娄底市人民政府办公室关于进一步加强物业管理的通知

　　各县市区人民政府，娄底经开区、万宝新区管委会，市直各单位，有关企事业单位：

　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《物业管理条例》(国务院令第666号)、《湖南省城市综合管理条例》等有关规定，经市人民政府同意，现就进一步加强全市物业管理的有关事项通知如下：

　　一、规范房地产开发项目物业服务

　　(一)房地产开发项目必须依法办理建设工程规划许可、建筑施工许可等行政审批手续，不得擅自调整规划设计、提高容积率、变更建筑设计施工图纸，按照相关规定落实人防、物防、技防等安全防范措施，建设项目中物业管理用房按照标准配置且不得擅自变更审批图位置和数量，否则不予办理竣工验收手续。开发建设单位在交房前，应当与物业服务企业履行物业承接查验手续，签订物业承接查验协议，明确物业承接基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等。物业服务企业应当自物业交接后30日内，按规定向房地产管理部门办理备案手续，并将备案情况书面告知业主。开发建设单位、物业服务企业未履行承接查验义务的，由房地产管理部门责令限期改正;逾期不改正的，作为不良经营行为纳入企业信用档案并予以通报。

　　(二)开发建设单位应当按照相关规定为前期物业管理和首次业主大会召开提供相关资料，为开展筹备工作提供条件并予以配合，为首次业主大会筹备和召开等工作提供必要的经费。

　　(三)对于因资金链断裂，经住建、规划、质监、消防等部门认定不存在安全使用隐患，尚未办理验收手续的开发项目，在帮扶领导小组和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由社区居委会按照有关规定组织召开业主大会，选举业主委员会后，由业主委员会和前期物业服务企业协商物业管理问题;协商不成，由业主委员会组织业主大会，重新选聘物业服务企业开展物业管理活动。业主身份可凭已备案的《商品房买卖合同》确认。

　　二、强化物业服务属地监管体系

　　按照属地管理原则，建立健全市、县市区、街道(乡镇)、社区四级物业管理管控体系。街道办事处(乡镇人民政府)应当建立和完善物业管理联席会议制度，明确1名以上人员负责辖区内的物业管理特别是物业矛盾纠纷的调处工作。各街道办事处(乡镇人民政府)应积极组织、指导召开业主大会，成立业主委员会并及时换届，指导筹备组起草好业主大会议事规则和管理规约等文本，把好业主委员会的组建关和备案关。鼓励和引导党员、领导干部、政府公职人员、人大代表、政协委员积极参选业主委员会委员，模范遵守业主管理规约。强化社区管理职责，未成立业主委员会或者业主委员会不能正常履职的物业小区，在街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由社区居委会代行业主委员会职责(如动用专项维修资金等)，直至成立业主委员会或者业主委员会能正常履职。物业服务企业要对小区内的违法建设及时劝阻，并及时向相关执法部门报告。

　　三、完善物业服务市场监管机制

　　强化物业服务企业及从业人员信用管理，并纳入社会诚信体系和个人信用基础数据库。对违约失信的，由各相关职能部门依法实施联合惩戒。完善前期物业服务和政府购买服务的招投标活动，建立统一的物业服务招投标评委库。政府及部门购买物业服务，应当主动征询房地产管理部门意见。凡列入失信名单的物业服务企业，2年内不得参加前期物业管理和政府购买服务招投标活动。按照全国文明城市和国家卫生城市的标准，在质价相符的基础上，逐步提高服务标准和服务价格，坚决抵制“低价中标”行为，维护正常市场竞争秩序。市发改、公安、住建、规划、城管、工商、环保、质监、房地产、消防等部门要按照各自职责，协同做好小区物业管理工作，确保安宁、祥和、舒适的人居环境。

　　四、规范物业服务经营行为

　　严格执行省市物业服务收费管理相关规定，水、电、气价格严格执行政府价格主管部门的收费标准。物业服务收费实行明码标价。物业服务企业要严格落实物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况公示制度。业主提出质询时，物业服务企业要及时答复。公共收益属全体业主所有，要单独列账、独立核算，主要用于补充专项维修资金不足，或者按照管理规约的规定，用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造，并在物业管理区域显著位置公示收支、分摊等情况。公示每半年不少于一次，每次时间不少于15天。

　　建立物业服务企业、业主委员会、业主代表定期交流制度，通报物业服务工作中存在的问题和整改措施落实情况，努力提高业主满意率。对业主提出的超出物业服务合同的事宜，物业服务企业要及时与业主委员会协商并做好沟通解释工作。物业管理区域内，物业服务企业不得为业主指定搬运、装修等特约服务，不得限制业主自由选择搬运、装修等服务。物业服务企业要建立健全巡查制度，加强人防、物防、技防措施，做好治安协管工作，确保物业管理区域安全。保安人员应当依法依规取得从业人员资格。

　　五、推进物业纠纷快速审结体系建设

　　加强与人民法院的协调，探索建立欠缴物业服务费等物业纠纷诉讼案件快立、快审、快结的通道，完善失信被执行人名单信息共享及信用惩戒机制，搭建纠纷调处专业平台，试点探索“物业纠纷巡回法庭”，开通重大矛盾纠纷调解、诉讼绿色通道，落实物业纠纷快处措施。

　　六、鼓励智慧物业建设

　　充分利用互联网+、手机APP、远程视频监控等方式，打造一体化智慧物业平台。利用智慧物业平台，通过物业管理痕迹优化对物业的管理和对业主的服务。充分利用技术手段加强对电梯、消防等设施设备运行维护情况的动态监管，通过数据互通互联实现智慧化、精细化、透明化管理。市本级及各县市区要积极探索，鼓励有条件的单位进行智慧物业试点。

　　七、鼓励物业服务企业做大做强

　　物业服务行业协会要通过行业自律规约等方式引导企业信守服务承诺，建立、实施行业服务标准和指导价格，提供质价相符服务;加强对物业服务企业的政策法规培训，开办免费公益培训，促进物业企业守法经营，促使物业服务企业做大做强。物业服务企业要创新服务理念，提供差异化服务;完善内控管理，提高管理和服务水平;强化企业文化建设，实施品牌战略，加强人才队伍建设和培养。市本级设立物业管理专项资金，对管理规模超过20万平方米的物业服务企业，创文管卫先进物业企业，智慧物业项目，物业管理示范企业和示范项目予以支持。各县市可参照设立物业管理专项资金，支持物业服务企业做大做强。

　　八、规范物业专项维修资金交存行为

　　实行预售的商品房，购房者应当在办理商品房预售合同备案前，将首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户。截至房屋竣工尚未售出或开发建设单位自留的物业，开发建设单位应当在申请竣工验收前，将首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户。实行现售的商品房，开发建设单位应当在申请竣工验收前，将首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户。没有按照规定交存专项维修资金的，开发建设单位不得向业主交付房屋，不动产登记机构不得办理不动产登记手续。

　　九、优化专项维修资金使用渠道

　　专项维修资金使用表决中，业主表决方式可以采取常规表决，即经有利害关系的专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，视为表决通过;也可以采用异议表决，即根据业主共同管理规约约定的表决条件和表决方式，持不同意意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。

　　出现危及人身安全、房屋使用安全和公共安全，需要立即进行的维修、更新和改造的紧急情况，按照规定应从物业专项维修资金中列支的，可以采用应急程序使用专项维修资金，事前不用表决、事后公示。经勘察需要维修的，应当按规定立即组织维修，并在勘察确认后1个工作日内将核实的50%的维修费用划转到维修单位，维修单位应当立即组织抢修。维修项目竣工后，物业专项维修资金管理机构应当将维修情况在物业管理区域内适当位置公示7日，公示期满后，管理机构将维修费用应付余额划转到维修单位。相关业主在公示期内提出异议的，由异议人与组织维修单位协商解决;协商不成的，异议人可依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

　　娄底市人民政府办公室

　　20**年10月19日

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