项目资金管理作业指导书
1.作业目的
房地产行业属于资金密集型的行业，资金是企业的血脉，资金管理是财务管理的重要环节，也是项目成功开发的必要保证。良好的资金管理能力，也是企业综合实力的体现，保证企业的资金富余时不闲置，困难时不短缺，始终维持最佳的现金保有量，是企业资金管理的重要目标。
2.主管岗位 总会计师
主办岗位资金管理
3.紧前工作条件
从取得土地使用权和相关土地技术指标开始到项目。
4.作业描述
4.1编制资金计划
4.1.1 总投资估算
房地产项目总投资包括直接成本、期间费用及税金。项目直接成本主要参考可行性研究报告，根据项目进展情况可以进行调整。期间费用可根据历史经验估计，营业费用一般不超过销售额的3%（普通住宅约1-2%，别墅项目略高）。管理费用与项目规模、人员编制、建设工期等因素有关，一般控制在建安投资的3%（本企业历年人均管理费用是个很重要的参数）。利息支出可简化计算，每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额/2）*年利率。税金包含营业税及附加、土地增值税、所得税等（具体税种及税率以当地法规为准）。
需要注意的是，在通货膨胀期间，当项目持续周期较长时，需考虑物价上涨因素，避免因投资估算不足造成资金链断裂。
4.1.2资金支付计划
总投资估算一经确定，即可编制分年度投资计划，形成项目的用款需求。编制依据有已签订合同的付款条款，政府部门的报批报建规定，费用支出计划，房产预售预缴税金的规定等。资金支付计划应滚动编制，自当月起12个月以内的计划尽量细化到月份（尤其是3个月以内），以更好的指导资金筹措，以后年度可按季或年编制。为便于计划的动态调整，应及时进行实际付款与计划付款的对比分析，当月未付款项自动顺延至以后月份。与工程进度有关的付款计划应得到项目经理的确认。
4.1.3资金回笼计划
为控制贷款规模，使资金流入与流出相匹配，保持最佳现金保有量，销售管理岗位应及时提供资金回笼计划。根据项目的资金支付和回笼计划编制项目的筹资计划。当项目实际资金回笼与计划不符时，需随时对后期的资金回笼计划进行调整。
4.2选择筹资方案
项目投资的资金来源主要有自有资金（资本金加股东集资）、银行贷款、预售房款等。根据银行现行的房地产项目融资办法，项目的自有资金必须达到总投资的30%，而且四证齐全才能发放贷款，即使获得贷款也要接受银行监管，进行封闭式运作，回笼资金按一定比例优先偿还银行贷款。通常情况下，项目前期从土地获得到办好四证，是以自有资金为主，从四证取得到获准预售以银行贷款为主，预售以后现金流逐步由负转正，以回笼房款平衡资金流出。
根据公司信用等级的不同，银行贷款有信用贷款、抵押贷款、担保贷款等方式，单纯的项目公司多采用抵押贷款，贷款成本较高，为办理在建工程抵押需支付相应的评估费、公证费、财产保险费等手续费。
在银行贷款以外，项目公司可以考虑的融资方式还有房地产信托计划，地产投资基金，多方委托贷款等，一般用于取得四证以前的资金筹措。但这些方式往往成本更高，受到的政策限制更为严格。
4.3分析偿债能力
为确保项目借款能按时还本付息，维护公司的信用等级，应对项目的偿债能力进行分析，保持项目的现金流始终为正。以下计算表格可供参考。
项目偿债能力分析表
金额单位：万元 第1年 第2年 第n年 合计
一、本年借款
1. 年初借款本息累计
2. 本年借款
3. 本年应计利息
二、本年还本付息
1. 本年偿还本金
2. 本年支付利息
三、偿还借款的资金来源
1. 自有资金
2. 预售房款
3. 其他
四、现金盈余
项目贷款
1.作业目的
在总投资估算的基础上，按照项目的开发进度计划确定项目各阶段的资金需求。按照资金来源的可靠性、融资成本的高低、融资风险的大小，选择资金渠道。就目前阶段而言，银行贷款仍是开发房地产项目主要的资金来源，尤其是在取得土地权证，到预售之前的开发阶段，缺口资金往往通过银行贷款解决。其目的就是为了充分发挥财务杠杆的作用，利用债务资金提高自有资金的收益率。
2.批准岗位 董事长（或授权总经理）：批准贷款和抵押。
主管岗位 总会计师：审核融资计划，落实融资银行，签署贷款合同。
主办岗位 资金管理：编制融资计划，收集和报送资料，贷款谈判，办理抵押手续，
建立贷款台帐，按期还本付息。
3.作业描述
3.1 本主办岗位编制项目资金计划，合理安排收支结点，提出融资方案，经总会计师审核批准。
3.2 按照贷款银行的要求，由本主办岗位收集报送资料：
3.2.1 资本金达到项目总投资35%或以上的证明；
3.2.2三级以上的房地产开发资质证书；
3.2.3信用等级证书；
3.2.4 经年检的贷款卡和在贷款银行开立的银行帐号；
3.2.5 已纳入地方商品房建设计划的立项批文；
3.2.6《房地产权证（土地部分）》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》；
3.2.7资金封闭运作方案；
3.2.8项目可行性研究报告；
3.2.9 项目的规划设计文本；
3.2.10 项目重大的经济合同，包括土地使用权出让合同、总承包合同、营销策划合同等；
3.2.11 企业基本情况资料及财务资料。
3.3 贷款谈判：明确借款总额、期限、优惠利率、保证方式（抵押或担保）、用款和还款计划、抵押物评估价值等。
3.4贷款谈判的双方意见一致后，由总会计师在公司行政办公会议上提请审议，如贷款数额超过董事会授权额度的尚需报董事会审批。
3.5 经贷款银行内部贷审会审批同意后，由总会计师代表公司与贷款银行签订贷款合同，本主办岗位协助办理抵押登记手续。
3.6 根据公司资金情况和项目回笼情况，调整借贷计划，及时与贷款银行沟通协调，办理相关手续。
3.7 贷款到期付清，及时办理合同终止手续。如需展期，仍须由总会计师提请公司行政会议审批。
4.贷款担保
银行一般要求项目公司以项目抵押来锁定风险（在建工程抵押费用较高），个别情况下银行会根据项目的性质、开发单位的资信等因素允许由实力较强、有代偿能力的公司提供担保。
4.1 项目分阶段抵押
4.1.1土地使用权抵押：在开发单位支付全部土地使用权出让金，获得《房地产权证（土地部分）》后，办理土地使用权抵押登记手续；
4.1.2房屋期权抵押：在项目建设开发投资总额完成25%以上，具备房屋期权抵押条件时，可办理房屋期权抵押手续，将房屋期权连同土地使用权一并抵押。
4.1.3现房抵押：工程已竣工验收，开发单位获得大产证后，将房屋期权抵押转为商品房现房抵押。
5.贷款额度
项目贷款额度的确定取决于抵押物的价值，房屋期权价值是以抵押时投入该项目的土地使用权出让金、拆迁安置补偿费、已支付的工程款（不包括预付款、库存材料与设备）的总和估算而得。
以房屋期权作为抵押的贷款，贷款额度一般不会高于抵押物价值的50%，以房地产现房作为抵押的贷款，贷款额度一般不会高于抵押物价值的70%。
6.贷款发放
6.1在发放贷款前，公司与贷款银行签订《财务监管协议》，项目公司在贷款银行开立保证金帐户、监管帐户及结算帐户，保证金帐户和监管帐户需预留信贷员印鉴，确保贷款资金在项目建设范围内封闭运作。保证金帐户核算贷款资金，监管帐户核算借款人投入的自筹资金和项目回笼资金。
6.2贷款银行确定贷款额度后，按照项目实际用款需求分次将贷款资金划入保证金帐户。
6.3贷款项目需要执行对外支付前，本主办岗位应定期（如每月末或月初）编制项目用款计划，并提供用款依据。经信贷员核准后，将保证金帐户或监管帐户内的资金划入结算帐户，由开发单位执行对外支付。
物业经理人网-www.Pmceo.com篇2：房地产股份公司货币资金管理制度
房地产股份有限公司货币资金管理制度
总则
一、为了加强对公司货币资金的内部控制和管理，保证货币资金的安全，根据《中华人民共和国会计法》和《内部会计控制规范--基本规范》等法律法规，制定本制度。
二、本制度所称货币资金是指公司所拥有的现金、银行存款和其他货币资金。
三、公司负责人对公司货币资金内部控制的建立健全和有效实施以及货币资金的安全完整负责。
岗位分工及授权批准
四、货币资金业务必须有两人或两人以上才能办理，以确保办理货币资金业务的不相容岗位相互分离、制约和监督。
出纳人员不得兼任稽核、会计档案保管和收入、支出、费用、债权债务账目的登记工作。
五、公司对货币资金业务实行严格的授权批准制。明确审批人员对货币资金业务的授权批准方式、权限、程序、责任，规定经办人员办理货币资金业务的职责范围和工作要求。
六、审批人员应当根据货币资金授权批准制度的规定，在授权范围内进行审批，不得超越审批权限。
财务部经办人员在职责范围内，按照审批人员的批准意见办理货币资金业务。对于审批人员超越授权范围审批的货币资金业务，经办人员有权拒绝办理，并及时向审批人员的授权人报告。
七、公司严格按照规定的程序办理货币资金支付业务：
1、支付申请。公司有关部门或个人用款时，应当按照公司相应制度或规定的要求，提前向审批人员提交货币资金支付申请，注明款项的用途、金额、预算、支付方式等内容，并附有效经济合同或相关证明。
2、支付审批。审批人员根据其职责、权限和相应程序对支付申请进行审批。对不符合规定的货币资金支付申请，审批人员应当拒绝批准。支付复核。财务部会计人员应当对批准后的货币资金支付申请进行复核，复核货币资金支付申请的批准范围、权限、程序是否正确，手续及相关单证是否齐备，金额计算是否准确，支付方式、支付单位是否妥当等。复核无误后，交由出纳人员办理支付手续。
3、办理支付。出纳人员应当根据复核无误的支付申请，按规定办理货币资金支付手续，及时登记现金和银行存款日记账。
八、公司对于重要的货币资金支付业务，实行集体决策和审批，并建立责任追究制度，防范贪污、侵占、挪用货币资金等行为。
九、严禁未经授权的人员办理货币资金业务或直接接触货币资金。
现金管理
十、根据公司业务范围和经营活动的特点，确定库存现金限额为2000人民币元，超过库存限额的现金应及时存入银行。
十一、根据《现金管理暂行条例》的规定，结合公司的实际情况，确定公司现金的开支范围如下：
1、员工工资、津贴;
2、个人劳动报酬;
3、各种劳保、福利费用以及国家规定的对个人的其他支出;
4、出差人员必须随身携带的差旅费;
5、结算起点以下的零星支出(结算起点为1000元);
6、银行确定需要支付现金的其他支出。
不属于现金开支范围的业务应当通过银行办理转账结算。
十二、公司现金收入应当及时存入银行，不得坐支现金，即不得用于直接支付公司自身的支出。因特殊情况需坐支现金的，应事先报经开户银行审查批准。
公司借出款项必须执行严格的授权批准程序，严禁擅自挪用、借出货币资金。
十三、公司取得的货币资金收入必须及时入账，不得私设"小金库"，不得账外设账，严禁收款不入账。
十四、出纳人员办理现金收付业务的具体要求如下：
1、收付现金时，必须与对方当面点清，以防发生差错。
2、收付现金后，必须在收付款凭证上加盖"现金收讫"或"现金付讫"印章，以防重复收付。
3、现金收付业务办理完毕，即进行帐务处理，登记现金日记帐
4、每日业务终了，应将现金日记帐余额与库存现金进行核对，确保账实相符。如有不符，应及时查明原因，作出处理。
十五、公司应当定期和不定期地进行现金盘点，确保现金账面余额与实际库存相符。发现不符，及时查明原因，作出处理。
合营公司资金共管账户的开立、使用及管理
十六、公司严格按照《支付结算办法》等国家有关规定，加强银行账户的管理。合营公司开立资金共管账户，对合营项目资金专户管理、专户使用，合营公司股东共同监督、定期检查资金共管帐户的结算使用情况，发现问题，及时处理。
公司应当加强对银行结算凭证的填制、传递及保管等环节的管理与控制。
十七、公司严格遵守银行结算纪律，不准签发没有资金保证的票据或远期支票，不准签发、取得和转让没有真实交易和债权债务的票据，不准无理拒绝付款，不准违反规定开立和使用银行账户。
十八、公司财务部会计人员定期核对银行账户，每月至少核对一次，编制银行存款余额调节表，使银行存款账面余额与银行对账单调节相符。如调节不符，应查明原因，及时处理。
票据及有关印章的管理
十九、公司应当加强与货币资金相关的票据的管理，建立健全票据管理制度，明确各种票据的购买、保管、
领用、背书转让、注销等环节的职责权限和程序，并专设登记簿进行记录，防止空白票据的遗失和被盗用。
二十、公司银行预留印鉴的管理：财务专用章应由财务负责人保管，个人私章必须由本人或其授权人员保管。严禁出纳一人保管支付款项所需的全部印章。
按规定需要有关负责人签字或盖章的经济业务，必须严格履行签字或盖章手续。
监督检查
二十一、合营公司可派员对公司共管账户业务进行监督，定期进行检查。
二十二、监督检查的内容主要包括：
1、资金共管账户的使用情况。重点检查共管账户资金是否用于指定用途。
2、货币资金业务相关岗位及人员的设置情况。重点检查是否存在货币资金业务不相容职务混岗的现象。
3、货币资金授权批准制度的执行情况。重点检查货币资金支出的授权批准手续是否健全，是否存在越权审批行为。
4、支付款项印章的保管情况。重点检查是否存在办理付款业务所需的全部印章交由一人保管的现象。
5、票据的保管情况。重点检查票据的购买、领用、保管手续是否健全，票据保管是否存在漏洞。
二十三、对监督检查过程中发现的货币资金内部控制中的薄弱环节，应当及时采取措施，加以纠正和完善。
篇3：保利地产资金管理制度
保利地产资金管理制度
第四十一条 公司可以通过增资扩股、发生企业债券、银行贷款、发行信托基金、合作开发、引进房地产投资基金、少数股东对等投入及接受其他单位提供资金、票据贴现、销售回笼等方式筹资项目开发、拓展和生产经营所需的资金，并按规定的权限分别向董事长、董事会、股东会履行审批和备案手续。资金的筹集应根据项目开发、拓展和生产经营的实际资金需求进行，尽量避免资金闲置，并严格控制资金成本和财务风险。
不具有法人资格的下属单位不能直接进行权益资本筹资和债务性筹资。
第四十二条 公司的资金实行统一管理制度，各级公司的资金由股份公司统一调度和统筹安排使用。股份公司于每年末按照公司整体发展规划和下年度经营计划做好下年度公司整体的资金预算，对资金整体需求、资金保障计划提出可行方案，报董事会审批后执行。各子公司也应根据自身的实际情况做好本单位资金预算，各子公司的资金预算应与公司的整体资金预算保持一致。
第四十三条 资金预算经批准后，各级公司的应严格执行，认真组织落实，做好资金筹集和使用的计划安排。
第四十四条 公司的所有资金必须纳入法定会计账册核算，不得坐收坐支，严禁账外循环和违规设立“小金库”。各级公司应建立和执行严格的资金管理基础制度，保证资金安全和正常周转，确保应收资金的及时回收，提高资金使用效率。
第四十五条 各级公司的会计和出纳不能由同一人担任，开具银行支票所需的印章必须分由两人或两人以上保管，银行支票印章的保管理人员不得在空白或内容填列不全的支票上盖章。
第四十六条 各级公司应根据自身实际情况制定明确的资金支付审批权限和程序，各项资金的支付必须严格按规定权限和程序审批。对于未经规定程序审批或超越权限审批的款项，出纳人员不得支付资金，其他财务人员不得办理有关财务www.pmceo.com事项。付款申请需提交相关证明材料。
第四十七条 所有的资金的支付必须依据有效合同、合法凭据和齐全的手续，并取得合法有效的票据，杜绝白条或不规范凭证、票据支取资金。由于特殊原因暂时未能取得合法有效票据的，应做好相应台账记录，明确催收责任人和催收期限，因未及时催收给公司带来税务问题或其他不利影响的，应追究责任人的责任。
第四十八条 除股份公司按照规定统一调拨资金、子公司向其下属公司调拨资金、以及员工正常业务工作借支外，各级公司的资金原则上不得外借给其他单位或个人，如确需，必须经股份董事会审批。资金的外借使用应遵循等价有偿原则，并确保安全回收。
员工因办理业务需要预先借支资金的，必须按照规定在授权范围内审批办理借支手续，并在相关业务办妥后及时报销销账或退还所借支的资金。
公司资金不得外借给股份公司股东、实际控制人及其关联方。
第四十九条 未经股份公司董事会在其权限范围内审议批准，各级公司的资金不得投入证券市场从事有价证券买卖活动，或从事其他任何形式的委托理财、风险投资活动。
第五十条 公司本级财务管理部门和各子公司应加强对现金的管理和监督，在规定的范围内使用现金，保证库存现金的安全。财务部门应建立现金定额制度，对于超出定额的现金应及时存入银行。
第五十一条 各级公司的所有银行账户必须由所在公司的财务部门统一管理，其他部门不得以任何名义开立银行账户。
银行账户必须以本单位的名义开立，不得违反规定以其他单位或个人的名义开立，严禁将公款私存、出租或出借银行账户。
各级公司财务部门应定期对银行账户进行清理，对于长期不使用、不需用的银行账户应及时予以注销。
第五十二条 资金收支必须及时入账，做到日清月结。各级公司财务部门的会计人员应按月编制银行存款余额调节表和盘点现金，保证账实相符，出现账实不符情形的必须及时查明原因，分清责任，及时纠正或追究有关人员的责任。
篇4：置业公司资金分析管理程序
1、目的
为提高现金使用效率，确保现金管理符合内部控制要求，根据国家有关财务管理、会计核算管理制度的规定，结合**置业股份有限公司(以下简称"本公司")实际情况，特制定本规定。
2、适用范围
2.1本程序适用于本公司资金分析工作。
2.2本办法适用于本公司及下属控股子公司财务部，其他部门对涉及到的有关规定亦应遵照执行。
3、相关程序及文件
3.1资金余额管理 FM-TM-06-02
4、工作程序
4.1资金预算管理分析
步骤
时间
涉及岗位
岗位岗
程序说明
1
每月
每季度
预算管理员
预算管理员进行资金预算执行情况分析，形成《资金预算分析月报表》，报财务部经理和财务总监。
2
每月
预算管理员
《资金预算分析月报表》以各部门月度资金用款计划为预算执行依据，将各业务及职能部门按利润中心和费用中心分别进行资金预算执行的数据列示和情况分析。
3
子公司预算管理员
子公司的《资金预算分析月报表》按月向母公司汇总。
4.2资金余额及流量分析
步骤
时间
涉及岗位
岗位岗
程序说明
1
每月
财务分析岗
财务分析岗每月进行短期资金动态分析，形成《资金余额周报表》、《资金收支月报表》及《资金管理月报表》，报财务部经理和财务总监。
2
财务分析岗
《资金收支月报表》划分业务和非业务类资金收支，并划分各业务部门及职能部门的资金流向，反映营运资金的使用情况和收支结构。
3
财务分析岗
《资金管理月报表》按资金安全分析、资金管理效率和营运资金效率等分析类别，列示重要的资金管理指标，反映资金的效率管理与安全管理结果。
4
子公司财务分析岗
子公司的《资金收支月报表》及《资金管理月报表》向母公司汇总。
4.3资金成本及融资状况分析
步骤
工作内容
涉及岗位
岗位岗
程序说明
1
每月，财务分析岗填制《资金成本分析月报表》、《内部资金调度月报表》及《融资月报表》，报财务部经理和财务总监。
2
以上报表综合反映资金内外部融通的情况汇总及分析结果，以及现有借贷资金成本的定期分析结果。
5、单据与记录
5.1《资金余额周报表》
5.2《资金收支月报表》
5.3《资金管理月报表》
5.4《资金成本分析月报表》
5. 5《内部资金调度月报表》
5.6《融资月报表》
6、流程图
篇5：置业公司资金余额管理规定
1、目的
为确保公司的日常资金保有量符合公司实际业务及日常运作需要，资金余额量能够平衡公司安全性、效率性的资金综合管理需求，确保资金在母公司和各子公司之间得以统一规划，特制定本办法。
2、适用范围
2.1本程序适用于公司的货币资金余额管理。
2.2本办法适用于本公司及控股子公司，其他部门对涉及到的有关规定亦应遵照执行。
3、相关程序及文件
3.1预算编制流程文件 FM-BM-05
3.2内部资金融通与调度程序 FM-TM-07
3.3对外融资管理程序FM-TM-08
4、工作程序
4.1资金余额管理的目标与意义
1)公司进行资金余额管理的目标是确立公司整体的最佳资金日常保有水平，并在日常运营资金的管理中，贯彻该最佳保有水平的基本管理原则，监控资金流量，控制资金余额，在此基础上统一调配公司内的资金。
2)资金余额管理的范围主要包括银行存款和其他货币资金。
3)资金最佳日常保有水平体现为一个合理的流动性区间，该区间的低限为资金的最低安全保有量，资金余额在该低限之上，确保公司避免支付性危机;高限为资金的经济保有量，资金余额限制在该高限之下，确保公司不会造成资金浪费。
4)资金余额的管理目标区间每年由母公司统一确定一次，年度运营中资金的余额水平以该目标区间为管理指标。在年度管理目标的确定之外，也可根据公司的经营周期特点，对该区间指标进行调整和修订。
5)资金余额的管理目标区间的确定、调整和执行有严格的控制程序，最高审定权限为母公司财务总监和总裁。
4.2资金余额管理的方法
1)确定资金余额的管理目标区间。该管理决策涉及经验数据分析、行业水平、资金预算参照等多因素的综合分析。
分析因素
分析权重
明细项
1.经验数据分析(过往3年)
20%
1.1资金平均余额
1.2资金平均余额 / 总资产
1.3资金平均余额 / 平均土地开发面积
1.4资金平均余额 / 平均新建筑面积
1.5资金平均余额 / 平均租售面积
1.6短缺资金发生次数，金额;
1.7闲置资金在库时间，金额;
2.行业水平
(行业一般水平和标杆企业水平)
10%
2.1行业资金平均余额
2.2标杆企业资金平均余额
2.3资金平均余额 / 总资产
2.4资金平均余额 / 平均土地开发面积
2.5资金平均余额 / 平均新建筑面积
2.6资金平均余额 / 平均租售面积
3.预算期资金状况
40%
3.1预算年度资金总需求量
3.2预算年度资金周转周期
4.预算期资金收支项基本分析
30%
4.1日常运营资金支出分析
44.2新项目投资资金支出分析
2)目标余额区间的资金管理。日常经营中，母公司每周汇总子公司资金余额情况，监控各公司的资金余额变动情况，并得到加总的资金余额，与目标余额区间对比，对差异进行分析和说明。
4.3资金余额管理的关键程序
步骤
工作内容
涉及岗位
岗位岗
步骤说明
1
制定目标余额管理区间
财务部经理
每年预算制定期间，财务部经理总结资金余额的历史经验数据、历史财务分析数据、当期行业数据，并获得预算期的资金收支数据，制定日常资金的目标余额管理区间，并附说明。
2
目标余额管理区间审批
财务总监
总裁
该区间指标及说明呈交财务总监和总裁，经审定后作为预算年度公司的资金余额管理基本指标执行。
3
日常资金余额监控
财务总监
母公司财务总监日常巡检各子公司的帐户余额，及时掌握资金余额动态的整体情况，检查资金余额的管理状况。
4
财务分析岗
每周，财务部财务分析岗根据对各子公司帐户余额及其他货币资金余额的查询结果，填制《资金余额周报表》，列明资金余额的变动情况以及与资金余额管理指标的差额。
5
财务部
母公司财务部根据《资金余额周报表》检查整体的资金余额情况，资金实际余额与管理指标差额较大的，根据实际情况实行资金调剂或调整资金余额管理指标。
6
目标余额管理区间的修订
财务总监
财务总监根据日常资金余额的管理现状，提出是否需要修订目标余额管理区间。
7
财务部经理
财务总监
总裁
资金余额指标的调整指标由财务部经理制定，附修正说明，得到财务总监和总裁的审定后执。
5、单据与记录
《资金目标余额管理区间审批表》(见附件一)
6、流程图