篇2：初探深圳物业管理市场化

深圳市的物业管理伴随着特区改革开放和市场经济体制逐步建立已发展到一个比较成熟的阶段。20年来,其发展速度、运作态势为世界注目,它创造的经验也在全国同行业中发挥了"窗口"和"试验田"的作用;然而,物业管理在中国起步较晚,这一朝阳产业如同其他新生事物一样,发展到一定时期会呈"瓶颈"状,继续发展需要一个转型和磨合的过程,在此,对发展过程中存在的一系列热点、难点问题进行如实地研究解决,或有助于它在21世纪抓住新的契机,迈出更稳健的步伐。笔者仅就物业管理市场化提出一点肤浅的看法,以期和同仁探讨。

市场化是目前我国物业管理发展的主要方向,但不是永恒、唯一的发展方向。深圳经济特区应有他的"特"色。政府一方面要积极培育市场,不断提高物业管理市场化程度;另一方面也要正视非市场化或半市场化的行政福利型物业管理的存在,并加以扶植。

纵观世界各国物业管理,运行机制大体上可分两类,一类是市场化的物业管理机制,以美国,日本为代表,其运作特点是:完全按市场化原则将物业委托给物业管理公司运作,政府基本上不参与,行业的职业培训,资质管理由行业公会组织实施和监管;另一类是政府参与的物业管理机制,以新加坡、英国和香港地区为代表,其运作特点是:行业管理由政府组织进行,部份物业管理由政府负责实施,新加坡的物业管理基本上是在政府的专门机关"建屋发展局"的监管下进行,市场化经营仅局限于某些高度专业化操作的领域。一个国家或地区的物业管理实行何种运行机制,这和该国家地区市场经济发育水平有关,同时受该国家该地区所属社会制度而派生的土地制度和住房政策的制约,从上属两类物业管理情况可以分析为:实行私有企业经营型住房政策的国家或地区易于采用市场化的物业管理机制,而实行公共住房政策的国家易于采用政府参与的物业管理运行机制。事实上,任何国家或地区都存在两种物业管理机制兼而有之。例如香港地区私人高层楼宇管理中的业主立案法团具有很高的市场化水平,而属于第一类的美国,近年来都出现非市场化或半市场化的行政福利型物业管理。美国政府投资兴建了一批福利型住房,日本也兴建公共租屋,使中低收入阶层也能"居者有其屋",这批住房由政府部门或委托其代理机构实施管理运作,这些物业不以赢利为目标,而以实现政府的福利住房政策为目标,只求其收支平衡,这显然不属于市场化的物业管理,带有明显的行政福利色彩。

由此可见,市场化是目前物业管理发展的主要方向,但不是永恒不变、唯一的方向。中国有中国的国情,社会主义的中国人口众多,土地国有,社会分化正在加剧,如果单靠商品化的住房和市场化的物业管理,就难以实现"居者有其屋"的目标。深圳经济特区是中国改革开放的前沿、"窗口"、"试验田",它的物业管理既不属于世界上的一类,也不属于二类,特区应有自己的"特"色,应属两类兼而有之的"另类",笔者就深圳特区物业管理市场化的问题提出几点探索意见:

一、培育市场,不断提高物业管理市场化程度,这是中国物业管理发展的大方向,也是深圳物业管理发展的主要方向

深圳属市场经济较发达的地区,面对21世纪,要建设国际化大都市,就要与全球经济接轨,因而着力发展商品化住房和市场化的物业管理势在必行。就深圳物业管理现状和发展趋势看,积极扶植一批颇具潜力的物业管理公司,让他们完全按市场经济规律独立动作,这是关键。具体措施有四:

1.加速改制步伐,使企业具有发展的原动力,增强企业的市场竞争力

根据深圳市委第三次党代会精神,市委发布了《关于进一步加快我市国有企业改革和发展的实施意见》,这是特区加快建立和完善社会主义市场经济体制的动力,也是发展物业管理市场化的契机。按照"意见"所提出的战略性调整和改组要求,物业管理行业也可采取"四个一批"(即:发展壮大一批、提高整合一批、放开搞活一批、关闭破产一批)的途径。结合行业的特点,物业管理企业适于采用经营者员工持股制,据一批试点企业的运作看,至少有三个显著优势:一是理顺了产权关系,增强了物业公司经营决策的自主性和独立性;二是使经营者、员工与公司以产权为纽带结盟·成牢固的利益共同体,从而增强企业凝聚力;三是将一部分消费资金筹集并转化为企业的生产资金,以增强公司的经济实力。总而言之,企业的综合实力增强了,才有资本去参与市场竞争。可以预料,各种形式的改制将在物业管理行业中出现,对这一新生事物,政府主管部门应注重引导,在进一步放宽审批员工持股的企业,取消持股比例限制、借款贷款等方面予以优惠,让一批带头改制的物业管理企业具有影响力和带动力。

2.营造市场化氛围,促进物业管理企业向规模化、集约化、区域

篇3：物业管理市场进入品牌竞争时代

不过10年间,中国物业管理市场已经有了可观的市场规模:20**年实现年产值300亿元,从业人员过200万,覆盖面达到城市总物业量的30%以上。除现有住宅小区必须进行物业管理外,大范围的后勤服务社会化定会给物业管理更加广阔的发展空间。一方面,物业管理行业已经步入了大市场,另一方面,行业竞争也更加激烈:低价已经使很多公司无法单靠物业管理费养活自己;全国物业公司总数已超过两万家,随着国有房管所的市场化,更多的物业公司不断涌现;在高档物业市场,登陆不久的洋物业已经开始摘取丰硕的果实……?。

什么是物业管理企业在今后大市场里的生存之道?新华信市场研究咨询公司组织了一起物业市场的专项调查,抽样调查和走访了不同类别的物业项目、物业管理公司、开发商、业主和物业管理领域的专家,以市场调查结果作为大家探寻该问题答案时的参考。

一、五大因素推动物业管理市场进入品牌竞争时代

1.行业规模发展壮大,进入向成熟市场靠拢的调整期

20**年物业行业的产值已经达到300亿元了,可这还没有算上医院、学校、军队、企业和政府的后勤服务社会化需求,目前物业市场的增长不仅仅是托管物业数量的增长,也是物业服务范围和服务专业化水平的拓展。试想有哪家医院愿意将物业服务交给一家没有规模又达不到医用卫生要求的物业公司呢?物业行业规模的扩大给了那些已经有规模、有品牌的物业公司更大的市场舞台,给了那些有志于品牌立身的公司以激励和鼓舞,但也促使那些规模些经营差的企业早日退出市畅有人说物业管理是风险小,利润低,管理规模达100万平方米以上才能产生最佳效益。于是,摆脱困境的出路也只有作大作强,做出品牌。

2.政府倾向于从严监管,物业公司规范化提速

物业管理的规范已经接连两年写进建设部的若干条“重要工作内容”。从中央到省市,物业管理规范类的法规和资格认定建设热火朝天,看得出政府希望早日“以详京完善的法律、法规规范物业管理各方面关系人的行为与责、权、利” 。以下三方面信息有的已经施行,有的正在修订和推进当中。不管哪一条,都不会让物业公司感到轻松:

-全国范围的物业管理项目公开招标制度
-业主委员会的法律地位确认
-物业公司资格评定标准提高

3. 地产开发市场调整,提高对物业管理的要求

地产开发市场过热,销售走弱,物业公司接个好项目不容易。缺少核心竞争力,依靠自家肥田的公司日子就更不好过:母公司不再是以前慷慨的、缺管家的主人,倒是反过来把物业公司当救星,指望攀上个好物业,救己于水火或者使锦上添花。

地产开发商从自办物业转向同品牌物业公司联手做市场,已经成为地产市场的新趋势。市场流传着很多好物业点石成金、将原本滞销的房子变得火爆旺销的故事。据说在香港,象第一太平洋戴维斯、戴德梁行这样的公司已经成为优质物业的品质保证,其享誉世界的品牌对于地产项目来说是一块金字招牌。北京一家地产公司负责人谈到:"物业是房地产开发的重要环节,也是最终环节,是小区、楼盘卖点。好的物业管理服务应该是早期介入,全程顾问,从一个项目的选址-做什么-做几期-目标市场-定位-销售方式等问题上做起……"。他也提到公司已开发的楼盘目前由下属的物业公司管理,其服务内容、服务质量、技术水平和人员素质都不能令人满意,更谈不上顾问能力。

4. 外资物业逐步深入,志在占据高端市场

香港的物业管理公司凭借经验丰富的优势,一直扮演内地物业管理公司"老师"兼竞争对手的双重身份,一方面对物业管理公司进行物业管理咨询和管理输出,另一方面直接托管高档物业项目,志在拿下服务和项目两个市场的高端业务。

中国加入世贸一年后,更多的外资物业管理企业大举进驻, 第一太平洋戴维斯、英国威格斯、德国

篇4：何以应对加入WTO物业管理市场

我国已加入WTO,作为年轻的物业管理市场何以应对?这是一个无法回避、值得重视,又需要迅即回答的一个现实、具体、紧迫的课题。

一、疏通和理顺物业管理政策法规,为WTO有关物业管理的规则能在我国顺利适用创造条件

近几年,我国制订颁发了十多部有关物业管理法规,对我国的物业管理发展起到了很大作用。入世对我国的物业管理法制建设是一个难得的机遇;又是履行我们向世界作出承诺的一次难得的实践。因此,必须尽快做好以下方面的工作,以便完善物业管理法律制度。

一是清理WTO规则中与物业管理相关的部分,主要有市场准入制度、招投标制度、服务管理网络制度、国民待遇制度等,对不符合WTO的法律、法规,分清异同,修改补充,使我国的物业管理法规体系同WTO体系日趋完善一致。

二是有关立法机关及时对WTO有关物业管理规则进行“转接”,使之成为国内物业管理法规而能在我国普遍适用,同,建设部等国务院行政机关制定的部门行政法规内部规章制度,根据WTO透明度原则,都应完全透明公开,以使外国物业管理企业尽快熟悉,减少一些物业管理方面的纠纷。

三是在正式加入WTO之后,要抓紧修改、废除带有明显地方保护主义色彩的和部门利益特征的地方政府制定的一些行政规章和行政命令等,在此基础上,尽快按照WTO的规则,先行一整套完整的、严谨的法律法规,当大批国外物业管理企业进入我国后,有法可依、有章可循,不留任何漏洞和空子。

四是善于利用WTO的有利规则,充分采取自我保护的措施,一方面按照WTO规则的要求,扩大开放范围,一视同仁,尽快把物业管理市场融入到国际市场中;一方面也要充分运用这些规则进入我国的“过渡期”,以立法的方式和有效的法律手段,保护我国的物业管理市场安全,使外国物业管理企业进来引起的体制变化不至于对国内物业管理行业冲击过大,保证我国的物业管理市场安全、健康发展。

二、借鉴国外物业管理市场先进经验,转变政府职能,定位政府管理角色,加速物业管理体制转换,不断增强自身实力

对于发达国家已有上百年的物业管理市场运行经验,我国暂时还无法为他们竞争,但我们可以从转换体制入手,学习对照借鉴他们的经验,建立符合我国国情的物业管理市场经济新体制。

一是在转换体制过程中,应彻底实施“三个分开”,即政企分开、政资分开、政事分开。政企分开,是要求政府主管部门划清行政职能与企业职能的界限,政府的主要任务是宏观调控和必要的行政管理,不干预企业的具体经营活动,企业登记注册,照章纳税,按市场规则决定。政资分开,是把国有资产的管理职能转变由国有资产管理委员会、国有资产投公司、国有资产经营公司管理经营,政府不直接管理国有资产,而根据市场经济规律由国有资产经营公司具体运作。政事分开,是指政府主管部门把现有的事业性职务剥离出来,由事业性单位或中介组织来承担。

二是尽快解决政府职能上的“错位”、“越位”,逐步放弃政府微观经济管理职能,充当好政府自己应担负的角色。政府职能的转变,主要是由的过多行政干预转向服务监控,政府不再直接经营管理企业,把权力交给市场和企业,放松行政性管理,减少行政性审批,打破物业管理行政垄断,政府应集中精力加强与改善物业管理市场宏观调控和创造良好的物业管理市场环境,建立和完善物业管理公开竞争、规范有序的物业管理市场体系,打破部门、行政垄断和地区封锁,充分发挥物业管理市场在城市资源配置和结构调整中的基础作用,提高政府公共服务水平,做到政府培育市场,市场解放政府、政府解放企业,企业解放生产力。政府充当好调控者、管制者、仲裁者和“守夜人”的职责。

三是推进物业管理企业战略性改组,组建中、大型物业管理企业集团,不断增加自身竞争力。首先,把分散、零星的小区、竞争力较弱的众多物业管理小企业,通过兼并、重组、入股等方式组建大面积、大规模、实力较强的大、中型物管企业,减少同行之间、内部之间竞争的无谓消耗,扩大管理

篇5：二三级城市物业管理市场拓展分析

近年来,由于众多物管企业的积极拼抢,一级城市物管市场的竞争日趋激烈, “蛋糕”已经所剩无几。在未来几年内,一级城市的物管市场不再会是牛市。在项目少、利润低的背景下,强势企业必将走出一级城市,走向二、三级城市开拓物管市场将是开辟新的生存空间和利润空间的关键出路。种种迹象表明,二、三级城市已趋向于成为物业管理企业厮杀的重要战场。

■ 二三级城市物管市场开拓面临“五大陷阱”

随着城市建设步伐的加快,二三级城市的居民对舒适人居环境和物业管理服务的需求越来越大,开发二三级城市物管市场的时机已经来临。二三级城市就单个城市、项目来讲,规模偏小,项目多为中低档,但从全国来看,这些城市的的物业管理才刚刚兴起,规模总量超过一级城市,具有广阔的市场发展空间,发展前景无可限量。因此,对于一些品牌物管企业来说,二三级城市的物管市场俨然是一块未经开垦的处女地,谁能够提早占领、率先开荒,谁就可以占尽先机。但某些物管企业在二三级城市物管市场的失利也在提醒这些后继企业——二三级城市物管市场的确是个诱人的馅饼,但是也要看到在获取馅饼的道路上,仍然布满重重陷阱。

1、成本陷阱。二三级城市的物业管理小区数量多、规模小,一个地块往往被人为分割成几个小区,小区物业分散、出口过多,难以有效实施封闭式管理,从而增加了物业管理成本。外来物管企业为了维持较高的服务标准,成本支出一般高于本地企业,加之企业人力成本居高不下,通讯、交通支出偏高,这些因素都明显加大了企业的成本支出。

2、价格陷阱。发达地区的物管企业到了二三城市后,价格往往会成为其致命硬伤。由于二三级城市当地的物管企业追求的利润空间相对较小,价格操作很灵活,人力成本又明显偏低,因此在定价上,外地企业与当地物管企业比起来毫无优势可言。因而物管企业在进入二、三级城市物管市场前应该仔细分析该市场的价格水准,并对自身原有的价格体系作出适度调整,以适应当地市场竞争的需要,防止陷入价格陷阱中去。

3、项目初始规模不经济陷阱。所谓“初始规模不经济”,是指物业管理企业在接管项目的最初一段时间,由于前期投入较大,而项目往往又是分期开发,导致收入与支出严重不平衡的现象。这种现象在长期大量接管外拓物业项目的企业中表现比较严重。我们接触过的不少管理外拓项目的人员均表示,物业管理企业在占领二三级城市物业管理市场的初始阶段是相当困难的,例如水土不服、管理链拉长,导致管理成本增加,管理效率不高,新建分支机构前期投入较大,工资差异,同工不同酬矛盾等等。正是由于这些因素,在进军内地市场的初始阶段,原母体企业资源很难共享,或共享度不高,投入多而产出少,很难因规模的扩大而取得较好的规模经济效益。相反,所表现出的往往是“初始规模不经济”。

4、竞争陷阱。出于竞争需要,二三级城市的物管企业主要采取两种办法打击外来的竞争对手。当有几家外地企业参与竞标时,当地的物管企业往往会结成“低价联盟”,结果导致平均价格非常之低,外来企业往往会因价格问题而在竞标中折戟沉沙。如“低价联盟”因故难以结成,一些开发商属下的物管企业则会拼命抬高报价,导致平均报价大大高于市场价,使貌似公正的政府招标不得不最终“流标”。

6、管理陷阱。品牌物管在自己的公司所在地,或在一级城市物管市场的管理是比较顺畅的,但随着公司在二、三级城市物管市场的迅速扩张,管理的难度明显加大,如果没有成熟的管理做支持,企业难以走远。扩张的概念不仅仅包括了规模的扩张,还包含了人才的扩张,如果企业没有在薪酬制度、激励方式和企业文化上建立起一整套可以稳固企业根基的模式,将成为制约企业实现其扩张计划的瓶颈。实践中,许多物管企业在二三级城市的扩张步伐因遇到强大的管理阻力而徘徊不前足以证明我们的这种认识。

■“沙漠里种庄稼”必须穿越“五道篱笆”

某位曾在二、三级城市物业管理市场打拼过多年的物业管理人曾用一句话形象地把二三级城市和一级城市物业管理市场环境的不同表达出来:在二、三级城市,做物业管理,就像在沙漠中种庄稼;而在一级城市,尤其是在经济发达的大城市做物业管理,无异于在绿洲里种花草。

用“沙漠”一词形容多数二三级城市的物管市场环境,用“到沙漠里种庄稼”形容外地企业在二三级城市遇到的困难并不为过!因为占全国城市大多数的二三级城市,特别是县级小城镇的物业管理,由于其受到经济发展水平、政策倾斜、思想开放程度及城市