篇2：物业管理条例释义-第三十五条

物业服务合同的订立、形式与内容

第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

【释义】 本条规定了物业服务合同的订立、形式与内容。

条例第15条规定业主委员会作为业主大会的执行机构,其职责之一就是根据业主大会的选聘结果,代表业主与中选的物业管理企业订立物业服务合同。由于业主人数众多,需要借助业主大会的程序来决定具体提供物业服务的物业管理企业。同时业主大会作为会议性质的组织,在监督执行合同方面有一定的困难。业主委员会作为常设机构,是业主大会的执行机构,由其代表业主与物业管理企业签订物业服务合同较为妥当,也便利于以后的监督检查工作。

依据《合同法》第10条的规定,法律、法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。条例鉴于物业服务合同的内容复杂,牵涉的事项众多,特别要求服务合同必须采用书面形式。

物业管理事项主要是指物业服务企业应当提供的服务内容,因此物业服务合同应当认真规定。一般而言,物业管理的事项包括:
(1)物业共用部位以及共用设备的使用管理、维修和更新,例如公共道路的保养,电梯、车位、机电设备的维护与管理等;
(2)物业管理区域内公共设施的使用、管理、维修和更新;例如小区的文化、体育设施的保养、维修;
(3)公共环境卫生服务,例如公共场所的绿化;
(4)安全防卫服务,包括如进出管理、消防管理、交通秩序维持等等;
(5)物业档案资料保管。

物业服务合同除了可以约定上述管理服务事项外,还可以根据本物业管理区域的具体情况,就业主或者物业使用人的自有部分有关设备的维修保养管理事宜以及业主或者物业使用人特别委托的物业服务事项作出约定。
关于物业服务事项的服务质量,物业服务合同也应当作出规定,这样可以明确物业管理企业应达到的目标,也方便业主对于物业管理企业的服务进行考核。例如电梯每日至少运行多少小时,维修等待时间不应长于多少小时等等。

物业服务费用,即业主应当向物业管理公司交纳的服务费用。一般来说,物业服务费用应根据不同的服务项目由双方协商确定。服务合同首先应当规定服务费用的计算标准,标准的制定一方面需要遵循有关法规的规定,另一方面要结合本物业管理区域的情形予以具体化。例如对于供暖费用的计算,如果是按照采暖面积计算费用,就需要明确面积的具体计算方法。其次应当规定物业服务费用的交纳期限,例如有的物业服务费用是按月交纳,有的则是按季交纳,再例如有的费用是采取预收的形式,有的则是事后核实计收。

双方的权利义务的具体内容是与上述的物业服务事项等内容紧密联系的。不过一般而言,物业管理企业可以根据有关的法律法规,结合本物业管理区域的实际情况,制定物业管理的各项详细制度,例如卫生公约、治安公约等等。不过需要注意的是,如果属于对于物业管理的重大措施,应当取得业主大会或者业主委员会的同意。物业管理企业可以依据有关法律法规、物业服务合同实施有关的服务、管理,并收取有关的费用。对于某一些专业性服务,如果合同没有相反的规定,物业管理企业可以委托专业服务企业代为提供。与此相关,物业管理企业可以制止各种违反物业服务合同的行为。在提供物业服务的过

程中,物业管理公司也有权获得业主大会与业主委员会的协助与支持。业主委员会则主要享有对于物业管理企业的物业服务进行检查、督促的权利。包括审议物业管理企业的服务情况,检查监督其具体工作,审议有关的物业服务费用的收取标准,讨论有关的财务预决算,依法批准监督专项资金的管理与使用等等。

专项维修资金的管理与使用:专项维修资金是指专项用于物业的公用部位、公用设施设备保修期满后的大修、更休与改造的资金。专项维修资金属于全体业主公共所有,由物业管理企业根据维修、更修的实际需要提出使用计划,业主委员会对于专项资金的使用应当加以审议与监督。
物业服务合同还应当就物业管理用房作出约定。物业服务合同应当对于物业管理用房的具体位置、管理企业的具体使用权限、管理用房的日常维护与保养以及设施设备的维修、根修作出规定。

合同期限:物业服务合同应当确定合同的期限,以及期限的起算、终止日期。与此同时,应当对于物业服务合同的提前终止作出规定,例如可以规定如果物业服务企业提供的服务未达到要求,业主委员会可以在何种具体情形下决定终止合同。如果业主委员会提议终止合同,双方如何具体磋商,在此期间如何保证物业服务不中断。合同一旦终止,那么物业服务费用的缴纳与使用又将如何处理等等。

违约责任:物业服务合同的履行过程中不可避免地会发生合同一方未能依照合同的约定履行的情况,这时候就需要探讨该违约方的违约责任问题。虽然《合同法》对于违约责任作了一些规定,但是当事人在物业服务合同中还是应当根据物业服务的具体情形,有针对性地做出相应的规定,便利于将来纠纷的解决。根据合同法的规定,承担违约责任的具体形式包括继续履行、赔偿损失、支付违约金、适用定金罚则等。《合同法》第111条规定,当事人一方不履行金钱债务或者履行金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行。由于物业服务合同主要是要求物业管理企业提供符合约定的物业服务,因此要求继续履行将是承担违约责任的主要方式之一。《合同法》第114条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”。由于物业服务的特殊性,双方通常无法事先确定损失赔偿的数额,因此违约金的设定便成为常用的承担违约责任的方式。常见的如规定业主如果没有按时的缴纳物业服务的费用就需要支付一定的滞纳金,这里的滞纳金事实上就是违约金。

自然,物业服务合同作为双方当事人自由协商的结果,只要不违反有关的法律规定,可以规定上述内容以外的事项,特别是业主委员会认为依据本物业管理区域实际情况需要与物业管理企业特别约定的事项。

篇3：物业管理条例释义-第三十四条

单个物业管理区域中物业管理企业的惟一性

第三十四条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。

【释义】 本条规定了单个物业管理区域中物业管理企业的惟一性。

一个物业管理区域,一般而言应该是一个由原设计构成的自然街坊或封闭小区。《条例》第九条规定了物业管理区域的划分,并且规定一个物业管理区域成立一个业主大会。本条进一步明确要求在单个物业管理区域内只允许一家物业管理企业从事物业管理。不难想象,如果有一家以上的物业管理企业同时在同一物业管理区域内提供物业服务,那么不仅不可避免的会发生一定的冲突而且事实上也没有此必要。当然,一家物业管理企业可以同时对于不同的物业管理区域实施物业管理。

篇4：物业管理条例释义-第三十三条

物业管理从业人员的职业资格制度

第三十三条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。

【释义】 本条规定了物业管理从业人员的职业资格制度。

职业资格是对从事某一职业所必备的学识、技术和能力的基本要求。职业资格包括做从业资格和执业资格。从业资格是指从事某一专业(工种)学识、技术和能力的起点标准。执业资格是指政府对某些责任较大,社会通用性强,关系公共利益的专业(工种)实行准入控制,是依法独立开业或从事某一特定专业(工种)学识、技术和能力的必备标准。职业资格分别由国务院劳动、人事行政部门通过学历认定、资格考试、专家评定、职业技能鉴定等方式进行评价,对合格者授予国家职业资格证书。

根据劳动和社会保障部2000年3月16日所发布的,自2000年7月1日起实施《招用技术工种从业人员规定》,为提高劳动者素质,促进劳动者就业,加强就业管理,用人单位招用技术工种的劳动者,必须从取得相应职业资格证书的人员中录用,物业管理员属于持证就业的目录。国家职业资格标准规定,物业管理员职业是按照物业服务合同约定,通过对房屋建筑及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序,为业主、使用人提供服务的人员。物业管理是一个市场前景看好的新职业,随着城镇居民大量购房,物业管理需求大为增加,但是我国目前的物业管理市场不是很完备,部分从业人员素质很低。劳动部门显然认为对于物业管理从业人员实行职业资格管理制度,能够提高物业管理人员的自身素质,发挥规范物业市场作用。物业管理人员的职业资格目前分为物业管理员、助理物业管理师、物业管理师三个等级。物业管理人员的职业资格考试制度已经实行。而至于职业资格的鉴定,劳动和社会保障部培训就业司下发《关于开展物业管理员和电子商务师职业资格全国统一鉴定试点工作的通知》(劳社培就司函[20**]75号),决定在全国展开物业管理员职业资格国家统一鉴定工作。20**年3月,劳动和社会保障部职业技能鉴定中心下发《关于物业管理人员职业资格全国统一鉴定试点工作的实施办法》(劳社鉴发[20**]3号),对物业管理人员统一鉴定作了详细规定。

但是需要注意的是,建设部在1996年就规定,实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度。建设部为全面提高物业管理人员的素质,规范物业管理行为,根据建设部、国家计委、人事部联合颁发的建教[1991]522号文件精神,决定从1997年开始对物业管理企业经理、部门经理和管理员实行岗位培训持证上岗制度,到1999年1月1日起全部实行持证上岗。

根据《物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗实施办法》,培训的目标在于通过岗位培训,使物业管理企业经理、部门经理、管理员的专业知识与工作能力达到岗位要求,基本胜任本岗位工作。培训的对象是具有大专毕业以上文化程度(或同等学历)的物业管理企业经理;具有中等专业学校毕业以上文化程度(或同等学历)的部门经理和管理员。内容包括物业管理理论、实务、法规等知识。培训考试合格,取得“岗位合格证书”,这是物业管理企业经理、部门经理和管理员上岗的凭证。“岗位合格证书”实行动态管理、复检制度。

篇5：物业管理条例释义-第三十二条

物业管理企业的法律性质与资格管理制度

第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

【释义】 本条规定了物业管理企业的法律性质与资格管理制度。

物业管理企业是从事物业服务的企业。关于物业管理企业的法律性质,《条例》作了明确的规定,即物业管理企业是独立的法人。也就是说,非法人的企业不能从事物业管理业务。依据这一规定,独资企业与合伙企业由于不具备法人资格,依法就不能再从事物业管理活动。依据《民法通则》的规定,法人应当具备下列条件:
(1)依法成立;
(2)有必要的财产和经费;
(3)有自己的名称、组织机构和场所;
(4)能够独立承担民事责任。除上述条件外,设立企业法人还应当遵守有关的法律、法规的规定设立。
目前,最为常见的法人形态的物业管理企业是物业管理公司。设立物业管理公司应当遵守《公司法》有关设立有限责任或股份有限责任公司的规定。

本条还规定了对于物业管理企业实行资格管理。我国现阶段对某些企业实行资格管理,其目的就是为了对企业这一市场主体进行规范。在相当大的程度上这是一种市场准入管理,行政机关认为只能允许获得资格的企业进入相关的市场从事经营活动。更进一步,营业资格通常还区分不同的等级,企业往往只能从事与其资格等级相适应的经营活动,而不能超越等级经营。对企业实行资格管理是我国的一个特色。

目前,我国由房地产管理部门对物业管理企业实施资质管理,房地产管理部门审批物业管理企业的资质等级,颁发资质等级证书。建设部制定了专门的《物业管理企业资质管理试行办法》。该办法规定:建设部负责全国物业管理企业的资质管理工作,省、自治区建委(建设厅),直辖市房地局负责本行政区域物业管理企业的资质管理工作。根据建设部的《物业管理企业资质管理试行办法》,物业管理企业划分为四个等级。即:一级、二级、三级和临时资质。它们的评定标准分别如下:

资质一级:
(1)注册资金500万元以上;
(2)具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于30人,企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书,80%以上的部门经理、管理人员取得从业人员岗位证书;
(3)管理两种类型以上的物业;
(4)管理各类物业的建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%。计算基数是:A.多层住宅200万平方米;B.高层住宅100万平方米;C.独立式住宅(别墅)15万平方米;D.办公楼字、工业区及其他物业50万平方米;
(5)20%以上的管理项目获得全国物业管理示范项目或省级物业管理示范项目称号;
(6)具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度;
(7)建立了维修基金管理与使用制度。

资质二级:
(1)注册资金300万元以上;
(2)具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20人,企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书,60%以上的部门经理、管理人员取得从业人员岗位证书;
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