篇2：案例分析:自家的阳台为何不能封

　　案例分析:自家的阳台为何不能封

　　某小区顶层阳台未做封闭，由于未封闭的阳台只计一半建筑面积，该户业主盘算一番，决定交房之后自己封阳台，没想到遭到物业管理公司的反对。业主非常不满：我自己的房子，自己花钱封阳台有什么不可以，我又没有对任何人造成不便或者麻烦，难道这不是我自己的权利吗?

　　律师分析

　　这位业主随后找到本报特约律师顾问北京世联新纪元律师事务所郭玉涛律师进行咨询。律师认为：业主自己花钱买的房子，依法对这套房屋享有所有权，我国《民法通则》规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利”。这位业主作为所有人，对自己的房屋确实享有完全的占有、使用、收益、处分权能。他对自己的房屋进行必要的添附、装饰、装修，是行使处分权能的一种表现，也就是行使所有权的表现。

　　但是，任何权利都不是无限制的。所有人行使所有权，应当符合法律确认所有权的目的，必须遵守国家的法律，充分、合理地发挥财产的效益。行使所有权不得破坏社会主义经济秩序、不得侵害公司财物，不得妨碍或损害他人的利益，不得违背社会主义道德准则。如果所有人滥用所有权，应当依法承担相应的责任。

　　假设这位业主不是要封阳台，而是要在屋子里修一个壁炉，这是他行使所有权的表现，谁也无权干涉，但是他如果要把壁炉的烟囱伸到楼上业主的窗户下面就不行，楼上业主就会激烈反对，因为壁炉产生的烟会呛着楼上的业主。这就是滥用所有权，大家对此会看得很清楚，也会迅速而激烈地反对，因为这种行为直接损害了他人利益。

　　而本案例中，业主封阳台的行为并没有直接让某一位业主不痛快，其造成的损害不直接、不明显，所以大家看得不太清楚，反对的声音也很小或者几乎没有。但是这种行为从本质上同样是滥用所有权、损害其他业主利益的行为。

　　建筑师设计楼房的开放式阳台，自然有其美观、实用的考虑。对于生活在这栋楼宇中的全体业主来说，这栋楼宇的外立面是他们共有的部位，保持该楼宇漂亮、舒服的景观，使得该楼宇能够保值增值，这是他们作为楼宇所有者的合法权益。

　　如果人人只图自己方便，随意地封阳台，就一定会破坏该楼宇外立面的整体美观、协调、整齐，从而降低了该楼宇的整体品位、档次、效果，时间长了必然会造成这栋楼宇或者小区的贬值。所有这些，无疑都是在损害全体业主的合法权益。

　　基于此，该楼宇任何其他业主都有权利阻止类似随意“封阳台”的行为。物业管理公司不是业主，对该楼宇并不享有共有权，因此该业主封阳台的行为并没有损害物业管理公司的利益，但是物业管理公司的基本职责就是在业主的授权委托下，对物业进行必要管理、服务，使物业能够保值增值。为此，物业管理公司不仅要提供保安、保洁等服务，还必须要及时制止对物业、对全体业主利益的损害行为。这是物业管理公司的合同义务，同时也是其合同权利、职责。

　　物业管理公司的职权来源于全体业主的所有权，是全体业主将所有权的一部分权能授予物业管理公司来行使，物业管理公司代表和维护全体业主的共同利益而不能只维护单独个体业主的私利。

　　所以当某一位业主个体的行为损害到业主整体的利益时，其他业主既可以自行予以制止，也可以授权物业管理公司予以制止。

篇3：华银大厦物管顾问项目案例分析

　　一.华银大厦概述

　　1. 大厦自然概况:

　　华银大厦位于石家庄市桥西区中山西路48号,占地面积6300平米,总建筑面积36000平米,是一栋单体写字楼,地面以上22层(1-4楼为裙楼),地下三层(负一二层为停车场,负三层为设备间),开发商为新元顺实业有限公司,到目前为止,共有十七户入住,主要业主是华夏银行(购房),其余全是中小租户,入住率为60%。

　　2. 顾问期

　　华银大厦顾问期为6个月(20**年6月-----11月),质量跟踪期为3个月(20**年12月-----20**年2月)。

　　3. 华银物业公司概况及我方人员介入情况:

　　华银大厦的物业管理企业为华银物业公司,成立于20**年8月,其前身为新元顺实业公司物业部,公司经理由开发商派人担任,我方驻场经理担任副经理,公司下设维修,保安,办公室(兼管清洁)三个主管。其间,机电顾问在工作满四个月后按合同规定撤出,驻场经理应发展商要求,6个月工作期满后再协助管理商筹备物业管理市优大厦的创建考评工作,12月8日已经通过市检查考评验收,获得石家庄市物业管理优秀大厦称号,成为石家庄市第一个获此称号的写字楼物业。

　　二. 主要工作情况

　　1.迅速建立起日常工作秩序20**年五月底,我方驻场顾问和公司顾问团成员到达华银大厦时,当时的情况是杂乱无章,毫无秩序,我们马上做了三件事:

　　1)协助管理商组建物业部,以原有人员为主,只招聘个别急需人员,组建维修班,将原来各自为政的不同工种(空调、强电、弱电、电梯等)统一纳入维修班管理之下。

　　2)制定日常工作管理制度,如各级人员岗位责任制;办公室日常管理程序(业主入住,装修管理等),公共管理制度,如员工手册,房屋管理公约(业主公约),周一例会制度,周六日值班制度,日常巡视检查制度。

　　3)初步改善大厦形象,以大厦前广场和电梯厅为重点,规范前广场车辆秩序,群控电梯,客货分流,规范业主出入秩序,管理层员工及操作层员工按工作性质分别统一着装。

　　半个月后,将华银大厦的物业管理日常工作逐步规范起来。

　　2.对设备进行验收,整改和保养:

　　顾问团第一次到大厦时,设备间连插脚的地方都没有,整个设备处在施工后期,在我方指导下,一是催促发展商尽快完善竣工,二是不等不靠,组织维修工制造条件主动干,从设备的清理、整改到刷漆,使设备间完全改观,新元顺公司(开发商)总经理到设备间参观后说了四个字“天翻地覆”,此项工作完成时间为八月底;接着,我们制定了保养计划,建立了设备台帐,实行设备三定(定机、定人、定岗位)。

　　3. 整理和修订ISO9001体系文件

　　从第四个月开始

篇4：物业案例分析：小区宣传广告引发的投诉

　　物业案例分析：小区宣传广告引发的投诉

　　案例简述：

　　某小区业主投诉管理处利用小区宣传栏发布商业广告，并且发布打着免费咨询、免费义诊旗号的医疗广告，业主怀疑广告内容有一定的虚假性，有可能造成业主损失，强烈要求管理处本着对广大业主生命安全负责的精神，不要只顾赚钱，而要集中精力搞好物业服务工作。并对广告的收入去向进行质询。

　　案例分析：

　　以上业主的投诉我们姑且不论是否有一定偏颇，作为物业公司首先应检讨自己的管理是否存在偏差。小区宣传栏设置的目的是用于信息传递，服务于业主，物业公司作为被委托人，利用小区宣传栏发布相关信息和商业广告本是服务业主的好事情。但是在具体操作时，张贴商业广告的内容、方式、时间应考虑业主的感受，如果能给业主带来附加值当然更好。但"免费健康咨询"的活动背后的确有推销药品和医疗设备，业主不满意的也就在于此，类似服务应慎重选择。另外如果发布商业广告，并从中获取商业利益，其收益不能由物业公司提走，而应主要用于补充专项维修资金，或按照业主大会的决定作用。

　　以上投诉，再次提醒我们，在物业法规日益健全、业主法律意识日益高涨的今天，物业管理的合法性合理性需得到更深层次的关注和切实的提高。

篇5：物业案例分析：安全员翻错窗户事件

　　物业案例分析：安全员翻错窗户事件

　　案例简述：

　　20**年6月25日凌晨4:00左右，阳光B区105业主到绿岛岗亭对值班安全员称：因离家时钥匙忘记在家，无法进入房间，请安全员帮忙从后窗翻进打开房间。安全员AA接到信息后立即通知值班代班长CC，经核实该业主身份后，安全员AA、BB随同业主准备从后窗翻入。安全员按照业主所说窗户到了该业主家(实为104号房)，正准备开窗时，屋内便有人问"是谁"，安全员AA知道弄错房间时，立即与现场安全员BB、CC向该业主解释是安全员，因105业主钥匙忘带打不开门，业主要求帮忙从后窗翻入打开房间。104业主为弄清事实真相立即向控制中心打对讲确认，控制中心值班员DD也向其说明了事情经过，该业主无其他异议。6月26日上午11：30左右，为再次表示歉意，现场安全员CC、FF再次到104业主家登门致歉，请其谅解。该业主接受了安全员的道歉，表示谅解。但8月4日上午，104业主到客户中心称：因6月25日晚安全员翻错窗一事惊吓到家中一位本身患有脑血栓的老先生，导致住院一个多月，共用医药费两万多元，要求管理处在一周内就上述事件提供书面答复。

　　案例分析：

　　我们是出于一片好心，去帮助业主，结果却导致客户的投诉甚至索赔，这样的案例值得深思。我们提供的物业管理服务是公共服务，对业主、住户的特殊要求，急客户所急是当然的，但服务也应该有个"度"的把握，比如事先应对风险与可能产生的后果做好充分的评估，考虑好合适方法后再实施，否则只能婉言拒绝。可以设想在翻窗的过程中，安全员可能会发生意外，也可能因安全员翻窗的行为导致其他业主反感或缺乏安全感，从而给公司带来负面影响，还有可能就是该案例遇到的因翻错窗引起的一系列麻烦。

　　zz是守法经营的公司，我们既要服务好客户，又要维护企业和员工的利益，规避风险，只有这样我们的工作才会既规范操作，又让业主满意。对该类问题的评估还可以设想一下，是否只有翻窗这一条路可以走呢?显然不是，所以如何把握处理各类问题的原则和方式十分重要。这样的案例在日常服务过程中经常会遇到，相关处理原则和技巧应培训到基层员工及各级主管，必要时应该汇集成相关工作指引。