瑞祥花园小区选聘物业服务企业方案(20**草案)
(3月8日业主委员会第三次会议审议修订)
一、选聘方式、选聘流程、选聘费用
1、选聘方式
由于目前业主参与小区事务的主动性不高，业委会又人手不足，故决定这次采用协议选聘，不搞公开招标。
2、选聘工作流程
(1)、制定方案。由业主委员会组织制定瑞祥花园小区物业服务企业选聘方案(20**草案)，公示征求业主意见，经修改后提交业主大会表决，作为这次选聘工作的指导文件。
(2)、同等条件下，前期物业优先。瑞祥物业公司向业委会表示愿意参与选聘竞争，故20**年3月15日前首先和瑞祥物业公司协商续聘。瑞祥物业公司须提交履行前期物业服务合同的工作总结、前期服务阶段公共收益收支情况、物业管理服务方案、人员配置方案，并根据选聘方案(草案)就物业服务合同主要内容与业委会进行商谈，达成共识。如逾期无法协商一致，则业委会应再增选两家物业公司协商选聘，与三家备选物业服务企业的协商结果一并提交业主大会审议。
(3)、20**年3月下旬召开业主大会，对选聘方案(草案)及业主同意选聘哪家物业公司两项进行表决，通过公开、公平、公正的市场竞争机制，择优选择一家物业服务企业。
3、选聘费用
选聘过程发生的文件印刷费用由应聘企业支付，其余费用由业主委员会负担。
二、物业服务合同主要内容
1、服务内容
(1)、物业共用部位的维修、养护和管理;
(2)、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理;
(3)、物业共用部位和相关场地的保洁服务;
(4)、公共绿化的养护和管理;
(5)、公共秩序维护、安全防范等事项的管理服务;
(6)、车辆停放管理服务;
(7)、房屋装饰装修管理服务;
(8)、物业档案资料管理。
2、服务标准
按照《瑞祥花园小区物业服务标准(3级)》执行，详见附件。
3、其他约定
(1)、物业项目经理要取得该岗位职业资格证书，更换项目经理的，应当及时告知业主委员会并在小区内显著位置进行公示。业主委员会经征求业主意见，可以要求应聘企业更换项目经理;要求更换项目经理的，应聘企业应当及时更换，并在小区内显著位置进行公示。
(2)、应聘企业要提供本小区的物业服务方案。服务方案要对前期管理中业主反映强烈的停车管理混乱、环境卫生差、装修管理不到位等问题提出切实有效的解决办法。
(3)、电梯维保服务外包，应通过竞争方式优选维保企业，外包合同应向业主委员会备案。电梯维修必须使用原厂或正品优质配件。
(4)、收取的物业服务费按0.05元/m2·月的标准单独列账，用于小区公共环境整改和完善，提升小区品质形象。整改和完善项目由业主委员会征求业主意见后提出，由应聘企业实施，其帐目和使用情况每半年公布1次，接受业主监督。
(5)业主应按约定的标准按时履行物业费缴纳义务。逾期未缴纳的，从约定的缴费截止日起每天按万分之二点五支付违约金。
(6)、约定的物业服务费标准如需调整，须经业主大会审议，并经过半数的业主同意。
(7)、为保护全体业主的利益，应聘企业不得减免任何业主或物业使用人的物业服务费用，否则扣减其公共收益中应得的相应份额。
4、服务费用
(1)、物业服务费
多层0.45元/m2·月
高层0.8元/m2·月
私家车库和柴房0.4元/m2·月
私家车库和柴房(用于商业或仓储)1.2元/m2·月
商铺0.6元/m2·月
(2)、电梯运行能耗及年检费(简称电梯费)
2~6层15元/户·月
7~12层20元/户·月
(3)、物业服务费用每半年缴纳一次。业主应在每年3月1日至5月31日、9月1日至11月30日分期交纳。
(4)、服务费用采取包干制，盈余或者亏损均由应聘企业享有或承担。
5、公共收益项目委托管理
(1)、本小区内户外和电梯广告位招商、网络运营商入驻、公共房屋和地上车位租赁等涉及公共收益的项目委托应聘企业经营管理。
(2)、地上车位租赁费由应聘企业按80元/月·辆收取：其余项目由应聘企业按市场价收费。
(3)、应聘企业应对共有部分经营所得单独列帐，每半年向业主公布收益情况，接受业主监督。公共房屋租赁收入的90%归全体业主，10%归应聘企业;其他经营收入60%归全体业主所有，用于业主委员会工作经费和小区公共环境改造，40%归应聘企业，补贴物业服务经费。
6、服务期限
合同期为1年，自20**年4月1日起至20**年3月31日止。
7、违约责任
(1)、因业主委员会违约导致应聘企业不能提供约定服务或其服务达不到约定质量标准的，应聘企业不承担责任。
(2)、应聘企业管理服务达不到约定的服务质量标准，业主委员会有权要求应聘企业限期整改，逾期未整改的，业主委员会可以提前解除合同。
(3)、任何一方无正当理由提前解除合同的，应向对方支付违约金人民币贰万元整;由于解除合同造成的经济损失超过违约金的，还应给予相应赔偿。
汉台区瑞祥花园小区业主委员会
20**年1月23日
附件：瑞祥花园小区物业服务标准(3级)
物业经理人网-www.Pmceo.com篇2：佛山市业主、业主大会选聘物业服务企业招标相关事项承诺书
佛山市业主、业主大会选聘物业服务企业招标相关事项承诺书
区住房城乡建设和水利局：
根据全体业主依法依规表决后共同决定，委托□本业主委员会/□业主代表(下简称“招标人”)通过招标方式为物业管理区域重新选聘物业服务企业，现根据建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《广东省物业管理条例》、《佛山市业主、业主大会选聘物业服务企业管理规定》等文件规定，我们制作了物业管理项目招标相关资料，拟通过区公共资源交易中心进行招标工作。现就有关事项郑重承诺如下：
一、基本情况
□业主委员会办理手续的。本业主委员会在房地产行政主管部门备案的名称为： ，业主委员会主任为： ，身份证号码为： 。
□委托业主代表办理手续的。合法受委托业主代表共 名，分别如下：
房号： 姓名： 身份证号码： ，
房号： 姓名： 身份证号码： ，
房号： 姓名： 身份证号码： ，
......
本次招标拟采用：□公开招标/□邀请招标方式，招标联系人为： ，联系手机号码为： 。
本招标项目的民政部门批复名为 ，位于佛山市 区 镇街 路 号，本项目物业管理区域的四至范围为：东至 ，西至 ，南至 ，北至 。国土部门批准的项目总用地面积为 ㎡;规划部门批准的项目总建筑面积 ㎡，其中住宅建筑面积 ㎡，非住宅建筑面积 ㎡，容积率为 ，绿化率为 。前期物业管理招标时为项目设置的物业管理用房建筑面积 ㎡，位于项目的 栋(座) 层。
二、其他承诺事项
1.本招标项目的物业管理区域与前期的物业管理区域、物业管理用房完全一致，不存在擅自扩大、缩小物业管理区域、物业管理用房的情况。
2.本次招标最终将只选聘一家已在佛山市建立了物业服务企业诚信档案的物业服务企业为该项目提供物业服务。
3.在招标前，已严格按照《佛山市业主、业主大会选聘物业服务企业管理规定》第八条的规定的程序执行。业主大会的决议结果真实有效，不存在业主签名造假的情况，愿接受房地产行政主管部门的事后抽查核实，若被发现签名造假，造成招标失败，招标人愿承担一切责任和后果。(若采用房地产行政主管部门建设的电子投票平台表决的，加粗部分改为：此次业主大会的决议结果是采用房地产行政主管部门建设的电子投票平台进行表决的，获得了双过半业主的表决同意，真实有效。)
4.本项目招标书的评标标准符合《佛山市业主、业主大会选聘物业服务企业管理规定》第十二条的规定，且已将投标企业的诚信情况作为最重要的评标标准。
5.(采用邀请招标方式的该条承诺生效)。本业主委员会(或业主代表)已严格执行《佛山市业主、业主大会选聘物业服务企业管理规定》第七条的规定，邀请的物业服务企业符合以下四个条件：一是持有合法有效的工商营业执照且营业范围包括物业服务或物业管理的内容;二是企业诚信等级连续3个月被评定为B级及以上; 三是企业拟在该项目配置的项目经理具备3年以上物业管理经验;四是物业管理日常投诉处理及时、规范，近一年内未因违法违规行为受到主管部门的行政处罚或一年内被有关管理部门诚信扣分累计未超过10分。
综上，招标人受合法授权委托，代表全体业主郑重承诺：该招标文件符合各项法律法规、规范性文件的要求，且上述情况说明皆为真实有效，不存在弄虚作假的情况，否则，造成招标文件无效、开标时废标、需重新召开业主大会、重新排期开标等不利情况，招标人及全体业主愿承担一切法律责任和后果。
业主委员会(公章)/业主代表签名：
日 期：
篇3：案例：选聘、解聘物业企业不得授权业主委员会
案例：选聘、解聘物业企业不得“授权”业主委员会
【案情】
20**年12月28日福州市某小区第一届业主委员会与第三人某物业公司签订物业服务合同，服务期限自20**年1月1日至20**年1月1日。合同期限届满后,双方未能就延长合同期限达成协议，但第三人仍为该小区提供物业管理服务至今。20**年12月29日，第二届该小区业主委员会经选举产生，并于20**年2月经区房管局物业管理科备案。20**年5月27日，原告该小区业主委员会发布了《福州市某小区关于召开20**年第一次业主大会的公告》，确定20**年第一次业主大会的召开时间为20**年6月12日至6月21日，会议采取书面征求意见的形式，会议的议题为委托本届业主委员会代表业主大会选聘、解聘物业服务企业等四项事项，并将载有上述四项表决事项的表决票向醉棠苑业主发放。原告于20**年8月3日向区房管局物业管理科递交了《关于解聘某物业管理有限公司及重新选聘物业服务企业的申请报告》，20**年8月12日原告正式向第三人某物业公司发出《解聘通知书》，要求第三人于一个月内交接完毕并撤出该小区，并于同日向小区全体业主发布《关于解聘福州某物业管理有限公司公告》。被告区房管局、金山街道认为原告作出解聘某物业的公告内容，违反了《物权法》、《物业管理条例》等有关规定，于20**年8月20日作出《关于撤销小区业主委员会解聘物业企业决定的通知》。原告不服，遂诉至本院。
【审判】
本院一审认为，根据《物业管理条例》第十九条第二款规定：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主”，被告仓山区房管局、金山街道办事处对原告作出被诉具体行政行为具有合法的权利来源，原告作为行政相对人具备了适格的原告主体资格。
本案的争议焦点问题是“选聘、解聘物业企业作为业主共同决定的事项，能否‘授权’业主委员会行使”。本院认为，根据《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第八条、第九条、第十一条、第十二条的规定，同一个物业管理区域内全体业主组成业主大会，选聘和解聘物业服务企业由全体业主共同决定，而且应当经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。“业主共同决定”事项系法律的强制性规定，应当由业主通过业主大会或者依法共同做出决定，并不能由业主委员会通过业主或业主大会授权的形式来行使。《物权法》在规定业主共同决定的事项时，要求人数、专有部分面积双过半甚至三分之二以上通过，可见法律对业主共同决定事项的权利行使是持非常谨慎态度，未留下其他任何变通余地，其立法本意就是为了保证业主更好的行使权利，防止业主委员会经授权行使本应由业主共同决定的事项，从而剥夺业主对小区事务的决定权。同时，根据《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会只是业主大会的执行机构，本身无权直接作出解聘或选聘物业企业的决定，其只能执行业主大会依法作出的解聘或选聘物业企业的决定。
综上，解聘某物业属于全体业主的专属权利，依法不能授权业主委员会行使，但原告却代为行使本应由业主共同决定的事项，并于20**年8月12日发布《关于解聘福州某物业管理有限公司公告》，被告区房管局、金山街道办事处认为原告公告的内容违反了《物权法》、《物业管理条例》等有关规定，依法履行监督职责，向原告作出《关于撤销某业主委员会解聘物业企业决定的通知》事实清楚、程序合法、适用法律、法规正确，原告的诉请没有事实与法律的依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第(四)项之规定，判决如下：
驳回原告某小区业主委员会的诉讼请求。
一审宣判后，原告向福州市中级人民法院提起上诉，福州市中院经审理后，驳回上诉，维持原判。一审法院的判决已经发生法律效力。
【评析】
本案的争议焦点问题是“选聘、解聘物业企业作为业主共同决定的事项，能否‘授权’业主委员会行使”?
《物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”
《物权法》用列举的方式规定了七项由业主共同决定的事项，并要求人数、专有部分面积双过半甚至三分之二以上通过，可见法律对业主共同决定事项的权利行使是持非常谨慎态度，未留下其他任何变通余地，其立法本意就是为了保证业主更好的行使权利，防止业主委员会经授权行使本应由业主共同决定的事项，从而剥夺业主对小区事务的决定权。因此，上述“业主共同决定”事项系法律的强制性规定，应当由业主通过业主大会或者依法共同做出决定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，业主也可以委托代理人参加业主大会会议，但是不能授权业主委员会行使。选聘、解聘物业企业作为业主共同决定的事项，是全体业主的专属权利，而本案原告小区业主委员会却代为行使本应由业主共同决定的事项，并于20**年8月12日发布《关于解聘福州某物业管理有限公司公告》，被告区房管局、金山街道办事处作为主管部门，依法履行监督职责，向原告作出《关于撤销小区业主委员会解聘物业企业决定的通知》是合法的。
篇4：合肥市业主大会会议表决票(物业服务企业选聘方式)
合肥市业主大会业主委员会工作指导文书(示范文本)
示范文本二十五
业主大会会议表决票
(物业服务企业选聘方式) 编号：
投票人姓名(名称)： ;联系电话： ;
专有部分座落： ;专有部分建筑面积(㎡)： ;
物业类型： (住宅、商业、办公、工业、其他);
代理人： ;联系电话： ; 填写时间： 。
本物业项目将选聘新的物业服务企业，有公开招标、邀请招标以及协议选聘等三种方式。公开招标需在公开媒介上发布招标公告，所有符合条件的物业服务企业均可平等参加投标竞争;邀请招标应当向3个以上物业服务企业发出招标邀请书;协议选聘是以协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
请在认可的选聘方式后打“√”，只选一项，以得票高的方式作为物业服务企业选聘方式。
表决事项 表决意见
公开招标
邀请招标
协议选聘
备注：1、业主不填写任何表决意见、不按规定符号填写或字迹模糊无法辨认的，视为废票;
2、业主委托代理人参加业主大会会议的，代理人应当持业主授权委托书、业主身份证复印件以及本人身份证参会，并根据委托和授权内容进行投票表决;
3、表决票送达的方式：当面领取或送达，并由业主或与其同住本物业管理区域内专有部分的使用人签收;投入业主位于本物业管理区域内的信报箱或者专有部分内;按照业主提供的联系地址、通讯方式发送。
投票人(签名)： 年 月 日
表决票存根 编号：
专有部分座落： ;
专有部分面积： ; 投票权数： ;
领票业主签字： ; 业主联系电话： ;
领票时间： ; 代理人签字： 。
表决议题：物业服务企业选聘方式
篇5：合肥市业主大会会议表决票(选聘物业服务企业)
合肥市业主大会业主委员会工作指导文书(示范文本)
示范文本二十六
业主大会会议表决票
(选聘物业服务企业) 编号：
投票人姓名(名称)： ;联系电话： ;
专有部分座落： ;专有部分建筑面积(㎡)： ;
物业类型： (住宅、商业、办公、工业、其他);
代理人： ;联系电话： ; 填写时间： 。
经公开招标/邀请招标/协议选聘，确定以下 、 作为候选对象，请在认可的一家物业服务企业后打“√”。
物业服务企业名称：
物业服务企业名称：
物业服务合同主要内容：
物业服务合同期限为 年 月 日至 年 月 日，采取(酬金制/包干制计费方式，具体标准为住宅： 元/平方米·月;商业： 元/平方米·月;办公： 元/平方米·月;工业： 元/平方米·月;其他： 元/平方米·月。物业服务企业按照《合肥市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准》 级收费标准或 级服务标准提供物业管理服务，委托公共服务事项主要包括 等;共有部分经营管理方式是 ;停车场(库)经营管理方式是 ;合同争议解决方式是： ;
违约责任：业主大会违约，违约金由全体业主共同承担;物业服务企业违约，违约金归全体业主共有。
备注：1、存在多个物业服务企业时，物业服务合同内容可另附;
2、业主不填写任何表决意见、不按规定符号填写或字迹模糊无法辨认的，视为废票;
3、业主委托代理人参加业主大会会议的，代理人应当持业主授权委托书、业主身份证复印件以及本人身份证参会，并根据委托和授权内容进行投票表决;
4、表决票送达的方式：当面领取或送达，并由业主或与其同住本物业管理区域内专有部分的使用人签收;投入业主位于本物业管理区域内的信报箱或者专有部分内;按照业主提供的联系地址、通讯方式发送。
投票人(签名)： 年 月 日
表决票存根 编号：
专有部分座落： ;
专有部分面积： ; 投票权数： ;
领票业主签字： ; 业主联系电话： ;
领票时间： ; 代理人签字： 。
表决议题：选聘物业服务企业