篇2：供配电设施设备维修保养作业

　　一、目的

　　规范供配电设备设施维修保养工作，确保供配电设施设施各项性能良好。

　　二、适用范围

　　适用于物业部辖区内供配电设备设施的维修保养。

　　三、职责

　　1、管理处主任负责审核《供配电设施设施维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。

　　2、工程部主管负责组织制定《供配电设备设施维修保养年度计划》并组织监督、实施该计划。

　　3、变配电室组长/值班电工负责对供配电设施进行维修保养。

　　4、事务部负责向有关用户通知停电的情况。

　　四、程序要点

　　1、《供配电设备设施维修保养年度计划》的制定

　　(1)每年的12月15日前，由工程部主管组织变配电组长/值班电工一起研究、制定《供配电设备设施维修保养年度计划》制定的原则：

　　(2)《供配电设备设施维修保养年度计划》制定的原则：

　　①供配电设备设施使用的频度;

　　②供配电设备设施运行状况(故障隐患);

　　③合理时间(避开节假日、特殊活动日等)。

　　(3)《供配电设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容：

　　①维修保养项目及内容;

　　②具体实施维修保养的时间;

　　③预计费用。

　　2、对供配电设备设施进行维修保养时，应严格遵守《供配电设备设施安全操作标准作业程序》，按《供配电设备设施维修保养年度计划》进行。

　　3、高压开关柜、变压器的主要维修保养项目由外委完成，外部清洁及部分外部附件的维修保养由变配电室值班电工负责，低压配电柜的维修保养由变配电室值班电工负责。

　　4、变压器维修保养

　　(1)外委维修保养：每年的11月份委托供电公司对住宅小区内所有变压器进行测试、试验等项目的维修保养，此项工作由变配电室值班电工负责监督进行，并将结果记录在《供配电设备设施维修保养记录表》内。

　　(2)外部维修保养：每年的4月份、10月份对小区内所有变压器外部进行一次清洁保养：

　　①测定变压器线圈的绝缘电阻，如发现其电阻值比上次测定的数值下降30%~50%时，应作绝缘油试验(对外委托试验)，如绝缘油不合格则应全部换掉;换上新鲜的合格绝缘油后，如果变压器的绝缘电阻还低于120m，则应对变压器线圈进行处理(外委完成);

　　②清扫变压器外壳，变压器漏油时应拧紧螺母或更换密封胶垫;

　　③拧紧变压器引出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，应进行整修处理并重新接好;

　　④变压器油位处于批示器下限时，应补同型号绝缘油，并清除油枕集泥器中的水和污垢;

　　⑤检查变压器的接地线是否良好，地线是否被腐蚀，腐蚀严重时应更换地线。

　　5、高压开关柜维修保养。每年12月份委托供电公司对小区内所有高压开头柜进行一次维修保养，此项工作由变配电房管理员负责监督进行并记录在《供配电设备设施维修保养记录表》内。

　　6、低压配电柜维修保养：每年的4月、10月份对小区内的所有低压配电柜内外都进行一次清洁，先用压缩空气进行吹污、吹尘，然后用干的干净抹布擦拭。

　　(1)刀开关维修保养：

　　①检查安装螺栓是否紧因，如松驰则拧紧;

　　②检查刀开关转动是否灵活，如有阻滞现象则应对转动部位加润滑油;

　　③检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧伤或过热痕迹，如有问题则进行机械调整或整修处理;

　　④用500V摇表测量绝缘底板，其绝缘电阻如果低于10MΩ则应进行烘干处理，烘干达不到要求的则应更换。

　　(2)熔断器的维修保养：

　　①新熔体的规格和形状应与更换的熔体一致;

　　②检查熔体与保险座是否接触良好，接触部分是否有烧伤痕迹，如有则应进行修整，修整达不到要求的则应更换。

　　(3)交流接触器维修保养：

　　①清除接触表面的污垢，尤其是进线端相同的污垢;

　　②清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;

　　③清除触头表面及四周的污物，但不能修锉触头，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换;

　　④清洁铁芯表面的油污及脏物;

　　⑤拧紧所有紧固件。

　　(4)自耦减压启动器维修保养：

　　①用500V摇表测表绝缘电阻，应不低于0.5MΩ,否则应进行干燥处理;

　　②外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应除锈处理后拧紧接地线。

　　(5)电容器维修保养：

　　①清理冷却风道及外壳灰尘，使电容器散热良好;

　　②检查电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换;

　　③检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧;

　　④检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相，如是则更换电容。

　　(6)热继电器维修保养：

　　①检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则更换;

　　②检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。

　　(7)断路器(自动空气开关)维修保养：

　　①用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于10MΩ，否则应烘干处理;

　　②清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂，则应更换;

　　③断路器(自动空气开关)在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象;

　　④在使用过程中发现铁芯有特异噪音时，应清洁其工作表面;

　　⑤各传动机构应注入润滑油;

　　⑥检查主触头表面有小的金属颗粒时，应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭;

　　⑦检查手动(3次)、电动(3次)闭合与断开是否可靠，否则应修复;

　　⑧检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠，否则应修复;

　　⑨检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧;

　　⑩检查接地线有无松动或锈蚀，如有则除锈处理并拧紧。

　　(8)二次回路维修保养：

　　①号码管是否清晰或掉落，如有则补上新号码管;

　　②接头处是否松驰，如松驰则拧紧。

　　(9)主回路维修保养：

　　①标示牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌;

　　②接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧;

　　③母线排油漆是否脱落，如是则重新油漆。

　　7、供配电设备的维修保养时间不允许超过8小时，如必须超过8小时，则机电处电工填写申请延时维修保养表，经机电处主管审核、物业经理批准后方可延可。

　　8、对计划中未列出的维修保养工作，应由机电处主管尽快补充至计划中，对于突发性设备设施故障，先经机电处主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《事故报告》并上报公司。

　　9、变配室值班电工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《事故报告》内，变配电室组长应于每次维修保养后的3天内将记录整理成册后交机电处存档，保存期为长期。

　　10、停电管理。供配电设备设施因检修等原因需要停电时，应由机电处主管填写《停申请表》，经管理处主任批准后通知事务部，由事务部提前24小时通知有关住户。如因特殊情况突然停电，应在恢复供电12小时内向有关住户作出解释。

　　五、记录

　　1、《维修保养年度计划表》

　　2、《维修保养年度计划表》

　　3、《申请延时维修保养表》

　　4、《外委维修保养申请表》

　　5、《停申请表》

　　6、《事故报告》

　　7、《备品、备件计划表》

篇3：物业维修服务基础作业规程标准

　　物业公司维修服务基础作业规程标准

　　1.0 目的

　　规范维修服务基本要求、维修服务作业规程

　　2.0适用范围

　　适用于管理区域内的维修服务。

　　3.0职责

　　3.1工程部主管应按规程要求检查每一个任务单完成状况及维修服务质量，并作好记录。

　　3.2客户服务中心应及时完成报修、下单、维修服务回访、记录。

　　3.3维修技工应严格按规程进行操作。

　　4.0程序要点

　　4.1接单派工

　　工程主管(值班主管)接到客服中心填写《业主家庭安装/维修单》或住户报修电话后，应及时落实维修服务人员和上门维修服务时间。

　　4.2维修人员工具箱配置

　　4.2.1 工具箱由管理处统一配置，应完好无损，外观整洁，司标、编号字迹清晰。

　　4.2.2 箱内工具应齐全、完好、无损，每件工具表面应保持清洁，箱内供维修使用的台布、垫布、鞋套、抹布、维修价目表等应配置到位，完好清洁无损。

　　4.3 安全操作

　　a)维修电工应持有效的电工安全操作证上岗。

　　b)维修电工作业前，应穿绝缘鞋，应确保测电笔和万用电表性能良好。

　　c)维修电工所使用的扶梯梯脚应用橡皮包扎，具有良好绝缘性能。

　　d)登高作业使用的扶梯应无断档、开裂，扶梯的保险绳应牢固，登高作业时应有专人护梯。

　　e)注意作业安全，如遇电气线路故障，应停电作业;如遇水管修理，应采取防止水泄漏的措施;如一人难以操作，应由两人共同作业。

　　4.4维修服务作业规程

　　4.4.1上门维修服务

　　1) 维修服务人员接到《业主家庭安装/维修单》后，应携带《业主家庭安装/维修单》、

　　通信器具、鞋套、布垫、抹布、工具箱、需要更换的器材和零部件，按约定时间，赶赴需要维修服务的现场。

　　2)维修服务人员抵达申报维修服务的业户居室门口后，应礼貌地轻按门铃(或轻声敲门三下)，如无应答，则再次轻按门铃(轻声敲门三下)，不可连续不断地按门铃(或连续不断敲门);如仍无应答，应填写《请求再次上门维修(服务)单》，粘贴在业户房门的显眼处。

　　3)业户开门接待维修服务时，维修服务人员应主动向业户问好，并作自我介绍：“您好，我是美之国物业处的维修人员，应约前来维修服务，我可以进入您家吗?”同时应出示工作牌、《业主家庭安装/维修单》，取得业户认可后，方可进入。入室前维修服务人员应自觉穿上随身携带的鞋套，以免踩脏业户居室地板，在业户引导下到达维修服务点。在业户居室内，维修服务人员不准随意走动、东张西望、探问与维修服务无关的情况或作出其他非文明礼貌的举动。并及时通过对讲机和主管保持联系。

　　4)维修服务人员勘察维修项目现场后，将检测、判断、维修服务方案告知业户，与业户共同确认需要维修服务项目。

　　5)根据业户确认的维修服务项目，按有关收费标准向业户报价，经业户确认后，方可实施维修服务。

　　6)维修服务前，应在作业点先铺放一块绿色的作业布垫，以免作业时产生的污物弄脏室内的地面或其他物品;再铺放另一块绿色的作业布垫，用于摆放维修服务工具及拆卸下来的零件，以免损坏业户居室地面。

　　7) 维修服务时，如需移动居室内的物件，应征得业户同意后方可移动，移动时应小心谨

　　慎，作业完毕应回移至原处;作业中可能产生噪声时，应向地场业户事先打招呼，尽量减少或减轻作业噪声。

　　8) 作业完毕，维修服务人员应主动及时清理、清扫作业现场;将维修工具整齐地放入工

　　具箱内;用自备抹布做现场清洁工作;将作业时产生的污物及杂物用绿色布垫包妥带离现场，按垃圾分类收集要求投入规定的垃圾箱内。

　　9) 维修服务完毕，维修服务人员对已恢复功能的维修项目作示范操作,并向业户讲解故

　　障起因及平时操作时应注意事项;在请业户评估维修服务效果时，如业户还提出不满意事项，则应及时整改，直到业户满意为止。维修服务项目取得业户满意认可后，维修服务人员应礼貌地请业户在《业主家庭安装/维修单》上签字。

　　10) 维修服务人员离场时，应向业户客气地说声“打扰了”，出门时应面对业户，后退几

　　步，说声“再见”，礼貌道别。

　　4.4.2 电气线路及照明装置维修

　　1)当业户室内发生断电时，若故障点为空气开关(或熔断丝)开路状态，应对开路现象进行分析，若因电气线路过载(或短路)，应查明原因，待排除过载(或短路)故障后，再合上空气开关(或调换相匹配的熔断丝)恢复供电。

　　2) 维修、安装照明装置，接线桩头应牢固可靠。螺丝灯头安装时应将相线通过开关，零

　　线应接至螺口外壳。

　　3) 照明开关维修后重新安装，插座应不松动，螺钉齐全;开关、插座接线正确，接线桩

　　头导线钢丝不外露，不松动，插座接线右为相线，左为零线，严禁将中性线作接地线。

　　4)因维修电线线路需要更换电线材料时，所使用的电线材料应符合绝缘等级要求;采用护套线敷设线路，应牢固平直、不扭曲，线卡间距均匀;护套线并头应在开关、插座盒内，不准在线路中段割开护套线进行并线、接头。

　　5)使用护套线敷设的线路，不应将护套线直接敷设在粉层内，空心楼板内允许导线直接敷设，但导线穿进空心楼板孔应加护圈保护。

　　6)当明、暗管线路故障需要更换导线时，应两人共同操作，拉线和送线用力应一致;为了减少导线与管壁磨擦，可用滑石粉涂在导线上，管口应用护圈保护，防止管口损伤导线，管内导线不允许接头。

　　4.4.3 卫生洁具维修

　　1) 更换卫生洁具附属配件时，应对型号、规格核对确认，所更换的附属配件应与原口牌

　　一致。若不符上述条件，应征得业户同意后，方可更换使用功能不变、安装尺寸一致的其他品牌的附件。

　　2) 拆装各种卫生设备前，应先切断水源，放尽存水，拆装时要耐心细

　　致，不得用榔头重击。安装瓷器具时，螺钉孔处应加装橡皮垫圈，用螺丝刀拧紧螺钉时，防止用力过猛，损伤器具。

　　3)更换面盆龙头因锈蚀不易拆去时，可喷洒除锈剂，待松动后，再细心拆卸以免损坏面盆。

　　4) 拆角尺弯、低水箱落水管时，不允许猛力扳扭;拆装水箱时，应防止水箱坠落。

　　5)因更换坐便器或疏通坑管，需要拆除坐便器时，在坐便器与坑管接头处，可先将四周胶结物清除，用锯条锯断螺栓。

　　6)拆移浴缸前，应先拆卸进水、落水管，以免拆坏零件。大型浴缸(如冲浪浴缸)的拆装还应配足工具有维修安装此类设备技能的人员;安装浴缸应牢固、平稳;安装完毕作放水检验，落水管接口处应无渗漏水现象，且排水畅通;电气控制功能正常，电气绝缘性能良好。

　　7)安装的坐便器坑距与实地坑距不符时，应使用坑距移位器。安装移

　　位器前，应先对坐便器及实际坑距进行测量定位，然后开凿地坪、固定坑距移位器，其移位器高度应与地坪保持同一平面。

　　4.4.4 给排水管道维修

　　1)管道疏通

　　a) 在疏通坐便器、水斗、浴缸、地漏及污水总管时应使用专用疏通工具。

　　b) 疏通卫生洁具作业前，应采取相应的保护措施，以免损坏器具。

　　c) 疏通污水横管开启闷盖前，应先采取防溅、防漏的措施，并通知相关用户，暂停排水。

　　疏通完毕，应作进水、排水检验，并对闷盖联接处作好防渗漏水处理。

　　d)疏通污水横管前应估算总管长度，从屋面污水管口顺管缓慢放下重锤及绳索(严禁重锤绳索长度短于总管长度;严禁快速放下重锤，以防损坏管道)。当重锤触及堵塞部位，应稍加用力提升重锤，然后放下，反复几次利用重锤自重冲击堵塞物，以达到疏通目的。

　　e)使用电动疏通机疏通污水管作业前，维修服务人员用手握住软轴，稍加用力将软轴往管道口内渐渐推进。当软轴触及堵塞物时，维修人员放开软轴，启动疏通机;当软轴弹簧疏通至管道出口处，关闭疏通机，维修人员握住软轴来回推拉，确认疏通效果(作业时注意不要污染周围环境)。

　　2) 水管更换维修

　　a) 通知有关业户暂停排水。

　　b) 登高作业时，维修人员施工前应做好安全措施，使用器材应防滑、防倾倒，并落实专人监护。

　　c) 切割铸铁管，应使用专用切割工具，切割管道时，应对铸铁管断裂部分采取加固措施，防止断裂管跌落时砸伤人员.

　　d) 更换后的铸铁管接口填料应使用掺有水泥砂浆的麻丝填嵌密实。

　　e) 更换的铸铁管部位应用支架固定，不允许松动;支架固定间距：横管不大于2m，立管不大于3m;室外立管每节安装一只固定支架;管道弯头超过两只以上时，转弯处要配装检修闷盖。

　　3)供水管更换维修

　　a)当供水管道因砂眼、爆裂面引起漏水时，维修服务人员接到《公共设施设备安装/维修单》应立即赶到现场处理，关闭进水闸阀，防止事态扩大，并及时通知相关业户(或张贴停水通知)。

　　b) 供水管道更换作业(锯、截、拆水管)前，应先切断水源;如使用电动工具切割水管时，严禁带水操作，应有触电保护装置。

　　c)锯断水管应管口平直，使用割刀切割管口后，应使用铰刀刮口，管子铰丝口，应分作前后两次，每次铰牙应在铰牙处加油。

　　d)管道敷设不允许半埋半露，全埋管道严禁使用活接头，丝口接头不允许外露。

　　e)室外供水管道外露部分应用保温材料严密包扎，无遗漏。

　　f) 检修屋顶水箱浮球阀，应由两名以上维修服务人员操作，严禁用手触及浮球阀活动处，以防恶夹伤手指;浮球阀整修后，应经过两次以上手动试验，要求启闭灵活，无卡阻现象。

　　g) 新更换的供水管道，应对管道进行加压测试，应无管道爆裂、接头部位渗漏等缺陷。

　　4.4.5 门、窗玻璃安装与维修

　　1)安装门、窗玻璃时，登高安装位置1m以上，层高两层以上，应佩带保险带;使用保险带前，应认真进行检查，保险带绳索应无散股、断裂痕迹，锁扣安全有效，闭锁好，保险带悬挂部位牢固可靠，搭扣闭锁完好。

　　2) 配置门、窗玻璃前，应铲除遗留碎玻璃，将污垢清除干净，均匀涂抹1mm～3mm底油灰。

　　3)裁割玻璃尺寸应准确，油灰填嵌平直，卡钉不外露，每500mm内卡钉不少于两只。

　　4)整修变形的钢门、钢窗时，应先将玻璃拆卸，然后用撬棒对变形处进行平整、校直，钢门、钢窗五金构件应齐全。

　　5)安装维修塑钢门窗(或铝合金门窗)玻璃时，橡胶镶嵌条应紧密，不松动、空缺，密封胶平整，无漏嵌、玷污。

　　4.4.6 粉刷层维修

　　1)铲除起壳、剥落的粉刷层。

　　a)当发生顶面粉刷层较大面积起壳、剥落，维修人员应及时到场，先清除剥落部分的粉刷层，对已起壳的粉刷层也应清除，并确保施工安全，在业户室内的墙面、顶面粉刷层修补前，应对业户室内设施、设备、家具作好保护措施。

　　b)对需修补的起壳粉刷层，先确定范围用泥刀斩出界线，再行铲除，尽可能做到界线方正有规则，接头处原粉刷层应密实。

　　2)粉刷层刮糙

　　a)刮糙前应先将墙面湿润，混合砂浆不少于两度;一般每度厚5mm～9mm，最后一度刮糙应用刮尺刮平。

　　b)水泥踢脚线、勒脚的水泥砂浆高度应至规定尺寸。

　　c)粉刷层面层约3mm～5mm。

　　4.4.7 筑漏维修

　　1)业户报修房屋渗漏水项目后，逢雨天应即时上门查勘;查明原因后，查勘人员应对查勘结果作书面记录，并约定维修日期。

　　2)房屋渗漏水登高作业时，维修人员应持有高空作业操作证。

　　3)在登高作业前，维修人员应佩带保险带，对所使用的滑板、吊篮应作全面安全检查，使用的登高工具应符合安全要求，作业现场应用红、白旗绳设置警示。

　　4)在墙面涂刷防水材料前应对墙面涂刷部位进行清洁，待墙面裂缝修补干燥后，才允许涂刷防水材料。

　　5)屋面渗漏维修前应仔细寻找渗漏部位的裂逢，对细小的裂逢，可用浇水法检查(因缝内水分蒸发较慢，浇水后容易显示裂逢)。对较明显的裂逢处，用尖头钢凿开凿缝槽，缝槽横截面为V形(横宽2cm、深1.5cm)，应使裂缝位于V形缝槽底端处，清除缝槽内灰尘，保持干燥，并使用防水材料进行修补。

　　6)主管人员对施工质量、施工进度应作全过程督查。

　　7)施工结束后，经主管人员验收，并作签证。

篇4：房屋维修计划管理

　　一、房屋维修计划管理的意义和任务

　　1.房屋维修计划

　　计划作为企业管理的重要职能之一，它是对企业生产经营活动的事先安排。房屋维修计划作为物业管理公司的一项重要管理职能，是对物业管理公司所管房屋开展维修活动的事先安排。房屋维修计划的内容主要包括在一定时期内有关房屋维修的计划目标、实施方案和相应的保证性措施。

　　所谓房屋维修的计划目标是指物业管理公司在计划期内必须完成的维修工作的数量、质量和效益等方面的标准。其中维修工作的数量是指在计划时期内预期对所需维修的房屋、房屋的部位、维修工作的内容及相应的实物工程量和工作量的一种规定。维修工作质量是指对计划期内所需维修的房屋的质量要求。维修工作效益是指维修成果与成本的关系，具体反映在维修工程成本、劳动生产率及维修工程工期等效益指标上。

　　作为房屋维修计划内容之一的实施方案，是指为实现维修计划目标而采取的工作方法和步骤。实施方案的内容包括计划期内维修工作的时间安排、实施维修工作的方式、维修工程的技术方案及组织措施等内容。

　　房屋维修计划的保证性措施是指为确保维修计划目标及相应实施方案的实现而做的辅助性计划。其内容包括房屋维修资金使用计划、物资供应计划、劳动力计划及技术支持计划等。

　　房屋维修计划是一项专业性强又具体的工作计划，为了全面规划物业管理公司的房屋维修工作，必须从不同层次、不同角度编制计划，并做好各种计划之间的综合平衡工作，理顺各种计划之间的关系，使之成为相互联系、相互影响、协调一致的计划体系。

　　2.房屋维修计划体系

　　从系统的观点讲，企业属于一个有着具体目标的人造系统，构成企业的各个部门、各个单位及各种要素之间存在着相互联系、相互制约的系统关系。房屋维修作为物业管理公司生产经营活动的组成部分，其活动的开展必然要受公司内部其他部门和活动的制约。所以房屋维修不仅仅是物业管理公司内部房屋维修部门的工作，而且是全公司生产经营活动的一部分。为了使房屋维修工作得以正常开展并取得良好的效益，我们必须构造并协调房屋维修部门与全公司各个层次及各个部门之间的关系。而房屋维修计划作为全面指导公司开展房屋维修活动的指导性文件，则必须围绕维修工作的正常开展，对物业管理公司内部各层次、各部门的工作作出相应的安排。为此，在房屋维修计划中，必须编制一系列相互联系、相互影响的计划，并做好各种计划之间的综合平衡工作，使它们成为一个有机的整体。所谓房屋维修计划体系是指以房屋维修施工计划为中心，由一系列相互联系、相互影响的计划所组成的体系。

　　房屋维修计划体系中的各种计划，按不同的分类标准可分为不同的类型。

　　首先，按计划内容分，可分成房屋维修施工计划和企业各部门的保证性计划两类。房屋维修施工计划是直接指导物业管理公司开展房屋维修工作的计划文件，具有主体计划的性质。而物业管理公司各部门围绕房屋维修施工计划的实现而做的保证性计划，如材料采购供应计划、劳动力计划、机具供应计划、资金使用计划等，均属于辅助性计划。制定房屋维修计划时，必须处理好维修施工计划与其他保证性计划的系统关系，保持计划内容、形式、数量、质量指标的相互适应、相互协调及相互统一。同时，还必须根据房屋维修工作的特点，不断调整、完善维修计划的内容和指标，努力促进维修工作的正常开展，确保物业管理公司房屋维修计划的全面贯彻实施。

　　其次，按计划期的长短分，房屋维修计划可分为年度计划、季度计划和月度计划。房屋维修年度计划是物业管理公司对其年度维修工作的事先安排。由于计划期较长，所以计划内容比较粗糙，属于控制性计划。房屋维修季度和月度计划是管理公司对其季度和月度内预期需要开展维修工作的事先安排，它是具体指导维修工作的计划文件，属于操作性或实施性的计划。

　　二、房屋维修计划管理

　　房屋维修计划管理是物业管理公司计划管理的组成部分，是为了使房屋维修工作能够达到预期目标的综合性管理工作。

　　房屋维修计划管理是指为高效率地实现企业计划职能而围绕房屋维修所开展的计划编制、组织实施及控制协调活动。其目的是通过合理安排和有效协调，高效率地利用企业现有的生产要素，协调好企业各职能部门的关系，从而使房屋维修工作正常开展。房屋维修计划管理的内容包括计划编制、计划检查、计划调整和计划总结等一系列工作，其中积极做好计划工作的综合平衡，是维修计划管理的基本工作。

　　为搞好房屋维修管理，要建立健全计划管理机构和工作制度，明确各级管理人员的职责，保证维修工作在预先拟定的内容、步骤和投资标准内进行，严格控制投资标准，合理安排人力、物力和财力，并在执行计划中做好调节和综合平衡工作。

　　1.房屋维修计划管理的意义

　　(1)计划是管理的开端，是管理循环的起始，任何管理都不能与计划相脱节，没有计划就失去了对行动的引导，就谈不上管理。

　　(2)计划管理是房屋维修部门与物业管理公司其他部门发生业务联系的纽带，它在正确处理公司全局与局部、维修部门与其他部门业务关系方面有着十分重要的意义。企业组织机构只规定企业各部门的管理职能，而各部门在开展具体业务管理时，则必须按计划办事，计划是指导和评价企业各职能部门工作的依据和标准。

　　(3)房屋维修工作涉及面广、影响因素多，为了使其正常地、高效率地进行，必须对其实行全过程的平衡和协调，使维修工作经常处于计划的指导下进行，而这一点必须通过维修计划管理才能实现。

　　(4)计划执行过程中的及时反馈是优化生产经营活动的重要方法，通过维修计划管理及时检查计划的执行情况并通过控制协调及时作出优化处理。若无计划管理就不能使优化得到继续，就不能使企业人、财、物及产、供、销等各方面之间保持科学、合理的关系。

　　2.房屋维修计划管理的特点

　　由于房屋维修工作的特点，使其计划管理工作有许多不同于其他业务的复杂情况。房屋维修计划管理的特点可以概括如下：

　　(1)计划的自主性差。物业管理公司的业务性质属于服务性的，其房屋维修工作的开展一方面取决于用户的要求，另一方面取决于所管房屋的完损情况，所以计划的自主性较差。

　　(2)计划的多变性。维修施工中变化因素多，如施工对象、现场环境、气候和协作单位等条件的变化，而且这些因素往往难以预见。因此，劳动生产率不稳定，影响开竣工，影响计划的稳定性。

　　(3)计划的不均衡性。由于维修施工的季节性与不均衡性，造成计划期内的施工内容与比例不同，使年、季、月之间做到计划均衡的难度很大。

　　3.房屋维修计划管理的任务

　　(1)根据国家房管政策对维修工作的要求，根据房屋损坏情况及用户的实际需要，在调查研究及分析预测的基础上，制定房屋维修计划，确定合理的房屋维修周期、维修范围和维修方案。

　　(2)做好房屋维修计划的综合平衡和优化工作，保证重点工程，统筹安排，最优地使用企业的资源，提高综合经济效益。

　　(3)在组织维修计划的实施过程中，通过控制和协调手段，消除执行过程中的薄弱环节及不协调因素，保证生产有节奏、有秩序地进行。这里讲的控制和协调是指年度计划对季度计划的控制和协调，季度计划对月度计划的控制和协调。

　　(4)做好执行情况的检查、统计和分析，总结经验和教训，及时反馈、及时调整和改进，不断提高计划管理水平。

　　4.房屋维修计划管理的目的

　　(1)有计划地对房屋进行维修保养，尽可能地避免房屋维修工作的盲目性，确保房屋安全正常使用，尽量提高房屋的使用功能，延长房屋的使用寿命。

　　(2)保证合理使用维修资金，使有限的资金发挥最大的维修效果，实现最大的经济效益和社会效益，努力使用户满意，提高物业管理公司的信誉。

　　(3)提高房屋维修管理水平，实现房屋维修目标，全面完成维修任务。

　　总之，做好房屋维修计划管理工作，要根据国家房屋政策对维修工作的要求、房屋完好损坏情况及用户的实际需要，在调整及预测基础上，制定维修计划并做好综合平衡工作，合理使用企业资源，做到节省开支、缩短工期，对维修活动的各个方面进行有效的组织、指挥、协调和控制，不断提高房屋维修质量，尽最大可能满足用户的需求，取得更好的经济效益、社会效益和环境效益。

篇5：房屋维修计划编制指南

　　房屋维修计划的编制

　　1.房屋维修计划编制的原则

　　编制房屋维修计划应本着实事求是、量力而行、留有余地的原则。即从房屋维修工程的实际出发，计划的编制既考虑到必要，又考虑到可能。

　　所谓实事求是，是指应根据房屋的完损情况及用户的具体要求，在确保房屋安全使用的基础上，正确处理重点和一般的关系，区分主要矛盾和次要矛盾，合理安排维修计划。

　　所谓量力而行，是指正确处理用户需要、技术与经济的关系，在编制维修计划时，在听取用户意见的同时，应充分考虑技术上的可行性和经济上的合理性，做好房屋维修方案的论证工作，在确保房屋正常使用功能和合理延长房屋使用寿命的基础上，尽量减少用户的经济负担。

　　所谓留有余地，是指计划应有弹性。房屋维修施工的特殊性决定了在维修施工过程中存在很多不确定因素及外部环境对它的干扰，一旦某个不确定因素变成现实的影响因素，一旦某个外部环境因素对施工过程产生负面影响，都会带来实际施工情况偏离原计划从而改变原计划的情况。随着这些情况的出现，必将对人力、物力、财力等企业资源提出新的要求。所以，在编制计划时必须充分考虑上述可能出现变化的因素，做好准备，即在编制计划时应留有余地。

　　2.房屋维修计划的内容

　　房屋维修计划的内容主要包括以下几个方面：

　　(1)房屋维修施工计划。是物业管理公司房屋维修计划的主导和核心，是编制其他计划的依据。维修施工计划必须反映计划期内所需维修房屋的名称、维修部位及维修性质、规模(建筑面积和实物工期量)、投资额、各项工程开竣工日期、施工任务的分配方式、自营维修或外包维修)、维修项目进度表及维修项目施工技术方案等。

　　(2)房屋维修辅助计划。属于支持、保证性计划，它为确保完成房屋维修施工计划创造条件。其内容主要包括：

　　①房屋维修施工力量计划。包括临时工、合同工的招聘计划，自有工人的组织及供应计划，各维修班组(或施工项目部)任务的安排，外包工程的招投标计划等。

　　②房屋维修材料供应计划。包括材料、器材的采购、运输、储存计划等。

　　③房屋维修机具供应计划。包括机具的购置、维修、更新计划等。

　　④房屋维修技术支持计划。包括技术人员的组织与配备、技术制度的制定、施工安全措施等。

　　⑤房屋维修资金使用计划。包括资金的需要量预测、资金筹措、资金使用计划等。

　　⑥房屋维修成本及利润计划。包括成本预测、成本目标确定、成本控制、成本核算以及预期实现利润额计划等。

　　3.房屋维修计划的编制方法

　　(1)编制依据。编制房屋维修计划主要依据以下经营环境和条件的分析：

　　①依据党和国家对房地产管理的方针、政策以及必要的经济预测和技术预测资料。

　　②房屋的完损状况。现有房屋的完损状况是编制年度维修计划的主要依据，通过组织查勘鉴定，掌握房屋各类完损等级情况后，为确保房屋安全、正常使用，保持房屋的正常使用功能，必须安排不同类型的维修。如危险房屋必须及时安排修理排险;严重损坏房屋可根据情况考虑翻修或大修;一般损坏房屋可进行中修上升为完好房;完好和基本完好房屋经常进行维护保养，以保持完好的状态等。所以要根据现有房屋的完损情况，着重在确保安全的前提下，编制安排全年房屋维修的总规模及翻修、大修、中修、综合维修等各类维修工程的规模。

　　③编制房屋维修计划，除上述主要依据外，还应考虑物业管理公司自身的条件。根据公司的施工力量、材料供应能力、设备及人员素质等因素进行综合全面的平衡。

　　(2)年度维修计划的编制。年度维修计划的编制与维修工程量、工期、降低成本、安全、质量、服务、施工管理等有着密切的联系，年度维修计划的编制步骤如下：

　　①根据房屋完损状况、国家有关房屋维修管理的政策及标准、企业自身的施工力量、用户提出的正确意见等因素研究确定计划期内房屋维修的总规模以及各种维修类型的规模。

　　②根据有关技术要求和企业自身条件确定维修任务分配方案(即确定是自营维修还是自包维修)并编制相应的年度维修施工进度计划。

　　③根据房屋维修工程量、在维修施工中各种资源的消耗量标准(定额)及进度安排，编制有关人工、材料、机具、成本、资金计划。

　　制定年度维修计划时，还应注意以下几点：

　　①对企业自身条件应有全面正确的了解，在自身具备的条件基础上编制计划。

　　②对房屋损坏等级统计资料和维修施工中工料消耗资料要有积累和分析。

　　③在编制计划时，应做好综合平衡工作，协调好各层次、各方面的关系。

　　(3)季度维修计划的编制。季度维修计划是在年度维修计划的基础上，按照均衡生产的原则，并结合季节特点，编制季度计划，季度计划要保证年度计划的顺利完成。

　　①编制季度维修计划要考虑的因素。首先，应根据季节不同、气候条件不同(如冬季天寒地冻，夏季盛夏酷暑)，适当安排维修任务和采取施工措施。其次应根据不同季节安排不同维修项目，例如维修屋面工程应尽量安排在雨季到来之前进行。再次应根据不同季节安排不同住户维修，如修理商业用房应尽量安排在营业淡季进行，学校用户可安排在寒暑假期间施工等。

　　②季度维修计划的编制。编制季度维修计划时，应在年度维修计划的指导下，根据季度特点及有关具体条件来确定本季度维修施工的工程量及相应的进度计划，在确定本季度维修工程量及进度计划时应考虑与年度维修计划总量的比例，在条件许可的基础上，尽量赶早，以确保年度计划的完成。在编制季度维修计划时，应拟定具体的维修设计方案和施工方案，以作为编制资源供应计划的依据。季度维修计划中每个维修工程均应编制工程预算，以确定该工程的预算造价及工料消耗量指标，并在此基础上编制劳动力组织计划及材料、机具、资金供应计划。对在建工程，应参照其原有的施工组织设计中总进度的要求来编制季度维修计划进度表，对新开工程，在未编制进度计划表的情况下，首先要摸清在建工程在季度维修计划中施工进度计划表上的工程量及相应资源的分配情况，在此基础上，对新开工程进行研究，初步排出其施工进度计划，并对其资源进行综合平衡，考虑工程搭接，尽量组织均衡施工。

　　③月度维修计划的编制。在充分保证季度维修计划完成的前提下，根据季度维修计划中各项工程准备情况及房屋完损情况，按轻重缓急原则编制月度维修计划。工程准备情况主要指工程前期准备，包括工程项目的查勘设计，维修项目报批，水电表移位，道路占用办理，住用户动迁，维修队伍、材料、设备等准备情况。

　　月度维修计划的编制方法与季度维修计划相同，维修项目因是月度计划，基本上均做查勘预算，编制的依据是施工分段作业计划，如情况有变化，在月度计划中要进行调整。月度维修计划应保证季度维修计划的完成。如有特殊情况，应办理一定手续，经批准后才可以调整计划。

　　房屋维修计划的执行和控制

　　编制房屋维修计划，是计划管理的开始，重要的是在计划确定以后，如何贯彻执行，保证计划的实施。

　　房屋维修计划控制的主要内容包括：修缮项目的进度、产量、质量、成本和安全等。其控制的手段应为各级人员深入实际地检查，召集有关会议等。

　　房屋维修计划是维修工作要达到总要求。因此，必须将维修计划按内部组织机构层层分解，落实到基层，实行责任制，并让从事维修的有关人员了解，使计划成为全体人员的奋斗目标。

　　在计划贯彻执行过程中，要进行经常性地监督检查和考核。房屋维修施工中对已有房屋进行的维护保养、修理、改造，受到多种因素的制约。如：因使用单位和使用人不能搬迁而使维修不能按期进行;因房屋周围环境牵连而改变维修方案;因城市规划的需要而提前更新改造;因维修经费限制而降低维修标准和减少维修工程量，以及建筑材料价格调整，突发性天灾人祸等。这些必然会影响原计划的实施和完成。因此，加强对维修计划的监督检查和考核，发现问题，及时研究解决，搞好综合平衡，对于维修计划的完成尤为重要。

　　维修计划执行情况检查的主要内容有：计划指标分解及措施落实情况;计划指标的完成情况;原计划的正确程度;执行过程中出现的问题及解决的办法;有哪些经验教训等。

　　为了确保按规定工期完成任务，在计划管理中还要重视抓好扫尾工作计划。当一个阶段的工程完成70%左右时，就要准备下一阶段的开工，所以这时往往容易重视新开工阶段工程，而忽视对上一阶段的扫尾工作，使工期得不到保证。因此必须重视扫尾工程计划，对扫尾计划要落实到人，并要落实时间、落实任务，以确保整个工程按工期计划完成。