篇2：武昌区住宅小区物业管理退出和交接工作指导意见(2017试行)

　　武昌政办[20**]27号

　　区人民政府办公室关于印发《武昌区住宅小区物业管理退出和交接工作指导意见(试行)》的通知

　　各街道办事处，区人民政府各部门、各直属机构：

　　为了规范物业服务企业退出住宅小区管理，保障物业服务活动依法有序进行，区住房保障和房屋管理局制定了《武昌区住宅小区物业管理退出和交接工作指导意见(试行)》，现印发给你们，请贯彻执行。

　　武汉市武昌区人民政府办公室

　　20**年7月13日

　　武昌区住宅小区物业管理退出和交接工作指导意见(试行)

　　第一条 为进一步规范住宅小区物业管理退出和业主大会(业主委员会)选聘物业企业的行为，维护当事人合法权益，做好小区物业服务交接工作，保障物业服务活动依法有序进行，根据《物权法》、《合同法》、国务院《物业管理条例》、《湖北省物业服务和管理条例》、《武汉市物业管理条例》等法律、法规，结合我区实际，制定本指导意见。

　　第二条 本区行政区域内因物业服务合同(含前期物业服务)期满未续约,或者当事人依法、依约提前解除合同，物业服务企业退出住宅小区管理的，适用本指导意见。

　　第三条 住宅小区的物业管理退出、交接工作应当本着维护社会稳定，保障业主、物业使用人基本生活秩序，在街道办事处、社区居委会的统一领导下依法有序、平稳过渡原则进行。

　　第四条 区房管局负责物业服务企业退出住宅小区管理的业务指导和日常管理;街道办事处负责监督小区物业管理的退出、交接工作;社区居委会负责协助街道开展相应工作。

　　第五条 前期物业服务期间，开发建设单位或物业服务企业要求提前解除《前期物业服务合同》的，应在协商一致的情况下办理《前期物业服务合同》的解除、新物业企业的选聘和物业管理的交接工作，并将解除、选聘和交接工作情况报送区房管局和辖区街道办事处。需以招投标的方式重新选聘物业企业的，开发建设单位应按照规定重新选聘不低于原资质等级、承诺服务标准不低于原有标准的物业服务企业，并且收费标准不得高于原前期物业服务合同约定的标准。

　　开发建设单位应于新物业服务企业确定后10日内将更换物业服务企业的情况书面公告物业买受人，并抄报所在地区房管局和街道办事处。

　　第六条 首次业主大会成立时，业主委员会应及时召开业主大会，就是否续聘前期物业服务企业提交业主大会进行表决。业主大会表决结果有专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意续聘的，业主委员会应在业主大会结果公布之日起30日内与物业企业签订物业服务合同;业主大会表决结果没有专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意续聘的，或有专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意解聘的，业主大会表决结果发布之日，业主委员会应同时做出解聘前期物业企业的决定，并按以下程序办理：

　　(一)解聘决定作出后3日内，业主委员会应当书面告知前期物业服务企业，并在物业管理区域内公告;

　　(二)解聘决定作出后30日内，前期物业服务企业应当做好物业档案、物业服务档案、预收歉收代收费用等资料和账务的清理工作，并就交接内容、方式、时间、责任界限及债权债务结算方式与业主委员会平等协商，签订退管协议;

　　(三)解聘决定作出后90日内，前期物业服务企业应继续为小区提供保洁、秩序维护、共用设施设备管理维护等基础性服务，直至业主委员会选聘新的物业服务企业、与新选聘的物业企业签订的物业服务合同生效为止。

　　业主委员会应在解聘决定作出后90日内完成新的物业企业的选聘工作，并与新选聘的物业企业签订物业服务合同。

　　业主委员会应在召开业主大会之日的前3日，将选聘物业企业的形式、物业服务合同的主要内容等在小区内公示，并张贴到各楼栋单元，并就物业服务合同的主要内容提交业主大会进行表决。

　　(四)新的物业服务合同生效后10日内，业主委员会应组织新选聘和原有的物业公司办理交接手续，分别与新选聘和原有的物业公司签订物业移交协议，新物业企业应按合同约定及时为小区提供物业服务。原物业服务企业应当在新的物业服务合同生效之日起15日内退出物业管理区域，并配合新的物业服务企业接管。

　　(五)新选聘的物业服务企业应将新的物业服务合同报区房管局进行备案，并抄送辖区街道办事处。

　　第七条 本指导意见中关于业主参加业主大会行使对续聘、选聘物业企业以及联名要求解聘物业企业的公共事务管理权、表决及投票权的相关规定，不包括依据小区《业主大会议事规则》被限制或取消公共事务管理权、表决及投票权的业主。

　　第八条 物业服务企业退出物业服务的，应当履行下列义务:

　　(一)向业主委员会(未成立业主委员会的，向街道办事处(乡镇人民政府)移交物业档案、物业服务相关资料和物业服务用房;

　　(二)撤出物业管理区域内的物业服务人员;

　　(三)结算物业服务费用和预收、代收的有关费用;

　　(四)法律、法规规定的其他事项。

　　第九条 有下列情形之一的，物业服务企业应当退出住宅小区，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决，阶段工作未完成等为由拒绝退出：

　　(一)前期物业服务合同期限未满或者未明确具体期限，业主大会依法、依约作出决定解聘原物业服务企业，并选聘新的物业服务企业，签订了物业服务合同且已生效的;

　　(二)物业服务合同期限届满，业主、业主大会决定不再续约的;

　　(三)物业服务企业因破产或营业执照被注销、吊销等原因致使不能继续履行合同义务的;

　　(四)依法应当退出的其他情形。

　　第十条 业主委员会选聘、解聘物业企业应经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数以上的业主表决通过。业主委员会不得擅自决定，要求物业服务企业退出住宅小区。

　　第十一条 物业服务合同期满90日前，业主委员会应在物业服务区域公示合同履行情况，并组织召开业主大会，对是否续聘物业服务企业进行表决。按以下程序办理物业企业续聘、解聘工作：

　　(一)业主大会表决结果有专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意续聘的，业主委员会应在业主大会结果公布之日起30日内与物业企业签订物业服务合同;业主大会决定不再续约的，业主委员会应做出解聘物业企业的决定，并按第六条的规定办理物业企业的选聘和退出手续。

　　(二)物业服务企业决定不再续约的，应于物业服务合同期满90日前书面告知业主委员会，并在物业管理区域内公告。物业服务企业应当做好物业档案、物业服务档案、预收歉收代收费用等资料和账务的清理工作，并就交接内容、方式、时间、责任界限以及债权债务结算方式与业主委员会进行平等协商，签订退管协议。在物业服务合同期满前的90日内，物业服务企业应继续为小区提供保洁、秩序维护、共用设施设备管理维护等基础性服务，直至业主委员会选聘新的物业服务企业、与新选聘的物业企业签订的物业服务合同生效为止。

　　第十二条 物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业可以按照原合同约定继续提供服务，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。物业服务合同期限届满后业主大会选聘物业企业的活动，应按照本办法第六条规定办理。

　　第十三条 物业服务合同期内，经专有部分占建筑物总面积20%以上的业主且占总人数20%以上的业主联名要求解聘物业服务企业的，业主委员会应当组织召开业主大会就是否解聘事宜进行表决。业主大会决定解聘的，业主委员会和物业服务企业应当按照第六条的有关规定办理物业企业的选聘和退出手续。

　　第十四条 物业服务合同期内，物业服务企业依法依约要求提前解除合同的，应当在拟解除合同之日的90日前，将解约原因、退出时间以书面形式告知业主委员会，同时以书面形式在物业管理区域内公告15日。物业服务企业还应就退出相关事项与业主委员会进行协商，签订退管协议。在拟解除合同之日的90日以内，物业服务企业应继续为小区提供保洁、秩序维护、共用设施设备管理维护等基础性服务，直至业主委员会选聘新的物业服务企业为止。业主委员会应于物业服务企业拟解除合同60日前召开业主大会，选聘新的物业服务企业，签订物业服务合同，并按第六条的规定办理物业企业的选聘和退出手续。

　　第十五条 实行物业服务企业退出报告制度。物业服务企业决定退出住宅小区和业主委员会依据业主大会的决定解聘物业服务企业的，应当在依法作出决定后5日内，书面报告街道办事处和区房管局。街道办事处应当会同区房管局和社区居委会听取业主委员会、业主代表及物业服务企业的意见，并就退出前的物业服务工作做好协调沟通，指导业主大会选聘新的物业服务企业。

　　第十六条 对于续聘或重新选聘物业服务企业的事项，业主委员会应召开业主委员会工作会议，按照多数委员的意见形成是否提交业主大会表决的业主委员会意见，并制作业委会会议纪要。在提交业主大会表决前，业委会应将会议纪要报送辖区街道办事处、区房管局，听取街道办事处、区房管局的指导建议。

　　街道办事处、区房管局在接到业主委员会报送的续聘或重新选聘物业服务企业的业委会会议纪要后，应结合小区物业服务质量、媒体曝光和投诉等情况，对提交业主大会表决的合适性给予业委会指导建议。

　　第十七条 物业服务企业退出住宅小区后，业主大会仍未选聘新的物业服务企业的，应当由全体业主共同承担管理责任。按照下列程序做好交接工作：

　　(一)街道办事处和社区应当积极指导、及时组织召开业主大会，选聘新物业服务企业或帮助业主实行自治管理。

　　(二)暂时选聘不到新物业服务企业接管，业主大会没有通过实行自治管理决定的，街道办事处应会同城管、供水、供电、供气、通信、有线电视等相关单位(部门)依法履行社会服务与管理职能，根据业主大会或业主委员会的委托，对物业服务企业“弃管”小区实行临时托管，发生的费用由业主交纳，有业主委员会的，由业主委员会负责收支，没有业主委员会的或业主委员会不能正常履行职责的，由社区代为收支。

　　第十八条 物业服务企业退出前，应当继续提供物业服务，并根据有关协议或者约定将预收的物业服务费等相关费用退还给业主或者转交给新聘物业服务企业;原欠缴物业服务费等相关费用的业主，应当按照物业服务合同的约定，及时补缴至合同终止之日。

　　物业服务合同终止，业主欠缴的物业服务费用，原物业服务企业可依照原合同约定，委托新聘物业服务企业代为收取，也可自行向业主收取，拒不缴交的可通过司法途径解决。业主委员会、新聘物业服务企业应为原物业服务企业收取欠缴物业服务费提供帮助，但原物业服务企业不得以业主欠费为由拒绝办理移交手续。

　　第十九条 原物业服务企业应在合同终止之日起10日内向业主委员会或新的物业服务企业办理下列移交事宜：

　　档案及图纸资料;

　　物业服务用房、业主共有的场地、设施设备;

　　(三)在街道、社区的指导监督下，将业主大会委托物业服务企业管理的公共收益余额移交给业主委员会或者新选聘的物业服务企业;

　　(四)业主清册及业主欠缴、预缴费等相关资料;

　　(五)实行酬金制的应当移交管理期间主要财务资料的复印件;

　　(六)按照规定应当移交的资料和财物。

　　第二十条 物业服务企业退出前，业主委员会应与物业服务企业办理承接查验手续，也可以直接组织新老物业服务企业办理承接查验手续。未成立业主委员会或者业主委员会不能正常履行职责，且物业服务企业退出前暂未选聘新物业服务企业的，可在业主代表的监督下，由街道办事处或委托社区代为办理承接查验手续。业主大会决定实行自治管理的，由业主委员会组织业主代表办理承接查验手续。承接查验需做好查验记录，查验记录应当包括查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由当事人签字确认盖章，存在争议的应当在查验记录中载明。

　　第二十一条 物业服务企业不按规定履行退出程序和相应义务，不符合法律法规规定或者合同约定的解除条件提前终止合同，擅自撤离住宅小区的，以及新物业服务企业未通过合法程序强行进驻住宅小区的，由区房管局记入该企业信用档案，作为不良行为记录向社会公布，并按《武汉市物业服务企业和项目经理信用信息管理暂行办法》有关规定，取消该企业各类物业服务评先资格;造成损失的应承担相应的法律责任。

　　第二十二条 物业服务企业拒不移交物业服务用房、有关档案资料、财产和共用设施设备的，由区房管局按照国务院《物业管理条例》第五十九条的规定予以处罚。

　　第二十三条 街道办事处、社区居委会应全程参与、跟踪指导业主委员会依法依规续聘、重新选聘物业企业，对选聘物业企业的招投标工作以及召开业主大会表决的投票、计票工作严格把关。业主委员会在物业服务企业退出住宅小区管理阶段不依法履行职责，致使无法续聘、解聘和选聘物业服务企业的,街道办事处应当组织召集物业管理联席会议进行协调解决。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，业主可根据法律规定请求人民法院撤销该决定。业主委员会超越职权作出决定或指使、强迫物业服务企业强行进驻的，致使住宅小区无法正常承接或退管，由签字同意该决定或指使、强迫的委员承担相应的法律责任，造成经济损失的还应当承担相应的民事赔偿责任;构成犯罪的依法追究刑事责任。

　　第二十四条 违反《中华人民共和国治安管理处罚法》、《保安服务管理条例》等相关规定，物业服务企业及其工作人员采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置交接纠纷，扣押、没收他人证件、财物等行为的由公安机关依法处理;构成犯罪的依法追究刑事责任。

　　第二十五条 当事人一方对终止、解除物业服务合同行为有争议的，双方应根据物业服务合同的约定协商和解。不能协商和解的可以要求区房管局、行业协会和街道以及社区人民调解组织进行调解;不愿协商、调解或者协商、调解不成的，应依合同约定向武汉仲裁委员会申请仲裁或向有管辖权的人民法院提起民事诉讼。

　　第二十六条 物业服务企业退出非住宅小区的管理活动，参照本指导意见执行。

　　第二十七条 本指导意见由区人民政府办公室负责组织修订与解释。

　　第二十八条 本指导意见自20**年8月1日起施行，有效期2年。

篇3：宁波市物业项目服务退出管理暂行办法(2010)

　　宁波市建设委员会文件

　　甬建发〔20**〕167号

　　关于印发宁波市物业项目服务退出管理暂行办法的通知

　　各县(市)、区建设行政主管部门，海曙区房管处，各物业服务企业：

　　为加强物业项目服务退出管理，规范物业服务企业退出行为，维护当事人的合法权益，保持物业服务活动的正常秩序，根据《宁波市住宅小区物业管理条例》和有关法律法规，我委制定了《宁波市物业项目服务退出管理暂行办法》，现印发给你们，请遵照执行。执行中遇到的问题，请及时与我委房屋综合管理处联系。

　　二○一○年七月二十三日

　　宁波市物业项目服务退出管理暂行办法(20**)

　　第一条 为加强物业项目服务退出管理，规范物业服务企业退出行为，维护当事人的合法权益，保持物业服务活动的正常秩序，根据《宁波市住宅小区物业管理条例》和有关法律法规，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法所称物业项目，是指开发建设单位或业主大会委托物业服务企业进行服务的物业项目。

　　第三条 本市行政区域内因物业服务合同期满终止，或者依据法律规定和物业服务合同约定提前解除合同，物业服务企业退出物业项目服务管理活动，适用本办法。

　　第四条 退出物业项目服务应当本着维护社会稳定、保证业主基本生活秩序、依法有序、平稳过渡的原则进行。

　　第五条 市房产行政主管部门(以下简称市物业主管部门)负责全市物业项目服务退出管理的政策制定、业务指导和监督工作。

　　各县(市)、区房产行政主管部门(以下简称辖区物业主管部门)负责本辖区内物业项目服务退出管理过程的业务指导、监督工作。

　　各县(市)、区人民政府负责制定本辖区物业管理应急预案，指导街道办事处(乡镇人民政府)对辖区内物业项目服务退出管理工作实施监督和组织协调，牵头召开物业管理联席会议，协调解决物业项目服务退出过程中发生的争议和纠纷问题。社区居民委员会协助街道做好有关工作。

　　各级规划、城管、市容环卫、绿化、公安、环保、价格、民政、工商、人防等相关职能部门，要按照各自工作职责，加强与物业管理主管部门协调配合，协助做好物业项目服务退出管理阶段的衔接工作。

　　供水、供电、供气、供热等专业单位应依照各自职责，协助辖区人民政府和有关部门做好物业项目服务退出管理阶段的工作。

　　第六条 物业服务企业应当坚持诚信守法的原则，严格履行职责，协助解决物业项目遗留问题，做好新老物业服务企业的衔接工作，保证物业项目服务的连续性。

　　第七条 业主大会、业主委员会应当从物业项目服务的连续、稳定和长远利益出发，慎用辞退权，依法实施解聘和选聘工作，保证广大业主的正常生活秩序。

　　第八条 建设单位应当维护购房人的合法权益，兑现售房承诺，解决物业项目遗留问题，为物业项目服务顺利开展提供保证。

　　第九条 有下列行为的，当事人一方不得提出物业项目服务退出管理事宜 ：

　　(一)物业尚未交付或投入使用的，建设单位或物业服务企业不得擅自提出终止前期物业服务合同，退出物业项目服务管理 ;

　　(二)前期物业服务合同期内，建设单位不得以返还或部分返还前期物业服务费为条件，要求物业服务企业退出物业项目服务管理;

　　(三)同一地块分期开发建设的项目，业主委员会尚未全部建立或增补前，业主委员会不得要求物业服务企业退出物业项目服务管理;

　　(四)物业服务合同期内，未经专有部分占建筑物总面积过1/2的业主且占总人数过1/2的业主表决通过，业主委员会不得擅自决定，要求物业服务企业退出物业项目服务管理 。

　　第十条 建设单位或物业服务企业明确前期合同期满不再续约或提前解除合同的，适用以下程序：

　　(一)建设单位或物业服务企业合同期满不再续约或提前解约的，合同当事人一方应于拟解除合同3个月前书面告知对方，并承担相应违约责任。同时书面报告辖区街道办事处(乡镇人民政府)和物业主管部门，并填写《物业项目服务退出管理情况登记表》。辖区街道办事处(乡镇人民政府)和物业主管部门接到报告后，应在10个工作日内进行调查处理。经调查确需退出的，应明确退出有关事项。并以书面形式在物业管理区域内公告15日。

　　(二)建设单位应当按照《宁波市物业管理招标投标实施办法》重新招标投标选聘物业服务企业。若物业项目已具备成立业主大会、业主委员会的，应按规定程序成立业主大会和业主委员会，并选聘新的物业服务企业。

　　(三)新选聘的物业服务企业确定后10日内，建设单位应当将新选聘的物业服务企业相关情况书面函告业主，并抄报辖区街道办事处(乡镇人民政府)、物业主管部门和社区居民委员会备案。

　　(四)建设单位未及时履行选聘责任的，物业服务企业应当及时以书面向辖区街道办事处(乡镇人民政府)和物业主管部门报告。辖区街道办事处(乡镇人民政府)、物业主管部门和社区居民委员会应督促建设单位及时选聘物业服务企业。

　　(五)前期物业项目服务退出管理中，建设单位因歇业、破产等原因不存在的，物业服务企业应及时书面报告辖区物业主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)。辖区物业主管部门接到报告后10个工作日内应会同街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会共同协商，落实筹建业主大会和业主委员会，并按规定程序选聘新物业服务企业。

　　第十一条 物业服务合同期限内，物业服务企业明确合同期满不再续约或提前解除合同的，适用以下程序：

　　(一)物业服务企业应于拟解除合同3个月前，将退出原因、时间书面告知业主委员会，同时书面报告辖区街道办事处(乡镇人民政府)、物业主管部门和社区居民委员会。

　　(二)对物业服务企业提出提前解除合同的，业主委员会收到书面报告后5日内，应将物业服务企业退出的相关事项在物业管理区域内公告征求业主意见，公告时间不少于15日。公告期满持异议的业主未超过专有部分占建筑物总面积1/2且占总人数1/2的，业主委员会应及时与物业服务企业进行协商，依法签订退管协议。退管协议应当就物业服务交接时间、内容、查验、交接前后的责任等事项进行明确。

　　退管协议应在物业管理区域内公告7天，同时抄报辖区街道办事处(乡镇人民政府)、物业主管部门和社区居民委员会备案。

　　(三)业主委员会应当于签订退管协议之日起15日内，在辖区街道办事处(乡镇人民政府)、物业主管部门和社区居民委员会的指导下开展选聘新的物业服务企业。

　　(四)物业服务企业提前解除合同的，公告期满持异议的业主超过专有部分占建筑物总面积1/2且占总人数1/2的，或双方未能达成退管协议的，按照本办法第二十一条有关规定执行。

　　第十二条 物业服务合同期限未满，业主大会要求物业服务企业提前解除合同的，适用以下程序：

　　(一)持有20%以上且按合同约定按时交物业服务费用的投票权业主提议提前解除合同的，业主委员会在收到提议之日后1个月内应召开业主大会进行表决。在召开业主大会15日前，应将业主提议提前解除合同的理由、解除合同的时间、需承担的违约责任及会议相关内容以书面形式在物业管理区域内公告15日，同时告知辖区街道办事处(乡镇人民政府)、物业主管部门和社区居民委员会。

　　(二)提前解除合同经业主大会表决通过的，业主大会应当在作出决议后3日内，将解约原因、解约的时间和同意承担的违约责任书面告知物业服务企业，并及时与物业服务企业协商退出事宜，依法签订退管协议。退管协议应在物业管理区域内公告7日，并抄报辖区街道办事处(乡镇人民政府)、物业主管部门和社区居民委员会。

　　(三)业主大会作出决议30日内，在辖区街道办事处(乡镇人民政府)、物业主管部门和社区居民委员会的指导下，选聘新的物业服务企业并签订物业服务合同。

　　(四) 业主大会表决未通过或者双方未达成退管协议的，原物业服务合同继续履行。

　　第十三条 物业服务合同期满，业主大会未续约的，适用以下程序：

　　(一) 业主委员会应于合同期满前3个月，在辖区街道办事处(乡镇人民政府)、物业主管部门和社区居民委员会的指导下组织召开业主大会决定续聘或选聘物业服务企业，并在物业服务合同期满前签订新的物业服务合同。业主大会决定不续聘的，应于业主大会决议后5日内书面告知原物业服务企业，同时抄报辖区街道办事处(乡镇人民政府)、物业主管部门和社区居民委员会。并按照规定程序做好新物业服务企业的选聘工作。

　　(二) 业主大会未及时履行选聘物业服务企业责任的，原物业服务企业应当及时报告辖区街道办事处(乡镇人民政府)、物业主管部门和社区居民委员会，督促业主大会及时选聘物业服务企业。

　　(三)物业服务企业向辖区街道办事处(乡镇人民政府)、物业主管部门书面报告后3个月，业主大会仍不选聘新物业服务企业的，原物业服务合同视作继续有效，有效期限至新签定的物业服务合同生效之日止。

　　第十四条 物业项目服务退出管理中，新选聘的物业服务企业未接收服务前，原物业服务企业应当继续做好服务工作，业主应当按合同约定继续交纳物业服务费至合同解除之日。

　　第十五条 物业项目服务退出管理中，新选聘的物业服务企业根据物业项目服务实际，需留任或聘用原物业服务人员的，可与原物业服务企业进行协商。

　　第十六条 物业项目服务退出管理中，业主委员会对物业服务企业的财务帐目应聘请中介审计单位进行审计，并将审计结果向全体业主公布。审计费用在利用物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收入中支出。财务审计内容：

　　(一) 实行物业服务酬金制收费方式的，审计内容为物业服务各项资金的收支情况;

　　(二) 实行物业服务包干制收费方式的，审计内容为利用共用部位、共用设施设备出租、广告、物业经营用房出租、停车费收入、共用部位、共用设施设备日常维护费、保修金、专项维修资金等收支情况。

　　第十七条 物业服务企业应当在合同终止或解约之日起10个工作日内，向业主委员会办理移交事宜或在业主委员会的监督下，向新物业服务企业办理移交，移交事宜包括以下内容：

　　(一)办公桌椅、办公用品和保安器具、劳动工具等物品和清单;

　　(二)业主名册、物业服务费收费等有关台帐;

　　(三)与相关单位签订的各类协议书;

　　(四)向业主预收的物业综合服务费、停车费、能耗费等相关费用;

　　(五)共用部位共用设施日常维护费、物业经营用房出租收入等余额;

　　(六)业主电梯、水泵、中央空调等能耗运行分摊账册，业主水、电费抄表数及代收账册;

　　(七)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图，竣工验收资料，业主清册(房屋分配方案)等档案资料;

　　(八)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(九)物业有关质量保修文件和物业使用说明书;

　　(十)物业管理用房和属于全体业主共同所有的其他财物;

　　(十一)物业管理需要的其它资料。

　　第十八条 新选聘的物业服务企业接收物业项目服务时，应当与原物业服务企业、业主委员会共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验和交接，并制作查验记录。查验记录应当包括项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由查验人签字，双方企业和业主委员会盖章，存在争议的，应当在查验记录载明。

　　第十九条 物业项目服务退出过程中，双方有争议的，可向辖区街道办事处(乡镇人民政府)、物业主管部门和社区居民委员会申请调解，经调解不成的，应通过司法途径解决。

　　第二十条 物业服务合同终止，业主欠交的物业服务费用，原物业服务企业可依照原合同约定，委托新的物业服务企业代为收取，也可自行向业主收取或通过启动辖区物业服务纠纷快速处理机制协调解决，调解不成功的可通过司法途径解决。新物业服务企业应为原物业服务企业收取欠缴物业服务费提供帮助，但原物业服务企业不得以业主欠费为由拒绝办理移交。

　　第二十一条 物业服务企业明确合同期满不再续约或提前解除合同的，在物业服务合同终止前15日，业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，辖区街道办事处(乡镇人民政府)、物业主管部门应当与物业服务企业沟通，为平稳过渡增加3个月时间的缓冲期。同时辖区人民政府物业管理协调领导小组应在7个工作日内，组织辖区物业主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)、规划、城管、劳动、价格、社区居民委员会及业主委员会等相关部门召开联席会议，按照市政府《关于当前形势下推行老小区保安保洁企业化运作的通知》(甬政发〔20**〕49号)的规定，推行保安保洁企业化运作的管理模式进行管理，有条件的也可实行准物业管理、社区平安管理或小区业主自治管理。

　　第二十二条 因物业项目规模较小，导致物业服务企业退出服务的项目，辖区物业主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)、居民委员会，从实际出发，本着规模经营、方便管理、降低成本、提高服务质量的原则，积极创造条件推动相邻项目整合的管理办法进行管理。

　　第二十三条 物业服务企业不按本办法规定程序退出的，将作为企业不良行为记入企业信用档案并向社会公示。同时自社会公示之日起取消该企业1年内参与物业服务项目招投标的资格，其服务的物业项目1年内不得参与物业项目示范或优秀评选活动。

　　第二十四条 本办法自20**年8月1日起施行。

　　宁波市建设委员会办公室

　　20**年 7月23日印发

篇4：物业企业(项目)的财务经营管控

　　金地物业财务职能的四大定位：战略实施推进器、财务专家、业务伙伴、风险守门员。他们的口号是：“比业务更懂业务”。

　　如何做好物业企业(项目)的财务经营管控

　　随着国内城镇化步伐的加快，物业行业迎来了前所未有的高速增长期，自20**年彩生活在香港上市以来，物业行业已经有十余家公司抢滩A股、港股，无论市值还是市场走势均表现良好，特别是在房地产市场发展减缓，城市配套服务重要性提升的今天，物业企业赢得了非常高的社会关注度。

　　在巨大的发展机遇下，物业企业为扩大品牌影响力，强化自身实力，纷纷开疆辟土，抢占市场份额，竞争逐渐白热化，拥有数亿平方、数十亿平方的管理(合作)管理面积的物业公司陆续出现并不断成长中。

　　在这样的背景下，物业企业粗放型的管理及较低的行业盈利能力也凸显出来，规模不等于利润，财务风险也不断暴露，作为企业管理的核心板块，物业财务在业务管控方面面临着巨大的挑战，笔者深入思考后，总结主要有三项：

　　难点一：财务作为职能管理部门，如何发挥业务牵引作用?

　　物业行业虽然存在已久，但也是最近几年才陆续进入公众视野，受到追捧。作为传统服务行业，相对制造业的精细管理，物业行业的管理细化程度相对不足，从业人员整体素质也偏低、财务意识不足，这导致物业公司的指令落地，更多的通过萝卜加大棒的方式在推动，如何推动公司业绩目标达成，为提供专业引导、牵引，体现财务管理价值，成为物业财务人时刻需要思考的内容。

　　难点二：传统物业服务盈利水平趋微，如何提升盈利能力?

　　受政府对物业费定价的限价影响，物业服务费并未实现市场化定价，绝大多数城市的物业项目定价都非常低，当前人工成本持续上涨的情况下，物业企业利润不断被压缩。在此背景下，如何支撑传统物业服务利润空间，挖掘新的利润点，提升整体盈利能力，是物业公司全体都要深度思考并推动执行的。

　　难点三：高速发展时期如何控制财务风险?

　　高速发展时期，物业公司除了单物业项目的拓展承接外，采取了多种多样的合作方式扩大自身管理(合作)的物业项目面积，收购及股权合作由于能快速大规模增加管理面积，成为资金实力较强物业公司的首选，但伴随而来的除了收购合作公司业绩兑现的风险，还包括合作方风险，项目管控不到位的责任风险等，这些风险，每项都与财务密切相关，财务如何制定有效的举措，联合业务部门共同兑现业绩，保证风险在可控范围内，成为快速规模化发展的物业公司当前主要痛点。

　　全行业都在面临前所未有巨大机遇和困境，金地物业作为行业领先的物业服务企业，在20**年脱离地产板块整合独立以来，已早早深入思考，在战略规划布局、职能管控模式、规模化发展、盈利提升等方面进行了前瞻性探索实践，取得了优异的成绩，助力公司从容面对挑战。

　　金地物业财务部的全称为“财务运营管理部”，相较传统的“财务部”，更兼具了面向全物业集团业务进行运营管控的职能，并且很早就明确了财务职能的四大定位：战略实施推进器、财务专家、业务伙伴、风险守门员。随着财务定位的确认，财务经营管控路径也更加明晰，自上到下，自点到面，逐步推动运营体系化建设，为金地物业集团牢牢占据行业领先地位贡献了坚实的力量。

　　下面笔者就和各位分享一下金地物业财务条线(下文简称：金地物业财务)的一些探索实践和经验，期待与各位同行交流。

　　探索实践一：“体系化建设+管控模式变革“，夯实基础，练就内功

　　在财务专业基础工作方面，金地物业财务已经全面完成体系化建设工作，夯实了基础，主要有以下四点：

　　核算体系：各业务板块采用统一的核算要求、科目体系、编码规则，保障了核算数据的准确性，各维度数据可高效输出，口径一致;

　　资金体系：物业总部层面资金统一管控，资金统一归集及下发，使得原本分散停留在各地账户的小额资金集中化管理，提高了资金收益，强化了一线对资金计划性管理的意识;

　　税务体系：金地物业财务推出了税务申报、汇算清缴、税负分析、税务规划等全套专业性工具，辅之以税务政策学习宣导，税务管理清晰、合规。

　　内控体系：风险识别、控制活动、信息反馈沟通、检查与监督等一系列内控管理步骤已形成闭环。

　　在财务管控模式方面，金地物业财务除了财务条线模块化分工外，更在财务共享中心建设方面，不同于部分同行的做法，采取了信息系统建设+业务标准化+人员共享三条线并行的做法。

　　早在多年前，金地物业财务就向国内已经实施了共享中心的企业取经，发现共享中心需要强有力的信息化水平和业务标准化程度作为支撑，这两部分都是当下粗放型管理的物业企业所欠缺的，匆忙上线共享中心不仅不利于财务高效管理，更会将简单工作复杂化。

　　基于这样的前提下，金地物业财务三条线并行，首先推行的便是城市会计和出纳职能集中办公试点，其次总部牵头，推动业务财务信息系统建设，业财数据一体化。截至目前，收获良好成绩，标准化工作已经基本完成，城市人员共享提高人效的试点目的已经实现，信息化核心系统将于20**年在全国上线，极大的提高了财务运营管控的力度。

　　探索实践二：发挥财务牵引作用，支撑业务发展

　　历经20余年的经营发展，金地物业形成住宅物业服务、商业资产运营管理、科技智能化三大业务版图，楼宇工程、智慧享联、荣尚荟三大品牌齐头并进，已成为中国物业行业领先的社区服务与资产管理整合运营商，各业务板块规模化发展取得了非常优异的成绩。在集团发展的过程中，金地物业财务在新业务孵化、投资前中后管理等多维度提供牵引作用。

　　在新业务孵化过程中，金地物业财务与业务团队一起探讨盈利模式，经营主体搭建等寻找前期最优方案，过程中提供全程业务数据与财务数据的输出，发现风险及时预警，财务牵头为业务保驾护航。

　　在投资业务中，前期总部财务带队尽职调查、盈利测算、立项评审、合同谈判，中期标的公司交割、管控方案商定，后期标的公司业绩情况跟踪、资产处置、风险评估等，形成前中后管理闭环，是投资业务顺利推进的基石。

　　最核心的是，金地物业财务关注培养整个财务条线的“主动意识”，财务工作不再是封闭在固定的办公室里，“比业务更懂业务”是金地物业财务的口号，只有具备这样的能力，才能前瞻性的发现问题，解决问题，而不是“等靠要”。

　　探索实践三：360度项目画像，管控直达一线

　　随着物业管理规模的扩大，物业服务项目的个数增长很快，金地物业每年以百余个的速度增加项目个数，过往总部职能部门难以管理到项目维度，想要直观的了解项目情况，一般采取的管理办法通常是现场巡检、一线上报信息等，不仅耗费时间较长，不同到现场的人可能得出不同的项目印象结论，难以实现统一维度的判断。

　　基于这样的前提下，金地物业财务与业务部门充分沟通，制定了一套360度的项目画像，通过各部门/下属公司筛选认可的指标数值，来判断项目的合同履约情况、现场情况、客户关系、盈利状况、未来经营潜力等多维度信息，按月对项目进行画像。由于360度项目画像将同类项目放在同一维度对比，且能全面呈现项目的“履历”，极大的便利了总部职能部门对一线的管理，触达范围不断延伸，在辅以信息化手段，有如“千里眼，顺风耳”，能解决50%以上的管理跟踪、运营分析工作。

　　探索实践四：收支两手抓，挖掘物业服务利润空间

　　传统物业服务的问题在于物业服务收费上涨空间有限，受政府限价及业主意愿问题，调费极为困难，而人工成本，设施设备成本却在逐年上涨，不断的压缩传统物业服务利润空间。为提升盈利能力，金地物业20**年将“经营突破、利润提升”作为年度重要工作。

　　作为公司运营工作的核心部门，金地物业财务采取了收支两手抓的运营措施，收到了良好的效果。

　　收入端：

　　由于日常管控较为到位，物业费的收缴率较高，而难点就在于那少部分的久欠不交的欠费上，为管理这部分长账龄欠费的催缴，除了制定合适的措施，如通过业主活动催费、第三方催费，以及激励保障和项目全员催费。催费后有合理激励外，金地物业财务还在总部层面设立了欠费催缴专项小组，成员包括总部业务部门及一线项目团队，以双周例会的形式分享催费的措施办法，成功失败案例，制定双周计划等，互相帮助，加油鼓劲。通过一系列的措施，长账龄欠费占总欠费的比例得到稳定控制，持续下降。

　　除传统收入外，金地物业财务积极引导业务开展多元经营，通过与相关职能部门研讨，设置多元业务发展方向，以“考核+激励+资源方提供+方法宣贯引导”四位一体，成功实现多元收入占比的稳步提升，这部分收入几乎都是项目运营中纯利!

　　成本端：

　　在成本管控环节，金地物业财务联手总部业务管理部门，制定了以分级服务为导向的管控模型，对不同类型的项目的需求量身选择合适的服务体系，人员数量、外包方式、物料采购等各项进行模块化，执行详细的标准，便于项目团队选择适用。详细的成本管理标准体系，不仅有利于日常运营，更对项目承接测算、项目预算及考核均具备指导参考意义。

　　在成本标准化体系建设的前提下，金地物业财务还通过全面预算管理体系，将项目运营成本导入，以业务为导向，实时监督每笔成本的支出，对“弹性和刚性成本”区别对待，对超出预算的部分系统可及时预警。

　　此外，金地物业还建立了总部层面的战略采购统筹，总部统一牵头采购全国项目的大类支出，有效的以规模化采购降低项目的成本支出，仅20**年，纳入战略采购范围的成本，已经有效降低至少3%以上。

　　探索实践五：酬金制项目“酬金”坐实，避免项目变利润“黑洞”

　　国内酬金制物业项目的模式来源于香港，然而香港认定酬金制项目的业委会属于合伙形式的社团组织，而非有限责任制的非谋利机构。香港《税务条例》第24条的规定，物业公司仅就合同约定的酬金确认收入并报税。

　　国内的物业公司则基本就全部物业收入申报增值税，所得税则汇总申报纳税。由业委会开立独立银行账户，申请为独立纳税人并以业委会的税号提供增值税应税服务并开票结算，目前在国内仍难以落地。特别是亏损的酬金制项目，通常依仗物业公司持续垫付税款等资金，物业公司往往很可能因难以收回该垫支款而蒙受损失。

　　对酬金制项目的管理，金地物业财务以资金占用问题为牵引管理亏损项目，一旦涉及资金占用，通过业委会盖章申请借款明确权责、加强内部管理流程、加收资金占用利息、于合同中明确约定亏损的承担方以及补亏方案等措施来加强管控。

　　此外，金地物业财务落实酬金制项目每年应经过独立的第三方进行审计并公示，亏损的项目应与业委会共同协商调整公共收益分成，提高物业费单价，发展多元增值业务，缩减成本等举措以共同提升项目的经营效益，实现共赢。如遇到酬金制项目持续亏损无望，业委会长期占用和拖欠资金的，触发项目退出管理机制，根据整体需要评估退出可能，避免酬金制项目变成物业公司利润“黑洞”。

篇5：武汉市物业服务企业退出住宅小区管理指导意见(2016)

　　武房规〔20**〕2号 市房管局关于印发《武汉市物业服务企业退出住宅小区管理指导意见》的通知

　　各区房管局，市物业管理事务指导中心，各物业服务企业，各相关单位：

　　为了规范物业服务企业退出住宅小区管理，保障物业服务活动依法有序进行，制定了《武汉市物业服务企业退出住宅小区管理指导意见》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　市住房保障和房屋管理局

　　20**年5月27日

　　武汉市物业服务企业退出住宅小区管理指导意见

　　第一条 为了规范物业服务企业退出住宅小区管理，维护当事人合法权益，做好小区物业服务承接、退管衔接工作，保障物业服务活动依法有序进行，根据《物权法》、《合同法》、国务院《物业管理条例》和《武汉市物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本指导意见。

　　第二条 本市行政区域内因物业服务合同(含前期)期满未续约,或者当事人依法、依约提前解除合同，物业服务企业退出住宅小区管理的，适用本指导意见。

　　第三条 退出住宅小区应当本着维护社会稳定，保障业主、物业使用人基本生活秩序，依法有序、平稳过渡原则进行。

　　第四条 市房屋主管部门负责全市物业服务企业退出住宅小区管理的政策制定、工作指导。

　　市物业管理事务指导中心负责具体日常指导工作。

　　区房屋主管部门负责本辖区内物业服务企业退出住宅小区管理的业务指导和日常管理。

　　第五条 未经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数以上的业主表决通过，业主委员会不得擅自决定，要求物业服务企业退出住宅小区。

　　第六条 有下列情形之一的，物业服务企业应当退出住宅小区，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决，阶段工作未完成等为由拒绝退出：

　　(一)前期物业服务合同期限未满或者未明确具体期限，业主大会依法、依约作出决定解聘原物业服务企业，并选聘新的物业服务企业，签订了物业服务合同且已生效的;

　　(二)物业服务合同期限届满，业主、业主大会决定不再续约的;

　　(三)物业服务企业因破产或资质被注销、吊销等原因致使不能继续履行合同义务的;

　　(四)依法应当退出的其他情形。

　　第七条 前期物业服务期间，开发建设单位或前期物业服务企业按照约定的解除合同条件要求提前解约的，应于拟解除合同前90日书面告知对方。开发建设单位应当按照武汉市前期物业管理招投标管理规定的要求和程序重新选聘不低于原资质等级的物业服务企业，物业服务标准不低于原前期物业服务合同约定的标准，收费标准不高于原前期物业服务合同约定的标准。开发建设单位应于新物业服务企业确定后10日内将更换物业服务企业的情况书面公告物业买受人，并抄报所在地区房屋主管部门。

　　第八条 首次业主大会成立时，应就是否续聘前期物业服务企业进行表决。决定续聘的，应当于30日内签订物业服务合同;决定解聘的，按以下程序办理：

　　(一)解聘决定作出后3日内，业主委员会应当书面告知前期物业服务企业，并在物业管理区域内公告;

　　(二)解聘决定作出后30日内，前期物业服务企业应当做好物业档案、物业服务档案、预收欠收代收费用等资料和账务的清理工作，并就交接内容、方式、时间、责任界限及债权债务结算方式与业主委员会平等协商，签订退管协议;

　　(三)解聘决定作出后90日内，业主委员会应当召开业主大会选聘新的物业服务企业，并签订物业服务合同;

　　(四)新的物业服务合同生效后10日内，新老物业服务企业应办理交接手续;

　　(五)新选聘的物业服务企业应将新的物业服务合同报区房屋主管部门进行备案。

　　第九条 物业服务合同期满，业主大会或物业服务企业决定不再续约的，按以下程序办理：

　　(一)物业服务合同期满90日前，业主委员会应在物业服务区域公示合同履行情况，并组织召开业主大会，对是否续聘物业服务企业进行表决。业主大会决定不再续约的，按第八条的规定办理退出手续。

　　(二)物业服务企业决定不再续约的，应于物业服务合同期满90日前书面告知业主委员会，并在物业管理区域内公告。物业服务企业应当做好物业档案、物业服务档案、预收欠收代收费用等资料和账务的清理工作，并就交接内容、方式、时间、责任界限以及债权债务结算方式与业主委员会进行平等协商，签订退管协议。业主委员会应于合同期满60日前召开业主大会选聘新的物业服务企业，签订物业服务合同，并按第八条第四、第五项规定办理退出手续。

　　第十条 物业服务合同期内，有20%的业主联名要求解聘物业服务企业的，业主委员会应当组织召开业主大会就是否解聘事宜进行表决。业主大会决定解聘的，业主委员会和物业服务企业应当按照第八条的有关规定办理退出手续。

　　第十一条 物业服务合同期内，物业服务企业依法依约要求提前解除合同的，应当在拟解除合同90日前，将解约原因、退出时间以书面形式告知业主委员会，同时以书面形式在物业管理区域内公告15日。物业服务企业还应就退出相关事项与业主委员会进行协商，签订退管协议。业主委员会应于物业服务企业拟解除合同60日前召开业主大会，选聘新的物业服务企业，签订物业服务合同，并按第八条第四、第五项规定办理退出手续。

　　第十二条 实行物业服务企业退出报告制度。物业服务企业决定退出住宅小区和业主委员会决定解聘物业服务企业的，应当在依法作出决定后5日内，书面报告街道办事处和区房屋主管部门。街道办事处应当会同区房屋主管部门和社区居委会听取业主委员会、业主代表及物业服务企业的意见，并就退出前的物业服务工作做好协调沟通，指导业主大会选聘新的物业服务企业。

　　第十三条 物业服务企业退出住宅小区后，业主大会仍未选聘新的物业服务企业的，应当由全体业主共同承担管理责任。按照下列程序做好交接工作：

　　(一)街道办事处和社区应当积极指导、及时组织召开业主大会，选聘新物业服务企业或帮助业主实行自治管理。

　　(二)暂时选聘不到新物业服务企业接管，业主大会没有通过实行自治管理决定的，街道办事处应会同城管、供水、供电、供气、通信、有线电视等相关单位(部门)依法履行社会服务与管理职能，根据业主大会或业主委员会的委托，对物业服务企业“弃管”小区实行临时托管，发生的费用由业主交纳，有业主委员会的，由业主委员会负责收支，没有业主委员会的或业主委员会不能正常履行职责的，由社区代为收支。

　　第十四条 物业服务企业退出前，应当继续提供物业服务，并根据有关协议或者约定将预收的物业服务费等相关费用退还给业主或者转交给新聘物业服务企业;原欠缴物业服务费等相关费用的业主，应当按照物业服务合同的约定，及时补缴至合同终止之日。

　　物业服务合同终止，业主欠缴的物业服务费用，原物业服务企业可依照原合同约定，委托新聘物业服务企业代为收取，也可自行向业主收取，拒不缴交的可通过司法途径解决。业主委员会、新聘物业服务企业应为原物业服务企业收取欠缴物业服务费提供帮助，但原物业服务企业不得以业主欠费为由拒绝办理移交手续。

　　第十五条 原物业服务企业应当按照约定在合同终止之日撤出住宅小区内的物业服务人员，并在合同终止之日起10日内向业主委员会或新的物业服务企业办理下列移交事宜：

　　(一)档案及图纸资料;

　　(二)物业服务用房、业主共有的场地、设施设备;

　　(三)在街道、社区的指导监督下，将业主大会委托物业服务企业管理的公共收益余额移交给业主委员会或者新选聘的物业服务企业;

　　(四)业主清册及业主欠缴、预缴费等相关资料;

　　(五)实行酬金制的应当移交管理期间主要财务资料的复印件;

　　(六)按照规定应当移交的资料和财物。

　　第十六条 物业服务企业退出前，业主委员会应与物业服务企业办理承接查验手续，也可以直接组织新老物业服务企业办理承接查验手续。未成立业主委员会或者业主委员会不能正常履行职责，且物业服务企业退出前暂未选聘新物业服务企业的，可在业主代表的监督下，由街道办事处或委托社区代为办理承接查验手续。业主大会决定实行自治管理的，由业主委员会组织业主代表办理承接查验手续。承接查验需做好查验记录，查验记录应当包括查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由当事人签字确认盖章，存在争议的应当在查验记录中载明。

　　第十七条 物业服务企业不按规定履行退出程序和相应义务，不符合法律法规规定或者合同约定的解除条件提前终止合同，擅自撤离住宅小区的，以及新物业服务企业未通过合法程序强行进驻住宅小区的，由区房屋主管部门记入该企业信用档案，作为不良行为记录向社会公布，并按《武汉市物业服务企业和项目经理信用信息管理暂行办法》有关规定，取消该企业各类物业服务评先资格，不予开具企业资质升级等诚信证明;造成损失的应承担相应的法律责任。

　　第十八条 物业服务企业拒不移交物业服务用房、有关档案资料、财产和共用设施设备的，由区房屋主管部门按照国务院《物业管理条例》第五十九条的规定予以处罚。

　　第十九条 业主委员会在物业服务企业退出住宅小区管理阶段不依法履行职责，致使无法续聘、解聘和选聘物业服务企业的,街道办事处应当组织召集物业管理联席会议进行协调解决。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的街道办事处应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主委员会超越职权作出决定或指使、强迫物业服务企业强行进驻的，致使住宅小区无法正常承接或退管，由签字同意该决定或指使、强迫的委员承担相应的法律责任，造成经济损失的还应当承担相应的民事赔偿责任;构成犯罪的依法追究刑事责任。

　　第二十条 违反《中华人民共和国治安管理处罚法》、《保安服务管理条例》等相关规定，物业服务企业及其工作人员采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置交接纠纷，扣押、没收他人证件、财物等行为的由公安机关依法处理;构成犯罪的依法追究刑事责任。

　　第二十一条 当事人一方对终止、解除物业服务合同行为有争议的，双方应根据物业服务合同的约定协商和解。不能协商和解的可以要求区房屋主管部门、行业协会和街道以及社区人民调解组织进行调解;不愿协商、调解或者协商、调解不成的，应依合同约定向武汉仲裁委员会申请仲裁或向有管辖权的人民法院提起民事诉讼。

　　第二十二条 物业服务企业退出非住宅小区的管理活动，参照本指导意见执行。

　　第二十三条 本指导意见由市房屋主管部门负责修订与解释。

　　第二十四条本指导意见自20**年7月1日起施行，有效期两年。