篇2：建筑环境策划顾问

　　建筑环境策划顾问

　　如何考虑建筑环境？这要先从为什么要考虑环境，人与自然的关系说起。

　　人具有自然的属性。自然创造了人，人类的历史从这个角度来讲，就是人与自然环境相互作用的历史。环境影响人，人也影响环境。人的发生和发展与自然环境有着密切而微妙的关系。

　　人类为生存繁衍下去，就要不断地从大自然中汲取营养，要与环境之间不断地进行物质交换，如人体中各种元素组成及其相对含量与环境的化学组成就含有一定的关系。

　　科学家近年精确测定出人体各种器官和组织中有九十多种元素，他们惊异的发现其中有六十多种元素在人体内的平均含量同地壳中的平均含量相似，这些元素在人体血液和地壳中的平均含量的丰度曲线几乎吻合。

　　这决不是偶然的巧合，而是漫长的岁月中，通过人体的新陈代谢，与环境 进行物质交换，经过长期进化的结果。这标志着人与环境之间的物质交换达到了动态平衡，也表明了人与自然共生共存关系。

　　古代中国人早就认识到人与自然为一不可分割的整体，中国人"天人合一"的哲学观念就是这种认识和概括和总结。

　　"天人合一"是中国自然哲学最突出的特点，这里"天"是无所不包的自然，是客体；"人"是天地参的人，是主体。天人合一就是主体融入客体，坚持两者的根本统一，泯除一切显著差别，从而达到个人与宇宙不二的状态。它所追求的最高目标是认识到事物相互联系的统一，使自己与终级的实在归于统一。

　　《老子》说："人法地，地法天，天法道，道法自然。"中国古代自然哲学注意研究的就是整体的协调和协作，强调人与自然的关系，人与自然的不可分，"人不能离开自然"这是我国古代人民所尊崇的根本原则之 ，行为做事都尽力遵守自然的法则或规则，认为当人类遵守自然法则时，社会得享和平与安宁，而当人类违背自然法则时，就会遭自然报应，天灾人祸接踵而来。 　　在对待自然的问题上，中国人十分推崇老子"无为"的柔和思想，"无为"并不是什么事也不做而保持沉静，而是让每一样事物都按其本性去做，顺应自然规律，利用自然的规律，从而借助自然之力，"制天命而用之"，最终达到"无为无不为"的争取人类自由的目的。

　　对人类影响最大的莫过于居住的生活环境，居住环境的好坏，对人类的体质和智力发展均有重大影响。风水学显然非常注重这一点，例如《阳宅十书》说："卜其兆其宅，卜其当宅者，卜其地之美恶也，地之美者，则神灵安，子孙昌盛，若培植其根而枝叶茂。……择之不精，地之不吉，则必有水泉、蝼蚁、地风之属，以贼其内，使其形神不安，而子孙亦有死类绝灭之忧。"气候的好坏，水土的美恶的确对人类各方面影响甚巨，如在缺乏某种人体所需元素的地方，就往往流行地方性疾病。据流行病资料表明，地方性甲状腺肿与病区缺碘有关，克山病与病区缺硒有关，氟斑牙病是由于饮用含氟量过高的水引起的；又如某些微生物，寄生虫在某些特殊的环境条件下易于繁殖和传播疾病，故在某些地区可以流行某些疾病，如流行出血热则大多分布于湖泊、河湾、沼泽和易受淹涝的丰垦区，血吸虫病则流行于江南的湿热地区；而居住在陡崖和低洼之处，则会有滑坡岩崩和洪涝之害的威胁。反之，自然条件好的地方，则会促进人的发育以及改善生活生产条件，"子孙昌盛"自合情理之中。

　　良好的居住环境不仅有利于人类的身体健康，而且还为人们的大脑智力发育提供了条件。现代科学研究表明，良好的环境可使脑效率提高15~35%。譬如明代时的江南地区，继承和发展了宋代的经济繁荣，山明水色的自然景观，丰厚湿润的水土气候条件等，孕育了众多的文人志士。明代的二百多名状元、榜眼、探花三鼎甲，江南竟占50%以上，出现了"东南财赋地，江浙人文薮"的繁荣景象。这除了政治经济和文化等社会因素外，不能与江南清秀的自然环境有关，用确切的俗语来说，那就是"物华天宝，人杰地灵"了。

　　随着现代文明的飞速发展，在人类得其极大利益的同时，也带来了一些新的环境破坏和污染问题，使人类居住环境质量下降。对森林绿地开发过度导致了水土流失；对土地的不断蚕食滥用以及人口的失控，使不少发展中国家面临饥荒；大量的工厂夜以继日地向河流与空气中排放大量的化学性污染物，城市"公害"日益加剧等等，对人类素质的不良影响正在深化。所以我们不得不重视环境问题，不得不总结历史的经验和教训，以借鉴和发展科学的环境工程学，同时也要纠正人与自然关系的非正确观念，重提风水学，环境生态问题就是原因之一。

　　目前，在人与自然的关系中，大致有这样三种观点：

　　(1)环境虚无论：也是一种人类中心论，认为随着科学技术的进步，人类对自然的征服能力必将达到无所不及的程度。人最终一定能摆脱自然界的束缚，用技术圈、智慧圈代替生物圈，将建筑视作可以独立于环境之外的为人控制的一个场所，人类会靠自身的力量，在各种环境下，使自己得以生存。 这种征服大自然，视环境虚无的思想是相当危险的，我们应该时刻记住这样一个最简单的事实--人也是一种动物，其生自大自然，滋补成长于大自然，人类每一行为无不受自然的无所不在的规律所左右，自然环境将永远是人类生存和发展的基础。

　　(2)自然顺从论：是一种倒退，认为今天人类活动给自然界造成的影响，已经超出了自然界自我调节功能所能同化的限度，生物圈中的物理、化学、生物学的参数开始变得不利于人类的生存，主张"退向自然"，"返朴归真"。然而人类的进化，社会的进步是一个不可逆转的历史进程，一切顺从自然的消极观点也是违背历史发展规律的。不过，这种重视自然价值和生态学的思想已提醒和迫使人们重新广泛地检验人类的行为，是否符合自然的法则和人与自然共生的法则。

　　(3)自然与人等价值等：是一种伙伴论，认为在人与环境的关系上，要抛弃以人为中心的价值观念，主张承认人类以外的它物自然体的价值权力，和人类相比同等重要，各有尊严，即主体与客体有同等的价值和权力。该观点有不少可取之处，但太绝对化了，人毕竟还是主体，人类应努力寻求使自身的价值和自然的价值相一致的道路。

　　我们认为人类生存离不开自然的环境，自然的法则从来没有为了人的利益而顺从人的意志而的失效或暂停，它是不依人的意志为转移。人的天性和非人的天性是从来没有被征服过，如生物的昼夜节律就是不能改变的。当然，人不仅是生物的人，而且还是文化的人，他并不像微生物、植物和一般动物那样仅靠改变自己的生理性状消极地适应环境，还主要靠改善体外生态环境以保其生存，促其发展。问题是在于人类改善环境的活动中是否适应，正确的观点是既不能抛弃自然，又不能屈服于自然，在人与自然这个复杂的矛盾中，去把握一种动态的平衡不去把世界分为人和自然两个部分，而是融为一体，人对自然的态度不是巧取豪夺，而是要参考社会生物学中的"宜适"策略（Evolutionarily stable strategg意为进化上的稳定策略，缩写ESS，故音译"宜适"），尽可能地利用自然规律和现象，使人类的生理和心理，使人类社会得以正常的发展。这样，我们就会"找出并开拓一条与大自然大而错综的秩序体系相一致的一种秩序。那么，我们的

生活可能开启这伟大的自然力，我们的文化才可能具有方向，我们的形式建筑，形式组织与形式次序才可能具有意义。我们才会再度明白这与自然道路协调的生命的丰富与和谐。（摘自《景园建筑学》）"取得与大自然不变法则较相一致的生活方式。

篇3：装饰公司客户顾问职责

　　装饰公司客户顾问职责

　　1、负责向客户介绍公司的经营理念和企业文化、服务宗旨和追求精神，以及售中、售后服务规程；

　　2、负责客户服务团队人员的召集、组织和协调，督导工作流程和服务行为规范化；

　　3、代表公司与客户签订工程合同，对客户单源丢失的状况进行分析研究，做出总结报告；

　　4、负责处理售中、售后客户投诉与客户有关的突发事件，并及时与相关部门协调处理，追踪处理结果；

　　5、负责接待后的客户单源和资料的电脑存档，严格执行客户信息保密制度；

　　6、定期进行客户跟踪回访，了解客户对公司服务流程的意见和建议，不断改善和提高工作质量；

　　7、负责本团队目标的制定和管理，对团队的业绩承担一定的责任。

篇4：地产顾问项目市场调研管理规定

　　地产顾问项目市场调研管理规定

　　一、总则

　　1、加强对市场调研的管理，保证通过市场调查，收集、整理、分析、评估和分配有关的信息，以便能为决策者提供重要、及时和准确的信息支持，特制定本规定。

　　2、负责市场调研工作。

　　3、规定适用于公司组织的所有市场调研活动。

　　二、市场调研的主要内容

　　1、市场需求调研。

　　2、目标消费群调研。

　　3、消费行为调研。

　　4、市场的价格信息调研。

　　5、竞争对手综合实力调研。

　　6、竞争对手楼盘调研。

　　7、竞争对手销售战略调研。

　　8、竞争对手促销策略调研。

　　9、竞争对手价格策略调研。

　　10、竞争对手同类产品的市场占有量调研。

　　11、品牌调研。

　　12、了解业主对产品质量、服务的反映及需求。

　　13、对广告效果监测、评估。

　　14、对促销效果监测、评估。

　　三、市场调研的主要方式：

　　1、问卷调查。

　　2、随机调查。

　　3、重点(专项)调查。

　　4、对销售人员的调查。

　　5、利用与用户接触的机会，征询意见，收集信息。

　　6、搜集日常用户来函来电，进行分类整理，需要处理的问题应及时反馈。

　　7、通过实际蹲点观测。

　　8、有奖征集意见和建议。

　　四、市场调研原则

　　1、准确、及时；

　　2、有调研权，无处理权；

　　3、不能影响有关部门和人员的正常工作；

　　4、调查问题并建议解决。

　　5、收集反馈的信息通过分类整理后抄送相关部门与领导，并形成报告。

　　6、调研要形成《市场调研报告》。

　　五、市场调研程序

　　1、各项目市场部经理根据项目实施规划，拟订市场调研工作计划，经项目经理审批后开始实施。

　　2、市场调查人员针对项目公司的发展需要，对不同区域范围内楼盘的价格、面积、户型、销售情况、营销策略等情况进行详细的评述，完成《项目市场调研报告》，供有关决策人员参考。

　　3、当新开发楼盘的入伙率达到60%时，市场调研人员应组织对住户进行居住现状的调查，了解不同年龄、不同职业、不同收入阶层的人对居住条件的需求，提供对户型、面积、装修、环境设计等内容的发展建议。调查结束后完成《居住实态及客户需求调研报告》。

　　4、市场部调研人员每年完成《消费市场变化趋势分析报告》，通过对地区生产力发展水平、收入水平、消费状况等资料的分析，反映该地区每年的消费市场变化趋势。

　　5、公司代理销售委托楼盘时，市场调研人员根据《电话咨询记录表》、《来访客户调研表》与《成交客户调研表》的内容，每周进行一次统计分析，如调研表数量太少，可合并为两周或一个月统计一次。

　　6、市场调研人员通过对本年度市场调研的综合回顾，分析本年度市场状况及特点，预测明年的市场趋势及热点，并于年初完成《年度市场调研报告》。

　　7、市场调研人员每周完成《地产市场周报》，及时反映地产市场的变化情况。

　　8、市场调研人员完成的《区域市场调研报告》、《居住实态及客户需求调研报告》、《消费市场变化趋势分析报告》、《年度市场调研报告》、《地产市场周报》，经策划经理和项目经理审批后，由调研人员以书面或电子邮件的方式提供给项目策划人员、公司相关部门负责人、公司高层领导，发给甲方的《调研报告须经项目经理审批》。

篇5：项目顾问销售代理策划营销

项目顾问、销售、代理的策划营销
　　
　　销售阶段是检验前几个方面的策划营销工作的重要标尺，同时，他又是自成一体的的严密科学系统。
　　
　　一 销售周期划分及控制
　　
　　1、销售策略
　　.营销思想（全面营销）：
　　全过程营销
　　全员营销
　　.销售网络：
　　专职售楼人员（销售经理、销售代表）
　　销售代理商（销售顾问）
　　兼职售楼员
　　.销售区域：紧扣目标市场和目标客户
　　.销售阶段：
　　内部认购期
　　蓄势调整期
　　开盘试销期
　　销售扩张期
　　强势销售期
　　扫尾清盘期
　　.政策促销
　　.销售活动
　　.销售承诺
　　2、销售过程模拟
　　.销售实施：
　　顾客购买心理分析
　　楼房情况介绍
　　签定认购书
　　客户档案记录
　　成交情况总汇
　　正式合同公证
　　签定正式合同
　　办理银行按揭
　　销售合同执行监控
　　成交情况汇总
　　.销售合同执行监控：
　　收款催款过程控制
　　按期交款的收款控制
　　延期交工的收款控制
　　入住环节控制
　　客户档案
　　客户回访与亲情培养
　　与物业管理的交接
　　.销售结束：
　　销售资料的整理和保管
　　销售人员的业绩评定
　　销售工作中的处理个案记录
　　销售工作总结
　　
　　二 各销售阶段营销策划推广执行方案实施
　　
　　三 各销售阶段广告创意设计及发布实施
　　
　　四 销售前资料准备
　　
　　1、批文及销售资料
　　.批文：
　　公司营业执照
　　商品房销售许可证
　　.楼宇说明书：
　　项目统一说词
　　户型图与会所平面图
　　会所内容
　　交楼标准
　　选用建筑材料
　　物管内容
　　.价格体系：
　　价目表
　　付款方式
　　按揭办理办法
　　利率表
　　办理产权证有关程序及费用
　　入住流程
　　入住收费明细表
　　物业管理收费标准（其他标准，如球场、运动场、学校等）
　　
　　.合同文本：
　　预定书（内部认购书）
　　销售合同标准文本
　　个人住房抵押合同
　　个人住房公积金借款合同
　　个人住房商业性借款合同
　　保险合同
　　公证书
　　2、人员组建
　　.销售辅导：
　　发展商销售队伍
　　A 主管销售副总
　　B 销售部经理
　　C 销售主管或销售控制
　　D 销售代表
　　E 销售/事务型人员
　　F 销售/市场人员
　　G 综合处（回款小组、资料员、法律事务主管）
　　.专业销售公司（全国性）辅导发展商销售工作
　　A 专职销售经理
　　B 派员实地参与销售
　　C 项目经理跟踪项目总体策划、销售，提供支持，理顺关系
　　.专业销售公司总部就项目销售管理提供支持
　　.专业销售公司全国销售网络资源调动使用
　　.销售代理：
　　发展商与专业销售公司配合
　　A 负责营销的副总
　　B 处理法律事务人员
　　C 财务人员
　　.专业销售公司成立项目销售队伍
　　A 销售经理（总部派出）
　　B 销售代表
　　C 项目经理（职能上述）
　　.专业销售公司总部销售管理及支持
　　.专业销售公司全国销售网络资源调动使用
　　3、制定销售工作进度总表
　　4、销售控制与销售进度模拟
　　.销售控制表
　　.销售收入预算表
　　5、销售费用预算表
　　.总费用预算
　　.分项开支：
　　销售人员招聘费用
　　销售人员工资
　　销售提成/销售辅导顾问费
　　销售人员服装费
　　销售中心运营办公费用
　　销售人员差旅费用
　　销售人员业务费用
　　临时雇用销售人员工作费用
　　.边际费用：
　　销售优惠打折
　　销售公关费用
　　6、财务策略
　　.信贷：
　　选择适当银行
　　控制贷款规模、周期
　　合理选择质押资产
　　银企关系塑造
　　信贷与按揭互动操作
　　.付款方式：
　　多种付款选择
　　优惠幅度及折头比例科学化
　　付款方式优缺点分析
　　付款方式引导
　　付款方式变通
　　.按揭：
　　明晰项目按揭资料
　　尽可能扩大年限至30年
　　按揭比例
　　首期款比例科学化及相关策略
　　按揭银行选择艺术
　　保险公司及条约
　　公证处及条约
　　按揭各项费用控制
　　.合伙股东：
　　实收资本注入
　　关联公司操作
　　股东分配
　　换股操作
　　资本运营
　　7、商业合作关系
　　.双方关系：
　　发展商与策划商
　　发展商与设计院
　　发展商与承建商
　　发展商与承销商
　　发展商与广告商
　　发展商与物业管理商
　　发展商与银行（融资单位）
　　.三方关系：
　　发展商、策划商、设计院
　　发展商、策划商、承销商
　　发展商、策划商、广告商
　　发展商、策划商、物业管理商
　　发展商、策划商、银行（融资单位）
　　.多方关系

：
　　发展商、策划商、其他合作方
　　8、工作协调配合
　　.甲方主要负责人：
　　与策划代理商确定合作事宜，签署合同
　　完善能有效工作的组织架构和人员配备
　　分权销售部门，并明确其责任
　　全员营销的发动和组织
　　.直接合作人：合同洽谈
　　销售策划工作对接
　　销售策划工作成果分块落实、跟踪
　　信息反馈
　　催办销售策划代理费划拨
　　工作效果总结
　　.财务部：
　　了解项目销售工作进展
　　参与重大营销活动
　　销售管理工作，配合催收房款
　　配合销售部核算价格，参与制定价格策略
　　及时办理划拨销售策划代理费
　　.工程部：
　　工程进度与销售进度的匹配
　　严把工程质量
　　文明施工。控制现场形象
　　销售活动的现场配合
　　.物业管理公司：
　　工程验收与工地形象维护
　　人员形象
　　销售文件配合
　　销售卖场的管理
　　军体操练
　　保安员与售楼员的工作衔接、默契配合
　　
　　五 销售培训
　　
　　1、销售部人员培训-公司背景及项目知识
　　、详细介绍公司情况：公司背景、公众形象、公司目标（项目推广目标和公司发展目标）
　　销售人员的行为准则、内部分工、工作流程、个人收入目标
　　.物业详情：
　　项目规模、定位、设施、买卖条件
　　物业周边环境、公共设施、交通条件
　　该区域的城市发展计划，宏观及微观经济因素对物业的影响情况
　　项目特点
　　A 项目规划设计内容及特点，包括景观、立面、建筑组团、
　　容积率、绿化率等
　　 B 平面设计内容及特点，包括总户数、总建筑面积、总单元数、单套面积、户型图、户型优缺点、深、宽、高等
　　C 项目的优劣分析
　　D 项目营销策略，包括价格、付款方式、策略定位、销售目标、推广手段
　　竞争对手的优劣分析及对策
　　.业务基础培训课程：
　　国家及地区相关房地产业的政策法规、税费规定
　　房地产基础术语、建筑常识
　　A 术语、常识的理解
　　B 建筑识图
　　C 计算户型面积
　　心理学基础
　　银行按揭知识，涉及房地产交易的费用
　　国家、地区的宏观经济政策，当地的房地产走势
　　公司制度、架构和财务制度
　　.销售技巧：售楼过程中的洽谈技巧
　　A 如何以问题套答案
　　B 询问客户的需求、经济情况、期望等
　　C 掌握买家心理
　　D 恰当使用电话的方法
　　展销会场气氛把握技巧
　　A 客户心理分析
　　B 销售员接待客户技巧
　　推销技巧
　　语言技巧
　　身体语言技巧
　　.签定买卖合同的程序：售楼部签约程序
　　A 办理按揭及计算
　　B 入住程序及费用
　　C 合同说明
　　D 其他法律文件
　　E 所需填写的各类表格
　　展销会签订合同的技巧和方法
　　A 订金的灵活处理
　　B 客户跟踪
　　.物业管理课程：
　　物业管理的服务内容、收费标准
　　管理规则
　　公共契约
　　.销售模拟：
　　以实际楼盘为例进行实习，运用所学的全部方法技巧完成一个交易
　　利用项目营销接待中心、样板房模拟销售过程
　　及时讲评、总结、必要时再次实习模拟
　　.实地参观他人展销现场
　　2、销售手册
　　.批文：
　　公司营业执照
　　商品房销售许可证
　　.楼宇说明书：
　　项目统一说词
　　户型图与会所平面图
　　会所内容
　　交楼标准
　　选用建筑材料
　　物管内容
　　.价格体系：
　　价目表
　　付款方式
　　按揭办理办法
　　利率表
　　办理产权证有关程序及费用
　　入住流程
　　入住收费明细表
　　物业管理收费标准（其他标准，如球场、运动场、学校等）
　　.合同文本：
　　预定书（内部认购书）
　　销售合同标准文本
　　个人住房抵押合同
　　个人住房公积金借款合同
　　个人住房商业性借款合同
　　保险合同
　　公证书
　　3、客户管理系统
　　.电话接听登记表
　　.新客户表
　　.老客户表
　　.客户访谈记录表
　　.销售日统计表
　　.销售周报表
　　.销售月报表
　　.已成交客户档案表
　　.应收帐款控制表
　　.保留楼盘控制表
　　4、销售作业指导书
　　.职业素质准则：
　　职业精神
　　职业信条
　　职业特征
　　.销售基础知识与技巧：
　　业务的阶段性
　　业务的特殊性
　　业务的技巧
　　.项目概括：
　　项目基本情况
　　优势点祈求
　　阻力点剖析
　　升值潜力空间
　　.销售部管理架构：
　　职能
　　人员设置与分工
　　待遇
　　
　　六 销售组织与日常管理
　　
　　1、组织与激励
　　.销售部组织架构：
　　主管销售副总
　　销售部经理
　　销售主管
　　销售控制
　　广告、促销主管
　　销售处、销售代表、事务人员、市场人员
　　综合处成员（回款小组、资料员、法律事务主管）
　　入住办成员
　　财务人员（配合）
　　.销售人员基本要求：职业道德、基本

素质、礼仪仪表要求
　　专业知识要求
　　心理素质要求
　　服务规范要求
　　A 语言规范
　　B 来电接听
　　C 顾客来函
　　D 来访接待
　　E 顾客回访
　　F 促销环节
　　G 销售现场接待方式及必备要素
　　.职责说明：
　　销售部各岗位职务说明书
　　销售部各岗位工作职责
　　.考核、激励措施：销售人员业绩考核办法
　　提成制度
　　销售业绩管理系统
　　A 销售记录表
　　B 客户到访记录表
　　C 连续接待记录
　　D 客户档案
　　2、工作流程
　　.销售工作五个方面的内容：
　　制定并实施阶段性销售目标及资金回收目标
　　建立一个鲜明的发展商形象
　　制定并实施合理的价格政策
　　实施规范的销售操作与管理
　　保证不动产权转移的法律效力
　　.销售工作的三个阶段：预备阶段
　　操作阶段
　　完成阶段（总结）
　　.销售部的工作职责（工作流程）：
　　市场调查-目标市场、价格依据
　　批件申办-面积计算、预售许可
　　资料制作-楼盘价格、合约文件
　　宣传推广-广告策划、促销实施
　　销售操作-签约履行、楼款回收
　　成交汇总-回款复审、纠纷处理
　　客户入住-入住通知、管理移交
　　产权转移-分户汇总、转移完成
　　项目总结-业务总结、客户亲情
　　.销售业务流程（个案）：
　　公司宣传推广挖掘潜在客户
　　销售代表多次接待，销售主管支持
　　客户签定认购书付订金
　　客户正式签约
　　客户付款
　　办理入住手续
　　资料汇总并跟踪服务，以客户带客户
　　3、规则制度概念提示
　　.合同管理：公司销售合同管理规划
　　签定预定书的必要程序
　　.示范单位管理办法
　　.销售人员管理制度：
　　考勤办法
　　值班纪律管理制度
　　客户接待制度
　　业务水平需求及考核
　　.销售部职业规范