篇2：家用空调设备维修服务制度

　　1 空调维修人员必须穿工作服和戴工卡，仪表整洁大方。

　　2 空调维修人员严格按预约的时间上门服务，轻敲门，短按铃，入门前要先行礼貌自我介绍，表明身份来意，得到屋主的许可，戴好脚套和备用塑料垫后方能入室作业。

　　3 说话和气，不讲粗话，不涉及他人隐私;要尊重用户的家庭习惯，不向用户询问与工作无关的私事，不与用户争辩顶撞，诚恳接受用户的批评。服务工作全过程必须遵守维修安全操作规程。

　　4 维修工作过程中，要注意环境美观的保持和物件的保护，如需借用用户物品的，必须先征得用户的同意，损坏东西要道歉，要照价赔偿。

　　5 拆旧或新安装，必须先征得用户同意，对不符合规范的安装，应向用户耐心解释，取消或改变安装意图，如若用户坚持，必须要求用户在施工单上签写意见承担责任。

　　6 维修发现问题，要向用户认真说明，要更换材料，必须先向用户说明材料型号、收费标准，得到用户同意，方可更换。

　　7 安装维修完毕，应按规定会同用户一起进行全面检查，尤其是验电和漏气检测，确认无问题后，清理好施工现场，收取应收的款项，主动将施工单交用户签名和签写意见。

　　8 不得接受用户的任何东西，不得以任何理由向用户索取小费，不得以部门的名义从事纯个人利益的经济活动。

　　9 不准以任何理由和用户发生争吵，遇到解决不了的问题，打电话请示，事故问题直接报上级主管，并做好现场保护。

　　10 严格按照国家建筑业保修规定为用户服务，属包修期免费服务的，不得巧立名目收取费用。

　　11 施工完毕后，必须向班组汇报;当时当天不能解决问题的，须向用户明确解释，并向主管领导汇报。

　　12 因安装不当引起设备故障或损坏的，维修员工将承担全部损失。

　　13 服务工作中做假者，扣除当天工资，重复维修同一故障者(三个月内)，扣发当月奖金。

　　14 不准穿拖鞋上班，不准酒后上班。

　　15 维修人员在服务过程中，应严格遵守操作规程，在不违反安全与技术规章的前提下，要努力满足用户的要求。

　　附：家用空调设备维修安全操作流程

　　1 整体检查

　　如果需要检测机器的压力、系统各点运行温度值等参数，若为分体机必须在连通室内、外机的情况下进行。如果需要连接压力表检测压机排气压力，请在机器静态时连接好压力表，避免在运行时连接造成高温烫伤。

　　如果需要用手感触压机排气口至冷凝器段管路的温度，请先用手指快速试探，以免造成烫伤。

　　2 焊接操作

　　如果需要进行焊接操作，必须先放掉系统里的氟里昂，并且在焊接时请戴好防护眼镜。

　　放氟过程中，操作人员都不能面对工艺管口，高、低压阀门口或对着他人排放，避免被氟利昂冻伤或油污溅到身上。

　　更换电磁四通换向阀，焊接时应用湿毛巾对电磁四通换向阀主阀体进行包扎保护，如果湿毛巾受热温度上升过快，应马上往湿毛巾上面淋常温水进行降温处理，避免主阀体受到高温影响其工作性能，同时一定要注意防止水珠进入电磁四通换向阀内。

　　铜铝连接管的加长管焊接操作，必须从铜铝连接管两端的铜管处焊接紫铜管加长连接管，喇叭口切割长度应尽可能短，焊接时应用湿毛巾对铜铝焊接部位进行包扎保护，避免铜铝焊接处受到高温影响。

　　焊接时请遵守相关的焊接安全操作规程。

　　3 压力检漏

　　如果需要对系统实施压力检漏，必须使用氮气进行，严禁使用其它易燃易爆气体。充入系统的氮气压力不允许超过3MPa。

　　在使用充氮接头进行充氮时，接头不得对着人和其它可能造成损害的地方，以免接头飞出伤人或导致其它损失. 严禁在压缩机工作的情况下充入气体检漏。

　　4 通电运转

　　在单独对分体机室外机组维修时，不得在高压阀门或低压阀门关闭的情况下通电运行，避免压力过高产生系统爆裂事故或压缩机真空运转产生爆炸事故。在对室外风扇系统进行检查时，如果需要通电运转，必须保证在空调面板和风扇网罩安装好的情况进行。在通电的情况下检查机器请遵守相关的电工安全操作规程。

　　5 压缩机检查

　　检查压缩机故障时，首先应对压缩机的机壳外观、电气元器件部分，外置保护器等电器部分进行检查，检查无误时，再进行通电运行检查。

　　如果需要用手感触压缩机机壳外表面温度时，请先用手指快速试探，以免造成烫伤。

　　如果需要对压缩机进行吸、排气性能检测，可单独拆下压缩机在空气中通电运转，严禁在封死压机排气口或吸气口的情况下运行压缩机。不允许对压缩机三个接线端子线路插错和利用压缩机进行抽真空操作。更换压缩机时，www.wuyebbs.cn新压缩机应在要试用安装焊接时才拔掉吸、排气口橡胶塞，换下的压缩机要求及时用透明胶或其它胶带、橡胶塞封、塞好吸、排气管口，再水平放置。

　　6 加氟操作

　　如果需要在低压侧进行动态加氟操作，请使用复合式压力表缓慢地进行，不允许把制冷剂钢瓶倒置，并尽可能保证加入系统的为气体状态制冷剂。若为分体机必须保证此过程中室内、外机处于连通状态。

　　如果在系统完全无氟的情况下加氟必须先对系统抽真空，在保证真空度的前提下才可以充氟。

　　加氟过程中同时观察系统的压力情况，如有异常请及时终止操作。

　　7 外机清洗

　　如果需要对机器进行清洗，必须先拆下相关的电气零部件，接上电气部件必须在各连接处完全干燥之后进行。

　　清洗过程中压缩机接线柱必须做好防水保护措施，如果不慎沾水，请用干净的布擦干，并尽可能使之在最短的时间内完全干燥。

篇3：物业工程部消防相关维修管理制度

　　物业工程部维修管理制度(消防相关)

　　一消火栓的保养

　　一、目的：保证消火栓箱内部配件齐全、完好，灭火时能迅速下水正常地输出消防水。

　　二、职责：由工程部维修组负责保养，管理处机电部负责日常检查。

　　三、内容：

　　1、季保养：

　　栓外检查：检查栓门把手是否完好，栓门开关有无卡阻，锁、玻璃有无损坏。指示灯、报警按钮是否齐全，有无脱落。栓门是否完好。

　　测试：随机抽取消火栓总数的5%，按消火栓报警按钮，消防中心应有正确的报警显示。

　　2、年保养：

　　完成季保养中的所有内容。开栓门取出水带，仔细检查有无破损、发黑、发霉现象，如有，应立即进行修补、清洗或更换。将水带交换展开交换摺边后重新卷起。检查水枪头与水带，水带与水龙头之间的联接是否方便可靠，如有缺损应及时修复。将栓内阀门开闭一次，检查是否灵活，并清除阀门口附近锈渣，将阀杆上油防锈。将栓内清扫干净，部件存放整齐后，关上栓门。逐个测试报警按钮灵敏性和检查指示灯显示的正确性。

　　二

　　防火卷帘门的保养

　　一、目的：保证防火卷帘门时刻处于良好的备用状态。

　　二、职责：由工程部维修组负责保养，管理处机电部负责日常检查。

　　三、内容：

　　1、季保养：

　　(1)、手控检查：

　　A、外观检查门轨、门扇有无变形、卡阻现象，手动按钮是否良好上锁。

　　B、卷帘门的电控箱指示讯号是否正常，箱体是否完好。

　　C、开启按钮箱门，按动向上(或向下)按钮，卷帘门应上升(或下降)。

　　D、在按钮操作上升(或下降)过程中，操作人员应密切注意卷帘门应上升(或下降)到端部位置时能否自动停车，若不能，应迅速手动停车，且必须待限位装置修复(或调整)正常后方可重新操作。

　　(2)、自控检查：

　　A、用燃着的香烟等烟源使系统中任一烟感动作时，自动装置将发出报警信号，同时自动启动卷帘门电控系统两次下滑关闭卷帘门。卷帘门一次下滑至离地面1.2米左右停车，延时90秒左右，再自动启动卷帘门全部关闭。

　　B、卷帘门关闭后，只有待烟感(或温感)信号消失，或复位按钮复位后方可重新开启卷帘门。

　　C、消防中心按钮操作检查：消防中心只设置卷帘门关闭按钮，操作关闭按钮卷帘门通过二次下滑关闭到位后，检查消防中心信号指示是否正常。

　　D、针对系统中检查出来的缺陷及时修复。

　　E、对卷帘门进行清扫除尘，若有油漆脱落及局部变形的地方进行修复，确保卷帘门外观清洁美观。%1bV2、年保养：完成季保养全部项目。对卷帘门控制箱自检按钮、故障报警消声键、复位键进行专门检查。

　　三

　　自动喷水灭火系统的保养

　　一、目的：确保系统处于准确工作状态。

　　二、职责：由工程部机电维修组负责保养，管理处机电部负责日常检查。

　　三、内容：

　　1、每天巡视系统的供水总控制阀、报警控制阀及其附属配件，进行外观检查，确保系统处于无故障状态。

　　2、每月检查一次警铃是否正常，报警阀启动是否灵活，打开试警铃阀，报警阀阀瓣应自动开启，延迟器延迟5-90秒后，水力警铃应发出报警信号，如果警铃不动作，应检查整个警铃管道，排除水垢及泥沙等污物，使水流畅通，以防报警失灵。

　　3、每月应对喷头进行一次外观检查，发现不正常的喷头应及时更换。

　　4、每月检查系统控制阀门使其处于开启状态，若有破坏或损坏应及时修理更换，保证控制阀门不被误关闭。

　　5、每两个月应对系统进行一次综合试验，按分区逐一打开末端试验装置放水阀，试验系统灵敏性。

　　A、观察阀门开启性能和密封性能，如发现阀门开启不畅通或密封不严，应将供水闸阀关闭，打开放水阀将系统中水放掉，然后打开阀门盖检查，视情况调换阀瓣密封件，排除水垢及污物等。

　　B、检查流动水压，压力表所显示的压力值不应明显下降，若明显下降，应检查闸阀是否堵塞，若压力下降明显且警铃不报警应检查湿式报警阀的阀瓣是否锈蚀。

　　C、观察系统中水流指示器，压力开关，报警控制器各部件的联动性能，应能及时报警。

　　6、当系统因试验或因火灾启动后，应在事后尽快使系统重新恢复到正常工作状态。

　　四

　　火灾报警控制系统的保养

　　一、目的：确保火灾报警控制系统运行在良好状态，能及时准确地报警。

　　二、职责：由工程部维修组负责保养，管理处机电部负责日常检查。

　　三、内容：

　　1、日检(对火灾报警主控屏进行自检功能检查)。

　　A、按自检键，让主控屏进行自检，观察主控屏液晶显示，并把自检结果打印出来。

　　B、按消声键，消除声音。

　　2、月检

　　A、完成日检全部内容。

　　B、测试主控屏主要工作电压，检查备用电源蓄电池是否正常，并进行备用电源的自检试验。

　　C、检查楼层井道内的分线箱箱门及箱体外观情况，箱内外线路有无缺损和故障隐患。

　　D、检查楼层介面单元箱内外电路和指示灯是否正常。

　　E、对消防中心集控柜进行清扫除尘，检查接线端子有无电线松脱，导线编号是否完整清晰。

　　F、因受环境影响而导致烟感器、温感器脏污应及时清洁。

　　3、年检

　　A、逐个拆下烟感器、温感器，对其上的灰尘、锈斑进行清洁，并对电线接头进行紧固。

　　B、对每个楼层井道内的分线箱，楼层介面单元进行开箱清扫，并对箱内外导线进行紧固。

　　C、喷烟检查每个烟感器报警的正确性。

篇4：房屋本体维修管理制度

房屋本体维修管理制度

　　1。目的

　　为规范设备管理，特制订本制度。

　　2。适用范围

　　适用于工程部设备管理制度。

　　3。职责

　　3。1工程部工程师负责每年不少于两次的检测工作; 3。2工程部经理对现场检测工作进行跟进监督; 3。3工程部负责人对每次检测工作结果进行抽查。

　　4。工作程序

　　4。1主体结构维护管理

　　4。1。1 未经物业原设计单位、业主及物业服务中心的书面同意，不得破坏、改变、改造等行为，包括打、凿、铲、割等，更不能移位或其它物件取而代之;

　　4。1。2 每年不少于两次对物业主体结构进行沉降检测(可借用原建设阶段的沉降点作为监测控制点)，包括物业的沉降幅度、水平偏差、频率等，须符合国家建筑设计规范;若发现与规范不符时，应向设计院、原施工单位、业主及有关*部门报告处理; 4。1。3 定期检查主体结构防蛀措施的实施，确保物业结构的安全*;

　　4。1。4 定期检查物业结构/构造，确保无露筋、蜂窝、断裂、变形等安全隐患，做到及时发现、及时汇报、及时处理、消除隐患;

　　4。1。5 经常*巡视各楼层天面、高架路桥、地下室等位置的防水构造，确保无滴、渗、漏水现象，未经物业服务中心同意，不能进行破坏防水层的任何施工;

　　4。1。6 任何在楼层施工/改建/堆放/使用等，均不要超过以下楼层设计标准荷载。 4。2 主体一次装饰维护管理

　　4。2。1 未经物业服务中心、业主同意，任何个人、单位不得擅自更换、移动、破坏皇庭广场外立面和室内公共部位一次装饰的造型、**、线条、材料、位置等，保*室内外原设计效果;

　　4。2。2 工程部应经常巡查室内外装饰的安全*、完好*，包括室外的石、砖、板、玻璃

　　窗、公共装饰等设施，室内的地面、天花、饰柱、墙、栏杆、玻璃、门窗及其它装饰摆设，并做到及时发现，及时处理(周检);

　　4。2。3 定期对室内外装饰工程进行检修、翻新维护(一年不少于一次)，加固有安全隐患的结构/构造，保*正常使用及美观效果;

　　4。2。4 定期进行防蛀、防蚀、防水、防锈、防腐等预防处理工作。

　　5。其他

　　无。

　　6。支持*表单

　　6。1

　　<公共设施(房屋本体)检查记录表>

第2篇：房屋维修管理制度

　　维修作业管理制度

　　为及时维修业主提出的房屋质量问题，规范*作流程，合理控制施工维修成本，分清责任人，做到有据可循，结合公司实际，特制定本制度。

　　一、适用范围

　　本制度适用于所有房屋，包括所有已交付使用的楼盘(在保修期内)和集团公司所属办公楼、厂房、车间、营业房、住宅等物业以及陈总个人资产等房屋或在建工程的维修。

　　房屋维修主要分为两大类:

　　第一大类:在土建公司保修期内的维修事项;

　　第二大类:超过土建公司保修期但仍属房产公司保修期内的维修事项; 由土建公司及房产公司负责承担维修责任的保修期详见<商品住宅质量保修理期限>(附件1)。

　　二、管理职责

　　(一)土建公司职责

　　1、负责与班组签订承包合同，原则上合同中保修期应与总承包合同中的保修时间一致，按实际的竣工验收之日起5年为准，如遇特殊情况应汇报领导进行特殊审批;

　　2、负责与房产公司签订委托维修协议;

　　3、负责现场查看需要维修的内容及确定维修责任班组;

　　4、负责通知维修责任班组来完成维修作业;如责任班组未在规定时间来完成的，由土建公司做好班组未来维修的法律依据，并出具委托书，由房产工程处委派公司维修班进行维修，并做好分摊依据(维修前后的拍照、物业或业主等第三方*、材料及人工清单等)以及在班组结算或申请退还质保金时协助财务处扣除相应的费用;

　　5、负责检查维修完工的验收;

　　6、负责对公司维修班作业的监督检查; 7、负责完成其他上级领导交办的事务。 (二)房产工程处职责

　　1、负责起草委托维修协议，并完成与土建公司的协议签订事宜;

　　2、负责现场检查需要维修的内容及确定维修责任(即维修是属于房产公司保修期;还是属于土建公司保修期);

　　3、负责管理维修班的日常管理工作;

　　4、负责对完成维修的事项进行现场验收;

　　5、负责按月按不同维修项目统计好维修班所用材料、人工以及分摊事项，并在每月初5日前将上月的数据上报财务处、材料处、土建公司及督查处;

　　6、负责监督维修班组是否存在材料浪费等现象; 7、负责及时完成涉及维修的其他事项。

　　(三)物业公司(或物业管理处，以下统称物业公司)职责

　　1、负责受理业主申报的维修事项，初步核对保修期限，未到期的及时通知房产工程处;

　　2、负责与业主做好维修事项的沟通及维修作业安排;

　　3、负责配合维修班组做好各类维修及解释工作，维护好与业主的关系;

　　4、负责对各类质量投诉事件，第一时间与房产公司等做好衔接工作;

　　5、负责参与维修完工后的验收工作;

　　5、负责及时完成涉及维修的其他事项。

　　(四)维修班组职责

　　1、根据房产工程处的派遣，负责现场查看需要维修的事项，并提报维修材料清单或维修方案;

　　2、负责做好现场维修工作，维修完工后及时退还多余材料;

　　3、负责建立并上报维修台帐，具体包括维修所花费的材料清单、人工等;

　　4、维修完成后，在维修清单上让业主签字确认;

　　4、负责及时完成涉及维修的其他事项。

　　(五)材料处职责

　　1、负责根据维修班组上报(经审批)的维修材料清单，按公司制度做好采购或调拔申请审批手续等;

　　2、负责建立好维修材料出入库台帐;

　　3、负责监督维修材料是否合理利用，是否存在浪费等现象; 4、监督材料分摊是否合理; 5、参与维修完工验收工作;

　　6、负责及时完成涉及维修的其他事项。 (六)督查处职责

　　1、负责监督维修班组是否按期完成维修作业;

　　2、负责监督维修班组是否存在材料浪费等现象以及是否做好材料出入库台帐、材

　　料使用清单等;

　　3、负责监督抽查维修班组人员的正常出勤; 4、监督材料、人工分摊是否合理; 5、参与维修完工验收工作;

　　6、负责及时完成涉及与维修相关的其他事项。 (七)质安资料处职责

　　1、负责参与现场查看需要维修的内容，并提出相关维修建议和质量要求; 2、负责参与维修完工后验收;

　　3、负责依据<民工工伤处理管理制度>等制度处理维修过程中所发生的质量、安全事故;

　　3、负责及时完成涉及维修的其他事项。 (八)财务处职责

　　1、负责审核土建公司或房产工程处上报各类维修材料、人工清单; 2、负责与土建公司确认分摊方案与具体金额;

　　3、负责与班组做好结算或退还质保金申请以及分摊费用扣除等工作; 4、负责检查维修材料出入库台帐; 5、负责及时完成涉及维修的相关事项。

　　三、维修管理原则

　　1、对属于土建公司保修期内的维修事务，由责任班组负责维修并承担费用，如责任班组经土建公司告知不来维修的，可委托公司维修班负责维修，所发生的费用(包括一切人工和材料费用等，人工按一工算两工计算)由该班组承担，在该班组的质保金或5%余款中扣除。

　　2、对于已超过土建公司保修期但仍在房产公司保修期内的维修事务，由房产公司负责维修并承担费用;具体可以房产公司与土建公司签订委托维修协议，由土建公司派班组或派公司维修班进行维修，费用由房产公司承担。

　　四、土建公司保修期内的维修管理流程(附件8)

　　1、物业公司各楼盘管理处按照业主反馈和平时发现的房屋质量问题及公共部分配套工程质量问题，进行登记、汇总后2天内上报房产工程处(较严重问题应1天内上报)，在报告单中清晰地列出具体幢号、户号、联系人、联系方式、需维修部位等，并由物业公司负责人签字。物业公司对业主反映的问题必须经现场踏看，初步分析原因，审核保修期限。

　　2、房产工程处一经接到物业公司的维修报告，2天内到现场进行实地踏勘、审核并进行拍照，并负责初步确认引起质量问题的原因，填写<房屋维修通知书>(附件2)发给土建公司，同时抄送给督查处、质安资料处等处室。

　　3、土建公司在接到房产工程处<房屋维修通知书>后，2天内派技术人员到现场仔细检查，提出具体维修方案，方案须具体说明维修的部位、尺寸、面积，和所需的材料、品种、数量、价格以及相应班组的用工、材料分摊等问题，后与房产工程处进行沟通协商并做出统一的维修方案，然后由土建公司负责依据内部劳务承包合同或其他合同约定，确定维修责任班组并将其填写入<房屋维修通知书>，并以挂号信、电话、短信等形式通知责任班组负责人，并保存好通知依据，并建立详细完整的档案和台账(若已超过合同中约定的维修期限，需公司维修班维修的，土建公司也应在<房屋维修通知书>中写明情况(包括原先的责任班组和维修期限等))。

　　3。1、责任班组负责人接到土建公司通知后，派人来维修的，由土建公司联系物业公司负责人带领维修人员到现场进行维修作业，并由物业公司、督查处负责监督维修作业，对于维修完成后，由房产工程处组织督查处、质安资料处、材料处、土建公司以及物业公司共同进行验收，参加验收人员共同签署<房屋维修验收单>(附件4)。

　　3。2、如责任班组负责人接到通知后，未派人来维修或明确表示不来维修的，则由土建公司委托房产工程处，由房产工程处指派公司维修班前去做好维修工作。

　　3。3、维修班接到通知后，2天内派人到现场踏勘，确定维修方案，具体说明维修的部位、尺寸、面积，所需的材料、规格型号、数量以及相应班组的人工、材料分摊等问题，填写<维修审批单>(附件3)，维修单经房产工程处、土建公司、财务处、材料处、督查处及分管领导汇签后，由工程处上报总经理，经总经理审批通过后，送材料处。

　　3。4、材料处接到审批后的材料清单，7天内负责采购或调拔维修材料给维修班(特别急的，在3天内)，维修班负责实施维修作业，由督查处、物业公司负责监督维修作业，记好维修工人的考勤数据，维修完成后，由房产工程处负责组织督查处、质安资料处、材料处、土建公司以及物业公司共同进行验收，参加验收人员共同签署<房屋维修验收单>。

　　3。5、维修班负责人须列清每次维修所使用的材料、人工考勤工数等，汇总各种材料、人工等并填写<房屋维修记录表>(附件5)送工程处，工程处复印一份后交予土建公司。

　　3。6、房产工程处和土建公司对每次需维修的人工和材料等要派人与现场进行核

　　实，监督施工现场，做到修前核实，修后实际审核。

　　3。7、土建公司根据维修班提报的<房屋维修记录表>，负责编制<房屋维修分摊确认表>(附件6)，明确由责任班组应该承担的材料费用、人工费用等，并经材料处、督查处、质安资料处、房产工程处、物业公司确认签字后，上报建设财务处，由财务处负责在该班组结算时或申请领取质量保*金时一并扣除该分摊款项。

　　对于在维修过程中未使用完的材料，由维修班负责上报材料处，调拔回总仓或退还给供应商。

　　4、在维修期间，施工班组需与业主进行协商维修要点，处理好与业主的关系，确保业主物品无损坏，严格按照方案规定进行*作，保质保量地完成工作。无故损坏业主物资的，则与业主自行协商责任，妥善合理地解决赔偿事宜。

　　5、在维修完成后，经公司各处室验收后，由物业公司负责人对维修的内容及质量情况向业主进行反馈，确认无误的由业主在<房屋维修验收单>上签字。

　　五、超过土建公司保修期且仍在房产公司保修期内的维修管理流程(附件9)

　　1、凡土建公司承建的工程超过保修期，但房产保修期还未到的工程，则由房产公司与土建公司签订委托维修协议，明确维修的时间，维修费用的结算与维修费用的支付方式等，经双方确认，由土建公司和房产工程处承担后续的维修工作。

　　2、土建公司在接到房产工程处的<房屋维修通知书>后，派技术人员与房产工程处共同确认维修方案，由房产工程处指派公司维修班前去做好维修工作。

　　3、维修班接到通知后，2天内派人到现场踏勘，确定维修方案，填写<维修审批单>，注明维修部位，预估所需材料及人工，维修单经房产工程处、土建公司、财务处、材料处、督查处及分管领导汇签后，由工程处上报总经理审批通过，报送材料处。

　　4、材料处接到审批后的材料清单，7天内负责采购或调拔维修材料给维修班(特别急的，在3天内)，维修班负责实施维修作业，由督查处、物业公司负责监督维修作业，记好维修工人的考勤数据，维修完成后，由房产工程处负责组织督查处、质安资料处、材料处、土建公司以及物业公司共同进行验收，参加验收人员共同签署<房屋维修验收单>。

　　对于在维修过程中未使用完的材料，由维修班负责上报材料处，调拔回总仓或退还给供应商。

　　5、维修班负责列清本次维修所使用的材料、人工考勤工数，并填写<房屋维修记录表>经督查处、材料处、质安资料处、土建公司、房产工程处审核后，上报建设财

　　务处。

　　6、财务处根据维修班上报的房屋维修记录进行汇总，然后依据维修协议中的规定向房产公司进行结算。

　　六、在维修过程中施工人员发生安全事故的，由质安资料处按照<民工工伤处理管理制度>进行处理。

　　七、凡是由土建公司外包班组承担维修责任，而该班组没有履行维修义务的，必须由土建公司负责收集好相关资料，做好法律依据，具体*作详见<班组未履行维修义务法律依据收集*作流程>(附件7)。

　　八、不在土建公司承包范围内的其他工程，由房产工程处负责通知有关责任单位实施维修。

　　九、本制度由房产工程处负责解释，经公司制度调研与建设领导小组审核以及董事长审批发布之日起实施，修改亦同。原制度浙中实房工制字[2014]001号作废，以本制度为准。

　　十、附件

　　附件1 商品住宅质量保修理期限 附件2 房屋维修通知书 附件3 维修审批单 附件4 房屋维修验收单 附件5 房屋维修记录表 附件6 房屋维修分摊确认表

　　附件7 班组未履行维修义务法律依据收集*作流程 附件8 土建公司保修期内的维修管理流程

　　附件9 超过土建公司保修期且仍在房产公司保修期内的维修管理流程

　　附件1:

　　商品住宅质量保修理期限

　　参照如下:

　　附件2

　　房屋维修通知书

　　填写日期: 年 月 日

　　附件3

　　填写日期: 年 月 日

　　第 9 页 共 15 页

　　附件4

　　房屋维修验收单

　　填写日期: 年 月 日

　　房屋维修记录表

　　填写日期: 年 月 日

　　房屋维修分摊确认表

　　填写日期: 年 月 日

　　说明:材料费用按实际采购单价加10%的采保费用计算;人工按实际1工算为2工计算。

班组未履行维修义务法律依据收集*作流程

　　附件7

　　第一步，由土建公司负责人用电话通知该责任班组长(承包人)时，做好电话录音，告知需要维修的事项，约定维修时间(如果合同中已有约定，则按合同约定)。落实录音保存方式，将电话录音保存到电脑上，土建公司、法务办各留一份。

　　第二步，如班组长经电话告知后未来维修的，由土建公司以书面形式发函给班组长，函中必须明确维修内容、要求及不履行应承担的责任，并通过邮政特快专递寄送给班组长。在特快专递单封面必须写好函的主要内容，然后保留好其中的一联。

　　第三步，对于需要维修的部位在维修前必须拍照片，然后将照片打印出来，由物业管理处人员、房产工程处负责人或业主以及土建公司负责人等人员签字予以确认。

　　第四步，由公司维修班实施维修的，按维修作业管理制度的规定，收集好<房屋维修通知书>、<维修审批单>、<房屋维修记录表>等单据。

　　第五步，维修完成后，对现场必须进行拍照，然后将照片打印出来，由物业管理处人员、房产工程处、维修班负责人、土建公司负责人以及业主进行签字确认，同时，填写<房屋维修验收单>，并由上述人员在验收单上进行签字确认。

　　第六步，维修完成后，由土建公司依据上述单据，编制好<房屋维修分摊确认表>，并经物业管理处、督查处、材料处、质安资料处、土建公司、房产工程处等签字确认后，与上述照片资料及各类单据统一装订成册，交由法务办进行审核，经法务办审核无误后，原件交给财务处，土建公司留存复印件。

　　第七步，在该责任班组向公司来结算质保金时，扣除应承担的维修费用。或由法务办通过法律途径追究该班组的经济和法律责任。

篇5：物业工程部维修管理制度

工程部职责：

　　1、认真贯彻执行国家和地方有关工程、设备管理的法规和政策及公司制定的《机电设备管理工作手册》，执行公司的有关规章制度，确保房屋、设施、设备处于安全、良好的运行状态。

　　2、负责对公司所辖房屋设施、设备进行维修保养。

　　3、制订公司各管理处大型设备、设施的中修、大修计划，并组织实施

　　4、熟悉公司各管理处的通讯、自控、智能化、电梯、发电机、供配电、给排水、通风、空调、建筑结构(含房屋装修)等方面的设备、设施安装及运行情况，为各管理处设备管理工作提供有力的技术支持，并负责大型设备、设施的更新改造工作。

　　5、组织抢修公司各管理处重大设备、设施的突发故障，使之尽快恢复正常运行，并为事后分析故障原因、总结经验教训提供技术意见。

　　6、负责工程施工合同、预算编制、审核，为公司领导决策提供可靠依据。

　　7、负责与水、电、燃气、电话、电视等单位保持良好的协作关系，协助各管理处进行相关业务的联系及经济运行方案的制订，降低管理成本。

　　8、参与各管理处房屋二次装修工程的审核;参与公司分包工程的施工监理及工程验收。

　　9、配合相关部门做好新接物业的接管验收。

　　10、负责组织对公司所辖物业各种工程技术资料、设备说明书、维修保养记录的收集、整理、存档、建立基础设施与设备台帐;

　　11、负责公司设施、设备维修材料及备品备件的采购、贮存、发放的管理工作;

　　12、协助公司办公室进行工程人员的招聘及工程人员的岗位培训工作，提高工程人员的业务素质。

　　13、完成公司安排的其他各项任务。

机电设备的维修保养与更新改造：

　　1、设备的维护保养

　　设备在使用过程中会产生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、振动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成事故。因此应经常对使用的设备加以检查、保养和调正，随时改善设备的技术状态，防患于未然。

（1）维护保养的方式：

　　主要方式有：清洁、紧固、润滑、调正、防腐、防冻及外观表面检查;对长期运行的设备要巡视检查、定期切换、轮流使用，进行强制保养。

　　清洁：大气中的灰尘进入设备内，会加快设备的磨损和局部的堵塞，还会造成润滑剂的恶化和设备的锈蚀，促使设备的技术性能下降，噪声增加，所以设备的清洁工作看似简单，是维护保养的一种主要方式。

　　紧固：设备运转达相当一段时间后，因多次启停和运行时的振动，地脚螺栓和其他连接部分的紧固件可能会发生松动，导致更大的振动，使螺帽脱落，连接尺寸错位和设备的位移以及密封接触不严形成泄漏等故障，因此必须经常检查设备的紧固程度，热胀冷缩也会使紧固件发生松动。

　　润滑：润滑是正确使用和维护设备的重要环节。润滑油的型号、品种、质量、润滑方法、油压、油温及加油量等都有严格的规定。要求做到“五定”即定人、定质、定时、定点、定量，并制定相应的管理制度。

　　调正：设备零部件之间的相对位置及间隙是有其科学规定的，因设备的振动、松动等因素，零部件之间的相对尺寸会发生变化，容易产生不正常的错位和碰撞，造成设备的磨损、发热、噪声、振动甚至损坏，因此必须对有关的间隙、位置进行调正，再加以紧固。

　　外观表面检查：

　　设备的外表面有无损伤裂痕;

　　磨损是否在允许范围内;

　　防护罩等安全装置是否完整、齐全;

　　温度压力运行参数是否正常;

　　电机是否超载和过热;

　　传动皮带是否过松、断裂或脱落;

　　振动和噪声是否异常;

　　设备密封面的泄漏状况;

　　设备油漆是否脱落，外表面是否锈蚀;

　　设备的防腐、保温层是否损坏。

（2）维护保养工作的实施：

　　分日常维护保养和定期维护保养。

　　①日常维护保养：要求管理处运行人员对设备进行外观检查、加油，按操作规程进行操作，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中是否有异声、振动、异味、超载等现象，做好设备及环境清洁，特别是周未或节假日更应注意。

　　②设备的定期维护保养，以管理处操作人员为主、检修人员协助。有计划地将设备停止运行进行维护保养，需要对设备进行部分解体，并做好以下几项工作：

　　a、对内外彻底清扫、擦洗、疏通;

　　b、检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况;

　　c、调正配合间隙;

　　d、检查安全装置;

　　e、检查润滑油系统油路和油过滤器是否堵塞;

　　f、清洁油箱、检查油位指示器，换油;

　　g、检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常;

　　作用：清除事故隐患，减少磨损，延长设备寿命，发挥设备的技术功能和经济特性。

（3）设备的点检：对设备有针对性的检查。

　　日常点检由操作人员进行，内容是：

　　①运行状况及参数;

　　②安全保护装置;

　　③易磨损的零部件;

　　④易污染堵塞，经常清洗更换的部件;

　　⑤在运行中经常要求调正的部位;

　　⑥在运行中经常出现不正常的部位。

　　计划点检，一般由工程部专业维修人员为主，管理处操作人员协助，主要内容：

　　①记录设备的磨损情况，发现其他异常情况;

　　②更换零部件;

　　③确定修理的部位、部件及修理时间;

　　④安排检修计划。

　　2、设备的计划检修根据设备的运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隙期，由工程部编制检修计划，对设备进行预防性修理。

　　(1)计划检修的种类：小修、中修、大修和系统大修四种。

　　①小修：主要是清洗、更换和修复少量易损件，并作适当的调正，紧固和润滑工作，小修一般由维修人员负责，操作人员协助;

　　②中修：除小修内容外，对设备的主要零部件进行局部的修复和更换;

　　③大修：对设备进行局部或全部的解体，修复或更换磨损或腐蚀的零部件，力求使用设备恢复到原有的技术特性。在修理时，可结合技术进步，对设备进行技术改造;

　　④系统大修：检修方式是一个系统或几个系统直至整个企业性的停机大检修，多个工种配合。

　　(2)计划检修和维护保养的关系：维护保养为主，计划检修为辅。

　　(3)检修计划的实施和验收管理

　　根据检修计划，可以预先安排停机检修的日期和时间，确定修理的内容和进度，统一组织检修的力量以及备品配件、修理材料和修理费用的准备。

　　根据检修计划的实施情况和各种数据资料，进行综合分析统计，对检修项目、内容、进度、费用和各类定额进行检查。

　　在技术性能上由综合管理部组织对检修质量进行严格的检查，要会同设备操作部门的人员一起进行试车验收。验收合格后才能交付使用。

　　同时要把检修的记录、零部件的更换情况以及试车验收记录都整理保管，归入设备档案内。

　　3、机电设备的更新改造

　　(1)、设备的更新：采用在技术上比较先进、使用操作规程上比较方便、经济上比较合理、管理上比较进步的新型设备替代原来使用的老设备。

　　(2)、设备的改造 主要途径有：

　　1)对设备的结构作局部改进;

　　2)增加新的零件和各种装置;

　　3)对设备的参数、容量、功率、转速、形状和外形尺寸作调正，对设备改造，首先要对原设备进行分析论证、编制改造方案，其内容有：

　　①原设备在技术上、经济上、管理上存在的主要问题、设备发生的故障情况及原因;

　　②设备技术改造中所应用的新技术及其合理性、可行性;

　　③设备技术改造的部位和内容;

　　④设备技术改造后能达到的技术性能、安全性能;

　　⑤预计设备技术改造后的经济效益;

　　⑥设备技术改造的费用预算以及资金来源计划;

　　⑦设备技术改造的时间及停机的影响;

　　⑧设备技术改造后的竣工验收和投入使用的组织工作。

　　4、机电设备管理目标

　　用好、修好、管好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，这是设备管理的根本目标。

　　(1)设备的有效利用率：A=T/(T+T，)

　　A—设备有效利用率;T—设备有效工作时间;T/—设备停机或无效工作时间。

　　(2)设备的完好率：B=Sn/S B—设备的完好率; Sn—设备完好的台数; S—设备总的台数。

　　完好标准：

　　① 零部件完整齐全，符合质量要求及安全要求;

　　② 设备运转正常、性能良好，

　　③ 设备技术资料及运转记录齐全;

　　④ 设备整洁，无跑冒、滴漏现象;

　　⑤ 防冻、保温、防腐等措施完整有效。评定为不完好的设备，应针对问题进行整改，经过维护、修理，消除不完好因素，升级为完好设备。如果经过维修，仍无法达到完好设备，应该加以改造或者报废处理，不能长期处于不完好状态。