小区装修常见问题的解答规定
一、目的：通过对装修中常见问题的解答规定，确保装修政策回答的统一性，使小区装修工作顺利规范的开展。
二、适用范围：全体物管员。
三、职责：全体物管员都应按操作规程执行。
四、相关文件：
五、操作规程：
1、装修中违章处理程序：
1）超出"装修申请"装修范围及内容的项目：
i.如属装修法规中无明确禁止行为的，业主接到"违章通知单"后，在约定的时间内到管理处补办新增修内容即可。
ii.属国家、地方法规、装修管理协议中明确不允许的装修行为，由管理处进行劝阻，并开出违章通知单，三联交业主，二联交区房管监察中队，由房管监察中队进行处理；属违背购房合同，前期物业管理协议条款的违章装修，由管理处物管员进行劝阻，并开具违章通知单，告知后果、责任；在劝阻无效时，按合同约定，进行协调，协调不成，可以按合同约定上诉法院或中裁机构处理。
2）阳台封闭事宜：根据您与房产开发商签署的《商品房买卖合同》中第三条："该商品房阳台是非封闭式的"这一款，小区物管处对封闭阳台的住户也做了多次工作。并告知开发商，具体处理由合同当事人提请政府部门进行协调，协调不成，可以按合同约定上诉法院或中裁机构处理。
3）雨蓬安装问题：根据物业管理规定，屋顶及其它外部均是不允许安装雨蓬的，根据20**年9月1日起实行的《物业管理条例》，物业公共部位的使用权归全体业主所有，如需改变的需要经过全体业主同意。
4）卫生间管道改道的问题：卫生间管子改道，必须经得楼下住户或楼下杂物间业主同意方能施工，施工时必须做好防水测试。
5）改动房屋结构的问题：禁止在承重墙上开电视柜等。
6）晾衣架、花架、防盗窗制作：晾衣架安装需按规定尺寸、位置设置，原则上应与楼上楼下对齐。如需安装，物管处可代为联系安装单位
i.防盗门窗不能超出外墙；
ii.膨胀螺丝不能打在外墙正面；
iii.晾衣架不得超出宽度80公分）。
7）建筑垃圾堆放：
i.建筑垃圾必须袋装，搬运中禁止沿路拖放，用车运至装修垃圾堆放点。
ii.楼梯休息平台和单元门前严禁堆放装修材料和垃圾，否则违章扣10元一次。
8）地下室使用须知
i.严禁在地下部分墙面、地面钉钉子、开槽布线。
ii.严禁破坏墙面、地面防水层。
iii.如有不清楚的地方，可以具体到物管处询问。
9）私家花园使用规定：根据您与开发商签署的《商品房买卖合同》中第十八条第五款"花园业主有使用权，但由小区物管处统一管理，业主不得私自改变其布局、用途"，物管规定不允许安装台盆、洗手池等。
10）室内装修材料堆放规定：考虑到楼板荷载，室内装修材料不准堆放在同一个地方。
11）严禁在外墙、梁上打空调孔、换气孔。如确因施工遗留补打洞，请先到物管处登记或询问物管员，按物管人员告知的位置补打（打好时请把外墙冲洗干净）。
12）严禁在室内地坪开槽布线放管道，特别是卫生间不得将防水翻边打掉，卫生间做好防水测试（装修前先核实一下，如有问题由物管部处理，在装修中或装修后产生渗漏现象，后果由业主或装修公司负责）。
13）门磁、红外探头、瓦斯探头、紧急开关的安装：在做水电时，请先将线路按照物管处给的布线图布置好，木工做好以后，由业主自行将防盗系统安装好，如有不清楚的地方，可以到物管处询问相关人员，（其中可视对讲机由物管处调试安装）。
14）搬运装修材料时，由业主或装修公司负责保护好公共楼道、墙等，如有损坏需负责修复，如由管理处修理，修理费用在装修保证金中扣除。
15）出入证办理：出入证由业主或装修公司负责人办理，办理时请带好需进入小区人员的身份证，丢失扣罚款每本10元。
16）验房退保证金：业主装修完毕，先到物管处登记验房，将违章通知单中列出的内容处理好，出入证全部退回物管处，验房没问题的可以退装修保证金，如还未将违章问题处理好的，扣除装修违约损坏公共场所设施的工费和材料费。
17）特别是开放式厨房，严禁用砖块作墙体。
18）严禁擅自改变房屋功能，如餐厅改厨房；厨房改餐厅；阳台改为客厅、卧室；原有卫生间扩大。注：对讲机不得移位，原有电信线路不得移位。
19）物管处为业主提供各项便民服务，联系服务项目（做防盗门窗、塑钢门窗、晾衣架、钻孔等），物管员根据各管理处实际情况向业主解答。
六、相关记录：违章通知单
物业经理人网-www.pmcEo.com篇2：物管案例分析:物管人员处理违规装修涉法律问题
物管案例分析：物管人员处理违规装修涉及的法律问题
案例：
某小区物业管理处规定，装修户在每天装修施工期间不得将入户门关闭，以便装修管理人员随时检查。一天，管理处工作人员在例行巡查过程中，见一装修户房门虚掩未锁，内有施工的声音，于是推门而入。发现装修工人在满是易燃物的施工现场吸烟，并且没有按规定配备必要的消防器材。于是装修管理人员勒令工人立即熄灭香烟并暂停施工，同时通知保安人员将装修施工负责人带到管理处接受处理。不久，业主知道了此事。遂投诉管理处工作人员在未经业主同意的情况下私闯民宅，并且非法滞留施工人员，侵犯业主和装修施工人的合法权益。同时表示将诉诸公堂。
备注：
1、该户业主未签署《装修管理服务协议》。
2、管理处认为施工单位违反了该小区装修安全管理规定，要对其作出相应的处罚。
点评分析：
1、本案例中物业管理工作人员的行为，似乎是在根据相关法规和合同认真履行自己的职责和义务，制止违规装修行为，消除安全隐患，维护广大业主的共同利益，从表面看好象是合情、合理、合法的。可是，本案例中物业管理工作人员以装修管理为由，在未经业主（所有权人）同意的情况下对私家住宅堂而煌之地“推门而入”。这一行为显然有违我国宪法关于公民的合法财产以及人身权益不受侵犯的法律规定，侵犯了业主的合法权益，确有侵权之嫌。
2、物业管理人员在现场发现装修施工人员的违规事实和安全隐患以后，按照相关法规的规定，将施工负责人带到管理处接受处理（比如向其告知禁止行为和注意事项，发放〈违章整改通知书〉要求限期整改等），并没有限制该负责人的人身自由的主观故意和事实情节，不构成所谓的“非法滞留”。当然，如果这时出现施工人员拒绝到管理处处理的情况，物业管理人员也可以采取服务上门的方式履行“告知禁止行为和注意事项”以及其他法定义务。
3、《物业管理条例》第四十七条规定：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。可见物业管理企业没有行政处罚权，不能对施工单位“作出相应的处罚”。
4、业主未签署《装修管理服务协议》并不能说明业主没有履行《物业管理条例》第五十三条规定的“事先告知物业管理企业”的义务，因为“事先告知”不一定以签署协议为载体。也不构成业主对其住宅进行装修的先决条件，这是业主的权利（在不违章的情况下）。
启示与思考：
1、物业管理人员在现场工作中往往容易忽略细节处的法律问题，于不知不觉中“闯红灯”。尤其是在法律法规日趋完善，人们维权意识日益提高的今天，我们的工作人员更要注意时刻保持应有的法律意识。本案例中业主的房门是“虚掩”还是“紧闭”其实并不重要，重要的是现场工作人员是否养成了良好的工作习惯。在这种情况下一定要先表明身份和来意并征得同意后方可进入业主的私家住宅，而不能大大咧咧地“推门而入”。
2、物业管理工作人员在面对业主和各种外来施工人员的态度上应一视同仁。在实施服务过程中始终保持有礼有节，不卑不亢，体现出热情服务、依法管理的职业风貌，避免因“厚此薄彼”而引起不必要的工作阻力。
3、事实上作为物业管理常规业务的装修管理工作，可以在多种环节加以控制。比如在物业销售环节可以在销售合同中的物业管理内容里加以明确，也可以在《业主临时公约》中加以明确。业主入伙环节可以在业主办理入伙手续时明确。业主大会、业主委员会成立时在《业主公约》加以明确，还可以在外来人员控制、装修手续办理以及日常巡查等环节加以控制和处理。总之，物业管理企业可以通过多种途径履行自己的告知、制止、报告以及协助处理等法定义务，规避这类风险。
4、在处理现场违章装修时，如果出现业主或装修施工单位拒不配合物业管理人员正当的装修管理工作时，物业管理工作人员可以在依法采取制止、劝告、发放《违章通知书》、向政府部门报告等措施的同时注意在每一个步骤收集有利证据，以使自己始终处于主动有利的地位。切忌采取过激行为，授人以秉。