篇2：浅析房屋渗漏维修经验

　　浅析房屋渗漏维修经验

　　房屋渗漏维修通常在物业房屋维修工作中占有很重要的地位，同时也是物业房屋维修工作的一个技术难题。房屋层面、外墙渗漏不仅影响到业主的生活质量，给业主日常生活造成诸多不便，也影响业主对物业服务的满意度，而且对房屋的主体结构及使用年限也有较大影响。结合近几年笔者所在单位的维修实践，在物业房屋渗漏维修工作中应注意以下几个问题：

　　一、查明导致屋面渗漏的原因

　　一般来说，屋面渗漏往往是由于以下原因所致:

　　1、基层干燥不充分，防水层在施工前，保温层往往有一部分未干燥的水份，铺贴卷材时，热沥青烫水急剧汽化，将水蒸气封闭在屋面基层内，随着施工环境气温升高，水气蒸发，造成卷材起鼓，甚至卷材底部、表面腐烂。若采用柔性防水，基层不够干燥，水份或溶剂蒸发较慢(基层含水率超过10%)影响到胶粒分子链的热运动，不利于成膜，还有会影响到涂料与基层砂浆之间的粘结力。

　　2、屋面细部结构及接头有问题，卷材铺贴方法不当，两幅卷材之间接缝宽度不够，按规范规定，长边搭接不小于70毫米，短边搭接不小于100毫米，在施工时，操作人员精心大意，在卷材的层与层之间有杂物(或污染严重)。

　　3、屋面基层不平整、找平层起砂、强度达不到规范要求，造成防水层表面经常积水，导致腐烂、渗漏，另外基层不平整、不清洁、涂料成膜厚度不足，玻璃丝布铺贴不规整，露丝布，影响涂料与基层砂浆之间的粘结力。

　　二、房屋渗漏的日常维护要及时、要有针对性

　　对已过质量保修年限的房屋，物业工程维修人员应根据房屋维修保养有关制度定期勘查其屋面、外墙防水情况，保持与业主经常沟通，详细了解房屋渗漏情况，制定相应的维修方案，根据具体情况进行有针对性的维修处理。

　　1、对于屋面防水层已失效但渗漏面积较小的部位，可采用玻纤胎SBS改性沥青防水卷材(该材料以玻纤毡为胎基，SBS改性沥青为涂盖层，两面贴以隔离材料制成可卷曲的防水材料，其低温柔韧性好，但延伸率稍差，适用于基层变形小和一般建筑工程的地下或屋面防水，以下简称卷材)、专用堵缝材料及单组分聚氨酯防水乳液(该防水乳液为粘稠状物质，反应固化型涂料，不需现场配料，依靠吸收空气及基层水分固化，但其固化时间较长，不宜长期储存，适用于地下及非外露部位防水，以下简称防水涂料)进行防水处理，维修方便可靠，并可降低维修成本。

　　2、对于屋面防水层并没有失效，只是局部漏雨且面积较小的情况主要是施工产生的质量问题，如常见的防水层起鼓、开裂、局部渗漏等，采取在起鼓处割开打补丁修补、开裂处填充专用防水材料外表打补丁、漏雨处重新做补丁等处理方法，要求修补施工时要认真、细致，否则将影响维修效果。

　　3、对渗漏面积较大的屋面，应大面积维修。首先，将防水层拆除，如果找平层已经严重酥粉失效渗漏，导致保温层蓄水，丧失保温功能，大修时，必须将保温层在阳光下曝晒至完全干燥没有水气为止。否则保温层没能得以充分干燥便做防水，使之与找平层内剩余水份在隔汽层和防水层的封闭下不能蒸发，不但影响保温效果，防水层受到曝晒后便膨胀、鼓泡、开裂、最后渗漏；其次，要注意将基层清除干净。

　　三、房屋渗漏维修施工各阶段的要点

　　1、基层处理是基础。

　　民用住宅工程，大多是当年开工，当年竣工，防水工程都赶在雨季或冬季施工，所以不宜在雨、雪天或下雾时施工，且基层必须保持充分干燥，其基层含水率不得大于8%。屋面、外墙防水维修施工中基层处理的好坏，直接影响施工质量。施工要点是要求基层要有足够的强度和刚度，受荷载时不致产生显著变形。屋面作防水处理时，可采用1:3水泥砂浆作厚度为15毫米基层，且必须平整、坚实、清洁、施工时含水率宜控制在8%左右，其找平层砂浆必须有足够的强度，数值达到5Mpa以上。在天沟与墙体相交处做成半径约为15毫米的圆弧，或做成边长为100毫米左右的钝角，分层抹压使之表面平整，使其与卷材能够粘贴良好。

　　2、细部处理是关键

　　通过对各园区出现渗漏部位的统计来看，一般屋面与垂直墙面交接处的泛水构造、屋顶边缘的檐口构造、伸出屋面的管道接缝、雨水口等防水层被切断的节点处，是防水工程的薄弱环节，处理稍有不妥，就会造成渗漏，施工时须十分重视。

　　对于天沟及檐沟渗漏部位，除了按设计规定增贴胶条，附加卷材层以外，还要注意在卷材收头处用密封膏仔细加固。屋面与天沟、檐沟交接处和天沟上部采用空铺法，空铺宽度以200毫米为宜，卷材收头固定密封；在无组织排水檐口80毫米范围内卷材采用满粘法，卷材收头固定密封。对于伸出屋面管道接缝处的渗漏，施工时将管道周围找平层做成圆锥台，管道与找平层部位留凹槽填堵防水膏，防水层收头处用金属箍箍紧。

　　对于雨水口处的渗漏，施工时增铺附加层，周围直径500毫米范围内坡度不可小于5%，并用厚度大于2毫米的防水涂料或密封材料涂封。水落口杯与基层接触处留宽、深各20毫米左右的凹槽，填充密封材料。

　　3、防水卷材的铺贴方法要科学。

　　卷材的铺贴方向应按屋面坡度确定。当坡度小于15%时，宜平行屋脊铺贴，由檐口开始，两幅卷材的长边搭接，压边应顺流水方向，短边搭接应顺主导风向；坡度大于15%或屋面有受震动情况，卷材应垂直屋脊铺贴，且顺流水方向，屋脊处不能留搭接缝，必须使卷材相互越过屋脊交错搭接，以增强防水的耐久性。为防止在接缝处渗水，卷材间应具有一定搭接宽度，一般上下缝80毫米-120毫米、左右缝100毫米-15毫米较为适宜。当卷材防水层局部起鼓时，应用针扎眼抽出空气或溶剂，然后将内部杂物清理干净，并把已割破的卷材周围仔细磨平，最后再铺贴此损伤部位处外径大于100毫米以上的卷材。

　　四、维修施工中应注意的几个问题

　　1、如在铺贴卷材过程中发现气泡或空鼓时，应将其割开并用补丁修补。

　　2、为了防止维修后卷材起鼓、开裂，在日后维修过程中应使其基层充分干燥，并避免雨、雾、霜天气施工，防止卷材受潮；施工中要保证基层平整，卷材喷烤时使之均匀受热，封闭严密，油毡粘贴密实，以免日后水分蒸发、空气残留形成气囊而使防水层产生起鼓现象。

　　3、防水层起鼓后，内部气体受热膨胀，浸入防水层下部或卷材间水分不易排出，日久使防水层腐烂，卷材脱落。因此除精心施工外，还必须正确选用材料，以适应热胀冷缩和外界条件的变化。

　　参考文献:

　　①陈瑞正、周心怡，《20**版物业管理标准作业规程》，天津大学出版社

　　②卢有杰、王勇译，美国项目管理协会着，《项目管理知识体系指南》

　　作者:李红军

篇3：物业知识教材：房屋维修计划管理

　　物业知训教材：房屋维修计划管理

　　一、房屋维修计划管理的意义和任务

　　1.房屋维修计划

　　计划作为企业管理的重要职能之一，它是对企业生产经营活动的事先安排。房屋维修计划作为物业管理公司的一项重要管理职能，是对物业管理公司所管房屋开展维修活动的事先安排。房屋维修计划的内容主要包括在一定时期内有关房屋维修的计划目标、实施方案和相应的保证性措施。

　　所谓房屋维修的计划目标是指物业管理公司在计划期内必须完成的维修工作的数量、质量和效益等方面的标准。其中维修工作的数量是指在计划时期内预期对所需维修的房屋、房屋的部位、维修工作的内容及相应的实物工程量和工作量的一种规定。维修工作质量是指对计划期内所需维修的房屋的质量要求。维修工作效益是指维修成果与成本的关系，具体反映在维修工程成本、劳动生产率及维修工程工期等效益指标上。

　　作为房屋维修计划内容之一的实施方案，是指为实现维修计划目标而采取的工作方法和步骤。实施方案的内容包括计划期内维修工作的时间安排、实施维修工作的方式、维修工程的技术方案及组织措施等内容。

　　房屋维修计划的保证性措施是指为确保维修计划目标及相应实施方案的实现而做的辅助性计划。其内容包括房屋维修资金使用计划、物资供应计划、劳动力计划及技术支持计划等。

　　房屋维修计划是一项专业性强又具体的工作计划，为了全面规划物业管理公司的房屋维修工作，必须从不同层次、不同角度编制计划，并做好各种计划之间的综合平衡工作，理顺各种计划之间的关系，使之成为相互联系、相互影响、协调一致的计划体系。

　　2.房屋维修计划体系

　　从系统的观点讲，企业属于一个有着具体目标的人造系统，构成企业的各个部门、各个单位及各种要素之间存在着相互联系、相互制约的系统关系。房屋维修作为物业管理公司生产经营活动的组成部分，其活动的开展必然要受公司内部其他部门和活动的制约。所以房屋维修不仅仅是物业管理公司内部房屋维修部门的工作，而且是全公司生产经营活动的一部分。为了使房屋维修工作得以正常开展并取得良好的效益，我们必须构造并协调房屋维修部门与全公司各个层次及各个部门之间的关系。而房屋维修计划作为全面指导公司开展房屋维修活动的指导性文件，则必须围绕维修工作的正常开展，对物业管理公司内部各层次、各部门的工作作出相应的安排。为此，在房屋维修计划中，必须编制一系列相互联系、相互影响的计划，并做好各种计划之间的综合平衡工作，使它们成为一个有机的整体。所谓房屋维修计划体系是指以房屋维修施工计划为中心，由一系列相互联系、相互影响的计划所组成的体系。

　　房屋维修计划体系中的各种计划，按不同的分类标准可分为不同的类型。

　　首先，按计划内容分，可分成房屋维修施工计划和企业各部门的保证性计划两类。房屋维修施工计划是直接指导物业管理公司开展房屋维修工作的计划文件，具有主体计划的性质。而物业管理公司各部门围绕房屋维修施工计划的实现而做的保证性计划，如材料采购供应计划、劳动力计划、机具供应计划、资金使用计划等，均属于辅助性计划。制定房屋维修计划时，必须处理好维修施工计划与其他保证性计划的系统关系，保持计划内容、形式、数量、质量指标的相互适应、相互协调及相互统一。同时，还必须根据房屋维修工作的特点，不断调整、完善维修计划的内容和指标，努力促进维修工作的正常开展，确保物业管理公司房屋维修计划的全面贯彻实施。

　　其次，按计划期的长短分，房屋维修计划可分为年度计划、季度计划和月度计划。房屋维修年度计划是物业管理公司对其年度维修工作的事先安排。由于计划期较长，所以计划内容比较粗糙，属于控制性计划。房屋维修季度和月度计划是管理公司对其季度和月度内预期需要开展维修工作的事先安排，它是具体指导维修工作的计划文件，属于操作性或实施性的计划。

　　二、房屋维修计划管理

　　房屋维修计划管理是物业管理公司计划管理的组成部分，是为了使房屋维修工作能够达到预期目标的综合性管理工作。

　　房屋维修计划管理是指为高效率地实现企业计划职能而围绕房屋维修所开展的计划编制、组织实施及控制协调活动。其目的是通过合理安排和有效协调，高效率地利用企业现有的生产要素，协调好企业各职能部门的关系，从而使房屋维修工作正常开展。房屋维修计划管理的内容包括计划编制、计划检查、计划调整和计划总结等一系列工作，其中积极做好计划工作的综合平衡，是维修计划管理的基本工作。

　　为搞好房屋维修管理，要建立健全计划管理机构和工作制度，明确各级管理人员的职责，保证维修工作在预先拟定的内容、步骤和投资标准内进行，严格控制投资标准，合理安排人力、物力和财力，并在执行计划中做好调节和综合平衡工作。

　　1.房屋维修计划管理的意义

　　(1)计划是管理的开端，是管理循环的起始，任何管理都不能与计划相脱节，没有计划就失去了对行动的引导，就谈不上管理。

　　(2)计划管理是房屋维修部门与物业管理公司其他部门发生业务联系的纽带，它在正确处理公司全局与局部、维修部门与其他部门业务关系方面有着十分重要的意义。企业组织机构只规定企业各部门的管理职能，而各部门在开展具体业务管理时，则必须按计划办事，计划是指导和评价企业各职能部门工作的依据和标准。

　　(3)房屋维修工作涉及面广、影响因素多，为了使其正常地、高效率地进行，必须对其实行全过程的平衡和协调，使维修工作经常处于计划的指导下进行，而这一点必须通过维修计划管理才能实现。

　　(4)计划执行过程中的及时反馈是优化生产经营活动的重要方法，通过维修计划管理及时检查计划的执行情况并通过控制协调及时作出优化处理。若无计划管理就不能使优化得到继续，就不能使企业人、财、物及产、供、销等各方面之间保持科学、合理的关系。

　　2.房屋维修计划管理的特点

　　由于房屋维修工作的特点，使其计划管理工作有许多不同于其他业务的复杂情况。房屋维修计划管理的特点可以概括如下:

　　(1)计划的自主性差。物业管理公司的业务性质属于服务性的，其房屋维修工作的开展一方面取决于用户的要求，另一方面取决于所管房屋的完损情况，所以计划的自主性较差。

　　(2)计划的多变性。维修施工中变化因素多，如施工对象、现场环境、气候和协作单位等条件的变化，而且这些因素往往难以预见。因此，劳动生产率不稳定，影响开竣工，影响计划的稳定性。

　　(3)计划的不均衡性。由于维修施工的季节性与不均衡性，造成计划期内的施工内容与比例不同，使年、季、月之间做到计划均衡的难度很大。

　　3.房屋维修计划管理的任务

　　(1)根据国家房管政策对维修工作的要求，根据房屋损坏情况及用户的实际需要，在调查研究及分析预测的基础上，制定房屋维修计划，确定合理的房屋维修周期、维修范围和维修方案。

　　(2)做好房屋维修计划的综合平衡和优化工作，保证重点工程，统筹安排，最优地使用企业的资源，提高综合经济效益。

　　(3)在组织维修计划的实施过程中，通过控制和协调手段，消除执行过程中的薄弱环节及不协调因素，保证生产有节奏、有秩序地进行。这里讲的控制和协调是指年度计划对季度计划的控制和协调，季度计划对月度计划的控制和协调。

　　(4)做好执行情况的检查、统计和分析，总结经验和教训，及时反馈、及时调整和改进，不断提高计划管理水平。

　　4.房屋维修计划管理的目的

　　(1)有计划地对房屋进行维修保养，尽可能地避免房屋维修工作的盲目性，确保房屋安全正常使用，尽量提高房屋的使用功能，延长房屋的使用寿命。

　　(2)保证合理使用维修资金，使有限的资金发挥最大的维修效果，实现最大的经济效益和社会效益，努力使用户满意，提高物业管理公司的信誉。

　　(3)提高房屋维修管理水平，实现房屋维修目标，全面完成维修任务。

　　总之，做好房屋维修计划管理工作，要根据国家房屋政策对维修工作的要求、房屋完好损坏情况及用户的实际需要，在调整及预测基础上，制定维修计划并做好综合平衡工作，合理使用企业资源，做到节省开支、缩短工期，对维修活动的各个方面进行有效的组织、指挥、协调和控制，不断提高房屋维修质量，尽最大可能满足用户的需求，取得更好的经济效益、社会效益和环境效益。

　　三、房屋维修计划的编制

　　1.房屋维修计划编制的原则

　　编制房屋维修计划应本着实事求是、量力而行、留有余地的原则。即从房屋维修工程的实际出发，计划的编制既考虑到必要，又考虑到可能。

　　所谓实事求是，是指应根据房屋的完损情况及用户的具体要求，在确保房屋安全使用的基础上，正确处理重点和一般的关系，区分主要矛盾和次要矛盾，合理安排维修计划。

　　所谓量力而行，是指正确处理用户需要、技术与经济的关系，在编制维修计划时，在听取用户意见的同时，应充分考虑技术上的可行性和经济上的合理性，做好房屋维修方案的论证工作，在确保房屋正常使用功能和合理延长房屋使用寿命的基础上，尽量减少用户的经济负担。

　　所谓留有余地，是指计划应有弹性。房屋维修施工的特殊性决定了在维修施工过程中存在很多不确定因素及外部环境对它的干扰，一旦某个不确定因素变成现实的影响因素，一旦某个外部环境因素对施工过程产生负面影响，都会带来实际施工情况偏离原计划从而改变原计划的情况。随着这些情况的出现，必将对人力、物力、财力等企业资源提出新的要求。所以，在编制计划时必须充分考虑上述可能出现变化的因素，做好准备，即在编制计划时应留有余地。

　　2.房屋维修计划的内容

　　房屋维修计划的内容主要包括以下几个方面:

　　(1)房屋维修施工计划。是物业管理公司房屋维修计划的主导和核心，是编制其他计划的依据。维修施工计划必须反映计划期内所需维修房屋的名称、维修部位及维修性质、规模(建筑面积和实物工期量)、投资额、各项工程开竣工日期、施工任务的分配方式、自营维修或外包维修)、维修项目进度表及维修项目施工技术方案等。

　　(2)房屋维修辅助计划。属于支持、保证性计划，它为确保完成房屋维修施工计划创造条件。其内容主要包括:

　　①房屋维修施工力量计划。包括临时工、合同工的招聘计划，自有工人的组织及供应计划，各维修班组(或施工项目部)任务的安排，外包工程的招投标计划等。

　　②房屋维修材料供应计划。包括材料、器材的采购、运输、储存计划等。

　　③房屋维修机具供应计划。包括机具的购置、维修、更新计划等。

　　④房屋维修技术支持计划。包括技术人员的组织与配备、技术制度的制定、施工安全措施等。

　　⑤房屋维修资金使用计划。包括资金的需要量预测、资金筹措、资金使用计划等。

　　⑥房屋维修成本及利润计划。包括成本预测、成本目标确定、成本控制、成本核算以及预期实现利润额计划等。

　　3.房屋维修计划的编制方法

　　(1)编制依据。编制房屋维修计划主要依据以下经营环境和条件的分析:

　　①依据党和国家对房地产管理的方针、政策以及必要的经济预测和技术预测资料。

　　②房屋的完损状况。现有房屋的完损状况是编制年度维修计划的主要依据，通过组织查勘鉴定，掌握房屋各类完损等级情况后，为确保房屋安全、正常使用，保持房屋的正常使用功能，必须安排不同类型的维修。如危险房屋必须及时安排修理排险;严重损坏房屋可根据情况考虑翻修或大修;一般损坏房屋可进行中修上升为完好房;完好和基本完好房屋经常进行维护保养，以保持完好的状态等。所以要根据现有房屋的完损情况，着重在确保安全的前提下，编制安排全年房屋维修的总规模及翻修、大修、中修、综合维修等各类维修工程的规模。

　　③编制房屋维修计划，除上述主要依据外，还应考虑物业管理公司自身的条件。根据公司的施工力量、材料供应能力、设备及人员素质等因素进行综合全面的平衡。

　　(2)年度维修计划的编制。年度维修计划的编制与维修工程量、工期、降低成本、安全、质量、服务、施工管理等有着密切的联系，年度维修计划的编制步骤如下:

　　①根据房屋完损状况、国家有关房屋维修管理的政策及标准、企业自身的施工力量、用户提出的正确意见等因素研究确定计划期内房屋维修的总规模以及各种维修类型的规模。

　　②根据有关技术要求和企业自身条件确定维修任务分配方案(即确定是自营维修还是自包维修)并编制相应的年度维修施工进度计划。

　　③根据房屋维修工程量、在维修施工中各种资源的消耗量标准(定额)及进度安排，编制有关人工、材料、机具、成本、资金计划。

　　制定年度维修计划时，还应注意以下几点:

　　①对企业自身条件应有全面正确的了解，在自身具备的条件基础上编制计划。

　　②对房屋损坏等级统计资料和维修施工中工料消耗资料要有积累和分析。

　　③在编制计划时，应做好综合平衡工作，协调好各层次、各方面的关系。

　　(3)季度维修计划的编制。季度维修计划是在年度维修计划的基础上，按照均衡生产的原则，并结合季节特点，编制季度计划，季度计划要保证年度计划的顺利完成。

　　①编制季度维修计划要考虑的因素。

　　首先，应根据季节不同、气候条件不同(如冬季天寒地冻，夏季盛夏酷暑)，适当安排维修任务和采取施工措施。其次应根据不同季节安排不同维修项目，例如维修屋面工程应尽量安排在雨季到来之前进行。再次应根据不同季节安排不同住户维修，如修理商业用房应尽量安排在营业淡季进行，学校用户可安排在寒暑假期间施工等。

　　②季度维修计划的编制。

　　编制季度维修计划时，应在年度维修计划的指导下，根据季度特点及有关具体条件来确定本季度维修施工的工程量及相应的进度计划，在确定本季度维修工程量及进度计划时应考虑与年度维修计划总量的比例，在条件许可的基础上，尽量赶早，以确保年度计划的完成。在编制季度维修计划时，应拟定具体的维修设计方案和施工方案，以作为编制资源供应计划的依据。

　　季度维修计划中每个维修工程均应编制工程预算，以确定该工程的预算造价及工料消耗量指标，并在此基础上编制劳动力组织计划及材料、机具、资金供应计划。对在建工程，应参照其原有的施工组织设计中总进度的要求来编制季度维修计划进度表，对新开工程，在未编制进度计划表的情况下，首先要摸清在建工程在季度维修计划中施工进度计划表上的工程量及相应资源的分配情况，在此基础上，对新开工程进行研究，初步排出其施工进度计划，并对其资源进行综合平衡，考虑工程搭接，尽量组织均衡施工。

　　③月度维修计划的编制。

　　在充分保证季度维修计划完成的前提下，根据季度维修计划中各项工程准备情况及房屋完损情况，按轻重缓急原则编制月度维修计划。工程准备情况主要指工程前期准备，包括工程项目的查勘设计，维修项目报批，水电表移位，道路占用办理，住用户动迁，维修队伍、材料、设备等准备情况。

　　月度维修计划的编制方法与季度维修计划相同，维修项目因是月度计划，基本上均做查勘预算，编制的依据是施工分段作业计划，如情况有变化，在月度计划中要进行调整。月度维修计划应保证季度维修计划的完成。如有特殊情况，应办理一定手续，经批准后才可以调整计划。

　　四、房屋维修计划的执行和控制

　　编制房屋维修计划，是计划管理的开始，重要的是在计划确定以后，如何贯彻执行，保证计划的实施。

　　房屋维修计划控制的主要内容包括:修缮项目的进度、产量、质量、成本和安全等。其控制的手段应为各级人员深入实际地检查，召集有关会议等。

　　房屋维修计划是维修工作要达到总要求。因此，必须将维修计划按内部组织机构层层分解，落实到基层，实行责任制，并让从事维修的有关人员了解，使计划成为全体人员的奋斗目标。

　　在计划贯彻执行过程中，要进行经常性地监督检查和考核。房屋维修施工中对已有房屋进行的维护保养、修理、改造，受到多种因素的制约。如:因使用单位和使用人不能搬迁而使维修不能按期进行;因房屋周围环境牵连而改变维修方案;因城市规划的需要而提前更新改造;因维修经费限制而降低维修标准和减少维修工程量，以及建筑材料价格调整，突发性天灾人祸等。这些必然会影响原计划的实施和完成。因此，加强对维修计划的监督检查和考核，发现问题，及时研究解决，搞好综合平衡，对于维修计划的完成尤为重要。

　　维修计划执行情况检查的主要内容有:计划指标分解及措施落实情况;计划指标的完成情况;原计划的正确程度;执行过程中出现的问题及解决的办法;有哪些经验教训等。

　　为了确保按规定工期完成任务，在计划管理中还要重视抓好扫尾工作计划。当一个阶段的工程完成70%左右时，就要准备下一阶段的开工，所以这时往往容易重视新开工阶段工程，而忽视对上一阶段的扫尾工作，使工期得不到保证。因此必须重视扫尾工程计划，对扫尾计划要落实到人，并要落实时间、落实任务，以确保整个工程按工期计划完成。

篇4：物业知识教材：房屋维修质量管理

　　物业知训教材：房屋维修质量管理

　　一、房屋维修质量管理概述

　　房屋维修质量管理是指为保证和提高维修工程质量，贯彻“预防为主”，为下道工序负责、为住户负责而进行的一系列管理工作的总和。施工项目的质量管理是一种一次性的动态过程。所谓动态管理过程，指的是维修施工项目管理的对象、内容和重点，都随着工程的进展而变化，而且某一阶段工程质量的好坏，是建立在前一阶段质量管理工作基础之上的。由于施工项目质量管理的一次性，所以要求领导素质高，组织管理严格，操作精心。

　　1.房屋维修质量管理的指导思想

　　搞好房屋维修质量管理，必须树立正确的指导思想，主要有下列几方面:

　　(1)明确对质量的全面认识。质量，除通常指工程(产品)本身的质量外，还包含产品形成与使用过程中各种要素的质量(称要素质量或工序质量)和各方面工作的质量(称工作质量)。房屋维修产品质量离不开工序质量这一基础。工作质量则是工序质量、产品质量及经济效益的保证和基础。所以，要保证和提高房屋维修工程质量，就必须努力提高各方面的工作质量，以工作质量来保证和提高工序质量，从而最终达到保证和提高工程质量的目的。

　　(2)树立全面质量管理的基本观点。房屋维修工程质量要体现“一切为用户服务”的观点，这不仅要把施工项目的使用者作为用户，还要把施工中下道工序当作上道工序的用户。全面管理的观点，即依靠所有部门的全体人员，在形成产品的全过程中对全面质量进行的“三全管理”，树立预防为主的观点和用数据说话的观点。

　　(3)正确处理质量、成本、工期间的关系。要正确处理质量、成本、工期之间对立统一的关系，也就是要正确处理好、快、省之间的对立统一关系。概括地说，就是要在维修项目现有的技术条件下，合理地把好、快、省这几个目标协调起来，做到好中求快，好中求省，以高效率、低成本、高质量的维修工程使用户满意。

　　2.房屋维修质量管理的内容

　　房屋维修质量管理要做好以下几个方面的工作:

　　(1)建立健全质量监督检查机构，配置专职或兼职质检人员，分层管理，层层负责，并相互协调配合。

　　(2)质量机构和质检人员必须坚持标准，参与编制工程质量的技术措施，并监督实施，指导执行操作规程。

　　(3)坚持贯彻班组自检、互检和交接检查制度，对维修工程的关键部位，一定要经过检查合格、办理签证手续后，才能进行下一道工序施工。

　　(4)在施工准备阶段，应熟悉施工条件和施工图纸，了解工程技术要求，这是为提高施工组织设计质量、制定质量管理计划与质量保证措施、提供控制质量的可靠依据。

　　(5)在施工过程中，加强中间检查与技术复核工作，特别是对关键部位的检查复核工作。

　　(6)搞好施工质量的检查验收，坚持分项工程的检查，做好隐蔽工程的验收及工程质量的评定，不合格的工程不予验收签证。

　　(7)加强现场对建筑物配件、成品与半成品的检查验收，检查出厂合格证书或测验报告。

　　(8)严格对建筑材料的品种、规格和质量进行检查验收，主要材料应有产品合格证或测试报告。

　　(9)若发生工程质量事故，按有关规定及时上报技术管理部门，并查清事故原因，进行研究处理。

　　(10)对已交付使用的维修工程要进行质量跟踪，实行质量回访。在保修期内，因施工造成质量问题时，按合同规定负责保修。

　　二、维修施工项目的质量保证体系

　　1.质量保证体系的概念

　　质量保证是物业管理公司向用户保证其维修的工程在规定期限内能正常使用。它体现了企业对工程质量负责到底的精神，把现场施工的质量管理与交工后用户使用质量联系在一起。

　　质量保证体系，是企业以保证和提高工程质量为目标，运用系统的概念和方法，把各部门、各环节的质量管理职能组织起来，形成一个有明确任务、职责和权限，相互协调、互相促进的有机整体。

　　2.质量保证体系的内容

　　维修施工项目的质量保证体系一般由思想工作体系、质量形成过程的控制体系和组织保证体系组成。

　　(1)思想工作体系。思想工作体系就是由维修项目负责人带头，责成各部门或班组负责人开展的质量教育活动。首先，对职工进行为用户服务、对用户负责的质量责任教育。在此基础上，再进行全面质量管理知识的教育，树立“质量第一”、“预防为主”的观点，然后进行必要的技术业务培训。

　　维修项目质量管理是全员的管理，每个职工都要为保证质量作出贡献。维修质量管理的要求，要扎根在每个职工的思想中，落实在他们的行动上。

　　(2)质量控制体系。质量控制，就是质量事故的防患，是维修工程质量工作的重点。维修项目的质量控制要贯穿于维修的全过程。

　　①维修工程设计方案的质量控制。

　　一般地说，维修工程设计过程的质量控制，主要由有关设计单位负责。但是维修企业和维修项目管理人员可以从以下几个方面对设计质量发挥重要作用:

　　a.参与设计方案的讨论、审订，进行图纸会审。特别是对于某些有特殊施工工艺要求的工程。

　　b.向设计单位提供施工的技术装备、技术水平和质量保证的有关资料，使设计尽量结合施工实际。

　　c.做好施工过程中的技术核定，及时修改不符合现场施工实际的设计差错或原设计方案。

　　②维修准备过程的质量控制。

　　修缮施工准备过程，主要包括以下几个方面:

　　a.拟定高质量的施工方案和施工组织设计。

　　b.按计划严格进行和检查准备工作的质量。对全场性的准备工作、单位工程的准备工作和作业条件的准备工作，都应按有关的准备工作计划周密进行并严格检查其质量，包括进场的施工设备及原材料的复核、检测、试验和鉴定等。

　　c.做好技术交底。逐级做好技术交底，使全体施工人员熟悉工程情况、设计意图、技术要求、质量标准和施工方法等。

　　③材料、半成品的质量控制。

　　对材料、半成品的质量控制包括:

　　a.严格按质量标准订货、采购、包装和运输。

　　b.物资进场要按技术验收标准进行检查和验收。

　　c.按规定的条件和要求进行堆存、保管和集中加工。

　　d.按进度计划及时地供应现场。对重要的材料或半成品，要把质量管理延伸到供应或生产单位。包括提前质量检查，协助供应单位加强质量管理，进行材料的供应监督等。

　　④施工机械、设备的质量保证。

　　包括正确地选择施工机械设备，做好进场安装后的检查试车，使在用的机械设备经常保持良好状态。

　　⑤施工过程的质量控制。

　　施工过程是工程质量形成的主要过程，其质量控制是维修项目质量管理的中心环节。

　　a.加强施工工艺管理。工艺是直接加工和改造劳动对象的技术和方法。工艺控制好了，可以从根本上减少废次品，提高质量的稳定性。为此，必须及时督促操作规程、工艺标准等的认真执行。

　　b.施工过程中的工序控制。好的工程质量是由一道道工序在生产中形成的。要从根本上防止不合格品的产生，就必须对每道工序进行质量控制。这是保证质量的基础，也是施工过程质量控制的重点。

　　c.施工过程中的中间检查和技术复核。对工程质量有较大影响的部位和环节，要加强中间检查和技术的复核。

　　d.做好主要阶段和交工前的质量检查，发现问题及时处理。

　　⑥使用过程的质量控制。

　　房屋维修质量管理的最终目的是满足用户的使用要求。工程的质量，最终要通过使用才能表现出来。使用过程的质量控制，就是把质量管理延伸到工程的使用过程即工程交付使用后，要做好质量回访和保修，建立保修单和技术服务档案，提高服务质量。其次对工程的使用要求和效果进行普查或专题性的调查分析。如针对某种质量通病进行专题性的调查分析等。调查是质量外部反馈的主要信息来源，是质量管理的重要依据。

　　(3)组织保证体系。搞好房屋维修工程的质量管理工作，必须要有严密的组织保证体系。为此，要设立相应的机构，配备称职人员，明确划分职责和权限。如果物业管理公司自行承担维修施工任务，则要以项目经理为核心组建质量管理部门，下设专业施工队的专职质检员，班组兼职质检员，并按班组建立质量管理小组。质量管理小组的工作是质量管理的基础。如果物业管理公司将维修施工任务承包给外部专业施工单位，则要以项目为对象组织甲方的项目管理部，实行内部维修施工项目监理。

篇5：物业知识教材：房屋维修工程预算

　　物业知训教材：房屋维修工程预算

　　一、房屋维修工程预算造价及其费用构成

　　1.房屋维修工程预算及造价

　　房屋维修工程预算是指在工程开工前预先计算维修工程造价的计划性文件。其主要作用是承发包双方核算工程款，最终确定维修工程造价的依据。维修工程造价的确定，一般是在维修工程预算造价的基础上，根据国家有关规定以及施工承包合同条件的约定，通过招投标竞争确定合同价，再根据施工中发生的变更因素对原合同价进行调整来实现的。

　　所谓维修工程造价，是根据工程承包合同的约定，施工单位为完成工程施工任务所发生的费用总和。也即发包工程的承包价格。它是对房屋进行维修所发生的价值的货币表现，是由房屋在维修中所消耗的社会必要劳动量决定的。

　　维修工程造价的大小取决于该工程的工程内容(工程量)、施工生产要素的价格水平以及施工中各施工作业过程的生产效率(定额水平)。

　　2.房屋维修工程预算造价的费用构成

　　房屋维修工程预算造价是指发生在维修工程施工阶段的全部费用，它们构成了房屋维修工程的预算造价。维修工程的全部费用是根据维修施工设计图、维修工程预算定额和取费标准等确定的，是完成该项维修工程生产过程中所应支付的各种费用的总和。

　　按照国家现行规定，维修工程费用由直接工程费、间接费、计划利润、其他费用和税金5个部分构成。各省、市、自治区可以根据国家主管部门的规定，结合本地区的实际情况制定本地区的维修工程费用构成与取费标准。

　　(1)直接工程费。直接工程费是直接用于房屋维修工程的有关费用。即维修施工单位的作业层(施工项目部)为完成该工程的施工任务所发生的费用。由直接费、现场经费、其他直接费组成。

　　①直接费。直接费是指直接用于工程施工的费用，即工地上的生产工人通过劳动形成工程实体或有助于工程实体形成过程中所发生的费用。包括直接人工费、直接材料费、直接施工机械使用费3个部分。

　　a.直接人工费。直接人工费是指直接从事维修施工的工人(包括现场运输等辅助工人)和附属生产工人(制作构件等工人)的基本工资、辅助工资、工资性津贴、职工福利费和劳动保护费。

　　b.直接材料费。直接材料费是指为完成维修工程所耗用的材料、构件、配件和半成品的价值以及周转性材料的摊销费。定额中规定的材料预算价格包括:材料原价、材料供销部门的手续费、燃料费、材料运输费、材料采购保管费等。

　　c.直接施工机械使用费。直接施工机械使用费是指维修工程施工中所使用的各种机械费用的总和。主要包括折旧费、经常修理费、场外运输费、操作工人工资、动力燃料费等。

　　②其他直接费。其他直接费是指定额直接费中没有包括的，而在实际中发生的，具有直接费性质的费用。包括以下几项:

　　a.材料二次搬运费。指由于维修工程零星分散、现场狭窄等原因，造成材料多次倒运所发生的搬运费。包括一次运输卸料点至施工现场、材料存放点的各次运费。

　　b.冬雨季施工增加费。指冬雨季期间进行维修工程施工而增加的费用。包括采取防冻、保温、防雨和排水等措施，以及因工效降低所增加的费用。

　　c.生产工具、用具使用费。指施工、生产所需的不属于固定资产的生产工具，检验、试验用具等的购置、摊销和维修费等。

　　d.试验检验费。指对材料、构件和物品进行的一般鉴定、检查所发生的费用。但不包括新技术、新材料的试验费及其他特殊要求的试验检验费。

　　e.工程定位、复测、点交、场地清理费。

　　f.夜间施工增加费。

　　g.预算包干费。指预算定额中未包括，而在工程实际中可能发生的各项费用。

　　③现场经费。维修工程现场经费是指施工单位作业层(施工项目部)为施工准备、组织和管理房屋维修工程施工所发生的各项费用。一般包括现场管理费、临时设施费。

　　a.现场管理费。是指维修企业的作业层为组织和管理维修工程施工所需的各种费用。现场管理费内容繁多，一般可归纳为:工作人员工资及工资附加费；生产工人辅助工资；职工教育经费，办公费；差旅交通费；固定资产使用费；行政工具用具使用费；劳动保护费；上级管理费等。

　　b.临时设施费。指为维修工程施工需要临时搭设的生产和生活用各种设施的费用。

　　(2)间接费。指维修施工单位为组织施工和进行经营管理以及为施工生产提供间接服务所需的费用。即维修施工单位的企业管理层为从事整个企业的经营管理活动所需发生的费用。包括企业管理费、财务费用和其他费用3个部分。

　　①企业管理费。指施工单位的企业管理层为组织施工生产经营活动所发生的管理费用。

　　②财务费用。指施工单位为筹集资金所发生的费用。

　　③其他费用。包括施工单位应上缴的定额管理费、劳动定额测定费、上级部门管理费等。

　　(3)其他费用。其他费用是指维修工程施工中实际发生的，而在直接工程费和间接费中均未包括的支出费用。这些费用根据各地区实际情况确定，一般包括城镇土地使用税，材料预算价格与市场价格的差价，劳保支出，供暖费，印花税，水费调增，残土运费，维修工程设计费以及根据施工承包合同条件应该计算的费用等。

　　(4)计划利润。按国家规定，为了适应招标承包制的需要，将国营施工企业原有的法定利润改为计划利润，其实质同企业管理费、临时设施费一样，允许施工企业在投标报价时向下浮动，以利于公平竞争。计划利润按定额人工费(或定额直接费)的一定比例计取。

　　(5)税金。一般维修施工企业也像其他企业一样，按国家规定交纳税金，主要包括营业税、城市维护建设税、教育附加费。

　　二、维修工程预算定额和地区单位估价表

　　1.预算定额的概念

　　维修工程预算定额是指由国家受权部门编制的，用以确定在正常合理的施工条件下，为完成单位合格建筑产品(分项工程)所需劳动工时、机械台班和材料消耗的数量标准。维修工程预算定额是确定维修工程造价的主要依据。房屋维修工程预算定额按其适用范围，一般有以下几种:

　　(1)房屋维修工程预算定额。凡以原有房屋拆除或改建，零星添搭、接建，局部建筑物、配件(设备)部件的拆旧换新等施工作业为内容的维修工程，即大、中修工程，均应采用维修工程预算定额。

　　(2)古建筑维修工程预算定额。适用于古建筑的维修工程。

　　(3)房屋抗震加固工程预算定额。适用于原有房屋进行抗震加固的专用工程。

　　(4)房屋零星养护工程预算定额。又称小修工程预算定额，适用于工程量小、维修内容零星分散的养护工程。

　　2.预算定额的作用

　　(1)维修工程预算定额是编制维修工程施工图预算、确定维修工程造价的基础。

　　(2)维修工程预算定额是编制维修工程施工组织设计的依据。

　　(3)维修工程预算定额是甲乙双方进行工程结算的依据。

　　(4)维修工程预算定额是维修施工单位进行经济活动分析的依据。

　　(5)维修工程预算定额是合理编制标底、投标报价的基础。

　　(6)维修工程预算定额是物业管理公司内部各部门进行经济核算的依据。

　　3.预算定额人工、材料、机械消耗量的组成内容

　　维修工程预算定额中人工、材料、机械消耗量的数量标准，是指在正常的施工生产条件下，在施工现场范围内为完成一个计量单位合格的分项工程的施工任务所需发生的一切消耗。

　　其中，人工消耗量指在正常的施工生产条件下，生产一个计量单位合格分项工程或结构构件所必须消耗的人工工日数量。按人工的工作性质分，人工消耗量又由以下内容组成:

　　(1)基本用工。指施工现场内技术生产工人的用工。

　　(2)辅助用工。指施工现场内辅助生产工人的用工。

　　(3)超运距用工。指施工现场内的材料水平运输距离大于劳动定额规定运输距离所计算的用工。

　　(4)人工幅度差。指施工现场内发生的一些零星的、很难单独计量的人工消耗。

　　4.地区单位估价表

　　(1)地区单位估价表是地区维修工程的预算单价表。它是根据所在地区的维修工程预算定额规定的人工、材料和施工机械台班消耗量，和直接参加工程施工的生产工人的平均人工单价、地区材料预算价格和机械台班预算价格算出的以货币形式表现的定额单位预算价格表。由此可见，地区单位估价表是现行维修工程预算定额在某个地区或城市的具体化，是编制本地区维修工程预算的基本依据。

　　(2)地区单位估价表经当地建(计)委批准后，即成为法定准价。不得任意修改或补充，如遇特殊情况必须修改或补充时，必须经当地建(计)委批准。

　　(3)地区单位估价表的编制方法是将定额中各个项目的合计用工数、材料消耗数和机械台班消耗量套乘相对应的人工单价、材料预算价格和机械预算价格，即为各个项目的预算单价。计算如下:

　　人工费:某定额项目的合计工日数乘以相应等级的人工单价。

　　材料费:某定额项目的各种材料消耗量分别乘以相应地区材料预算价格之和。

　　施工机械使用费:某定额项目的各种机械台班消耗量分别乘以相应地区施工机械台班预算价格之和。

　　预算单价:人工费、材料费、施工机械使用费之和。

　　(4)生产要素的价格。

　　人工单价。指一个直接从事工程施工的技术工人一个工作日在预算中应计算的全部人工费用。包括基本工资、工资性补贴、辅助工资、职工福利费和生产工人劳动保护费。

　　材料预算价格。指材料从其来源地通过采购活动到达工地仓库后出库的综合平均价格。包括材料原价、运杂费和采购保管费。

　　机械预算价格。指机械正常工作一个台班所需消耗的人工、材料、燃料动力和应分摊的费用。包括机械折旧费、大修理费、经常修理费、安拆及场外运输费、燃料动力费、人工费、养路费及车船使用税。

　　(5)单位估价汇总表。是单位估价表的简化和综合形式，它是将单位估价表中各分项工程的单价汇总在一个表格里。其特点是所占篇幅少，使用方便。

　　(6)补充单位估价表是对定额中的缺项，在编制地区单位估价表时，根据定额的编制原则和方法进行补充，并报原批准单位审批后执行。

　　三、房屋维修工程预算的编制

　　房屋维修工程预算是以某一维修工程为对象，依据预算定额或地区单位估价表逐一计算，再加规定收取的现场经费、其他直接费、间接费、其他费用以及计划利润和税金而得出的全部维修工程费用。

　　1.编制依据

　　维修工程预算的编制，一般应以下列文件和资料为依据:

　　(1)经过审查批准的维修施工图或维修方案；

　　(2)现行维修工程预算定额；

　　(3)地区单位估价表；

　　(4)各种取费标准；

　　(5)材料预算价格；

　　(6)维修工程施工合同；

　　(7)其他有关文件和说明等资料。

　　2.编制的步骤

　　维修工程预算的编制步骤如下:

　　(1)收集有关基础资料。包括维修工程施工图纸；国家或地区颁发的现行维修工程预算定额；工资标准、材料预算价格、机械台班单价、各种取费率标准；现场情况等。

　　(2)熟悉施工图纸，了解维修工程内容和要求。施工图纸是编制预算的主要依据，编制预算之前必须全面熟悉、了解维修内容和要求，了解和掌握房屋结构和特征，这是准确、迅速编制维修工程预算的关键。

　　(3)现场勘查。深入现场认真勘查施工条件，了解房屋的实际损坏情况，拟定施工方案。

　　(4)熟悉定额或单位估价表。认真熟悉定额或单位估价表，并注意影响工程预算造价的有关因素，提高预算的准确性。

　　(5)计算工程量。工程量是编制预算的原始数据，也是组织施工进度和调配施工力量的主要依据，必须正确计算。为避免重算和漏算，应按定额项目的排列顺序和施工的先后顺序来计算。一般维修工程工程量的计算顺序是先计算拆除工程，再由底层起逐层向上计算，即先由下向上，再由内向外；可以先计算土建，再计算设备，最后计算装饰。维修工程工程量的计算，应根据维修工程的特点，以不错、不漏、不重、计算准确、便于套用定额为原则，不能死搬硬套。