篇2：黄山市物业管理办法

　　安徽省黄山市人民政府

　　政府令（第49号）

　　已经20**年11月14日市政府第60次常务会议审议通过，现予颁布，自20**年1月1日起施行。

　　市长

　　20**年12月22日

　　黄山市物业管理办法

　　第一章 总则

　　第一条 为了规范本市物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进和谐社区建设，根据国务院《物业管理条 例》、《安徽省物业管理条 例》和其他有关法律法规规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法所称物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条 新建住宅区应当实行物业管理。没有实施物业管理的老旧小区，由区县人民政府组织整治，创造条 件，逐步实行物业管理。在没有落实物业管理前，所在地街道办事处、乡镇人民政府或产权单位负责监管小区环境卫生及安全防范工作。

　　鼓励机关、企事业单位办公区域，以及配套设施比较齐全的大厦、工业区、商业贸易区、旅游区、学校等其它物业，实行物业管理。

　　第四条 市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作；区、县房产行政主管部门（含黄山风景区管委会、黄山经济开发区管委会确定的机构）负责本区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　规划、城管、工商、公安、环保、价格、质监、卫生、司法、民政、人防、园林等行政主管部门按照各自职责做好物业管理区域内的监督管理和行政执法工作。

　　第五条 区、县人民政府应当把小区物业管理纳入社区管理范畴，实行物业服务属地管理。街道办事处、乡镇人民政府在区、县房产行政主管部门指导下，负责组织本区域内业主大会成立和业主委员会选举换届工作，指导和监督业主大会、业主委员会开展活动。

　　第六条 街道办事处、乡镇人民政府应当建立完善定期处理物业管理问题工作机制，涉及业主要求协调解决物业管理有关问题的，应当及时处理。居民委员会、村民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作。

　　区、县房产行政主管部门应当建立投诉受理制度，对于涉及物业服务质量方面的投诉要及时给予处理并答复投诉者；涉及规划、城管、工商、公安、环保、价格、质监、卫生、人防、园林等部门依法处理的投诉，应当在5个工作日内移交相关部门处理并告知投诉者。

　　第七条 区、县房产行政主管部门应当协同街道办事处、乡镇人民政府召开有关单位及业主委员会或者业主代表参加的物业管理联席会议，协调解决下列事项：

　　（一）业主委员会未依法履行职责；

　　（二）业主委员会未依法换届；

　　（三）物业服务企业未依法退出和办理交接手续；

　　（四）物业管理与服务过程中发生的重大矛盾纠纷；

　　（五）其他需要协调解决的事项。

　　第八条 街道办事处、乡镇人民政府可以在充分考虑建筑物规模、社区建设、方便管理、降低管理成本、业主意愿等因素，对需要整合的住宅小区进行科学合并，统一实施物业管理。

　　第二章 业主、业主大会和业主委员会

　　第九条 本办法中所称业主是指房屋所有权人。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

　　物业使用人在物业管理活动中应当遵守有关法律、法规和管理规约(含临时管理规约，下同)的规定。

　　第十条 业主对物业管理区域共同部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：

　　（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；

　　（二）选举或者更换业主委员会委员；

　　（三）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；

　　（四）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业实施服务；

　　（五）筹集、管理和使用专项维修资金；

　　（六）申请改建、重建建筑物及附属设施；

　　（七）申请分立或者合并物业管理区域；

　　（八）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。

　　决定第（五）、(六)项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（七）项事项，应当分别经原物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　第十一条 新建物业，包括分期建设或者两个以上单位共同开发建设的物业管理区域，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域。

　　本办法实施前，物业管理区域已经自然形成且无争议的，可以继续作为独立的物业管理区域。

　　第十二条 物业管理区域内的全体业主成立业主大会。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主通过业主大会或者业主代表大会表决决定是否委托物业服务企业管理或实行自治管理。

　　一个物业管理区域内业主较少，经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。业主代表应当在参加业主大会会议前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见。凡需投票表决的事项，应当由业主本人根据投票权数签署赞同、反对或者弃权的书面意见，由业主代表收集并提交业主大会，作为投票时的表决依据。

　　第十三条 符合《安徽省物业管理条 例》规定的首届业主大会成立条 件的，开发建设单位应当以书面形式报告物业所在地的房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府，并报送下列资料：

　　（一）物业管理区域证明；

　　（二）房屋及建筑物面积清册；

　　（三）业主名册；

　　（四）建筑规划总平面图；

　　（五）交付使用共用设施设备的证明；

　　（六）物业管理用房配置证明；

　　（七）其他有关的文件资料。

　　第十四条 街道办事处、乡镇人民政府应在收到书面报告30日内，负责组织成立首次业主大会会议筹备组。

　　筹备组一般由5名成员组成，其中社区居民委员

会或村民委员会代表、建设单位代表各1名，业主代表3名。筹备组组长由社区居民委员会或村民委员会代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。

　　筹备组中的业主代表由街道办事处或乡镇人民政府、居民委员会或村民委员会组织业主推荐。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处或乡镇人民政府协调解决。

　　首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。

　　第十五条 业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。

　　第十六条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

　　在规定的期限内未参与表决的业主，视同放弃投票权。

　　第十七条 业主大会的决定应当在物业管理区域内及时公告，并以书面形式报送所属居民委员会备案。

　　第十八条 业主委员会应当由5—11人单数组成，不得从事与物业管理无关的活动。

　　业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过3年，可连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则确定。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

　　业主委员会委员候选人通过业主联名推荐、业主自荐等方式产生。

　　第十九条 业主委员会在物业管理活动中按照国务院《物业管理条 例》、《安徽省物业管理条 例》、《业主和业主委员会指导规则》等规定履行职责，并承担相应义务。

　　第二十条 业主委员会应当自选举产生之日起10日内，持下列有关资料向所在地的区、县房产行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府办理备案手续：

　　（一）业主大会、业主委员会选举情况报告；

　　（二）业主大会议事规则；

　　（三）业主公约；

　　（四）业主大会的决定；

　　（五）业主委员会组成人员的基本情况。

　　第二十一条 业主委员会办理备案手续后，可持街道办事处或乡镇人民政府出具的备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章 和业主委员会印章 。

　　业主大会印章 可由属地街道办事处代为保管；业主委员会印章 由业主委员会保管。

　　业主委员会任期内发生变更的，应当自变更之日起20日内将变更内容报告备案部门。

　　第二十二条 业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

　　第二十三条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公示，接受业主监督。

　　工作经费的筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。

　　第二十四条 业主委员会任期届满60日前，物业所在地街道办事处或乡镇人民政府应当督促或组织其换届。

　　业主委员会委员如因资格终止或业主委员会换届，街道办事处、乡镇人民政府应当指导、督促其办理档案资料、印章 及其他属于全体业主所有的财物移交手续；对拒不移交的，其他业主委员会委员、新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

　　第二十五条 在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当配合相关社区居民委员会或村民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会或村民委员会开展工作，作出的决定应当书面告知社区居民委员会或村民委员会。

　　第三章 前期物业管理

　　第二十六条 前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前由开发建设单位选聘的物业服务企业所开展的物业管理活动。

　　第二十七条 新建小区在办理预售许可证前，建设单位应当通过招投标选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。

　　投标人少于3个或者建筑面积在5万平方米以下的住宅物业、建筑面积在2万平方米以下的非住宅物业，经物业所在地房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　第二十八条 前期物业管理招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，将招标公告、招标邀请书、招标文件及其他有关材料报房产行政主管部门审核备案。

　　第二十九条 前期物业服务企业应当按照中标价格或者协议收费价格收取前期物业服务费用。

　　建设单位销售物业时，不得承诺减免物业服务费用。

　　第三十条 建设单位应当承担所委托物业管理项目的前期介入费用、接管验收费用、物业服务企业的开办费用及项目分期建设造成的前期物业管理服务费不足等补贴。各项费用和补贴的具体标准及支付方式由建设单位与物业服务企业根据项目规模、配套等因素协商确定并在前期物业服务合同中进行约定。

　　第三十一条 建设单位在销售物业时，应当将《前期物业服务合同》、《临时管理规约》向买受人明示并予以说明。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当就遵守《临时管理规约》予以书面承诺。

　　第三十二条 前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件，经物业买受人签字确认，对房屋买卖双方和物业服务企业均具有约束力。

　　前期物业服务在首次业主大会未成立前，因故终止合同的，提出解除合同的一方应当提前90日书面告知合同另一方。建设单位应当及时选聘不低于原资质、并经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的物业服务企业继续管理小区，物业服务和收费标准按照原物业服务合同约定的标准执行。

　　物业服务企业应当在前期物业服务合同终止后10日内，将物业管理用房和物业管理区域内的共用部位、共用设施设备及相关资料移交给新聘用的物业服务企业。

　　建设单位应当将前期物业服务企业更换情况及时书面报告区、县房地产行政主管部门、街道办事处或乡镇人民政府、居民委员会或村民委员会，并办理备案。

　　第三十三条 前期物业服务企业承接新建物业项目，应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行查验，发现问题应当书面告知建设单位，建设单位应当及时整改。

　　（一）物业共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；

　　（二）物业共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；

　　（三）物业共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、停车设施、教育和休闲娱乐设施、消防设施、监控设施、人防设施、垃圾转运设施等；

　　（四）物业管理用房及其它公共房产和设施设备。

　　建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验内容，承接查验的具体结果应有详细记录，明确责任和维修时间。

　　前期物业服务企业应当将查验情况书面报送区、县房地产行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府备案。

　　第三十四条 建设单位在申领商品房预售许可证前，应当向房产行政主管部门报送下列材料：

　　（一）建设单位与物业管理服务企业签订的前期物业服务合同；

　　（二）临时管理规约；

　　（三）标注物业管理用房具体位置和面积的规划详图；

　　（四）物业服务项目招投标情况书面材料。

　　第三十五条 建设单位在商品房价格备案时，应当将按照规划要求配套建设的车库、车位、会所等是否计入商品房销售成本予以明确，并在商品房销售现场予以明示。

　　第三十六条 建设单位必须在办理项目综合验收备案前，向物业服务企业移交物业管理用房、共用设施设备清单及下列资料，物业服务企业应将移交结果向行政主管部门审核备案。

　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图及其它竣工验收资料；

　　（二）供水、供电、供气、通信、有线电视等供用合同（协议）；消防设施合格证、电梯准用证、机电设备出厂合格证和保修卡、保修协议，共用设施设备的安装、使用和维护保养（含窨井设施检测报告和产品合格证明）等资料；

　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（四）承接查验所必需的其他资料。

　　未能全部移交前款所列资料

的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

　　第三十七条 建设单位应当将与施工单位在施工合同中商定的物业工程质量保修金全额专户存储。物业工程质量保修金提取的比例与管理使用办法，由市住房和城乡建设委员会另行制定。

　　第三十八条 建设单位应当将通过竣工验收合格后的房屋交付物业买受人，并按国家规定提供工程质量保修书和物业使用说明书，明确保修期限和保修范围，承担房屋的保修责任。

　　第三十九条 物业管理用房的具体位置应在规划设计平面图纸上明确标注，并在项目经济指标中注明其面积。对建设规模较大、由多个相对独立组团构成的物业项目，应以方便业主为原则，按照单个独立组团建筑面积分别规划配置物业管理用房。

　　建设单位移交物业管理用房，不得收取任何费用。

　　第四十条 物业管理用房应当满足下列要求。

　　（一）物业管理用房的配置：其中经营性用房的比例不得少于物业管理用房的20%，业主委员会办公用房建筑面积为20—30平方米，产权属小区全体业主共有。

　　（二）物业管理用房应考虑便利业主，设置在小区中心区域或主要出入口位置，层高不少于2.6米，具备采光、通风、通水、通电、通信、排污等正常使用功能和基本的办公条 件。不得将楼梯间、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、半地下室、车棚、车库、人防工程以及室内层高不足2.6米等不符合办公条 件或无法办理产权登记手续的房屋作为物业管理用房。

　　第四十一条 新建住宅小区入住条 件必须达到水、电供应正常，道路通畅，与施工场地有明显分界隔离设施。供水、供电、供气等必须实行一户一表制。

　　第四十二条 供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收费。经平等协商，物业服务企业接受委托代收上述费用的，可以向委托单位收取手续费，但不得向业主收取额外费用。

　　物业服务区域内用于小区公共照明、电梯运行、卫生保洁等非经营性的用水、用电等执行居民用水、用电价格。

　　第四十三条 住宅小区由建设单位投资建设的室外配电设施，其投资已摊入建房成本，产权属于居民共有，供电企业应无偿与建设单位办理移交手续，并负责日常运行管理。

　　第四章 物业服务

　　第四十四条 物业服务企业应当依法取得资质证书，并在资质等级许可的范围内从事物业管理服务活动。从事物业管理的人员，应当依法取得职业上岗证书。

　　物业服务企业不得转让或以出租、挂靠、外借等形式变相转让资质证书。物业服务企业应当在经营服务场所公示法人营业执照、资质证书和有关专业人员的职业资格证书。

　　市房产行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息系统，对物业服务企业实行动态监督管理。

　　第四十五条 外地物业服务企业进入本市从事物业服务活动的，在接管项目前必须持以下证件到市房产行政主管部门备案，获批准后方可从事与物业服务资质相符的物业服务工作，并接受当地房产行政主管部门的监督。

　　（一）营业执照副本原件；

　　（二）资质证书副本原件；

　　（三）企业机构代码副本原件；

　　（四）上年度公司财务报表原件；

　　（五）接管本地项目的人员配置清册及相关上岗证件；

　　（六）公司注册地物业服务主管部门对企业业绩和诚信评议函；

　　（七）其他相关业绩证明材料。

　　第四十六条 选聘物业服务企业应当由业主大会决定。

　　业主委员会将拟选聘的物业服务企业以及拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示，充分听取业主意见后，再提交业主大会通过。物业服务合同内容需要变更的，业主委员会应当将变更的内容在物业管理区域内公示，并按照业主大会规定的程序确认变更合同。

　　前款规定的公示时间不少于10日。

　　业主委员会应当参照市房产行政主管部门制定的物业服务合同示范文本与选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同。签订合同时，应当出具业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法证明。

　　物业服务企业应当在合同签订之日起15日内，将物业服务合同报区、县房产行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府备案。

　　第四十七条 物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。

　　第四十八条 物业服务企业应当明码标价，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域的显著位置公示。

　　第四十九条 物业服务合同期限届满前3个月，业主委员会应当召集业主大会会议，讨论决定物业服务企业的聘用事宜。业主大会决定继续聘用的，应当依法与物业服务企业签订新的物业服务合同；不继续聘用的，应当依法重新选聘新的物业服务企业。

　　物业服务企业在合同到期后不愿继续进行服务的，应提前3个月书面告知业主委员会做好另行选聘物业服务企业相关工作。合同双方没有作出是否续聘决定的，原物业服务合同继续履行，履行期间的双方权利和义务按照原物业服务合同执行。

　　物业服务企业退出物业服务时，业主大会仍未能选聘到新物业服务企业的，街道办事处或乡镇人民政府应当组织做好小区清扫保洁、垃圾清运、安全保卫等基本服务工作，并继续督促或者组织召开业主大会选聘物业服务企业。

　　第五十条 物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受原物业服务企业进行服务的，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。物业服务企业应当履行下列交接义务，并撤出物业管理区域：

　　（一）现场查验物业共用部位、共用设施设备；

　　（二）移交物业服务期间形成的使用、维保和定期检验等工作记录资料；

　　（三）移交本办法第三十六条 规定的相关资料；

　　（四）结清预收、代收的有关费用清册；

　　（五）法律、法规、规章 规定和物业服务合同约定的其他事项。

　　物业服务企业未办理交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。

　　原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。

　　原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主委员会应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，可依法提起诉讼或者申请仲裁。街道办事处或乡镇人民政府和区、县房产行政主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

　　第五十一条 区、县房产行政主管部门对以下物业服务投诉应予受理：

　　（一）物业服务企业不按照合同约定标准、内容提供服务的；

　　（二）物业服务企业损坏、隐匿、销毁应当移交的资料、财物的；

　　（三）物业服务企业未经业主大会同意擅自改变物业管理用房用途的；

　　（四）物业服务企业挪用房屋专项维修资金的；

　　（五）物业服务企业未经业主大会同意擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备所有权或者使用权的；

　　（六）物业服务企业将一个物业管理区域的物业服务项目全部委托给他人的；

　　（七）物业服务企业或房地产开发企业与物业服务招标人或者其他物业服务投标人相互沟通，以不正当手段围标、串标、违法中标的；

　　（八）物业服务合同终止时，不按照规定移交物业管理用房和有关资料的；

　　（九）法律、法规规定的其他情形。

　　物业服务企业有以上行为之一，经房产行政主管部门查实后拒不进行整改的，列入不诚信物业服务企业档案，禁止接管新的项目，并按照有关规定依法作出处理。

　　第五十二条 房产行政主管部门对物业服务企业是否按合同约定执行物业服务等级标准和相应的物业服务收费标准，实行年度考评制度。

　　第五十三条 物业服务费用可以在物业服务合同中约定采取包干制或酬金制等形式。

　　第五十四条 物业服务收费应当区分不同的物业的服务项目和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

　　住宅物业综合服务费、小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等收费实行政府指导价，非住宅物业服务费等其他收费实行市场调节价。

　　政府指导价由价格行政主管部门会同同级房产行政主管部门根据物业服务等级标准确定，并适时进行调整和公布。具体收费标准在物业服务合同中约定，报价格行政

主管部门、房产行政主管部门备案。

　　物业服务企业应当按照价格主管部门规定，实行明码标价公示制度。

　　第五十五条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。

　　第五十六条 已交付业主的物业，物业服务费由业主承担。未交付业主的物业，物业服务费由建设单位承担。

　　前款所称交付是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关交付手续时间为准。

　　第五章 物业的使用与维护

　　第五十七条 业主、物业使用人应当按照规划行政主管部门批准的用途或房屋权属证书载明的用途使用物业，不得擅自将住宅房改为经营性用房。业主将住宅房屋改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。未经有利害关系的业主同意，任何部门不得批准住宅房屋改变为经营性用房。

　　未取得营业执照或营业执照经营场所与实际工作地点不相符，擅自在住宅室内从事经营性活动的，工商部门应予查处。

　　第五十八条 车辆在物业管理区域内停放管理等事项，由业主大会决定。成立业主大会前，车辆停放管理等事项由开发建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中进行约定，报价格行政主管部门审核后执行。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。

　　第五十九条 占用业主共有道路、绿地或者其他场地用于停放汽车的车位，属于物业区域内的业主共有，仅供本物业管理区域内的业主、物业使用人使用，不得出售给物业管理区域外的单位或者个人。

　　物业管理区域内车辆应在指定的停车位停放，不得影响其他车辆和行人的正常通行。对不按规定停放影响物业管理区域道路通行或者公共安全的，物业服务企业有权按合同或管理规约的约定要求公安部门进行处理，由此产生的费用由车主承担。

　　第六十条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权和使用权，建设单位和物业服务企业不得擅自处分。

　　任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的广场、道路、绿地等相关共用设施和场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘相关共用设施和场地的，应当事先书面告知物业服务企业或业主委员会，按有关规定报相关部门批准后方可施工，并在约定的期限内恢复原状;造成损失的，应当给予相应赔偿。

　　第六十一条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定对共用部分进行定期检查、养护、维修。当出现影响观瞻、危及安全、侵害公共利益或者影响他人正常使用的情形时，应当及时维修、养护并采取必要措施实行安全防范。

　　物业服务企业或业主委员会对物业共用部分进行维修养护时，相关业主和物业使用人必须给予配合。因阻挠维修、养护造成物业损坏或者财产损失的，责任人应当负责修复并赔偿损失。

　　第六十二条 物业保修期满后，专有部分由业主自行维修；共用部位、共用设施设备由物业服务企业根据国家规定或物业合同的约定进行维修养护。符合房屋专项维修资金使用条 件需要大修更新改造的，可以按照规定的程序申请使用房屋专项维修资金。

　　市、区县人民政府每年应投入一定的资金,对旧住宅小区进行整治，完善其配套设施设备，积极推行物业管理。

　　第六十三条 业主或者物业使用人在进行装饰装修前应当事先书面告知物业服务企业。物业服务企业应当告知业主或者物业使用人装饰装修允许施工的时间、废弃物的清运和处置措施及方法、住宅外立面设施及防盗设施的安全安装规定等注意事项。

　　物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查。对业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定进行违章 装修的，物业服务企业应当及时制止，向有关行政主管部门报告；对拒不改正的，物业服务企业有权按照管理规约的规定，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。

　　第六十四条 发生下列危及房屋使用安全的紧急情况，应采取应急措施进行抢修，房屋专项维修资金使用渠道按照《黄山市房屋专项维修资金管理办法》规定执行。

　　（一）屋面防水损坏造成大面积渗漏的；

　　（二）电梯出现故障危及人身安全，特种设备管理部门要求对电梯进行大修和更新、改造的；

　　（三）给排水管道严重堵塞或高层住宅水泵损坏导致供水中断，影响业主正常生活的；

　　（四）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备进行大修、更新、改造的。

　　第六十五条 业主转让或者出租物业时,应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内,将买卖或者出租情况告知物业服务企业。

　　物业发生转移或者灭失的，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。业主办理产权转移时应向产权登记机构提供物业服务费结清证明。

　　第六十六条 业主或者物业使用人使用物业，应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。

　　物业管理区域内发生损害公共利益或者他人合法权益的行为时，其他业主、业主委员会、物业服务企业有权劝阻、制止和投诉；制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法予以处理。

　　第六章 法律责任

　　第六十七条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

　　业主大会、业主委员会和物业服务企业，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养家禽、违章 搭建、侵占通道等违反管理规约或损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，经社区居民委员会调解不成，可以依法向人民法院提起诉讼或仲裁机构申请仲裁。

　　第六十八条 业主、物业使用人应当按照(前期)物业服务合同的约定及时交纳物业服务费，不得以超出(前期)物业服务合同约定内容以外的问题为由，拒绝履行依约交纳物业服务费义务，损害其他业主的利益。逾期未缴纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉或依据仲裁协议申请仲裁。

　　业主大会会议代表和业主委员会委员不及时足额交纳物业服务费，经教育不予改正的，业主大会应当依法罢免其代表或委员资格。

　　第六十九条 业主委员会不履行或者无法履行职责的，物业所在地街道办事处或乡镇人民政府应当责令其限期履行职责；逾期仍不履行的，街道办事处或乡镇人民政府应当指导并组织召开业主大会会议，决定有关事项。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章 的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　第七十条 未经业主大会许可，业主委员会、物业服务企业擅自利用小区共用部位共用设施设备从事经营活动的，由区、县房产行政主管部门责令限期改正，所得收益用于物业共用部位、共用设施设备的维修、养护。

　　第七十一条 外地物业服务企业进入本市从事物业管理活动未在市、区县房产行政主管部门办理备案的，房产行政主管部门应当责令其限期改正并予通报。

　　第七十二条 房产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七十三条 在物业管理活动中，当事人对相关行政管理部门的行政处理不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

　　第七十四条 违反本办法规定，有关法律法规或规章 已设定处罚规定的，从其规定。

　　第七章 附则

　　第七十五条 本办法所称物业共用部分，是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。

　　第七十六条 本办法有关专业用语的含义：

　　包干制：是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

　　酬金制：是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　物业综合服务费：是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，为物业管理区域的业主提供共用部位共用设施设备的日常养护维修、卫生保洁、安全防范和

绿化养护等具有公共性服务而向业主收取的费用。

　　第七十七条 本办法由黄山市住房和城乡建设委员会负责解释，自20**年1月1日起施行。

篇3：巢湖市城市住宅区物业管理办法(2019)

　　巢湖市城市住宅区物业管理办法(20**)

　　巢湖市人民政府令 第5号

　　《巢湖市城市住宅区物业管理办法》已经20**年6月13日市人民政府第39次常务会议讨论通过，现予发现，自20**年8月1日起施行。

　　市长 夏望平

　　二00三年七月二日

　　巢湖市城市住宅区物业管理办法

　　第一章 总则

　　第一条 为规范我市物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国家有关法律、法规和《安徽省城市住宅区物业管理暂行办法》，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于城市规划区内综合开发、配套建设的住宅区。

　　非住宅区物业管理参照本办法规定执行。

　　第三条 市房地产管理局(下称物业管理主管部门)主管本市城市住宅区物业管理工作。

　　市建设、城管、物价、工商、交通、公安、环保、民政等部门和住宅区所在地街道办事处(镇)根据各自职责，共同做好城市住宅区物业管理的监督与指导工作。

　　第二章 业主大会及业主委员会

　　第四条 住宅区在交付使用后，入住率达 50％以上时，房地产开发单位应向市物业管理主管部门申请，市物业管理主管部门会同当地街道办事处(镇)、前期物业管理企业召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

　　老住宅区由市物业管理主管部门会同住宅区所在地街道办事处(镇)组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

　　第五条 业主大会由全体业主组成。业主大会须有半数以上投票权的业主出席方可举行。

　　业主大会由业主委员会负责召集，业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议按照业主大会议事规则的规定召开。经20％以上的业主提议，业主委员会应当就提议的事项召开业主大会临时会议。

　　召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主，并同时告知相关的居民委员会。

　　第六条 业主大会履行下列职责：

　　(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

　　(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

　　(三)选聘、解聘物业管理企业；

　　(四)决定维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

　　(五)制定、修改物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

　　(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

　　业主大会的决定，必须经出席会议的业主所持投票权的半数以上通过。业主大会所作出的制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，维修资金的使用和续筹方案的决定，必须经全体业主所持投票权的2／3以上通过。

　　第七条 业主委员会由主任、副主任和委员组成，在业主中选举产生，其数额为单数，一般最低不得少于5人。业主委员会每届任期3年，其成员任期届满，可以连选连任。

　　第八条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

　　(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

　　(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

　　(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

　　(四)监督业主公约的实施；

　　(五)业主大会赋予的其他职责。

　　第九条 业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要召集，并应在会议召开7日前将会议通知书及有关材料送达每位委员。业主委员会会议应由全体委员过半数以上出席方可举行。业主委员会作出决定，采取少数服从多数原则。

　　第十条 业主委员会应通过业主大会订立业主公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务等事项依法作出约定。

　　业主公约的示范文本；由市物业管理主管部门统一制定。业主大会可根据本住宅区的实际情况修改、补充，并报市物业管理主管部门备案。

　　第十一条 业主公约经业主大会批准后生效。已生效的业主公约对所有业主和非业主使用人具有约束力。

业主公约以及业主大会、业主委员会作出的决定不得与法律、法规、规章相抵触。

　　第十二条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

　　业主大会、业主委员会应当配合居民委员会依法履行自治管理职责。业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会。

　　第三章 物业管理企业

　　第十三条 物业管理企业是指取得物业管理企业资质证书和工商营业执照，接受业主或者业主大会的委托，根据物业服务合同进行专业管理，实行有偿服务的企业。

　　第十四条 新成立的物业管理企业，必须经市物业管理主管部门资质审查合格，报省建设行政主管部门批准，取得物业管理企业资质等级证书，并经工商登记注册后，方可从事物业管理工作。

　　第十五条 物业管理企业的权利：

　　(一)根据法律、法规和物业服务合同，拟订各项具体管理规定；

　　(二)根据物业服务合同和有关规定实施物业管理，收取物业管理服务费用；

　　(三)有权制止违反住宅区物业管理规定的行为；

　　(四)要求业主委员会协助实施物业管理；

　　(五)开展多种经营活动和有偿服务。

　　第十六条 物业管理企业的义务：

　　(一)履行物业服务合同；

　　(二)接受业主委员会和业主的监督、检查；

　　(三)制定住宅区物业管理年度计划和重大工程项目维修计划；

　　(四)发现违反法律、法规和规章的行为，应及时制止并向有关行政主管部门报告；

　　(五)接受市物业管理主管部门、其他有关行政主管部门及住宅区所在地街道办事处(镇)的监督、检查和指导。

　　第十七条 物业管理企业不得擅自改变物业管理区域内的设施，超越服务合同约定范围对业主开展有偿服务的，应当征得服务对象的同意。

　　第四章 物业的管理、使用与维护

　　第十八条 房地产开发单位应当在销售房屋之前，制定业主临时公约、选聘物业管理企业，签订前期物业服务合同。前期物业服务合同至住宅区业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。

　　房地产开发单位与购房户签订的买卖合同应当含前期物业服务合同的内容。

　　第十九条 房地产开发单位在新建住宅区时，应严格按照规划设计方案，将公共配套设施及物业管理设施同步建设到位，工程竣工后，必须有物业管理主管部门参与综合验收，验收合格的方可交付使用。

　　第二十条 业主委员会成立后，市物业管理主管部门会同有关部门组织房地产开发单位向业主委员会移交物业资料，办理移交手续。

　　第二十一条 物业资料移交给业主委员会后，业主委员会可按业主大会的决定续聘前期物业管理企业对住宅区实施物业管理。不续聘的，业主委员会按业主大会的决定，在市物业管理主管部门的组织下，采取招标方式，聘请其它物业管理企业对住宅区实施物业管理。

　　业主委员会应与物业管理企业签订住宅区物业服务合同，并在合同签订30日内，报市物业管理主管部门备案。

　　第二十二条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专营企业，费用从管理服务费中支出。但不得将整项服务业务委托他人。

　　第二十三条 房屋的维修责任按下列规定划分：

　　(一)房屋自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主负责；

　　(二)房屋的外墙面、楼梯、通道等房屋本体共用部位、共用设施由物业管理企业负责养护、维修与更新，费用从维修资金中支出；属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。

　　房屋及附属设施影响市容或可能危害毗邻房屋安全及公共安全，按规定应当由业主修缮的，业主应及时修缮；拒不修缮的，由业主委员会委托物业管理企业修缮，由业主委员会委托物业管理企业修缮，费用由业主承担。

　　第二十四条 住宅区内的共用设施，由物业管理企业统一负责管理、养护、维修与更新，费用从维修资金中支出；属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。

　　第二十五条 住宅区内禁止下列行为：

　　(一)擅自改变房屋的用途、结构、外貌；

　　(二)占用通道、平台、道路、场地、停车场、屋面、楼梯、自行车房(棚)等堆放杂物或者进行违法建设；

　　(三)损坏、占用绿化地；

　　(四)乱倒垃圾、乱泼污水、乱扔杂物、乱设摊点；

　　(五)随意停放自行车和机动车辆；

　　(六)堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品；

　　(七)发出超规定标准的噪音；

　　(八)法律、法规和规章禁止的其他行为。

　　第二十六条 业主装修房屋，应当遵守房屋使用说明书和业主公约的规定，并告知物业管理企业。物业管理企业应当将物业装修的禁止行为和注意事项告知业主，并与业主签订装修管理服务协议。业主应当遵守有关规定，并按装修管理服务协议的约定缴纳装修保证金。装修结束后没有违反协议的，物业管理企业应当在一个月内退还装修保证金。

　　第二十七条 业主应当按照设计用途使用物业。因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，按有关规定办理手续，告知物业管理企业，并报有关行政主管部门批准。

　　第五章 专用房屋及物业管理费用

　　第二十八条 房地产开发单位移交住宅区时，应按以下标准向业主委员会无偿提供住宅区物业管理用房：

　　(一)房屋总建筑面积为1万平方米以下的住宅区，应提供15—

30平方米建筑面积的物业管理用房；

　　(二)房屋总建筑面积为1万平方米以上2万平方米以下的住宅区，应提供50平方米建筑面积的物业管理用房；

　　(三)房屋总建筑面积为2万平大米以上的住宅区，每增加1万平方米建筑面积，物业管理用房增加10平方米建筑面积；

　　前款第一、二、三项，业主委员会办公用房为 15-25平方米建筑面积，其他的为物业管理企业办公用房。物业管理用房产权归业主所有。

　　第二十九条 房地产开发单位移交住宅区时应以建造成本价向业主委员会提供商业用房，其标准为：

　　(一)房屋总建筑面积为www.pmceo.com2万平方米以下的住宅区，应提供15—30平方米建筑面积的商业用房；

　　(二)房屋总建筑面积为2万平方米以上的住宅区，每增加1万平方米建筑面积，商业用房增加5平方米建筑面积；

　　商业用房的购置费用从住宅共用部位共用设施设备维修资金中垫支，并从商业用房的经营收入中回收。

　　第三十条 本办法发布前已交付使用的住宅区，未按本办法规定的标准无偿提供物业管理用房的，原房地产开发单位应参照本办法第二十八条规定给予经济补偿。物业管理主管部门应专项用于购置物业管理用房，其产权为国有。

　　第三十一条 商业用房和住宅区内其他有经济收入的共用配套设施、设备和场地，由物业管理企业按物业服务合同经营。

　　第三十二条 房地产开发单位新建的住宅区必须按规定建立住宅共用部位共用设施设备维修资金。维修资金由业主缴纳，属业主所有，专项用于物业保修期满后房屋本体共用部位共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法由市政府另行制定。

　　第三十三条 物业管理服务费由物业管理企业按月向业主或物业使用人收取，以独立住宅区为单位核定，实行分等定级，优质优价，具体标准由市价格行政主管部门会同市物业管理主管部门根据管理项目和水平核定，物业管理企业不得擅自扩大物业管理服务费的收费范围或提高收费标准。

　　第三十四条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业管理服务费用由房地产开发单位交纳。

　　第三十五条 供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用事业单位，应当依法承担物业管理区域内的相关管线和设备设施维修、养护的责任。

　　供水、供电、供气等单位应到户抄表、收费，到户确有困难的，应与物业管理企业签订委托收费和维修协议。

　　第三十六条 住宅区物业管理服务费的收支项目，有关管理单位和使用单位每6个月至少公布一次，接受业主、业主委员会及有关部门的监督、检查。

　　第六章 法律责任

　　第三十七条 未取得资质证书从事物业管理的，由市物业管理主管部门没收违法所得，并依法予以罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第三十八条 物业管理企业挪用维修资金的，由市物业管理主管部门追回挪用的维修资金，给予警告，没收违法所得，并依法予以罚款；情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

　　第三十九条 建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由市物业管理主管部门责令限期改正，给予警告，并依法予以罚款。

　　第四十条 违反物业服务合同约定，业主逾期不缴纳物业管理服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

　　第七章 附则

　　第四十一条 本办法所称物业，是指各类房屋及其配套的公用设施、设备和公共场地。

　　本办法所称业主，是指物业的所有权人。

　　本办法所称物业管理，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。

篇4：淮北市物业管理办法

本文提要：本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动......

前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时,将物业服务用房及物业管理资料移交业主委员会。
建设单位可以为其开发住宅小区的前期物业服务企业提供适当的启动经费。
第二十二条 物业建设单位不得向业主承诺减收或免收物业服务费用。
第四章 物业的使用
第二十三条 业主或者物业使用人使用物业应当严格遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定,对发生违反法律、法规使用物业的行为,物业服务企业、业主委员会应给予劝阻、制止,或及时报告有关主管部门。
第二十四条 业主或者物业使用人在住宅室内装饰装修工程开工前,应当向物业服务企业办理登记,签订住宅装饰装修服务协议,并按照规定持有关资料向住宅室内装饰装修主管部门办理相关手续。
业主拒不办理登记、批准手续的,物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约,禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。
物业服务企业不得向业主或物业使用人收取或变向收取装修押金,对违反装饰装修规定的行为,物业服务企业有责任予以制止或向主管部门报告。
第二十五条 建设单位规划建设的车库应当优先满足本小区业主的购买或租用。车库尚未充分利用的,不得在物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。
占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放车辆的,应当交纳车位场地使用费,收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素决定。车位场地使用费属于全体业主共有。
业主需要在物业管理区域内停放车辆的,应当事先与物业服务企业商定停车位置(物业服务企业应根据业主大会约定进行商定),不得擅自占用道路或者其他场地。
业主对车辆有保管要求的,可以与物业服务企业另行约定。
第五章 物业服务企业和物业服务
第二十六条 物业服务企业应当在其资质等级许可的范围内从事物业管理活动。
物业服务企业不得转让或者以出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业资质证书。
物业服务企业应当具有相应的专业工程技术人员,具备为业主提供专项服务的能力。
从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得相应的职业资格证书。
第二十七条 物业服务企业可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、排水设施疏通、秩序维护等专项服务,但不得将该物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人。
第二十八条 物业服务企业的合法权益受法律保护。任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用和提供无偿服务。
第二十九条 物业主管部门应当加强对物业服务企业的管理,定期对其服务质量进行考核。
物业主管部门应当建立物业服务企业信用档案和行业投诉受理等相关制度,加强行业监督和管理。
第三十条 物业服务企业应当在物业主管部门的指导下,建立行业自律组织,规范行业行为,促进诚信经营,提高物业服务水平,维护物业服务企业的合法权益。
第三十一条 物业行业自律组织可以依照国家和省有关规定,制定物业服务规范和等级标准,建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度,配合物业主管部门建立健全信用档案。
第三十二条 业主委员会经业主大会授权,与通过招投标或者协议方式选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
物业服务合同要采用省住房和城乡建设行政主管部门制定、公布的示范文本。
第三十三条 物业服务合同解除或者终止后,物业服务企业应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续,履行相关交接义务。
物业服务企业未办理退出交接手续的,不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。
第六章 物业收费
第三十四条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国家和省物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。
实行政府指导价的,价格主管部门应当会同房地产行政主管部门,根据物业类型、服务内容、服务等级和物价指数变动等情况,制定相应的基准价和浮动幅度,并向社会公布。
物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的,其收费标准可以另行约定。
第三十五条 新建商品房物业服务费的收取时间自领取钥匙时开始计算;未领取的,自建设单位通知交房的最后期限开始计算。
竣工尚未出售或者尚未交付的物业,物业服务费由建设单位承担。已交付的物业,物业服务费由业主承担。
第三十六条 物业服务企业违反规定及物业服务合同,擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的,业主有权向业主委员会、街道办事处、乡(镇)人民政府或物业主管部门投诉,要求物业服务企业整改,退还不合理收费。
物业发生转移或者灭失的,业主或物业使用人应当结清物业服务费用。
业主或物业使用人应当按时交纳物业服务费,不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。
第三十七条 专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同,向最终用户收取费用。
第七章 物业的维护
第三十八条 建设单位应当建立健全物业售后维修服务体系,按照国家和省有关规定的保修期限、范围,承担物业的保修责任。
建设单位可以将物业保修的有关内容委托物业服务企业承担,并签订委托合同,向物业服务企业支付相应的报酬。
第三十九条 建立物业工程质量保修金制度。
建设单位应当在新建物业交付前,按照物业建筑安装总造价3%至5%的比例,一次性向物业主管部门设立的专户交存物业质量保修金。
建设单位购买(投保)了工程质量责任保险的,所承保物业可不交存物业工程质量保修金。
建设单位不履行保修义务的,业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可提出申请,经物业主管部门核实后,维修费用可在物业工程质量保修金中列支。
物业工程质量保修期届满后,建设单位履行了法定保修责任的,物业主管部门应将物业工程质量保修金本息余额及时退还建设单位。
物业主管部门应当对物业工程质量保修金的交存、使用、管理和退还实施统一监督管理。
第四十条 物业工程质量保修期届满后,业主专有部分(自用设备、自用部位)的养护、维修,由业主负责。
业主专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时,业主或者物业使用人应当及时养护、维修,相邻物业业主应当提供便利。
第四十一条 业主长期空置物业时,应当告知物业服务企业,与物业服务企业就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商,并采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。
第四十二条 物业工程保修期届满后,物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任,由业主共同承担。
住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主,应当在入住前将首期专项维修资金存入专项维修资金专户。专项维修资金的交存、使用、管理,按照国家和省有关规定执行。
第四十三条 建设单位应当在物业建成后,将供水、供电、供气、供热、通信、电视等设施,按照规定移交给专业经营单位进行维护管理。
供水、供电、供气、供热、通信、电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位委托物业服务企业代为维修、养护的,应当签订委托合同,并支付相应的维修、养护费用。
第八章 社区与物业管理
第四十四条 街道办事处、乡(镇)人民政府的社区管理机构,具体指导、协调物业管理的有关工作。
第四十五条 物业管理、城管执法、公安、规划、环保等部门应当建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域公布联系人姓名和联系方式,对违法行为及时作出处理。
第四十六条 实行物业管理联席会议制度。
物业管理联席会议由街道办事处、乡(镇)人民政府负责召集,由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员

本文提要：本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动......

会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加。
联席会议主要协调下列事项:
(一)业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况;
(二)物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题;
(三)物业管理区域内发生的突发事件;
(四)物业管理与社区管理的衔接和配合;
(五)需要协调的其他物业管理事项。
第四十七条 业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的,应当自行协商解决;协商不成的,可以向社区居民委员会或者联席会议申请调解,也可以申请仲裁或者依法向人民法院起诉。
第四十八条 有关部门、单位在物业管理区域内开展文化教育、医疗卫生、体育健身、计划生育等社区服务活动以及突发事件应急知识的宣传普及和应急演练活动,业主、业主委员会、物业服务企业和专业经营单位应当给予协助、配合。(来自:www.pmceo.com)
第四十九条 县、区人民政府对已建成交付使用,但配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区,应当有计划的采取措施进行改造整治。
第五十条 未建立专项维修资金制度的旧住宅区,业主应当按照国家和省有关规定交纳专项维修资金;物业服务企业可以根据物业服务合同约定,代业主归集专项维修资金。
第五十一条 居民区下水道共用部位损坏维修或者需要改造时,有维修资金的由市、县物业主管部门协调解决;属于房改出售公有住房的由当时售房单位协调解决;售房单位现已不存在的,由其主管部门协调解决;无维修资金、无售房单位的由所在社区协调产权单位或者产权人解决。
第九章 法律责任
第五十二条 违反本办法的行为,国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》等法律法规有处罚规定的,依照其规定处理。
第五十三条 违反本办法第五条、第九条、第四十四条规定,街道办事处、乡(镇)人民政府不履行辖区内物业管理指导、协调责任,没有在规定期限内成立业主委员会筹备组的,由所在县、区人民政府负责督促,或者由市、县房地产主管部门提请县、区人民政府督促;逾期不协调处理的,追究有关单位领导行政责任。
第五十四条 违反本办法第十八条规定,建设单位没有进行前期物业招投标的,由房地产主管部门责令限期整改。
第五十五条 违反本办法第五十一条规定,市、县物业主管部门、房改售房单位和社区居委会没有及时协调处理居民下水道等共用部位维修事项的,由其本级人民政府或者上级主管部门责令限期整改;逾期不协调处理的,追究有关单位领导行政责任。
第五十六条 房地产管理部门以及其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利收受他人财物或者谋取其他利益,不依法履行监督管理职责,或者对报告的违法行为不予查处的,由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分;造成损失的,依法予以赔偿;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第十章 附 则
第五十七条 本办法自20**年1月1日起试行1年。
第五十八条 本办法由市房地产管理局负责解释。

篇5：舒城县物业管理办法(2019)

第一章 总则
第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,根据国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》法律、法规,结合我县实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本县行政区域内的物业管理活动。
第三条 本办法所称物业管理,是指业主与其选聘的物业管理企业,按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第四条 县建设行政主管部门负责指导、监督本县行政区域内的物业管理工作。
县房地产主管部门具体实施本县行政区域内的物业管理工作。
其他有关行政主管部门,应当按照各自职责,协同做好物业管理工作。
各乡镇人民政府、社区居民委员会应当协助县房地产主管部门做好本辖区内业主大会的成立工作,并对业主大会、业主委员会的活动进行指导和监督。
第五条 县房地产主管部门应当建立经常性的物业管理情况通报制度,并加强与有关行政主管机关的沟通协调。

第二章 业主、业主大会和业主委员会
第六条 划分物业管理区域应当根据物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设、规模经营、方便管理、降低管理成本等因素进行。
建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时,应当向县建设行政主管部门提出划分物业管理区域的要求。县建设行政主管部门应当按照本条第一款的规定划定物业管理区域。
本办法实施前,物业管理区域已经自然形成且无争议的,可以继续作为独立的物业管理区域。
第七条 业主应当向物业管理企业或者业主委员会提供联系地址、通讯方式。
一个物业管理区域内业主少于5个,且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
一个物业管理区域内业主在100个以上的,可以以幢、单元、楼层等为单位推举业主代表参加业主大会。业主代表应当在参加业主大会前,就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表的业主的意见。凡需投票表决的事项,应当由业主本人根据投票权数签署赞同、反对或者弃权的书面意见,由业主代表收集并提交业主大会,作为投票时的表决意见。
第八条 建设单位在销售物业前,应当依照县房地产主管部门公布的业主临时公约示范文本制定业主临时公约。业主临时公约www.pmceo.com不得侵害物业买受人的合法权益。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当就遵守业主临时公约予以书面承诺。
在首次业主大会通过的业主公约生效后,业主临时公约即行失效。
第九条 符合业主大会成立条件的物业管理区域,建设单位应当以书面形式告知物业所在地的县房地产主管部门和社区居民委员会;业主也可以以书面形式告知。
第十条 县房地产主管部门应当在收到书面报告后,及时会同建设单位、社区居民委员会,协调成立首次业主大会会议筹备组。
筹备组一般由5名成员组成,其中社区居民委员会代表、建设单位代表各1名,业主代表3名。筹备组组长由社区居民委员会代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。
第十一条 筹备组应当履行下列主要职责:
(一)拟定业主公约(草案)、业主大会议事规则(草案);
(二)拟定业主委员会的选举办法(草案),业主委员会选举采取差额选举的方式,差额比例不得低于20%;
(三)确认业主的身份及其在首次业主大会上的投票权数;
(四)提出业主委员会委员候选人名单,并在首次业主大会召开之前,将名单在物业管理区域内公示7日以上;
(五)确定首次业主大会召开的时间、地点、形式和内容,做好会务筹备工作。
第十二条 业主在首次业主大会上的投票权实行住宅物业一套房屋计一投票权;非住宅物业每200平方米计一投票权,200平方米以下每一房地产权证计一投票权。单个业主所持的投票权数最高不超过全部投票权数的30%。
单个物业登记有两个或两个以上所有权人的,应自行确定一名投票人。
第十三条 业主委员会应当由5-13人单数组成,其成员不得在本物业管理区域内从事物业管理服务活动。业主委员会每届任期由业主大会确定,一般为3年,其组成人员可以连选连任。
第十四条 分期建设的物业达到成立业主大会条件时,选举业主委员会成员一般为5人,每期入住后再增选业主委员会成员,直至本届业主委员会任期届满重新选举。
第十五条 业主大会可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会,行使投票权。代理人应当具有完全民事行为能力和有书面授权委托书。
采用书面形式征求意见的,应当将所讨论的议题文稿入户送交业主并由其签字确认。
第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,将业主委员会有关资料报县房地产主管部门备案。县房地产主管部门应当将业主委员会备案的有关情况告知物业所在地的社区居民委员会和辖区派出所。
业主委员会备案资料包括:
(一)业主委员会备案表;
(二)业主大会议事规则;
(三)业主公约;
(四)业主大会的决定;
(五)业主委员会组成人员的基本情况。
前款规定的业主委员会备案事项发生变更的,应当自变更之日起30日内到县房地产主管部门重新办理备案手续。
第十七条 依法选举产生的业主委员会凭县房地产主管部门出具的备案证明刻制印章。
业主委员会应当依法使用印章。
第十八条 业主委员会应当按照规定召开业主大会。业主委员会逾期不召开业主大会的,县房地产主管部门应当责令业主委员会限期召开。
第十九条 业主委员会任期届满60日前,应在县房地产主管部门、社区居民委员会的指导和监督下由原业主委员会组织召开业主大会进行换届选举,新一届业主委员会产生后10日内,原业主委员会应当将印章、档案资料以及其他属于全体业主所有的财物移交给新一届业主委员会。对不按时移交的,县房地产主管部门、社区居民委员会应当指导、督促其移交;对拒不移交的,新一届业主委员会可以请求辖区内的公安民警协助移交。
任期届满,原业主委员会无法组织换届选举的,物业所在地的社区居民委员会应当协助业主组织召开业主大会进行换届选举。
业主委员会不得直接从事经营活动。
第二十条 业主委员会有下列情形之一的,经指出拒不改正,县房地产主管部门应当责令其即时解散,由所在地居民委员会协助业主组织召开业主大会,重新选举产生业主委员会:
(一)有越权、不积极履行职责、违反法律法规规定等行为,侵害多数业主合法权益,情节严重的;
(二)严重影响社区安定和社会稳定的。
第二十一条 业主大会、业主委员会对重大事项作出决定,使少数业主利益受到损失的,受益业主应当给予相应补偿。
第二十二条 在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当配合所在地社区居民委员会依法履行自治管理职责,支