篇2：尚书公寓业主维权案例

　　当下,业主“维权”活动正在全国范围内如火如荼地开展着,这本是我国民主法制建设的好事、幸事,可当物业管理维权演化为业主的盲动,甚至被别有用心人利用的时候,维权就可能演化为“无政府盲动”,给广大业主自身带来灾难性的后果南京市尚书公寓物业管理的盲目“维权”过程和结果,就充分证明了这一点。

　　一、尚书公寓事件梗概

　　尚书公寓位于南京市副中心的繁华地区解放路尚书村78号,由3幢多层,1幢25层高层住宅,共307户业主构成,小区1999年12月建成并交付使用,由南京××房地产开发公司委托南京××物业管理有限公司(以下简称“原物业公司”)进行前期物业管理。物业管理条件。①物业服务费04元/月8226;m2(含高层住宅),②万园休闲浴场经营收益每年约10万元给原物业公司贴补物业管理经费不足,③原小区规划05幢写字楼空地做临时停车场,停车收益补贴原物业公司经费不足。

　　物业管理三年多过去了,业主安居乐业,原物业公司与业主相安无事;档次不高 的小区房价己从当初的3cm元/时,涨到了7000元/8226;m2左右,租金也从当初的600元/套8226;月,涨到了1400元/套&8226;月左右。

　　可就在这时,一场由个别业主委员会委员操纵的、盲目的“维权”运动打乱了小区居民原本正常的生活秩序,使小区广大业主毫无准备地陷入了一场旷日持久的“灾难”中。该事件在南京产生了巨大的社会影响。

　　让我们来看-下事件回放:

　　20**年4月,小区首届业主委员会成立并备案,原物业公司就签订《物业服务合同》事宜积极与业主委员会磋商,但业主委员会久久不予理会。期间,原物业公司辞退一名违纪保安,引起时任首届业主委员会主任的不满,并召集部分业主要求收回万园休闲浴场的“公共产权”和临时停车场的“公共收益”等权利,向开发商和原物业公司进行了“维权”,但维权未获政府相关部门支持,尚书公寓开发商收回万园休闲浴场的“公共产权”和临时停车场的“公共收益”。原物业公司也认为已不能被业主委员会接纳和续签合同,意欲按前期物业服务合同约定,撤出小区服务,后在政府物业管理行政主管部门要求下,继续坚持为小区提供服务八个月,与此同时,在“维权”口号的煽动下,越来越多的业主采取拒交物业服务费、公共水电费的办法“维权”。

　　20**年8月,首届业主委员会主任在未召开业主大会和业主委员会会议情况下,擅自以业主委员会名义公告全体业主重新选聘物业管理公司;

　　20**年9月11日,小区物业管理招标,因无一家物业管理公司参加而流标;

　　20**年10月4日,首届业主委员会主任又未经业主大会和业主委员会审议,张贴公告宣布解散首届业主委员会;

　　20**年11月7日,在区政府物业管理行政主管部门的催促下,小区召开业主代表大会,成立了新一届业主委员会;

　　20**年11月21日,在区政府物业管理行政主管部门积极斡旋下,小区物业管理再次招标,因新一届业主委员会“会中有会,会外有派”,小区第二次物业管理招标仍旧流产;

　　20**年12月30日,新一届业主委员会组织召开业主代表大会,就惟一的应标单位是否选聘问题进行表决,但因新一届业主委员会只主任人参加大会没有对是否选聘形成决议。当夜,新一届业主委员会主任书面声明辞去职务。

　　20**年12月31日,原物业公司依照约定退出小区。

　　业主开始了整整4个多月没有物业管理的生活,其间种种艰难从南京当地媒体的相关报道中可见一斑:

　　20**年1月13日《现代快报》以“尚书公寓因物管公司退出而变成’死城’ ”为题报道昨天,生活在垃圾堆中12天的尚书公寓一幢25层住宅楼的200多户业主又雪上加霜,2部电梯全部瘫痪。业主们说更“悲惨”的日子还在后头,15日以后这里将停电停水。业主们对记者说,由于物管和业主委员会闹矛盾,尚书公寓成了一座“死城”,业主们希望有关部门能“拯救”他们,使他们过上“人”的生活,平平安安地过个年。昨天中午,快报采访车驶入已无门卫的尚书公寓,在10多个小丘般的垃圾堆中穿行,来到04幢前,86岁的刘老站在04幢楼下一脸愁苦地对记者说:“垃圾已10多天没人打扫了,现在电梯又停了,过几天还停电停水,这日子可怎么过,这年怎么过?”记者在现场看到,垃圾堆中不时有老鼠出没,一些居民开始举家外出“避难”。

　　20**年3月11日《金陵晚报》讯为了解情况,记者沿着楼梯摸黑往上爬,正好碰到89岁的连先生他说,电梯停了没有办法只好天天爬楼...,一位70多岁的老人说,他爬三层就休息一下,根本接不上气!再爬下去命都没了,而住在10楼的王先生说,他们这里每层10户,共35层,还有不少老人。

　　老人们只好窝在家里,让子女上下楼买菜做饭。如果过一段时间停水停电了,真的就没有办法活了...

　　20**年4月11日,尚书公寓终于盼来了“新管家”江苏××房地产经纪有限责任公司。新的物管来了,但苦难却远远没有到头,现实再一次粉碎了人们美好的愿望。

　　二、来了又走,新物管“罢花-现”

　　20**年9月7江苏××房地产经纪有限责任公司进驻小区仅半年不到,亏损约3万元,遂公告全体业主“业主与我们所签临时服务合约已满,业主委员会当初的承诺没有兑现。部分业主不交物管费,业委会也不肯协助。公摊电费问题入不敷出。为生存计,我公司不得不从9月23日起撤出尚书公寓小区。”小区再度陷入物管“真空”。

　　20**年10月,饱受折磨的业主们又迎来了第三位“管家”---江苏省××物业中心。但好景不长,20**年5月上旬,仅仅半年左右,××物业中心负责人公开表示“我中心已经倒贴了4万多元。虽然业主委员会很希望我们留下来,但我们到现在还没有和业主委员会正式签约。因为在这种压力下,我们也不知道自己能支撑多久,要不是为了企业的声誉,单单从经济角度考虑早就不做了。”

　　三、尚书公寓事件的教训

　　尚书公寓事件还没有结束,业主们的艰难还在继续,在业主维权风起云涌的今天,我们应该从尚书公寓事件中吸取点什么教训?

　　1.缺乏常识的维权只能是搬起石头砸自己的脚按前期物业服务合同“业主委员会成立后,该合同自动失效”的约定,原物业公司完全可以依法立即撤出小区,但在政府行政主管部门说服要求下,原物业公司一直坚持为小区服务到20**年的最后一天。可业主根本不领情,首届业主委员会主任及部分业主甚至认为只要不同意原物业公司撤出、只要不与原物业公司办理小区交接手续,不管合同到不到期,原物业公司都不可以走,都必须无条件地继续为业主服务。

　　尚书公寓业主所谓“维权”方式有四:一是“讨回”地下浴室“公共产权”和临时停车场的“公共收益”,二是“不给,就炒掉原物业公司”,三是拒交物业服务费、公共水电费,四是搅乱小区秩序给政府施压。

　　其中前两种方式可称为最无知的维权。地下浴室“公共产权”和临时停车场“公共收益”问题,要“维权”也只应找开发商,与原物业公司根本不搭界,但业主们却连原物业公司也一起杠上,并且,地下浴室“公共产权”与临时停车场的土地使用权都属开发商所有,尚书公寓开发商原本将浴室和临时停车场的“公共收益”交由原物业公司,以贴补小区管理经费之不足,原物业公司正是因为有了这些补贴,才在三年多的时间里抵消了物业管理费的亏损。后来两任“新管家”结翻继亏损的事实,击步证实了这帘,业主在最基本事实都没有弄清楚的情况下,就盲目举起了维权大旗。最后的结果是开发商不得不依法收回浴室和临时停车场的管理,维权业主不但没有“维”到一分钱,还搬起石头砸了自己的脚。

　　2.理智维权,谨防被人利用

　　当小区已乱到不可收拾地步的时候,业主们却在首届业主委员会主任“把事情搞得越大越好,让政府行政主管部门来出面解决”的煽动下,到信访部门“诉苦”、向媒体“投诉”抵制部分业主自救自治,还向政府*,冲击政府办公地点,扣留政府行政主管部门派去参加业主大会的工作人员......不断给政府施压,尚书公寓业主采取的这种维权方式造成了极坏的社会影响。

　　3.亟待建立业主委员会制约和惩戒机制

　　尚书公寓事件完全由业主委员会违规操作造成,而业主委员会违规操作又由首届业主委员会主任一手导演。向原物业公司“维权”,直接导火索仅仅是前物管公司炒掉了一名违纪保安,决定选聘新的物业管理企业,也是首届业主委员会主任私自以业主委员会名义张贴公告,选聘方案、选聘标准、评委设定、选聘过程、服务合同审议等均未公开征询业主意见,更没有业主大会投票表决,完全由首届业主委员会主任个人操纵,未经任何会议形式决议,首届业主委员会主任便擅自宣布解散首届业主委员会;第二届业主委员会主任辞职,副主任(系首届业主委员会的主任)不是组织业主自治、解决物业管理危机,而是蝙动不明真相的业主冲击政府行政主管部门办公地点,辞去第二届业主委员会副主任后,他暗地里却组织少数业主给政府行政主管部门施压,阻挠业主自费组织清理垃圾,阻挠业主联名聘请物业管理公司,使事态不断扩大.升级和恶化...直接导致尚书公寓处于长期无人管理、不敢管理的混乱局面。

　　像这样的始作俑者应当承担怎样的法律责任、民事责任和社会道德责任,应当受到怎样的惩戒?翻遍现行的物业管理法规、规则,无法找到可以比照对其进行强制性干预和惩戒的规定。既然没有惩戒手段,业主委员会及其成员捅了“大漏子”大不了“辞职”,留下烂摊子让政府行政主管部门收、酿下苦酒让广大业主慢慢咽。

　　4.物管企业应该自觉维护行业秩序

　　尚书公寓盲目“维权”之所以能够“一呼百应”,还基于幕后操纵者和业主心中这样的一个判断只要招标,物业管理企业就会排着长队来争取管理权。有人说,现在的物业管理没法做,业主服务要求太高,而价格又太低,市场被挑剔的业主搅乱了。笔者则认为,市场和服务价格是物业管理企业自乱阵脚所致,只要有物业管理招标,不管合不合法,不管物业管理条件,更不考虑招标目的、项目深层背景,一窝蜂积极响应,而且,只要能拿下管理项目,什么苛刻条件都答应,什么牛都敢吹......正是这些不负责任的做法,误导了业主,助长了业主盲目推权的歪风。在业主维权风起潮涌的今天,物管企业该好好反省一下个体如何承阻社会责任、维护全行业形象的问题.

篇3：业主大意丢失汽车，物业该不该担责之案例

　　[案情回放]

　　20**年3月,李某与甲物业管理公司签订了物业服务合同。甲公司在小区进行物业管理过程中,先后制定了《小区入住须知》、《小区管理规定》、《门卫岗位责任制》、《关于加强车辆安全管理的通知》等规章制度,并在小区内公布。《小区管理规定》要求小区内住户每年向甲公司交纳物业管理费200元,由甲公司负责对小区内的公共设施养护、安全防范措施等方面提供服务。李某按时交纳了物业费用。6月24日,李某下午开车从单位到自家楼下,下车时没有拔下车钥匙,然后匆忙上6楼家中取东西。等到下楼时,李某发现自己的汽车已不在停放地点,便立即报案,但公安机关一直未破案。6月27日,李某起诉至人民法院,请求法院判令甲公司赔偿经济损失。

　　[法院判决]

　　法院经审理后认为,物业公司收取的费用中无汽车保管费的项目,双方之间也不存在保管合同关系;李某下车时未拔车钥匙致使车辆丢失,其存在重大过失,自己应当承担损失,遂判令驳回其诉讼请求。

　　[案件评析]

　　本案的焦点是物业管理公司对小区住户停放在小区内的汽车是否负有保管义务。

　　一、 李某与物业公司之间是否存在保管合同关系?

　　首先应当先明确何为保管合同,所谓保管合同是指保管人保管寄存人交付的保管物,并返还该物的合同。保管合同属于实践性合同,保管合同自保管物交付时成立,寄存人向保管人交付保管物的,保管人应当给付保管凭证。

　　具体到本案中,首先李某与物业公司之间并未就汽车保管事宜达成任何约定。李某仅与物业公司签订了物业服务合同,该合同中没有汽车保管的相关条款,除此之外双方也没有就汽车保管达成补充协议。其次李某并未将汽车交付于物业公司实际占有,所以保管合同无法成立。物业公司也未向李某出具取车放验凭证,也同样不符合保管合同的实践性特征。所以本案中双方并不存在保管合同关系。

　　二、 物业公司在没有保管合同约定的情况下,是否负有为李某保管车辆的义务?

　　李某没有特别约请物业公司保管被窃车辆,其每年所交纳的200元物业管理费系综合服务费,在费用构成中并无汽车保管费的项目。而汽车保管亦不属于物业公司正常的物业管理公共性服务范围。那么物业公司对业主的车辆失窃,没有任何责任吗?我们知道物业公司对物业管理区域内业主的人身、财产安全负有安全防范工作的职责,当发生违反有关治安、环保等方面法律、法规的行为时,物业公司应当及时采取措施制止该行为,同时应当向有关行政管理部门报告并做好协助工作。所以对于业主汽车的失窃,如果物业公司没有履行上述职责,物业公司将难辞其咎。但在本案中李某下车时没有拔下车钥匙,是导致失窃的直接原因,这也超出了物业公司安全防范义务的范围,物业公司不能对所有车辆核对车主身份与驾驶员身份一致,因此,李某车辆丢失的责任不能归到物业公司。

　　综上所述,本案中物业公司已对小区进行了日常管理,履行了管理职责,且没有约定、法定的为业主保管车辆的义务,所以物业公司对失窃车辆不承担任何责任;李某本身疏于对车辆的管理,因此失窃的后果由其自己承担。

　　[法条链接]

　　《中华人民共和国物业管理条例》第四十六条 “对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。”

　　第四十七条 “物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。”

　　击水律师事务所:苏文辉、柴忠蔚

篇4：业主看房一脚踏空，物业成了被告之案例

　　〖案例描述〗

　　吴女士在某小区买了一套商品房,因室内没楼梯,房产商在房内天花板留了一个安装楼梯的洞口,用薄板钉死。几天后,吴某在侄女陪同下看新房子,按此路线走入阁楼时,薄板脱落,人重重地摔倒在地。物业人员陪同送吴某到医院,经诊断为腰椎第二节压缩性骨折。

　　〖处理过程〗

　　事情发生后,吴某将房产商和物业公司告上法院,要求两被告赔偿医疗费、误工费、伤残费等5.5万余元,以及精神损害费5000元。

　　房产商认为他们已将房屋交付房主,风险责任已转移,房主验收时也未提出房屋质量问题,不应承担赔偿责任。物业公司则认为,他们没陪同房主上阁楼验房,阁楼预留的消防门系用板材封闭,洞口不是物业人员砸开的;同时阁楼不收管理费、不属其管理范围,对吴某如何受伤也不清楚,不应当承担赔偿责任。

　　法院审理后认为,吴某在室内阁楼洞口坠楼摔伤予以采信,阁楼外墙系物业人员砸开因证据不足不予采信。同时,物业没有收阁楼的管理费,对阁楼内存在隐患不知情,也没有违法行为,所以物业不该承担民事责任。对房产商来说,尽管对房屋采取了防护措施,但仍存在安全隐患。于是作出一审判决,判令房产商赔偿吴女士医疗费、误工费、营养费等共1.035万元,精神抚慰金1000元。驳回吴女士对物业的诉讼请求。

　　〖案例点评〗

　　无论房产权是否转移,物业公司在接管验收时应对存在安全隐患予以处理或告知业主。

篇5：车库净高度不够磕伤业主之案例

　　地下车库高度不够磕伤业主 开发商物业赔3万元

　　业主刘先生停车后出车门时,头部磕在车库排风管的角铁上,顿时血流如注。为此,刘先生以人身伤害为由,将开发商、物业告上法庭,索赔4万余元。昨天,记者从丰台法院获悉,法院认定车库设计违规,并判决开发商、物业赔偿刘先生各项损失3万元。

　　丰台法院审理后认为,根据建设部批准施行的属于强制性国家标准的《住宅设计规范》规定,地下室、半地下室做储藏间、自行车库和设备用房使用时,其净高不得低于2米;当作汽车库时,应符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》(JGJ100)的有关规定。根据《汽车库建筑设计规范》规定,汽车库内室内最小净高微型车、小型车为2.2米;净高指楼地面表面至顶棚或其他构件底面的距离,未计入设备及管道所需空间。经审查,小区开发商开发建设的地下车库内排风管道限高仅1.55米。

　　法院审理后认为,小区开发商的设计违反了建设部批准施行的上述《住宅设计规范》及《汽车库建筑设计规范》的规定,故造成刘先生停车时其头部不慎被地下停车场排风管道角铁支架碰伤。据此法院作出上述判决。

　　(来源:侯毅君 文/王悦)