篇2：物业设施设备运行管理方案

　　物业设施设备日常运行管理方案

　　设备运行管理的目的在于确保设备安全可靠运行。设备运行、维护管理的优劣直接关系到各个系统能否达到原有的设计性能与服务年限，关系到甲方的供电、供水、消防等供应状况能否正常，关系到能否为甲方提供一个高质量的安全、舒适而又方便的工作、生活环境。

规范管理，规范运作，注重实效

　　制订严密的、科学的操作规程。针对实际情况，制定各岗位的管理职责、管理规范、设备的操作维护规程及其相关标准，使其更规范、更严密，更科学，更符合实际的需求，强调注重实效，使设备始终处于最佳运作状态，发挥设备的最大功效，更加满足甲方的需求。最终目的是通过各岗位具体实施的人员真正按要求实施。

　　严格上岗培训，凭证操作;各种设备的操作、维护人员必须已经取得相应设备的操作证、技术等级证，同时还必须接受上岗前对所使用设备的结构性能、安全操作要求、维护保养技术、故障应急处理以及更深一些的专业知识培训。在设备运行维护中必须坚持凭证操作。

　　实行目标管理，建立设备责任人制度;按区域、设备的功能、各岗位人员的专长，实行设备责任人制度，对专人管理的设备上悬挂责任人标识牌，标明设备维护责任人，采用专职到人、目标到人、绩效考核等手段，使得设备始终在责任人的控制下，从而保证设备的正常运行。

　　同时针对设备管理中的轮班操作，即多人操作，对各班实行带班负责制，搞好本班工作时间内的设备使用和维护工作。

　　对操作人员进行继续培训，掌握专业知识和操作技能。 除了进行严格的上岗培训，在日常管理中还将实施专业对口，有针对性的系统规范的继续培训，以增强一线员工实际动手能力，提高处理设备故障的应急能力，强化工作的规范性，使各类人员能按操作规程熟练操作、管理本项目之各类设备。培训的方式将采取按配置的设备、使用性质、甲方已经明示或潜在的需求，以案例和现场排除故障相接合的方式，实行对口、有针对性的培训，同时对每次的培训进行考核，考核优胜者给予物质和精神奖励，考核不合格的一律实行再培训，离岗培训，淘汰，从而激励员工奋进向上，成为一支技术过硬的战斗团队。

　　定期校验设备中的安全附件和仪表，保证灵敏可靠。

　　专业工程人员对设备运行参数和统计结果作分析，及时发现事故的潜在因素，采取有效措施进行改善，确保安全运行。

　　发生设备故障后对其原因及规律进行分析，提出有效的改善措施，确保类似事故不再发生。

日常运行的管理

　　24小时物业值班;采用“定期巡视”的方法，对分布于各个区域的设备设施实行24小时值班运行，24小时值班，设立接报修电话，24小时物业报修，确保大型重要设备的正常运行。同时，制定严格的巡视检查制度，对位于不同区域的各种设备进行定期、不定期的检查，保证设备的正常运行。工作要求：

　　①得到报修，值班人员快响应，10分钟内到现场;

　　②小修类随报随修，突发事件的重大抢修，恢复正常运行时间不超过12小时，发现危险处不能及时处理及解决的须张贴警示标识。

　　③维修作业时设置警示标牌，提醒注意安全。

　　④工作记录完整，全程可控。

　　⑤晚间及节假日值班人员不得少于2人;不属维修范围的及时报甲方安排。

　　值班管理：

　　①工程值班人员必须有高度的工作责任心，熟悉和掌握共用设备设施的操作方法，具有事故处理的能力。

　　②不准迟到、早退、无故不上班，上班时必须保持头脑清醒，不准在值班室会客、闲谈、抽烟。

　　③请假、换班需在一天前申报，由领导负责安排合适人员替代，不准私自换班。

　　④值班电话属专用电话，任何人不得长时间占用，配备的消防器材应完好，随时可投入使用。

　　⑤工程值班人员在工作中必须紧密配合，服从统一管理调动。

　　交接班管理：

　　①接班人员必须提前十分钟到达工作岗位，对设备、工具、器材、配件进行详细的检查。

　　②交班人员发现接班人有酗酒、精神失常等，不得交班，并及时汇报，由领导安排其他人员上班。

　　③接班人未按时到岗时，交班人不得擅离工作岗位，应向领导汇报。

　　④设备处于故障时，不准进行交接班，待故障处理暂告一段落时，再进行交接。

　　⑤工程值班人员要团结互助、互相尊重，应将本班期间设备设施运行情况详细记录。

　　运行管理员的巡视要求：

　　嗅：放电嗅味及绝缘过热之焦味。

　　听：火花放电声，机械振动声，电压过高或电流过大所引起的异常声音。

　　摸：设备非带电部分的温度和振动情况。

　　看：放电火花、变色、变形、变位、损坏、渗油、渗水、继电器、电度表转动、仪表和信号灯指示及其他情况。

　　设备设施异常情况发现、报告与处理要求：

　　①加强巡查管理，异常情况要及时发现。

　　②发现问题，及时报告并记录。

　　③及时处理及全程跟踪备案。

　　管理要求：

　　①设备异常问题发现不超过12小时巡检部位设备发现不超过1个规定的巡检周期。

　　②重大事件报告时限不超过10分钟;普通事件报告时限不超过24小时;记录及时、准确率100%

　　③全程处理跟踪率100%，零小问题处理时限不超过12小时。

篇3：物业案例:车库设备改造运行不畅

车库设备改造运行不畅。

情景一：设备故障。

客户期望：

　　(1)业主能快速通行。

　　(2)设备正常使用。

处理意见：

　　(1)确认放行：客服管家第一时间联系业主并确认业主身份，随后联系巡逻岗立即手动抬杆放行 。

　　(2)临时措施：客服管家了解设备运行不畅原因后及时(以当日或业主方便时间为原则)告知业主，表示歉意，并告知业主在设备运行改造调试阶段车库出入口增加人员(各服务中心需有该项应急措施)，通过人工操作核实业主身份及时给予放行，保障业主的出行便利。

　　(3)及时回复：设备调试阶段客服管家持续跟进厂家维修进度,(话术：X哥/X姐，不好意思，由于设备故障给您的出行造成不便了，我已了解故障原因是XX，我们已经联系厂家进行维修养护，预计完成时间是XX)及时反馈业主。

　　(4)友情提示：客服管家温馨提示业主，道闸正常运行期间(国内市场普遍存在)会有5%的误差比，请业主谅解并告知客服管家电话、服务中心电话，便于及时沟通。(话术：这个是我的电话有问题您可以随时联系我或拨打服务中心24小时服务电话。)

情景二：设备完好。

　　(1)确认放行：客服管家立即与业主取得联系，告知业主立即通知巡逻岗手动抬杆放行。

　　(2)温馨提示：道闸正常运行期间也会有5%的误差比，请业主谅解，告知物业会持续测试道闸使用情况(一周内)，如异常频繁会立即通知厂家维修。

　　(3)后续跟进：事后与业主确认(三日内)入户沟通或是微信沟通，了解客户进出园区情况，关注业主诉求。

篇4：物业设施设备运行维护管理规范

一、设备维护四项要求

　　1、整齐：设备零件及安全装置齐全，各种标牌完整、清晰，线路、管道应安装整齐、安全可靠;

　　2、润滑：按时、按质、按量加油、换油。保持油标醒目，油杯、油嘴齐全，油线清洁。油泵压力正常，油路畅通。各轴承部位润滑良好;

　　3、清洁：设备无油垢，锈蚀，周围环境清洁;

　　4、安全：熟悉设备性能、遵守操作规程及交接班制度。

二、给排水设备

（一）水泵房管理制度

　　1、未经有关部门许可，非泵房工作人员不得随便入内;

　　2、泵房内应配备消防器材，并放置在方便、显眼的地放，泵房内严禁吸烟;

　　3、每周清洁一次水泵房内的设施，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、油渍、锈蚀，整洁光亮。

（二）二次供水设备卫生监管规程

　　1、露天水箱入孔应加盖锁好，室内水箱应加锁，钥匙统一保管;

　　2、水箱清洁员需持有有效的"健康证"操作;

　　3、每半年清洗水箱一次，清洗后取水样检查色度、有无异味、沉淀、测试PH值，做好清洁记录。

（三）给排水设施维护规程

　　1、每年4月、10月应对水泵机组进行一次清洁、保养。每年至少进行一次控制阀门的开关试验;

　　2、对泵进行维护保养;

　　3、检查闸阀的磨损状况;

　　4、加强对给排水管的维修保养。

三、供配电设备

（一）电气维修安全管理规程

　　1、电气维修人员必须持证上岗;

　　2、在电气维修时，维修人员应穿戴好安全防护用品，配备绝缘良好的电工工具;

　　3、维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织和技术措施，维修组长应在分配工作时向维修人员讲明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况;

　　4、在配电干线、变压器、低压配电箱作业时，应设专人监护，并至少二人进行;

　　5、一般情况下，应尽量避免带电作业，若因特殊需要必须带电作业时，应安装隔离挡板，并有专人监护;

　　6、在一经合闸即可送电到工作地点的开关和刀闸的操作手柄上，要挂"禁止合闸，有人作业"的标识牌;

　　7、维修或养护后的电气设备或线路，经检查无误，拆除安全措施。全体维修人员撤离工作现场后，方可送电。

（二）配电室管理制度

　　1、未经相关部门许可，非工作人员不得入内;

　　2、室内照明、通讯保持良好，墙上配挂温度计;

　　3、值班员必须持证上岗，熟悉配电设备状况，操作方法和安全注意事项;

　　4、建立配电运行记录，每班巡查，密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况，严禁变压器，空气开关超载运行。查出问题应及时处理，并做好记录。不能解决的问题要及时上报;

　　5、配电设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在场人员只做监护，严禁两人同时操作，以免发生错误;

　　6、保持配电室消防设施的齐备完好，保证应急灯在停电状况下能正常使用。做好防水、防潮工作，堵塞漏洞，严防蛇、鼠等小动物进入配电室;

　　7、供电回路操作开关标志要明显，停电拉闸要挂标识牌;

　　8、配电室设备及线路改变要经主管部门同意;

　　9、操作及维修时必须使用电工绝缘工具，绝缘鞋、绝缘手套等;

　　10、认真执行交接班制度;

　　11、经常保持配电室地面及设备外表清洁无尘。

（三）停电操作规程

　　1、验明所停电线路开关位置，确认无误后，方能停电，再挂上"有人工作，严禁合闸"标识牌;

　　2、全面或一台变压器停电，应按规程从低压侧负荷分开关开始停电，然后再停变压器低压侧总开关，高压侧总开关，当停高压侧电的操作时，监护人需穿戴好绝缘手套、鞋等;

　　3、停电检修也必须办理操作票才能进行操作;

　　4、当要将电源转换时，应选择适当时间，并事先通知有关部门、业户。

四、电梯

（一）电梯机房管理规定

　　1、每周对机房进行一次全面清洗，保证机房和设备表面无明显灰尘，机房及通道内不得住人、堆放杂物;

　　2、保证机房通风良好，风口有防雨措施，机房内悬挂温度计，机房温度不超过40度;

　　3、保证机房照明良好，并配备应急灯，灭火器和盘车工具;

　　4、毗邻水箱的机房应做好防水、防潮工作;

　　5、机房门窗应完好并上锁，未经部门允许，禁止外人进入，并注意采取措施，防止小动物进入。

（二）电梯的日常检查和维护

　　1、曳引电机的温升是否正常，运行中有无震动和异味、通风是否良好。限速器运转有无异常响声。对以上设备外部进行清扫，保持设备本色;

　　2、制动器的动作有无异常，线圈是否过热，紧固螺丝有无松动，制动轮表面有无划痕和油垢，清除外部灰尘和油垢;

　　3、减速器的油垢、油色、油温是否正常，有无渗油、漏油现象。运转声音是否正常，有无异常震动和冲击。做好机体外部清洁;

　　4、曳引轮、导向轮及曳引绳的运行情况是否正常，轴承的润滑是否良好。曳引绳在轮槽中有无打滑、扭转、移位现象或断丝，如发现有上述情况，应做好标记，每日进行跟踪观察。检查曳引绳外表面清洁和润滑情况，若油垢落灰过多，应安排时间擦洗。

五、消防监控系统

（一）火灾报警控制系统维保程序

　　1、日检：对火灾报警主控屏作自检功能检查，主机显示功能是否正常，指示灯是否有损坏;

　　2、月检：完成日检全部内容。测试主控屏主要工作电压，检查备用电源蓄电池是否正常。对集控柜清扫除尘。检查接线端子电线是否松脱，导线编号是否完整清晰，因受环境影响导致烟感器、温感器脏污应及时清洁;

　　3、年检：逐个拆下烟感器、温感器，对其上的灰尘、锈斑进行清洁，并对线路接头进行紧固;

　　4、喷烟检查每个烟感器报警的正确性。

（二）烟、温感器系统的保养程序

　　1、日常情况下，主控器自检时若发出烟感报警信号，应赶到报警现场检查报警原因，若为误报警，应对该报警作消音和复位处理;

　　2、每月抽取总烟感器的5%，用熏烟法试验灵敏度，应该全部合格，若其中不合格，则应另外抽取总数的10%直至全部合格为止;

　　3、对因楼层跑水而危及烟感及其电路的地方，应及时做出特别检查;

　　4、温感的保养参照烟感进行，试验报警灵敏度时应加温，使其报警。

六、房屋设备有哪些？

1、房屋设备的分类

　　通常来说，我国城市房屋的常用设备主要是由房屋建筑卫生设备和房屋建筑电气设备两大类组成。

（一）房屋建筑卫生设备

　　(1)室内给水设备：通常分为生产给水设备、生活给水设备和消防给水设备;

　　(2)室内排水设备：通常分为生活污水管道、工业区废水管道、室内雨水管道;

　　(3)热水供应设备：一般由加热设备、储存设备(主要指热水箱)和管道部分(热媒循环管道、配水循环管道、给水循环管道)组成;

　　(4)供热设备：包括热水供暖设备和蒸汽供暖设备2种;

　　(5)消防设备：目前建筑物采用的消防设备仍然以水力灭火为主。如消火栓系统、喷淋系统，其他配套消防设备有温感器、消防报警系统、防火卷帘、防火门、抽烟送风系统、通风系统中的防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明等设备;

　　(6)通风设备：包括通风机、排气口及一些净化除尘设备等;

　　(7)空调设备：大型商业大厦、办公写字楼常用中央空调设备，小型商店或居住公寓楼通常采用分体式空调机。

（二）房屋建筑电气设备

　　(1)供电及照明设备：变压器房内的设备、配电房内设备、配电干线和层配电箱;

　　(2)弱电设备：主要有：通信设备、广播设备、共用天线设备及闭路电视系统、自动监控、报警系统以及电脑设备等;

　　(3)电梯设备：其设备组成部分主要有传动设备、升降设备、安全设备、控制设备和防雷装置。

2、设备的登记与建档

　　物业管理公司一旦开始接管物业，工程管理人员就应根据设备的分类和目录，对设备进行登记，建立设备台账，以便清查与核对。设备的登记主要是指填写设备登记卡和设备台账。设备登记卡其中包括设备重量、基本性能、设备附件的数量和名称、保养维修情况等，它是组织保养、维修计划的依据。

3、设备管理内容

　　设备管理工作，一般由物业管理公司工程设备部门主管负责。设备管理主要由设备运行管理和设备维修管理两大部分组成。运行和维修既可统一管理，也可分别管理。房屋设备管理主要包括使用管理、维修养护管理、安全管理、技术档案管理。

篇5：电梯设备的运行巡视监控管理

电梯设备的运行巡视监控管理

　　巡视监控管理，是由电梯机房值班人员实施的，定时对电梯设备进行巡视、检查，发现问题及时处理的管理方式。电梯机房值班人员每日对电梯进行一次巡视，根据巡视情况填写《电梯设备巡视记录》。

电梯设备巡视记录表

　　巡视时间 备注 电梯编号 序号 运行监控项目电梯值班员： 负责人：

　　1 机房温度、湿度

　　2 曳引电动机温度、润滑油、紧固情况

　　3 减速箱油位油色、连轴器紧固情况

　　4限速器、机械选层器运行情况

　　5 控制柜的继电器工作情况

　　6 制动器

　　7 变压器、电抗器、电阻器

　　8 对讲机、警铃、应急灯

　　9 轿箱内照明、风扇

　　10 厅外轿内指层灯及指令按钮

　　11 厅门及轿门踏板清洁

　　12 开关门有无异常

　　13 井道底坑情况

　　14 各种标示物及救援工具情况

　　15 电梯运行舒适感

1、建立巡视监控管理制度

　　公司工程部的电梯管理员，根据电梯的性能和运行情况制定出电梯巡视管理制度。并监督机房值班人员执行。

2、巡视内容:

　　机房值班人员巡视应注意按照上表提示内容检查。

3、巡视中发现不良情况的处理

　　当巡视中发现不良状况，机房值班人员应及时采取措施进行调整。如果问题严重则及时报告公司工程部主管，协同主管进行解决。整修时应严格遵守《电梯维修保养标准》。