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物业管理条例释义-第三十七条

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物业管理条例释义-第三十七条


物业管理企业的接管与验收义务

第三十七条 物业管理企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。
业主委员会应当向物业管理企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。

【释义】 本条规定了物业管理企业的接管与验收义务。

物业服务合同签订后就进入了合同的履行阶段,而物业管理企业要履行其管理义务就必须要对物业进行接管与验收,因为如果房地产开发企业交付了一个设施配套并不齐全而且质量不合格的物业小区,将严重影响业主的居住、生活,因此,物业的接管和验收是物业管理企业的一项重要合同义务。物业服务合同有前期物业服务合同与正式物业服务合同之分,同样物业接管与验收也有前期接管验收与正式接管验收之分,对于前期接管与验收第29条已有详细之解释(请读者自行参阅),本条只是关于正式接管与验收的规定。
根据本条第2款、第29条第1款以及建设部于1991年2月4日以建标(91)69号文发布了《房屋接管验收标准》的规定,物业的接管验收主要应当包括以下三项内容:

1.物业资料的交接。
业主委员会应当将下列资料交付于物业管理企业:
(1)物业规划图;
(2)竣工图(包括总平面、单体竣工图);
(3)建筑施工图;
(4)工程验收的各种签证、记录、证明;
(5)房地产权属关系的有关资料;
(6)机电设备使用说明书;
(7)消防系统验收证明;
(8)公共设施检查验收证明;
(9)用水、用电、用气指标批文;
(10)水、电、气表校验报告;
(11)有关工程项目的其他重要技术决定和文件。

2.物业接管验收。
一般来说物业接管验收包括以下内容:
(1)主体结构验收。地基沉降不应超过国标规定的变形值,不得引起上部结构的开裂或毗邻房屋的破坏;主体结构构件的变形及裂缝也不能超过国标规定;外墙不得渗水。
(2)屋面及楼地面。屋面应按国标规定排水畅通,无积水、不渗漏;楼地面与基层的粘结应牢固,不空鼓且整体平整,无裂缝、脱皮和起砂现象;卫生间及阳台、厨房的地面相对标高应符合设计要求,不得出现倒水及渗漏现象。
(3)装修。应保证各装修部位或构件既美观大方又满足使用要求,不得出现因装修不善而造成的门窗开关不灵,油漆色泽不一,墙皮脱落等现象。
(4)电气。电气线路应安装平直、牢固,过墙有导管;照明器具必须安装牢固,接触良好;电梯等设备应运转正常且噪声震动不得超过规定

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篇2:物业管理条例释义-第三十六条


物业管理服务合同对于物业管理企业的效力以及其违约责任的原则性规定

第三十六条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。
物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

【释义】 本条主要是关于物业管理服务合同对于物业管理企业的效力以及其违约责任的原则性规定。

法律是以法律关系为其调整内容的,物业管理条例则是以物业管理法律关系为其调整对象的。所谓物业管理法律关系是指由物业管理法所调整的在物业管理的过程中当事人之间所形成的各种权利和义务关系。之所以法律、法规被称为法律规范,就在于它授予人们一定权利,告诉人们怎样的主张和行为是正当的、合法的,会受到法律的保护;或者给人们设定某种义务,指示人们怎样的行为是应为的、必为的或禁为的,在一定条件下会由国家权力强制履行或予以取缔。物业管理法律关系的权利和义务内容是物业管理法律制度调整的社会关系在物业管理法律上的直接表现。因此,物业管理立法的首要任务,就是要以法律的形式,确定物业管理法律关系中各个主体之间的法律地位和相互之间的权利、义务关系。

物业管理法律关系包含七个方面的内容:一是业主、住户的权利与义务,即建筑物区分所有权人及占有人、使用人所享有的专有部分所有权、共用部分持分权和成员权的权利与应承担的义务;二是作为区分所有建筑物管理人的业主委员会的权利与义务;三是作为区分所有建筑物管理服务人的物业管理公司,依据物业管理服务合同的规定所确立的权利与义务;四是作为建筑物的开发建设单位在物业管理活动中的权利与义务;五是各级政府及政府主管部门在物业管理活动中作为政府主管部门的行政监督和管理的基本权利与义务;六是政府相关部门的基本权利与义务;七是物业管理协会的基本权利义务。

在这些物业管理法律关系中物业业主与物业管理企业之间的法律关系是最主要的法律关系,是物业管理的基础法律关系,其他各种法律关系则是围绕该两者之间关系为而构建的。业主与物业管理企业之间的关系是一种私法上的合同关系,其建立必须依赖于有效的物业管理合同,依据私法自治原则(或合同自由原则)当事人之间的权利义务主要取决于物业管理合同的具体内容,只有当事人应当约定而没有约定或者虽有约定但约定不明确时才适用法律之任意规定加以补充或解释。因为物业管理合同是民事合同的一种,所以除了本条例有特别规定外,《中华人民共和国合同法》总则的有关规定均得适用于物业管理合同。因此在适用本条的规定必须结合《中华人民共和国合同法》的相关规定,否则该条便无法加以适用的。

合同一经成立生效,当事人就必须遵守合同的约定,按照合同的规定全面履行合同所产生的义务。如果当事人没有履行合同义务或者虽然履行但是履行不符合合同的约定的,就构成违约行为,从而要承担违约责任。根据《合同法》第60条及本条的规定,当事人在履行物业管理合同时应当遵循全面履行原则(又叫适当履行原则)与协作履行原则。所谓全面履行是指当事人按照合同约定的标的、数量、质量,由适当的主体在适当的履行期限、履行地点,以适当的方式,全面履行合同义务。当事人不但应当履行合同的各项主给付义务,而且还必须履行由当事人在合同中约定的或基于诚实信用原则而产生的从给付义务及附随义务,只要其中有一项不符合合同的约定就构成债务不履行行为从而有可能承担违约责任。所谓协作履行原则是指当事人不仅应适当履行自己的合同义务,同时还应基于诚实信用原则的要求协助对方履行合同义务的原则。

根据合同法的规定,违反合同的行为的类型有五种形态,分别为拒绝履行、履行不能、迟延履行、不完全履行以及预期违约

篇3:从房地产开发的角度看《物业管理条例》

  《物业管理条例》(以下简称《条例》)已经颁布,于20**年9月1日施行,这是物业管理行业的一件大事,对规范物业管理市场行为,理顺物业管理各方面的关系,维护业主和物业管理企业的合法权益,促进我国物业管理的发展及提高人们的居住和工作质量,有着极其重要的意义。

  一、对《条例》的认识

  1、《条例》具有坚实的基础。《条例》是应我国物业管理发展的需要,在总结以往物业管理实践的基础上,参考先进国家和地区的经验教训,结合我国物业管理行业20年的发展和探索,经过反复论证后制定的。引人注目的是在制定《条例》的过程中,广泛征求了各方面的意见,进行了多次大量的实地考察和调研,特别是通过报纸、电视等新闻媒体,将《条例》征求意见稿公布于众,并公开征求意见。这样的做法和程序确保了《条例》制定的公开性、公正性和透明度,使《条例》能够充分反映各方面的意见,权衡各方面的利益,从而使《条例》本身建立在实事求是的基础上,具有更强的现实意义和指导意义,也具有更强的可操作性。

  2、《条例》 平衡了物业管理各主体之间的关系。在认真总结以往物业管理经验,广泛征询意见的基础上,《条例》明确了物业管理主体及相关各方面的关系,明确了包括物业管理企业、业主(包括业主大会和业主委员会)、物业使用人、房地产开发建设单位、政府相关部门和机构、公共事业单位等物业管理活动所涉及到的各方面的责权关系。可以说,这种界定兼顾了各方面的利益,平衡了相互之间的关系,使各方面的权利、义务和法律责任相互协调,此举对规范物业管理行为,提高物业管理水平,减少甚至杜绝物业管理过程中的关系纠纷等方面,具有积极的意义。

  3、《条例》兼顾现实和发展,为物业管理的发展指明了方向。《条例》较好地处理了现实与发展,操作性与指导性,管理和引导之间的关系。翻开《条例》,我们可以看到诸如“提倡”或“鼓励”字样的描述,这些指明了物业管理发展的方向。这种兼顾现实与发展的务实态度,避免了以往有些地区的相关法规过分理想化,或照搬先进国家和地区的做法而不考虑现实情况,致使法规的操作性很差,"有法难依"现象的出现。这样的思路使得《条例》符合我国的基本国情和物业管理行业及物业管理市场尚处于初级阶段的现实情况,无疑具有更强的现实意义和指导意义。

  4、《条例》兼顾了地区和物业的差异,具有更广泛的适应性。无庸置疑,我国物业管理尚处于初级阶段,发展不平衡现象在地区之间,以及同一地区的不同物业项目之间相当普遍地存在。这种差异性有时是很大的,不仅仅反映在物业管理的管理服务质量上,还表现在社会的物业管理意识,业主的消费能力和公共意识,以及房地产开发商对物业管理的认识等许多方面。《条例》能够正视这一情况并较好地解决了这一现实问题,不仅反映在前面所提到的兼顾现实与发展方面的问题,而且许多具体细节和规定交由地方政府相关部门制定,从而使《条例》具有更广泛的适应性,更强的执行性和操作性以及更好的指导意义。

  二、从房地产开发的角度看《条例》

  房地产开发与物业管理之间存在着密切的联系,其中既包括相互支持、相互促进的积极因素,又存在相互影响、相互制约的消极因素,如果处理不好,对两方面的发展都会产生不利的影响。因此有人用“剪不断,理还乱”来形容房地产开发与物业管理之间的复杂关系。由于各地、各公司及各个项目的实际情况不同,这种复杂关系可能还会持续一段甚至很长时间,但《条例》的出台有利于调整两者之间的关系。

  1、房地产开发与物业管理的关系。

  (1)房地产开发与物业管理紧密连接。房地产开发与物业管理是物业规划、建设、分配、使用、维护和消费的整个过程中,提供专业产品和服务的两个不同环节,两者缺一不可。其中房地产开发负责从规划、建设到分配(销售)的部分,物业管理负责物业使用、维护和消费部分。这里强调专业性表明了两项工作本身具有基本的差异性,各具特点且需专业知识。

篇4:《物业管理条例》的基础与核心是明确物权

  查“物业”一词,可简单解释为“产业”,如房地产之类。该名词在我国古代已有。宋朝李纲的奏章中有“宰执及观察使待制以上官,在京有物业者,仍令各进家财以助国用,事平,旋行给还”之议;元朝石子章《竹坞听琴@楔子》中有“这一纸文书将我那家私里外田产物业,你都与我记者”之文;中国近代史资料丛刊《辛亥革命@洪全福起义档案》中亦有“教堂教民物业”的称谓。可见确系“国粹”,而不是引进的“外来语”。

  房地产管理这个行当,也早己有之。但“物业管理”之通行,以至成为房地产业中的一个专业性很强的行业,则是上个世纪八十年代以来的事。

  现在,“物业管理”已发展成为一个很大的行业,物业管理企业大致有三个来源:一是由过去的房管所(站)转制;二是由开发企业的一个职能部门发展而成;三是社会上专门成立的物业管理公司。

  那么,市场经济体制下的物业管理与计划经济体制下的传统房地产管理有哪些区别呢?据有关专家分析:一是管理者实体的性质不同。传统的房管模式,管理者实体是政府机构--各地区房管部门及其下属的事业单位--房管所(站)。管理者是固定不变的。

  物业管理的管理者实体则是具有法人资格的物业管理企业和各种专业服务公司。对管理者实行聘用制,是可以变化的。

  二是所管房屋产权结构不同。传统房管管的绝大多数是公房,产权关系单一。

  物业管理所管房屋的产权是多元化的。

  三是管理手段不同。传统房管采用行政手段为主,实行行政性、福利性、封闭式的管理。

  物业管理则是用经济手段进行市场化、社会化的有偿服务。

  四是业主(或使用人)的地位不同。传统房管由于使用人不是产权人。而房管机构则是产权人用来管理使用人的行政机构,一切由管理者说了算。使用人处于被动接受管理的地位。

  物业管理是一种契约行为。业主(或使用人)与物业管理企业是合同关系。业主(或使用人)处于主导地位。五是服务内容有区别。传统房管主要是“收租、养房‘两大任务,管理内容单纯。

  物业管理则实行多功能、全方位、综合性的经营管理与服务,既管物又服务人。

  通过以上分析,可以看出:物业管理是一种市场型的服务性行业。物业管理企业不是物业的行政主管部门,也不是管理业主的行政部门,而是一种经济性的管理主体。它的职能用两句话概括起来,就是“对业主提供服务,对业主的物业进行管理”。而这种管理的实质也是服务--“物业管理服务”。

  物业管理企业与业主委员会的关系,是被委托方和委托方的关系,是合同双方的主体。业主是物业管理区域内物业管理的责任主体。物业管理企业的管理职能,是通过执行委托管理合同来体现的。

  因此,《物业管理条例》的基础和核心是明确物权。物权明确了,物业管理中的各种关系就可以理顺。

  所谓物权,是指权利主体直接支配“物”并具有排他性的民事财产权利。也就是说,业主完全具有依照自己的意志占有、使用、管理、处分自己所有的物业的权利。对物业进行管理,是为了保障物业正常使用功能和延长物业的使用寿命,从而实现物权价值的必要手段。

  因此,从《物权法》的法理来看,作为所有者的业主(业主委员会)应是“管理人”。

  业主对自已专有的部分,享有“专有管理权”,即完全可以按照自己的意志来决定怎样进行管理。业主对属于所有业主共有的部分,享有“共有管理权”。包括使用权、收益权、改良权、排除妨害权及参与管理的权利,同时也必须承担相应的义务。例如,要依照本来的用途和通常的使用方法进行使用。

篇5:物业管理条例释义之第六十九条

  物业管理主管部门工作人员收受他人财物或其他好处的刑事和行政法律责任

  第六十九条 违反本条例的规定,国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

  【释义】 本条是关于物业管理主管部门工作人员收受他人财物或其他好处的刑事和行政法律责任。

  国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财务或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处的行为,构成刑法第九章渎职罪中的滥用职权或者玩忽职守罪。

  所谓滥用职权罪,是指国家机关工作人员滥用职权,致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失的行为。滥用职权罪的基本犯罪构成如下:(1)主体为特殊主体,即国家机关工作人员;(2)客体是公共职责的公正、勤勉性和国家机关的正常职能活动;(3)主观方面是过失,即行为人应当预见自己滥用职权的行为可能致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失,或者已经预见而轻信能够避免,以致这种重大损失发生的严重不负责任的心理态度。行为人滥用职权的行为本身往往是故意的,但对损害结果,则是过失的;(4)客观方面表现为滥用职权,致使公共财产和人民利益遭受重大损失的行为。所谓滥用职权,是指超越职权的范围或者违背法律授权的宗旨、违反职权行使程序行使职权,通常表现为擅自处理,决定其无权处理、决定的事项;或者自以为是、蛮横无理、随心所欲地作出处理决定。所谓致使公共财产和人民利益遭受重大损失,是指因滥用职权而造成以下危害结果之一:

  (1)死亡1人以上,或者重伤3人以上或者轻伤10人以上的;

  (2)直接经济损失10万元以上的;

  (3)造成直接经济损失、人员伤亡的虽不足规定的数额或者数量标准,但是有其他严重情节的,也应当追究刑事责任。

  所谓玩忽职守罪,是指国家机关工作人员严重不负责任,不履行或者不正确履行职责,致使公共财产、国家和人民的利益遭受重大损失的行为。玩忽职守罪的基本犯罪构成如下:

  (1)主体为特殊主体,即国家机关工作人员;

  (2)客体是公共职责的公正、勤勉性和国家机关的正常职能活动;

  (3)主观方面是过失,即行为人应当预见自己玩忽职守的行为可能致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失,或者已经预见而轻信能够避免,以致这种重大损失发生的严重不负责任的心理态度;

  (4)客观方面表现为玩忽职守,致使公共财产和人民利益遭受重大损失的行为。所谓玩忽职守,是指严重不负责任,不履行或者不正确履行职责9通常表现为放弃、懈怠职责,或者在工作中敷衍塞责、马虎草率,不认真、正确地做好本职工作。所谓致使公共财产和人民利益遭受重大损失,与滥用职权罪中的界定相同。

  依据我国刑法第397条规定:“国家机关工作人员滥用职权或者玩忽职守,致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失的,处3年以下有期徒刑或者拘役;情节特别严重的,处3年以上7年以下有期徒刑。本法另有规定的,依照规定。国家机关工作人员徇私舞弊,犯前款罪的,处5年以下有期徒刑或者拘役:情节特别严重的,处五年以上10年以下有期徒刑。本法另有规定的,依照规定。”

  所谓行政法律责任,是指行政主体或行政相对人的行为违反了行政法律法规而依法必须承担的行政法律上不利的法律后果。行政法律责任分为两类:一类为违法行政责任。是指行政机关及其工作人员在实施行政管理行为中的违法失职行为而引发的依法应承担的不利法律后果,一般表现为给予直接责任人或单位主管负责人行政处分;另一类为行政违法责任,是指行政相对人的行为因违反了行政管理法规而承担的不利法律后果。

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