篇2：中央空调管理概述

　　空气调节系统,究其功能而言,可以分为工艺性空调和舒适性空调两种。工艺性空调是指在生产和科学实验时,其工作过程需在特定受控的空气环境中进行,以确保产品质量和科学实验结果。这种满足空气环境的工程技术称之为工艺性空调。舒适性空调一般指为满足人的生理需要,使人感到舒适的空气处理技术。一般情况下,办公楼、住宅、医院、商场等建筑物所应用的空调均属于舒适性空调。舒适性空调虽然对环境温度、湿度等也有要求,但对这些参数的允许波动范围并不像工艺性空调那样严格,因此物业管理公司对空调设备设施的管理主要是舒适性空调系统所涉及的设备设施管理,其设备设施管理有许多独特的要求。要做好管理工作首先对舒适性空调系统有比较详尽的了解。

　　一、空调系统的基本组成

　　空调系统主要由以下几部分组成:

　　①工作区(或居住区)。通常是指空气调节系统所控制范围的工作区域或生活区域,在此空间内,应保持所要求的室内空气参数。

　　②空气的输送和分配部分。主要是指输送和分配空气的送、回风机,送风管,送、回风口等设备组成。

　　③空气的处理部分。是指按照对空气各种参数的要求,对空气进行过滤净化、加热、冷却、加湿、减湿等处理的设备。

　　④空气处理所需的辅助设备。这部分设备指的是为空调系统提供冷量和热量的设备,如锅炉房、冷冻站、冷水机组等。

　　二、空调系统的分类

　　空调系统分类方法很多,可以按性质分、按空气处理设置的设备情况分等,下面主要介绍按空气处理设备的设置情况分类,主要分为:

　　①集中式空调系统。这种系统即把所有的空气处理设备都设置在一个集中的空调机房里,空气经过集中处理后,再送往各个空调房间。

　　②半集中式空调系统。这种系统除了设有集中空调机房外,还设有分散在各个空调房间里的二次空气处理设备,常见的有风机盘管新风系统,这是最常见的空调系统形式。

　　③分散式系统。这是把冷、热源和空气处理、输送设备集中在一个箱体内,就是通常所说的窗式、柜式空调器。

　　三、中央空调系统的主要设备设施

　　中央空调设备设施主要有:冷水机组、组合式空调机、风机盘管、冷却塔、水泵、控制装置、风道、风阀、水管阀件等,下面分别介绍。

　　(1)冷水机组

　　冷水机组是中央空调系统的冷源,主要是指产生冷冻水的冷机。制冷机有活塞式、吸收式、离心式、地温式等等,冷水机组按冷凝器的冷却方式又分为风冷式和水冷式两种。

　　(2)组合式空调机组

　　组合式空调机组是在送回风系统中,用来对空气进行处理的设备,它由不同功能的空气处理段组合而成,有过滤段、换热段、挡水段、风机段等。

　　(3)风机盘管

　　风机盘管是安装在空调层间内对室内空气进行循环处理的设备,主要有表面冷却器、风机和集水盘组成,风机盘管有明装、暗装、立式、柜式等多种形式。

　　(4)冷却塔

　　水冷式冷水机组需要大量的冷却水对设备进行冷却,使升温后的冷却水与室外空气进行强制热、湿交换,使之降温从而可以循环使用。

　　(5)水泵

　　空调系统中的冷却和冷冻水在循环运行时为克服设备和管道阻力,需在系统中安设水泵。

　　(6)控制装置

　　为了确保机械设备的安全运行和空调装置优化工作,在系统中需要安装许多控制仪表,如温度计、压力计、低压保护、水流断水保护等,有的设备设施还设有自动控制器如室温自动控制,制冷机冷量自动调节等。

　　(7)管道系统

　　空调系统中回风道、风阀、防火阀、冷冻水供回水管道、凝结水管道及附件、阀门等也是空调系统一个重要组成部分。风道的截面形状有圆形、矩形两种,所使用材料有玻璃钢、镀锌铁皮、不锈钢等。水管道常用的有焊接钢管、无缝钢管、铝型管等。

　　四、空气调节的管理空气调节设备设施的管理是物业管理中的一项重要工作,空调系统的设备工艺技术复杂,造价比较昂贵,运行中能源消耗也很大,因此无论是空调系统的日常操作、日常运行还是维修养护管理,都应有专业管理队伍,配套的规章制度,严格的管理标准和明确的职责。

　　(1)空调管理的资料准备

　　物业管理人员最好能在工程项目的建设阶段就参与设备订货、施工监督、系统调试、工程验收等工作,这样可以对整个装置的技术状态和质量水平了如指掌,熟悉线路走向和隐蔽工程特征,有利于在物业管理工作中重点加强对系统关键部位、薄弱环节的监控,易于判断异常状态和排除故障,因此物业管理负责空调设备设施管理的人员应做好以下几项工作:

　　①接受完整的空调施工图尤其是对原设计进行了修改和补充后的竣工图。

　　②收集所有使用设备的产品样本和使用说明书。

　　③查验有关施工记录,重点确认设备调试、系统调试、隐蔽工程验收、水压试验等应符合规范及规定标准。

　　(2)中央空调的操作管理

　　中央空调的操作管理主要是中央空调主要设备如制冷机、冷冻水泵、冷却水泵的开机、停机操作程序及规程。值班人员严格按规程操作,避免发生异常事故,造成重大损失。

　　(3)中央空调运行管理

　　中央空调的运行管理是指在中央空调运行过程中,运行组人员对系统中的规定部位进行巡视,并明确巡视的内容以及出现异常事故后的处理规定,使运行组值班人员依照规程运行管理。保证设备运行正常,少出故障。

　　(4)中央空调的维修养护管理

　　中央空调维修养护管理是为了避免设备在运行过程中出现重大故障,以便延长设备的使用寿命,确保设备设施使用中的经济性而制定的维修养护方法及措施,从而使各种设备设施能得到及时维修和定期养护。

篇3：中央空调管理与维修

　　人类在长期的生活和生产过程中,一直在寻求能克服空气环境对人类活动造成威胁和影响的有效办法,随着知识的积累和科学技术水平的提高,人类由消极的防御逐步掌握了控制空气环境的技术,这种技术就称之为空气调节。空气调节就是采用人工的方法,创造和保持能满足一定温度、相对湿度、洁净度和气流速度等参数要求的室内空气环境技术。空气调节效果的好坏,直接影响到人们日常生活的舒适性,而空气调节管理的质量直接体现了建筑物的功能层次,又影响着物业管理的经营成本,因此空调设备管理也是物业管理工作质量的一个重要标志。

　　第一节 中央空调设备管理概述

　　空气调节系统,究其功能而言,可以分为工艺性空调和舒适性空调两种。工艺性空调是指在生产和科学实验时,其工作过程需在特定受控的空气环境中进行,以确保产品质量和科学实验结果。这种满足空气环境的工程技术称之为工艺性空调。舒适性空调一般指为满足人的生理需要,使人感到舒适的空气处理技术。一般情况下,办公楼、住宅、医院、商场等建筑物所应用的空调均属于舒适性空调。舒适性空调虽然对环境温度、湿度等也有要求,但对这些参数的允许波动范围并不像工艺性空调那样严格,因此物业管理公司对空调设备设施的管理主要是舒适性空调系统所涉及的设备设施管理,其设备设施管理有许多独特的要求。要做好管理工作首先对舒适性空调系统有比较详尽的了解。

　　一、空调系统的基本组成

　　空调系统主要由以下几部分组成:

　　①工作区(或居住区)。通常是指空气调节系统所控制范围的工作区域或生活区域,在此空间内,应保持所要求的室内空气参数。

　　②空气的输送和分配部分。主要是指输送和分配空气的送、回风机,送风管,送、回风口等设备组成。

　　③空气的处理部分。是指按照对空气各种参数的要求,对空气进行过滤净化、加热、冷却、加湿、减湿等处理的设备。

　　④空气处理所需的辅助设备。这部分设备指的是为空调系统提供冷量和热量的设备,如锅炉房、冷冻站、冷水机组等。

　　二、空调系统的分类

　　空调系统分类方法很多,可以按性质分、按空气处理设置的设备情况分等,下面主要介绍按空气处理设备的设置情况分类,主要分为:

　　①集中式空调系统。这种系统即把所有的空气处理设备都设置在一个集中的空调机房里,空气经过集中处理后,再送往各个空调房间。

　　②半集中式空调系统。这种系统除了设有集中空调机房外,还设有分散在各个空调房间里的二次空气处理设备,常见的有风机盘管新风系统,这是最常见的空调系统形式。

　　③分散式系统。这是把冷、热源和空气处理、输送设备集中在一个箱体内,就是通常所说的窗式、柜式空调器。

　　三、中央空调系统的主要设备设施

　　中央空调设备设施主要有:冷水机组、组合式空调机、风机盘管、冷却塔、水泵、控制装置、风道、风阀、水管阀件等,下面分别介绍。

　　(1)冷水机组

　　冷水机组是中央空调系统的冷源,主要是指产生冷冻水的冷机。制冷机有活塞式、吸收式、离心式、地温式等等,冷水机组按冷凝器的冷却方式又分为风冷式和水冷式两种。

　　(2)组合式空调机组

　　组合式空调机组是在送回风系统中,用来对空气进行处理的设备,它由不同功能的空气处理段组合而成,有过滤段、换热段、挡水段、风机段等。

　　(3)风机盘管

　　风机盘管是安装在空调层间内对室内空气进行循环处理的设备,主要有表面冷却器、风机和集水盘组成,风机盘管有明装、暗装、立式、柜式等多种形式。

　　(4)冷却塔

　　水冷式冷水机组需要大量的冷却水对设备进行冷却,使升温后的冷却水与室外空气进行强制热、湿交换,使之降温从而可以循环使用。

　　(5)水泵

　　空调系统中的冷却和冷冻水在循环运行时为克服设备和管道阻力,需在系统中安设水泵。

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篇4：电梯日常维修保养标准作业程序

　　一、目的

　　规范电梯维修保养工作，确保电梯各项性能完好。

　　二、适用范围

　　适用于物业辖区内的电梯维修保养。

　　三、职责

　　1、管理处主任负责审核《电梯维修保养年度计划》并检查维修保养工作的实施情况。

　　2、工程部主管负责组织制定《电梯维修保养年度计划》并具体组织、实施、监督维修保养工作。

　　3、电梯机电维修员负责电梯的日常维修保养。

　　4、事务部负责向有关用户通知电梯停用的情况。

　　四、程序要点

　　1、《电梯维修保养年度计划表》的制定

　　(1)每年的12月15日之前，由工程部主管组织电梯机电维修员一起研究、制定《电梯维修保养年度计划表》上报公司审批。

　　(2)制定《电梯维修保养年度计划表》的原则是：

　　电梯使用的频度;

　　电梯的运行状况(故障隐患);

　　合理时间(避开节假日、特殊活动日等)。

　　(3)《电梯维修保养年度计划表》应包括如下内容：

　　维修保养项目及内容;

　　备品、备件计划;

　　具体实施维修保养的时间;

　　预计费用。

　　2、电梯机电维修员进行电梯维修保养时，应按《电梯维修保养年度计划表》进行。

　　3、电梯维修保养安全操作

　　(1)维修保养前的安全准备工作：

　　在电梯基站门口处放置“检修停用”标牌;

　　关好厅门，不能关厅门时，用合适的护栅挡住入口处，防止无关人员进入电梯轿厢或进入电梯井道;

　　有人在轿顶上做检修工作时，必须按下轿顶检修箱上的检修开关，关好厅门。

　　(2)检修过程中的安全注意事项：

　　给转动部位加油、清洗或观察钢丝绳的磨损情况时必须停闭电梯;

　　人在轿顶上工作时，站立之处应有选择，脚下不得有油污，否则应打扫干净，以防滑倒;

　　人在轿顶上准备开动电梯以观察有关电梯部件的工作情况时，必须牢牢握住钢丝绳，并应注意整个身体置于轿厢外框尺寸之内，防止被其他部件碰伤。需要由轿内检修人员开电梯时，要交代和配合好，未经许可不准开动电梯;

　　禁止在进道内和轿顶上吸烟;

　　检修电器部件时应尽可能避免带电作业，必须带电操作或难以在完全切断电源的情况下操作时，应预防触电，并应有监护人、必备的工具和材料，特别应注意电梯突然启动运行;

　　使用的手灯必须采用带护罩的、电压为36V以下的安全灯。最好使用手电筒;

　　严禁维修人员站在井沿处向井道内探身，严禁维修人员两只脚分别站在轿厢顶与厅门上坎之间进行长时间的检修操作;

　　底坑深度超过1.5M的，应使用梯子上下，禁止攀附随线和轿底其他部位上下。进入底坑后，应将底坑检视灯箱上的急停开关或限速器张紧装置的断绳开关断开;

　　应尽量避免在井道内上下同时作业，必须同时作业时，下方作业人员戴上安全帽;检修未完，检修人员需暂离开现场时，应做到：

　　--关闭所有厅门，暂时关不上的，必须设置明显标示物，进行安全围档，并在该厅门口悬挂“危险、切勿靠近”警告牌，并派人看守;

　　--切断电梯总电源开关;

　　--排除热源，如烙铁、电焊、喷灯等;

　　检修保养工作结束后应做到：

　　--将所有开关恢复到原来状态，检查工具、材料有无遗落在设备上;

　　--清点工具、材料，打扫工作现场，摘除悬挂的告示牌;

　　--送电试运行，观察电梯运行情况，发现异常及时整改;;

　　--通知有关人员电梯恢复正常运行。

　　4、电梯机电维修员负责电梯的日常维修保养工作(清洁、润滑、调整、测试和安全装置效能检查)，电梯的大中型修理由外委完成。

　　5、每3个月对电梯各部门进行一次检查、清洁、润滑(着重对安全装置效能检查，对电梯进行保养时，可以一台电梯的全部保养项目一次性进行，也可以对小区内所有电梯分项目进行保养。

　　(1)检查曳引电动机、减速箱有无异常响声，如有则应对曳引电动机轴承加注润滑油，对减速箱加入蜗轮蜗杆润滑油。

　　(2)检查曳引电动机和减速箱联轴器弹性圈有无损伤，如有则应更换弹性圈，检查曳引电动机、减速箱地脚螺栓有无松动现象，如有则应拧紧。

　　(3)检查制动器电磁铁与铜套间是否润滑良好、动作是否灵活无阻碍，否则应加润滑剂，检查各固定螺栓、弹簧调节螺母是否紧固无松动，如松动则应拧紧。制动器温升不超过60℃。

　　(4)门机直流电动机碳刷磨损如果超过新装时厚度的1/3时则应更换。

　　(5)限速器旋转销轴处应加润滑油，限速器轮、张紧轮轮槽应无异常磨损，如磨损严重则应更换并作必要调整;钢丝绳应完好无油污;限速器夹绳钳口处应无油污或异物，发脚螺栓应紧固;

　　(6)检查张紧装置动作是否正常，否则应作机械调整;检查限位开关是否处于正常位置，如未在正常位置则应扳回;

　　(7)检查安全钳传动连杆动作是否灵活无卡阻，如果有阻滞现象则应对各传动处加润滑油，安全钳楔块与导轨的间隙应为2~4MM。安全钳钳口应清洁无油污。

　　(8)清洁控制柜内各元件。

篇5：阳光嘉园管理处日常工作程序

　　阳光嘉园管理处日常工作程序

　　（一）客服部员工当值基本要求：

　　1、员工需严格按照《制服穿着及仪容仪表要求》，穿着及仪容整齐后才上岗。

　　2、所有员工均需熟习电话总机操作方法，并按照《电话接听礼仪》接听、转接电话。

　　（二）来访人士接待程序

　　1、当有其他公司、单位的人员、车辆要求进入区内时，大门岗保安员问清来访人员名称姓氏后用对讲机清楚地向写字楼汇报。

　　2、在办公室之客服部人员应立刻询问有关部门（财务部、行政部等）人员是否与外公司单位人员已有约定，或致电有关业户询问是否有访客，再答复大门岗保安员是否登记放行。

　　3、若办公室人员因接电话原因等未能及时回复大门岗保安，其他人员应走到大门岗保安员应对，以免耽误时间。

　　（三）业户投诉处理程序

　　1、确认业户之姓名或单元号，再准确无误地记下。

　　2、问清业户所反映之问题，若听不清楚或不太明白，应礼貌地请业户（或其家人、保姆）重复一次或自己再以本人的理解重复一次，以确实记下业户反映之问题。

　　3、若业户特别要求在确定的时间内到场解决，切勿立即答应业户，而需先向主管反映，再由主管订出相应的方案由客服员通知业户。

　　4、若业户反映的问题需机电部解决，则填写"维修通知单"，让主管签名并通知机电人员安排时间到现场解决，同时主管视情况而派客服员到场跟进；事后，跟进之客服员及维修人员均需在维修通知单上签名确认。若机电部未能立刻安排人手到场解决，主管应定出可到场维修之时间，再由客服员致电告知业户并作合理解释。

　　5、若业户反映之问题属于开发商或外单位等处理范围，管客服员亦应首先向主管汇报，再由主管协商、反映，定出解决方法后再由客服员通知业户。

　　6、接到业户电话或书面投诉，需将《业户投诉处理表》复印二份分别交物业经理、客服部留存；客服部针对业户反映的问题分别与机电、环境、安全管理部等有关部门解决，若问题重大则立刻联系物业经理或客服部汇报有关事项以便及时解决投诉。

　　（五）到业户家中跟进室内工作程序

　　1、先致电业户家，约定具体到其家中时间（若不大确定业户姓名发音方法，事先询问客服部）。

　　2、再次了解和熟悉具体跟进事宜的工作内容、耗时以及需注意事项。

　　3、与其他部门人员包括装修公司/合约商、机电部、环境部、安全管理部等人员一同按时到场。若因故不能准时，需尽快致电业户解释并另约时间。

　　4、入屋前再次默念业户姓名，以便能准确读出业户名字以示尊重。

　　5、先按门铃，若3分钟后仍未开门，才可按第二次，切忌连续多次按门铃而引致业户反感。

　　6、见到业户（或其保姆）后需立刻礼貌地打招呼，并对所跟进之事宜作介绍。

　　7、机电、清洁、保安等人员在工作时，客服员需随其左右，以便清楚了解工作之进程，待业户询问时可作出清淅之回答，切忌独自一人在业户家中之非工作区闲逛，而引致业户之猜疑及不满。

　　8、跟进事宜时不得主动与业户攀谈工作以外之问题，若业户主动询问，亦有礼貌、有分寸地回答，不得对业户之任何言语、行为作出嘲笑或其他不礼貌之举动；不得利用业户家中任何物件作工程工具；不得随意搬动业户物品；保持站立的正确姿态，不要坐业户的沙发、台椅，不要靠倚墙壁、台椅，即使业户邀请坐下，也要婉言谢绝。

　　9、跟进事宜结束后，应立刻通知业户或其家人，并请其当场验收，若业户对工作质量不满意，可及时再跟进。

　　（四）业户出入证办理工作程序

　　1、业户入住前，向售楼部了解业户的详细资料，包括：所有家庭成员之姓名、性别、关系（若有孩童，则包括孩童之年龄）

　　2、每位家庭成员免费制作三张业户证。

　　3、打印签收单，以备业户入住时确认。

　　4、业户入住时，把已制作好的业户证连同其他物品一齐移交向业户，并请业户在签收单上签名确认。

　　5、移交时向业户了解其家庭成员之人数，若有遗漏，则尽快补做业户证（加证50元/张）。

　　（六）外来施工单位办理工作出入证程序

　　1、有关部门把施工单位需办理工作证人员的资料（如身份证、相片、施工单位、该单位负责人等）及工本费统一交客服部。

　　2、由客服部把办证资料及工本费交财务部，由财务部收取款项并开据收据连同空白工作证交客服部。

　　3、客服部把收据交还办证单位，并把办工作证的有关资料（工作证、相片等）交安全管理部审查核对无误后，填写好工作证后交回客服部。

　　4、客服部加盖印章并把工作证、相片交行政部，由行政部对其过塑制作好后交客服部。

　　5、最后由客服部交施工单位或有关部门发放到本人手中。

　　6、此程序需于30分钟内完成，客服部在办证时问准各部门是否有人负责此事。而各部门需协助配合客服部完成工作。

　　（五）报刊订阅程序

　　接到业户预定报纸之电话或业户亲自来客服部订报。拟按以下步骤进行：

　　1、问业户预订报纸之名称及预订期限。

　　2、致电邮局或报纸供应商，确定是否有业户要求订阅的报

纸、杂志及报纸、杂志之单价（一般以一个月为单位）。

　　3、致电业户再次确定其订阅的期限及报纸订阅费用并告知订阅报刊之最低期限为一个月，要求业户签署订阅报刊确认信以便每月统一收费，并提醒业户有关退刊注意事项。

　　4、将订阅报纸、杂志的业户之单元号、预定之报刊名称、预订期限、订阅所需的费用等详细写在请购单上，呈上审批。

　　5、请购单批核后，凭请购单所批到邮局订阅报纸、杂志；若是从中国图书进出口杂志社之报纸、杂志，则发送传真至供应单位，以书面确认订阅报刊的数量。

　　6、订阅工作完成后，客服部负责把该月所有业户订阅的报纸、杂志的名称、订阅期限及业户的单元号分类登记在"报纸签收记录本"上。

　　7、退刊注意事项：若业户要求退订报刊，其他报刊供应点都需预先付款，无法退订。客服部接获业户退订通知后，始止日期确认无误后，待客户签署退订通知后，及时通知供应商并发传真以书面确认退订报刊事宜。然后在客服部的"报刊登记册"的该月之报刊统计上做好醒目的注明。

　　（八）邮件收发程序

　　1、当值大门岗保安收到同和投递局或速递公司送来的邮件后，立即送到客服部。

　　2、客服部收到邮件后，与送邮件保安员当面点清邮件数量并签收作实。

　　3、客服部收到邮件或速递，立即进行检查，并交由相关人员亲自签收。原则上不替业主收发邮件以免发生误差造成不必要的损失。