篇2：论不动产相邻关系中隐性规则业主诉权制度研究

前言
在旧物权制度中,业主及其集合体即业主大会和业主委员会是否享有独立而充分的诉权是一个在立法上模糊且在司法实务中难以廓清的问题。由于物权法只对业主内部诉权机制作了规定而未对其外部诉权体系进行规范,从而给司法实务又提出了新课题。

物权法用专章规范相邻关系,应当说单从文义解释的角度而言,不动产相邻关系是物权法体系中较为通俗易懂的章节。但是,在现实中相邻关系纠纷却因表现形式繁杂而致处理难度较大。为此,应当正确把握物权法条款之外的几个处理好相邻关系的隐性原则。

笔者拟通过对上述两项物权制度的解析来帮助我们认识物权法中的“安居”工程。

一、业主及其集合体的诉权机制
在旧物权制度中,业主及其集合体即业主大会和业主委员会是否享有独立而充分的诉权是一个在立法上模糊且在司法实务中难以廓清的问题。由于物权法只对业主内部诉权机制作了规定而未对其外部诉权体系进行规范,从而给司法实务提出了新课题。

业主之间及其与业主大会和业主委员会之间的内部诉权机制已有了物权法上的根据。即该法第78条“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”;第83条规定“业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼”。业主内部诉权类型的构成涉及四种情形:

一是针对业主大会及业主委员会的决议类行为所提起的撤销权诉讼;
二是针对业主委员会所实施的规定及管理类行为引发的诉讼;
三是部分业主内部之间因相邻关系或其他纠纷所涉之诉;
四是针对业主大会或业主委员会的决议所提起的确认无效之诉。之所以涉及无效之诉是因为物权法虽仅规定了撤销权诉讼类型,但因“两会”决议有可能直接违反法律、法规的强制性规定,从而构成民法所禁止的无效行为,故仅用撤销权诉讼难以准确界别其纠纷性质。
鉴此,撤销之诉并不能当然地排除确认决议无效之诉存在的可能。

业主针对包括物业服务企业在内的外部管理人或来自第三人的侵权时是否享有独立的诉权,这在物权法中似乎找不到明确的对应依据。但笔者认为,其答案应当是不言而喻的。即除了根据法律、法规及管理规约而明确让度给业主大会和业主委员会行使的权利外,凡是业主未被明确禁止且符合诉讼法基本受案要件的纠纷均可诉诸司法救济程序。诸如,单个的业主对物业服务企业的服务瑕疵及其造成的损害或对来自物业服务企业的侵权行为应享有当然的诉权,物业服务企业不得以其聘用人是业主大会或业主委员会为由而利用合同相对性原则对单个业主的诉权进行抗辩。

因为“两会”只是业主权利的集合体,是业主权利延伸的一种表现形式,其设立和存续的价值就是为维护业主权利。物业服务企业在与“两会”构建物业服务合同时即应当明知其所服务的对象是一个个具体存在的“业主”而不是“虚化”的业主大会和业主委员会。故只要业主与物业服务企业之间存在独立的诉争且符合法院主管范围和管辖的构成要件,则均可涉诉。

“两会”自身是否享有诉讼主体地位是司法实务中长期争议的一个难题。在新物权法制度中,对二者能否充任当事人的法律地位仍未明确。但笔者认为,完全否认该“两会”的诉讼主体地位的观点显然再难以为继。

首先,物权法既然已经赋予了业主对“两会”决议的撤销诉权,则当有此诉争时作出决议的业主大会或业主委员会必然要充任被告,从而成为当然的合法的诉讼主体;

其次,由于物业服务企业是由业主大会承担聘用与解聘责任的,故对于服务合同解除类诉讼的涉诉主体一般应是业主大会或经授权的业主委员会,只有特殊情况下才有可能以业主代表诉讼的机制提请解决;

第三,根据物权法第83条的规定,“两会”在特定的情形下享有要求行为人停止侵权、消除危险、排除妨害、赔偿损失等请求权,此类权利的实现并不能完全依靠“两会”自身的强力来完成,而是必须依靠司法强制力作为保护机制。故无论如何,“两会”已经获得了在其决议和管理职能范围内的诉讼主体地

篇3：科技园区不同类型物业服务需求

科技园区一般都包含标准厂房、科研厂房、孵化器、商务楼、SOHO楼、保税区、物流区等多种不同的物业类型,不同的物业类型又会产生不同的服务需求,下面将结合在我们在上海张江高科技园区的实际服务经验和成功案例,来简单介绍下科技园区不同物业类型的不同服务需求,以及我们应该如何满足这种需求。

标准厂房

如果是生产制造的,一般要求工程系统水平较高,尤其是电,除了我们过去所说的高低压配电(这是一般写字楼里都会有的),还会有动力电,所以它对工程人员的水平要求还是很高的,在高低压电的操作上以及日常管理上尤为重要。它的服务需求不像写字楼或者是科研厂房那么细腻,但要求不间断地供水、供电、供气。比如电梯的使用,一般有货梯和客梯两种,它特别要求不要影响它的货物运输,并且要对它的货物运输提供一些方便,比如说夜间、周六日、一些节假日。在每年的错峰让电时,有些入园企业要求不能停电,要根据实际生产情况作出相应调整。这些基本都是标准厂房的需求。

科研厂房

就我们现在所接触的而言,一个是生物医药科研厂房,一个是芯片研究科研厂房。芯片研究的要求,第一是不能断电、断气、断水,它要求设备运行方面的配合是非常强的;第二,它有精密间,有精密机床,需要我们物业对它的内部的值岗,需要装卸一些简单的零件货物。第三,芯片制造整个过程是很细微的,芯片研究是非常细腻的,因此它的要求也是非常的高,而且动能电这边对工程的要求是也是相当细腻的。总之,它会要求我们管理的很细、很勤、很严格,比如在考勤管理上都会要求我们与甲方统一进行电子考核形式。第四,科研厂房的空间环境是比较好的,它的生活配套比较好。人性化配置的休息厅、咖啡厅、吸烟室,这些都是为它的科研人员所配套的一些设施,这一块就有设施管理涵盖的东西了。

生物医药的研究完全就是恒温恒湿度了。比如它对库房的管理。大家认为的库房管理可能就是摆摆货架子等等,但它不是这种,它的库房管理是要求恒温横湿度是在一定的界面上,因为它里面储存都是一些生物医药的培养菌类。比如用电冰箱、冰柜、低温冷柜这些东西的来培养。其次,它包括了很多化验室。在很多层面都有,但每个层面的化验室都是不一样的,比如人类基因的研究、人体癌细胞的研究等等,它这些研究的要求都是恒温恒湿度。比如,还包括废弃物的处理,它要求必须有专业资格的人才能做这种废弃物的处理。这是从科研厂房来说。

科研厂房的实验室

我们做的是生物医药研究实验室的管理,目前只是保证了它废弃物处理的分类。一般的废弃物只是分为可回收物品、不可回收物品。但它接下来还要细分,比如有有毒的、无毒的。废弃物的分类是我们要关注的。实验室里面是不允许我们进去的,那我们就要保证在公共区域服务的时候要按照标准和规定完成相应的服务,比如进实验室要换大褂。楼道里面里有一个界面,这个界面我们会很清晰的帮助他们来做。重要的是对物业项目恒温恒湿的设备运行标准的达标,继而完成包括一些文案的处理(SOP的处理),这些都是要求我们必须做的而且更严一些。这些科研厂房的设备间不像一般的设备间,比如它的水泵房通常就包括有生活用水,试验用水,这个要求是比较严格的。因此我们物业会根据要求,非常严格的管理和执行,包括它的循环泵、污水处理,我们都管理的有条不紊,这是需要有高素质技能的人来管理的。

同时,科研厂房对我们员工个人素质的要求是比较高的,包括礼貌礼仪、服务到位等,这一点可能跟我们的普通物业是不一样的。比如说生物芯片这种科研厂房,它的厂房都租出去了,比如租给的是一家美国公司,美国人是很严格的,美国人对我们的《服务公约》逐条的审阅,逐条的认定,一定要有中英文双语的服务公约。应该说针对不同的客户需求我们提供的服务标准是完全不同的。

孵化器

孵化器里的企业一般都是小而全,比如房间比较小,人员比较少,但它研究的项目会很全。那它的要求就跟标准厂房、科研厂房不一样了,孵化器企业都是那种小而全的发展企业,它的要求从某种意义上说比科研厂房、标准厂房要高一些。因为它是一个小集体,可能要求我们对它的服务应该更好一些,可它投入的钱却很少。甚至付不起租金和物业费、水电费,因为在孵化期间,所以它的支付能力是比较弱的。因此我们就会在这个问题上对它有一些帮助,适当的提供一些友情的服务,比如一些上门服务,像维修、保洁、保安等。而事实上

篇4：物管公司是业主管家吗?

物业管理问题是社会关注的热点。近来,以"管家"比喻物业管理企业屡见于新闻媒体。物业管理企业与业主的关系涉及物业管理职能、物业管理服务对象形态特征、物业管理法律依据等诸方面多种因素,简单地以"管家"类比,未免失之偏颇。本文拟就此问题谈谈个人的看法。

物业管理具有服务和管理双重职能

物业管理的行业职能要求物业管理企业不但要作好物业的运行、维修、治安、保洁和绿化,而且要根据有关法律文件的规定处理住户之间的矛盾与纠纷;监督住户的装饰装修行为;对业主的违章违规行为进行处理;通过社区活动和其他有效方式加强住户之间的互相联系、创建社会主义精神文明……可见,为营造安全、舒适、方便、高效、高雅的物业环境,物业管理必须行使物业服务和社区管理双重职能。而传统意义上的管家只能听命于业主却根本无权约束业主的行为。可见,从工作职能上看,二者并不相同。

物业管理服务对象是业主群体

为了保障住户的合法权益,国家有关法规规定,由业主委员会代表全体业主的共同利益,而每一户业主又都要服从业主委员会的决议。物业管理企业与业主委员会建立服务管理关系,根据业主委员会的要求来进行物业管理服务。物业管理制度、管理计划和管理方式要体现全体业主的统一意志;物业管理企业的各项工作要满足全体业主的共同需求。而传统意义上的管家仅为单个的业主工作,只服从于业主这一个体。显然,从服务对象的形态特征分析,二者也不相同。

物管企业与业主是平等的民事主体,双方均须依法行事

物业管理的基础是国家有关法律法规,物业管理与业主双方合作的漫长过程也必须依法行事。双方签订的委托管理合同,业主委员会发布的业主公约,物业管理企业与住户们签订的装饰装修契约及特约服务契约等均是依照国家有关法律法规制定的法律文件。无论哪一户住户或者物业管理企业任何一位员工都要把它们作为行动的依据。违反双方法律文件条款的,就要承担相应的责任。由此可见,物业管理企业与业主之间是以法律为基础的平等的民事主体关系。再来看传统意义上的管家,它是业主的附庸,它与其业主的关系是单向服从的半人身依附关系。从政治经济学角度看,二者体现出两种不同的生产关系,如何能够相提并论?

物业管理企业面对广阔的能动空间

随着社会经济的发展,人们已经不能满足于通常意义上的安全、清洁、水电暖供应等物业管理服务。诸如文化娱乐、互相交流与沟通、办公智能化、环境美化绿化、个人知识更新、家庭办公、提高艺术修养、营造良好的文化氛围等已逐渐成为人们追求的新时尚和新需求。物业管理企业尽可以依托物业条件,以提供设备、组织活动、办公服务、知识培训、资料宣传、业务介绍等形式,创建新的服务项目;并与业主们密切合作,改善物业的环境品质。通过全新项目的物业管理服务,一方面促进物业稳定增值;另一方面,物业管理企业也可以不断发展壮大。这说明,现代物业管理企业具

篇5：难厘清物业业主纠纷维权之争

近年来,随着上海市物业规模的不断扩大,物业管理作为一项服务行业已得到了普遍推广,而物业管理纠纷也日益增多,法院受理的物业管理纠纷案件呈逐年上升趋势,成为司法领域的一大热点问题。因此,分析物业管理纠纷案件的特点及成因并提出对策,具有重要的现实意义。物业管理纠纷案件的主要类型。(人民法院报)

目前,物业管理纠纷案件主要有以下类型:

1.物业管理公司向业主或使用人追索物业管理费及滞纳金的纠纷。部分业主以收费依据不足、前期遗留问题、物业管理质量低下等原因为由拖欠物业管理费,以此作为“维护”自己权利的主要手段。这类案件在物业管理纠纷案件中占了大多数。

2.业主委员会更替、业主或业委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷,物业管理项目接、撤、管引起的纠纷。此类纠纷目前较为突出,如前任和现任业主委员会对各自合法性的认同、相关资料的交接发生的纠纷;前任的物业管理公司不退管、新的物业管理公司进不来,前任物业公司不移交相应管理资料等。

3.业主委员会、物业管理公司起诉业主纠正违反业主公约行为的纠纷。针对业主、使用人是否遵守法律、法规、业主公约,合理安全地使用物业,业主委员会、物业管理公司在建议整改未果的情况下,通常通过起诉方式解决纠纷。

4.因物业管理公司侵占业主共有物业引发的纠纷等。如物业管理公司擅自在电梯、屋顶、外墙等共用部位、共用设施设备设置广告、基站等所得收益,占有共有用房擅自出租及共用场地的停车收费等归属产生争议。

5.因物业管理公司服务质量问题而引发的要求提高服务质量、履行管理职责的纠纷。如共用部位和共用设施设备修缮、房屋修缮费用承担,共用部位、共用设施设备维修基金设立、使用、管理过程中发生的纠纷等。

6.业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财产损失的纠纷。如小区内自行车、电动车、机动车被盗,有的属物业专门安排人员看管,有些发生在小区地面停放、无专人看管,业主起诉物业管理公司未履行职责,要求赔偿,导致诉讼。

7.前期物业管理纠纷。前期物业管理纠纷主要是开发商在物业交付过程中引发的争议,主要有开发商未移交或移交不清,图纸资料不全的设施、设备、建筑物及其附着物受损引发的争议;开发商未兑现减免物业管理费、交付配套设施的承诺或存在延期交楼、房屋质量问题引发的争议等。

物业管理纠纷案件的主要特点

1.案件呈逐年上升趋势。

近年来,上海市房地产业发展极为迅速,而规范业主与物业管理者之间的法律规范、