篇2：商品房销售合同备案作业指导书

1.目的
1.1.为清晰、透切了解工作流程，提高工作效率。

2.适用范围

3.定义
3.1.无

4.职责
4.1.售后服务专员负责对已办理好相关手续的买卖合同及时审核、备案。
4.2.售后服务主管负责审核、抽查合同备案情况。

5.作业内容
5.1.受理部门：市房地产交易登记管理所合同登记备案股。

6.办理程序：
6.1.申请人提交申请资料登记部门办理备案申请人领取登记备案表

7.所需资料（以下1-9项资料由发展商一次性提交）：
7.1.发展商营业执照正本及复印件；
7.2.《中山市商品房预售许可证》及预售证项目平面图等或《商品房产权权属证明书》正本及复印件；
7.3.国有土地使用证正本及复印件；
7.4.签约公章样本；
7.5.法定代表人身份证明复印件及签章样本；
7.6.签约委托书；
7.7.受托人身份证明复印件及签章样本；
7.8.经办委托书（样本由交易所提供）并委托权限；
7.9.预售商品房登记楼盘表（由建设发送）；
7.10.《广东省商品房买卖合同》正本一份；
7.11.《商品房销售、抵押登记备案送呈表》。（交易所提供）

8.办理期限：
8.1.自收件次日起5个工作日内。

9.注：每份买卖合同均需在封面说明内粘贴身证复印件，凡涉外及涉港澳台的买卖合同需办理公证。
9.1.未成年人购房需由其监护人代签名，并提供监护人的身份证明、户口薄或关系证明等相关资料。

10.相关文件
10.1.相关纪录

篇3：商品房销售合同网上备案和登记作业指导书

　　商品房销售合同的网上备案和登记作业指导书

　　1.作业目的

　　商品房销售合同网上备案和登记是由上海市房屋土地资源管理局制订的新的商品房交易形式，其目的在于提高商品房交易信息的透明度，规范商品房销售行为，方便房地产登记。2.作业依据

　　〈上海市商品房销售合同网上备案和登记办法〉自20**年3月30日施行，适用于本市行政区域内新建商品房的销售（包括预售和现售）。20**年4月20日上海市人民政府关于预售商品房转让问题的决定（沪府发[20**]16号）

　　3.主管岗位营销策划：组织和检查主办岗位的作业过程。

　　主办岗位销售员：具体经办本项作业。

　　4.紧前工作

　　符合上海市房地资源管理局规定的商品房预售或现售条件。

　　5.作业描述

　　5.1房地产开发企业在向区（县）房地产管理部门申请办理商品房预售许可证或未经预售直接现售商品房时，应将房地产开发企业的识别卡提交给市房地产交易中心办理网上用户认证。

　　5.2房地产开发企业取得商品房预售许可证或者新建商品房房地产权证的，市房地产交易中心将通过网上操作系统，即时公布下列信息：

　　5.2.1商品房预售许可证或者新建商品房房地产权证；

　　5.2.2商品房物业管理区域的规划平面布置图、建筑分层平面图；

　　5.2.3商品房的楼盘表，包括总的单元（套）数，以及每单元（套）的部位、结构、面积等测绘结果；

　　5.2.4房地产抵押、查封等权利限制情况；

　　5.2.5商品房销售合同的示范文本；

　　5.2.6商品房拟销售的价格。

　　5.3房地产开发企业与商品房购买人应根据网上公布的示范合同文本，协商拟订合同条款。商品房销售合同经双方确认后，由房地产开发企业通过网上操作系统，将合同文本传送至市房地产交易中心办理备案和进行房地产登记申请。购房人应当在商品房销售合同文本上输入相关的个人信息，并设置密码。

　　5.4市房地产交易中心将即时完成网上传送的商品房销售合同文本的核校，给予合同编号和房屋代码，并通过网上操作系统，发送合同备案证明和房地产登记申请受理书。市房地产交易中心将在发送合同备案证明和房地产登记申请受理书的同时，通过网上操作系统，在商品房的楼盘表内注明该单元（套）商品房已销售。

　　5.5房地产开发企业应打印已取得备案证明的商品房销售合同和房地产登记申请受理书，并与购房人共同在书面合同上签名（盖章）。

　　5.6商品房预售的购房人在办理合同网上备案和登记申请的7日后，可以持房地产登记申请受理书、取得备案证明的书面合同和其他规定的登记材料，向房屋所在地的区（县）房地产登记机构申领预告登记证明。商品房现售的购房人在办理合同网上备案和登记申请的20日后，可以持房地产登记申请受理书、取得备案证明的书面合同和其他规定的登记材料，向房屋所在地的区（县）房地产登记机构申领房地产权证。本主办岗位应提供一定的协助。

　　5.7市房地产交易中心将定期汇总、分析和发布全市新建商品房的交易信息，并提供网上公开查询服务。

　　5.8市房地产交易中心公布的信息中，规定商品房销售合同的示范文本由市房地资源局和市工商行政管理局联合制定。房地产开发企业需要使用自制的商品房销售合同格式条款（包括补充的格式条款）的，应向市工商行政管理局备案后，提交给市房地产交易中心即时变更网上的合同文本。

　　5.9市房地产交易中心公布的信息中，规定商品房拟销售的价格由房地产开发企业在领取商品房预售许可证或者新建商品房房地产权证时向市房地产交易中心申报。房地产开发企业需要调整其商品房拟销售的价格的，可向市房地产交易中心办理网上即时变更手续。

　　5.10凡已在网上公布的可供销售的商品房，购房人要求购买的，房地产开发企业不得拒绝。在取得商品房预售许可证前，房地产开发企业不得以预订、预约等方式进行销售活动。

　　5.11在申领预告登记证明或者房地产权证前，房地产开发企业与商品房购买人双方经协商一致，需要变更商品房销售合同条款的，应按规定通过网上操作系统办理相关手续。

　　5.12在申请预告登记证明或者房地产权证前，房地产开发企业与商品房购买人双方经协商一致，需要解除商品房销售合同的，应持房地产登记申请受理书、取得备案证明的书面合同、解除合同的书面协议和其他规定的登记材料，向房屋所在地的区（县）房地产登记机构办理注销合同备案和撤回登记申请的手续。而市房地产交易中心将通过网上操作系统，及时在商品房的楼盘表内注明该单元（套）商品房销售合同已解除。

　　5.13房地产开发企业取得商品房预售许可证或者新建商品房房地产权证后，与购房人达成定金合同的，应按定金合同的网上备案程序办理（详见作业指导书《商品房定金合同的网上备案》）。

　　5.14预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记；在取得房地产权证前，房地产登记机构不予办理预售商品住房转让的预告登记。

　　6.重要提示

　　本操作因施行不久，尚在逐步完善之中，操作前应关注有何变化和调整。

篇4：商品房定金合同网上备案作业指导书

　　商品房定金合同的网上备案作业指导书

　　1.作业目的

　　房地产开发企业取得商品房预售许可证或者新建商品房房地产权证后，和购房人达成定金合同或以其他方式确定商品房买卖意向的，均应进行合同网上备案。

　　2.作业依据

　　《关于商品房定金合同网上备案的实施办法》上海市房屋土地资源管理局20**年3月30日起实施。

　　3.主管岗位营销策划：组织和检查主办岗位的作业过程。

　　主办岗位销售员：具体经办本项作业。

　　4.紧前工作

　　取得商品房预售许可证或者新建商品房房地产权证。

　　5.作业描述

　　5.1在签订商品房预售合同或出售合同前，房地产开发企业与购房人需预订商品房的，应根据网上公布的商品房定金合同示范文本，协商拟定条款。网上公布的定金合同示范文本由市房地资源局和市工商行政管理局联合制定。房地产开发企业单方制定的定金合同格式条款（包括补充的格式条款），应当向市工商行政管理局备案后，提交给市房地产交易中心即时变更网上的合同文本。

　　5.2定金合同经房地产开发企业与购房人双方确认后，应由房地产开发企业通过网上操作系统，将定金合同文本传送至市房地产交易中心办理网上备案。购房人应当在商品房定金合同文本上输入相关的个人信息，并设置密码。

　　5.3市房地产交易中心将按规定即时完成网上传送的定金合同文本的核校，给予合同编号和房屋代码，并通过网上操作系统，发送合同备案证明。市房地产交易中心将在发送合同备案证明，通过网上操作系统，在商品房的楼盘表内注明该单位（套）商品房已预订。

　　5.4房地产开发企业应打印定金合同，并与购房人共同在书面定金合同上签名（盖章），并由购房人输入确认密码。定金合同签订后，双方当事人应在定金合同约定的时间内，签订商品房销售合同，并通过网上操作系统办理商品房销售合同备案和登记申请手续。

　　5.5市房地产交易中心将定金合同的签订和解除信息及时社会公布，提供网上公开查询，并保留至该商品房办理转移登记止。

　　5.6定金合同购房人应是商品房销售合同的购房人或共同购房人。

　　5.7定金合同网上备案后，在签订商品房销售合同前，房地产开发企业与购房人双方需解除定金合同的，应持书面定金合同、解除定金合同的书面协议和当事人的身份证明，向市房地产交易中心办理注销定金合同网上备案手续。市房地产交易中心将通过网上操作系统，及时在商品房的楼盘表内注明该单元（套）定金合同已解除。

篇5：质量监督验收备案作业指导书

　　质量监督、验收与备案作业指导书

　　实行工程竣工验收备案制以后，我国工程质量监督和验收从传统上的核验制向备案制转变，实现了国际接轨，政府质量监督机构的角色也从运动员向裁判员转变，并重点放在建设参与各方质量行为和地基基础与主体结构等涉及建筑物结构安全分部工程的监督上。结合上海市的实践情况，介绍在竣工验收备案制下，工程质量监督申报、施工许可证办理、施工过程的工程质量验收、监督和备案的程序、要求以及建设监理单位所应履行的质量责任。

　　1建设工程质量监督、验收和备案流程

　　1.1建设工程质量监督实施流程（见130页）

　　1.2单位工程竣工验收备案流程（见131页）

　　建设工程质量监督实施流程

　　单位工程竣工验收备案流程

　　2工程质量监督申报

　　2.1建设单位在工程项目开工前，根据监督范围分工，向建设工程质量监督机构申请办理建设工程质量监督手续。

　　2.2工程质量监督申报程序：

　　2.2.1建设单位向质量监督机构领取和填写《建设工程质量监督申报表》，加盖公章签字，提交监督机构审核。

　　2.2.2建设单位办理工程质量监督手续时应提交以下文件和资料：

　　项目立项审批文件，扩初设计批文，规划许可证；

　　勘察、设计、施工、监理单位中标通知书、合同；

　　勘察、设计、施工、监理单位资质证书；

　　施工图设计文件审查意见；

　　其他规定需要的文件资料。

　　2.2.3送监督机构审查提交的文件和资料，对符合要求的签发《建设工程质量监督书》。

　　2.2.4建设单位凭《建设工程质量监督书》，按规定向有关部门申领"施工许可证"，并据此正式开工。

　　3三、施工许可证申办

　　3.1建设工程具备施工条件后，建设单位应当向建设行政管理部门申领建设工程施工许可证。

　　3.2施工许可证申办条件：

　　建设工程规划许可证；

　　资金入帐凭证；

　　通水、通电、通路以及场地平整的有关证明；

　　建设工程承发包合同副本和廉洁协议；

　　工程监理合同（应当实行监理的建设工程）；

　　建筑工程质量施工图设计文件审查意见；

　　建设工程质量和安全监督申报所需要的资料；

　　勘察、设计、施工中标通知书；

　　法律、法规、规章规定的其他资料。

　　4工程项目建设首次监督检查和首次监督工作会议

　　由建设单位办理建设工程质量监督手续后，质量监督机构将依据《建设工程质量监督书》指派有关质量监督工程师，并编制《质量监督工作方案》，在此基础上召开由项目建设参与各方参加的首次监督工作会议。

　　首次监督工作会议上，监理单位应提供总监任命手续和项目监理规划供质量监督机构审核，同时将协助建设单位填写《从业人员资格核查表》，并介绍项目建设参与各方的有关人员及工程概况。在质量监督机构介绍项目质量监督人员、公布监督方案之后，监理单位将做根据质量监督机构提出的监督要求做好配合工作。工程项目建设过程中有特殊情况的，可以向监督机构作出说明并提出自己的意见和要求。

　　5分项、分部工程质量验收工作

　　地基基础、主体结构和涉及结构安全的分项、分部工程完成之后，监理单位将做协助建设单位组织勘察、设计、监理、施工单位进行分项、分部工程质量验收，并接受质量监督机构监督。

　　5.1分项、分部工程质量验收前准备

　　桩基分项、地基与基础分部、主体结构分部等施工完毕后监理单位将在施工单位的自评的基础上经验收提交分项、分部工程监理单位的评估报告，并协助建设单位组织分项、分部工程质量验收工作。在验收前3个工作日内日将验收时间、地点及验收组名单通知监督机构。

　　5.2分项、分部工程质量验收组织

　　由监理单位协助建设单位负责组织实施建设工程分项、分部工程质量验收工作，质量监督机构实施监督。

　　5.3分项、分部工程质量验收人员

　　验收小组组长由建设单位项目负责人担任。验收组成员由建设单位现场管理人员、勘察、设计、施工、监理单位质量负责人和有关专家组成。

　　5.4分项、分部工程质量验收标准

　　分项、分部工程质量验收标准为国家及地方有关工程建设的强制性标准现行质量检验评定标准，施工验收规范、经审查通过的施工图、设计文件及有关法律、法规、规章和规范性文件。

　　5.5分项、分部工程质量验收程序及内容：

　　5.5.1由验收小组组长主持验收。

　　5.5.2建设、施工、监理、设计、勘察单位分别汇报工程项目建设质量状况、合同履约及执行国家法律、法规和工程建设强制性标准情况。

　　5.5.3由验收小组组长查阅施工图后随机确定抽查部位，数量按现行验收标准确定。

　　5.5.4验收小组分组进行检查、验收：

　　工程建设参与各方提供的有关资料；

　　检查工程实物质量，包括混凝土、砌体等分项实测实量；

　　工程检测，重点检测砌体砂浆灰缝密实度、混凝土强度、钢筋保护层厚度等检测。

　　5.5.5验收小组在验收通过后，可形成初步验收意见，有关验收小组人员签字，并填写《分项、分部工程质量验收证明书》，建设、施工、监理、勘察、设计单位分别签字盖章。

　　5.5.6验收过程中发现一般需整改的质量问题，由验收小组责成有关责任单位整改，并委托建设单位项目负责人组织复查，整改完毕符合要求后，填写《分项、分部工程质量验收证明书》。

　　5.5.7验收小组在验收过程中发现严重问题，达不到验收标准时，责成责任单位立即整改，并重新组织验收。

　　5.5.8验收小组对验收情况进行汇总形成验收意见，在3天内将由建设、施工、监理、勘察、设计单位签字盖章的《分项、分部工程质量验收证明书》报质量监督机构备存。

　　6竣工验收工作

　　6.1建设工程竣工验收应由建设单位负责组织实施监理单位协助。

　　6.2竣工验收应符合下列条件：

　　6.2.1完成工程设计和合同约定的各项内容，达到竣工标准；

　　6.2.2施工单位在工程完工后，对工程自来能够进行了全面检查，确认工程质量符合法律、法规和工程建设强制性标准规定，符合设计文件及合同要求，并提出竣工报告；

　　6.2.3勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位参加签署的更改原设

计的资料进行了检查，确认勘察、设计符合国家规范、标准要求，施工单位的工程质量达到设计要求，并提出工程质量检查报告；

　　6.2.4对于委托监理工程项目，监理单位在施工单位自评合格，勘察、设计单位认可的基础上对竣工工程质量进行了检查并核定合格质量等级，提出工程质量评估报告；

　　6.2.5有完整的工程项目建设全过程竣工档案资料；

　　6.2.6建设单位已按合同约定支付工程款，由工程款支付证明；

　　6.2.7施工单位和建设单位签署了工程质量保修书；

　　6.2.8规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行了检查，并出具认可文件；

　　6.2.9由公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；

　　6.2.10建设行政主管部门及其委托的建设工程质量监督机构等有关部门要求整改的质量问题全部整改完毕。

　　6.3竣工验收人员

　　由建设单位负责组织竣工验收小组。验收组组长由建设单位法人代表或其委托的负责人担任。验收组副组长应至少有一名工程技术人员担任。验收组成员由建设单位上级主管部门、建设单位与项目无直接关系的技术负责人或质量负责人组成，建设单位也可邀请有关专家参加验收小组。验收小组成员中土建及水电安装专业人员应配备齐全。

　　6.4竣工验收标准

　　竣工验收标准为国家及上海市的强制性标准，现行质量检验评定标准、施工验收规范、经审查通过的设计文件及有关法律、法规、规章和规范性文件规定。

　　6.5竣工验收程序及内容

　　6.5.1由竣工验收小组组长主持竣工验收；

　　6.5.2建设、施工、监理、设计、勘察单位分别书面汇报工程项目建设质量状况、合同履约及执行国家法律、法规和工程建设强制性标准情况；

　　6.5.3验收组分别进行检查验收。

　　检查工程实体质量；

　　检查工程建设参与各方提供的竣工资料；

　　对建筑工程的使用功能进行抽查、试验。例厕所、阳台泼水实验，浴缸、水盘、水池盛水试验，通水、通电试验，排污立管通球试验机绝缘电阻、接地电阻、漏电跳闸测试等；

　　对竣工验收情况进行汇总讨论，并听取质量监督机构对该工程质量监督情况；

　　形成竣工验收意见，填写《建设工程竣工验收备案表》和《建设工程竣工验收报告》，验收小组人员分别签字、建设单位盖章；

　　当在验收过程中发现严重问题，达不到竣工验收标准时，验收小组应责成责任单位立即整改；

　　6.5.4当竣工验收小组各方不能形成一致竣工验收意见时，应当协商提出解决办法，待意见一致后，重新组织工程竣工验收。当协商不成时，应报建设行政主管部门或质量监督机构进行协商裁决。

　　7、竣工验收备案工作

　　7.1工程竣工验收后，监理单位将协助建设单位及时提出工程竣工验收报告。工程竣工验收报告主要包括工程概况、报建日期、建设单位执行基本建设程序情况、对工程勘察、设计、施工、监理等方面的评价。工程竣工验收时间、程序、内容和组织形式、验收小组人员签署的工程竣工验收意见等内容。工程竣工验收报告，还应有下列文件：

　　施工许可证；

　　施工图设计文件审查意见；

　　施工单位提交的工程质量竣工报告，勘察、设计单位提供的工程质量核查报告，监理单位提供的工程质量评估报告；

　　施工单位签署的工程质量保修书；

　　规划行政主管部门认可文件；

　　公安消防、环保等主管部门认可文件；

　　建设工程竣工质量验收和使用功能试验资料；

　　商品住宅的还应用建设单位签署的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；

　　7.2建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照建设部的有关规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。建设单位办理工程竣工验收备案时，应当提交下列文件：

　　建设工程竣工验收备案表；

　　竣工验收报告；

　　法律、法规、规章、规定必须提交的其他文件。

　　8监理单位在工程验收中的质量责任

　　8.1监理单位已依法取得相应等级的资质，可承担本项目工程的监理业务,监理单位承诺不转让工程监理业务

　　8.2监理单位将格守监理行为规范不与被监理工程的施工承包单位以及建筑材料、建筑构配件和设备供应单位有隶属关系或者其他利害关系的。

　　8.3监理单位将严格依照法律、法规以及有关技术标准、设计文件和建设工程承包合同，代表建设单位对施工质量实施监理，并对施工质量承担监理责任。

　　8.4监理单位将选派具备相应资格的总监理工程师和监理工程师进驻施工现场。

　　8.5未经监理工程签字，建筑材料、建筑构配件和设备不得在工程上使用或者安装，施工单位不得进行下一道工序的施工。未经总监理工程师签字，建设单位不拨付工程款，不进行竣工验收。

　　8.6监理工程师将按照工程监理规范，采取旁站、巡视和平行检验等形式，对建设工程实施监理。

　　9监理单位在工程验收中的主要工作及要求

　　监理单位将做好如下工作确保工程验收符合规定的条件，主要工作内容如下：

　　9.1对项目工程量的检查、确认；

　　9.2对施工单位的施工质量和质量文件进行检查确认；

　　9.3勘察、设计单位的设计变更、联系单等审计有关文件进行检查确认；

　　9.4对工程项目质量合格标准的确认；

　　9.5协助建设单位查阅工程项目全过程竣工档案资料；

　　9.6配合建设单位确认工程量、工程质量、支付工程款；

　　9.7监理单位已和建设单位合同约定工程质量保修期监理的责任；

　　9.8建设行政主管部门及其委托的建设工程质量监督机构等有关部门要求整改的问题。

　　监理单位在自查基础上及对工程质量进行预验收后，并按规范要求确认建设工程符合有关规定和要求，签署并提出监理单位工程中关键分项、分部和单位工程质量检查报告（合格证明书）。监理单位工程质量评估报告（合格证明书）的填写样张见下表，供项目部参考。

　　监理单位将按照上述工程验收程序和要求的规定，协助建设单位开展各项协调工作，指导工程建设各方履行各自的工作职责，以确保各项验收程序如期顺利的进行。

　　监理单位工程质量评估报告（合格证明书）

　　单位工程名称

　　监理单位名称

　　监理单位地址

　　监理单位邮编联系电话

　　质量验收意见：对该单位工程进行了全面的施工过程质量监督、检查和施工质量验收工作，确认本单位工程质量符合法律、法规和工程建设强制性标准规定；符合设计文件及合同要求；根据《建设工程施工质量验收统一标准》的规定确认

　　⑴单位工程所含分部(子分部)工程的质量全部验收合格；

　　⑵质量控制资料完善；

　　⑶单位工程所含分部(子分部)工程有关安全和功能的检验资料完整；

　　⑷主要功能项目的抽查结果符合相应专业质量验收规范的规定；

　　⑸观感质量验收符合要求。

　　该单位工程质量评估意见：通过监理验收，核定工程质量合格。

　　总监理工程师：

　　年月日监理单位公章

　　企业技术负责人：

　　年月日

　　企业法人代表：

　　年月日

　　注：填写样张供参考