篇2：银华苑管理处入伙前工作计划

　　银华苑管理处入伙前工作计划

　　在公司领导的关心与支特下**苑管理处于9月15日成立并提前介入**苑前期管理工作。为了**苑入伙后能更好地为业主（住户）服务与各项公共建筑物、公共设施的正常管理。

　　1、熟悉小区各项，公共设施安装过程及线路走向。

　　2、编写住户手册（10月10日前完成）。

　　3、准备入伙的各种表格及整理各项公众制度（10月15日前完成）。

　　4、管理处办公场所及员工宿舍的布置。

　　5、编写物业管理方案。

　　6、前期保安员及保洁员的培训工作。

　　7、管理处办公用品的申请工作。

　　8、入伙前资料、公用设施的移交与房屋质量验收工作。

　　9、入伙后装修管理与监控管理方案。

篇3：物业管理实用经验:入伙篇

　　物业管理实用经验：入伙篇

　　1、物业公司在刚入伙阶段应做好哪些准备工作？

　　答：物业公司在入伙最初阶段主要完善物业管理配套设施，理顺业主与物业管理公司之间就重要事项的法律契约关系（如业主公约、管理费、本体维修基金、停车位使用协议、管理费和水电费银行委托缴款协议等）。凡是业主（住户）违反小区管理条例的处罚条款，诸如高空抛物、公共楼道烧香、乱丢乱放杂物垃圾、车辆停放不到位、私自架设天线、乱拉电线、电话线、不按要求安装空调、拖欠管理费和车位使用费等物业管理中常见的比较棘手的违章处罚一定要在业主公约中列明，业主签字有效。入伙前期对小区违章违规的危害性，公民道德教育、处罚条款和依据频繁地通过宣传栏、单元大门通知栏广而告之。对一些不太自觉的住户要上门走访等加大宣传力度教育。当然重点是放在预防上，通过上述的工作给小区一个良好的生活秩序和环境。即将实施的《物业管理条例》中仍存在诸多缺陷，华西都市报法律顾问针对近日接到的投诉提出9条修改建议--华西都市报自25日开通“物管”专题法律咨询热线86969114以来，至昨日已接到了全省各地读者打来的咨询电话65个、投诉电话49个，15位成都市民给华西都市报送来了投诉材料。但遗憾的是，不少读者反映的情况都在即将实施的《物业管理条例》中找不到答案。针对这一尴尬局面，昨日值守热线的法律顾问何佳林律师就该《条例》未明确之处提出了9条建议，其中一条就是要求物管企业必须公布收支明细账，且事先须经审计部门审计。

　　建议一：将开发商排除在业主范围外

　　<<条例》第6条:房屋的所有权人为业主……　案例:某小区的开发商将未售出的商铺出租给别人搞餐饮，因此造成的油烟污染让小区业主苦不堪言，业主决定通过业主大会讨论改变这一状况。但他们没有想到的是，开发商因还有不少房产未售出以及拥有用于经营的会所、商场、医院等配套设施的产权，投票权数超过1/3的开发商竟在大会上轻易就将其他业主提出的意见否决了。律师建议:开发商的商业目的经常和真正买房居家过日子的业主发生冲突，而这部分具消费者性质的业主往往因开发商占据了大量的投票权数而无法达到2/3的法定比例，进而无法维护自己的合法权利。基于此，建议《条例》细则将开发商排除在业主范围之外。

　　建议二：明确首届业主大会召集人

　　《条例》第8条:物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

　　案例:成都某花园在筹备成立业主委员会时，由于法律法规不健全，包括房管部门、街道办事处党委、居委会以及物业公司、开发商都参与到首届业主大会的召集筹备组中来了，结果导致该小区出现了两个“业委会”的尴尬。

　　律师建议:《条例》对成立第一届业主大会该由哪个部门召集未作出明确规定，但多部门重复管理、甚至争夺召集权的闹剧却屡有发生，最终受影响的还是业主。另外，《条例》中多次出现的“物业管理区域”也应明确，不同利益群体的人对此有不同的理解，这势必会带来不必要的纠纷。

　　建议三：细化房管局行政指导责任

　　《条例》第10条:同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会……

　　案例:今年7月30日，我国首例业委会状告房管局案在武侯法院开庭。该案原告中央花园业委会认为，武侯区房管局在不指导该业委会进行换届的同时却指导成立新的业委会，这一行为侵犯了该业委会的合法权利，因而要求房管局依法指导进行换届选举。

　　律师分析和建议:《条例》的规定过于原则化。房管局的指导行为具有何样的法律效力?

　　不指导或乱指导是否承担相应法律责任?业委会不服从指导是否承担或承担怎样的法律责任?这些问题都亟待细化。

　　建议四：明确书面签名的合法性

　　《条例》第12条:业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

　　案例:黄忠小区某物业公司为达到涨物管费的目的，竟冒充众多业主在征询业主意见的《通知》上签名，结果引来了小区业主的极大不满。自作聪明的物业公司被告到法院后不仅赔了业主的损失，而且被业主赶出了小区。

　　律师建议:类似冒充业主签名的事件比比皆是，因此以书面征求意见形式获得的表决结果是否具有法律效力很难确定。《条例》细则必须对业主签名的情形进行

规范，对签名的真实性、合法性作出规定。

　　建议五：赋予业委会社团法人身份

　　《条例》第16条:业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

　　案例:业委会成员为广大业主维权出了不少力，那给他们一定的经济补偿或发放一定的工资如何?成都某小区的业委会不久前提出类似设想，结果遭到了众多业主的反对，有关部门也不支持这一要求。

　　律师建议:业委会究竟在法律上是一个何种性质的组织?败诉后民事责任由业委会还是业主承担?业委会的活动经费从哪里来?业委会成员能否领取报酬?从何处领取报酬?《条例》至今没有回答。建议赋予业委会社团法人组织的法律身份，诸多尴尬将迎刃而解。

　　建议六：取消居委会的指导监督权

　　《条例》第20条:……在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

　　案例:武侯区某花园内的9名业委会成员中竟有6人来自居委会，而且有3人根本就不是该花园的业主;成华区某居委会为减轻居委会活动经费的压力，居委会竟向辖区内的业委会每月摊派100元“任务”。

　　律师建议:业委会和居委会同为基层群众自治组织，都必须接受政府部门的指导和监督，因此根据宪法体现的法律精神，居委会无权指导和监督业委会。另外，过多的干预最终也会造成业主的自治成为空谈。

　　建议七：开发商不能与业主签物管合同

　　《条例》第21条:在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

　　案例:交房时，成都大部分开发商都是直接和业主签订前期物业管理合同的，开发商也趁此机会将一些不平等的条款强加给了业主。

　　律师建议:在前期物业管理期间，对业主具约束力的是开发商制定的业主临时公约而不是开发商与业主签订的物管合同。因此，《条例》细则应对开发商这种普遍侵犯业主权利的行为予以制止。

　　建议八：多方监督开发商擅自处分行为

　　《条例》第27条:业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

　　案例:金牛区某小区的开发商将提供给业主休闲之用的会所出租给一幼儿园从事经营活动，被业主告到了金牛区法院。武侯区某小区的开发商甚至还将会所、游泳池等配套设施卖了。

　　律师建议:类似案例特别普遍，根源在于监督机制不健全。《条例》细则应对此进行补充，比如赋予规划局、房管局、物管或者业主(业委会)监督权，这比打官司要经济得多。

　　建议九：物管明细账须审计并公开

　　《条例》第43条:县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。

　　案例:青羊区某商住楼的物管要涨物管费，众业主要求物管提供物管收支明细账，结果物管只公布了一份收支总账。由于物管拒绝公布明细账，不少业主因此拒交物管费。双方最后闹到了法庭。

　　律师建议:业主对自己所交的费用如何支出总是特别关心，而成都的绝大多数物管企业都只公布收支总账，业主因此怀疑物管存在猫腻，很多纠纷因此引起。建议法律作出这样的规定---物管须定期公布经审计部门审计的明细账。诸多纠纷自然不会发生了。

篇4：商住小区入伙中期装修管理工作方案(计划)

　　商住小区入伙及中期装修管理工作方案（计划）

　　1业主入伙阶段（上房前两个月提供完整可执行的入伙方案）

　　a.业主向地产公司办理完尾款结清手续后开出入伙通知书。

　　b.凭入伙通知书到物业管理公司办理入伙手续。

　　c.物业管理公司在审核资料无误后，向业主介绍物业管理服务情况、收费情况；与业主签订《前期物业管理服务协议》、《业主公约》、《停车管理服务协议》〈消防安全责任书〉等文件，发给两书（代地产公司），《业主手册》。

　　d.业主登记，交纳物业管理费、装修垃圾清运费、装修暂收款等费用。

　　e.带领业主看房，查验水电表底数，签署〈房屋交接验单〉。

　　f.若业主验房发现并提出质量问题，经确认，填写返修表送交发展商，管理处应协助发展商对房屋进行整改后，请业主再次验房。

　　g.如需二次装修的，需到物业管理公司办理装修手续。

　　2物业公司开办拟采取的工作计划

　　为了使物业保值、增值，管理处在认真做好物业的接管验收工作的基础上，拟定进一步的工作计划，加强装修管理，增强业主和物业公司之间的沟通，以确保物业品质不断得到提升，同时为开发商提供一个后续的优质的售后服务工作，使开发商与物业公司的品牌共同提高，达到"双赢"的目的。

　　a.业主入伙前

　　对物业进行现场查勘，力争在小区工程建设收尾阶段从物业管理的角度提出改进或布置措施，配合准备接管验收所需要准备的资料及其他相关工作。

　　在和发展商进行物业的交接验收中，由我公司提出接管验收所需要的所有书面资料（验收标准参照建设部颁布的《房屋接管验收标准》）。对于验收中发现不合格情况由我公司提出整改单，在一定期限内由开发施工单位整改修复，再由我公司验收合格后接受。同时制定《业主临时公约》、《业主手册》等文件，同时准备好业主入户所需要的《入伙手续书》、《业主登记表》、《入伙资料签收表》、《房屋质量整改通知书》、《装修管理办法》、《装修管理协议》、《代办服务委托书》、《房屋验收表》、《钥匙签收表》等书面资料。另一方面，做好小区的开荒保洁工作，进入日常工作状态；保安人员要熟悉小区情况；设备维修人员做好检查工作，保证公共设备设施的完好，以一个整洁、舒适的环境迎接业主入户。

　　b.业主入伙中

　　业主入户中由我公司设备维修人员陪同进行房屋内部验收、抄表，对于业主发现的问题予以记录。向业主交付填写的资料有：《业户手册》、《装修管理办法》、《入伙资料签收表》、《业主信息表》、《房屋验收表》、《钥匙签收单》等，并及时向业 主介绍有关物业入伙后的管理规定。

　　其中尤为重要的工作就是装修管理，按公司标准向业主做好解释工作，并准备好《装修申报表》、《施工人员登记表》、《施工人员出入证》、《施工许可证》、《动用明火许可证》、《安全责任书》等书面资料，业户服务人员会将《施工人员登记表》复印件交保安主管;保安巡岗按表查验施工人员的《施工人员出入证》，并巡视跟踪施工队的装修过程，督促施工队文明施工,保持环境整洁，建筑垃圾规定袋装化并及时清理到指定的堆放地,不允许将垃圾堵住楼道,不允许将水泥浆、剩漆、胶水、可燃液体倒入下水道；夜间保持施工区安静。管理处除保安外,业户接待、管理处经理都应当定时对装修施工现场检查，发现违章及时纠正，装修结束应经过验收,装修期间的装修材料运出小区应当应业户签字并经管理中心经理确认。

篇5：项目入伙(住)管理方案

　　提示业主在入伙前明白办理入伙手续时应带的文件资料及准备工作,以免办理手续时徒劳往返。

　　为业主办理入伙手续时,应程序顺畅,手续完善,票据正规。

　　即时完成入伙注记。

　　受理代办服务手续齐全、收费合理、守时守约、保证质量。

　　1、业主入伙流程

　　1)业主向售房单位/发展商办理售房手续后,签订售房合同并开出入伙通知书。

　　2)凭售房合同与入伙通知书到物业管理公司办理入伙手续。

　　3)物业管理公司在审核资料无误后,向业主介绍物业管理服务情况、收费情况;代发展商与业主签订《使用公约》。

　　6)若业主验房发现并提出质量问题,经确认,填写返修表送交发展商,管理处应协助发展商对房屋进行整改后,请业主再次验房。

　　7)如需二次装修的,需到物业管理公司办理装修手续。

　　8)业户入伙流程图如图所示。

　　2、租赁住户入住流程

　　1)签订《租赁意向书》,并交付定金。如一次看中房子的可直接签署租赁合同。

　　2)签订《租赁合同书》。合同应附有《管理公约》等有关附件。

　　3)由物业管理公司工作人员带业户到现场验收房屋,如发现有房屋质量问题的,由物业管理公司通知工程队整改。

　　4)整改后或验收房屋没问题,业户就同物业管理(来自:www.pmceo.com)公司签验收单,并从物业管理公司领取房屋钥匙。

　　5)交付押金和首期租金。

　　6)如需二次装修的,需到物业管理公司办理装修手续。

　　3、入伙作业标准

　　入伙接待工作应做到耐心、细心、百问不厌。

　　入伙各项资料齐全,记录规范完整,按户建立业户档案。

　　入伙各项收费正确,做到日结月清、帐表相符。

　　特约服务手续齐全,收费合理,守时守约,保证质量。

　　内部手册登记及时,即时完成注记。

　　入伙按户汇总,次月5日前全部归档。

　　4、入伙作业规程

　　由房产发展商或物业管理部门向业户发出入伙通知书。

　　业户携带购房合同书、入伙通知书、入伙手续书前往指定地点办理手续。

　　业户到管理处签收入伙资料,付清物业管理费用。

　　由指定的业户服务人员和维修技术人员陪同业户验房,抄录水电表底数并共同确认。

　　业户验房后若提出质量问题,填质量返修表,管理处加签意见后,由管理处协助发展商进行工程质量问题的返修工作。