篇2：物业项目创优迎检评分细则及资料清单

第一部分 基础管理（32分）

　　1.按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用(1分)

　　1.1立项报告

　　1.2报建审批表

　　1.3规划设计要点

　　1.4建设规划许可证

　　1.4.1建设工程规划许可证

　　1.4.2建设用地规划许可证

　　1.5建设施工许可证

　　1.6建设项目环境影响报告

　　1.7消防设计方案审核意见、验收证明

　　1.8大楼用地红线图及综地图

　　1.9土地使用权出让合同书

　　1.10规划验收许可证

　　1.11建筑工程验收证明书(包括分部分项工程验收证明)

　　1.12总设计平面图

　　1.13产品合格证、校验证明

　　1.14报价表(所有材料、设备)

　　2.已办理接管验收手续(1分)

　　2.1移交资料目录(综合、桩基、土建、及各系统技术资料)

　　2.2移交图纸目录(建筑设计、施工、竣工、修改图)

　　2.3固定资产交接证明

　　2.4办公(商品)用房验收交接表

　　2.5验收总结报告

　　3.由一家物业管理企业实施统一专业化管理(1分)

　　3.1物业管理有限公司简介

　　3.2物业管理有限公司组织机构

　　3.3物业管理有限公司营业执照

　　3.4物业管理有限公司税务登记

　　3.5物业管理有限公司法人代码书

　　3.6物业管理有限公司资质证书

　　3.7管理处组织机构及人员分布图

　　3.8管理处办公场所产权证明(业主盖章)

　　4.建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确(1分)

　　4.1物业管理合同(开发建设单位与选聘的物业管理企业签订管理合同)

　　5.在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确 (2分)

　　5.1前期物业管理协议(2000年3月以后售的房屋且物业管理企业介入前期管理的需签订)

　　6.建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定(1分)

　　6.1住宅基金的管理(政府文件：管理规定、指导标准、管理办法、使用申请表)

　　6.2基金的建立、管理使用规定(合同中相关条款)

　　7.房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善(2分)

　　7.1装修管理规定等公众管理制度(见附件一)

　　7.2房屋使用手册

　　7.3业主公约

　　7.4业主公约签名表

　　8.业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责(2分)

　　8.1成立大厦业主委员会的报告

　　8.2关于成立大厦业主委员会的请示

　　8.3成立大厦业主委员会批复

　　8.4大厦业主委员会筹备会议程

　　8.5业委会筹备小组会议记录

　　8.6会议签到表

　　8.7大厦组建业委会的工作公告

　　8.8大厦业委会侯选人名单

　　8.9业主委员会成员登记表(附资质)

　　8.10业主委员会章程

　　8.11每年至少开一次业主大会(相关记录：大会议题、议程，大会总结，签到等)

　　9.业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确(2分)

　　10.物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意(1分)

　　10.1创建“全国物业管理示范大厦”的请示(业主签章)

　　10.2争创“省、全国物业管理示范大厦”的规划

　　10.3创建“全国物业管理示范大厦”实施方案

　　10.4实施情况记录

　　11.大厦物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法(2分)

　　11.1各项管理制度

　　11.1.1公众管理制度(见附件)

　　11.1.2内部管理制度(见附件)

　　11.1.3行政管理制度(见附件)

　　11.1.4设备管理制度(见附件)

　　11.1.5设备服务质量标准(见作业指导书)

　　11.1.6设备巡视维护、维修保养规定(见作业指导书)

　　11.2各岗位工作标准

　　11.2.1管理处员工职责(见质量手册)

　　11.3考核方法及落实措施

　　11.3.1考核制度(见附件)

　　11.3.2员工培训管理程序文件(见程序文件)

　　11.3.3公司年度培训实施计划

　　11.3.4培训大纲

　　11.3.5员工培训记录表

　　11.3.6员工培训考核表

　　11.3.7公司(部门)年度员工培训计划

　　11.3.8培训签到表

　　11.3.9员工月考核评分表

　　11.3.10员工考核试卷

　　11.4管理工作流程图

　　11.5物业管理服务工作程序(见程序文件)

　　12.物业管理企业的管理人员及专业技术人员持证上岗;员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨(2分)

　　12.1管理处人员资质情况登记表

　　12.2个人资料档案(设立附件)

　　12.3物业管理岗位培训证书(管理人员)

　　12.4管理处人员证件目录(设立附件)(毕业证、等级职称证、操作证复印件，迎检时需原件)

　　12.5管理人员有明显标志(工作牌及工作服，现场及复印件)

　　12.6职业道德规范(见内部管理制度)

　　12.7文明礼貌用语(见员工手册)

　　13.物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率(2分)

　　13.1物业管理系统简介

　　13.2消防报警系统简介

　　13.3通讯、机动能力简介

　　13.4保安监控系统简介

　　14.物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定;至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况(2分)

　　14.1财务管理制度(见行政管理制度)

　　14.2会计核算制度(见行政管理制度)

　　14.3年上(下)半年财务收支情况表

　　14.4年度财务明细表

　　15.房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便(2分)

　　15.1房屋移交图纸目录(把移交图纸目录细分)

　　15.2房屋移交资料目录(把移交资料目录细分)

　　15.3设备移交图纸目录(把移交图纸目录细分)

　　15.4设备移交资料目录(把移交资料目录细分)

　　15.5设备台帐

　　15.6大中修标准

　　15.7大中修记录

　　15.8房屋数量、种类、用途分类统计表(每一户均要统计并装订成册)

　　16.建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便(2分)

　　16.1用户登记表(单位和个人用户)

　　16.2入伙通知书

　　16.3购房合同(复印件)

　　16.4业主通讯表

　　16.5房屋及配套设施权属清册(业主签章)

　　17.建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录(2分)

　　17.1管理处值班制度(见内部管理制度，制度上要明确上、下班时间的值班情况)

　　17.2回访制度(见内部管理制度)

　　17.3用户投诉处理程序(见程序文件)

　　17.4灾害事故应急处理方案及流程图

　　17.5管理处值班记录表

　　17.6应急情况处理记录表

　　17.7用户投诉登记表

　　17.8服务/投诉/应急处理维修报告单

　　17.9报修、维修服务工作规定(包含单据填写规定)

　　17.10报修登记表

　　17.11回访记录表(回访率见管理处回访制度)(表格中要求业主填写是否满意并签名)

　　17.12工程维修单

　　17.13管理处常用电话联系表

　　17.14服务电话标签(提醒牌)

　　18.定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上(2分)

　　18.1用户意见调查和分析程序文件(见程序文件)

　　18.2用户意见调查表(每半年一次，对用户提出的意见要有具体的、书面的整改措施)

　　18.3用户意见调查分析统计表

　　18.4用户意见调查分析报告(要求报告要详细)(每项统计出满意率且≥95%，公司要求≥98%)

　　18.5用户意见调查表发放率、回收率统计表(公司要求发放及回收率≥95%)

　　18.6意见处理措施及回访记录

　　19.建立并落实维修服务承诺，零修急修及时率100%、返修率不高于1%，并有回访记录(2分)

　　19.1服务承诺(公布并有业主确认)

　　19.2零修及时率、零修合格率计算表(及时率及合格率=100%)

　　19.3返修率计算表(返修率≤1%)

　　19.4回访记录(与17.10同)

　　20.文件管理(无分值)

　　20.1文件稿纸

　　20.2用户文件清单

　　20.3用户文件发放登记表

　　20.4文件阅处表

　　20.5外来文件登记表

　　20.6外来文件发放登记表(或往来文件收发登记表)

第二部分 房屋管理及维修养护（14分）

　　1、主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单无(门)、户门标号标志明显

　　1.1区域分布图(现场及复印件)

　　1.2楼层号、单无号、栋号、房号、导向标志(现场)

　　2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象(现场)

　　3、房屋外观完好、整沽，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹(现场)

　　4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损(现场)

　　5、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面;除建筑设计有要求 建筑设计有要求外不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等(现场)

　　6、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀(现场)

　　7、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象

　　7.1物业装修管理程序文件(见程序文件)

　　7.2装修管理规定(见公众制度)

　　7.3装修申请审批表(附施工单位资质及装修平面图)

　　7.4装修巡视记录表及整改措施

　　7.5装修施工人员登记表

　　8.房屋维修养护(无分值)

　　8.1建筑物的管理程序文件(见程序文件)

　　8.2建筑物巡视维护规定(见作业指导书)

　　8.3建筑物维修养护服务质量标准(见作业指导书)

　　8.4楼宇管理规定(见公众制度)

　　8.5建筑物完损等级评定标准(建设部文)

　　8.6建筑物巡视维护表(见质量记录)

　　8.7建筑物养护计划

　　8.8施工任务完成情况表(此表为过程记录表，养护计划中的项目均需填写此表)

　　8.9工程维修单(指养护计划由管理处完成的)

　　8.10零星工程验收评审表(此表为审批表，指养护计划由分包方完成的)

　　8.11房屋完损等级评定表

　　8.12完好率评定表(完好率≥98%)

第三部分 共用设施设备管理

　　1、共用配套设施完好，无随意改变用途(现场)

　　2、共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患， 专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范

　　2.1设施设备安全运行管理制度(设备管理制度)(电梯、消防中心、配电房等)

　　2.2设施设备管理各岗位人员职责(见质量手册)

　　2.3各系统巡视维护规定、维修保养规定、操作规程(见作业指导书)

　　2.4技术人员资质(操作证、等级证、毕业证等见第一部分12.4)

　　2.5档案管理相关规定(见行政管理制度)

　　2.6执行情况(见各系统质量记录)

　　3、室外共用管线统一入地或人公共管道，无架空管线，无碍观瞻

　　3.1管线布局图纸(见第一部分2.2)

　　3.2现场

　　4、排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象(现场)

　　5、道路通畅，路面平整;井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行(现场)

　　6、供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染;二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准;制定停水及事故处理方案

　　6.1供水系统月测试记录表(消防供水、生活供水)

　　6.2水池、水箱清洗记录表(移交给自来水公司的由自来水公司提供)

　　6.3水池、水箱药品投放情况记录表(移交给自来水公司的由自来水公司提供)

　　6.4二次供水卫生许可证

　　6.5操作人员健康合格证

　　6.6水质化验单

　　6.7水池、水箱清洁卫生，无二次污染及隐患(现场)

　　6.8停水、事故处理方案及流程图

　　6.9应急情况处理记录表

　　7、制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整：供电设备运行正常，配电室管理符合规定,路灯、楼道灯等公共照明设备完好

　　7.1限电、停电管理规定(见内部管理制度)

　　7.2供配电系统管理程序(见程序文件)

　　7.3停电应急处理方案及流程图

　　7.4应急情况处理记录表

　　7.5配电房管理制度(见设备管理制度)

　　7.6值班记录表

　　7.7供配电系统巡视维护表(见质量记录)

　　7.8供配电系统维修保养表(见质量记录)

　　7.9路灯、楼道灯等公共照明设备完好(现场)

　　8、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故，轿厢、井道保持清洁;电梯机房通风、照明良好;制定出现故障后的应急处理方案

　　8.1电梯准用证

　　8.2电梯合格证

　　8.3电梯保养合同

　　8.4系统程序文件及作业指导书(见程序文件及作业指导书)

　　8.5统巡视维护表(见质量记录)

　　8.6修保养表(按合同附件标准由分包方按周、月、季度、半年、年度提供)

　　8.7井道、机房清洁(现场)

　　8.8房通风、照明良好(现场)

　　8.9维修、保养人员资质(专业上岗证)

　　8.10电梯应急处理方案及流程图(停机率<1%)

　　8.12应急情况处理记录表

　　9、三北地区，冬季供暖室内温度不低于16℃(现场)

第四部分 保安、消防、车辆管理

　　1、小区基本实行封闭式管理(现场)

　　2、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度;保安人员熟悉小区的环境，文明值勤训练有素言语规范认真负责

　　2.1有专业保安队伍，保安员文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责(现场)

　　2.2物业的保安服务程序文件(见程序文件)

　　2.3二十四小时值班制度及巡逻制度(LS-06)

　　2.4保安员巡逻制度(LS-20)(管理处自制，内容要包括路线及方式等内容)

　　2.5保安员培训大纲

　　2.6警械、警具配备、使用、保管及检查规定

　　2.7警械、警具配备登记表

　　2.8保安值班安排表

　　2.9值班记录表

　　2.10来访登记表

　　2.11训练计划表

　　2.12训练成绩记录表

　　2.13保安巡逻签到表

　　3、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施

　　3.1安全警告标志(现场)

　　3.2危及人身安全的防范措施(LS-07)

　　3.3突发事件应急处理方案及流程图(包括监控)

　　8.4应急情况处理记录表

　　4、消防设备设施完好无损，可随时起用;消防通道畅通;制订消防应急方案

　　4.1消防管理制度(见设备管理制度)

　　4.2设备设施清单(消防报警、气体消防)

　　4.3消防栓封签(现场)

　　4.4消防报警系统巡视维护表(见质量记录)

　　4.5消防报警系统维修保养表(见质量记录)

　　4.6消防演习记录(现场照片)

　　4.7消防宣传图片

　　4.8火灾等事故应急处理方案及指挥流程图

　　4.9消防疏散示意图(现场及复印件)

　　4.10疏散通道畅通、应急照明设施、引路标志(现场)

　　5、机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记

　　5.1车辆管理程序文件(见程序文件)

　　5.2车辆出入登记表(包括出入卡)

　　5.3停车场检查登记表

　　4.4闲置车辆登记表

　　4.5各种车辆管理有序，无堵塞交通，不影响行人(现场)

　　5.6停车场管理规定(见公众制度)

　　5.7停车场专人疏导，管理有序，排列整齐(现场)

　　5.8停车线、交通标志(现场)

　　5.9车辆出入登记表(同上4.2)

　　6、非饥动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序

　　6.1车辆保管区分规定(LS-05)

　　6.2摩托车、自行车管理制度(LS-04)

　　6.3有集中停放场地，停放整齐，场地整洁(现场)

第五部分 环境卫生管理

　　1.环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站

　　1.1垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站(现场)

　　1.2垃圾中转让清洁制度

　　1.3设备设施清单

　　2.清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁

　　2.1清洁管理程序文件及作业指导书(见程序文件和作业指导书)

　　2.2日常卫生保洁承包合同

　　2.3清洁卫生工作责任制(LS-14)

　　2.4清洁人员统计表

　　2.5清洁分工表(或清洁工作量安排表)

　　2.6清洁保洁巡查记录表(见质量记录)

　　2.7分包方质量检查记录表

　　2.8整改通知

　　3.垃圾日产日清,定期进行卫生消毒灭杀

　　3.1日产日清(现场)

　　3.2消杀管理制度(LS-09)

　　3.3消杀记录表(与绿化一起使用)

　　3.4消杀工作表(与绿化一起使用)

　　4.房屋共用部位共用设施设备无蚁害(现场)

　　4.1白蚁防治程序

　　4.2白蚁防治分包合同

　　4.3白蚁防治巡视规定

　　4.4白蚁防治巡视记录表

　　4.5白蚁防治消杀记录表(分包方检查、消杀记录表)

　　5.小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物(现场)

　　6.房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象;楼梯扶拦、天台公共玻璃窗等保持洁净(现场)

　　7.商业网点管理有序，符合卫生标准;物业管理圈微信平台。无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象(现场)

　　7.1商铺管理规定(LS-23)

　　7.2商铺统计表

　　8.无违反规定饲养宠物、家禽、家畜(现场)

　　9.排放油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染(现场)

第六部分 绿化管理

　　1.小区内绿地布局合理，花草树木与建筑小品配置得当(现场)

　　2.绿化无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象(现场)

　　3.花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃(现场)

　　3.1绿化管理程序文件及作业指导书(见程序文件和作业指导书)

　　3.2绿化平面图及说明

　　3.3绿化工作标准(LS-12)

　　3.4绿化养护、管理操作细则(LS-13)

　　3.5绿化人员统计表

　　3.6绿化分工表

　　3.7园林绿化巡视表(见质量记录)

　　3.8园林绿化维护表(见质量记录)

　　3.9消杀记录表(与清洁一起使用)

　　3.10消杀工作表(与清洁一起使用)

　　4.绿地无纸屑、烟头、石块等杂物(现场)

第七部分 精神文明建设

　　1.开展有意义、健康向上的社区文化活动

　　1.1 开展社区活动计划书

　　1.2开展社区活动图片等资料

　　2.创造条件，积极配合、支持并参与社区文化建设

　　2.1宣传园地(现场)

　　2.2 好人好事记录表

　　2.3业主感谢信

第八部分 管理效益

　　1.物业管理服务费用收缴率98%以上

　　1.1 年度收支情况表

　　2.提供便民有偿服务，开展多种经营

　　2.1有偿服务价格表

　　2.2相关记录(如发票、收据等)

　　3.本小区物业管理经营状况

　　3.1 年度财务明细表

物业管理优秀住宅小区标准及评分细则

　　项目名称： 年 月 日

　　序号 标准内容 规定分值 评分细则 区、县(市)评分值 市评分值

一 基础管理 32

1、

　　按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用 1 符合1.0，不符合0

2、

　　己办理接管验收手续 1 符合1.0，不符合0

3、

　　由一家物业管理企业实施统一专业化管理 1 符合1.0，不符合0

4、

　　建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确 1 符合1.0，基本符合0.5，不符合0

5、

　　在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确 2 符合2.0，基本符合1.0，不符合0

6、

　　建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定 1 符合1.0，已建立但管理、使用、续筹不符合规定扣0.5，未建立0

7、

　　房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善 2 完善2.0，基本完善1.0，不完善0

8、

　　业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责 2 符合2.0，基本符合1.0，不符合0

9、

　　业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确 2 符合2.0，基本符合1.0，不符合0

10、

　　物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意 1 符合1.0，不符合0

11、

　　小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法 2 制度、工作标准建立健全1.0，主要检查：物业管理服务工作程序、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一处不完整规范扣0.2;未制定具体的落实措施扣0.5，未制定考核办法扣0.5

12、

　　物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗;员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨 2 管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣0.1;着装及标志符合0.5，不符合0

l3、

　　物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率 2 符合2.0，基本符合1.0，不符合0

14、

　　物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定;至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况 2 执行有关规定1.0，未执行0;公开1.0，未公开0

15、

　　房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便 2 包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。每发现一项不齐全或不完善扣0.2

16、

　　建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便 2 每发现一处不符合扣0.2

17、

　　建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录 2 符合2.0，值班制度不符合扣0.5，未设服务电话扣0.5，发现一处处理不及时扣0.2，没有回访记录每次扣0.1

18、

　　定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上 2 符合2.0，基本符合1.0，不符合0

19、

　　建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及时率100%、返修率不高于1%，并有回访记录 2 建立并落实1.0，建立但未落实扣0.5，未建立扣1.0;及时率符合0.5，每降低1个百分点扣0.1;返修率符合0.3，不符合0;回访记录完整0.2，记录不完整或无回访记录0

二 房屋管理与维修养护 14

1、

　　主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元(门)、户门标号标志明显 2 符合2.0，无示意图扣0.5，无路标扣0.3，幢、单元、户号每缺一个扣0.1

2、

　　无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象 2 符合2.0，每发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途扣1.0

3、

　　房屋外观完好、整沽，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹 2 符合2.0，每发现一处不完好、不整洁、脱落、污损扣0.2

4、

　　室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损 2 符合2.0，未按规定设置0;按规定设置，但不整齐或有破损每处扣0.1， 有安全隐患每处扣0.5

5、

　　封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面;除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等 2 符合2.0，每发现一处不符合扣0.2 空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀 2 符合2.0，每发现一处不符合扣0.5

7、

　　房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象 2 符合2.0，每发现一处不符合扣0.5

三 共用设施设备管理 15

1、

　　共用配套设施完好，无随意改变用途 1 符合1.0，每发现一处不符合扣0.5

2、

　　共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患， 专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范 2 设施设备运行按规定记录0.5，无事故隐患0.5;遵守操作规程0.6，每发现一处不符合扣0.2;遵守保养规范0.4，每发现一处不符合扣0.1

3、

　　室外共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻 2 符合2.0，发现一处不符合扣0.2

4、

　　排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象 1 符合1.0，发现一处堵塞或外溢扣0.5

5、

　　道路通畅，路面平整;井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行 2 通畅、平整1.0，发现一处不通畅、不平整、积水扣0.2;发现井盖缺损或丢失扣0.6，路面井盖不影响通行0.4，发现一处不符合扣0.2

6、

　　供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染;二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准;制定停水及事故处理方案 2 设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染0.6，发现一处不符合扣0.2;保障措施严格0.4，无措施或措施不严0;水质符合卫生标准0.5，不符合0;有处理方案0.5.无处理方案0

7、

　　制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整;供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好 2 符合2.0，发现一处不符合扣0.5

8、

　　电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故;轿厢、井道保持清洁;电梯机房通风、照明良好;制定出现故障后的应急处理方案 2 符合2.0，发现一处不符合扣0.5

9、

　　三北地区，冬季供暖室内温度不低于16℃ 1 符合1.0，不符合0

四 保安、消防、车辆管理 10

1、

　　小区基本实行封闭式管理 1 符合1.0，不符合0

2、

　　有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度;保安人员熟悉小区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责 2 符合2.0，无专业保安队伍扣1.0，其它每发现一处不符合扣0.2

3、

　　危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施 1 符合1.0，不符合0 消防设备设施完好无损，可随时起用;消防通道畅通;制订消防应急方案 2 符合2.0，发现一处不符合规定扣0.5

5、

　　机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记 2 制度完善0.5，基本完善0.3，不完善0;因管理责任造成车辆丢失扣0.5(管理单位公开承诺赔偿的不扣);每发现一台车辆乱停乱放扣0.1，出入无记录扣0.2

6、

　　非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序 2 符合2.0，制度不全或不落实的扣1.0，乱停放每部车扣0.2

五 环境卫生管理 14

1、

　　环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站 1 符合1.0，每发现一处不符合扣0.2

2、

　　清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁 2 未实行责任制的扣1.0，无专职清洁人员和责任范围的扣0.5，未实行标准化保洁的扣0.5

3、

　　垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀 2 每发现一处垃圾扣0.2，未达到垃圾日产日清的扣0.5，未定期进行卫生消毒灭杀扣0.5

4、

　　房屋共用部位共用设施设备无蚁害 1 符合1.0，每发现一处不符合扣0.2 小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物 2 符合2.0，每发现一处不符合扣0.2

6、

　　房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象;楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净 2 符合2.0，每发现一处不符合扣0.2

7、

　　商业网点管理有序，符合卫生标准;无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象 2 符合2.0，每发现一处不符合扣0.2

8、

　　无违反规定饲养宠物、家禽、家畜 1 符合1.0，不符合0

9、

　　排放油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染 1 符合1.0，每发现一处不符合扣0.2

六 绿化管理 7

l、

　　小区内绿地布局合理，花草树木与建筑小品配置得当 1 符合1.0，基本符合0.5，不符合0

2、

　　绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象 2 符合2.0，基本符合1.0，不符合0

3、

　　花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃 2 长势不好扣1.0，其它每发现一处不符合扣0.2分

4、

　　绿地无纸屑、烟头、石地等杂物 2 符合2.0，每发现一处不符合扣0.2

七 精神文明建设 3

l、

　　开展有意义、健康向上的社区文化活动 2 符合2.0，基本符合1.0，不符合0

2、

　　创造条件，积极配合、支持并参与社区文化建设 1 符合1.0，基本符合0.5，不符合0

八 管理效益 5

l、

　　物业管理服务费用收缴率98%以上 2 符合2.0，每降低1个百分点扣0.5 提供便民有偿服务，开展多种经营 2 符合2.0，基本符合1.0，不符合0 本小区物业管理经营状况 1 盈利1.0，持平0.5，亏本0

篇3：X项目优质工程创优措施

　　某项目优质工程创优措施

　　1、监理质量管理体系，明确质量责任人。

　　2、全面提高全体施工人员的质量意识和“创杯”信念。

　　3、加强技术质量管理监控能力，认真学习和执行国家验收规范、规程及上主管颁发的建筑法规、规定和文件，认真学习施工图纸。

　　4、加强质量管理的宣传教育力度，使每一个施工操作人员牢固树立“质量第一”的思想，推动全面质量管理，层层落实，道道把关，重点抓好施工工艺和工序的质量控制。

　　5、提高人员素质，加强技术培训，经常组织施工员、质量员及有关操作人员进行业务学习，不断学习新技术、新工艺，聘请专家到现场进行项目技术交流，吸取别人长处，成立由技术人员和操作人员组成的技术质量攻关小组，不定时的研究施工技术和质量保证措施，切实有效地开展QC小组活动，设立合理化建设奖。

　　6、保证机械设备、操作工具的质量，经常检查、保养机械设备、操作工具的质量。

　　7、严格按照设计图纸、施工验收规范、规定、质量检验标准和施工组织设计要求组织施工。

　　8、花一定的人力、物力加强成品的保护工作，制定有效地成品保护措施，并进行交底，对破坏成品者予以罚款。

篇4：花园洋房项目创优质结构工程具体措施

　　花园洋房项目创"优质结构"工程的具体措施

　　1、政策落实，奖惩兑现首先将该工程列入本公司重点工程，对该工程除从人、财、物上全力支持外，经济上按既有创优政策奖励。明确工程质量奖罚制度，否则对项目部作相应处罚，并预先将奖金分解到各工种班组中去，在全体参施人员中牢固树立创优思想。实行奖惩制度是项目管理上激励机制和制约机制的具体体现，对项目部实行目标考核、政策兑现，以便充分调动项目部一班人的积极性，公司事先与项目部签订内部合同，下达质量、安全、工期、成本指导进行考核，并与奖惩制度挂钩。对质量达不到目标的项目经理实行重罚，直至取消项目经理资格，从而增强项目经理的责任感和使命感。

　　2、组织保障建立精干高效的项目班子是搞好工程项目管理的关键，一个创优经验丰富、施工管理能力强的项目班子是工程创优的基本保障。要配好项目班子，关键在于配好项目经理，要把思想好、作风正、懂技术、会经营、善管理的人才放到项目经理位置上，我们选派具有丰富创优经验、承担过多项大型工程的项目经理担任本工程施工任务，同时根据本工程结构特点，技术难度和工程规模较大的情况，确定项目部岗位和人数，确保精兵强将到一线，调整、健全和充实项目班子。

　　⑵优化工种班组本工程作为公司重点工程，各工种班组从公司优秀项目部优秀班组中进行挑选与推荐，并择优选用，进行技术比武与淘汰制，其中楼梯踏步、屋面细部等由本公司精品班组负责操作。

　　3、施工方案先行

　　一个有工程针对性的、技术先进合理的、行之切实有效的施工方案是施工创优的基础。我们将紧紧围绕"创精品、保工期"这个中心，制定各分部分项的针对性方案，如防渗漏方案、砼浇捣方案、墙体砌筑方案、装饰工程施工方案等，确保各分部分项工程按既定方案实施并一次成优，创优施工方案由公司工程部或总工程师审批。

　　4、样板引路在大面积装饰工程施工前必须先做样板，如外墙贴面砖工艺，将采用多个班组做小块样板，经多方比较后确定方案实施，经项目部技术质量人员、公司质监科、业主与监理认可后方可大面积铺开等。

　　5、制定标准在各分项工程开工前，首先制定比规范要求较高的自控标准，如允许偏差项目，实测实量得分率都必须有自控标准，对一些等新工艺按公司制定的相应作业指导书操作。

　　6、注重协调由项目经理牵头，召开每周一次的质量协调会，由监理、业主及各工种班组参加，提出施工存在困难，明确施工质量要求，以及各工种相应进度计划要求，每次会议形成文件，并由参加会议各方签名确认。

　　7、参观取经由公司技术部门提供信息，项目经理牵头，到兄弟单位参观高、新、精优质工程，做到"取人之长，补己之短"。

　　8、应用"四新"，推广建设部"建筑业十项新技术"。

　　在本工程的施工过程中，我们将紧紧围绕创优这个中心，做好施工、复核、验收等各环节，从细微处把好关，层层落实到个人，高起点、高标准、严要求，自始至终抓好创优目标的各项事务，树立我公司良好的社会信誉。

篇5：鲁班奖创优项目装修工程细部工艺细则

　　鲁班奖创优项目装修工程细部工艺细则

　　一墙面抹灰

　　基层处理：

　　1.砖墙基层处理：将墙面清理干净，抹灰前用喷雾器均匀湿润。

　　2.混凝土墙基层处理：采用脱污剂将墙面油污脱除干净，用喷雾器均匀湿润，涂刷或机械喷涂聚合物水泥浆进行毛化处理，也可涂刷有效的混凝土界面剂。

　　3.加气混凝土墙基层处理：对松动及不饱满拼缝或梁、板下的顶头缝，用砂浆填塞密实，墙面清理整修后，用喷雾器均匀湿润，涂刷或机械喷涂聚合物水泥浆进行毛化处理。

　　4.用于毛化的聚合物水泥浆应进行洒水养护。

　　5.基层平整度偏差超标时，采用局部凿除（凿除时不得露出钢筋）或磨平工艺，抹灰前，提前一天浇水湿润；

　　抹灰：

　　1、管线开槽处应分层抹灰，防止管根部和开槽处抹灰空裂。在两种不同材料基体交接处及墙面管线开槽处，应采用钢丝网或耐碱玻璃网布做加强处理，加强网与各基体的搭接宽度不应小于100mm。

　　2、当抹灰厚度大于30mm时，应按规定增加钢丝网固定。

　　3、抹灰必须分层进行，严禁一遍成活，层间间隔以基层初凝为宜，以防收缩影响质量，面层抹灰时，要求抹压平整，抹痕一致，严禁撒干水泥收面。

　　4、对于建筑物室外墙面及厂房大墙面（高或边长大于5米）设计采用涂料装饰的应设分格缝。分格缝设置无设计要求的，施工前必须绘制效果图，报监理、业主批准后方可施工。分格缝使用黑色塑料条或软木条设置。分格缝位置原则上位于混凝土与砌体交界处及窗洞的上下边。粉刷后的分格缝应做到棱角整齐，横平竖直，环向闭合，交接处平顺，深浅宽窄一致。

　　5、建筑物室外墙面抹水泥砂浆时应按比例掺加一定量的抗裂纤维，可有效防治室外墙面空裂。

　　6、室内砼墙、柱、加气砼砌块墙面及顶棚，推广使用石膏砂浆粉刷，可减少或杜绝墙面空裂现象。

　　二内、外墙涂料施工

　　1、涂料工程施工前必须对墙体基层的施工质量进行严格的检查，严禁有空鼓、开裂现象；基层表面应平整，阴阳角方正、顺直；细部处理（窗套、腰线、滴水线、滴水槽等）符合要求。

　　2、腻子、底层涂料、面层涂料等原材料的品种、颜色、质量应符合设计要求。

　　3、大面积施工前应按预定的施工工序要求先做样板，经质量技术部门认可后方可进行正式施工。

　　4、严格控制刮腻子工序质量，腻子的粘结性、弹性要好；基层表面过分光滑的范围要砂毛，涂刷一层粘结液，增加腻子的附着力并控制刮腻子的厚度。内墙腻子参考配比：乳胶：滑石粉（或大白粉）:2%羧甲基纤维素=1:5:3.5（重量配比）。厨房、厕所、浴室用耐水性腻子为聚醋酸乙烯乳液:水泥:水=1:5:1（重量配比）。涂料外墙腻子参考配比： 2.0%腻子粘结剂，40%Po.42.5黑(白)水坭，27%重钙粉400目,10%灰钙粉,20%石英砂120-160目,1%早强剂，搅拌均匀后加入适当的水做成腻子。

　　5、大厅、楼梯间等主要部位内墙与顶棚交界处宜加设石膏装饰线。

　　6、外墙涂料必须涂刷与面层涂料相配套的底层涂料，防止面层咬色、泛碱。

　　7、外墙涂料宜选用吸附力强、耐候性好、耐洗刷的弹性涂料。涂料在使用前，应进行抽样检测，使用时不得随意加水稀释。

　　8、涂料涂刷时，要求做到横向、竖向纹路一致。

　　（三）地板砖粘贴

　　1、地板砖粘贴前应进行排版，避免出现非整砖，若无法避免时，非整砖应布设于边角部位，宜对称布置，并应大于1/3。

　　2、施工前，要对地板砖进行几何尺寸、变形、色差等方面的筛选。

　　3、在墙柱阴阳角处采用整块砖切割，如房间四周有色带，在墙柱阴阳角处均采用45°割角拼接工艺。

　　4、地板砖与钢隔栅、沟道相交处须加角钢保护沿。

　　45°割角拼接工艺地砖排版

　　地砖排版地砖对称铺贴

　　（五）水泥砂浆地坪

　　1.有坡度要求的楼地面，必须满足设计或使用功能要求。

　　2.水泥砂浆地面施工严格控制水灰比，严禁使用细砂。在终凝前采用原浆收光，严禁撒干水泥或刮纯水泥素浆收光，同时加强养护。楼地面抹平压光建议推广使用地面抹光机，既节省劳动力，提高功效，又能保证施工质量。

　　3.大面积水泥砂浆地面，必须设置分格缝。室外地坪伸缝纵向间距≤30m，纵、横缩缝间距3-6m（总长度均分）；室内地面、楼面（独立小面积房间除外）纵、横向缩缝间距3-6m，按进深、开间尺寸长度均分。要采用专用机械切缝，切缝应平直方正，用防水油膏等材料灌缝。切缝工作应在水泥砂浆地面终凝后进行，不宜过晚，否则，会形成不规则裂缝和空鼓现象。

　　4.严禁在成品楼地面上拌和砂浆、揉制油灰、调制油漆等，防止地面污染受损。

　　（六）塑胶地坪

　　基层应平整、密实，无裂纹、无空鼓、不起砂、无油脂，清除基层表面浮灰。对表面油污、破损等缺陷均需进行处理，基层采用水泥自流平找平地面，水泥自流平施工前用3m靠尺检查地面，平整度偏差较大的地方用磨光机磨平。塑胶板面层应表面洁净，图案清晰，色泽一致，接缝严密，顺直美观，无胶痕。

　　塑胶板面层

　　（七）踢脚线

　　踢脚线为面砖时，粘贴前应对面砖进行排版设计，使房间四周拼砖一致。踢脚线与地面的拼缝要一致。在阴阳角处均采用45°割角拼接工艺。

　　水泥砂浆踢脚线突出墙面为5～6mm，上口平直，用专用捋子捋光，与墙面结合紧密，出墙厚度均匀、四周交圈。

　　踢脚线应出墙厚度一致，且出墙厚度应小于踢脚板厚，踢脚板上口不应有污染。踢脚板的粘接砂浆不得抹在混合砂浆基层上，以避免空鼓、脱落。

　　面砖踢脚线割角拼接