篇2：公司费用报销管理规定

　　公司费用报销管理规定

　　第一条 现金报销需填制报销凭证，按凭证内容要求在"摘要"处填写报销内容及金额，由部门经理、审核人员、总经理审核签字后交财务核报。

　　第二条 申购物品须事先填制物品申购单，经部门经理、办公室签字后交财务部，物品单价在300元以上（含300元）须总经理审核签字，未经审批，擅自购买者不得报销。财务人员审核时应对照已收到的申购单。购买物品原则上由办公室办理，专业用品自行购买后至办公室办理登记后财务核报。

　　第三条 员工因工作需要不能回公司就餐的，可凭发票每人每餐报销10元。外出联系工作，应乘坐公交车辆，按实报销，若有特殊情况，经部门经理事先同意方可乘坐出租车辆，报销时须在发票上写明出发地、目的地。

　　第四条 业务招待费：因工作需要招待客户或赠送礼品，费用在1000元以上者应事先填制特批单，报总经理审核签字后交财务部，财务人员审核时应对照已收到的特批单。员工因工作需要所支付的业务招待费在报销时须向部门经理、审核人员主动说明，并由经办人及部门经理在该张发票背后签字。

　　第五条 市外差旅费：员工因公赴外省、市出差，路程超过六小时及需要过夜的可购买硬卧火车票，轮船票不超过三等舱位；遇有急事需乘飞机的，必须事先填制特批单，经总经理签字后交财务部。财务人员审核报销时须对照已收到的特批单。住宿费每日标准为150元，伙食补贴每日80元，上述两项费用可累计使用。

　　第六条 员工参加有关于本职工作的进修需经部门经理、总经理同意，并至管理部登记备案，所发生培训费用按公司制定有关规定予以报销。

　　第七条 员工因病就诊发生的费用按公司有关医疗费用报销规定执行。

　　第八条 员工因探病发生的费用，除受总经理委派外，均不能报销。

　　第九条 手机费：凡公司员工领用手机每月月租控制在200元以下，超出部分由领用人自行承担，遇特殊情况需提高额度，应填制特批单，经总经理批准。

篇3：浅析美国物业小区管理制度

　　浅析美国物业小区管理制度

　　一、业主协会的职责和权力

　　美国物业小区的管理和我国不同之处在于，就是物业小区实行自治管理。凡是购买小区房屋单元的业主，都自动成为小区业主自治管理机构的成员。

　　从法律上来说，物业小区共有部分的共有产权的主体是全体业主，而不是物业协会。但是在现实生活中，任何一个单独的业主都无法代替其他业主，对共有部分享有权利和承担义务，而必须要有一个能够集中业主统一意志的业主组织对物业小区进行管理。美国赋予业主协会以法人的地位，并同时规定了类似于公司的法人治理结构，使其能够对内管理小区共有部分的事务，对外享有与其它自然人或法人签订合同的权利，以及作为诉讼主体的起诉和应诉的权利。

　　根据美国各州区分所有物业产权法的规定，业主协会的职责和权力如下：

　　第一，审议和修改业主协会章程以及业主协会的其他有关规定；

　　第二，审议和修改有关业主协会的收入、支出及维修准备金的财务预算方案，并有权向业主收取用于小区共同支出的管理费，以及用于大修的维修准备金。

　　第三，聘请或解聘物业管理公司及提供各种其它服务的服务提供者；

　　第四，以业主协会的名义起诉和应诉；

　　第五，以负责对小区共有部分的使用、维护和更新改造的管理；

　　第六，负责对小区共有部分的使用、维护、维修和更新改造的管理；

　　第七，负责对共有部分的改建和扩建；

　　第八，以业主协会的名义获得和转让动产和不动产的各种权益；

　　第九，以业主协会的名义负责小区共有部分的出租或允许他人使用；

　　第十，负责指定小区共有部分的使用或出租的收费标准，并负责收取租金和使用费；

　　第十一，负责制定管理费滞纳金的收取标准及收取滞纳金；

　　第十二，为小区购买财产保险、意外事故责任保险及管委会成员的民事责任保险；

　　第十三，在法律允许定额范围内，行使任何对业主协会的管理和运作是必要的和适当的其他权力。

　　物业小区的业主协会主要有三个功能：一是使物业保值；二是保持小区良好的居住环境；三是保持小区内业主和邻居关系的和谐。其中前两个功能就是物业管理，是物业管理的核心内容，是审慎的财务管理。从某种意义上来说，业主协会就是一个经营实体，只不过它的经营不是为了营利，而是为了物业的保值和增值，以及小区营造一个良好的居住环境。业主协会会在银行建立专门的帐户，负责管理相应的财物，包括预算方案、会计和审计。在美国业主协会可以采取非公司法人团体的组织形式，也可以采取非营利公司法人的形式。在现实生活中，绝大多数的业主都会选择后者。

　　二、业主协会的组织结构和运作方式

　　物业小区业主协会的组织机构一般是由：业主大会、业主协会的管理委员会和业主协会的专门委员会构成。

　　（一）业主大会

　　作为业主协会的成员，业主在业主协会的重大事务上享有投票表决的权利。所谓重大事务的表决权：投票表决任命管委会成员；通过财务预算方案和修改物业小区或业主协会的治理文件的权利。业主大会是业主协会的决策和最高权力机构。一般业主大会的运作方式如下：

　　（1）年度业主大会和特别业主大会

　　业主协会的业主大会应当每年至少举行一次。除了每年必须召开的业主大会外，还可以根据管委会或管委会多数成员，或者20%的业主的提议，或者业主协会章程规定的较低比例的业主的提议，召开特别业主大会。

　　（2）业主大会的会议通知

　　业主协会召开任何会议，一般都必须在发出大会通知10日之后60日之前召开。大会通知应当按照每个房屋单元的地址，或者业主书面指定的地址，由管委会秘书或者业主协会章程规定的其他负责人派人送达，或者采用美国预付邮资邮寄方式送达。任何业主大会的通知都应当写明召开大会的时间与地点，以及大会的主要议程，包括对设立物业小区总协议书，和业主协会章程的修改提案、预算方案的表决提案以及撤销管委会成员的提案。

　　（3）业主大会的法定人数

　　根据美国各州的法律规定，除了业主协会章程另有规定外，如果有代表20%表决权的业主或者业主的委托投票人出席大会，应视为该业主大会达到法定人数。根据美国和一些发达国家的经验来看，每次出席业主大会的人数都不足50%。因此允许业主大会规定低于法定比例的较低比例人数，一般为10%。同时法律有严格的规定，会议通知必须在开会之前按规定的时间送达，而且必须说明会议要讨论的主要内容，让那些相信其他业主会做出符合自己利益决策的业主，以及对决策结果无所谓的业主，都能够有另外一种选择，即不出席会议。

　　（4）投票和委托投票

　　在一套单元有多个业主共有的情况下，如果只有一个共有人出席业主大会，该共有人有权行使该房屋单元所拥有的投票权，而该房屋单元的其他人没有提出异议的情况下，视为共有人的投票已经取得其他投票人的同意。

　　房屋单元业主的投票权，也可以由业主签署授权委托书，委托他人行使。如果一个房屋有多个业主共有，每个业主都有权签署授权委托书，委托他人行使投票权，或对房屋单元的其他业主行使投票权提出异议。业主一旦签署了授权委托书之后，除非向大会主持人明确提出撤销的通知，否则不得撤销其授权委托书。没有写明授权日期的，视为无效授权委托书。如果没有写明授权的期限，那么该授权委托书则于签字之日起1年内有效。

　　（5）业主大会的议程

　　所有年度业主大会的议程如下：点名--确认会议通知有效--宣读前次业主大会的会议记录--物管经理报告--专门委员会报告--选举委员会成员--其他未尽事宜。

　　（6）业主大会的主持

　　业主大会一般由管委会主持，业主委员会的秘书负责记录，并将所有大会的决议保存在业主协会的会议记录档案当中。

　　三、业主协会的管理委员会

　　（一）管委会的职责范围

　　业主协会的管理委员会主要负责处理业主协会日常事务的管理机构或执行机构。管委会由业主大会选举产生。管委会负责管理物业小区的日常事务，可分为财务管理、行政管理、小区环境的维护和维修管理等三方面。

　　财务管理。财务管理包括：向业主收取管理费；对欠费者进行催收，直至采取法律行动；批准开支日常项目并负责支付；向物业管理服务公司支付物业管理服务费用；编制小区财务报告；编制小区年度预算方案并送业主大会审查批准；确定维修准备金的数额并送业主大会审查批准；负责维修准备金的收取、保管和使用。

　　行政管理。行政管理包括：召集和召开管委会会议；召集和召开业主大会；向业主发出和送达业主大会的开会通知；负责业主大会会场的计票工作；负责管委会和业主大会的会议记录；负责小区的档案管理；按时编制小区情况管理编制报告；负责小区购买各项保险；负责小区或者业主协会的对外联络。

　　小区环境的维护和维修管理包括：保安管理；一般性管道维修；一般性电器维修；油漆养护；对小区的各种设备进行定期的检查，于各种服务承包商进行联系；保洁管理；园林绿地维护管理。

　　（二）业主协会的专门委员会

　　在美国，规模稍大一些的物业小区的业主协会往往设有一些专门的委员会。专门的委员会一般分成两类：常设专门委员会和临时专门委员会。常设的专门委员会主要有：财务和预备委员会主要是为了完成具体任务而设定的，任务一旦完成，委员会即告终止。专门委员会的成员一般是4-9人。一般来说，必须具备某一方面专长或经验、热心并受其他业主信赖的业主中产生的。专门委员会的主席有领导能力并对其他业主有一定号召力的成员充任。专门委员会的成员有利于业主的参与，有利于提高管委会的工作效率和有利于管维护做出正确的决策。

　　四、有关业主协会治理的法律与法律文件

　　业主协会是法律和合同的产物。美国各州的物业产权法的内容大概可以分成三部分：第一部分是总则和定义部分；第二部分是关于小区的设立、变更和终止；第三部分是关于物业小区的管理制度，即业主协会该如何治理。

　　有关业主协会治理的法律文件，是指设立和治理物业小区的合同或契约性质的法律文件。包括设立物业小区的总协议书，业主协会章程和业主协会的各种决议。这些契约性文件统称物业小区或业主协会的治理文件。这些治理文件的主要作用包括：界定业主协会和业主相互之间的权利和义务；在业主和业主协会之间建立一种具有法律约束力的权利义务关系；确定业主协会的决策机制和保障其资金来源的机制；确定必要的内部规则和标准，以达到保护业主和业主协会在法律上的权利或权力，有利于物业的保值，并创造一个和谐的生活环境。

　　设立物业小区的总协议书，也成为物业小区业主转让契书，或称为主契书。这也是业主协会最主要的，也是最根本的治理文件，其主要作用包括：第一，规定和界定小区中专有部分与全体业主共有部分的范围和界限；第二，确立业主与业主之间以及业主与业主协会之间相互的法律关系，以利于物业小区的管理、维护并保障小区的资金来源；第三，对物业小区专有部分和共有部分的使用作必要的规定，以避免业主在使用过程中发生冲突，保障物业小区生活的和谐；第四，规定或确定业主的组织结构和治理的基本框架；第五，规定或确立通过向业主收取管理费和共同之处分担费，来解决业主协会资金来源的财务收费机制；第六，规定物业小区如何实现由开发商控制到由业主控制的过渡。

　　开发商在售楼的时候，必须向消费者提供能够一份设立物业小区总协议书及其附件。凡认可或接受物业小区总协议书条款，并与开发商签订房屋买卖合同的购房者，便在法律上自动成为设立物业小区总协议书及其附件的缔约方或签约方。未经购房者同意，开发商不得对物业小区总协议书和附件进行任何修改。当开发商将全部的房屋出售完毕之后，设立物业小区总协议书及其附件便成为物业小区内全体业主之间的主协议书或合同。全体业主有权根据法律规定的程序和设立物业小区总协议书所规定的程序，对设立物业小区总协议书作必要的修改。

　　美国所有州的区分物业产权法规定，物业小区总平面图与房屋单元平面图及剖面图，必须作为物业小区总协议书的附件，与物业小区总协议书一并送当地不动产的登记机关备案并办理登记手续之后，开发商才能对外销售。这些平面图和剖面图的作用就是界定业主对物业产权。

　　业主协会的章程，是一整套有关业主协会治理和管理的规则。美国各州的区分所有产权法规定，在开发商对外销售之前，必须完成设立业主协会的一切法律手续，包括编制业主协会的章称，在业主协会由开发商控制过渡到由业主控制之后，业主可以根据法律来修改章程。

　　业主协会管委会的决议，是一种固定格式的提案或者建议，经管委会正式审议并通过后，成为有约束力的文件。一般来说，小区内管委会的决议有四种：政策性决议，一般对业主的权利义务产生影响；行政性决议，涉及业主协会的内部运作；特别决议，一般来说是管委会针对某一具体情况所作的具体决策；一般性决议，涉及业主协会某些例行的事务。

　　五、业主的权利和义务

　　（一）业主的权利

　　业主的一般性权利，包括业主对房屋单元的占有、使用、收益和处分的权利；业主在业主协会享有的成员权；业主享有免费使用小区共有部分的权利；业主、业主的家庭成员及邀请的客人有权使用小区的共有部分及娱乐设施。

　　业主的选举权和被选举权包括：凡进行委员会成员的选举，业主有权提前60天收到选举日期的通知，同时可邮寄送达，也可以由选举委员会派人送达。业主有权在选举日前至少提前40天，以书面方式提名作为管委会成员的候选人。如果自己提名自己作为管委会的候选人，至少应当在选举日之前35天提交自己的简历或作为候选人的其他人的资料。

　　业主有权至少提前14天收到选举大会的正式通知，包括各候选人的资料，通知可邮寄送达，也可以由管委会派人送达。如果候选人的人数超过了管委会规定的人数，选举应当采取不记名投票表决的方式。如果管委会的人数没有达到规定的管委会人数，所有的候选人全部自动当选，不再进行投票表决。

　　投票表决权包括：出席业主大会并根据设立物业小区总协议书及业主协会章程规定的程序审议并表决通过对设立物业小区总协议书及业主协会章程的修改。出席业主大会，审议并通过物业小区年度预算方案。修改房屋单元业主对小区共有部分所享有的共有产权份额的投票表决权。如果业主本人不能亲自到场表决，可以授权他人到会并代表自己行使表决权。业主有权在业主大会上投票，以简单多数表决通过撤销任何一名管委会成员，也有权与半数以上的业主达成书面协议，撤销任何一名管委会成员。

　　有关参加会议和及时得到会议通知方面的权利。业主有权列席物业小区管委会会议，但因法律诉讼管委会听取律师有关法律意见的会议除外。业主有权提前48小时得到物业小区管委会召开管委会会议的通知，会议通知应当张贴在物业小区内的通知栏或其他明显的位置。凡是物业小区管委会召开讨论专项收费问题或修改房屋单元使用规划的问题，业主有权至少提前14日收到会议通知。业主有权至少提前14日收到召开业主大会的通知，包括大会的议程。凡是召集表决通过物业小区年度预算方案的业主大会，业主有权至少提前14日受到大会的通知，包括待审议的年度预算方案。业主有权按照业主协会规定的程序在业主大会和管委会的会议上发表自己的意见和看法。业主有权对管委会会议和业主大会进行录音和录像。凡因违反设立物业小区总协议书和业主协会章程的规定而遭到罚款处理的业主，有权向物业小区管委会申辩。

　　对管委会和业主协会的监督权：业主有权了解业主协会在过去12个月的财务状况和资金使用情况。业主有权受到审议小区预算方案的业主大会的书面通知，包括管委会建议的预算方案草案。业主有权监督业主协会制定的规则查阅业主协会的各种档案或资料，包括财务档案或资料。如果业主通过挂号信给管委会写信，请求管委会对某事做出答复或解释，管委会应当以下列方式予以答复：第一，在受到业主挂号信30日内予以答复；30日内给予初步答复，并在60日内给予正式答复，即将有关部门和律师的法律意见转达给业主；3日内给予初步答复，并在咨询有关主管部门之后，10内将该一件送达业主。如果业主协会遇到法律诉讼可能是业主协会承担民事责任，业主有权收到有关诉讼的通知。如果业主协会未能补充管委会成员，而管委会成员达不到法定的人数，业主有权向法院提起法律诉讼。业主和业主协会的某些纠纷，可以采取仲裁或调解的方式解决，但是必须以业主自愿为前提。如果业主协会、小区管委会或其他业主违反与物业小区的规定或物业小区法律问津的规定，并给业主造成损害的，业主有权提起法律诉讼，要求赔偿损失或要求法院制止侵权行为。

　　（二）业主的义务

　　业主有义务按照物业产权法的规定和设立物业小区总协议书的规定，分担物业小区的共同支出，即交纳管理费用。不按时缴纳费用的，业主协会有权对其房屋单元设定法定抵押权，并有权根据法律的规定，将其房屋单元拍卖，优先受偿。

　　业主在使用小区共有部分时，不得妨害和损害其他业主使用共有部分的权利。

　　业主有义务在下列情况下，允许业主协会授权的人员在合理的时候进入到房屋单元：一是对共有部分进行维护和修理；二是采取必要措施方式给共有部分或其他单元造成损害；三是按照设立小区总协议书规定的要求对房屋单元进行维护。业主在装修自己房屋时，不得对共有部分的安全性和完好性造成不利的影响。

　　业主有义务遵守区分所有物业产权法及设立物业小区总协议书、业主协会章程及业主协会制定的各种内部规定。

　　六、美国物业小区必须购买的保险

　　物业小区业主协会及管委会最为重要的管理职责之一，是物业小区的风险管理。小区共有部分财产保险所报的风险，是建筑物及附属设施和设备的直接毁损，包括火灾保险和自然灾害保险。由于房屋单元和整个楼房在结构上是连为一体的，因而小区共有部分财产保险的范围包括房屋单元的墙体和楼板。如果发生保险事故，使房屋单元的墙体和楼板毁损，应属于索赔的范围，但是房屋单元内的动产和业主对房屋进行的装修除外。在美国物业小区的总协议书表明，通常均要求该项保险的赔偿金，只能用于小区建筑物及各种附属设施和设备的修复。如果达到规定的数量的业主不同意修复，按照业主在区分小区共有部分中所占有的共有产权的份额，将保险赔偿金分配给每一个业主。如果全体业主同意修复，但是保险赔偿金不足以支付全部的修复费用，则应当按照业主在小区共有部分中所占有的公有产权份额，补齐不足的部分。

　　在美国物业小区购买的保险当中，一般财产保险的保费最高，保费在业主缴纳的管理费中也占有明显的比重。据《芝加哥商报》报道，在“9·11”恐怖袭击之后，由于担心发生恐怖袭击活动，20**年物业小区的财产保费增加40%-100%。其中，高层住宅楼的保费增幅最大，芝加哥豪华高层物业小区的保费由原来的15万美元增加到100万美元之上，由于物业小区保安措施加强及保费的提高，20**年美国物业小区的管理费比20**年提高了20%。

　　根据美国和其他国家的法律，凡是在私人所有的不动产范围内发生的意外事故，责任原则是“谁的财产，谁负责”。如果在物业小区共有部分的范围内发生意外事故，例如小区电梯或者游泳池地面有水造成人员滑倒摔伤，小区内的全体业主必须对此承担共同的赔偿责任。因此，美国的业主协会为小区的为业主和业主协会购买了统一的意外事故责任保险。所报的风险包括在小区共有部分发生的以及共有部分使用和维护过程中引起的人身伤亡或者财产损失。

　　物业小区管委会成员在履行其职责的过程中，可能发生民事赔偿责任的风险，大概有如下几方面的问题：因被指控诽谤他人而引起的民事责任；因管理不当造成损失而引起的民事责任；因决策失误而引起的民事责任；因审查账目或财务记录不细致或疏忽而引起的民事责任；在签订正式法律文件时，因为审查不严所引起的民事责任；因违反物业小区整理文件的规定而引起的民事责任；因为疏忽有关法律的规定或要求而引起的民事责任。

　　因为存在上述种种可能发生的问题，所以美国各州都要求物业管理委员会的成员强制性的保险，即使在个别的州没有要求，小区业主协会一般也都主动地为其购买此类民事责任保险。购买此类保险的目的就是要在管委会成员不受其在代表业主协会履行职责的过程中，由于行为不当或疏忽而引起的法律诉讼伤害。经过多年的司法实践，美国法院总结或创造了一种称之为“商业判断原则”的审判原则。根据这一原则，如果管委会被起诉，美国法院一般只调查管委会是否履行了受托诚信义务，是否具有应有的谨慎。原告承担证明管委会为不当行为的举证责任。管委会只要能够证明其履行了受托诚信义务，法院便不追究管委会的责任。

篇4：物业保安制度培训教案

　　物业保安制度培训教案

　　一、保安部奖惩条例

　　为了使公司的保安队伍具有高度的组织性、纪律性，切实做到"有令必行、有禁即止、责任分明、奖惩适度"，充分调动保安员的积极性，不断提高保安队伍的服务质量和管理素质，维护公司的声誉，特制定以下奖惩条例。

　　(一)奖励条件

　　凡符合下列条件之一者，将酌情给与奖励。

　　1、热爱本职工作，作风正派，思想觉悟高，工作能力强，尽职尽责，在每次考核评比中，被评为"优秀者"。

　　2、工作积极并能为本部门的工作出谋划策，提出切实可行的合理化建议，效果显著的。

　　3、预防治安及突发事件中，表现突出，维护了园区内人身及财产安全。

　　4、能够勇敢的与不良行为和违法行为作斗争，英勇顽强，机制果断，不畏艰险，表现突出的。

　　5、能够及时查处、抓获盗窃分子或犯罪嫌疑人，为公司赢得声誉的。

　　(二)处罚条件

　　1、当班时不佩带员工卡、工服不整洁，未达到岗位仪容仪表要求的。

　　2、不严格按规定交接班，造成影响本班次与下一班次工作的。

　　3、当班时行为散漫出现聊天、嬉笑、大声喧哗、勾肩搭背的。

　　4、对客人行为不礼貌造成不良影响的。

　　5、无正当理由，不服从工作分配、调度和指挥，顶撞上级领导的。

　　6、当班时擅自脱岗、精神不振，夜班时有睡觉行为的。

　　7、当班时看书、看报、吃东西、吸烟或作其它与工作无关事情的。

　　8、不坚持原则，利用职务之便以权谋私，徇私舞弊，向客人索要钱物，为违反管理规定的员工开绿灯的。

　　9、违反请、消假规定，未经批准擅自休假或无故超假的。

　　10、思想意识差，不安心本职工作，接帮结派，勾心斗角的。

　　11、屡次违反公司制定的管理制度，经教育不思悔改的。

　　12、因工作失误造成公司财产损失，或故意损坏偷盗公司财产的。

　　二、保安部仪容、仪表要求

　　(一)爱护工服，随时保持衣冠干净、整齐。

　　(二)穿工服、警服必须扎领带，领带紧索在领下。

　　(三)头发保持干净、美观。不得盖住耳朵，保证胡须每天刮净。

　　(四)穿着警服时必须系扣，不得敞胸露怀。

　　(五)皮鞋保持光亮不粘泥土，鞋带系紧，必须穿着深色袜子。

　　(六)衬衣保持领口干净，不得挽袖，将所有纽扣系好。

　　(七)工作时不得倚墙靠物，保持正确站姿。坐姿和行走姿势。

　　(八)在任何情况下不得歪带帽子，不得将手插在兜中。

　　三、保安部警卫人员守则

　　十要十不要

　　要忠于职守不要擅离岗位

　　要执行政策不要感情用事

　　要服从命令不要我行我素

　　要举止文明不要粗言秽语

　　要办事认真不要敷衍了事

　　要团结协作不要相互扯皮

　　要实事求是不要弄虚作假

　　要积极工作不要消极怠工

　　要调查研究不要主观臆断

　　要保守机密不要信口开河

　　四、保安部交接班制度

　　(一)接班警卫应提前15分钟做好上岗前的各项准备工作，包括:处理个人事务，按规定着装，扎好武装带，佩带好绶带，提前10分钟集合，由班长检查仪容仪表及警卫着装，安排岗位，布置任务，讲解临时规定及工作安排，并列队前往接班地点。

　　(二)所有接班警卫应提前5分钟到达指定交接岗位，与当班警卫交接班，交接班双方应立正敬礼。

　　(三)交班者应将本班情况向接班者详细说明，对未完成事宜或新发现问题要与接班者共同检查、巡视一遍，并交接清楚。

　　(四)接班者应主动向交班者询问上一班工作情况，是否有未完成事宜或新发现问题。

　　(五)交接班人员双方应共同检查需交接的物品，如:对讲机、电话、手电、钥匙、各类办公设备、各类机器设备、记录本等，必须做到交清接清。

　　(六)交接班人员双方应共同检查值班室卫生情况，包括桌椅面、地面。各类办公设备及用品，必须保持干净、整齐、完好。

　　(七)交接班记录本要字迹工整清楚，内容详细，包括时间、地点、人物、事情经过，处理结果等，特别是临时规定及临时工作安排必须交待清楚。

　　(八)交接班人员双方将所有事宜及物品交接清楚后应在记录本上签字，对有问题之处应记录在案，否则出现问题将追究交班者或接班者责任，对责任不清的将追究双方责任。

　　(九)所有岗位在交接过程中，交接双方应认真执行交接班制度，交接过程中发现问题应及时提出，相互包庇隐瞒者，将严肃处理。

篇5：芬兰物业管理教育培训制度借鉴

　　芬兰物业管理教育培训制度借鉴

　　根据世界银行“中国住房维修管理体制课题研究”项目任务书的要求，20**年3月，随建设部总经济师兼住宅与房地产业司司长谢家瑾率领的项目办公室部分研究人员，对芬兰、爱沙尼亚、立陶宛三国有关物业管理体制、住房维修与节能以及住房保障制度等进行了实地考察。其中，芬兰的物业管理具有良好的社会环境和法律基础，社会化、专业化程度较高，尤其是物业管理教育培训制度相当成熟和完善，为建立一支高素质的物业管理队伍提供了有力的制度保障，值得我国借鉴。

　　在芬兰开展物业管理从业人员教育培训，需要得到物业管理从业人员资格认证协会的认可，并由国家物业管理协会统一安排考试的具体事项及颁发相关证书。整个培训从培训程序的设置，培训内容的安排，到最后从业人员资格的认证，都有相应的制度遵循，非常规范。

　　一、三个级别

　　芬兰物业管理培训实行分级教育制度，总的来说可以分为三个级别：

　　第一级培训是物业管理从业人员上岗资格培训，主要是针对有1至2年相关工作经验的人员。培训及考核的内容主要由客户沟通、房屋管理、人力资源管理、财务核算、房屋维修技术、口头与书面表达能力及电脑技能这七项组成。这一级培训，主要侧重于对物业管理基本知识的学习和基本技能的训练。

　　第二级培训较之第一级而言，在参加培训条件及培训内容方面都有了进一步的要求。参加培训的人员不但要有2年以上住宅管理或基础设施管理的经验，还必须要通过第一级培训的认证。在加深拓展第一级培训学习的基础上，培训内容增加了对物业管理相关法律的学习，加强了项目研究能力的培养。这一级培训又称为中级管理人员培训，培训内容是物业管理经理需要掌握的重点。

　　第三级培训是高级物业管理经理培训，参加培训的资格是取得第二级培训证书后，再拥有2年以上住宅管理或设施管理的经验。这一级培训更加细化对物业及其管理方面的课程，偏重于房地产管理方面立法、合同管理、成本管理、房屋维修技术等方面的内容，同时必须完成一个复杂的项目管理课题。通过这些课程的学习，使培训对象逐步拥有一名物业管理高级经理所需具备的职业素质和知识结构。

　　三、三点建议

　　借鉴芬兰物业管理培训教育制度，结合我国现阶段物业管理行业的实际情况，提出三点建议：

　　一）明确由物业管理行业协会负责物业管理培训工作，政府主管部门加强对培训的监督管理。

　　要严格培训资格制度，不断完善物业管理培训课程体系，确定适时适用的培训内容，组织高素质的培训师资队伍，规范证书的发放程序，保证培训质量，为行业输送高质量的物业管理人才。

　　二）在实行分级培训教育制度的基础上，建立继续教育培训制度。

　　建立由浅入深、循序渐进的物业管理分级培训体系，符合学习的一般规律，能够使培训人员夯实理论与实践的功底，逐步完善知识结构，逐步提高工作能力，也便于物业管理企业根据客观需要选拔相应的人才。另外，我国物业管理还处于起步阶段，一方面物业管理发展的制度环境和法律基础还不稳定，另一方面物业管理活动中新技术、新方法不断涌现，有必要对物业管理从业人员实行继续教育培训制度。物业管理从业人员，特别是企业关键岗位和服务一线操作工人，取得从业证书之后仍然要定期参加培训，以了解行业近期动态，熟悉新的法律法规，掌握新的技术方法等。建立继续教育培训制度，有利于物业管理从业人员的专业知识不断更新、服务技能不断提高、服务意识不断增强，有利于物业管理行业依靠科技进步提高管理和服务水平。

　　三）建立物业管理专业人员职业资格制度。

　　物业管理专业人员职业资格管理，目前可以分为注册物业管理师和物业管理员两个层次，注册物业管理师实行执业资格管理，物业管理员实行从业资格管理。参加物业管理师执业资格考试的人员必须具备一定的业务素质和职业道德，有从事物业管理的实践经验，并取得物业管理员从业资格两年以上。取得注册物业管理师资格证书的人员可从事物业管理项目经理以上岗位的工作，取得物业管理员资格证书的人员可从事物业管理一般岗位的工作。

　　在适当的时候，还可在此基础上考虑对从事物业管理经理岗位10年以上，业绩突出的人员进行高级物业管理经理的培训和认证工作。建立物业管理专业人员职业资格制度，是提高物业管理专业人员的业务水平和职业道德，规范物业管理行为，满足人民群众日益增长的物业管理消费需求，以及加快与国际惯例接轨的重要措施。建立物业管理专业人员职业资格制度，不仅非常必要，而且时机也已成熟。

　　(文/马象林 作者单位：北京育新物业管理有限公司)