工程维修岗位考核关键指标库

　　目标关键指标库计算标准

　　①行为

　　1制服统一、深色皮鞋、佩戴工牌，服装整齐、干净、笔挺;目测衣物无污、无油、无破损、器械佩带整齐有序;

　　2不佩戴饰物(除婚戒)，口袋内不宜装过多物品，制服外不得显露有个人物品;衣、帽(如有)、领带、鞋带及装备是否穿戴整齐; 禁止披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、戴歪帽、穿拖鞋或赤脚;

　　3不留长发、蓄胡子、留长指甲，不留长鬓角，鬓发长不超过耳屏，发不过领，指甲以手掌向上不见为准或不得超过1mm，鼻毛不得长出鼻孔;

　　4值勤时精神振作，姿态良好，抬头挺胸，不得弯腰驼背，不得东倒西歪，前倾后靠，不得伸懒腰，不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋，不准边执勤边吸烟、吃零食，不搭肩挽臂，站立时，姿态端正，两手自然下垂至裤边两侧，两腿微微并拢，两腿间距不得超过两肩间距;

　　5做到“微笑服务=三米六齿”;

　　6上班时不得哼歌曲、吹口哨、听收录机、看书报、发呆，不挖耳、抠鼻孔，不得敲桌椅、跺脚或玩弄其他物品，值班时禁止喝酒、吸烟、吃东西，不准嘻笑、打闹，不准在值班时会客，及做其他与值班职责无关的事，禁止在公司所管物业范围内打麻将;不准借娱乐为名搞变相赌博;(一项一次扣5分)

　　7不得随地吐痰，乱丢杂物，不准说脏话、禁语。(一项一次扣2分)

　　8爱护各种器具，器材不得丢失、损坏、转借或随意携带外出;

　　10上班不迟到早退、不擅离职守、不串岗、不脱岗、不睡岗，不私自顶岗、换岗。满分100分，扣完为止。 未达标一项一次扣1分(除另标明)

　　②服务共同标准 设备用具摆放整齐有序，保持洁净，工作区域卫生洁净，标识清楚醒目，标线明晰。 巡检准时，认真，发现问题处理及时，保养按规定频率进行，记录完整无缺无误。 接报修单能及时处理，小问题30分钟处理完毕，重要问题及时报告，维修防护工作周全，醒目。 作好相应资产设备清查、盘点、标识、台账等管理。 禁止其他人员私自进入设备层、间、机房等，作好来人登记。

　　供配电系统[依据《供配电系统设备运行数据标准》]

　　1每四小时对高压供配电设备巡视检查一次，高压柜各指示灯是否完好、外壳是否整洁、防鼠板是否完好、听柜内是否有异常响声、直流电池柜内电池组液体是否足够，有无泄漏、充电情况是否良好、变压器外壳是否整洁、防鼠板是否完好、听是否有异常响声、温度是否在规定的正常范围内、填写“高压供配电运行记录表”

　　2每四小时巡视检查一次低压配电设备，低压柜指示灯是否正常、防鼠板是否完好、听设备是否有异常响声、空气中是否有异味(如焦、糊味)、电容柜外壳是否有膨胀现象，是否有漏油现象、听设备是否有异常响声。填写“低压配电运行记录表”

　　3每四小时巡视检查一次发电机，发电机防鼠板是否完好，是否有漏水、漏油现象，周边环境卫生是否良好，填写“发电机日常巡查记录表”。

　　4每月启动发电机一次，运行十五分钟，同时填写“发电机运行检查记录表”。

　　5设备间门、门锁、设备、环境卫生、竖井内设备等每月查一次，填写“设备间巡查记录表”及“现场签到表”。坚井配电箱是否整洁，电缆有无破皮、变色现象、空气中是否有异味(如焦、糊味)。

　　6所有公共区域的照明灯具每周检查一次并维修。室内公共照明灯具是否完好、楼宇外围轮廓灯/标牌灯/庭院灯是否完好。

　　7其他巡视检查内容，填写“供配电运行当班人员工作记录表”

　　8每月第1个工作日，对租户/业主和公共的电表进行抄表，填写“用电量统计表”。

　　9高低压配电房、发电机房每周清洁一次，竖井每月清洁一次。

　　给排水系统[生活水泵、污水泵、雨水泵等所有水泵控制应置于自动状态]

　　1生活水泵月度：检查设备运行过程中无异常振动、噪音;电机及轴承温升情况，无烫手现象;填料的泄漏和发热情况，每分钟10～20滴;联轴器、水泵轴心与电机轴心应重合，无运转时用手盘动轴无卡阻现象;检查阀门、压力表;房地面、设备外表清洁卫生。

　　2生活滴水泵季度：轴承、电机加润滑油;更换磨损零部件;各连接点加固，过滤器清洗检查或更换填料，过滤器检查清洗;电机绝缘测量，控制柜各连接点紧固;固定支架和基座，除锈、油漆。 检查设备运行过程中无异常振动、噪音;

　　3污水、废水、雨水泵月度：运行时无异常振动、噪音;设备控制浮球是否灵验;阀门、控制柜指示状态;水管与水泵连接完好，无松动、泄漏。季度：泵内管道、集水井、污水井、雨水井，杂物淤泥清理;泵体绝缘测量;叶轮、螺丝、管路各连接点加固;控制柜各连接点紧固;运行自动检测;固定管件支架，水泵基座除锈、油漆。

　　4电加热器，半年：绝缘测量;内胆清洗;压力表、温度表、安全阀检查;运行自动检测各种性能;控制柜各接线端子紧固;设备清洁卫生。

　　5减压阀组，半年：过滤网清洗;阀门、压力表检查;清洁卫生、固定支架除锈、油漆

　　6生活水箱，半年：水箱除垢、清洗、消毒;

　　7茶水间、洗手间、杂物间，季度：检查及维修

　　8停水进行维护保养，至少提前3个工作日通知本公司行政部，行政部至少提前24小时通知用户。

　　10需启、停水泵时按《给排水系统设备操作规程》执行，填写“设备维修记录表”。

　　11二次供水：各水箱应结构完好、无渗漏，检修孔应加盖上锁，水池(箱)周围及顶盖应清洁干净;水箱每隔6个月清洗、消毒一次;记录开始清洗时间、完毕时间、药剂用量、清洗消毒人员名单及物业公司验收人员签名等内容。

　　电梯运行 [实行24小时投入运行，客梯以承载大厦用户为主，消防梯以承载大厦进出货物及消防用为主。]

　　1、 24小时监控电梯运行，每日两次对电梯运行情况进行巡视检查，并填写“电梯日巡查记录表”;每月对电梯运行情况进行一次全面检查，并填写“电梯月检查记录表”。

　　2因维修、保养等原因造成停梯，应在首层设防护栏;需在电梯井道内施工时，施工单位需填写“电梯井道施工工作单”，经批准后方可施工。

　　3电梯机房钥匙不得外借及转借(维修保养单位除外);电梯机房的设备非电梯公司专业人员禁止操作

　　4保证机房和设备表面无明显灰尘，机房及通道内不得住人，堆放杂物;保证机房温度不得超过30度;保证机房照明良好，并配备应急灯照明设施、灭火器。

　　5维修、清洁机房设备时要关闭电源总开关;机房内严禁吸烟，临时电源禁止搭线。

　　6外来人员因工作需要进人电梯机房，需填写“外来人员登记表”。

　　7电梯困人：应及时到达现场先行检查、处理，同时通知电梯维修公司派人前来处理。

　　8火灾发生：客梯迫降至首层;消防梯进入消防运行状态。

　　9电梯进水：底坑进水，应将电梯停于两层以上，终止运行并切断电源;当楼层水淹使井边或底坑进水，应将电梯停于进水楼层以上并关闭电梯及总电源;通知电梯公司进行湿水处理，并提交相应报告。 10地震发生：震前预报将关闭所有电梯;地震过后由电梯公司对电梯进行安全检测无异常后方可投入运行。

　　11安全操作：保养时需切断电源，以免造成人身及设备事故;保养需停机时，须确认轿厢内无乘客方可停机;保养中有人协同工作时，行机、停机都必须扬声，得到对方的回答后方可操作;在机顶做检修、保养工作时，除判断故障和调试需要外，禁行快车;下井坑作业时，禁止关闭厅门，厅门口必须摆设防护栏，防止无关人员靠近;在井坑作业时，应开亮井底灯，按下井底安全掣，必须佩戴安全帽;机房、井道、井坑因工作需要进行动火作业时，必须遵守大厦动火作业规定;保养结束时，必须认真清理现场，清点工具和物品;填写各类记录。

　　12电梯故障时：及时将故障情况上报，同时负责联系服务供方人员前来维修。 13对服务供方实施的维护保养工作进行检查、监督，并对维护保养工作结果进行确认。报告书签字确认后保存至合同结束后两年。

　　中央空调系统 [空调主机房应上锁末经许可，非工作人员禁止入内;保持机房内良好的通风和照明;各项运行参数、状态是否正常，如有异常应及时调整处理，并做好记录。]

　　1定期清洗系统的过滤网和过滤器，保证送风管道和水管道的通畅。每周对主机和机房进行清洁，并做好设备房的消杀来鼠工作，每半年对主副机进行一次全面检查保养，确保机组良好运行状态。

　　2运行前：主机电源是否接通，电压是否正常。系统电压波动不超过设计值的正负10%(正常值为365-415);中央控制屏及控制柜各种信号指示灯是否正常;油温、油位是否在正常范围内;两个水系统是否充满水，，冷冻水是否在正常压力位，末充满水的排除故障后补水至满液状态;管道上的阀门，看是否处于工作状态，如有误动，须恢复到正常状态;停用一周以上的重新开机启用的，必须先预热24小时;了解主机的运行状况，如主机为故障停机，先查看电脑的警报信息，排除故障后才能开机(一小时内启动不得超过四次);测量室内外的温度，根据当天室外温度确定主机负荷、投入台数。

　　3启动：先启动一台冷冻水泵，待运行平稳后再启动一台;水系统启动后，整个系统启动要全面巡视一遍，观察参数及运转情况有无异常，注意观察电流、电压、水量、水压是否正常运行，泵和电机运转有无异常响动，如有异常，立即停机检查;调节平衡阀，使水的供回平衡，确保主机的供水量稳定、充足;冷却水出水温度升高至38℃时，需加开冷却水塔风扇;每小时做一次记录;正常运转参数是否符合标准。

　　4停机：正常停机：先关压缩机电源，保留总电源使主机处于预热状态;停机10分后，可逐台关闭冷却水泵，以免引起管道的剧烈震动;对整个系统巡视一遍，确认系统停止运行;事故停机：主机，应先关压缩机开关，保留主机的总开关，检查并排除主机故障，短时间不能排除的需按正常停机操作程序停机;管路故障：检修或其它原因导致冷却水或冷冻水大量外泄时，就立即按正常停机程序停止系统运行。排除故障后，再补水投入运行;停电：按正常停机操作程序关闭主机开关，保留电源指示;待恢复供电后重新启动运行，同时做好记录;火警：应立即关闭主机总开关。

　　5约克离心机组(外包)月度：检查冷水机组，调整安全控制装置;检查制冷剂液位和油位;检查润滑系统的运行;检查回油系统、油槽、油加热器和温度;检查电机和启动器的运行及测试所有运行控制和安全控制功能;记录运行状态参数，分析确认机组运行正常，必要时进行机组检修;检查调整微电脑控制中心的设定值;记录和报告要求的备件，提供检修、保养报告;设备清洁卫生

　　6约克离心机组(外包)年度：检查压缩机-电机组件，测量绝缘电阻;润滑开式电机;检查开式电机驱动装置的定位状态;检查联轴器;检查密封情况及入口导叶操作机构和联接机构，润滑需要润滑的部位;根据需要更换(K油)润滑油、油过滤器与干燥过滤器;检查油泵、密封和油泵电机;检查加热器与恒温器，油系统其他部件，如油冷却器、过滤器与电磁阀等;清洁接触器，必要时更换;检查连接机构所有接线端并拧紧;检查过载装置，并取油样检查;检查运行启动器，状态指示灯;检查控制面板所有接线端并拧紧;检查显示数据的精度和设定值;检查水流开关的控制情况;根据需要检查与清洗管束(注：通炮);进行泄漏检查，泄漏点修理;根据要求补充制冷剂;机座除锈油漆。

　　7冷却水塔：月度：检查设备是否有异常噪音或振动;自动补水阀运行状况;调整排污系数;调整风机传动皮带张力;检查喷嘴;检查并调整水盘水位;清理冷水盘、过滤器;清理设备卫生。半年：检查风机轴承固定环并加固;检查电机电压和电流，并测量绝缘电阻;风机轴承、电机轴承加润滑油;润滑电机座，调整螺丝;手动阀、电动阀加牛油;控制柜各连接点紧固。年度：管路、基座除锈、油漆;检查或更换导流板填料;检查保护层，按照要求进行清理、重新涂刷;检查漏点，补胶。

　　8板式热交换器：半年：进、出口水温度、压力表;过滤网清洗;保温层检查;板式换热翅片检查、清理;检查保养所有附属阀件。

　　9风柜机新风机：月度：设备是否有异常噪音或振动;检查、测试、调校冷冻水控制阀;检查及清理冷凝水盘及疏通冷凝排水管道;检查冷冻水进、出水温度表、压力表;检查控制柜;检查并调整传动皮带张力;设备机房地面清洁卫生。每4月：清洗空气隔层过滤网;热交换翅片清洗;冷冻水控制电阀、手动阀加润滑油;传动皮带检查调整或更换;电机轴承加润滑油;电机绝缘测量，控制柜各连接点紧固。

　　10冷冻水泵：月度：设备是否有异常的噪音或振动;检查进、出水压力表、阀门;检查运行电流、电压;检查联轴器各连接点;清洁卫生。季度：轴承、电机加注或更换润滑油;过滤网清洗;控制柜各接点紧固;电机绝缘测量;水泵轴承防漏密封圈检查或更换;检查现有生锈部件，根据需要进行除锈、油漆。

　　11分体空调：季度：空气净化滤网清洗;蒸发器翅片冷凝水盘清洗;设备运行是否有异常的噪音或振动;室内外机组风机轴承、电动机;绝缘检测并检查控制元器件、温度感应、压力感应灵敏度;机体清洁，机座除锈、紧固。

　　12风机盘管：半年度：空气净化滤网清洗;两年：翅片清洗;冷凝水托盘清洗;进、回水手动闸阀、二通电动阀检查;温控开关控制检查、运行检查;保温检查、修补。

　　13楼层冷冻主管电动阀：月度：检查进、出水手动闸阀、电动阀;检查保温层;检查所有管道、阀门防锈保护层;检查管道所有伸缩节继续使用的可靠性。

　　14膨胀水箱：年度：浮球阀检查、测试灵敏度;箱体清洁、除锈、油漆;保温修补。

　　15卫生间排风机：季度：皮带张力调整或更换;检查设备是否有异常的噪音或振动;电机绝缘测量;控制柜各连接点端子紧固;机房设备清洁卫生。

　　16防排烟风机：半年：电机绝缘测量;控制柜各接线端子紧固;运行检查设备是否有振动或噪音;轴承润滑油检查加油;清洁机房设备卫生。

　　17送排风风机：半年：皮带张力调整或更换;电机轴承加润滑油;机座紧固、除锈、油漆;电机绝缘测量;控制柜个接点紧固;机房设备清洁卫生。

　　18水处理：月度：定量投药;检验系统水质达标。

　　通讯、智能、会议系统[卫星天线;卫星/开路电视;综合布线;无线对讲;广播系统;机房管理]

　　1卫星电视机房及公共天线电视机房：无关人员不得进入机房内;保持机房内地面清洁，机柜、设备无积尘;机房内不准堆放杂物，保持照明良好;消防设备完备，注意采取措施，防止小动物入内;严禁随意更改各设备参数;工作完毕，务必将大门上锁。

　　2综合布线：保持机房地面及设备清洁;严禁在配线架上私接电话线、偷听或盗打电话。

　　3每周对通讯系统机房进行一次巡视检查，包括机房、卫星电视机房、公共天线电视机房，记录“弱电工一周巡查记录表”;台风天气，增加巡视次数，必要时可将天线俯仰驱动到90 度，即天线口径朝天，在四周用钢丝拦紧天线并固定，以减小风压负荷， 防止天线损坏。

　　4仔细观察系统是否有打火、冒烟，闻是否有焦味，听有无不正常的声音，摸主要机件是否发热烫手与正常运行有明显差异。

　　5故障、隐患：发现故障及时通知分包单位进行维修;发现设备隐患，应填写“故障隐患报告表”上报。

　　6会议室音频、视频系统调试，应用，应于会前30分全部调试完毕，并保障正常应用。各岗位满分100分，扣完为止。 未达标一项一次扣1分(除另标明)

　　③学习

　　1公司各项规章制度掌握清楚，抽查提问回答正确率≥90%;30分

　　2公司各项规章制度学习与培训考试成绩≥90;30分

　　3公司内部举办的有关员工素质提升类培训考核成绩≥90;20分

　　4各项培训与学习参与率100%;20分满分100分，达标即得分

　　④其他

　　1当月被客户有效投诉的，且造成较坏影响的

　　2与客户发生争吵的

　　3当月被客户通报批评的，

　　4对于错误情节特别严重的/被新闻单位曝光造成较大不良社会影响的，(一次扣除当月绩效80%记入总分)

　　5当月被客户嘉奖的，

　　6当月被客户通报表扬的

　　7受到公司内部书面表扬的

　　8对于受奖情节特别优异的/被新闻单位曝光造成轰动效应的，(一次将当月绩效120%记入总分)书面报告一次±5分(除另标明)

　　⑤管理

　　1正确制定工作计划，工作布置、排班与内部组织协调无失误，

　　2日常检查即时，无遗漏，表单记录无过错，

　　3部门档案资料管理无缺项，无错误，

　　4部门设备器材管理无丢失、无损坏(正常损耗除外)

　　5组织会议及时，记录无误

　　6各项工作预案及时，无误，

　　7每月至少二次与客户及时沟通工作情况，

　　8领导交办的其他任务响应及时，完成。满分100分，扣完为止。未达标一项一次扣2分

　　⑥团队员工满意度调查部门得分平均分即为成绩满分100分

　　⑦培训培训覆盖100% 培训合格100% 培训计划完成100%满分100分，扣完为止。未达标一项一次扣10分

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