篇2：物业管理公司供配电设备保养维修作业指导书

　　1.目的

　　保证供配电系统正常运行，提高供电可靠性，确保客户正常用电。

　　2.范围

　　适用于各管理处动力、照明、应急照明供电系统及防雷接地系统的管理。

　　3.定义

　　包括变压器、高低压配电柜、供电线路、动力柜、控制箱/柜、公共照明、应急照明、避雷接地网等。

　　4.职责

　　部门/岗位工作职责

　　管理处经理进行不定期检查督导。

　　管理处工程负责人全面负责系统设备的定期检修工作及日常工作的监督指导。

　　指定设备责任人负责设备的日常巡视检查和例行保养检修。

　　5.方法及过程控制

　　5.1 电气安全规定

　　5.1.1 各管理处维修及运行电工必须经专业技术培训，具备必要的电气知识，能够正确使用电气安全用具，熟练掌握紧急救护法，特别是触电急救，持证方可

　　上岗。

　　5.1.2 各管理处维修及运行电工应坚持“安全第一，预防为主”的基本方针，严格执行保证安全的技术措施和组织措施。

　　5.1.3 各管理处维修及运行电工在作业过程中不得随意更改操作程序和简化安全措施，不得违章操作，并有权拒绝违章指挥和制止他人违章操作。

　　5.1.4 各管理处配电室电气设备的检修、预试、清扫，一律依照本文件§5.2 《停电检修操作规定》停电进行。特殊情况需带电作业的，应经管理处工程负责

　　人批准，并选派有经验的电工进行。作业时要有专人监护，要有可靠的安全措施。

　　5.1.5 各管理处的低压配电室应有含正确主接线和明确标志的现场模拟图，备齐必要的电气安全用具。

　　5.1.6 双电源供电的管理处应采取严格的组织措施、技术措施和管理措施严防双电源的误并及倒送电。

　　5.1.7 各管理处若低压配电线路较长、用电负荷较集中，应隔段在“零线”上做重复接地，以防零线断路造成相线电压变化过大进而烧毁低压用电设备。

　　5.1.8 所有电气设备的金属外壳接地、金属支架接地、零线重复接地，包括引线、接地桩、连接体的材料、截面积及接地阻值都必须符合规定要求，保证接地

　　的可靠程度。

　　5.1.9 各种电气装置，包括配电箱/柜、电源开关、插头、插座等必须符合相应的国家标准。带有接地插脚的插头、插座，在插合时应符合规定的接触顺序，防

　　止误插入。三极插座的接地插孔，应单独用导线接至接地线，不得在插座内用导线直接将接地极与工作中性线连接在一起。

　　5.1.10 严禁随便安装临时灯或临时线。如短期内确实需要，必须经管理处工程负责批准，选派有经验的电工按照永久线路的要求安装，用后及时拆除。

　　5.1.11 室内敷设的明线，距地面高度一般应在2.5米以上。低于此高度者，应加防护设施。

　　5.1.12 手持移动工具的安全要求

　　5.1.12.1每次使用前，必须经过外观检查和电气检查，其绝缘强度必须保持合格状态。

　　5.1.12.2使用Ⅰ、Ⅱ类工具维修操作时，其电源线必须采用铜芯橡胶护套软线或铜芯聚氯乙稀护套软线，其长度不应超过3米，且中间不允许有接头。其中黄/绿双色线在任何情况下，只能作保护接地或接零线。

　　5.1.12.3使用Ⅰ、Ⅱ类工具维修操作时，必须装设额定漏电动作电流不大于15mA、动作时间不大于0.1秒的漏电保护器。

　　5.1.13 电气焊等其他专业作业人员，现场动火必须经保安部同意。现场人员必须穿戴好防护用品，在指定地点操作，且备好消防器材，设专人看火。

　　5.1.14 电线、电缆凡接头、破头过多或绝缘不良者，应予以更换。凡不用之电气线路、开关、灯口等应一律做断电处理。

　　5.2停电检修操作规定

　　5.2.1检修停电时必须由两人执行，一人监护，一人操作。监护人由管理处工程负责人指定有带电作业实践经验的人员担任。

　　5.2.2设备责任人认真填写《停电操作票》及《停水、电、气通知》，注明所停电部

　　位、原因及供电时间。《停水、电、气通知》应提前24小时告知客户。

　　5.2.3停电操作必须按照断路器(开关)--负荷侧隔离开关(刀闸)--母线侧隔离开关(刀闸)的顺序依次操作。送电操作应按与上述相反的顺序进行。严防带

　　负荷拉合隔离开关(刀闸)。

　　5.2.4停电后在停电刀闸操作把手上悬挂“有人工作，禁止合闸”标识牌，以防有人误合闸，造成人身伤亡;并在未停电区域设置遮拦，防止人员误入，发生安

　　全事故。

　　5.2.5停电后管理处工程负责人验电，确保无电后设备责任人方可封地线，对设备进行检修。

　　5.2.6低压配电室检修内容

　　5.2.6.1检查母排的螺丝是否松动，并加以紧固。

　　5.2.6.2检查母线侧刀闸、负荷侧刀闸对口是否严紧，对松动处加以调试紧固。

　　5.2.6.3检查各空气开关上下口的接线是否有松动，并紧固。

　　5.2.6.4打开开关外壳检查开关接触点是否有烧坏，如有用砂布及小铁锉修整，严重者进行更换，并对开关的灵活性进行调试。

　　5.2.6.5对配电设备设施进行全面清洁，以防灰尘导电。

　　5.2.7检修完毕，由原挂接地线人员拆去接地线，同时原挂牌人员拆去“有人工作，严禁合闸”的标识。管理处工程负责人检查供配电设备内有无工作遗留物(如扳子、钳子、铁器等导电物品)，确无遗留物，用500V摇表摇测线路绝缘阻值，合格后方可合闸送电。

　　5.3日常巡视检查工作

　　5.3.1供配电系统相关重要设备明细、技术资料、相关操作规程及运行参数，由各管理处妥善保管，并由管理处经理签字或管理处盖章后张贴于设备房明显处，

　　并依照执行。供配电系统设备技术资料及其电子文档由管理处报品质管理部备案。

　　5.3.2为保证供电设备的正常运行，每班对配电设备进行2次检查，并认真填写《配电间巡查记录》，质量记录表格由各管理处妥善保存。

　　5.3.3设备责任人在巡视检查中，需注意电压、电流表的指示是否正常，电源指示灯是否正常齐全，三相电压、电流指示是否平衡，供电设备及开关是否有异声，灭弧罩是否齐全等。

　　5.3.4检查供电母排是否有放电声及螺丝是否松动。

　　5.3.5检查防鼠设施是否损坏，如有损坏及时修复。

　　5.3.6检查电容补偿柜功率因数是否正常。

　　5.4 定期检修

　　5.4.1每月保养维修

　　5.4.1.1检查动力配电柜各路开关接线端，检查各类电气箱/柜外壳接地螺栓，检查电能表接线端子并除尘。

　　5.4.1.2检查断路器、空气开关、电能表等低压配电设备。

　　5.4.1.3检查各楼及区域闸箱，是否有异味，线皮有无烧焦，线头有无松动。

　　5.4.1.4检查消防、供水等设备控制柜，应保持清洁，线路排列整齐，电路控制开关标识清楚。

　　5.4.1.5检查配电柜互投装置手动、自动转换是否灵活。

　　5.4.1.6清洁射灯、喷泉灯、路灯、草坪灯、安全出口应急指示灯等公共区域照明设备。

　　5.4.2 每半年保养维修由管理处工程负责人组织人员对低压配电柜停电检修、除尘，母排螺栓加中性凡士林并紧固。

　　5.4.3 年度保养维修

　　5.4.3.1每年四月前由公司品质管理部委托具有相应资质的专业公司(公司合格外供方)对各管理处的房屋本体防雷接地系统进行一次全面检查，检查避雷装

　　置焊点连接是否可靠，摇测接地电阻值，确保接地体的可靠接地，同时对避雷系统除锈刷漆，出具检测报告。检测报告各管理处妥善保管，并报品

　　质管理部备案。

　　5.4.3.2由管理处工程负责人组织人员停电紧固母排螺栓及所有配电柜开关接线端子，详细检查、测试低压母联开关的电气及机械连锁装置，对开关机械转动部位加少量润滑油脂，清理电缆沟杂物，经全面检查无误后恢复正常供电。

　　5.4.4供配电设备的各类检修应在《设备设施保养检修记录表》中作纪录，并注明各类定期维修保养记录的类别。

　　6. 支持性文件

　　《公用设备设施管理程序》TJVKWY7.5.1-G01

　　《停水停电作业指导书》TJVKWY7.5.1-G01-07

　　7. 质量记录表格

　　《设备设施保养检修记录表》TJVKWY7.5.1-G01-F2

　　《停送电操作票》TJVKWY7.5.1-G01-01-F1

　　《配电间巡查记录》TJVKWY7.5.1-G01-01-F2

　　《停水、电、气通知》TJVKWY7.5.1-G00-07-F1

篇3：物业管理公司给排水系统保养维修作业指导书

　　1.目的

　　规范设备的日常管理，保证设备正常运行，发生意外事故正确处理，维护客户利益。

　　2.范围

　　适用于各管理处。

　　3.定义

　　给排水系统：包括生活供水系统中的水泵、管道，消防系统中的水泵、管道，雨水及污水系统中的各类井、管道及潜水泵以及给排水泵控制箱/柜。

　　4.职责

　　部门/岗位工作职责

　　管理处经理进行不定期检查督导。

　　管理处工程负责人全面负责设备的定期检修工作及日常工作的监督指导。负责外包方工作的检查、监督。

　　指定设备责任人负责设备的日常巡视检查和例行保养检修。

　　5.方法及过程控制

　　5.1日常巡视检查工作

　　5.1.1给排水系统内容、相关操作规程、运行参数、管线系统图等技术资料，由各管理处妥善保管，并由管理处经理签字或管理处盖章后张贴于设备房明显处，依照执行。给排水系统设备技术资料及其电子文档由管理处报品质管理部备案。

　　5.1.2各管理处依自身设备具体情况制定给排水设备操作规程，报品质管理部核准、备案。工程部设备责任人按照操作规程及作业指导书的要求，每班两次对设备巡视检查并在《水泵房设备运行记录表》中记录运行参数。《水泵房设备运行记录表》由各管理处妥善保管。

　　5.1.4各管理处应根据检修工作内容，填写相应的《设备设施保养检修记录表》，并由各管理处妥善保管。

　　5.1.5工程部设备责任人应每日对二次供水水箱、消防水池的水位及浮球阀进行检查，在《水泵房设备运行记录》中进行记录。

　　5.2水泵的维护检修

　　5.2.1每日巡查：设备责任人检查下列项目并填写《水泵房设备运行记录表》。

　　5.2.1.1检查水泵进出水压力表及供水系统各压力表读数是否正常、稳定。

　　5.2.1.2检查水泵进出水口橡胶软连接是否正常、完好。

　　5.2.1.2排除水泵填料盒过热及不正常滴漏现象。

　　5.2.1.3排除系统各阀门漏水现象，检查各阀门开关位置是否正常，与标识是否一致。

　　5.2.1.4检查电机温度是否正常，水泵及电机运转有无异常声音。

　　5.2.1.5检查水泵控制箱/柜指示灯显示是否正常，电流、电压表指针是否偏离正常范围，变频器液晶显示是否正常，控制箱/柜内空气开关、交流接触器、热继电器等电气元件是否过热。

　　5.2.2每月维护检修：设备责任人进行以下工作，并填写《设备设施保养检修记录表》。

　　5.2.2.1 检查水泵电机轴承润滑情况。

　　5.2.2.2 检查、维修水泵水封。

　　5.2.3每季度维护检修

　　5.2.3.1 检查水泵电机接线端子是否松动，检查控制箱/柜内各接线端子是否松动。

　　5.2.3.2检查水泵电机轴承润滑情况，每季度润滑油脂至少加注一次。检查水泵轴封装置是否完好。

　　5.2.3.3收紧地脚螺栓。

　　5.2.3.4设备责任人根据具体检修工作内容填写《设备设施保养检修记录表》。

　　5.2.4年度维护检修

　　5.2.4.1检查泵叶、壳体腐蚀情况，对泵壳及机座除锈刷漆。

　　5.2.4.2根据设备实际情况，清洗电机轴承，更换润滑油脂。必要时更换轴承。

　　5.2.4.3检查水泵电机及控制箱/柜接线端子是否松动。

　　5.2.4.4检测电机相间绝缘电阻及各相对地绝缘电阻，测量值在《设备设施保养检修记录表》中做好记录。

　　5.2.4.5检查并更换水泵密封填料。

　　5.2.5检维修过程中，应穿戴好防护用具，注意人身安全，做到“三不伤害”，确

　　保作业顺利完成。检维修工作内容填写在《设备设施保养检修记录表》中

　　5.3板式换热器维护检修

　　5.3.1板式换热器片间间距小，通道复杂，热效率高，流体中泥沙等杂质的沉积会

　　影响流量并减少换热面积，进而影响换热效果。运行期间应定期清理除污器，减少系统中的杂质。如条件许可，还可以采用短时间反向运行的方式，冲走部分沉积物。

　　5.3.2板式换热器长期运行后，板片表面会不同程度地附着水垢等沉积物，增加流阻，降低传热效率。因此，应定期冲洗，至少每三年对设备解体大修，化学清洗或增设水处理装置改善水质，最终目的都是保证设备换热面清洁，保证热交换效果。

　　5.3.3有冬冻的场合，冬季前应将停运设备内介质放掉，或采取保温措施，防止管道及设备冻坏。

　　5.4排水管路的维护

　　5.4.1管理处工程负责人每年4月雨季来临前，安排人员清理各设备房集水坑，

　　疏通排水管路。

　　5.4.2管理处工程负责人依据《服务项目外包控制程序》监督外包方每月对污水

　　井、化粪井进行疏通清淤。

　　5.4.3管理处工程负责人负责安排人员定期对屋面、屋面雨水口、雨水斗、雨水

　　立管进行清理。

　　5.4.4管理处工程负责人负责在每年4月雨季来临前，安排人员对屋面雨水管道部分进行清理，并组织人员对雨水管道及雨水井疏通。

　　5.4.5工程部发现或接报管道堵塞故障后，管理处工程负责人应立即安排人员进行清掏疏通工作。

　　5.5给排水紧急特殊维修

　　5.5.1水管或配件破裂

　　5.5.1.1 迅速关闭供水阀与循回阀。

　　5.5.1.2 立即通知管理处工程负责人赶到现场，组织人员抢修。

　　5.5.1.3 根据不同的管材，采用相应的作业方法。铸铁管破裂更换新管，或组织专业技术人员及时补焊。无缝钢管可用水中胶补、焊补或重新更换。镀锌钢管尤其是生活饮用水管原则上不允许补焊。

　　5.5.2阀门不正常漏水

　　5.5.2.1 阀门压盖破裂，更换新压盖，也可用铸铁焊条焊接。

　　5.5.2.2 阀门铰或销断落，重新更换阀门铰或销。

　　5.5.2.3 阀体破裂，重新更换新阀门。

　　5.5.3喷淋头破碎

　　5.5.3.1 立即切断消防泵电源，关闭供水阀。

　　5.5.3.2 通知消防中心值班人员隔离该回路的水流指示器信号。

　　5.5.3.3 更换新喷淋头。

　　5.5.3.4 开启供水阀，消防泵送电打压试验，消防中心值班人员恢复该回路的水流指示器信号。

　　5.5.4供水泵的紧急特殊维修

　　5.5.4.1 水泵停止运行，应检查：

　　①水泵控制箱/柜电压是否正常。

　　②水泵控制箱/柜内空气开关、热继电器是否脱扣。

　　③水泵控制箱/柜内空气开关、热继电器、交流接触器的温度是否正常。

　　④电机温度是否正常并检测电机线圈绕组的绝缘性能。

　　⑤手动盘车，检查水泵是否卡住。

　　5.5.4.2水泵运转但水压不足，应检查：

　　①市政管网水压是否正常。

　　②水泵的进出口阀门是否完全打开。

　　③二次供水水箱或消防水池水位是否正常。

　　④检查系统除污器是否有杂物堵塞。

　　5.5.5排水系统排水不畅

　　①检查潜污排水泵的电气线路。

　　②检查潜污排水泵的叶轮是否有杂物堵塞，叶轮扎头螺母是否松动。

　　③检查排水管阀门是否完全打开。

　　④检查排水干管是否堵塞。

　　5.5.6发生洪涝灾害

　　5.5.6.1管理处经理应立即调配足够的人力、物力进行防洪工作。

　　5.5.6.2值班技术人员应立即赶到现场，检查机电设备，保证排水泵正常运行。

　　5.5.6.3管理处工程负责人应根据现场情况投入备用潜水泵，并迅速对现场做出评估。若水情严重，管理处工程负责人应及时向公司其它部门请求支援。

　　5.5.6.4当市政排水管网出现问题导致积水时，管理处经理需组织人力关闭地下室防洪闸或用沙袋堵住需保护的设备间房门。并派专人检查排水泵运行情况及水位。

　　6.支持性文件

　　TJVKWY7.5.1-G01《公用设备设施管理程序》

　　TJVKWY8.2.3-Z01《服务项目外包控制程序》

　　7.质量记录表格

　　TJVKWY7.5.1-G01-F2《设备设施保养检修记录表》

　　TJVKWY7.5.1-G01-04-F1《水泵房设备运行记录》

篇4：物业管理公司安防监控系统保养维修作业指导书

　　1.目的

　　保证各管理处安防监控系统设备与设施的正常使用。

　　2.范围

　　适用于各管理处安防监控系统。

　　3.定义

　　日常性维护：按照年检计划而安排的工作及日常发生的工作。

　　紧急特殊性维修;安防监控设备设施因意外事故所造成的维修。

　　4. 职责

　　部门/岗位工作职责

　　各管理处安全员负责安防监控设备及设施的日常巡视。

　　设备责任人负责安防监控设备及设施紧急维修。

　　5.方法及过程控制

　　5.1闭路监控系统

　　5.1.1监视摄像机维护保养：

　　3.1.1.1每季由设备责任人拆下摄像机的防护罩进行内部清洁除尘，清洁除尘时须使用干燥、清洁的软布和中性清洁剂，以防止产生静电和腐蚀摄像机。

　　5.1.1.2在对带云台的摄像机进行维修保养时还需要对云台的机械部分加适量的润滑机油，以保证云台转动灵活。

　　5.1.1.3对效果不好的摄像镜头必须及时调整好焦距、光圈、方向、测量电源电压是否正常等，保证安装牢固，并由控制中心主管(主办)确认符合安防使用要求。

　　5.1.1.4对室外监视摄像机进行维修保养，在每次清洁除尘、安装防护罩时，必须注意用防水胶圈或胶布密封接合部位，以防止雨水的渗入。

　　5.1.1.5在对摄像机清洁除尘时,必须注意不要用手触摸摄像镜头，只能采用镜头纸对摄像镜头进行擦拭。

　　5.1.2监控主机的维护保养:

　　5.1.2.1每周由中心值班人员对监控主机进行外部除尘，除尘时须使用干燥、清洁的软布和中性清洁剂。

　　5.1.2.2每月由设备责任人检查视频线BNC接头，如有松动现象，必须用额定功率在30瓦以下的电烙铁进行焊接处理，并检查BNC接头与主机接口是否松动，以保证连接牢固，每次做完这项工作后必须对线路进行整理以保证线路的畅顺、整齐、规范。

　　5.1.2.3同时检查主机上的各指示灯是否正常显示。

　　5.1.3多画面处理器的维护保养：

　　5.1.3.1每周由中心值班人员对多画面处理器外部进行外部除尘，除尘时需用干燥的清洁软布和中心清洁剂清洗。

　　5.1.3.2检查并保持所有画面显示器上的字符、设备号与控制台上的手操器上的输入号码一致;检查并保证各显示器上显示时间正确无误。

　　5.1.3.3检查多画面处理器的各功能键的功能是否正确、有效。

　　5.1.4录像机的维护保养:

　　5.1.4.1每周由中心值班人员对录像设备进行外部除尘，除尘时需使用干燥、清洁的软布和中性清洁剂。

　　5.1.4.2每月由设备责任人对录像设备磁头进行清洗，并做好记录。

　　5.1.4.3每月由设备责任人检查录像设备的录像效果，必须保证录像设备工作正常，录像效果清晰。如检查发现录像效果模糊、不全等现象必须查明原因，采取相关的措施，如清洗磁头等，做好记录并向上级汇报。

　　5.1.5以上保养维修情况应在《设备设施保养检修记录表》上予以记录。

　　5.2停车场管理系统

　　5.2.1每日由大门岗检查大门道闸遥控器是否灵活、有效，由中心检查车库道闸遥控器、或电脑控制是否灵活、有效，若由问题及时通知设备责任人处理。

　　5.2.2每月对大门道闸门轮的灵活性进行检查，对门轮转轴、门体收缩滑道打润滑油;每月对车库道闸杆转轴部分打润滑油。

　　5.3 对外委托维修

　　对外委托维修应按照《服务项目外包控制程序》中的规定执行。

　　6.支持性文件

　　TJVKWY8.2.3-Z01服务项目外包控制程序

　　7.质量记录表格

　　TJVKWY7.5.1-G01-F1设备设施巡视记录表

　　TJVKWY7.5.1-G01-F2设备/设施保养检修记录表

篇5：物业给排水系统维修保养规程

　　给排水系统维修保养规程

　　1目的

　　规范给排水设施设备维修保养工作，确保给排水设施(备)各项性能完好。

　　2适用范围

　　适用于公司管辖范围内给排水系统的维修保养及其出现故障时的维修。(本规程所指给排水系统指给排水用的设备、管网、电气、仪表等设施。)

　　3职责

　　3.1小区维修组主管负责编制《给排水系统维护保养计划》并组织实施。

　　3.2给排水维修工负责给排水系统设施设备的维修以及维护保养。

　　3.3维修中心负责组织实施给排水系统的中修或大修。

　　4操作要点

　　4.1《给排水系统维护保养计划》的制定与实施

　　4.1.1影响因素

　　制订《给排水系统维护保养计划》应考虑以下影响因素：

　　a)给排水设施(备)使用的频度;

　　b)给排水设施(备)运行状况(故障隐患);

　　c)合理的时间。

　　4.1.2维修组组长每年12月制订下年度的《给排水系统维护保养计划》，并按

　　运行情况制订中修、大修计划，上报维修中心和工程技术部审批。

　　4.1.3小区维修组按计划组织给排水系统日常的维护保养。

　　4.1.4维修中心负责中修以上给排水系统维护保养计划的组织实施。

　　4.2给排水设施(备)维护保养要求

　　4.2.1水泵维修按《6.4水泵维护保养规程》进行。

　　4.2.2水池、水箱的维护保养按《6.7水池、水箱管理规定》进行。

　　4.2.3给排水管网的维护保养

　　4.2.3.1所有给排水管道应无渗漏、无堵塞、无断裂，紧固正常，闸阀开启灵

　　活，关闭严密;雨污水窨井盖、排水沟盖板(或侧面排水的栏栅)无破损或失少。

　　4.2.3.2维修组长每月不少于一次按计划安排对管网及闸阀的完好情况组织检

　　查，发现问题及时组织维修或更换，若本组无能力实施维修，应及时报维修中心，按维修管理规范予以解决。

　　4.2.3.3维修组长应组织力量每年不少于一次对本小区的管道及闸阀补漆和添

　　加润滑油;每月不少于一次对管网进行保洁和相关标识的维护。

　　4.2.4维修中心和工程技术部对小区给排水系统维护保养计划审核批准后，应

　　加强对实施情况的监督和管理 。

　　4.3给排水设施设备故障的维修

　　4.3.1供水泵出现故障时，管道工应马上启用备用泵，然后立即组织维修。

　　4.3.2排污泵出现故障时，首先检查故障原因，如是控制回路出现故障，通知强电班，如是水泵故障，视情况更换水泵。排污井、雨水井等因堵塞造成下水不畅等，立即疏通。

　　4.3.3供水管网出现故障，发生泄漏等影响正常供水，管道工立即关闭总阀，及时通知有关人员抢修，服务中心并做好受影响用户的解释工作。

　　4.3.4给排水设备故障一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的重要部位故障，应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报管理处限期解决。对突发性故障解决后须填写《事故报告》上报公司。

　　5相关文件

　　《6.4水泵维护保养规程》

　　《6.7水池、水箱管理规定》

　　6记录

　　事故报告