整体租赁与产权商铺运作模式的比较介绍
经营式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理，而物业产权适应经营的需要实行统一归属、未进行拆零销售，所有权与经营管理权可以实施分离，用于从事商品销售、休闲、娱乐等经营活动的建筑物，它主要区别于产权已拆零销售的产权式商业物业。它的进一步细分主要以其租赁的方式为依据，分为整体租赁和分零租赁两种方式。本文主要介绍整体租赁，不售产权的运作模式。
整体租赁，不售产权的运作模式是非常普遍的，目前大多数中型规模的百货商场和超市等所在的商业物业都采用了这种模式。零售业对资产的流动性要求较高，一般都是通过租赁的方式取得对物业的使用权。譬如大家熟知的太平洋百货、伊藤洋华堂、好又多超市等，都是租用黄金口岸的营业用房，而且由于90年代的房地产热潮，在全国各大中型城市留下存量巨大的营业用房，为百货零售商家提供了广阔的选择余地。
一、案例情况
成都著名的伊藤洋华堂位于春熙路东侧的大科甲巷，隶属于世界著名的零售企业日本伊藤洋华堂株式会社，集团公司的营业额超过三千亿人民币，其“顾客至上”的经营理念和卓越的经营管理方法，在全世界享有很大的声誉。成都伊藤洋华堂就是租用台湾邱永汉财团旗下的中国利都（成都）房产发展有限公司建设的利都广场地下一楼到地面五楼的商场大楼所设的综合性零售商店。其经营布局为负一楼：食品超市、风味小吃；一楼：女装、化妆品、首饰；二楼：男装、皮具、鞋类；三楼：儿童天地、内衣；四楼：家居饰品、家电、厨房用具、洗化；五楼：利都美食广场。
二、产权方与经营商的分析
1、产权方
对存有大面积空置营业用房的产权而并不打算分零销售的房地产开发商而言，如能引进目前属于稀缺资源的知名百货经营商或大型超市，往往是以低廉的租金甚至短期免租为代价。微薄的租金远不能形成对巨额投资成本的合理回报，但开发商对此仍趋之若鹜，其原因在于：
首先，配套性和聚集效应很强的百货商场、大型超市等商业经营项目能带动周边住宅或商业物业的销售，自身成为住宅小区的配套项目。这就类似于在项目开发中，建起了商业设施和文化设施，做足配套，使开发的项目有了更多的生机和吸引力，从而提升了项目的档次，提高了项目的知名度和销售率。
此外，依靠成功的商业物业经营，能形成以其为核心的新商业圈，大幅度提升该地区的人流量，达到商业物业自身的不断增值，最终实现长期的利润最大化。开发商业物业，如果仅限于及时卖出回收资金，则失去了长远的积累。香港的几大地产巨头，对自己开发的商业物业往往只租不售，将主要经营方向之一用于几十年来累积的巨量商业物业，在经营过程中让资产成倍增长，并以此固定资产成为更多商务机会的契机。新鸿基的利润来源，约有一半来自其长线投资物业的出租回报，这种长期性的高额回报及可作资本运营的项目，是住宅开发永远无法达到的。
除了太平洋百货、伊藤洋华堂等购物广场外，成都房地产市场上的类似例子还有：位于八宝街口的万和苑裙楼2F、3F引进家乐福大型超市促进其塔楼电梯公寓的销售和1F商业铺面的出租；位于高升桥的罗马假日广场引进好又多大型超市旗舰店促进其商业街铺面的销售；而置信金沙苑则引进了普尔斯马特大型超市促进其住宅和商业铺面的销售，这些案例都因此取得了良好的经济效益和社会效益。
2、经营商
经营商为了适应变幻莫测的市场需要，常常需要增加或减少营业面积，甚至改变经营地点，一旦选址不当或者经营不善，通过租赁这种方式能够降低退出壁垒，减少经营风险。
由于90年代的房地产热潮，在全国各大中型城市留下了存量巨大的营业用房，为百货零售商家提供了广阔的选择余地，经营商家具有很强的讨价还价能力，往往能以相当低廉的单位租金获得营业用房。在国内，这种并非量身订做的营业用房一般是写字楼或住宅下部的商业裙楼，商业裙楼不仅空置率高，而且其附含的土地价值被塔楼的住宅部分分摊一部分，所以租金价格往往比单体商业物业更有优势，但也存在明显的不足：众多住宅裙楼的柱网、承重墙、剪力墙等分布不规则以及核心筒等现象，给后期经营带来严重障碍，限制了商业业态的选择并降低了商业物业的市场价值。大型的超市、百货业经营者租下商业物业后，绝大多数都要进行二次设计和大规模的改造，包括机房、设备房、卖场布置、空调、照明、自动扶梯、甚至主体结构等等。
三、SWOT分析
（一）优势分析
1.产权-租赁关系明晰、简单：这种方式由于不涉及产权的转让，仅仅是租赁方与承租方的关系，双方责权利划分简单，有利于灵活的合作。
2.无违规之嫌，操作安全简便：与返租、回报、分红等涉及产权拆零的模式不同，整体租赁、不售产权的方式不存在打擦边球等违规之嫌，操作安全简便，不易产生法律漏洞等隐患。
3.推广费用低：整体租赁只针对具有一定知名度的零售业或专业商家，而不是对众多的中小商家进行招商，不售产权也省却了与广大的中小投资者打交道的麻烦。这样大大节省了面向公众市场的营销宣传费用，而营销费用一般能占到项目总销售额的1%-3%，数额较大。
4.固定资产的增值，楼盘的销售推动：成功的商业物业经营会带来双赢的良好局面，它能形成以其为核心的新商业圈，大幅度提升该地区的人流量，达到商业物业自身的不断增值。而项目住宅销售率、入住率的提高，同样也为经营商带来大量长期有效的消费群体，这样相互促进，共同发展壮大。
（二）劣势分析
1.资金回收有限：目前银行对房地产业贷款控制力度的加大，上市融资更是难于登天，而房地产开发又是资金密集型的投资行为，周期长、风险高。对于广大中小开发商而言，融资渠道极为有限，融资成本较高。整租不售产权的方式只能回收少量的资金，对捉襟见肘的开发商而言，是很大的考验。尤其在工程建设期间，因为建设资金紧张、融资渠道有限，只好破釜沉舟，拆零产权进行销售。
2.对开发商的社会公关能力要求极高：能否引进知名度较高的大商家，除了与项目自身的位置、面积、层高、配套等硬件条件有关系，也是对开发商外部公共关系的一种检验。在空置营业用房数量巨大，新兴小区商业配套需求旺盛的条件下，知名度较高的商家成为开发商争夺的焦点，其选择余地很大，需要开发商具有极强的社会公关能力才能争夺到这种“稀缺资源”。
3.商业裙楼的先天劣势：除了少数开发商为零售商量身订做营业用房，目前的商业裙楼基本上都是作为塔楼的补缺或配套。如住宅塔楼的裙楼，常常做成超市或餐饮店或会所等，优先弥补物业自身配套和周边配套的空缺或不足，为住宅的销售服务，成为提升楼盘附加值的卖点。但裙楼的经营业态会受到塔楼形态的制约，比如塔楼是住宅，裙楼就不宜经营油烟过重的餐饮。而且开发商前期缺乏商业经营的专业人才，所修的商业地产都
存在不少缺点，目前众多住宅裙楼的柱网、承重墙、剪力墙等分布不规则等现象，都限制了商业业态的选择及降低了商业物业的价值。（三）机会分析
1.世界发达地区的大型零售商进入国内市场：根据WTO协定，中国加入WTO之后，零售业将逐步向国际开放，世界500强中的商业企业等一批品牌公司将进入中国商业，为城市商业发展、商业结构升级提供了良好的机会，而这些商业企业的大部分专业经营商业，很少涉及地产开发，需要借助国内的开发商完成其选址、布点、建设的任务。
2.城市居民消费结构的变化：根据加入WTO后的商业发展趋势分析，消费品市场的供给将产生积极的变化，主要表现在四个方面：一是市场供给总量扩大；二是市场供给结构升级；三是供给水平提高；四是消费环境改善。消费品市场供给的改善，商品价格的下降，使社会整体消费需求扩张，使居民从中得到很多实惠，享受更多、更好的服务，消费水平将进一步提高，消费结构日趋合理。市民们消费结构有很大变化，向多元化、多层次化发展，这自然会带动商业物业的迅猛发展。在发达国家零售业大举进入中国的前夕，正是开发商业地产的良好时机。
（四）挑战分析
1．根据WTO协定，中国零售业将逐步向国际开放，世界500强中的商业企业等一批品牌公司将进入中国商业，但国内的地产巨头如万达等已先人一步，与沃尔玛、百安居等零售业巨头形成战略合作关系，广大的中小开发商在争夺商业资源的较量中，很难与各商业地产的专业开发商抗衡。
2．中国加入WTO后，不仅国际零售业巨头抢占国内市场，家居、餐饮、娱乐等商业巨头正在以前所未有的速度加快进军中国市场的步伐，这将导致商业经营业态的日趋复杂，并融合形成种种新兴的经营业态，而国内开发商已习惯于百货、超市等单一经营业态，对新兴复合经营业态的理解、把握、运作尚需时日。
www.pmCeo.com 物业经理人网篇2：产权式商铺认购书
产权式商铺认购书
日期：_______年_____月_____日NO._______
客户姓名住 址邮编
定购名称座 落
证件号码电 话 Office: Home: 传真
定购户别 _____层_______号 建筑面积 约m2（含） 定购单价： 元
定购总价 净值 ￥佰拾万仟佰拾元整
定金 现金：￥佰拾万仟佰拾元整 支票
号码
支票：￥佰拾万仟佰拾元整
双方约定
1、本定金可计入买方购房总款额；
2、买方于年月日之前补足首期购房款，即所定购单位总价的____%（__________元）。逾期未补足者，则视为买方违约自动放弃该标的物的购买权，卖方有权另行处理该标的物，买方不得以任何理由要求退还已付定金；
3、买方在补足首期购房款之日，持本认购书、预登记产权名义人之身份证及印章至嘉泰招商中心现场同卖方签订房地产买卖契约；
4、本认购书一式叁份，具有同等法律效力，买卖双方各执壹份为据，归档壹份。
备注
卖方签章：买方签章：收款人签章：
篇3：X休闲街商铺项目价值分析
某休闲街商铺项目价值的分析
一、zz的项目介绍
1.0地理位置
zz休闲街地处临平老城区繁华地带，在人气汇集上有着先天优越条
件。碧天家园、碧云阁、都市华庭以及业已成型的梅堰小区等几个高档小区汇聚了大量具有相关消费能力的居民。
2.0规模
该项目由碧云阁及碧天家园营业房组成，整个商业街总长度738米，其中碧天路宽18米，长273米，复兴路宽14米，长270米。共有商铺132套，其中碧天家园商铺90套，面积1100平方，碧云阁商铺42套，面积9000平方。
3.0环境
该项目位于临平镇东湖路东侧。东连梅堰小区，南齐九曲营路，西通东湖
路，北接丘山大街，而临平新建的梅堰河绿化景观带，将本项目环绕进来，形成了天然的休闲氛围。
4.0 周边形势分析
周界商业网点林立，招商银行、农业银行、临平宾馆、北苑宾馆咫尺之遥。
且该项目处于临平最大住宅小区--梅堰河小区，碧云桥横跨梅堰河，成为连接该项目与小区的纽带。其主干道碧天路一线沟通梅堰小区与东湖路，是梅堰小区居民日常必经之路。
二、"zz休闲街"的项目优劣势分析
1.0优势分析
1.1处于老城区的繁华商圈的边缘地带。
1.2处于临平最大的住宅小区--梅堰河小区，碧云桥横跨梅堰河，成为连接该项目与小区的纽带，也使该项目成了梅堰河小区居民的必经之路。
1.3聘请专业的商界的招商企业坐镇，结合购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的商业规划。
1.4周边金融网点林立，招商银行、农业银行以及信用社环绕在周边。
1.5临平新建的梅堰河绿化景观带将本项目环绕进来，形成了天然的休闲氛围。
2.0劣势分析
1.1就临平地区而言，其知名度不足以吸引外地商家主动前来投资；
1.2商业中心的沿展方向向西，与本项目所处的位置相反。
3.0机会分析
3.1针对临平尚无真正意义上的休闲中心情况，强调该项目的休闲概念，填补当地空白；
3.2引进一些当地尚无的极具特色的商家，引起目标消费人群的兴趣；
3.3引进较有知名度的连锁商家，如喜士多便利店、迪欧咖啡等，即可以填补附近小区的商业区配套空白，又能不断提升该项目的整体品质。
篇4：商铺项目前期招商管理
商铺项目前期招商管理
1.0前期招商人员的配置
1.1前期案场招商主管一名（总控整体招商过程，负责租金收取）
1.2招商业务人员2名。
2.0工作说明
2.1由专业人员组成招商部，对受委托招商的商铺依法进行严格的招商管理；
2.2就商铺的位置、面积、价格、租赁期限等与来访客户进行报价、洽谈；
2.3与留下联系方式的来访者保持积极联系，直到租赁成功或取消租赁意向；
2.4积极安排好现场看房商家的陪同、接洽工作；
2.5按承租情况及时编制"租赁情况一览表"；
2.6做好租赁相关文件的档案管理工作；
2.6制定业务员的培训计划，负责对业务员进行专业培训。
篇5：商铺投资哲学
商铺的投资哲学
近年来，随着商用房地产市场的日益发展，在以租赁经营为主的同时，一些写字楼和商铺开始实行售卖产权的方式，这种方式因为具有将来可以坐收租金的好处，因而大大吸引了一些中小投资人的注意。投资商铺，机遇多，风险也大，如何科学地回避投资风险呢？
产权能否落实是关键
20**年9月15-26日某大城市一处楼盘在当地各大主流报刊媒体上投放26次大篇幅的纸质广告，折合金额约420余万元，一场声势浩大的宣传攻势就此展开。应该说该盘的销售机遇是相当不错的，毕竟在这条路上可售型的商铺屈指可数，物业和地段的稀缺性决定了其市场境遇理应不错，开盘前三天购买者就请人彻夜排队。但出人意料的是，一张不该出现的公告出现在该盘售楼处的玻璃幕墙上："经查，ＸＸ中路Ｘ号ＸＸ大厦１～６楼商铺分割房产广告，无销售许可证明文件，且未经登记擅自发布房地产印刷品广告。特此警示。"落款是ＸＸ区工商局，日期是9月25号。
投资购买产权，物业经营的合法性是首先要考虑的，譬如〃五证〃是否齐全（《建设工程规划许可》、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工建设许可证》、《商品房销售（预售）许可证》），由此确认物业项目的合法性。如何防止被抵押问题？投资人要暗地调查一下，所要购买的商铺是否被抵押，或者在你购买后防止被再次抵押。不动产被抵押的现象屡屡发生，很多原因是由于金融放贷机构之间缺乏必要的信息通报，甚至利益部门和相关利益人相互勾结造成的。由于所购商铺仅是整个房产的一部分，因而今后的房产管理问题、投资人对商铺有哪些权益等问题都要问清楚。
评估投资周期与风险
投资购买产权经营和租赁经营是两种截然不同的运作方式，购买产权意味着你将拥有店铺的所有权，通过自有产权的经营从事经济活动。通过投资行为购买店铺产权的方式，一次性投资大，回收周期长，往往风险较大，由此，你必须做好防范风险的准备，考虑退出机制，必要时能及时退出。当然，风险大往往收益也大。
想要知道一个简单的投资公式来评估某物业的投资价值。这里提供一个国际上专业的理财公司评估物业的投资价值的简单方法。据了解，按他们的计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为：如果该物业的年收益×１５年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。如果该物业的年收益×１５年＞房产购买价，则表明该投资项目尚具升值空间。还可以有一种更为简单、便捷的方法，虽不是很专业，但适合百姓进行投资选择：如果该物业的月租金＝房产每平方米单位价格×物业面积／１００，则认为该物业物有所值。如果该物业的月租金＞房产每平方米单位价格×物业面积／１００，则表明该投资项目尚具升值空间。这些是常用的比例与比率法，它有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速做出判断。有的需要进行专业性的投资分析，为投资者进行房地产投资理财。在看一项投资时，投资者有必要多看一些指标以增加可靠性。
商铺投资回报率高的往往受到百姓的青睐。去年国庆节期间，位于上海长宁路、汇川路口的一家商厦推出了３年前就已经竣工的４层商业裙房。一楼均价４万元／平方米，二楼均价２．６万元／平方米，３楼以上尚未推出，单套面积约１０－４０平方米。在回报方式上该盘承诺：包租１０年，前３年，业主将以８％的投资回报率获得固定回报。３年后８％的回报取消；第４、第５年，业主们将获得商场租金收益的８０％，由业主们再按投资比例分成；第６至第１０年上升为租金收益的９０％。同时，后７年业主的收益将有５％回报率的保底。
租赁好坏是投资依据
天上没有掉下来的馅饼。虽然商厦铺位的投资金额较少，但相对来说风险较大。因为，与独立商铺的门面房不同，大型商业物业内的铺位租赁情况的好坏，易受商厦整体经营情况好坏的影响。经营情况好，人流量大，销售额高，铺位自然就不愁出租；一旦经营情况不好，人流量减少，则商厦内的铺位租赁或多或少受到影响。特别是，部分经营管理者疏于对铺位的经营管理的督导，造成了一些铺位成了伪劣商品藏污纳垢的场地，不时发生质量问题，逐渐影响了商厦的声誉，造成了恶劣的影响，使消费者望而却步，而投资者对铺位的出租情况就更难以乐观了。许多开发商常常在临街一面建有两层甚至是三层的营业用房用于统一出售，这种统售店面，售价自然比单纯一楼的店面低得多。但对此类物业，投资者需留神，心里没底千万不要下单。一般来说，餐饮、超市、家装和美容等行业是该类店面租用的常见对象，此类行业对面积的要求都在１００平方米以上，如果太小，可能不好出手。
物业品牌决定商铺价值
香港不少大型商业物业有专门的经营管理公司打理。香港地铁物业旗下的四家商场，就是在香港地铁物业经营之下，在三流地段做出了一流的业绩，广受商业客户的好评，不仅名店纷纷入驻，出租率长年维持在１００％，而且在近年来市场不景气的情况下，仍保持每年７％左右的租金增幅。因此，选择商业物业的品牌经营商，就成为投资大型商厦（或专业市场）内铺位的关键。由品牌经营商通过科学规划商场布局、策划营销活动、制订经营主题等，为物业提供相关经营管理服务，提升物业的整体声誉和形象，提高物业对特定租户的吸引力，并承担招商及售后服务、市场管理等经营管理活动的职能。这样，大型商业物业通过经营管理来集聚人气，其铺位的价值才能获得提升。