篇2：新老物业交接小区拉闸停电

康都大厦160 户业主盼家园恢复平静 供电暂时恢复,但仍埋诸多隐患

“我们交足了全部物业费,但是,因为新、老物业公司各执一词,公共部位的6000元电费长期交不上去,电力公司已经给小区拉闸断电。现在,小区电梯停运,老人、孩于不能上下楼,100多户居民没有水喝谁能来帮帮我们?”本月10日上午,河北区康都大厦的多位业主焦急地拨打本报热线电话求助,经本报协调,4个多小时后,供电公司作出让步,于当天下午暂时恢复了该小区公共部位的供电,但是,萦绕在业主们心中的苦恼却并没有解决:“电费仍没有着落,不知道哪天还会再次被拉闸。与此同时,因新、旧物业交接不顺利,维系小区安全的资料图仍有纠葛、地下车库也埋有隐患。新、老物业斗法却苦了众业主我们的权益谁来维护?”

业委会:都是老物业惹的祸

小区问题的祸首应是罗泰物业,他们不甘自被辞退,这才故意设置障碍,把局面搞复杂。” 康都大厦业主委员会委员吴先生和新选聘的立达和信物业观点一致,他们无奈地对记者说“其实问题很好解决,老物业把多收的物业费转给新物业,完全彻底地撤出,问题就好解决了。但是,罗泰物业称必须要亲自退钱给业主然后由新物业重新再收一遍物业费,而这显然不现实!这里的业生很多是外地人,平时根本就不来,钱根本就不会退,只能被老物业据为已有;还有,有的业主单据不全,老物业也不给退,有时候单据齐了,老物业还说一时半会儿没有钱……这不,退了几个月,也只才退了一部分人。还有,罗秦物业退了钱,却不把名单交给新物业,新物业不知道找谁去要,怎么敛钱?电费交不上,罗泰公司就赖着车库不走,一个不大的小区却有两个物业同时管理,这不等着乱套吗?”

据了解康都大厦是20**年8月才入住的新小区,是一个紧邻海河沿岸的高档社区,开发商委托罗泰物业公司负宽物业管理,因为是首次入住,大多数业主都一次性交纳了截至今年7月的全年物业费。小区内失窃案件常件不断,公共设施得不到维护,消防泵等毁损严重……此外,房屋有质量间题业主报修或需要维权时,物业的反映也较为迟缓,不能尽责为业主服务。”业委会吴先生说,罗泰物业的做法招致了很多业主不满,业委会经过民主听取意见,并向河北区物业办咨询、汇报后,于今年6月底选聘了新的物业公司——立达和信物业公司,并在小区内做了公示。

没想到,更大的乱子来了。“因为罗泰物业收费到今年7月,我们本想让该公司服务到月底,8月1日由新的物业接手管理。没想到,公示刚贴出来,罗泰物业公司就决定立即撤出,让我们搓手不及。退出也行,我们让罗泰公司把已收的7月份物业费转给新公司,由新公司提前介入,然而罗泰公司根本不听,7月l日退出。”业委会委员吴先生气愤地说,没有人打扫卫生,没两天,小区就垃级成堆,臭气熏天,小区一下乱了套。无奈业委会找到立达和信物业,劝说该公司以大局为重,提前介入,义务服务一个月,才算勉强使小区恢复正常。

此后,更多的问理接踵而来,立达和信物业负责人说:“先是车库问题。保洁不做了,罗泰物业却仍管着车库,收取停车费;其次是小区的竣工验收资料等关键资料,罗泰物业迟迟不移交,公共设施的养管没法进行,业主家里出现跑冒也无法维修;再一个,就是7月份的公共设施电费,罗泰公司收了物业费但却不交,而我们没有收费自然也不能代交,让业主重复交费也不可能。”为此电力公司几次通知无果后,才导致了10日上午的停电事故。

罗泰物业:我们是按照法律办事

“业委会和立达和信物业的指责都是无中生有,我们是按法律办事,没有过错。”罗泰物业公司负责人李先生在接受记者采访时做如上表态。

据罗泰物业公司负责人介绍,该公司一直服务很好,得到了各方面的认同,区物业办在该公司撤出时也给子了较高的评价。但是,鉴于业委会已经于7月1日与新物业签订了

篇3：新老物业交接冲突造成财产谁负责？

因不满物业公司的服务,小区业委会在还没解除原物业合同的情况下就请进了新的物业公司和保安,结果导致双方发生冲突。为此,原物业公司将业委会和新物业公司一并告上了法庭。近日北京市第一中级人民法院作出终审判决,因业委会不具备独立法人资格,判令由新物业公司赔偿原物业公司经济损失7881元。

20**年8月20日,北京佳顺物业管理有限公司(以下简称佳顺物业)经招投标与北京市昌平区王府家庭农场(以下简称王府小区)业主委员会签订了《物业委托服务合同》,约定委托管理期限为5年。20**年9月1日,佳顺物业正式进入王府小区,对该小区进行物业管理。

但是20**年1月初,因不满佳顺物业公司的服务,王府小区业委会又与北京市信实达物业管理有限公司(以下简称信实达物业)签订了临时委托合同,由信实达物业临时管理王府小区三个月。此外,小区业委会还聘用了30名保安员。

20**年1月8日早上8点左右,王府小区业委会与新聘用的信实达物业来到佳顺物业的办公室,向佳顺物业宣布要更换物业公司,由信实达物业接管小区的管理工作。双方在此过程中发生冲突,造成佳顺物业部分财物损失。随即,佳顺物业向公安机关报了警。后经相关政府部门协调,信实达物业及王府小区业委会在第二天凌晨撤出了佳顺物业的办公室。

几天后,佳顺物业将信实达物业和业委会告上了法院,称信实达物业和业委会强行闯进自己公司管理的小区,企图非法终止公司正常工作的行为,严重干扰了公司的正常经营活动,并且使公司的声誉在小区内不明真相的业主中产生了消极的影响,公司的合法权益受到了侵犯。因此,请求法院判令信实达物业和业委会就此事向自己公司书面赔礼道歉并赔偿经济损失15619元。

法院经审理后认为,佳顺物业与王府小区业委会签订的物业委托合同合法有效,双方均应依该协议履行义务。王府小区业委会如认为佳顺物业在小区管理过程中未能切实履行合同义务,应通过合法程序及合法方式解除与其的合同关系。公司由于王府小区业委会不具备独立法人资格,因此其不能对外承担赔偿义务,应由信实达物业承担赔偿责任。据此,法院作出上述判决。

编后

业主委员会是不是一个独立的法人、有没有独立的民事主体资格、能否从事正常的民事活动、能否独立承担民事责任等一系列问题,从业主委员会出现之初,就成为理论界和实务界关注的焦点。纵观北京、上海、广东等房地产业发展较早、物业管理较为成熟的地方的相关规定,也都没有明确界定业主委员会的民事主体资格。由国务院颁布并于20**年9月1日起施行的《物业管理条例》,对业主委员会的成立、地位及职责等作出了规定,但对其民事主体资格问题,同样没有给出一个明确的答案,导致实践中的理解和做法也不甚一致。

城镇小区建设中很多事务离不开业主委员会,如果不解决业主委员的资格问题,不明确它的法律地位,维护广大业主的合法权益,建设和谐小区就成为一句空话。

因此更多观点认为,赋予业主委员会法人资格十分必要:业委会有了法人资格,与其相关的法律关系随之变得更加明确;在对个别业主拖欠物业管理费用、请求停止违反义务行为等方面,将变得更加便利,一旦涉诉,即可以其自身的名义直接起诉或应诉。

篇4：新老物业公司交接常见问题解释

针对物业新老公司交接,北京市建委相关负责人对新老物业承接验收的程序、交接内容等热点问题作出了相应的解释。

问:谁能决定选聘物业?

答:不同阶段有所不同,在入住前和业主大会成立前的物业选聘由开发商组织实施,业主大会成立后由业主大会授权业主委员会决定组织实施。开发商或业主大会授权的业主委员会应当在组织承接验收活动前10个工作日,将有关情况书面告知社区所在地的社区居委会和街道办事处。

问:选聘新物业公司后,旧物业合同还有效吗?

答:无论是开发商还是业主大会换物业都要依法选聘。也就是说应先解除与原物业公司的物业管理服务合同后,方可组织新物业公司接管。物业合同一般分为定期和不定期两种。定期合同有1年也有两年、3年的,新物业公司上岗执勤必须要等旧合同结束方可;不定期物业合同一般规定“合同到业主大会选聘新物业并在新物业合同生效之后为止”等类似内容。

问:新老物业公司承接验收如何操作?

答:开发商、业主大会和原物业公司要做好承接验收前的准备工作,并及时书面通知新物业公司进行承接验收。新物业公司应当在接到通知后15个工作日内做出书面回复并与开发商或业主大会约定承接验收时间。在约定时间内,开发商、业主大会或原物业公司应先做资料交接:将物业的产权资料、工程竣工验收资料、工程技术资料、工程经济资料和其他有关资料移交给新物业公司。资料移交完毕后,移交和接收双方须签字认可;若有未移交部分,由双方列出未移交部分的清单,确定移交时间并签字认可。资料交接完毕后是现场交接:新物业公司应对物业管理区域内共用设施设备进行逐项验收,注明设备现状及接管时间。开发商或业主委员会应对查验接管过程进行记录,并存档备查。交接证明应由交接双方、相关单位盖章及现场参加人员签字。开发商、业主大会授权的业主委员会及原物业公司应当配合新物业公司依法接管保安、消防、停车等安全防范岗位,维护物业管理区域的正常秩序。

问:查验过程中发现有设备、资料等不合格的情况,该如何处理?

答:物业项目经查验不合格的,开发商应进行返修并商定时间复验。经查验合格的,新物业公司应当在5个工作日内签署查验合格凭证,并及时签发承接文件。新老物业公司交替时发现不合格的情况待定。交接双方应当制作物业查验记录。物业查验记录一般包括房屋质量查验记录、设施设备查验记录和环境工程查验记录,双方可以根据物业的具体情况设计查验记录表。查验记录表应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验人签字、查验结论、存在问题、返修意见、跟踪结果等。业主有权要求调阅查验记录。

问:原物业公司何时退出?拒不退出的怎么办?

答:原物业公司应在查验接管工作完成后10个工作日内全部撤出物业管理区域。开发商、业主或原物业公司不移交有关资料的,由区县房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对开发商、原物业公司予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。物业服务合同终止时,原物业公司拒不移交物业管理用房和有关资料的,新选聘的物业公司应与业主委员会协商或通过司法途径解决,不得非法强行进驻物业管理区域。