篇2：浅谈物业管理实行招投标制度后的市场走向

　　浅谈物业管理实行招投标制度后的市场走向

　　--企业发展源于市场规范，市场繁荣基于企业贡献

　　当前，随着房地产市场“开发建设”与“物业管理”的逐步脱轨，物业管理的专业化和科学化逐步显形。物业管理项目公开招投标政策的逐步完善，也使得物业管理市场得到了进一步的拓宽。

　　首先，物业管理招投标政策从根本上规范了物业管理市场，使其能够在平等的环境中进行公平竞争。

　　在物业管理从城市房屋维修福利型的行政管理体制向企业化、专业化、科学化的物业管理市场体制方向转型的过程中逐步形成了一种以“政府宏观调控为中心、企业公平竞争为基点、社会经济综合效益为目标、规范化高标准服务为已任、创品牌上规模为方向”的发展局面，从而鼓励和带动了一批集体型、民营型企业的健康成长，逐步实现了物业管理市场化的目标。

　　物业管理的市场化，促进了物业管理质量的相对提高，《物业管理条例》和招投标政策的颁布和实施，更进一步规范了物业管理市场的发展方向，为物业管理企业提供了一个客观且公平的竞争平台，同时也为物业管理服务的使用人提供了一个更为宽松的选择空间，带动了物业管理企业在服务质量上多下功夫，竭力寻找更为宽广的品牌化发展空间，激励着物业管理企业开发出更多的新型服务商品。

　　其次，物业管理实行招投标以后，其市场的可比性和可选择性进一步增强。

　　物业管理企业是通过接受物业所有人（或物业使用人）的委托，按照物业管理服务合同的要求对已投入使用的各类物业实行多功能的、全方位的统一管理、维护和修缮。为物业所有人和物业使用人提供高效、周到、方便、快捷的服务，以实现物业本身的经济效益、社会效益和环境效益的“三丰收”。物业实行招投标以后，不仅使业主和前期建设单位能够依据所需在市场中公开选聘物业管理公司，同时物业管理企业也可以借助规范化、法制化的选聘程序，在物业管理选聘过程中维护自身的合法权益，从而确保了招投招工作在法律面前的公开、公平和公正的原则。

　　物业管理服务的使用人（或单位）在物业管理招投标的环境中，能够更为充分地通过物业自身所需，以及物业委托方所需客观地评价和选聘物业管理企业，使物业管理企业能够在公正透明的环境中接受委托人（或单位）的评价，从而体现出自身的优势，以此获取该物业的管理权。同时，物业管理企业也在招投标更为规范和严格的制度下，逐步规范自身的管理，从而提高自身较之同行业的可比性，以此获取生存和发展的权利。

　　再次，招投标制度的实行，市场竞争的加剧，提升了物业管理企业的服务质量，并促使其向尽善尽美的目标靠近。

　　物业管理招投标制度将促使物业管理企业着力打造自己的服务品牌，把服务工作做得尽善尽美，在招投标过程中赢得物业的管理权。

　　综上所述，物业管理招投标制度将使物业管理企业在更高的基础上寻求更大的发展，在市场竞争中，特别是在物业管理招投标活动中寻找自己的定位。但是，作为一种起步时间不长的市场竞争形式，物业管理招投标活动还存在一些尚待完善之处。

　　第一，要提高物业管理招投标活动的规范程度，除了对物业管理企业自身要严格要求外，对开发单位也要进行科学的管理和合理的约束。

　　自物业管理招投标制度颁布实施以来，物业管理企业为了在市场中寻求生存和发展，在体现自身服务特色，练好内功上下了很大的功夫。但物业管理招投标活动涉及多方利益，单靠规范物业管理公司的行为还远远不够，更要对其物业的建设单位，也就是招标方进行科学、合理的约束，这样才能保证招投标活动的平衡关系。例如：对开发建设单位所开发的项目及配套设施进行细致的规定，“什么级别的物业配置什么样的配套设施”，“具备什么标准的开发单位才有公开招标的权利”等等，达不到公开招标标准的开发单位可以采取议标的形式进行公开选聘，其标准可以依照双方约定的《物业服务合同》进行规定等。

　　第二、民营物业管理企业的发展要依靠政府法律制度的不断规范。

　　目前，由于许多开发单位与物业管理企业还存在着 “父子”关系，使得一些独立、自由的民营物业管理企业在市场中，经常处于被动状态，为了生存，不得不向一些物业管理服务的使用人（或单位）妥协，签订一些不平等的合同。根据“十六大”鼓励民营企业发展的政策精神，物业管理行业的管理部门，应尽快制定相应的政策法规，给予民营物业管理企业平等待遇。

　　第三、在物业管理市场发展运行中要以法律为依据、以制度为准绳。

　　目前，在物业管理市场运作当中，少数物业的使用人（或所有人）没有按照法律制度规定的招标程序进行招标，而是借助招投标这一“冠冕”的程序进行公开招标，达到自我宣传的目的，严重损害了物业管理企业的利益，浪费了大量人力、物力、财力，这种行为应该得到制止和制裁。为了净化物业管理招投标市场，必须抓紧制度、完善相应的法律法规。

　　文/赵文发 北京华特物业管理公司总经理

篇3：建立公开、公平、公正的物业管理招投标评价体系

　　建立公开、公平、公正的物业管理招投标评价体系

　　《物业管理条例》（以下简称《条例》）的颁布实施以及《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（以下简称《办法》）的出台，对于房地产业与物业管理业分业经营将起着积极的催化作用，可以预期市场竞争将更加激烈。通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，必然要求物业管理市场的发展有一个公开、公平、公正的市场体系做支撑，为物业管理企业参与平等竞争创造条件，保障物业管理行业健康发展，促使物业管理市场进入良性竞争轨道。

　　其中，如何建立和推行物业管理招投标的公开、公平、公正体系这一环节，是我们物业人都在思考的问题。下面，我在这里谈谈我的想法：

　　一、尽快建立具有公信力的、专业水准的招投标评价体系

　　招投标是建立物业管理的双向选择机制的一条可行之道，但是从这几年全国物业管理招标投标的实践来看，不少招投标活动一般分为企业综合情况、标书、答辩三个方面，以评比标书为主。从标书中可以反映出一个企业的实力、运作情况、管理经验等状况，标书往往只是一份细化管理的策划书。另外，在物业管理招标投标过程中还存在一些违法违规和不合理作法：有些物业管理企业为了中标，故意把管理费用减低到不合理程度或脱离实际做出种种过高承诺；有些投标企业采取非正当竞争性手段，干扰招投标活动，钻政策法规的空子；招投标流于形式，陪标、走过场现象时有发生。由于招标方对物业管理行业特点缺乏理解，对企业的综合情况了解很少，甚至根本不对招标企业进行认真的考察，使一些跨区投标、具有良好资质的物业管理公司往往深受其害。

　　尽快建立具有公信力的、专业水准的评价体系，可以反映出物业管理最真实和最重要的情况，丰富招标人对物业管理公司取舍的判断内涵，逐渐摆脱“谁报价低就选择谁的不科学现象”。

　　二、由政府建立一个关于邀约标底的评价标准

　　过去物业管理招标评标主要是看标书的服务策划内容，收费标准则是根据当地政府确定的收费标准先定了下来，因此标书报价柔性大，无风险。由于物业管理标书对目标物业管理的服务计划、设想与承诺还只停留在纸上，再加上以往招标评标中强调报价权重，使招标投标活动容易出现偏差。

　　目标物业管理的费用测算和报价，可以模仿各地的房地产建筑行业建筑施工项目的招标方法，有一个政府编制的定额标准，可避免业主委员会缺乏专业人员或管理企业为争夺项目而随意编制预算的不良现象。由一个行业政府研究和编制出物业管理项目预算定额，这类预算定额可侧重在各类管理内容的人工标准和各类设施的能源消耗标准上。一方面可以使招投标双方有一个费用测算的共同准则，合约双方在市场化洽谈过程中必须遵守的游戏规则；另一方面可使项目管理预算成为公开的、专业化的、可委托的工作，由政府管理部门实施监督。即在政府规定的收费范围内，进行测算报价，通常报价是硬指标，这样既强调了价格，又防止了过低压价的不平等竞争。而对物业管理企业来讲，既要保证管理服务质量高、各项措施到位，又要达到目标物业定位所需的成本核算，提出一个合理的价位进行报价，它体现了企业的实力竞争。

　　制定物业项目预算定额可以使招标方（开发商、业主委员会）乃至广大业主有所依据，都能了解物业管理企业的运作内容和必须的成本，使招投标活动在预算共识下更注重企业的管理诚信、经验和管理实绩；从而推动物业管理行业真正走向市场化，消除恶性竞争，淘汰不良企业，形成良性循环。

　　三、避免价格战

　　1、防止招投标偏差

　　目前有部分招标人希望中标价格越低越好，片面追求中标价格的最低化。不少临时资质、管理规模过小企业面临被市场淘汰的危机，不惜以低于成本的价格来赢取中标，以期在市场中占有一席之地，像高层办公拼到1.3元的管理费，要维持正常的管理都很难，更别说去维护和养护各种配套设备、电梯等。这种低价竞争的行为，长期的低利润运作，导致过度压缩成本，管理服务质量下降、人才流走、环境恶化、物业维护不当等后果，加速物业贬值，带来物业管理纠纷的隐患。

　　物业管理主管部门应当通过制定完善的规则，使评委专家测算出合理的管理成本价，将“低于成本价”竞争的违法行为拒之门外。对于投标报价明显偏低的投标行为，主管部门也不宜以行政命令直接宣布投标无效，而是通过制定完善的、强制性的物业管理服务质量标准，以此约束中标企业的后续管理服务行为，保证今后管理服务的质量标准，并以此作为企业资质评定的依据之一，对达不到管理服务质量标准且情节严重的，应当取消物业管理企业的资质。

　　为合理评估在招投标过程中的物业管理成本价，我认为应该要求投标企业详细列明合同期限内的管理成本构成与测算过程，并将成本构成与其服务范围、服务标准和服务质量一一对应，避免成本测算中的遗漏与混乱。在具体的评标过程中，评委应当依据劳动部门定期发布的工资指导标准、物业管理相关服务标准，综合测定各投标方案的成本价。这就对评委的专业性提出了很高的要求。

　　2、建立招投标评标人专业组织体系

　　公正、公平是任何招投标活动的核心原则与思想精髓，而公平是建立在公开的基础上的。根据《招标投标法》第37条规定：依法必须进行招标的项目，其评标委员会（以下简称 评委会 ）由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，其中专家不得少于成员总数的2/3。物业管理服务具有一定公共产品的性质，在评委会中应当有相当数量的专家成员，专家的专业素质及客观公正性，主要体现在评标过程与评分结果上。日前，建设部配合各地物业管理招投标活动，根据地方主管部门和地方协会推荐，公布了第一批全国物业管理招投标专家评委。将招投标的评审权和决定权授权交给了专家评审小组，有利于作出最正确的选择。同时，整个招投标过程是公开、透明的，交易条件也公平、明示的，最大程度上杜绝了不合理条件，有利于物业管理企业轻装上阵，最终有利于行业的健康发展。

　　对物业管理招投标活动中依然存在不按规定的程序与规则操作，暗箱操作和行政权力过度介入的情况，只有建立并落实完善的监督制约与惩罚机制，规范招标人、投标人的行为和开标、评标、中标等一系列活动，才能真正解决物业管理招投标中的程序公正问题。

　　全国各地招投标机构可考虑认定一批物业管理专家，建立一个专家名册或专家库，主要参与本地的物业管理招投标的评标工作，加强信用体系建设，加强对物业管理企业和物业管理从业人员的培训和资格认定，提高从业人员及企业的整体素质。

　　3、建立营运系统组织体系

　　尽快为物业管理招投标搭一个“台”， 形成了物业管理招投标中介市场。一方面，作为招标方之一的业委会同物业管理企业是建立在法律关系和经济关系上的平等民事主体，往往面临缺乏经验、无完善的操作规范，不知道哪个物业管理公司适合自己的小区，不知道把招标信息发布给谁；不了解物业管理公司有关公司资质、管理规模、经营业绩等情况。另一方面，作为投标方的物业管理公司，不清楚哪些楼盘、小区近期会招投标。供需双方信息沟通不畅，制约了物业管理招投标的推行。

　　还要培育和发展中间服务体系。招投标是一项专业性、技术性很强的工作，如同一切市场体系一样，物业管理招投标市场的发育和运行离不开相关的、有效的服务体系，包括建立专业化的招投标中介、咨询机构，物业管理评估机构，律师事务所和市场信息网络。

　　（作者系招商局物业管理有限公司董事总经理文/ 张万和）

篇4：前期物业管理招投标的思考

　　前期物业管理招投标的思考

　　房地产业与物业管理分业经营已是大势所趋，也是规范发展物业管理的必由之路。从前，由于房地产开发和物业管理责任不清遗留下来很多历史问题，使得物业管理成为“替罪羊”，物业管理企业得不到公正客观的评价和对待。要摆脱这种“父子兵”的关系，分业经营是首选。只有分业经营才有利于整个物业管理行业向专业化方向发展。1996年，深圳万科在全国第一次物业管理公开招标中夺得深圳鹿丹村福利房住宅小区的物业管理权，一举打破了物业管理“谁开发，谁管理”的局面。

　　本文将从房地产与物业管理行业分业经营入手，通过对物业管理招投标法律法规的回顾，纵观物业管理招投标的发展历程，分析个中存在的问题和发展动态。

　　一、前期物业管理招投标相关政策法规有待完善

　　随着我国有关物业管理招标投标的法律、法规不断完善，实行招标投标的项目和行业越来越多，许多原来不进行招标的特殊或垄断行业纷纷进入有形的建筑市场，按规范程序进行公开招标交易。招标项目遍布各行各业，物业管理行业也不例外。以招投标方式选择物业管理企业，促进了公开、公平、公正的市场竞争机制的形成，一方面突出了业主的主导地位，保障了业主权益，降低了物业管理费用，另一方面也促进了物业管理服务质量的提高。

　　虽然有关物业管理招投标的政策法规已比较完善，对招投标起到了一定的引导和支持作用。但回顾这一系列制度的变迁过程，不难觉察到，制度变迁在创造巨大绩效的同时，也积累了不少矛盾和问题。系统梳理这些矛盾和问题，可以从中发现责权不清、无序竞争以及盲目扩张而产生的混乱，也可以找到由于恶性竞争和价格战带来的后遗症。

　　二、招投标规范化管理中的若干问题

　　1、标书应用的现状及注重的内容

　　物业管理企业在招投标中所制作的标书，在招投标活动中是重要的环节。其方案策划主要是依据企业已有的经验和对社会资料的收集编撰合成的，但这个合成物作为招标的主要依据实在有点勉强。一旦企业中标，耗费大量人力、物力编成的标书就基本完成了使命：一份汇集众多“秀才”拟制的标书，能在多大程度上反映一个企业的实际情况呢？

　　笔者认为，标书不能以厚度来衡量，关键要实。每一套标书都必须为特定物业项目度身定做，反对千篇一律。所以，适当增大对投标企业现状的考察和评分所占的比例，适当减少投标书所占分数的比例很有必要。有些物业管理企业，为了中标，故意把管理费用减低到不合理的程度或脱离实际做出种种过高承诺，陪标、走过场现象时有发生。当然，投标企业也不能唯利是图，要善于理财，要为业主精打细算，更要凭借全新的理念，突出自身的管理风格和品牌形象，赢得物业管理权，而不是采取不正当竞争手段，钻政策、法规的空子，公平、公开、公正进行招标，不能暗箱操作。

　　2、招投标中的诚信问题

　　招标者希望找到“质优价廉”的公司来管理物业，但都存在着“既要马儿快点跑，又要马儿少吃草”的心理。天下没有免费的午餐，相应的价格就会有相应的服务，价低者获得管理权也是不科学的。这其中就关系到一个物业管理的费用测算和报价问题，报价低了或者出现偏差，与营业成本相差甚远，物业管理就会贬值。具有招投标评审权和决定权的专家评审小组，要充分发挥职能作用，严格把关，真正体现物业管理的价值。

　　中标之后，如实按照条款中的规定实施管理也至关重要。投标后是否按投标的约定做，这是企业的诚信问题。没有诚信就没有客户，也就没有效益。

　　3、《物业管理企业资质管理办法》与物业管理招投标

　　笔者认为，物业管理企业资质固然重要，但不应该是第一位。笔者的观点是，不宜提倡资质第一，而应该将诚信和品牌放在第一位。

　　《物业管理企业资质管理办法》中最重要的一点是：物业管理公司不能越级接管，不能越级竞投。这势必淘汰很多实力相对薄弱、但有一定发展潜力的物业管理公司。是否可以采用一种全新的模式，各家物业管理公司联合招投标，各取所长，充分利用资源。假设一家公司的保安服务水准是一流的，但在清洁或绿化方面的力量较薄弱，如果要提高服务水平，还需要付出很大的成本。这样就可以在同等资质的物业管理企业中选出合作伙伴，共同制作标书，核准预算、降低成本、共同取得管理权。中标后，再根据条款的规定划分权责，保证服务水平和质量。当然，这是以保证质量为前提的，也是在竞争激烈前提下避免恶性竞争和价格战的措施之一。

　　文/许建华 广东省华侨物业发展公司总经理

篇5：论物业管理招投标工作

　　论物业管理招投标工作

　　随着《物业管理条例》的颁布实施，物业管理招投标逐渐成为承接物业管理项目的主要方式，无论是物业管理企业还是建设单位、业主和政府行政管理部门，都将面对物业管理招投标的运行规则。面对新形势，物业管理企业除了应该学习、掌握《物业管理条例》、《前期物业管理招投标管理暂行办法》等相关规定外，还要掌握物业管理招投标实务的操作方法，这对于参加投标的物业管理企业是非常重要的。

　　在实际招投标的过程中，投标企业的标书起到了至关重要的作用，标书的制作应该引起广大物业管理企业的高度重视。

　　一、做好标书制作的准备工作

　　对于投标的物业管理企业，及时获得有关项目的招标信息，可以说是展开项目的第一步。因此，获得项目信息的时间越早，就能够争取到越多的时间，中标的可能性就越大，获得招标信息最为常见的途径是招标通告。

　　获得招标信息之后，投标的物业管理企业就应该积极与用户、项目主管单位建立联系，争取在招标通告前，甚至在项目进行评估和可行性研究的阶段介入，及早了解招投标者对物业管理的设想和安排。这些工作的好处体现在三个方面:

　　首先，通过这些工作，投标的物业管理企业可以及早了解业主或建设单位制订的物业管理项目的详细要求，包括招投标项目概况、招标对象、招标说明、“标”或“包”的具体划分、采用的技术规范和对工作的特殊要求等。更重要的是，业主或建设单位在立项、研究和设计等工作的过程中，往往已经形成了一些意向性的想法，包括对物业管理企业的看法等，投标物业管理企业如果在交流中尽量掌握这些信息，就可以有针对性地做好前期工作，及早开展投标的准备工作。

　　其次，投标的物业管理企业可以通过与业主或建设单位的接触，进行充分的技术交流。一方面，可以起到介绍和宣传的作用，让业主或建设单位对物业管理企业及其服务有一个感性认识;另一方面也可以对业主的要求有更深刻的理解，以便在编制投标文件时准确响应或着重加以说明。某些时候，当业主或建设单位尚未确定招标文件某一部分的具体内容及指标时，通过技术交流，可能使用户愿意采用投标物业管理企业提供的服务及管理模式;当业主在设计中有不当之处时，通过技术交流帮助业主作出修改，加深业主对投标物业管理企业的信任，这都会对投标物业管理企业非常有利。

　　另外，在长时间的接触和交流过程中，如果投标物业管理企业能够抓住机会，为业主或建设单位提供一些力所能及的服务，都会给对方留下良好的印象，为将来的合作打下良好的基础。

　　二、标书制作中的几个问题

　　项目招标之后直至开标之前的这段时间，可以说是投标物业管理企业的冲刺阶段。投标物业管理企业在此过程中要注意以下几个方面:

　　1、根据招标文件的要求，制订投标文件的制作进度计划，有条不紊地制作投标文件，以免造成文件的缺失或对招标文件的未响应。要仔细研究招标文件，尤其要注意文件中的一些特殊规定，例如有的招标文件中要求投标物业管理企业所提供的营业执照、财务报表等资格文件必须经过公证机关的公证，如果忽略了这些要求，就可能导致废标。

　　2、针对招标文件中的主要技术问题，多与业主或建设单位联系和沟通，掌握用户的要求和意图。如果用户组织了标前会和现场考察，一定要事先做充分准备，以便及时得到满意的答复和澄清，并在投标文件中给予充分明确的响应。

　　三、投标人在编制投标文件时要注意的问题

　　投标文件是投标方对招标文件的直接响应，投标文件应及时对招标文件提出的实质性的要求和条件做出回答。编制投标文件时要围绕主题进行论述:

　　1、把握主题

　　投标人应当认真研究、正确理解招标文件的全部内容，并在此基础上按要求编制招标文件，切忌偏题。努力围绕“如何能够全面、客观反映招标人本次招标情况”这一出发点去编制投标文件，细化各项条目。

　　2、严格规范

　　投标文件必须对招标文件中有关招标项目的研发内容、技术要求、项目价格、实施计划等主要内容进行填报和说明。投标文件中使用的计量单位，除招标文件中有特殊要求外，应采用法定计量单位。

　　投标单位不得修改招标文件的要求，不能遗漏或回避招标文件中必须回答的问题，更不能提出任何附带条件。投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出明确回答。

　　3、真实有效

　　投标文件中阐述的内容、提供的证明材料必须真实可靠，客观反映投标人的情况，不得弄虚作假，必须遵守有关的国家法律、法规和条例。

　　4、统筹考虑

　　投标文件的内容可能牵涉到技术、经济、资信等各方面的问题，因此，投标人要组织相关部门的人员分头编制。同时，整个投标文件的内容应保持一致性和贯彻性，投标书按统一格式书写。

　　5、合理设置文档

　　一份完整合格的投标文件，不仅要有详实的内容，也要有封面、目录、页眉、页脚等，且在页面安排、标题设置、图表说明的字体、字号、色彩的运用上合理得体，既符合项目的严谨性，又要体现自己的特色。在编制技术标书过程中，应避免因偏离要求而影响技术评分，或指标过优而抬高了报价，影响开标结果。而对于用户较为重视的指标，则可以适当地加以优化，并在投标文件相应的部分，加以详细的描述，以引起招标方在评标时的兴趣和重视，有利于争取中标。

　　四、确定投标价格时要注意的几个问题

　　在国际公开招标的情况下，一般来说，按照招标文件规定的评标因素评估的最低价格的投标，即为中标。因此，投标价格是影响评标的关键因素，在确定报价时，应注意以下几个方面:

　　1、在确定报价时，应与业主或建设单位采取双方坦诚相待的原则。很多物业管理企业参加公开招标的经验不足，往往存在侥幸心理，或者希望在价格上留一手，赚取高额利润，或者企图以不合理的低价抢标，有些物业管理企业参与竞争只是为了扩大公司的对外影响，并不在乎企业效益问题，所以亏损也在所不惜。这些行为都是不正当的。投标物业管理企业应确定合理的利润比例，经过努力即使最终未能中标，也不会留有遗憾。

　　2、在确定报价时，要注意分析竞争对手的情况，一般来说，每个投标物业管理企业在作价时，都有自己的原则和规律，因此，在每次投标前，都要尽量摸清其他参与投标的对手的名单，搜寻以往在类似项目中该投标物业管理企业的投标价格，结合当时与现在其他因素的变化，分析测算对手在此次投标中的可能报价范围，从而为自己的最终报价提供参考。

　　3、在确定报价时，还要考虑可能影响中标后项目收益的一些因素，如原材料价格、人工费用、管理费用等，以确定最终的报价。

　　总之，在物业管理招投标过程中，要树立竞争意识、公德意识，除了依靠法律和行政手段规范外，还须倡导建立道德秩序。这种道德秩序就是重视信誉、注重企业形象、遵纪守法、公平参与，自觉抵制不正当竞争，将物业管理招投标引入法制化、规范化、科学化的轨道，保证我国物业管理事业的不断发展。