物业管理服务费的原则性
第四十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。
【释义】 本条是关于确定物业管理服务费的原则性规定。
物业管理服务合同在性质上是由物业管理企业与业主之间签订的民事合同,因此应当遵循合同自由原则,合同的内容应当由当事人自己自由约定。作为双务有偿合同业主最为主要的义务(即物业管理企业最为主要的权利)是支付物业管理服务费,因此物业管理服务费应当由双方当事人在物业管理合同中加以约定。但是任何自由都是有限制的,合同自由也不例外,本条规定了当事人在约定物业管理服务费时应当遵循的几个原则,作为对物业管理合同服务费用确定自由的限制:
(一)合理原则。
合理原则是指在物业管理实际操作中,核定收取收费时应充分考虑物业管理企业的利益,既要有利于物业管理企业的价值补偿,也要考虑业主的经济承受能力。国内物业管理市场尚处于发展阶段,具体收费标准应当因地制宜、以物业管理服务发生的成本为基础,结合物业管理公司的服务质量、服务深度进行合理核定,使业主的承受力与物业管理实际水平,服务深度相平衡;同时要充分考虑不同档次、不同类别的物业,不同对象、不同消费层次的需要,体现优质优价、公平合理、不可相互攀比,对于物业管理服务费用的使用则坚持“取之于民,用之于民”,逐步实现以房养房、以区养区。房产开发公司、物业管理公司、业主、业主委员会,均须共同遵守专款专用原则,确保物业管理费用的规范化运作、业主的根本利益不受损害。
(二)公开原则。
公开原则要求物业管理公司公开服务项目和收费标准,规范物业管理公司对用户提供特约有偿服务,并实行明码标价,定期向业主公布收支情况,接受业主监督。
我国《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》第9条规定,“经物价部门核定的或由物业管理单位与小区管理委员会或物业产权人代表、使用人代表协商议定的收费项目、收费标准和收费力,法应当在物业管理合同申明文约定。物业管理服务收费实行明码标价,收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。物业管理单位应当定期(一般为6个月)向住户公布收费的收入和支出账目,公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施,接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督”。物业管理公司公开收费的义务可以视为业主的权利,业主作为物业管理服务的消费者,依据《消费者权益保护法》的有关规定,享有知悉其接受的服务的真实情况的权利,有权根据服务的不同情况,要求经营者提供服务的内容、规格、费用等有关情况。
物业管理服务收费作为公益性服务价格,《价格法》对其制订与收取的公开也有规定,《价格法》第13条规定,“经营者销售、收购商品和提供服务,应当按照政府价格主管部门的规定明码标价,注明商品的品名、户地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。经营者不得在标价之外加价出售商品,不得收取任何未予标明的费用”。
(三)质价相符原则。
质价相符原则,指物业管理服务的收费标准应与服务质量相适应。《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》第11条规定,“物业管理单位应当严格遵守国家的价格法规和政策,执行规定的收费办法和收费标准,努力提高服务质量,向住户提供质价相称的服务。不得收费不服务或多收费少服务”。也就是说物业管理服务收费标准高,服务的项目就多,所提供的管理水平和服务质量也高;物业管理服务收费的标准低,所提供的服务内容就少,服务的要求就低。物业管理单位不可高标准收费低质量服务。物业管理是一种市场经营服务型企业行为,物业
篇2：物业管理条例释义-第四十条
第四十条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
【释义】 本条是有关物业管理企业转委托的规定。
物业管理服务合同在性质上属于委托合同,其中业主是委托人、物业管理企业是受托人。因此除了本条例有特别规定外,物业管理服合同应当适用合同法中关于委托合同的规定。关于转委托,《合同法》第400条规定:“受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意,受托人可以转委托。转委托经同意的,委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人,受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意的,受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任,但在紧急情况下受托人为维护委托人的利益需要转委托的除外。”由上述规定可以看出原则上受托人应当亲自完成受托事务而不得进行转委托除经委托人同意或在紧急情况外。之所以如此是因为:委托合同是一种人身性很强的合同,委托合同的成立,源于委托人对受托人的能力、信用等方面的信任,有时委托人可能基于一些个人问题,不愿让他人知道所委托事务的内容,或者虽不在意委托事务是否保密,但出于对受托人能力、信誉的信任,不愿委托第三人处理该事物。
但是由于物业管理服务活动内容广泛,许多领域专业性强,一个物业管理企业可能很难完全胜任,必须将这些专业性的服务活动再行委托给其他专业服务公司才能很好地完成其物业管理服务活动,这样对业主是有利的而非有害,但是这时若必须取得业主的同意不但费时、费力而甚至是不可能的,为此本条例打破了一般民事委托合同的限制,允许物业管理企业将某些专项服务活动委托给专业性服务企业而无须取得业主大会或业主委员会的同意。但是本条例并未规定由物业管理企业转委托的专业服务企业违反合同或法律给业主造成损失的应当由谁负责,解释上应当由物业管理企业负责,物业管理企业承担了责任后得依据转委托合同的规定向其转托的企业追偿。
篇3：物业管理条例释义-第三十九条
物业管理服务合同终止时物业管理企业的返还及交接义务
第三十九条 物业服务合同终止时,物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业管理企业的,物业管理企业之间应当做好交接工作。
【释义】 本条是关于物业管理服务合同终止时物业管理企业的返还及交接义务。
所谓物业服务合同的终止是指物业管理服务合同的效力因一定的原因向将来消灭,不再具有约束力。物业管理服务合同作为一种继续性合同只能终止而不能解除。所谓解除是指使合同的效力朔及至合同成立时无效当事人如果履行了合同应当恢复原状,由于物业管理服务合同无法恢复原状因此不能适用解除。导致物业管理服务合同终止的原因主要有如下几种:
(1)物业管理服务合同规定的期限届满,业主委员会与物业管理企业没有续签合同的;
(2)物业管理企业与业主委员会通过达成协议的方式使得物业服务合同终止;
(3)合同一方当事人有严重违约的行为时。
另一方当事人行使终止权使得物业管理服务合同解除。无论导致物业管理服务合同的终止的原因是什么,于物业管理合同终止时物业管理企业都应当将其于接管物业时所接受的资料返还给业主委员会,这是物业管理企业的后合同义务。虽然本条例只规定了返还第29条第1款规定的资料,在适用本条例时应当作扩大解释,物业管理企业应当返还的资料应当是物业管理企业于接管物业时从业主委员会所接受的全部资料。这些资料具体应当包括:
(1)物业规划图;
(2)竣工图(包括总平面、单体竣工图);
(3)建筑施工图;
(4)工程验收的各种签证、记录、证明;
(5)房地产权属关系的有关资料;
(6)机电设备使用说明书;
(7)消防系统验收证明;
(8)公共设施检查验收证明;
(9)用水、用电、用气指标批文;
(10)水、电、气表校验报告;
(11)有关工程项目的其他重要技术决定和文件。
(12)物业管理合同约定的其他资料。
如果业主大会选聘了新的物业管理企业,并且业主委员会与其签订了物业管理服务合同的,由于新物业管理企业将接替原来的物业管理企业进行物业管理活动,所以也要进行接管验收,本来新的物业管理企业应当从业主管理委员会处进行接管与验收,但是这样业主委员会就必须先行从原管理企业处接管再转交于新的物业管理企业徒增麻烦及社会成本。因此,本条第二款规定直接由原物业管理企业与新物业管理企业进行交接,原物业管理企业有义务配合新的物业管理企业进行交接手续。
篇4：物业管理条例释义-第三十八条
物业管理用房所有权属的规定
第三十八条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。
【释义】 本条是关于物业管理用房所有权属的规定。
本条例第30条规定,“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”,该物业管理用房是专门用于物业管理企业进行物业管理活动的,因此是由物业管理服务企业占有与使用的,但是这些用房的所有权应当归属于房地产开发商、还是归属于物业管理企业抑或归属于业主则不是没有疑问的。长期以来由于缺乏法律的明确规定实务上一直难以确定物业管理用房的所有权归属,房地产开发商、物业业主以及物业管理企业均认为物业管理用房应当属于他们所有,应当由他们进行处分,各方各执其是法院则因此而难以合理的方式解决这些经常发生纠纷。根据本条第1款的规定由建设单位所配置的物业管理用房的所有权属于业主,这一规定使得长期以来一直存在的疑问得以明确化。本条规定既然将物业管理用房的所有权人明确规定为业主,那么根据《民法通则》第72条的规定这些房屋就应当由业主占有、使用、受益与处分。但是需要明确的是业主对物业管理用房所享有的所有权不是民法上的单一所有权而是一种特殊的所有权,即建筑物的区分所有权,因此,业主无法单独对这些房屋进行占有、使用、受益与处分,而是必须按照建筑物区分所有权的规则来行使其所有权。因此,要理解本条之规定,必须掌握建筑物的区分所有权。
区分所有是将某一建筑物,按其本身结构区分为各个独立单元,每一单元均构成一个相对独立的所有权客体(独立的物),由此而在该建筑物上的专用部分成立了两个以上的单独所有权以及就共用部分成立的共同所有权的总称。
区分所有的根本特征是一幢楼宇被区分为各自独立的单元,因而成立多个相互独立的所有权,这一点似乎违反了传统民法规定的一物一权原则,但实际上并不违背该原则,因为何者构成一物并没有固定不变的标准而是依当时社会人之观念所定的,现代社会在观念上已经将整栋建筑物的能够独立适用的单元视为一个独立的物因此得以成立一个无权而不违背一物一权原则。这里独立的单元的最小单位是与其他部分分割开来可以独立使用的建筑空间,如居住楼宇中的一套房;可以是一层或一纵向单元。一般来说,最小单位是建筑设计决定的(如,住宅楼的一套),有时也可以人为地划分独立单元(如,办公楼中可以以一层为单位,也可以是多层为一个单位)。这些独立的单元即成为区分所有权单独所有权的客体,可以为业主单独所有。区分所有权最主要的标志是取得专有部分或独立部分的所有权,取得区分所有权的最重要标志也主要是取得专有部分的建筑空间。
但是,这些区分为各个单元的房屋,仍然构成一个整体。各单元所有人不仅共享一块地基,而且每一单元房及其使用都离不开整个房厘共用设施支撑;这些地基、共用部位和设施等即构成区分所有权全体的共用部分。显然,建筑物的单元区分具有相对性,仅仅拥有独立单元不能实现对房屋的使用。因此,建筑物区分所有权人必须也同时拥有共用部分的所有权,才能完整实现对居住或其他使用功能。不过,这些共用部分是一个随着专有部分取得而自然取得的过程,毋须单独购买。因此,区分所有制度建立在如下认识基础之上:既承认房屋作为一种整体(一个物)存在的事实,又承认这个整体中可以划分为相互独立的部分,各个部分上成立相对独立的所有权,同时各区分所有权人对共用部分又拥有共同所有权。由此形成独特的对独立的单元享有独立所有权与对共用部分享有共同所有权相结合的一种房屋所有权形式。
总之,区分所有对于客体物的基本要求是:在同一个物(可以是房产,也可以是地产)上可以相对独立地区分为一定数量的独立部分,而独立部分之间有存在共同的联结,构成一个整体。而区分所有则是对独立部分专有权、对共用部分共有权以及对物业管理权的融为一体的所有权体制或所有权形态。
尽管区分所有权在我国
篇5：物业管理条例释义-第三十七条
物业管理企业的接管与验收义务
第三十七条 物业管理企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。
业主委员会应当向物业管理企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。
【释义】 本条规定了物业管理企业的接管与验收义务。
物业服务合同签订后就进入了合同的履行阶段,而物业管理企业要履行其管理义务就必须要对物业进行接管与验收,因为如果房地产开发企业交付了一个设施配套并不齐全而且质量不合格的物业小区,将严重影响业主的居住、生活,因此,物业的接管和验收是物业管理企业的一项重要合同义务。物业服务合同有前期物业服务合同与正式物业服务合同之分,同样物业接管与验收也有前期接管验收与正式接管验收之分,对于前期接管与验收第29条已有详细之解释(请读者自行参阅),本条只是关于正式接管与验收的规定。
根据本条第2款、第29条第1款以及建设部于1991年2月4日以建标(91)69号文发布了《房屋接管验收标准》的规定,物业的接管验收主要应当包括以下三项内容:
1.物业资料的交接。
业主委员会应当将下列资料交付于物业管理企业:
(1)物业规划图;
(2)竣工图(包括总平面、单体竣工图);
(3)建筑施工图;
(4)工程验收的各种签证、记录、证明;
(5)房地产权属关系的有关资料;
(6)机电设备使用说明书;
(7)消防系统验收证明;
(8)公共设施检查验收证明;
(9)用水、用电、用气指标批文;
(10)水、电、气表校验报告;
(11)有关工程项目的其他重要技术决定和文件。
2.物业接管验收。
一般来说物业接管验收包括以下内容:
(1)主体结构验收。地基沉降不应超过国标规定的变形值,不得引起上部结构的开裂或毗邻房屋的破坏;主体结构构件的变形及裂缝也不能超过国标规定;外墙不得渗水。
(2)屋面及楼地面。屋面应按国标规定排水畅通,无积水、不渗漏;楼地面与基层的粘结应牢固,不空鼓且整体平整,无裂缝、脱皮和起砂现象;卫生间及阳台、厨房的地面相对标高应符合设计要求,不得出现倒水及渗漏现象。
(3)装修。应保证各装修部位或构件既美观大方又满足使用要求,不得出现因装修不善而造成的门窗开关不灵,油漆色泽不一,墙皮脱落等现象。
(4)电气。电气线路应安装平直、牢固,过墙有导管;照明器具必须安装牢固,接触良好;电梯等设备应运转正常且噪声震动不得超过规定