篇2：乌兰浩特市物业管理工作目标考核办法

　　乌兰浩特市物业管理工作目标考核办法

　　第一条为整顿和规范物业管理市场秩序，强化各镇、办事处和有关部门对物业管理工作的执法、指导、监督职能，进一步提高我市物业管理整体服务水平，根据国务院《物业管理条例》和《乌兰浩特市物业管理实施细则》等相关规定，制定本办法。

　　第二条本办法适用于市委、市政府对各镇、办事处和市直有关行政管理部门完成物业管理工作目标，履行《乌兰浩特市物业管理实施细则》规定的有关职责情况的考核。

　　第三条考核工作由市委组织部、市房产管理局具体组织实施。

　　第二章考核内容

　　第四条物业管理工作考核的主要内容：各镇、办事处和市直有关行业管理部门履行国家、自治区、乌兰浩特市有关物业管理法律、法规、规定的情况;《乌兰浩特市物业管理实施细则》规定的在物业管理区域内应履职的执行情况;物业管理宣传教育培训情况;物业管理实现“三级模式”全覆盖;工作创新、创优情况等。

　　第三章考核办法

　　第五条考核评分标准按100分评计，采取逐项扣分办法，每项扣分直至该项标准分扣完为止。

　　第六条考核等次分为“突出、比较突出、一般、较差”四个等次。考核分数低于60分的定为“较差”，60-79分定为“一般”，80-89分的定为“比较突出”，90分以上(含90分)的定为“突出”。

　　第七条物业管理工作列入科局级领导班子考核。考核得分在60分以下，考核档次被评为“较差”的;对物业管理工作指导监督不力造成较大影响，或失职、渎职的，追究相关单位和人员的责任，年内不得评先评优。

　　第八条市政府对年度考核成绩“突出”的部门及先进个人进行表彰奖励。

　　第九条本办法自发布之日起施行。

篇3：张家口市物业管理办法(2018)

　　张家口市物业管理办法(20**)

　　第一章 总则

　　第一条为规范物业管理服务活动，维护业主和物业服务企业合法权益，改善人民群众生活和工作环境，促进智慧和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》等法律法规，结合我市实际情况，制定本办法。

　　第二条本市行政区域内的物业使用、维护、服务及其监督管理适用本办法。

　　本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序等活动。

　　一个物业管理区域应由一个物业服务企业实施物业服务，签订书面的物业服务合同，按照合同约定内容提供服务。

　　第三条物业管理实行属地管理、业主自治与专业服务相结合的原则。县区人民政府应当将物业管理服务纳入现代服务业发展规划和智慧社区综合治理体系，实行集团化物业服务模式运作;建立住房城乡建设部门指导、街道办事处(乡镇人民政府)监管、社区居民委员会组织实施、业主、物业服务企业共同参与的“五位一体”物业管理联席会议制度。

　　倡导业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业;鼓励采用新技术、新方法，依靠科技和互联网技术等提高物业管理和服务水平，促进我市物业管理服务工作规范有序发展。

　　第二章 监督管理

　　第四条市住房和城乡建设局负责全市物业管理服务活动的统筹协调、政策制定、检查指导等工作。履行下列职责：

　　(一)研究制定全市物业管理相关配套政策和物业服务行业规范;

　　(二)指导监督县区住房城乡建设部门物业管理工作;

　　(三)负责全市物业服务企业及负责人信用体系建设;

　　(四)负责全市住宅专项维修资金的政策制定和监管;

　　(五)法律、法规和规章规定的其他职责。

　　第五条县区住房城乡建设部门负责本行政区域内物业管理服务活动的监督管理工作。履行下列职责：

　　(一)负责对本区域物业管理服务的日常监管工作，指导和监督辖区内街道办事处、乡(镇)人民政府履行物业管理监管职责;

　　(二)负责本辖区物业项目承接查验备案;

　　(三)开展物业服务企业及项目负责人的信用信息征集、核查和监管;

　　(四)负责本辖区住宅专项维修资金的收取、使用和管理;

　　(五)负责物业纠纷调处;

　　(六)依法依规承担的其他职责。

　　第六条街道办事处、乡(镇)人民政府应当设置专门物业机构或者配备专职人员，履行下列物业管理职责：

　　(一)监督指导业主大会筹备成立会议、正式会议成立和业主委员会选举;

　　(二)负责业主大会和业主委员会的备案和日常监管;

　　(三)协助县区住房城乡建设部门做好物业服务企业监管、物业承接验收备案、物业服务企业及负责人信用信息采集等工作;

　　(四)建立物业应急维修服务机制、召集物业管理联席会议、调处社区居民委员会、业主和物业服务企业之间的矛盾纠纷;

　　(五)依法依规承担的其他职责。

　　第七条社区居民委员会履行下列物业管理职责：

　　(一)组织、参与业主大会筹备成立会议和正式会议，鉴证业主委员会选举产生。负责建设单位指定的临时管理规约、业主大会管理规约和议事规则的审核备案;

　　(二)负责组织辖区小区业主签订前期物业服务合同，前期物业服务合同到期后物业服务企业的衔接和新物业服务合同的签订落实;

　　(三)参与物业承接查验，做好记录;

　　(四)根据重大物业问题，提出物业管理联席会议议题;

　　(五)调处业主与物业服务企业之间的纠纷;

　　(六)对物业服务企业日常服务进行监督和征信考评。

　　第八条市、县区规划、城管、公安及消防、质监、物价等相关职能部门和供电、供水、供气、供热、通讯网络、有线电视等专营服务单位应当根据法律法规及有关规定，按照各自的职责分工配合做好物业管理工作，并公布各部门服务热线和投诉、举报受理方式。

　　第三章 业主、业主大会、业主委员会

　　第九条房屋所有权人为业主。

　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

　　(二)提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出建议;

　　(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

　　(四)参加业主大会，行使投票权;

　　(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;

　　(六)监督业主委员会的工作;

　　(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

　　(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

　　(九)监督住宅专项维修资金的管理和使用;

　　(十)法律、法规规定的其他权利。

　　第十条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

　　(四)按照国家有关规定交纳住宅专项维修资金;

　　(五)按时交纳物业服务费用;

　　(六)遵守国家、省和市有关房屋装饰装修的规定;

　　(七)法律、法规规定的其他义务。

　　业主不得以放弃业主权利为由不履行业主义务。

　　第十一条下列事项由业主共同决定：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　(二)制定和修改管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

　　(四)选聘和解聘物业服务企业;

　　(五)筹集和使用住宅专项维修资金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 [1]

　　第十二条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。

　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。首次业主大会要通过本物业区域管理规约和业主大会议事规则。

　　一个物业管理区域只能成立一个业主大会。

　　第十三条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的县区住房城乡建设部门及街道办事处、乡(镇)人民政府的指导下成立召开业主大会，并选举产生业主委员会。只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　业主大会决定本办法第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本办法第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　第十四条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

　　第十五条 召开业主大会，应当于会议召开15日前通知全体业主。

　　住宅小区业主大会，应当由所在社区居民委员会组织。

　　业主委员会应当做好业主大会会议记录。

　　第十六条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

　　(一)召集业主大会，报告物业管理的实施情况;

　　(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

　　(四)监督管理规约的实施;

　　(五)业主大会赋予的其他职责。

　　第十七条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的县区住房城乡建设部门和街道办事处、乡(镇)人民政府备案。备案须提交的文件资料：

　　(一)业主大会和业主委员会选举产生的会议记录及公示影像资料;

　　(二)本物业区域管理规约;

　　(三)本物业区域业主大会议事规则;

　　(四)本物业区域社区居民委员会的参会记录和意见。

　　第十八条 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、公道正派、诚实守信、具有一定组织能力且无拖欠物业服务费记录的本物业区域业主担任。

　　业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。业主委员会由五至十一人(奇数)组成，业主委员会实行任期制，每届任期根据管理规约确定，最长不得超过三年。

　　第十九条 业主委员会委员有下列情况之一的，其委员资格自行终止：

　　(一)因物业转让、灭失等原因不再是本物业区域业主;

　　(二)丧失民事行为能力或者依法被限制人身自由;

　　(三)因重大疾病等原因无法履行委员职责;

　　(四)以书面方式提出辞职请求;

　　(五)利用委员身份谋取私利;

　　(六)拖欠物业服务费和侵害其他业主合法权益;

　　(七)没有正当理由，拒不履行委员职责或者业主义务。

　　第二十条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

　　管理规约对全体业主具有约束力。

　　第二十一条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

　　第二十二条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。[1]

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的县区住房城乡建设部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第二十三条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极参与相关社区居民委员会依法履行自治管理职责，配合社区居民委员会开展工作，并接受其组织、指导和监督。

　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知所在社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会意见。

　　第二十四条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。

　　第四章 前期物业管理服务

　　第二十五条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

　　第二十六条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同的附件应当包括前期物业服务合同和临时管理规约。

　　前期物业服务合同中应当载明下列内容：

　　(一)物业服务内容、标准、费用、期限和委托代收费事项;

　　(二)共用部位和共用设施设备清册;

　　(三)物业承接查验;

　　(四)违约责任和合同解除的条件;

　　(五)与前期物业服务有关的其他事项。

　　建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。临时管理规约中应当载明下列事项：

　　(一)业主定期交纳物业服务费用的义务;

　　(二)业主对房屋使用以及出租等规定;

　　(三)建设单位履行监督物业服务企业服务质量的义务;

　　(四)共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热等费用的分摊方式;

　　(五)与物业管理有关的其他事项。

　　第二十七条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

　　第二十八条 建设单位应按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过规范的招投标方式选聘物业服务企业。投标人少于3个或者住宅规模较小的，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

　　第二十九条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

　　第三十条 前期物业服务合同可以约定期限。但是，合同期限未满、业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　第三十一条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

　　第三十二条 物业服务企业承接物业时，应当对由社区居民委员会共同参加的物业共用部位、共用设施设备进行查验。实施承接查验的物业，应当具备以下条件：

　　(一)建设项目竣工验收合格，取得规划、建设、消防、环保等行政主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案;

　　(二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按照规划设计要求建成;

　　(三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环境卫生、社区服务等公共服务设施已按照规划设计要求建成;

　　(四)道路、车位、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成，并满足使用功能要求;

　　(五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控系统等共用设施设备取得检验合格证书;

　　(六)同一住宅建设项目分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置符合安全要求的隔离设施;

　　(七)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;

　　(八)法律、法规规定的其他条件。

　　第三十三条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)物业服务所需的其他相关资料。

　　物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

　　第三十四条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。物业管理用房要方便业主进出，有明确的导引标志。

　　第三十五条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

　　第五章 物业管理服务

　　第三十六条 前期物业管理服务合同到期由社区居民委员会组织业主或业主大会会议决定选聘物业服务企业提供服务，并订立书面的物业服务合同。

　　物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

　　第三十七条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

　　物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理为理由，减少服务内容或者降低服务质量;不得通过中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热、电梯等方式损害业主合法权益。

　　物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 [1]

　　第三十八条物业服务企业承接物业时，应当由原建设单位、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业共同参加，并移交原始档案和使用情况说明资料。

　　第三十九条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

　　第四十条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和相关规定的资料在社区居民委员会的见证下交还业主大会。

　　物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期满前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当配合新选聘的物业服务企业办理交接手续。

　　物业服务企业提前解除物业服务合同的，应当提前三十日告知所在社区居民委员会和业主委员会。社区居民委员会应及时协调召开物业管理联席会议解决突发问题。

　　第四十一条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

　　第四十二条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适用的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院、省、市价格主管部门制定的物业服务收费相关规定，在物业服务合同中约定。

　　第四十三条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。物业交付后长期空置的,其物业服务费收费标准应当在物业服务合同中约定。

　　第四十四条市、县区价格主管部门会同同级住房城乡建设部门，加强对物业服务收费的监督。

　　第四十五条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

　　第四十六条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

　　物业服务企业接受委托代收钱款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第四十七条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

　　第四十八条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

　　物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

　　第四十九条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

　　物业使用人违反本办法和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

　　业主转让物业的，应当结清物业服务相关费用。房屋受让人应当将物业权属转移情况、新业主姓名、联系方式等及时告知社区居民委员会和物业服务企业。

　　第五十条县区住房城乡建设部门和街道办事处、乡(镇)人民政府应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

　　第六章 物业使用与维护

　　第五十一条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

　　业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，依法办理有关手续。

　　第五十二条物业使用中禁止下列行为：

　　(一)擅自变动房屋建筑主体和承重结构;

　　(二)违法搭建建筑物、构筑物，擅自改变住宅外立面及开门窗;

　　(三)未经有利害关系的业主同意或者违反法律、法规以及管理规约，擅自将住宅改变居住性质的行为;

　　(四)侵占或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备或者擅自改变共用设施设备用途;

　　(五)擅自拆改供暖、燃气等管道和设施;

　　(六)侵占或者破坏绿地、活动场所等共有区域，损毁花草树木、园林景观、健身设施等;

　　(七)以乱停乱放车辆等方式阻塞主干道或者出入口，扰乱物业服务区域公共秩序;

　　(八)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，埋压、圈占、遮挡消火栓，妨碍消防、安全出口通道畅通;在楼道、楼梯间存放杂物等。

　　(九)法律、法规、规章以及管理规约禁止的其他行为。

　　第五十三条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

　　前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

　　第五十四条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。

　　业主、物业使用人和装饰装修企业应当与物业服务企业签订装饰装修监管协议。协议中应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

　　物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。

　　第五十五条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照有关规定交纳专项维修资金。

　　专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　专项维修资金的收取、使用、管理由各县区住房城乡建设局会同县区财政部门负责。专项维修资金管理和使用实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

　　住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督严格按照国务院、省、市有关规定执行。

　　第五十六条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第五十七条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益的应急维修时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

　　责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

　　第七章 附则

　　第五十八条本办法实施后，县区人民政府应当根据国家、省和本办法有关规定制定实施细则。

　　本办法规定的临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、前期物业服务合同和物业服务合同的示范文本，由县区住房和城乡建设局(房管局)制定，报备市住房和城乡建设局。

　　第五十九条本办法所称县区包括经济技术开发区和察北、塞北管理区。

　　第六十条本办法自20**年6月16日起施行。

篇4：廊坊市物业管理办法(2018)

　　廊坊市人民政府令〔20**〕 第2号

　　《廊坊市物业管理办法》已经20**年10月31日市政府第28次常务会议通过，现予公布，自20**年12月5日起施行。

　　市　长 陈 平

　　20**年10月31日

　　廊坊市物业管理办法(20**)

　　第一章 总 则

　　第一条 为了规范物业管理活动，维护物业管理各方合法权益，营造良好的居住和工作环境，促进文明城市建设，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。

　　本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋以及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条 物业管理应当坚持属地管理、业主自治、专业服务相结合的原则。

　　提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

　　第四条 市、县(市、区)人民政府应当加强对物业管理工作的组织和领导，将物业管理服务纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社区治理体系，建立和完善社会化、专业化、市场化的物业管理机制，并将物业管理工作经费纳入财政预算。

　　第五条 市物业管理行政主管部门应当开展物业管理法律、法规、规章以及相关政策的宣传、培训，建立物业服务企业信用评价体系，促进物业服务行业健康发展。

　　第六条 鼓励业主、业主大会和业主委员会、建设单位、物业服务企业委托物业服务第三方评估机构，开展物业服务标准和质量等内容的评估活动。

　　物业服务第三方评估机构出具的评估报告应当真实、客观、全面。

　　第二章 监督管理

　　第七条 市物业管理行政主管部门负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行以下职责：

　　(一)研究制定本市行政区域内物业管理相关政策;

　　(二)指导和监督县(市、区)物业管理行政主管部门的物业管理工作;

　　(三)负责住宅专项维修资金的指导和监督;

　　(四)负责物业服务企业信用管理;

　　(五)负责对物业管理招标投标活动进行监管;

　　(六)法律、法规、规章规定的其他职责。

　　第八条 县(市、区)物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行以下职责：

　　(一)指导和监督乡镇人民政府、街道办事处的物业管理工作;

　　(二)负责住宅专项维修资金的归集、使用和监管;

　　(三)负责物业服务企业的信用信息征集、核查和监管;

　　(四)负责物业管理招标投标备案和采用协议方式选聘物业服务企业的审批工作;

　　(五)负责物业承接查验备案;

　　(六)负责建立物业管理纠纷调解机制，处理物业管理投诉;

　　(七)法律、法规、规章规定的其他职责。

　　第九条 乡镇人民政府、街道办事处对辖区内物业管理工作具体负责，履行以下职责：

　　(一)指导业主大会成立和业主委员会选举，监督业主大会和业主委员会依法履行职责;

　　(二)协助县(市、区)物业管理行政主管部门做好物业承接查验备案、住宅专项维修资金监管、物业服务企业信用信息征集等工作;

　　(三)召集物业管理联席会议，调解物业管理纠纷，协助处理物业管理投诉;

　　(四)协调和指导未实施物业管理住宅小区的管理服务工作;

　　(五)法律、法规、规章规定的其他职责。

　　居民委员会应当协助乡镇人民政府、街道办事处做好物业管理的相关工作。

　　第十条 市、县(市、区)人民政府的下列有关部门按照各自职责做好物业管理的相关工作：

　　(一)公安机关应当做好物业管理区域内治安、消防安全监督管理工作，对物业服务企业履行治安、消防安全职责情况实施监督检查，依法查处物业管理区域内影响公共安全、公共秩序的违法行为;

　　(二)城乡规划行政主管部门应当做好物业管理区域内物业服务用房等配套设施规划审查监督工作;

　　(三)价格行政主管部门应当做好物业服务收费监督管理工作，规范物业服务收费行为，受理价格政策咨询和投诉举报，依法查处各类价格违法行为;

　　(四)建设行政主管部门应当做好物业管理区域内房屋建筑工程质量保修、供水、供气、供热的监督管理，依法查处擅自变动房屋建筑主体和承重结构的违法行为;

　　(五)城市综合管理行政主管部门应当依法查处物业管理区域内擅自改变建筑物、构筑物以及其他设施的用途、形式、色彩或者材质，违法搭建建筑物、构筑物，占用和损坏绿地等违法行为;

　　(六)特种设备安全监督管理部门应当做好物业管理区域内的电梯、锅炉、压力容器等特种设备的安全监察，依法查处特种设备安装、改造、维修和使用中的违法行为;

　　(七)人防部门应当做好物业管理区域内人防工程的维护监督管理工作。

　　其他有关行政主管部门按照各自职责，共同做好物业管理的相关工作。

　　第十一条 市、县(市、区)人民政府应当加强对物业管理工作的领导，实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议应当由乡镇人民政府、街道办事处负责召集，县(市、区)物业管理行政主管部门、公安派出所、居民委员会、物业服务企业等单位以及业主委员会或者业主代表参加，协调解决物业管理中遇到的问题。

　　第十二条 物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理，协助物业管理行政主管部门开展监督管理工作，制定物业服务行业行为规范，调解物业服务行业内部纠纷，促进物业服务行业健康发展。

　　第三章 业主、业主大会和业主委员会

　　第十三条 房屋的所有权人为业主。依法登记取得或者根据法律规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

　　业主在物业管理活动中，依法享有权利，履行义务。

　　第十四条 业主依法成立业主大会，选举业主委员会。

　　业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。

　　业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定事项，接受业主监督。

　　第十五条 物业管理区域内，已交付的专有部分超过建筑物总面积百分之五十时，建设单位应当按照物业所在地乡镇人民政府、街道办事处的要求，报送有关筹备首次业主大会会议所需的文件资料。

　　物业管理区域内，专有部分占建筑总面积百分之五以上且占总人数百分之五以上的业主，可以联名向物业所在地乡镇人民政府、街道办事处提出成立业主大会的书面申请。

　　第十六条 符合成立业主大会条件的，乡镇人民政府、街道办事处应当在收到书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会会议筹备组。

　　首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、乡镇人民政府代表、街道办事处代表和居民委员会代表组成。

　　筹备组成员人数应当为单数,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的二分之一，筹备组组长由乡镇人民政府、街道办事处代表担任。

　　筹备组应当将成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于七日。业主对筹备组成员有异议的，由物业所在地乡镇人民政府、街道办事处协调解决。

　　建设单位和物业服务企业应当协助筹备组开展工作。

　　第十七条 筹备组应当自组成之日起九十日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

　　业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

　　第十八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会决定筹集和使用住宅专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者网络实名投票等记名投票方式进行表决。

　　第十九条 业主委员会由业主大会依法选举产生，业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主,并符合下列条件：

　　(一)具有完全民事行为能力;

　　(二)遵守有关法律、法规、规章和业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务;

　　(三)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强的社会公信力和组织能力;

　　(四)具备必要的工作时间;

　　(五)本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属企业任职;

　　(六)无索取、非法收受开发建设单位、物业服务企业财物及利益的行为;

　　(七)无泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关活动的行为;

　　(八)无因违法犯罪被追究刑事责任的情形;

　　(九)业主大会议事规则规定的其他条件。

　　业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过五年，可连选连任。

　　第二十条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持以下材料向物业所在地乡镇人民政府、街道办事处备案：

　　(一)业主委员会备案申请表;

　　(二)业主大会议事规则、管理规约;

　　(三)业主大会会议记录和会议决定;

　　(四)业主委员会委员(含候补委员)名单及基本情况;

　　(五)业主大会表决汇总结果公示照片;

　　(六)法律、法规、规章规定的其他资料。

　　备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内将变更内容书面报告备案部门。

　　第二十一条 业主委员会履行以下职责，并接受业主和物业所在地乡镇人民政府、街道办事处的监督：

　　(一)执行业主大会的决定和决议;

　　(二)召集业主大会会议，报告物业管理实施情况;

　　(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

　　(五)监督管理规约的实施;

　　(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

　　(七)组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用;

　　(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

　　(九)业主大会赋予的其他职责。

　　第二十二条 业主委员会应当在任期届满前三个月，书面告知物业所在地乡镇人民政府、街道办事处、居民委员会。物业所在地乡镇人民政府、街道办事处应当指导、协助组成换届选举筹备组，由换届选举筹备组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

　　新一届业主委员会换届选举期间，业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项，组织召开业主大会会议，但发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即使用住宅专项维修资金进行维修、更新和改造的除外。

　　业主委员会应当自换届选举筹备组成立之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交居民委员会保管。业主委员会不按时移交的，物业所在地乡镇人民政府、街道办事处应当责令其限期移交;拒不移交的，必要时可以请求公安机关给予协助。业主大会和业主委员会依法需要使用上述物品的，居民委员会应当及时提供。

　　第二十三条 新一届业主委员会选举产生并办理换届备案手续后十日内，居民委员会将其保管的物品移交新一届业主委员会。

　　业主委员会任期届满未能选举产生新一届业主委员会的，在新一届业主委员会成立前，可以由居民委员会在乡镇人民政府、街道办事处的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

　　第二十四条 未成立业主大会的物业管理区域，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地乡镇人民政府、街道办事处指导并协助业主共同决定有关事项。

　　第四章 前期物业管理

　　第二十五条 前期物业管理，是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘的物业服务企业所开展的物业管理。

　　建设单位负责选聘物业服务企业实行前期物业管理，签订前期物业服务合同，并按规定进行备案。

　　第二十六条 住宅物业的建设单位，应当在办理房屋预(销)售许可证前依法通过招投标方式选聘物业服务企业。投标人少于三个或者总建筑面积不超过三万平方米的，经物业所在地县(市、区)物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

　　第二十七条 住宅前期物业服务收费实行政府指导价，由市、县(市、区)价格主管部门会同物业行政主管部门制定，并定期公布。

　　第二十八条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，并在物业销售前向物业买受人明示，予以说明。

　　临时管理规约不得侵害物业买受人合法权益。

　　临时管理规约的效力至首次业主大会审议通过的管理规约生效时终止。

　　第二十九条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置物业服务用房，用于物业管理活动，不得擅自改变用途。

　　物业服务用房应当按照下列规定配置：

　　(一)建设工程项目地上总建筑面积不足三万平方米的，物业服务用房按不低于九十平方米配置;三万平方米以上二十万平方米以下的，按不低于千分之三配置;超过二十万平方米的，按不低于六百平方米配置。

　　(二)物业服务用房应当为地面以上独立成套房屋，且具备水、电、通风、采光等使用功能。

　　城乡规划主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标。

　　第三十条 建设单位应当在物业交付使用十五日前,与选聘的物业服务企业完成物业承接查验工作。

　　实施承接查验的物业,应当具备下列条件：

　　(一)建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案;

　　(二)供水、排水、供电、供热、供气、公共照明、通信、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供热、供气已安装独立计量表具;

　　(三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环境卫生、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成;

　　(四)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成,并满足使用功能要求;

　　(五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书;

　　(六)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;

　　(七)法律、法规规定的其他条件。

　　第三十一条 物业现场查验二十日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(三)供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等准许使用文件;

　　(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(五)物业管理所必需的其他资料。

　　第三十二条 物业承接查验应当签订物业承接查验协议，作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。

　　物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。

　　第三十三条 物业服务企业应当自物业交接后三十日内，持下列文件向物业所在地县(市、区)物业管理行政主管部门办理备案手续：

　　(一)前期物业服务合同;

　　(二)临时管理规约;

　　(三)物业承接查验协议;

　　(四)建设单位移交资料清单;

　　(五)查验记录;

　　(六)交接记录;

　　(七)其他承接查验有关的文件。

　　第五章 物业管理服务

　　第三十四条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

　　物业服务企业登记机关应当在物业服务企业核准登记之日起三日内，将企业信息共享给同级物业管理行政主管部门。

　　第三十五条 业主委员会应当依据法律、法规、规章的规定与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同，并按规定进行备案。

　　物业服务合同应当载明下列内容：

　　(一)物业的基本情况;

　　(二)物业服务内容、服务标准、收费标准和委托代收费事项;

　　(三)物业服务用房、住宅专项维修资金的管理与使用;

　　(四)利用业主共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的核算和分配办法;

　　(五)双方的权利义务;

　　(六)违约责任、履约保证措施、合同期限及合同解除的条件;

　　(七)与物业服务有关的其他事项。

　　第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，并遵守下列规定：

　　(一)遵守有关法律、法规、规章的规定;

　　(二)符合国家、省和本市规定的技术标准、规范;

　　(三)及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项;

　　(四)接受业主和业主委员会的监督，定期听取业主、物业使用人的意见和建议，改进和完善服务;

　　(五)协助有关部门开展社区文化和精神文明建设活动，做好物业管理区域内的安全防范工作;

　　(六)接受居民委员会的指导，配合做好社区管理相关工作。

　　第三十七条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域显著位置公示并及时更新：

　　(一)企业营业执照、物业项目负责人和各项服务主管人员的基本情况、服务投诉电话;

　　(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式;

　　(三)电梯、消防等设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;

　　(四)住宅专项维修资金使用情况、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益;

　　(五)房屋装饰装修和使用过程中的安全事项;

　　(六)应当公示的其他信息。

　　第三十八条 物业服务收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则，可以采取包干制或者酬金制等方式收取，具体标准和方式由物业服务合同约定;实行政府指导价的，应当在指导价范围内确定。

　　物业服务合同期内，物业服务企业不得擅自提高物业服务收费标准。如需提高的，物业服务企业应当按幢公示拟调价方案、调价理由、成本变动情况等相关资料，与业主委员会协商，并经业主大会同意;没有成立业主大会的，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　第三十九条 物业服务企业依约履行义务的，业主应当按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费，不得以物业空置、存在开发建设遗留问题或者放弃共有权利等为由拒绝交纳。

　　业主逾期不交纳物业服务费的，物业服务企业、业主委员会可以通过上门催交、电话催交等形式，督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法提起诉讼。经生效司法判决确认后仍不履行的，可以申请人民法院强制执行并按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

　　第四十条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。

　　专业经营单位委托物业服务企业代收有关费用的，双方应当签订委托协议，明确委托的主要事项和费用支付的标准和方式。

　　专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因部分最终用户未履行交费义务停止已交费用户和共用部位的服务。

　　第四十一条 终止或者解除物业服务合同，物业服务企业应当依据合同约定期限书面告知业主委员会、乡镇人民政府、街道办事处和县(市、区)物业管理行政主管部门;合同未约定告知期限的，应当在终止或者解除物业服务合同前九十日内告知。

　　第四十二条 物业服务企业应当自物业服务合同终止或者解除之日起十日内撤出物业管理区域，向业主委员会移交其合法占有的以下资料和财物，并配合做好交接工作：

　　(一)本办法第三十一条规定的资料;

　　(二)业主和物业的基础档案以及物业服务中形成的物业服务档案;

　　(三)物业共用设施设备及其改造、维修、运行、保养的有关资料;

　　(四)利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料、预收的物业服务费用交纳记录等资料;

　　(五)其他应当移交的资料。

　　因特殊原因不能将上述资料和财物移交给业主委员会的，由居民委员会代为保管。

　　第四十三条 物业服务企业撤离后，尚未选聘新物业服务企业的，业主委员会可以申请乡镇人民政府、街道办事处进行应急管理;尚未成立业主大会的，十名以上业主可以联名申请乡镇人民政府、街道办事处进行应急管理。乡镇人民政府、街道办事处应当根据应急管理的需要提供基本保洁、秩序维护等服务，服务期限协商确定，费用由业主承担。

　　第六章 物业的使用和维护

　　第四十四条 建设单位应当按照国家规定的物业保修范围和保修期限，承担保修责任。物业服务企业对业主专有部分和共用部位、共用设施设备保修期内出现的质量问题，应当及时通知建设单位。建设单位应当立即通知施工单位到现场核查情况，予以保修。建设单位无法通知施工单位或者施工单位未按照约定进行保修的，建设单位应当另行委托其他单位保修。

　　建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，物业服务企业、业主可以向建设行政主管部门反映，由建设行政主管部门依法处置。

　　第四十五条 业主和装饰装修企业在住宅装饰装修工程开工前，应当与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议，并遵守装饰装修有关规定。物业服务企业应当加强装饰装修现场巡查，发现违反规定的，应当劝阻、制止，并及时报告有关行政管理部门。

　　第四十六条 物业管理区域内禁止下列行为：

　　(一)擅自改变建筑物及其附属设施用途;

　　(二)擅自变动房屋建筑主体和承重结构;

　　(三)违法搭建建筑物、构筑物，擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门窗;

　　(四)侵占或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备;

　　(五)擅自拆改供暖、燃气等管道和设施;

　　(六)破坏、擅自占用消防设施、公共疏散通道、消防通道，破坏消防安全标志，擅自改变消防通道;

　　(七)破坏公共环境保护设施或者造成环境污染的其他行为;

　　(八)法律、法规、规章以及管理规约禁止的其他行为。

　　物业管理区域内发生上述行为时，物业服务企业和业主委员会应当根据物业服务合同或者临时管理规约、管理规约予以劝阻、制止，并及时报告有关行政管理部门。

　　第四十七条 物业服务企业应当健全物业共用部位、共用设施设备管理养护制度，加强对共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查、维护、保养，并做好记录。

　　物业服务企业应当委托专业服务单位负责电梯、集体采暖炉等特种设备和自动消防设施的维护、保养工作。

　　第四十八条 物业管理区域内规划的车位、车库，应当首先满足业主、物业使用人的需要，对车位、车库的处分情况应当予以公布。尚未出售的车位、车库，业主、物业使用人需要承租的，建设单位应当出租，不得以只售不租为由拒绝出租。

　　物业管理区域内车位、车库尚有空余的，不得新辟规划以外的车位。车位、车库不足，利用业主共有的道路或者其他公共场地停放汽车的车位，属于业主共有，其收费、管理等事项，由业主大会决定。

　　物业管理区域内停放车辆，不得影响道路通行、阻碍特种车辆执行任务或者损坏共用设施设备。

　　第四十九条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　共用部位、共用设施设备的经营收益，由物业服务企业代管的，应当单独列账并在物业管理区域内显著位置公示。

　　业主对物业共用部位和共用设施设备经营所得收益的收支情况有异议的，有权查询财务账簿。

　　第五十条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交存专项维修资金。

　　业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。房屋竣工后尚未售出和建设单位自留的物业，由建设单位在办理房屋产权初始登记时存入住宅专项维修资金专户。

　　第五十一条 住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位和共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。住宅专项维修资金使用由物业服务企业或者相关业主按照规定申请办理。

　　物业保修期满后，发生危及房屋安全和人身财产安全等紧急情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造的，物业服务企业或者相关业主可以向住宅专项维修资金管理机构申请列支应急住宅专项维修资金。紧急情况处置后，应当进行公示，接受监督。

　　第七章 法律责任

　　第五十二条 违反本办法规定的行为，法律、法规、规章已规定处罚的，按照其规定执行。

　　第五十三条 建设单位违反本办法规定，有下列情形之一的，由市、县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，按照下列规定进行处罚：

　　(一)未报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料的，处两千元以上一万元以下罚款;

　　(二)未履行承接查验义务的，处五千元以上三万元以下罚款;

　　(三)未公布物业管理区域内规划的车位、车库的处分情况或者对尚未出售的车位、车库只售不租的，处五千元以上三万元以下罚款。

　　第五十四条 物业服务企业违反本办法规定，有下列情形之一的，由市、县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正，并录入物业服务企业信用档案;逾期不改正的，按照下列规定进行处罚：

　　(一)未履行承接查验备案义务的，处五千元以上三万元以下罚款;

　　(二)未在物业管理区域内公示有关信息或者公示的有关信息失实的，处五千元以上三万元以下罚款;

　　(三)拒不移交有关资料、拒不撤出物业管理区域的，处五千元以上十万元以下罚款;

　　(四)对物业管理区域内发生本办法第四十六条的禁止行为，未进行劝阻、制止和报告的，处两千元以上一万元以下罚款;

　　(五)对电梯、消防等共用设施设备维护保养不当导致存在安全隐患或者无法正常使用的，处五千元以上五万元以下罚款。

　　第八章 附 则

　　第五十五条 本办法自20**年12月5日起施行。

篇5：大连市物业管理招标投标管理办法(2019)

　　大连市物业管理招标投标管理办法(20**)

　　大连市人民政府办公厅关于印发大连市物业管理招标投标管理办法的通知

　　各区市县人民政府，各先导区管委会，市政府各委办局、各直属机构，各有关单位：

　　《大连市物业管理招标投标管理办法》业经大连市第十六届人民政府第二十二次常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。

　　大连市人民政府办公厅

　　20**年11月8日

　　大连市物业管理招标投标管理办法

　　大政办发〔20**〕150号

　　第一章 总 则

　　第一条 为了规范物业管理招标投标活动，保护当事人合法权益，促进市场公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国招标投标法实施条例》《物业管理条例》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和《辽宁省物业管理条例》等法律法规规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位(以下简称住宅建设单位)，应当通过招标投标方式选聘前期物业服务企业;同一物业管理区域住宅物业建筑面积在3万平方米以下的，经物业所在地的区物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

　　业主大会和其他物业所有权人选聘物业服务企业，提倡采用招标投标的方式进行。

　　第三条 大连市中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区和大连高新技术产园区内的住宅建设单位选聘前期物业服务企业，以及业主大会和其他物业所有权人自愿采用招标投标的方式选聘物业服务企业的活动，适用本办法。

　　其他区市县(先导区)可参照本办法执行。

　　第四条 物业管理招标投标活动，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

　　第五条 市物业管理行政主管部门负责全市物业管理招标投标活动的监督管理。

　　各区物业管理行政主管部门负责本辖区物业管理招标投标活动的监督管理。

　　街道办事处负责本辖区业主大会招标投标选聘物业服务企业的具体指导工作。

　　第六条 市物业管理行政主管部门委托市物业管理招标投标管理机构负责全市物业管理招标投标活动的管理、服务和指导工作。物业管理招标投标活动纳入市公共资源交易平台(以下简称交易平台)组织实施，各区物业管理行政主管部门通过交易平台对招标投标活动进行监督管理。

　　市物业管理招标投标管理机构行使以下工作职责：

　　(一)负责物业管理招标投标政策法规及业务咨询，制定招标投标文件示范文本，组织业务培训;

　　(二)负责建设和管理大连市物业管理评标专家库;

　　(三)收集、统计、管理物业管理招标投标信息数据。

　　第二章 招标一般规定

　　第七条 住宅建设单位选聘前期物业服务企业的，应当执行以下规定：

　　(一)新建住宅物业，应当在取得商品房预(销)售许可证之前完成前期物业服务企业选聘;非出售的新建住宅物业，应当在交付使用前90日完成。

　　(二)在物业服务项目交付的专有部分面积未超过建筑物总面积50%时，物业管理区域内发生下述情形之一，住宅建设单位应按前期物业服务合同条件，在物业管理区域公告后，按照本办法第二条的规定选聘新的物业服务企业：

　　1.物业服务合同主体灭失的;

　　2.依法解除物业服务合同的;

　　3.前期物业服务合同期满的。

　　物业服务项目交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%的，由业主大会选聘新的物业服务企业。

　　第八条 业主大会决定通过招标投标方式选聘物业服务企业的，应形成决议，明确招标文件有关事项。街道办事处应对业主大会决议进行签章确认。

　　业主委员会组织选聘物业服务企业，应持有业主大会通过的授权委托书和选聘方案。

　　其他物业所有权人或单一业主通过招标投标方式选聘物业服务企业，参照业主大会方式组织实施。

　　第三章 招 标

　　第九条 物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

　　住宅建设单位选聘前期物业服务企业的，必须采用公开招标方式。

　　第十条 招标人可以自行组织实施招标，也可以委托招标代理机构办理。

　　物业管理招标代理机构应当遵守本办法对招标人的有关规定，在招标人委托的范围内办理招标事宜。

　　物业管理招标代理机构在代理招标事宜前，应当到交易平台进行信息录入。

　　第十一条 招标文件应当包括以下内容：

　　(一)招标人(授权委托人)基本情况，包括名称、地址、联系方式等;

　　(二)招标日程安排;

　　(三)招标项目基本情况，包括项目名称、坐落地址、四至范围、物业类型、总占地面积、总建筑面积、房屋幢数、房屋建筑结构、配套设备的技术参数、绿化情况、物业管理用房配置、规划总平面图及隐蔽工程图纸等;

　　(四)物业管理服务内容、标准、收费价格;

　　(五)物业服务合同及签订说明;

　　(六)对投标人及投标文件的要求，包括投标人的资格、投标文件的格式、主要内容及投标保证金交纳方式等;

　　(七)评标标准和评标方法;

　　(八)其他事项的说明及法律、法规和规章规定的其他内容。

　　第十二条 评标标准可以参照下列原则制定：

　　(一)同等服务标准选聘投标价低的物业服务企业;

　　(二)同等投标价选聘服务标准高的物业服务企业。

　　评标方法一般应采用综合评估法，采取电子评标系统。

　　采用法律、行政法规允许的其他评标方法进行评标的，应当事先在招标文件中说明。

　　第十三条 招标人应当确定提交投标文件截止时间，给予投标人充分的编制投标文件时间。

　　公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20个工作日。

　　第十四条 招标人可以对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改。澄清或者修改的内容可能影响投标文件编制的，招标人应当在提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有获取招标文件的潜在投标人;不足15日的，招标人应当顺延提交投标文件的截止时间。澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

　　潜在投标人或者其他利害关系人对招标文件有异议的，应当在提交投标文件截止时间10日前提出。招标人应当自收到异议之日起3日内作出答复;作出答复前，应当暂停招标投标活动。

　　第十五条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，到物业所在地的区物业管理行政主管部门备案。区物业管理行政主管部门自收到招标备案材料之日起3个工作日内，对符合条件的出具《大连市物业管理招标备案联络单》。

　　(一)建设单位选聘前期物业服务企业，应持以下材料：

　　1.营业执照原件及复印件;

　　2.建设工程规划许可证及经规划部门批准的修建性详细规划图或规划总平面图(或竣工验收备案材料)原件及复印件;

　　3.招标代理机构授权委托书或代理协议;

　　4.招标公告;

　　5.招标文件;

　　6.法律、法规和规章规定的其他材料。

　　(二)业主大会选聘物业服务企业，应持以下材料：

　　1.业主大会决议;

　　2.招标代理机构授权委托书或代理协议;

　　3.招标公告或投标邀请书;

　　4.招标文件;

　　5.法律、法规和规章规定的其他材料。

　　第十六条 招标人应持《大连市物业管理招标备案联络单》原件及招标备案材料到交易平台进行招标活动。邀请招标的还应提交意向邀请单位名单。

　　第十七条 采取公开招标方式的，招标人应在交易平台发布招标公告等相关信息，公告期不少于5个工作日。招标公告应当载明以下主要内容：

　　(一)招标人(授权委托人)名称及联系方式;

　　(二)招标项目名称、地址、使用性质、建筑面积、竣工交付使用时间等基本情况;

　　(三)投标人报名地点、期限以及获取招标文件的办法;

　　(四)提交投标文件截止时间、开标时间、评标时间与地点;

　　(五)招标人要求的其他事项。

　　采取邀请招标方式的，招标人应当按照意向邀请单位名单向不少于3个物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。

　　第十八条 招标人可以组织投标申请人踏勘物业项目现场。投标申请人如有疑问，应当以书面形式向招标人提出，招标人应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件购买人。

　　第四章 投 标

　　第十九条 招标人在招标文件中要求投标人提交投标保证金的，投标保证金不得超过招标项目估算价的百分之二，投标保证金有效期应当与投标有效期一致。

　　招标人不得挪用投标保证金。

　　第二十条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

　　投标文件应当包括以下内容：

　　(一)开标一览表(投标人签字、加盖公章并单独封存);

　　(二)投标函，包括物业管理服务费(新建物业项目在建设工程保修期内的管理成本不应计入物业管理总成本中)、管理目标及其他履约承诺等;

　　(三)技术部分，包括服务的内容和标准、人员配备、主要工作环节运行程序及检查方法、物业服务企业的内部管理制度;

　　(四)商务部分，包括物业管理服务费、特约服务费、其他委托代理服务费等收费标准报价，物业管理服务费收费形式以及相应的项目财务收支测算;

　　(五)资信部分，包括营业执照复印件、管理业绩、项目主要管理人员资格证书等情况;

　　(六)招标文件要求提供的其他资料。

　　第二十一条 投标人应当在提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。

　　第二十二条 投标人在招标公告要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本办法第二十一条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。

　　第五章 开标、评标和中标

　　第二十三条 招标人应当按照招标公告规定的时间、地点开标。

　　第二十四条 开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：

　　由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证。经投标人确认无误并签字后，由工作人员当众拆封《开标一览表》，宣布投标人名称和投标价格。

　　招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封。

　　开标过程应当记录，并存档备查。

　　投标人对开标有异议的，应当在开标现场提出，招标人应当当场作出答复，并做好记录。

　　第二十五条 评标由招标人依法组建的评标小组负责。

　　评标小组由招标人代表和物业管理、建筑工程、成本会计等专家组成，成员为5人以上的单数，其中招标人代表以外的专家不得少于成员总数的三分之二。

　　与投标人有利害关系的人不得担任相关项目的评标专家。

　　第二十六条 招标人应当在开标前1个工作日内到交易平台申请抽取评标专家。

　　交易平台从物业管理评标专家库中自动抽取专家，经专家回复确认后确定为有效评标专家。

　　评标专家名单应当在开标后公布，并在中标结果确定前保密。

　　第二十七条 招标人根据招标文件确定的评标标准和评标方法，制定综合评分表及具体评分方法。

　　评分方法应当按照综合评分表规定的内容，采取百分制的方法，合理确定技术部分、商务部分、资信部分和现场答辩等各项内容的比重和分值。

　　物业服务企业诚信信息纳入本市物业管理招标投标诚信体系，招标人可依据物业服务企业诚信信息在评分方法中给予适量加分或减分。

　　第二十八条 评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和评标方法，根据投标文件评分、现场答辩等情况进行综合评标，并对评审结果签字确认。除现场答辩部分外，评标应当在保密情况下进行。

　　第二十九条 评标小组经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。

　　依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。

　　第三十条 评标专家可以要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作出必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

　　第三十一条 在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明在评分方法中所占的评分比重。

　　第三十二条 评标小组完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标小组对各投标文件的评审意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排名顺序的中标候选人。

　　第三十三条 招标人应当按照中标候选人的排名顺序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

　　同等条件下，招标人可优先确定诚信度高的物业服务企业为中标人。

　　招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。

　　第三十四条 中标人确定后，招标人应在交易平台将中标结果进行公示，公示期不少于3日。

　　招标人为业主大会的，业主委员会还应当将中标结果在物业管理区域内明显位置向业主公示，公示期不少于3日。

　　投标人或其他利害关系人对中标结果有异议的，应当在中标结果公示期间提出。招标人应当自收到异议之日起3日内作出答复;作出答复前，应当暂停招标投标活动。

　　第三十五条 中标结果公示期满后无异议或者异议无效的，招标人应当向中标人发出中标通知书，并将中标结果通知所有未中标的投标人。同时应当返还未中标投标人的投标保证金，中标人投标保证金在与招标人签订物业服务合同后5日内返还。

　　第三十六条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件依法订立物业服务合同。

　　第三十七条 招标人应当自物业服务合同签订之日起30日内，到物业所在地的区物业管理行政主管部门备案中标结果。备案应提交中标通知书及物业服务合同副本。

　　区物业管理行政主管部门同时应将中标通知书抄送至物业所在地的街道办事处。

　　第六章 法律责任

　　第三十八条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向有关行政监督部门投诉。

　　投诉人捏造事实、伪造材料或者以非法手段取得证明材料进行投诉的，相关部门应当予以驳回。给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第三十九条 住宅建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业，或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，按照《物业管理条例》及其他物业管理相关文件的规定予以处理。

　　第四十条 招标人、投标人、招标代理机构、评标专家以及指导服务招标投标的有关工作人员在物业管理招标投标活动中违反规定的，依据《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国招标投标法实施条例》等法律法规的相关规定进行处罚。

　　物业管理招标代理机构在招标投标活动中经监督管理部门确定存在违规行为的，通过交易平台予以公示，1年内不受理其承办的物业管理招标事宜。

　　第四十一条 市物业管理行政主管部门应建立全市物业管理招标投标信用管理制度，依法公告对招标人、投标人、招标代理机构及评标专家等当事人违法行为的行政处理决定。

　　招标人、投标人、招标代理机构及评标专家在招标投标活动中的相关诚信信息，应纳入本市物业管理招标投标信用体系。

　　第七章 附 则

　　第四十二条 招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的，必须有一种是中文;如对不同文本的解释发生异议的，以中文文本为准。用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。

　　第四十三条 本办法自20**年3月1日起施行。