篇2：写字楼物业水质控制标准

　　一.循环冷却水、冷冻水、采暖水

分析项目	控制指标
	冷却水	冷冻水	采暖水
PH值	7.5-9.0	7.5-8.5	7.5-8.5
电导率μs/cm≤	1500	1500	1500
总硬度(以CaCO3计)mg/L ≤	800	40-300	40-300
钙硬度(以CaCO3计)mg/L ≤	500	150	150
总碱度(以CaCO3计)mg/L ≤	500	300	300
总磷酸盐(以PO43-计)mg/L ≤	3-5	-	-
CL-mg/L ≤	180	200	200
602值	-	20±5	20±5

　　二.药剂投加量

药剂编号	药剂名称及用途	投加量
YD-504	阻后缓蚀剂，用于循环冷却水	4、5、9月份时，每天加4公斤 6、7、8月份时，每天加5公斤
YD-301	杀菌灭藻剂，用于循环冷却水	每周1次加5-6公斤
YD-602	缓蚀剂，用于冷冻、采暖系统	一次性投加

　　注：实际加药量与排污量及依据验测结果适当调整。三.清洗预膜清洗时间为24小时，预膜时间为24小时，清洗预膜结束后整个冷却系统注水漂洗一次。四.水质检测报告、应记录备案。

篇3：写字楼物业工程部工作内容程序和管理制度

　　写字楼物业工程部工作内容、工作程序和管理制

　　一、写字楼工程部管理程序及标准

　　职能概述：

　　1.负责：为大厦的运营提供良好的设施设备，以保证大厦能够为业主提供良好的经营的环境;

　　3、人员：优化、精干的高素质队伍

　　4、人员编制：维修主管(1名)、维修工(2名) 需增补一名

　　5、具体职能有： l 负责大厦的电气设备、机械设备、动力设备的日常维修、维护和保养： l 负责大厦的主体建筑、装潢等设施的日常维修、维护和保养; l 负责大厦部分建筑与装潢工程的更新与改造; l 负责大厦的从供电、供水、供气、供暖、节能的管理与统计 l 负责维护、安装、调试会议所需音响设备工作; l 负责维护大厦的通讯设施设备; l 负责环境保护、排污等各项工作;

　　(一)维修材料及维修工具的领取制度

　　工作项目：维修材料及维修工具领用制度

　　目的：保证大厦财产的高效、安全使用 标准：《林苑大厦仓库制度》 程序： 工具仓库是工程部的一个重要组成部份，工具仓库管理的好坏直接关系到维修的及时性和质量，为了加强对工程部工具仓库的规范管理，特制定工程部工具仓库管理制度： 一、 借用工具： 1. 员工借用公用工具时，均要由仓库管理人员进行登记，借用者签名; 2. 公用工具均由仓库管理人员进行发放，严禁私自拿公用工具; 3. 借用者下班前要交还所借工具，如不能及时交还应办理继借手续; 4. 借用后，公用工具出现丢失和损坏的情况(因公除外)，责任人应照价赔偿; 5. 严禁将公用工具带出大厦干私活，; 6. 借用者归还公用工具时，必须由仓库管理人员签收。 二、 仓库管理人员职责 1. 借用工具时，要进行登记，详细记录借用工具的名称、数量、借用时间、并由借用人签名; 2. 每班作好交接班记录，要求记录详细、清晰; 3. 发现丢失或损坏公用工具的情况，应及时报告; 4. 工具仓库的钥匙必须严格管理，未经允许严禁借出; 5. 公用工具归还时，仓库管理人员应仔细检查工具是否损坏，在确保工具完好的情况下，方能签收; 6. 公用工具因仓库管理人员的责任而出现丢失或损坏的情况，仓库管理员照价赔偿; 7. 每月28日对工程部工具仓库进行盘点，并做盘点表上报工程部主管 。

　　(二)写字楼工程部机房制度

　　工作项目：工程部机房制度

　　目的：保证大厦机房设备、设施高效、安全的运行。 标准：工程部制度 程序：

　　1、由工程部主管确立大厦机房负责人，做到专人专管。

　　2、责任人应定时巡查、清洁。

　　3、依照设备、设施保养程序定期对所负责设备进行保养和安全检查。 禁止无关人员未经同意进入机房。

　　4、机房禁止堆放杂物。

　　5、按照程序对机房的设备、设施巡查并记录。

　　(三)写字楼工程部工作间清理制度

　　工作项目：工程部工作间清理制度

　　目的：保证工程部工作间的卫生符合大厦卫生标准 标准：《林苑大厦各部门卫生标准》 程序： 锅炉清洁卫生工作是文明生产的重要内容，由全班人员共同搞好。清洁工作是交班的内容之一，要求做到锅炉房清洁，用具、工具堆放整齐。当班人员接班后，打扫操作室卫生，保持控制柜表盘干净清晰，汽包水位表、压力表清晰可见。对辅机设备、水泵、阀门、轴承座、电动机、变压器等设备经常揩擦清洁，杜绝“跑、冒、滴、漏”现象。保持炉前清洁卫生，并做好设备周围的环境卫生，保持地面清洁，无积灰、积水。每周由工程主管组织一次清洁大扫除。

　　(四)锅炉房巡回检查制度

　　工作项目：锅炉房巡回检查制度

　　目的：保证大厦锅炉系统安全、高效地运行 标准：

　　(1)能够保障锅炉正常运行的各项措施 (2)能够保障锅炉正常运行的具体程序 (3)事故报告制度 (4)安全防范制度 (5)清洁卫生制度 (6 )措施：定期组织维修人员进行技术培训和安全教育。 (7)督促检查锅炉及其附属设备的维护保养和定期检修计划的实施。(8)当班人员每小时至少对锅炉设备进行一次巡回检查，并将检查结果填入运行记录。 1、巡回检查内容： ( 1 )水位、汽压、汽温三大安全附件严格控制在规定范围内，保护装置和仪表灵敏、可靠、无泄漏现象。 ( 2 )受压可见部位无鼓包、渗漏，炉内燃烧工况良好。 ( 3 )管道阀门无破损，炉门、看火门完整牢固。 ( 4 )管道、阀门无泄漏(包括内漏)。阀门开关灵活。异常情况下、检修以后试运行，必须增加巡回检查次数，随时掌握运行情况。巡回检查时应遵守安全规章制度，集中思想，仔细看、听、摸、嗅设备各方面情况，对各主要设备应绕一周巡视。 巡回检查中发现的问题，应及时汇报并记入运行记录中，并及时通知检修人员处理。锅炉房照明良好，道路畅通。2、事故报告制度锅炉凡是重大故障必须及时按规定逐级报告有关部门及劳动局锅炉压力容器安全监察机构。认真进行调查分析，提出处理意见。锅炉一旦发生重大故障，维修人员一定要保持镇静，不要惊慌失措，应立即查明事故原因，迅速处理。对不明事故原因的，要立即向领导报告，不可盲目处理。 维修人员从发生故障第一时间起，直到故障处理妥善为止，不得擅自离工作岗位，如需要离开时，必须经领导同意。 如发生重大事故以及造成人员伤亡时，值班人员除抢救受伤人员外要防范事故扩大，并保护现场，迅速报告上级。事故后，应将发生事故的部位、时间、原因、经过及处理方法等情况作详细的书面报告，从中吸取教训。对发生事故的锅炉，在恢复使用前要进行详细检查。 3、安全防范制度非本岗位人员不得擅自入内。当班人员要坚守岗位，提高警惕，严格执行安全技术操作规程和巡回检查制度。锅炉房内设施，非当班人员不得动用，无证维修工、水质化验工不准单独操作。当班人员应遵守运行操作规程和劳动纪律，不脱岗、睡岗或误操作。不在有压力时修理锅炉受压元件。对入炉的燃料要注意检查。发现重大隐患，应立即采取有效措施处理，并及时报告。保持锅炉房照明充足，道路畅通，消防设施齐全完好。 4 、清洁卫生制度锅炉清洁卫生工作是文明生产的重要内容，由全班人员共同搞好。清洁工作是交班的内容之一，要求做到锅炉房清洁，用具、工具堆放整齐。当班人员接班后，打扫操作室卫生，保持控制柜表盘干净清晰，汽包水位表、压力表清晰可见。 5、对辅机设备、水泵、阀门、轴承座、电动机、变压器等设备经常揩擦清洁，杜绝“跑、冒、滴、漏”现象。保持炉前清洁卫生，并做好设备周围的环境卫生，保持地面清洁，无积灰、积水。每周由工程主管组织一次清洁大扫除。

　　(五)锅炉房设备维护保养制度

　　工作项目：锅炉房设备维护保养制度

　　目的：保证大厦锅炉系统安全、高效地运行 标准：1、锅炉房岗位责任 2、《燃油锅炉设备维护保养标准》 程序：1、锅炉房岗位责任(1)坚守岗位，严格执行锅炉房各项规章制度，精心操作，确保锅炉安全运行， 满足单位用汽的需要。 (2)当班人员要严格遵守劳动纪律，不做与生产无关的事。 (3) 对汽压、水位不断监视，对锅炉房运行设备应每小时进行一次巡回检查，并准时认真地填写锅炉及附属设备的运行记录，做到准确、整洁、不漏项，对设备故障及所采取措施向领班或锅炉维修工反映，将故障及所采取的措施记入运行记录中。 (4)在锅炉点火、停炉、换泵等项操作前后，对锅炉及安全附件、保护装置、认真进行检查，发现问题及时汇报。 (5)认真做好锅炉设备的维护保养工作，按时按量给润滑部位添加油和润滑脂。 (6)做好锅炉水、电、油料消耗，化验用原料，维修材料和蒸汽产、供数量的原始记录;保障能源的正常供给和设备的安全运行。 (7)锅炉发生故障时，应积极主动采取措施并立即向领导汇报，故障未经妥善处理，维修工不得离开现场。 (8)保持锅炉房室内外清洁，设施干净，仪表清晰，工具存放整齐，道路畅通。 (9)经常总结工作，钻研技术，互教互学，不断增强安全意识，提高操作技术水平。 2、锅炉设备保养 工程主管对锅炉设备维修保养负领导责任，制定锅炉的大、中修计划及当月的维修保养计划，并督促维修人员完成。 (1)维修人员接受锅炉及附件设备检修后，应及时消除隐患，若遇有难于解决的问题，应立即报告领导及时处理。 (2) 安全阀每周手动放汽一次，每月自动排汽一次。压力表每周冲洗存水管一次，水位表每班冲洗一次，水位报警器每周试验一次。 (3) 每季检修一次受压部件、小修机轴紧固件，清洗轴承和添加润滑油。 (4)设备应该做好品备计划，设备检修记录和事记录，同时做设备台帐和档案等基础工作。 (5)锅炉停用后应依照有关规定做好干法或湿法保养工作。

　　(六)配电房禁止制度

　　工作项目：配电房禁止制度

　　目的：保证大厦电力设施的安全运行 标准：工程部管理制度 程序： 1. 配电房严禁堆放杂物。 2. 严禁关闭散热换气风机。 3. 温度不允许超过40 ℃ 。 4. 严禁无关人员进入配电区域。 5. 严禁不按规定时间巡查配电设备。 6. 严禁不按规定程序操作变配电设备。 7. 严禁无证人员操作变配电设备。 8. 严禁变配电房的空气、湿度等指标超过规定。 9. 当变配电设备发生故障时，严禁寻找借口拖延修理。

　　(七)工程部值班制度

　　工作项目：工程部制度

　　目的：保证大厦的正常运营 1. 当班人员必须坚守岗位，不得擅离岗位和大厦。 2. 严格执行巡查制度，定时巡视水池、油池、锅炉并作好记录，每两小时巡查配电及冷气设备并作好运行记录。 3. 密切注意设备运行情况，如发现有异常情况时，应及时处理及汇报。 4. 当设备发生故障而当班人员无法处理又直接影响正常工作时，应及时报告主管、经理进行抢修。 6. 上班时间严禁在值班室娱乐、睡觉。 7. 用膳时间值班人员应相互协商，确保岗位有人值班，预防事故发生。 8. 请假、休假、加班、补休或需调班时，必须事前报告主管，并填写有关请假申请表，经批准后方可进行。

　　(八)工程部交接班制度

　　工作项目：工程部交接班制度

　　目的：形成一个高效的团队 标准：工程部管理制度 程序： (一) 接班人员按时到达岗位，做好以下准备工作： 1. 查看上一班记录，听取上一班值班人员对运行情况介绍。 2. 检查设备运行状况，检查仪表、工具，确认无误后于交接班簿上签名。 (二) 下列情况不得进行交接班： 1. 接班人员未到，或未有合适人员当值。 2. 接班人员醉酒或神志不清而又找不到合适顶班人员时。 3. 设备发生重大故障并影响营业时，未进行故障排除或未作应急处理时。

　　(九)电梯控制盘的操作程序

　　工作项目：电梯控制盘操作程序

　　目的：保证大厦电梯的正常运行 标准：《中速电梯检修、保养程序》 程序： 1. 电梯因检修或保养而停机时，必须确认轿箱内无乘客后，方可停机。 2. 在维修、保养施工中，必须注意工作的协调与配合。有人协同工作时，行机、停机前都必须扬声，得到对方应答后方可操作。 3. 下井底作业时，禁止关闭厅门，厅门口必须摆设告示牌。防止无关人员靠近。 4. 维修、保养工作完成时，必须认真清理现场，清点工具和物品，切忌遗留。

　　(十)机房巡视程序

　　工作项目：机房巡视程序

　　目的：保证大厦设备、设施的正常运行 标准：工程部巡查制度 程序： 1. 严格机房管理，定期机房电器设备。 2. 严格执行配发电，每隔两小时进行抄表，巡视设备运行情况，并真实正确记录运行日志表。 3. 巡视机房配发电设备运行情况时，要做到脑活、眼尖、耳灵、腿快、手快，准确地发现问题，及时报告经理，并进行及时处理， 4. 空调机房每两小时巡查冷水设备的运行，按时填写工作记录，并要了解仪表读数的正常值，如遇到不正常现象要马上关机。 5.每天由当班人员按时对配电机房的设备巡查，并做好记录，发现问题及时处理汇报。 6. 锅炉机房在运行期间，维修人员应每 1-2 小时对锅炉及附属设备进行巡检并按要求作运行数据的现场记录。 7. 维修人员要随时监视锅炉燃烧情况及负荷变化情况，每班定期在负荷时作前后底部排污，并负责进行水处理。

　　(十一)电话系统设备维修程序

　　工作项目： 电话系统设备维修程序

　　目的：使大厦的电话硬件设备优质、高效地运行 标准：1、办公室电话机工作状态满足工作要求 2、电话线路按弱电标准进行安装、铺设 3、总机房的总机、机柜、(新装和加状)布线符合弱电机房标准 4、总机房的设备、设置保证在正常工作状态 5、总机房环境标准符合弱电机房标准 程序：1、当总机发现交换机异常时 l 根据交换机说明书提供故障信息提示进行处理，并记录通知工程部和保养商进行故障分析，交换机出线的电话线路部份由工程部负责维修 2 、对于新布、增加电话布线 l 须征得管理处经理同意 l 布线路线由维修主管制定 l 必须和弱电线路一同走向，如没有弱电线路时由维修主管制定走线方法 l 注意工程收尾工作

　　(十二)应急发电机安全操作程序及要求

　　工作项目：应急发电机安全操作程序及要求

　　1.起动前检查：

　　1)各附件连接是否可靠，各运动件是否灵活转动，皮带紧度是否合适。

　　2)冷却水是否加满，各接头是否有渗漏。

　　3)机油是否加定，各接头是否有渗漏。

　　4)燃油是否足够，各接头是否有渗漏。

　　5)蓄电池是否荷电，起动系统各线路接头是否松动(电工做)。

　　2.检查后按下列程序起动：

　　1)用手摇输送泵排除燃油系统空气(修后初起动)。

　　2)用手摇泵(机油)涨油到油压>0.7kg/cm2，最少持续10秒。

　　3)边手摇涨油边盘车，最小一转以上。

　　注意：

　　1)环境温度冷，室温≤10℃时，要预先将冷却水加温，太冷时，要按超供燃油按钮，然后释放。

　　2)连续起动时间不能超过10秒，间歇20秒后再作一次起动，如起动4次不着火，应检查原因。

　　3.运行期间值班人员要密切注意各仪表读数和柴油机工作状况，每半小时作一次记录。具体内容按柴油发电机的详细说明。。

　　4.停机进必须使柴油机组卸去负荷后，空车运转3分钟以上才停机。

　　5.每月检查记录燃油、润滑油、冷却剂的液位，检查蓄电池电解液的液面高度，如不足需要补充。

　　6.每月检查电瓶和发电机的连接是否腐蚀或接触不良，用充电器对电瓶充电一天。

　　7.每月手动试空载一次(5～10分钟)，节假日前试空载一次。

　　8.每年春季打开端盖，检查发电机刷和整流子，清除油污尘土，碳刷长度短于20毫米时需要更换新刷。

　　9.每年春季打开油箱底部的排出口，排除积水和沉淀物，检查油箱密封是否良好，各部位油管是否有漏、滴、渗油现象。

　　10.每隔一年春季用蒸汽清洗空气过滤器、滤芯及消音器。清洗燃油及润滑油过滤器，油压下降到45磅/平方英寸以下的，应更换滤芯。

　　(十三)空调系统维修保养工作程序及要求

　　工作项目：空调系统维修保养工作程序及要求

　　1.空调机组

　　月度保养

　　1)检查机组传动皮带张紧度。

　　2)清洗空气过滤网，检查盘管散片。

　　3)对轴承力Ⅱ油。

　　年度保养

　　1)检查传动皮带及皮带轮的磨损情况，皮带轮和轴键有否松动，必要时

　　进行换件修理。

　　2)检查叶轮及轴承座螺丝的紧固程度。

　　3)清理叶轮、风机壳，检查腐蚀情况。

　　4)检查机组的密封情况(门封条、风道接口的密封状况)，必要时进行更换。

　　5)检查保温层。

　　6)对电机做年度的检修保养。

　　7)清洗加湿喷嘴。

　　8)年度检修后必须对叶轮、轴承座、电机地脚螺丝等主要联结螺栓做全面的紧固检查。

　　9)清理机组外表及机房环境。

　　10)每年换季前安排对机组散热器翅片进行清洗。

　　11)清洗空调水系统过滤器。

　　2.风机

　　年度保养

　　1)检查风机的运转情况，对运转不正常的进行解体检修。

　　2)清洗叶轮及风机壳体。

　　3)检查风机联结外的密封状况，必要时进行更换。

　　4)检查风机盘管

　　年度保养

　　1)检查各风机盘管运转产否有异响及振动，必要时进行拆除。

　　2)检查冷凝水和冷热水系统是否畅通。

　　3)检查翅片脏堵情况，必要时进行拆洗。

　　3.卫生间排气扇

　　月度保养

　　1)每月检查一次公共卫生间(职工用)排气扇的运转情况，运转不正常进行更换。

　　年度保养

　　每半年检查一次办公室卫生间排气扇运转情况，运转不正常进行更换。

篇4：写字楼物业设备设施管理实践

　　本文结合“新时空物业管理的设备管理”这一工程实例，概述了设备管理的应用背景，推广先进的设备管理方法和管理技术手段。通过分析设备管理的流程，来保证租户正常的工作生活秩序和净化、美化生活工作环境。这样企业被认可，社会地位逐渐提高，竞争力得以加强。目前物业对现代化设备的需求和依赖程度越来越高，设备的作用也越来越突出。本文以笔者个人的理解谈了新时空设备管理的新问题和改进措施。

　　在跨进新世纪和我国加入世界贸易组织后，为物业管理提供了新的发展机遇，同时也面临着挑战，随着社会的不断发展与进步和人们的生活水平逐步提高，简单的粗线条的服务已满足不了人们的要求。优势的、细化的综合性服务是人们追求的目标。物业企业学会服务，做精服务文章，用优质的服务产生更大的价值，是迎接入世挑战融入经济全球化的有效方式，是物业管理行业参与市场竞争的主要手段和重要基础，是推动物业管理发展的有效途径。

　　一、新时空综合楼的物业管理现状

　　新时空综合楼是长沙芙蓉路上的一座高层建筑，高度为99.7米，地下3层，地上32层，裙房5层，是目前长沙南部第一高楼，它与神农大酒店相邻，已经成为长沙南部的新一代标志性建筑。新时空综合楼主要由办公楼、酒店、餐饮、卖场、休闲会所、地下停车场六部分组成，1层为咖啡厅和卖场。2-5层为餐饮、6-8层为休闲会所、9-23层为写字楼、24-32层为酒店。

　　(一)新时空综合楼物业管理特点：新时空综合楼高度大、楼层数多，功能复杂，人口稠密，物业管理任务较为艰巨。综合楼包括停车场、商业、餐饮、娱乐健身场所、办公楼，流动人口极多。新时空综合楼设备多、结构复杂、管理起点高，对物业管理队伍的素质要求较高。

　　(二)物业管理的服务内容：由于新时空综合楼的复杂性、混合性、综合性，给管理带来了一定难度，但新时空综合楼的基本服务内容就是实现对物的管理、对人的服务。其基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。

　　1、常规性的公共服务。这是物业管理的基本内容，目的是确保物业的完好与正常使用，保证正常的工作生活秩序和净化、美化生活工作环境。其中包括：房屋建筑主体的维修管理。定期掌握房屋的基本情况，对综合楼的楼面、楼道等房屋进行经常的维修、养护和管理，使建筑物保持完好、整洁和美观。对租户、用户的房屋装修进行严格的监督管理，使综合楼不因装修而影响寿命和危及他人安全。维持综合楼价值，创造增值潜力。包括综合楼各系统设备设施的管理。物业管理人员要经常对综合楼的供电供水及排水、电梯、消防、中央空调、公共照明等公用设施进行维护检查，发现问题，及时处理，保证设备处于完好的运行状态;清洁卫生的管理。清扫保洁人员应全面负责综合楼各房屋以及公共场所的清洁和保洁工作，保持公共部位不被占用，垃圾日产日清。一般由专业清洁公司承办;绿化管理。绿化人员应对综合楼周围及内部的花草树木和景点进行养护和管理，为用户、租户创造优美整洁舒适的高雅环境;停车场、车辆及交通管理。管理人员要对用户、租户以及外来人员的车辆进行管理，保证停车场的车辆停放整齐、管理有序，保证车辆安全;消防及治安管理。保安人员对综合楼及其范围内进行全天候保安值勤，设立监控中心和消防控制中心及固定保安岗位和流动巡逻岗。确保用户、租户人身财产安全。监控系统要保证24小时有人值班与有效监控。做好消防器材的维护，对违法违纪行为要及时处理。如有设备等报警或故障显示，需立即通知有关部门人员，及时到场解决;收费管理。要严格按照协议或合同以及当地物价部门核定的物业管理服务收费标准，及时、定期收取租金及管理费用，并接受用户、租户监督。其中涉及：租金、水电费用、停车场收费及有偿服 务收费。

　　2、针对性的专项服务。新时空物业管理为改善和提高租用人的工作、生活条件，面向广大租用人，为满足其中一些用户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务。

　　3、委托性的特约服务。为满足物业租用人的个别需求受其委托而提供的服务，通常指在物业管理委托合同未要求、物业管理在专项服务中也未设立，而物业使用人又提出该方面的需求，此时，物业管理应在可能的情况下尽量满足其需求，提供特约服务。

　　二、新时空综合楼现代化设备带来的新问题

　　目前，新时空综合楼设备管理面临的问题主要有：工程竣工后的基础资料不齐全;早期无先进的设备管理体制;现代化设备的使用可以获得高效率和高经济效益，但同时也导致了一系列严重的后果，如：故障损失大、磨损腐蚀加快、严重污染环境和能源资源消耗大等;设备的投资和使用维护费用大量增加，迫切要求注重设备与设备管理的经济效益;现代化设备技术综合性强，全过程环节多，且相互影响、相互制约;使用现代化设备，岗位分工较细，经常是单工序操作，设备结构复杂，人的感官能力难以适应等。

　　三、新时空综合楼设备管理的解决措施

　　(一)建立先进的设备管理体制

　　1、按设备的数量、复杂程度和设备集中程度、管理人员的业务水平、检修人员的技术力量和组织形式，结合企业的特性、功能及工作特点(运行班次、有无假日)等各种因素、实事求是地设置设备管理体制。管理体制力求理顺关系，提高工作效率，体现先进性。

　　2、设备管理负责人必须熟悉国家的有关政策、法规、条例;必须熟悉设备的技术理论知识，必须具有一定的业务能力。

　　3、加强设备管理体系的人员培训教育工作、提高员工的职业道德及业务水平，对管理人员实行岗位责任培训，对操作人员实行使用维护培训，对检修人员实行技能培训，并把各项培训工作列入设备管理工作计划中。

　　(二)建立完善的设备管理规章制度

　　设备管理规章制度包括：设备管理岗位责任制度;设备基础资料管理制度;设备运行和维护保养制度;设备检修制度;固定资产管理制度;培训教育制度;特殊设备管理及应急制度;各类机房、变配电机房的出入登记制度等。

　　(三)做好设备管理的基础资料工作

　　基础资料工作是设备管理工作的根本依据，基础资料必须正确齐全。利用现代手段，运用计算机进行管理，使基础资料电子化、网络化，活化其作用。设备的基础资料包括：设备的原始档案、设备卡片及设备台帐、设备技术登记簿、设备系统资料等等。

　　新时空综合楼的物业设备都是组成系统才发挥作用的。例如中央空调系统由冷水机组、冷却泵、冷冻泵、空调末端设备、冷却塔、管道、阀门、电控设备及监控调节装置等一系列设备组成，任何一种设备或传导设施发生故障，系统都不能正常制冷。因此，除了设备单机资料的管理之外，对系统的资料管理也必须加以重视。

　　(四)加强培训教育工作，做到专业管理同全员管理相结合

　　越是优秀的物业管理企业，越应注意对员工的培训、教育。专职设备管理人员应成为具有一定专业知识及管理业务水平的人才。但是单纯依靠少数专职设备管理人员来管好企业的所有设备是不可能的，还应该发动企业全体员工自觉执行各项规章制度，共同用好管好所管辖区域内的所有设备。因此，对操作使用设备的人员要加以培训教育，要求操作使用人员懂设备的用途、结构、原理、技术性能、使用要点、维护方法、故障的排除及报告等基本知识，教育大家正确使用设备、爱护设备。做到操作人员会检修设备、维修人员会操作设备，并要求只有取得了国家考核颁发的技术资格等级证书的人员才能上岗，全面提升从业人员的整体素质。

篇5：写字楼物业服务水平提升

　　作为一个写字楼物业公司我们要怎么去提升自己的服务水平，让客户更加满意呢?江苏建新物业认为只有以高度的责任心为业主服务，业主才会认可企业的品牌;以精湛的专业技能为业主服务，业主才会感受到价值。业主在“认可”与“感受”的同时，就逐步强化了对物业管理公司品牌的忠诚度。下面我们一起看一下具体的实行方法。

　　一、加强员工培训，不断提高员工的各项综合素质

　　物业管理不同于其他行业，有时它对员工道德素质的要求要高于专业素质。所以在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。对每一位员工进行“职业道德，礼仪礼貌”培训，培养员工与人沟通、协作的能力。具有良好的亲和力是做好物业管理的一大优势。要让每一个管理员都能注重和业主建立良好的关系，在日常工作中积极热情地为每一位业主服务，对一些不太了解、提出抱怨甚至投诉物业管理的业主，要主动上门与其沟通、交流。要不怕被业主指出缺点，学会感谢业主提出意见、给予改正和进步的机会，使业主从逐渐了解到最终理解、信赖公司。

　　二、作好业主投诉接待与处理，把业主投诉作为宝贵资源

　　业主的投诉是送给公司最好的礼物，为何不坦诚面对?对物业管理公司来说，只有认真分析业主的意见，虚心接受批评，积极解决问题，切实提高服务水平，才能形成更强的竞争力和更高的美誉度。以积极的姿态正视业主的各种投诉，不断反省自我，把业主投诉当成最宝贵的资源，才可以及时发现管理与服务中的不足，尽可能的去改进服务，促进管理服务质量的不断创新与提高。总之，业主的不满就是物业管理公司工作改进的方向。

　　同时，江苏建新写字楼物业强调公司应进一步强化员工尊重文件，按文件办事的工作习惯，并最终使公司的所有规章制度与工作程序都纳入质量体系，通过培训使员工形成尊重文件、视文件为工作指南的意识。检查文件实施的有效方式是检查质量记录的填写是否规范。