篇2：住宅区内配套商铺运营物业管理设想

　　住宅区内的配套商铺运营及物业管理设想

　　（一）商铺运营

　　商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行"统一管理、分散经营"是商铺区别于其他房地产的核心特点。

　　"统一管理"，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。

　　"分散经营"，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。

　　1.商铺的统一管理的理念在于"统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管"

　　为了达到"统一管理,分散经营"的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。

　　1.1"统一招商管理"要求对招商的品牌审核管理和有完善的租约管理。

　　"品牌审核管理"指：招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。

　　"完善的租约管理"指：签定租约、合同关键条款必须进入。租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，例如：

　　①本项目拟定位于旅游纪念品市场。如果商场定位发生变化，须经商铺所有业主的认可（业主委员会（商会）成立之前，经开发商认可）

　　②承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；

　　③为整个商铺促销各单个经营户需承担的义务；

　　④承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；

　　⑤投保范围事宜；

　　⑥是否统一收银、事后结算等

　　另外营业时间的确定也要经统一表决或经开发商认可；

　　1.2"统一的营销管理"有助于维护和提高经营者的共同利益。

　　由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好1年12个月的营销计划，所谓"大节大过、小节小过、无节造节过"。

　　组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果商铺统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。

　　1.3"统一的服务监督"有助于经营者间的协调和合作。

　　商铺须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证商铺的高效运转。常见的方式有：

　　①指导项目：店铺布置指导、促销活动安排；

　　②协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作；

　　③服务项目：行政事务管理；

　　④监督项目：维护商铺的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。

　　2、商铺的"统一管理"理念下的物业管理与服务内容包括：

　　1.商铺业户服务管理

　　2.商铺装修服务管理

　　3.商铺设备、设施维保服务管理

　　4.商铺建筑物的养护及维修管理

　　5.商铺保安服务管理

　　6.商铺保洁服务管理

　　7.商铺绿化服务管理

　　8.商铺经营服务管理

　　9.商铺广告管理

　　10.商铺保险管理

　　11.商铺业户服务管理

　　3、本项目商铺物业管理机构设置和人员配备

　　商铺管理的人员配备原则是因事设岗、一专多能、精简高效、使业户感觉没有虚职，没有闲人，业户交纳的管理费都用在刀刃上。

　　对本项目商业部分拟在"zz第一城物业管理中心"下设"商业物业管理点一"，对人员和部门作如下配置：

　　1.业户服务部

　　设主管一人，可由物业主任兼任。该部主要职能是业户接待与内部管理、下设业户接待员若干名，分别兼任行政人事、文书档案、计划财务、物料管理等职。接待员的多少主要依据于业户服务部的工作时间和工作量，通常每班保持1人便可。

　　2.维保服务部

　　设主管一人，全面负责房屋、设备、设施的运行、保养和维修工作。该部门主要职能是保证商铺不间断地安全运行，使物业保值和升值。维保服务部的作业人员应根据商铺经营服务需要、商铺设备的多少和技术难易程度进行合理配置。

　　3.保安服务部

　　设主管一人，全面负责商铺的门卫、巡逻、监控、消防和车管工作。该部门主要职能使安全防范与消防管理。具体作业人员根据商铺保安的值勤点、工作量和作业班次进行配备。

　　4.保洁绿化部

　　设主管一人，全面负责商铺的室内保洁、室外保洁与绿地养护工作。该部门的主要职责是保洁服务管理和绿化服务管理。具体保洁和绿化作业人员根据商铺保洁范围、保洁面积、保洁频次以及商铺的绿化面积进行安排。

　　5.经营服务部

　　设主管或兼职主管一人，全面负责商铺业户委托给物业管理公司的租赁代理、广告策划及项目开发等经营服务工作。该部门的主要职责是配合业户的经营活动，促进商铺经营销售和物业管理工作。

　　4、本项目商铺物业管理分项细化方案

　　1、业户服务部的工作职能。有两部分工作职能，一是业户服务，二是内部管理。

　　1.1接待与联系

　　接待与联系是业户服务的重要内容之一，是物业管理方为业户、顾客提供服务并与业户、顾客进行交流的窗口。其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样，包括倾听建议和意见，接受投诉，安排维修和回访，收取管理费与内外联系等。

　　1.2纠纷、投诉接待

　　顾客在商铺购物因环境服务因素而来投诉。对物业管理方来说，所有投诉、处理结果都要有记录，作为年终表彰与履行"管理公约"业绩考核依据之一;

　　1.3报修接待

　　商铺铺位的照明或其他设施出问题，对业户营业将造成很大的影响。业户报修，应迅速做记录，填写《维修任务单》，即时派维修工到现场抢修；

　　1.4走访回访

　　接待员的走访内容包括三方面：

　　一是听取业户和商铺方对物业管理服务的意见、建议；

　　二是对报修后的维修结果进行回访；

　　三是对业户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的不足之处作出提示、督促改进，晓之以理，动之以情，用实际行动去感化业户，让他们明白：我们所做的一切，都是为了商铺的自身形象，我们的目标是一致的。

　　1.5内外联系

　　商场内部联系：

　　商铺的内部联系包括向业户收取租金、管理费、水电能耗费、铺位的报修抢修费等；向商铺方收取物业管理费、能耗费。商铺服务管理做得如何，必将影响到收缴率的好坏。

　　商场的外部联系：

　　商铺与街道、居委、警署、消防、劳动、环保、水、电、煤、电信及媒体都有业务上的联系，如处理不好这些关系，会使商铺的经营活动很被动。处理得好，往往事半功倍。

　　1.6、商铺装修服务管理

　　装修管理应包含在业户管理中，因管理难度较大，故单独列出论述。装修管理职能主要包括：审核装修申请、签订"装修管理协议"，现场监督管理等。

　　1.61商铺楼宇的租赁往往以整个层面向外出租，出租后，由承租商依据经营要求，提出装修申请；也有的业主把一个层面装修完毕之后出租铺面。承租商户对铺面只能通过申请批准后作一些小的变动装修，装修管理应做好以下几个方面：

　　建立周全、详细、便于操作的管理制度；

　　专人负责对工程实行严格的监督；

　　选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修；

　　对装修现场进行监督管理。

　　1.62商业铺面制定装修管理规定的要点

　　二次装修过程应遵守物业管理处制订的《二次装修施工管理规定》；业户装修需使用电焊、气焊、砂轮、切割机等设备的，应严格遵守《商铺动火申请制度》的各项规定；禁止擅自更改水、电管线及负荷用电；装修完毕后，物业管理处根据装修前业户递交的经认可的装修设计图、装修协议，对工程进行竣工验收，如发现有违反装修设计图及装修协议某些条款的，应视情节轻重作不同的处理；为了保证业户在装修过程中不损伤楼宇结构等重要部位，装修工程施工方事由物业管理处选定还是由业户选定应视工程涉及的方面来确定，通常分以下几种情况：

　　凡涉及电力设备（由铺外的配电架至铺内的终端空气开关箱等）进行增建、改装的；为该层的消防设备（包括消防喷淋装置、管道、警铃等）进行增建或改造的；为该层的电梯、自动扶梯进行增建或改装的，以及电视监控系统、公共天线分布系统等进行增建或改装的，都由物业管理处选定工程实施工方。业户则按工程费用的一定比例支付给物业管理处作为工程监督管理费。

　　凡涉及铺面、商号招牌、天花板、墙面、墙壁装饰、内部间隔，水管、排水道、电力装置，通风设备、电话等小规模装修可由业户自行选定工程施工方，也可由物业管理处选定施工方。

　　业户递交的装修设计方案所附的图纸，应包括：清楚显示楼层内部间隔的平面图；楼层平面图的正视图、切面图（附铺面、商号招牌的细节）；排水系统的分布图（附由关细节）；电力供应设备分布图及电线敷设简图（附有敷设电线资料及负荷量）；照明设备位置图；假天花的平面，切面图；及其他一些物业管理处或商铺要求提供的建筑细节；装修工期、开工期、防火措施、环保、环卫要求、违约责任、施工期保险等。等等

　　1.63装修现场监督管理

　　在施工过程中，物业管理处应派专人在现场进行管理。管理的内容主要包括3方面：

　　对施工人员的管理，以及对工程是否按图施工、按"装修协议"要求和对装潢现场环境卫生（装潢垃圾）进行监督管理。一般建筑施工队的人员情况复杂，大多是临时工，施工方对他们可能也缺乏有效的控制；装修施工与整个楼宇的建筑不同，他通常局限于一个单元或一个楼层内施工，而其他层面则照常营业，如对施工人员无有效管理，势必会影响其他业户的营业活动。对于装修的工程监控主要着眼于施工人员有否严格按认可的设计图纸进行施工，有否违反已签订的"装修管理协议"上的条款，有否违反物业管理处的其他管理规定等，如有违反规定要及时联系，发出"整改通知单"等。如装修时损及商铺的装饰、装置或公用设施，则由业户负责将其修复，直至商铺方满意为止。当然，也可由物业管理处修理，但有关费用则由业户支付。这些管理服务都应做好详细记录，作为竣工验收时的证据或参考。等等

　　2、维保服务部

　　2.1商铺设备、设施维保服务管理

　　商业物业的日常养护标准较高，维修要求严，其内容同办公楼相似，但其方式不同。商业物业的重点在于各种设施，设备上，因为商业物业设施设备使用频率较其它物业相比是最高的一类，设备、设施养护及维修管理的好坏直接影响经营环境和经营活动的正常运行。一些设备如电梯，自动扶梯等易出故障的设施设备，保证其正常运行主要靠平时养护。

　　商铺设备管理主要是防止商铺停电和保证中央空调、自动扶梯的正常使用。商铺供电需要绝对保证，因为一旦停电，漆黑的营业厅将给顾客、商品和营业款带来不安全的因素，对商铺声誉带来不利影响。所以应选派优秀员工，日夜监测电气运行状况和空调系统、自动扶梯的运行状况，一有异常情况及时安排维修，确保电气和中央空调、自动扶梯正常运行。

　　商铺设备设施维保管理的具体实施过程与办公项目类似，在此省略。

　　2.2、商铺建筑物的养护及维修管理

　　2.21商铺修缮的计划、资金管理。

　　为了确保商铺建筑物的完好，应制订完整的修缮制度，编制每年的修缮计划，安排年度修缮投资，经管理处审核后报商铺业委会方审批（大中修要落实资金），检查修缮结果。

　　2.22工程性质的确定。

　　依据商铺建筑物的损坏程度，将修缮工程大致分为大修、中修、小修三类。

　　大修工程是指建筑物主体结构的大部分严重损坏，或有局部倒塌的危险；部分附属设施必须拆换、改装或新装，如上、下水道等。由于大修工程施工场地和安全的要求，通常是经营业户必须停止营业。因此，工期安排和开工前的筹备工作非常重要；

　　中修工程是指建筑物部分损坏，在局部维修中只牵动或拆换少量主体构件，保持原楼宇规模和结构的工程。如楼顶的局部修缮或部分重做面层，加固部分钢筋混凝土梁柱，外墙的全面粉刷装饰等。中修工程影响面为局部，商铺发生突法事件，保安、管理人员应按《应急事件处理规程》操作。防止事态扩大，注意保护现场，及时向上级报告或呼叫救护车。应特别强调，在发生恶性事件紧急疏散围观顾客时等等

　　3、保安服务部

　　3.1监控中心管理

　　监控是指利用电视监控系统对商铺进行全方位多角度的监视，尤其是对出售贵重商品如钻石珠宝、高档手表等铺面应进行日夜监视。

　　如发现可疑人员或突法事件、恶性事件的发生，监控人员应及时录象，寸作查证。

　　另外地下车库或露天停车场亦须安置监控摄像探头，防止车辆被窃，万一遭窃，录象将提供证据、线索，有利破案等等。

　　这项工作的重要性要求监控中心的保安人员工作认真、敬业。

　　3.2消防管理

　　商铺消防工作的重要性不言而喻，商铺内人流大，楼梯、通道（尤其是放火楼梯、通道）相对面积较小，这给火灾时的人员疏散带来很大困难；

　　商品多（且大多是易燃品），火种容易迅速燃烧；面积广，因无防火墙阻隔，烈火蔓延极快；如商厦火灾，高楼内的竖井多，烟囱效应可使火灾热烟上升速度达到每秒8米，瞬间整个商厦将全被烟雾笼罩。烟雾窒息死亡往往是火灾死亡率中最高的。鉴于防止火灾的重要性，商铺

都安装有先进的火灾探测装置（烟感探测器和温感探测器）和自动灭火装置（喷淋装置）。这些装置直接与火灾自动报警系统联网。只要易各地方出现火情，烟雾和温度各达到一定的限度，这两种装置便自动通过导线将报警信号传输至报警器，进行有效监控与预防。

　　制定切合本商铺实际的消防管理制度（包括几套火灾应急处理方案）；商铺的各部门及物业管理的各部门都要把各自放火职责、范围规定清楚；消防监控中心的保安员应明确自身的职责范围。做到"统一指挥，分区管理，层层负责，责任明确，防患未然"，切实贯彻"预防为主，防消结合"的消防方针。

　　发现监控屏幕有火灾报警号时，立即用对讲机通知就近的保安人员赴现场核查与处置；如确为火警，按应急方案实施，报告保安部主管组织扑救，重点是商铺内人员的疏散，保障人身安全，事故后作好调查分析报告并备案。

　　发现故障警报，应迅速消除警铃使之还原，并立即通知维保部，协助维保部尽快排除故障，并作好详细记录。

　　定期对消防设施、设备、器材及消防通道、标记、放火门进行检查，确保完好备用、通道畅通、标记清晰。对一些业户可能擅自增加电气设备要认真检查，防止发生电气超负荷火接触电阻过大、线路老化、过载、摩擦等危险现象。

　　在员工、管理人员和业户中定期开展消防培训及消防演习，使人人都会使用消防器具，掌握火灾逃生知识，不断提高大家的防火意识和消防业务水平。等等

　　4、商铺保洁服务管理

　　商铺的环境有外部环境和内部环境。

　　外部环境包括楼宇的外墙、附属建筑设施及周围的绿地、广场、停车场等；

　　内部环境包括过道、扶梯、自动扶梯、电梯、卫生间、会议室等一切公用场所，以及业户的铺内、办公室内等非公用部位。

　　搞好商铺的环境卫生和绿化养护的主旨在于创造整洁优美、和谐怡人的商业氛围，为业户提供一各理想的经营环境，为顾客提供一个轻松愉快的购物环境。

　　4.1商铺保洁管理方法

　　要做好商铺的保洁服务管理，首先要确定做什么，即什么地方需要保洁，然后定出清洁的标准，根据这些标准、要求再定出保洁的频率（次数），还要再加上检查手段，如目视检查还室手摸检查或白纸擦一米检查等，制作《商业街商铺环境清洁的作业标准》，内容有检查的部位、项目、清洁的标准、保洁的频率、检查的手段等。重要的问题是怎么做等，制订《商业街保洁服务作业规程》，这个"规程"指导保洁工对商铺各部位的清洁按规定的操作程序去做，是保洁工岗前岗中的培训教材，其要点有：地面清洁、打蜡；墙角线清洁；墙面除尘；大理石清洁、打蜡；不锈钢面清洁；卫生间清洁；玻璃幕墙清洁；窗户清洁；地毯清洗干净等。

　　4.2商铺保洁管理的重点

　　商铺的清洁管理重点之一是地坪清洁。随着人流的进出，给商铺地坪带来的灰尘、纸肖；定时的清洁能够带给顾客舒适、优美的购物环境；

　　商铺的玻璃无框门、室内柱上镜、电梯内镜面等，由于顾客触摸频率较高，留下的手印带给人视觉上的不舒服，应定时清洁以消除不洁现象；

　　商铺盥洗室墙面、洁具、地坪的清洁、干燥和无异味，也是清洁工作的重点；

　　商铺外的铜牌，因暴露在室外，风吹雨淋会使铜牌便黑，定期擦拭，能保持其程亮，提升商铺的形象。

　　商户铺内产生的垃圾须袋装并放至指走位置，及时清理；

　　雨大进门处及其他公用过道应设置一些雨具存放器，尽量不要把带雨水的雨具带进大厅，同时注意清洁卫生。

　　对商铺的杀虫灭鼠工作要引起重视，但放置鼠药时，要充分考虑儿童的安全，要放在摸不到的地方；为了安全也可以聘请专业队伍进行消杀工作；

　　在商铺的营业时间内，保洁工不能使用长柄拖把，更不能使用湿拖把拖地，以免造成顾客滑倒伤害事故；

　　在雨雪天，商铺进门处应勤保洁并放置地毯或防滑提示牌；

　　提醒业户在规定的时间内把铺面内产生的垃圾袋装送至指定的位置；

　　对一切能利用的再生垃圾（包装纸、箱）要回收处理。等等。

　　5、商铺绿化服务管理

　　绿化环境是保持生态平衡，营造舒适、美观、清新、幽雅的购物环境的基础。商铺内外的绿化搞得好，能使周围得环境得到改善，又提升了商铺得品位。绿化管理应配备专业技术人员，依据季节、气候，地域条件的不同和树木花草的生长习性及要求，制定详细的管理细则，指导养护人员实行。

　　5.1商铺绿地管理

　　商铺外围的绿地，在基建时就已定型，商铺得整体绿化风格和局部独立的构图要统一协调，水平绿化和垂直绿化要相得益彰。

　　为保证草坪生长良好，劝阻顾客、游客进入草坪；

　　保持绿地环境整洁；及时清除死株、病株，缺株要补檀：定期对花木修剪整形；

　　发现病虫害要进行捕捉或喷药，药物防治要注意安全，并挂警示标识；

　　草坪要经常除杂草：定期轧剪，每季度施肥一次，施后浇水或雨后施撒；

　　台风前对花木做好立支柱、疏剪枝叶的防风工作，风后清除花木折断的枝干，扶正培植倒斜的花木。等等

　　5.2商铺室内绿化管理

　　花卉摆放前要有设计图，造型变更要有小样图，与商铺总体设计风格相协调；

　　花卉上挂名称牌，简介花卉学名、俗称、习性，宣传养花的常识，争取业户和顾客的配合，共同创造幽雅清新的购物环境，同时又陶冶情操，增加商铺的文化氛围；

　　花卉搬运时，注意保护花卉株形不受损伤，不散落盆泥，注意场地整洁；

　　商铺人流量较大，因此商铺内摆放的花卉要经常检查，及时修剪，清除黄叶，枯萎的花卉立即更换：由于各点摆放位置的光照度不一，花卉就要定期相互调剂、更换位置；等等

　　5.3检查督导

　　部门主管对保沽、绿化，服务各组工作时时进行巡视，发现问题记录在案，并追究各组长责任：管理处经理、业户部督导不定期对各组工作进行抽查，发现问题立即督促主管部门整改，每月累积数次，对主管进行处罚。

　　6、商铺经营服务管理

　　商铺方和物业管理公司所签订的委托物业管理合同中，往往会把商铺经营管理范畴的租赁管理，广告筹划、新项目开发同时委托给物业管理公司，以配合其商铺的经营管理．作为物业管理公司也应将商铺经营管理的好坏与自己的物业管理服务紧密地联系起来。

　　6.1租赁管理

　　出租方式的管理主要是在租金商定时要考虑多方面因素，如商品经营的范围及类别；附近商铺楼宇的空置率；承租户的经营特色；商铺所处的位置。另外经营商品给管理带来的易难也应作为一个因素。租金计算可采用两种形式，一种先规定一个固定的月租金（根据面积），然后根据市场情况和货币升、贬值决定几年后再增加合理的幅度。

　　一种是按面积定出最低租金，然后根据承租户销售总额按一定的百分比收取租金。

　　6.1.1竞标租赁的注意事项：

　　严格审定投标者的资格，主要是审核其个人或公司的商业零售管理经验、经营业绩，资信状况及经营品种是否符合行业规定等；

　　投标的程序须规范、严密、全面，尤其是租金的计算方式及规定，预付竞标租金的保证方式，有关撤回投标的规定，以及中标后延时签约的赔偿，应作更为周全和深人的考虑。

　　6.1.2协议租金出租的注意事项：

　　在和业户签订租赁协议之前亦应了解承租人的资格、经营管理经验，资金状况，以及目前所经营店铺的数目，业绩情况及所经营品种是否符合行业的规定等；

　　承租人的经营性质，经营范围，所经营的商品档次和质量．是否有能力进行一定投入的商业推广活动，从而使商铺的业务前景有较大的发展等。

　　6.1.3租金条款

　　租金制定的参考因素：

　　要参考周边社区人口数目，流动人口的数目及可能吸引其他社区的顾客量、商铺地理位置的优劣，交通是否便捷等情况：

　　要参考商品经营的范围及类别、附近区域商铺的空置率、承租人的经营特色、承租人要承租的层次、位置等情况等：

　　要参考周围区域同行业的营业面积、租金状况、及经营状况等。

　　租金的组成要素：

　　租金的组成包括商铺固定投资的折旧、保险，贷款资金利息、投资回报率等。

　　水电能耗费、商铺管理酬金、商铺利润，物业管理费等。

　　大中修整

改更新基金等累加应分摊到每平方米。（也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的）等

　　7、商铺广告管理和统一策划

　　7.1广告统一管理

　　业户为了树立企业形象，追求经济利益，必然采取许多宣传和促销手段。除电视、报刊广告以外，最有效、最直接的就是在商铺主体周边与商铺内部悬挂醒目的招牌、广告牌、条幅，张贴宣传品。物业管理处为了规范商铺的环境秩序和整体形象，在支持商业宣传策划的同时，必须加强商铺的广告宣传管理。商铺的整体布局设计是很重要的，而各铺位上的宣传广告（包括灯光广告、灯饰、条幅、张贴、悬挂品等）要和商铺整体设计相协调，这就要求承租业户的广告设计必须经过物业管理处审核，以做到管理有序，不会破坏商铺的整体设计格调。

　　7.2广告策划

　　楼宇内外的广告牌、条幅、悬挂物、灯饰等凡属商户铺内的，由商户提出设计要求或制作，必须由物业管理公司统一安装在合理位置；广告策划是商铺经营服务管理的一项重要任务，就是要设法把顾客吸引进来，把承租人留住。因此要策划和组织各项商业推广宣传活动，如综合表演、纳凉晚会、模特表演，摄影展，商品使用演示等．

　　节日期间还可以相应地进行节日布置，既增添了商铺热闹兴旺的气氛，提高了商铺的文化氛圈，又扩大了商铺的知名度，吸引大批消费者来购物助兴。

　　协调好社会关系，与政府及其他组织机构保持联络，参与社会公益活动如捐助失学儿童等，会给业户带来潜在的商业机会。

　　8、服务项目开发

　　物业管理处还应不断增加服务项目，扩大服务领域．如：开办商铺儿童乐园，让儿童能尽兴地玩耍，父母能放心地购物：

　　开办商务中心，为业户提供传真、复印、打字、电报、长途电话、电子邮件等服务：

　　开办为顾客提供休憩，饮茶、品味小吃的场地：举办卡拉O、节日庆祝，年终联欢等文娱活动，活跃业户的文化生活：

　　办好商铺内部食堂．为业户提供清洁卫生、美味可口、物美价廉的饭莱，为顾客提供寄存包袋、代订报刊、代办保险、兑换零币等服务：

　　开办投币洗衣店、快速冲印照相店，鲜花店、礼品店、电脑屋等

　　为顾客，业户提供全方位的服务，使顾客生活中的大多数服务要求都能在商业街中得到满足。等等…

　　9、商铺保险管理

　　商铺的物业管理中保险管理是必不可少的。在商铺的维修施工和广告安装中，均有可能发生意外的事故（包括火灾），对业户、顾客、员工造成伤害；在保洁操作中，也有可能保洁工未按"规程"操作，用了湿拖造成顾客滑倒摔伤；或雨天地滑，顾客在商铺进门处滑跤跌伤；这些都有可能向物业管理方提出索赔。为了规避风险和最大限度地减低这方面的损失，商铺的物业管理处应采取两种措施：

　　工程或服务的公众责任险、财产险（火险）；物业管理方可以向保险公司投保公众责任险等险种，在考虑保险额度时，可以根据事故发生率的高低选择投保的金额。

　　还有一种是财产险，是为防止商铺可能遭受火灾、台风、暴雨、水浸等损失而投保的，物业管理处应主动出面向商铺方（大业户）和各业户的投保减灾提供建设性意见。

　　（二）本项目涉及商业街、酒店外围广场公共场所物业管理方案

　　为维护商业广场、商业街、酒店门前广场等公共场所的治安防范，泊车，人流、车流疏导，绿化、景观、市容的整洁有序，在"商业物业管理点一"下辖的保安一部、保洁一部必须同时担负起针对商场、酒店外围，即广场部位的保安、保洁、门前绿化工作，拟由这两个部门内专门挑选形象较好和工作细心的保安、保洁人员负责。

　　具体配置：商城广场部位保洁设2人，保安设外围巡逻兼市容纠察兼停车指引3人，内部巡逻2人；酒店广场部位设保洁2人，外围巡逻兼泊车指引4人，如有需要，酒店内部的工程维修和动力保障可交由物业公司代管。则酒店工程部需配备4人，24小时值班。

　　（三）"商业物业管理点一"总体人员配置表：

　　总计：32人

　　（四）"商业物业管理点一"物业管理支出明细

　　（一）员工薪金：计30500元/月

　　1、酒店、商业区管理处主任1人

　　1500元/月·人×1人=1500元/月

　　2、各部主管4人

　　1300元/月·人×4人=5200元/月

　　3、保安队，保安员12人

　　（1）外保兼泊车员（6人）：

　　950元/月·人×6人=5700元/月

　　（2）内保队员（6人）：

　　900元/月·人×6人=5400元/月

　　4、保洁绿化部（7人）：

　　700元/月·人×6人=4200元/月

　　5、维保服务部，维修工2人

　　1100元/月·人×2人=2200元/月

　　6、业户服务部，接待员4人

　　1000元/月·人×4人=4000元/月

　　7、经营服务部，设计员1人，文员1人

　　设计员1300元/月·人×1人=1300元/月

　　文员1000元/月·人×1人=1000元/月

　　（二）员工福利计12121元/月

　　1、社会保险金：

　　（生育0.8%工伤0.5%医疗8%失业2%养老20%）

　　工资总额×31.3%=30500元/年×31.3%=9455元/月

　　2、年终奖及加班费计2666元/月

　　按每人1000元/人/年计，1000元/人×32人=32000元/年。

　　（三）办公事业费=800元/月

　　1、管理处办公用水电费

　　400元/月×12个月/年=4800元/年

　　2、办公电话费（含业主服务热线）

　　200元/月·部×2部=400元/月

　　（四）管理行政费用=600元/月

　　1、办公用品及印刷：300元/月

　　2、办公行政（加档案费、交通费等）：200元/月

　　3、招聘费、培训费：100元/月

　　（五）设备维修及保养费=4319元/月

　　1、公共照明、附属设备、设施维护更新费用（各类管道、阀门、龙头等配件）

　　年度维护费：51823㎡×0.10元/年·㎡=51823元/年

　　（六）环境卫生费=1150元/年

　　1、保洁材料费：200元/月（拖尘、扫把、簸箕等）

　　2、生活垃圾清运费

　　15元/车×2车/天（夏天3车）×30天/月≈900元/月

　　3、环境卫生消杀费

　　喷洒双氧水消毒剂50元/月

　　（七）绿化养护费(包括绿化杀虫、培土、施肥、农药等)

　　绿化面积6000㎡×2元/㎡·年=12000元/年

　　合1000元/月

　　（八）税金（营业税＋附加税）

　　按以支定收保本原则，按总成本的6%计

　　≈50490元×6%=3029.4元/月

　　★zz第一城酒店、商业物业及其广场部位实施物业管理的

　　月支出成本为50490元/月＋3029.4元/月＝53519元/月

　　（五）商业、酒店区物业管理费收费标准测算

　　按成本定价原则，将"商业物业管理点一"的物业管理开支成本摊入商铺、酒店区整体建筑面积和外围广场面积中，得出商业区域物业费0.96元/㎡，计算如下：

　　53519元/月÷55823㎡（商业和广场建筑面积）＝0.96元/㎡/月

　　（由于实际测算物业费标准相比潜山地区经济水平，恐商铺业户难以接受，但为了保证一流商业物业管理水准，建议每平米由发展商长期补贴0.1元/㎡，以利经济繁荣，其余由商户交纳。另外如在入住商户严重不足情况下，前期由发展商补足物业管理开支直至所收物业费持平。

　　本方案最终确立商铺物业费收费标准为：0.96元/㎡/月（经营场所内公共照明用电由所有商户按经营面积比公摊）