篇2：物业项目经理五会教学能力

　　物业项目经理“五会教学”能力

　　聊聊物业项目经理需具备的五大能力 物业项目经理是物业公司的中坚力量，是一个项目的灵魂，身负带领项目团队建设的重任。物业项目经理要带好团队，率领团队按照公司指导方针，完成既定目标，俗话说“打铁还得自身硬”，结合笔者以往当项目经理实际感悟，窃以为物业项目经理应具备会说、会做、会写、会教、会做思想工作的“五会教学”能力。

　　一要会说

　　“说”，是用话来表达意思，“说”所以明也。说是语言表达能力。语言表达能力和理解能力是沟通协调能力的基础，而沟通协调能力是物业人的基本能力之一。作为物业项目经理不论是内部组织还是外部协调，不论是上情下达、还是下情上达，不论是参与招投标，商业谈判，还是日常工作安排、会议组织等等，只有语言流利，思维敏捷，表达清晰，措词规范严谨，才能正确传达信息，沟通协调好团队人员，带领团队完成既定工作目标。会说是物业项目经理的一项基本功。

　　当然，会说并不是要夸夸其谈式的口若悬河、滔滔不绝，而是要善于围绕沟通交流的重点组织语言，言简意赅，正确表达。

　　另外，对经历或从事过ISO质量体系的物业人来说，物业经理人的会说能力还有另外一层涵意。说与物业质量体系的关系，还是先从品质三句通俗语说起：该说的说了没有?说了的做了没有?做了的做好了没有?这是笔者曾在深圳金地物业刚从事品质工作时，时任武汉公司总经理李承业先生向笔者传授的三句话。这里的“说”，就是识别之意。李总传授的品质三句话，对我后来从事物业品质工作有着深远的影响。

　　的确，质量、环境、职业安全健康“三标一体”的现代管理要求，首先就是要对管理程序，流程、岗位规范等熟悉识别，对危险源进行识别，只有识别了，才能把控，把控住了，记录运行才能规范，整个团队才能严格按体系、流程、规范运作。

　　在此笔者提前赘述一下“说与做”的关系。说是做的前提，做是说的延伸。所以“严重不合格项一般都发生在‘该说的没说’”。该得到识别的工作流程没有得到识别出来，流程不清，自然工作不明，严重者，可能造成大家都在忙，可又都忙不到重点上的忙乱现象，可见“说”之重要。

　　物业项目经理如果对项目管理现场、区域、工作流程等等，不能清晰地做到会说，不能清晰地识别，就如同是盲人摸象。虽说物目经理工作千头万绪，工作精力有限，不能要求每道工序流程了如指掌，但一定做到心中有数，如果自己不能识别清楚，就可能导致瞎指挥，员工疲于应付，工作就不能规范有序地进行，这样怎么能带好自己的团队?项目的建设工作如何做得好?仅就在这个基础上理解，不会说，就不会做，也做不好。

　　二要会做

　　做有四层意思。一层意思是会做事情，这里的事情就是日常工作，懂得设施设备的操作，会按制定的程序和流程处理日常事务。物业的各岗位规程，操作要领，设备的操作，不能说是运用娴熟，得心应手，但一定要懂得做，会做，知道程序。只会说不会做，说好听一点的是懂理论，只会纸上谈兵，不会令人信服，也带不好团队。

　　第二层意思，会做就是会抓落实。任何好的规章制度、措施、流程、标准等，如没得到有效的执行，落实不到位，再好的规定也只是空中楼阁，一切将是聋子的耳朵--摆设。物业工作绝不能让规定写在纸上、挂在墙上，藏在电脑里;文件与实际相脱节，规章制度执行有偏差，甚至是体系文件是一套，实际操作又是一套。物业项目经理要会抓落实，懂得工作中的重点，实际落实中的难点;善于分析总结工作落实不到位、执行力差的原因，是人员配置的问题?还是人员素质问题?亦或人员责任心的问题?要有针对性的作工作，抓好调整、作好培训，扎扎实实抓好落实。会抓落实就是要会区分工作中的重点与难点，针对工作的轻重缓急，有针对性地抓好落实。善于抓住工作中阶段性的主矛盾，抓好落实，哪些工作要着力抓、哪些工作要均衡用力抓、哪些工作要持续用力抓，哪些工作需长期关注，项目经理要做到心中有数。

　　第三层意思，做就是实践。物业项目经理要敢于实践创新，实践出真知，实践是检验真理的唯一标准。识别出来的标准、流程，编写的文件、作业指导书，操作指引，服务规范等等，只有通过实践的检验，才能知道是否符合项目实际，是否具有可操作性，才能发现存在问题和不足，才能为文件、流程进一步优化提供更翔实的、科学的依据。个人工作能力，项目管理水平才能逐步提高。

　　第四层意思，做就是做表率。物业项目经理是项目的最高领导，就意味着一言一行要以身作则，率先垂范，起模范带头作用。孔子曰：“其身正，不令而行;其身不正，虽令不从”。电视剧《亮剑》中，李云龙能带出敖敖叫的优秀团队，就是军魂指引，就是言传身教的带头作用，就是潜移默化的感知作用。有人曾形象地描述共军与国军胜利与失败的区别，就是“跟我上”与“给我上”，所以表率的作用非常重要，物业项目经理要做团队的表率。

　　通俗地说，会做的前两层意思，物业项目经理一要自己会做，二要会指导下属员工做;后两层意思则是物业项目经理个人精神层面修为。

　　三要会写

　　“写”用笔作字，写是文字的驾驶能力。大到物业项目的投标书、物业管理方案、业主手册、装修手册，业主临时管理规约、物业服务协议，小到日常工作报告、计划，各种服务合同，以及与开发商、业委会及各合作单位的往来的函件，请示、报告、通知等公文，都需要物业项目经理准确的文字表达。条理清晰，措辞严谨，文字规范、符合逻辑的文字表达能力，是物业项目经理一项综合能力。物业项目经理具备会写能力，工作开展起来会得心应手，如虎添翼。

　　当然，上述这些只是“会写”的一个方面，在物业教学方面，会写还有另一层意思，那就是会编教学教案，“写”是“做”的一个理论提升过程，在有内部讲师的单位，物业项目经理要能成为公司的内部讲师。

　　另外，会写就是会记录，会统计分析。物业管理的一个重工作中就是记录工作。管理体系中的四级文件就是各种表格，物业日常工作之一就是要将各种各样大量表格按规范填写记录下来，严格按ISO体系的要求，留下管理痕迹。

　　在品质管理中，写是做的记录，物业不少员工一般满足于事情做了，却不重视记录，须不知，物业项目上的日常工作，大多数围绕着各种表格记录在运转，教会员工做好记录，十分重要。一项工作是否做了，做得怎样，如果没有记录，将无从查起，失去可否追溯性，就意味着没按ISO体系操作;没有记录，就看不到项目各项工作按体系运行的状况。

　　重视记录，将大量的表格记录好，不仅是对“该说的说了没有?说了的做了没有?做了的做得怎么样?”一个诠解，更是对各级员工自身能力提升的一个重要途径。

　　最后，会写就是会善于总结。写是做的一个沉淀过程，写是做工作理念提升。工作做得怎样，通过工作日志的形式，将成功的经验，失败的教训记下来，通过写来总结做，日积月累，必有收获。

　　从做到写，是一个从实践到理论的提升过程，再通过写来指导做，物业项目经理的管理水平和管理能力就会得到逐步提高。

　　四要会教

　　要将一个物业项目做好，做出特色，仅靠物业项目经理一人之力是不可能的，必须打造团队，依靠团队的力量来共同完成。因此物业项目经理作为一个团队的带领人，不能一枝独秀，要善于把管理理念、方法、技能传授给员工。会教，就是知识、技能的传播与转移。师者：传道，授业，解惑也，会教就是授业的技能。物业项目经理不能茶壶里装饺子---有货倒不出。

　　笔者物业行业的引路人、现武汉一品行物业公司董事长毛志远先生，在笔者刚进入物业时告诉笔者，带好物业团队其核心就是三句话：“做什么?怎么做?如何考评?”这三句话的“物业十字管理法”，我的理解是带团队就是教团队：首先告诉员工要做什么?就是让员工熟悉自己的岗位职责、目标、管理和服务的责任区域;然后教会员工怎样去做，让员工懂得岗位的操作流程，作业指引，撑握方式方法与技巧，以及服务过程中的礼仪礼貌;最后，员工知道了做什么、怎么做之后，还要让他们知道如何考评，明白做好了会得到什么奖励，做不好甚至出现失职失误行为，会受到什么处罚。教会员工这些，再加以企业文化的贯彻与激励措施的落实，就做好带好团队一半之功。正如笔者曾听到的一个笑话：你有本事教会一个班，你就是班长;教会一个排，就排长;教会一个连，就是连长;教会一个营，就是营长;教会一个团，就是团长;教会一个师，就是师长......这虽是玩笑戏谑之言，可足见团队带领人会教的作用之大。

　　前不久，笔者读到一篇管理短文，《执行力差的五大原因》：1.员工不知道干什么;2.不知道怎么干;3.干起来不顺畅;4.不知道干好了有什么好处;5.知道干不好没什么坏处。五句话中有四句是关于“知道”和“不知道”的问题，从一个侧面也有力地佐证了笔者“带团队就是教团队”以及项目经理人会教能力的重要性。因此，物业项目经理就是要通过会教来解决员工有关“知道”和“不知道”的问题。

　　当然，物业项目经理要会教，不一定就是要项目经理亲自授课，作为项目经理，日常工作非常繁琐，不可能有更多的时间与秩序、保洁、工程每个员工做培训，再则，其专业技能也可能全覆盖。那么物业项目经理要就要在项目中建立培训网络、培训体系和制度，发挥各主管、班长的作用，善于整合项目、公司层面及外部的培训师资资源，培训先主管、班长、骨干，让主管、班长再来传授给所有员工。

　　另外采取灵活多样的培训的方式，课堂式，理论讲解，实操帮带;对培训效果要通过考核，询问，现场查看等进行检验，最重要、最终的效果是让员工现场运用，这样培训才能形成一个完整的闭合回路。

　　物业项目经理要会教，不是一朝一夕的说教，入职培训与岗位持续培训相结合，培训要循循善诱，要耐心细致。通过培训的体系、制度的建立，让整个团队在学习中螺旋式稳步提升。

　　五要会做思想工作

　　思想工作是关于解决人的思想问题的工作。是人事管理工作经过长期实践摸索所形成的特有的一种工作。

　　正因如此，做思想工作或许会有人认为是人事部门的事情，其实不然，作为项目经理的管理者同相样需要做思想工作，只是内容和侧重点略有不同而已。目前，物业行业还是处在一个劳动密集型时期，项目用工量大，员工思想活跃，物业项目经理要经常与员工交流沟通，交心谈心，交朋友，特别是项目员工都是一线工作人员，整个服务过程中服务与消费具有同一性，消费者对服务的评价是敞开式全方位的，每天与客户打交道，有时难免受到客户的误解甚至是委屈，物业项目经理要多与员工交流，排解工作压力，为员工排忧解难，树立员工为客户服务，项目经理为员工服务的思想，使员工能心情舒畅地工作，只有有了满意的员工，才有满意的客户，因此做思想工作十分必要。

　　纵观一流品牌企业，无不是借助强大的企业文化推动力而建立的，在企业品牌的创建过程中，企业文化是不可缺少的利器。

　　所以物业项目经理会做思想工作，就是会传播企业文化。行业的感知度，企业文化的认同度，物业项目经理作为项目负责人，首先是践行企业文化的带头人，是营造项目团队氛围的领路人，善于用企业文化来凝聚人。

　　物业项目经理要传播企业文化，营造项目团队氛围，就要多与员工交朋友，做思想工作、践行和传播企业文化，绝非空洞的说教，如一个以客户为导向的企业，项目经理就要时刻关注客户的需求，重视客户的诉求，在项目中建立以客户为关注焦点的运作体系;如一个倡导以业绩为导向的企业，项目经理就要善于在实际工作中分解项目业绩目标，严格落实奖惩制度，及时赏罚分明。最重要的项目经理首先自己要认同公司企业文化，溶入企业文化。如一个以人为本的企业，就要关注员工工作及生活环境，如前面所述，当员工有困难时，就要伸出团队友爱之手，关心员工，让员工感受团队的温暖。通过自己的言行，一点一滴倡导、践行和传播企业文化。

　　在物业项目经理的“五会教学”能力中，会说、会做、会写是基础;会教是酵母作用，能力的传播;会做思想工作则是精神聚集力;会教是将个人能量传递发散开去，会做思想工作则是将众人力量聚集拢来。物业项目经理注重在实践中培养和综合运用好这“五会教学”能力，带好团队，做好项目，必将成为一名优秀的物业职业经理人。

篇3：精辟--物业项目经理的气质

　　这才是物业项目经理的气质，精辟!

　　1 手机从不离手，走路、吃饭、上厕所、坐地铁的时候眼睛也都长在手机上，随时关注微信、电话、钉钉，生怕一转眼就错过一个客户要交物业费的消息。

　　2 沟通界的一把好手，每天说话的字数大约是运动步数的10086倍，深谙川剧变脸精髓，可随时转换语气和方式;能舌战群雄，口撕对手，最重要的是还能不恼不躁保持微笑。

　　3 不是在做计划就是在开会，动不动就头脑风暴，一张口就是时间、质量、成本、范围、预算、风险，想不出点子了会马上听一集《逻辑思维》。

　　4 对时间的概念与别人不同，8点下班会觉得这是心中有愧但愉快的不加班的一天;经常需要连续上10小时甚至更长时间的班;说要早点回家，却是提着早点回家。

　　5 熬夜界的老司机，功力仅次于程序猿，见过凌晨123456点的北京上海广州深圳杭州西安成都重庆石家庄......不能疲劳，不能生病，即使生病了也不能请假。

　　6 在公司里，是八方应对来回奔波处惊不变的无性别强人，哄客户哄领导哄同事，哄供应商，哄起人来自己都害怕;一回家立马下线，洗完澡就往床上一躺，话都不愿意多说一句。

　　7 电脑桌面上重重叠叠布满文档：A项目、B项目、C项目、D项目、工作计划表、里程碑计划、甘特图、客户会议纪要、需求变更记录、合同、标书、技术参数;工作中最常说的话是：这个好了吗?再稍微改一下，好的我马上来。

　　8 头发渐少，额头渐亮，肚子渐圆，衣服渐窄，身体以肉眼可见的速度横向增长，团建庆功陪客户时大吃大喝，健身的时间全都用在了加班上，说话是一天中唯一的运动。

　　9 他们和朋友的感情就像一块钱买的卫生纸--说破就破。婚礼、生日、朋友聚会被约，永远只有一个回答：到时候来看。因为他们的业余时间是薛定谔的时间，可能有，可能没有，一切只取决于问题和客户的电话会不会来。

　　10 好不容易休假，想昭告天下项目终于告一段落了，正在泰国新加坡印度尼西亚享受人生，其实最后无论去哪，行李箱里永远都有Mac的位置，办的流量包必须都是30元一天不限量。不是多有钱，而是为了回去以后还有工作...

　　11 他们是一群责任感特别强的人，不管是不是他的错都会主动承认错误，先假定自己是有错的，然后解决问题;但如果是女生的话......讲策略，重过程，看结果，复盘。

　　12 他们也是一群优秀的演员，能夸人，能骂人，能哄人，能气人，能哭穷，能装*，随着项目需要，随时变化角色。唯一不变的就是工资和加班。

　　13　他们什么都会。

　　会忍耐、会营销、会开车、会PPT、会沟通、会卖萌、会催款、会太极、会风水、会电工、会装修、会绿化、会维修、会算账、会财务、会讲价、会喝茶、会喝酒、会唱歌、会踢球、会吹牛、会组织活动、会玩微信、会打麻将、会玩骰子、会装B、能熬夜、能早起、能受气、 懂安全、懂经营、懂娱乐、会销售、会竞标、会控制风险、会控制成本、会设计海报，会组织活动，会写文章，会看报表、会分析、会写报告、会营销、会策划高端活动，会写新闻稿，会摄影，会后期，会电商运营，会化妆造型，会修电脑、会解决任何问题......

篇4：物业项目经理怎样提升整个团队的工作效率

　　物业项目经理怎样提升整个团队的工作效率?

　　我们工作中不难看到这样的现象：物业项目经理将一个任务布置给员工时，就确定了完成任务的最晚时限。然而，一开始，很多员工都不将任务放在心上，总是将工作一拖再拖，等到时限将近，才发现工作只完成了一点点，于是就只能焦急地加班加点，甚至通宵达旦。而这样导致的结果是，工作质量不尽如人意，甚至连是否能够如期完成任务都成了问题。

　　“拖延症”已经成为了一个困扰很多物业项目经理和员工的头痛问题，而作为一个物业项目经理，帮助员工克服“拖延症”的毛病，提升整个团队的工作效率，已经成为了管理工作中的一项重要任务。

　　先完成辣手的工作

　　很多人在潜意识里的一种通病就是“贪图眼下的安逸”，不喜欢“先苦后甜”。正因为贪图眼下安逸的心理，让很多人错过了经过辛苦努力之后才能获得的成就感和满足感，也正是因为这个原因，很多人在潜意识里会逃避那些棘手的繁重工作，慢慢地就养成了“拖延症”。

　　因此，物业项目经理可以从这个方面入手，在每天的工作中，先将棘手的难以完成的任务让员工集中精力一起完成，之后再让大家做一些轻松、容易的工作。这样，既可以提高工作效率，又能防止员工的“拖延症”形成。

　　不要苛求完美主义

　　有些员工之所以拖拖拉拉、工作效率低，就是有完美主义的潜意识，总是觉得资料还不完备、时机还不成熟，再等等才能进入工作流程。物业项目经理应该让这样的员工认识到，任何事都不可能做到尽善尽美，因此每个人都应该对自己的能力和工作流程有一个正确的估计，不要自视太高，也不要自卑，工作既不用苛求完美，也不能疏忽大意。

　　把大目标分成小目标

　　很多人之所以拖沓，是因为工作项目太庞大或者工作目标太笼统、抽象，无从下手。在这种感觉下，很多人就会放任自流，将工作一天天地拖延下去。这时候，物业项目经理可以要求员工将大项目分成一个个的小目标，然后做出具体的工作计划，按照计划去完成一个个小目标。在小目标实现过程中，物业项目经理还可以适时给予员工一些奖励，以激励对方不断向大目标迈进，这样一来工作拖延的问题也就自然而然地解决了。

　　尽量消除干扰因素

　　有研究发现，互联网已经成为很多职员工作效率低、工作拖延的一个重要原因。这些员工情愿花大量的时间和精力漫无目的地浏览网页和手机网页，甚至有时候只是盯着网页发呆而已，也不愿集中注意力尽快投入到工作中去。物业项目经理应该针对这一情况，约束员工对互联网的沉迷。

　　紧迫感有助于执行

　　通常说来，当人们对一件事情失去信心的时候，对于这件事情的紧迫感也会随之减退。更让人担心的是，他们已经学不会改进，离绝望也只有一步之遥了。

　　每一个团队都有自己的团队文化和独特的管理风格，要制定适合自己团队的改革方案，培养员工紧迫感，才能事半功倍。

篇5：做好一名合格的物业项目经理小秘方

　　做好一名合格的物业项目经理小秘方

　　懂得多

　　不求精通，但求全面。物业管理行业，外部关联部门多，服务对象差异性大，服务内容涉及门类杂，专业性和科技含量广，内部管理上员工层次多，行业整体职业素质有待提高，对管理处主任的专业知识、管理技能和经验要求比较高。在熟悉物业管理行业法律法规的前提下，我们的管理干部对所管理的物业项目所涉及的专业(如行政管理、领导艺术、安全管理、环境管理、建筑工程、机电工程、智能化高科技、财务管理等)均有一个全面的了解，能更好地组织各专业人员完成项目管理的工作。

　　领得好

　　1、以模范者的姿态领导。孔子曰：“政者，正也;其身正，不令也行;其身不正，虽令不行。”我们的管理干部身先士卒，模范遵守和执行公司各项规章、标准和程序，忠于企业，勇于承担责任，不推诿、不退缩;反之，自己所负责的组织必然是有令不行，一溃千里。

　　2、以鼓励者的姿态领导。我们的管理干部懂得下属的需求和意愿，善于肯定下属的成绩，并创造条件帮助下属解决困难和矛盾，以形成坚不可摧的团队合力。

　　3、以组织者的姿态领导。我们的管理干部为项目管理设定足够明确、清晰的目标，以便让每个下属都明白自己的工作任务;同时为确保工作任务能够有条不紊地执行下去，管理处主任还应抓好“控制”工作，做到“全盘操纵、事事受控、时时受控、人人受控”。

　　4、以指导者的姿态领导。我们的管理干部通过讲授、讨论、交流、考核等形式，对项目各部门主管、班组级以上人员，进行服务理念、岗位职责、工作流程、服务技能、紧急预案处理等培训指导，并由受训者对一线操作者进一步强化具体操作培训。

　　摸得热

　　要做好物业管理工作，知己知彼至关重要。我们的管理干部对自己组织的内部情况和业主(客户)的情况尽可能熟悉。知己，就要清楚自己和自己所负责组织的缺陷和劣势──这些缺陷和劣势往往是引起业主(客户)有效投诉的原因所在;知彼，就要通过“第一次温馨接触，第二次友情交往”的公关手段，以及走访、开座谈会等沟通渠道，全方位分析、了解业主(客户)的立场，通过有效的沟通和改进措施消除物业管理过程中的纠纷矛盾。

　　想得全

　　1、客户服务周全。服务是永恒的主题，我们的管理干部树立“永远想在业主前面”的思想，认真观察、了解业主(客户)的实际和潜在需求，延伸和拓展服务项目，确保服务内容的多样性，提升业主(客户)的生活品质和满意度。

　　2、内部服务周全。做好外部服务的前提是创造良好的内部服务环境。观察、了解一线员工工作、生活情况，改善一线员工的工作、生活环境，做到“寒冬送上温暖，酷暑送上清凉，节日送上祝福，遇难伸上援手”，解除员工的后顾之忧，确保员工工作的积极性和服务质量。

　　听得进

　　没有一个上下一心的团队在身后支持，没有广大业主的理解和认可，再能干的管理干部也不能独自撑起一个物业项目。我们管理干部平易近人，不摆架子;善于学习别人的长处、总结自己工作中的经验和教训，虚心听取下属及广大业主(客户)的反面意见，通过对别人的尊重以及自己虚心、认真负责的态度，不断提升自身的工作水平。

　　动得快

　　物业管理应该向效率要效益，我们的管理干部做到了“三快”、“四即时”。即：信息传递要快，做出反应要快，采取措施要快;“四及时”:报修派工要及时，到达现场要及时，处理问题要及时，事后回访要及时。

　　算得精

　　物业管理是一种保本微利的行业，应该向管理要效益。严格控制成本，详细测算管理服务成本，合理合法地依据合同进行物业经营并获取利润。我们的管理干部对每一笔开支的必要性和合理性作认真剖析，确保把钱用在点上;并懂得“变废为宝”、“循环利用”的技巧，以最大限度地减低管理运营成本。

　　看得远

　　我们的管理干部能够通过细节发现大问题，随时找出潜在利润和潜在风险，想方设法将风险转变成利润。他们和各个层次的人员、和各个职能部门打交道，通过沟通交流消除来自各方面的阻力，以充分发挥他们协调、监督、引导等促进社区和谐发展的各项功能的发挥，从而为物业项目管理营造良好的外部环境。

　　管理是基础，服务是本质，人才是支柱。海成物业坚持不懈地加强人才队伍建设，不断提高我们的管理与服务水平。