智能化物业管理的两大法宝是手段和人才

　　智能建筑融合了现代计算机技术、通信技术、信息技术.以其高效、节能、安全、健康、舒适、便捷、个性化强的优势倍受管理者和使用者的推崇。它以建筑设备自动化系统(BAS)、 通讯网络自动化系统(CAS)、办公自动化系统(OAS)为特征。如何管好智能化建筑.我们的体会是手段和人才是两个不可或缺的法宝。

　　智能建筑采用了大量高性能、多用途、浓缩了现代高新技术的建筑设备以及由此构成的高度自动化系统单靠物业管理人员的看、闻、听、摸是无法对设备的运行状况做出准确的判 断的，必须在充分熟悉设备及系统性能的基础上，利用设备自身的监测、控制、诊断功能.借助科学管理手段，才能真正搞好智能建筑的物业管理工作。

　　(一)充分利用楼宇设备自身的性能优势

　　建筑的智能化往往是从楼宇设备自动化开始，为实现对建筑物内的水、暖、电、空调、车辆、消防、闭路监控、防盗报警、门禁等各种设备系统的综合监控与管理，利用计算机网络和接口技术将分散在各子系统中各楼层的直接数字控制器(DDC)连接起来。通过联网实现各子系统与中央监控管理计算机之间、各子系统之间的信息交换.达到分散控制、集中管理 的功能模式。

　　在智能建筑管理中，充分利用楼宇控制系统本身具备的自动检测、自动调节、自动诊断、自动报警等功能，一方面可以大大减少设备管理人员的数量，降低运行成本；另一方面，又

　　能提高楼宇安全运行的可靠度。

　　(二)利用微机管理技术，实现综合协调管理

　　首先，利用中央控制计算机的功能，对各类建筑设备的运行状态、运行参数进行跟踪，及时准确地了解现场设备有无异常，并迅速做出反应，排除故障。其次，利用计算机预定的

　　参数设置功能，可以极为方便地实现对现场设备的运行过程进行控制和调节，真正实现对现场设备的遥控。再次。利用计算机强大的数据存储功能和应用程序的数据库，可以完成大量

　　历史数据的存储，并对历史数据按特定的要求进行处理，调节历史数据库完成运行报表，生成历史数据分析趋势曲线等。

　　(三)重视楼宇设备的运行管理搞好设备的运行管理可以实现设备的安全正常运行，及早发现并排除设备安全隐患.直接关系到各子系统能否达到原有的设计性能与服务年限，影响到大厦的能源供应状况，涉及到住用户的安全。因此，搞好设备的运行管理是必要的。

　　以节能为例，智能楼宇设备的耗能量是惊人的，能源费用支出可以达到总设备运行、管理费用总量的50%照明。空调、电梯、水泵是主要的用电设备，而其负荷随时间不断变化，利用楼宇设备控制技术，根据负荷变化情况适时调节，提高设备的运行效率以实现节能的目标。

　　照明系统中大量使用高效节能灯具。将办公区和公共场所照明分别控制，利用办公区作息时间规律性强的特点，利用预设计算机程序实施定时开关控制。对公共场所的照明，则利用现代声光控制技术进行灵活的调节和控制。

　　空调制冷系统中.根据实际冷负荷的变化，确定冷水机组及相应循环水泵、冷却塔、风机的投入台数，提高制冷系统的运行效率。并且针对不同的季节，修改温湿度设定值，以减 少能源损耗。合理调节新风比例，以充分利用新风的冷量或减少新风处理能耗。

　　(四)遵循科学规律，搞好维护管理设备的维修保养是设备正常、安全、经济运行的有力保证，它不仅保证设备随时处于良好的工作状态或待命工作状态。而且可以保证设备的各

　　项运行参数指标符合有关的技术要求，以便设备达到或超过原有的性能及服务年限。设备维修保养一般分为定期维护和紧急维修两类，定期维护、保养工作到位，紧急维修就会减少很多。

　　能延长设备连续无故障工作时间。

　　1、定期维修保养管理在智能大

　　厦中.可以借助先进的办公自动化系统编制一套预防性维修管理程序来执行，结合建筑设备自动化系统对现场的自诊断功能，根据上次检修时间和设备的工作性能自动安排出各类设备的定期检修时间表，列出具体体检修项目及实施要求。检修完毕后将检修结果存档.建立维修档案，以便今后的故障分析提供参考

　　2.紧急维修管理

　　对简单的急修工作应在较短时间内完成，对比较复杂的急修工程必须有效跟进、重视监督落实.对紧急维修的部位及项目进行分类、统计、分析、找出设备出现故障的规律，以避免同类故障再次出现从而消除安全隐患。同时由于智能化系统设计及零部件专用性强，对维修用材必须进行有效监控，以保证维修质量。

　　智能建筑的出现和发展，对物业管理从业人员的素质提出了更高的要求，用广博的知识武装专业技术人才是搞好智能建筑物业管理工作的重要环节。

　　(一)智能化物业管理人应具有的素质

　　1.强烈的敬业精神和业主就是上帝”的服务意识。物业是业主工业，物业管理费和其他从事多种经营的费用必须从业主或住用人手中收醛与物业打交道，最终是与业主、住用

　　户打交道。如果不是本着”宁让自己多流汗.不让业主一时难”的服务思想，没有敬业精神和良好的服务意识，无论有多先进的技术和设备。搞好物业管理只是一句空话。

　　2.扎实精深、一专多能的从事智能化物业管理必需的相关知识和技能。

　　具体来说有如下内容:

　　(1)计算机控制技术和计算机硬软的维护技术； (2)现代通信技术；(3)计算机网络技术；(4)与智能化物业管理相关的计算机软件的使用。

　　3.掌握科学的组织人的技术和管理人的技术.如企业管理知识技能和行政管理知识技能等。

　　4.具备与物业管理有关的其他知识和技能，如建筑学.物业管理基础知识和基础理论、公共关系、园林绿化基础知识、物业法律、法规等等。

　　(二)造就智能化物业管理人才

　　目前，在对智能化物业进行管理的实际运作中，现实情况与理想化状态始终还存在着一定的差异.主要表现在高素质从业人员十分缺乏。深圳市龙城物业管理公司在从事智能化物

　　业管理过程中.非常注重对自己的员工进行培养。

　　1、实施“继续教育”的长远规划，加强在职员工的业务培训。培训的内容主要是围绕着智能化物业管理方面的知识与技能。培训的方式灵活多样，具体来说主要有:

　　(1)物业管理专业方面的学历培训。公司每年选送一部分业务骨干和后备干部到深圳和珠江三角洲地区的大专院校进行物业管理专业的学历培训，采用脱产、半脱产和业余函授、自学等方式进行物业管理系统学习。让他们把所学的物业管理理论、理念和知识融入到实际的智能化物业管理之中，为公司增添活力。

　　(2)制定公司员工内部培训计划，严格实施。公司内部培训又分公司统一组织的培训和各管理处内部组织的培训。内部培训有智能化物业管理实施的培训计划，有专门的培训教师， 有培训讲义.有培训记录，有培训总结。每次培训后在现场测试。

　　(3)走出去、请进来。组织公司中层管理者外出，到国内外知名物业管理企业和管理项目参观，请知名智能化物业管理专家到龙城物业管理公司来讲课。

　　(4)定期委派物业管理企业经理、部门经理和管理员到深圳物业管理进修学院学习先进的智能化物业管理知识和技能，做到企业经理和管理员全部持证上岗。

　　(5)选派技术人员参加特种行业的业务培训，如楼宇自控、消防监控、空调控制、电梯控制等。凡特种行业的物业管理人必须持有特种行业上岗证。

　　2.以人为本，创造以“积极向上、开拓奋进，求实创新，争创一流”为宗旨的企业文化氛围，实现人员素质的提升。

　　物质刺激在人力资源管理中仅是一种考核员工的办法，但不是唯一办法，让员工实现心理学家马斯洛提出的“自我实现”的需要一直是公司创造“积极向上，开拓奋进，求实创新， 争创一流”为宗旨的企业文化的最终目的。

　　3.激励员工爱岗敬业，实行中、高级管理人员竞争上岗制，创造了透明宽松的用人环境。公司自始至终，一直贯彻着公开竞争上岗制，不拘一格选人才。尽力为员工创造一种透明宽松的用人环境，有力地激励着员工的进取热情。正因为如此，公司上下才保持着很强的凝聚力和向心力，创造了一个又一个的省优，国优物业管理项目。

　　5.公司成立智能化物业管理的理论与技术攻关小组，针对各管理处在智能化物业管理项目中存在的问题进行专题分析。既可解决技术难题.又能为各级管理人员提供科学的管理理 论支持和技术支持。

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