太仓市关于加强和规范住宅小区物业管理工作的实施试行意见(20**)
各镇人民政府，太仓港经济技术开发区管委会，新区管委会，科教新城、旅游度假区管委会，娄东街道办事处，市各委办局，各直属单位，健雄学院：
经市政府第14次常务会议讨论通过，现将《关于加强和规范住宅小区物业管理工作的实施意见(试行)》印发给你们，请认真贯彻执行。
太仓市人民政府
20**年6月26日
关于加强和规范住宅小区物业管理工作的实施意见(试行)
为切实加强和规范住宅小区物业管理工作，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住环境，促进和谐社区和文明城市建设，根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等有关规定，结合本市实际，提出如下实施意见：
一、明确指导思想和目标要求
以党的十八大和市委十二届七次全体(扩大)会议精神为指导，围绕打造现代田园城、建设美丽金太仓的目标要求，确立“属地管理、质价相符、部门联动、专项投入、政策扶持”的总体原则，建立市、镇(区、街道办)、社区(村)三级管理的物业管理体制，形成社区居民(村民)委员会、业主委员会和物业服务企业三位一体的工作机制，实现物业管理行业的社会化、市场化、专业化和规范化。通过五年努力，基本实现下列目标：
(一)各级物业管理工作组织健全，人员、经费、保障措施到位，管理、指导、考评体系完善;
(二)物业管理矛盾投诉调解、协调物业应急维修服务等服务机构健全;
(三)消费模式、信用关系、沟通平台始终处于互惠、互信、互动状态;
(四)主城区物业管理覆盖率达100%，符合成立业主大会条件的新建小区业主委员会成立率达100%，并推行业委会法人登记制度;
(五)太胜社区、滨河社区、西区社区等3个社区创成省级城市管理示范社区，宝龙城市广场、华侨花园、世纪苑、高尔夫湖滨花苑、君悦豪庭等5个小区达到省级示范小区标准，示范社区和示范小区创建工作逐步在全市推广;
(六)小区内乱停车、乱搭建、乱张贴、乱涂写、乱堆放、乱摆卖等“六乱”现象有效遏制。
二、理顺管理体制，强化物业管理工作职责
(一)落实属地管理职责。
各镇(区、街道办)应成立物业管理办公室，配备专职人员2-3名。其主要职责：
1.负责协调辖区内物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。
2.负责组织、协调和指导业主委员会的筹建、成立、改选和换届工作。对不能正常开展工作的业主委员会，组织召开业主大会临时会议对业主委员会进行调整。对无法成立业主大会的小区，组建小区物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。
3.监督、指导业主大会、业主委员会及业主开展物业自治管理工作。
4.建立社区物业服务中心，完善社区公共服务体系，为业主提供基本服务。
5.建立物业管理联席会议制度，牵头组织社区居民(村民)委员会、业主委员会、物业服务企业和相关职能部门参加的联席会议，及时解决物业管理中的综合性问题。
6.建立物业管理矛盾投诉调解机制，受理辖区内物业管理方面的矛盾纠纷。
7.指导、监督社区居民(村民)委员会物业管理工作。
社区居民(村民)委员会应当协助和配合镇(区、街道办)做好辖区内物业管理的落实工作，其主要职责：
1.参与业主大会、业主委员会筹建、成立的组织工作，组织业主委员会制定管理规约和业主大会议事规则，指导业主大会选聘物业服务企业或进行自治管理工作。
2.参与新建物业竣工交付使用验收，加强对物业交接工作的监管，协调处理物业退管工作。
3.协调处理业主与业主、业主与业主委员会、业主与物业服务企业之间的矛盾纠纷。
(二)强化行业职能部门的职责。
市城管局作为全市物业管理工作行业主管部门，其主要职责：
1.宣传、贯彻、执行物业管理法律法规和相关规定，制定我市物业管理规范性文件，指导各镇(区、街道办)处理物业服务活动中出现的重大问题。
2.指导各镇(区、街道办)做好业主委员会的筹建、成立、改选和换届工作，负责业主委员会的备案。
3.加强物业服务企业资质管理，做好全市物业管理区域档案和物业服务企业及项目负责人信用档案的建立和管理工作。
4.负责物业管理项目招投标活动的监督、管理、备案工作。
5.组织开展物业管理项目达标创优工作，做好市级以上物业管理优秀项目的预评和推荐。
6.落实全市固定维护费、老城区物业的补贴及应对突发性事件、无物业小区公共部位的维修费用。
7.负责对被认定的小区违法建设的拆除。
8.协调处理物业管理重大投诉案件，行使城市管理相对集中行政处罚权。
9.负责对物业管理协会的指导和监督。
市住建局的主要职责：
1.负责提出居住用地的规划条件，严格审查设计方案，确保相关设施配套到位，按规定确定物业管理用房的面积和位置。
2.按照市政府确定的项目改造计划，做好老住宅小区的整治改造，处理改造工程的遗留问题。
3.负责建设工程质量的监管，督促开发企业履行物业保修期内保修责任，处理已竣工交付房屋保修期内由于工程质量问题引发的投诉和矛盾。
4.对住宅专项维修基金的使用进行监管，对物业管理用房进行登记和监管。
5.按照规费管理要求及经市政府审批的市城管局资金需求预算，做好资金划拨。
6.负责物业管理区域内违章搭建、破墙开店等违法行为的认定;负责对损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构等危及房屋使用安全的违法违规行为进行查处。
市公安局的主要职责：
1.负责物业服务企业保安服务活动的监督管理工作，调解各类涉及治安管理的矛盾和纠纷。
2.指导物业服务企业做好物业管理区域停车位安排、行车路线划定、交通标线设置等工作。
3.对在物业管理区域内存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质等违反安全规定的物品以及恶意封堵小区大门，严重阻塞交通，阻碍消防通道，强行停放大型车辆、危险化学品车辆等行为依法进行处理。
4.负责对消控从业人员的培训，做好物业管理区域消防设施的检查验收，加强对物业管理区域内消防水源、消防设施、消防通道等消防安全工作的监督管理，依法查处物业服务企业不履行消防安全职责行为以及在物业管理区域内占用、堵塞、封闭疏散通道等违法行为。
5.加强对物业管理区域内群体性租赁的管理。
6.指导物业服务企业与住宅小区业主委员会协助做好养犬管理工作，开展依法养犬、文明养犬的宣传教育，制定并监督实施养犬公约，依法调解因养犬引起的纠纷。
市工商局(治无办)的主要职责：
1.负责加强物业管理区域内经营项目的审批管理，对未经规划管理部门批准或私自将住宅、车库、其他附属设施改变为经营性用房的不予核准登记。
2.协调、配合相关部门对无证无照经营户进行查处取缔。
市物价局的主要职责：
1.负责物业服务收费标准的核准和备案，监督检查和规范物业服务收费行为。
2.负责探索建立质价相符的物业服务收费机制，每3年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。
3.根据上级有关规定，及时明确住宅小区内物业服务过程中用水、用电、用气使用价格标准。
4.受理物业服务收费政策咨询及投诉，切实解决因物业服务收费引发的矛盾和纠纷。
5.依法查处物业管理过程中的违法违规收费行为。
市环保局的主要职责：
1.负责对物业管理区域及周边的建设项目依法进行环境影响评价审批和环境保护设施竣工验收。
2.对物业管理区域及周边的污染源依法实施监督管理。
3.对涉及环境保护的投诉和纠纷进行调查处理。对物业管理区域内的工业或经营性噪声、振动、油烟、废气、光照等环境污染行为进行查处。
市民防局的主要职责：
1.指导物业服务企业做好
物业管理区域内人防工程的维护管理，加强日常监督检查，落实工程实地标识标注工作。
2.参与城市地下空间规划与开发利用的管理，承担城市地下空间开发利用兼顾人民防空需要等事项的管理。
3.负责人防工程平时使用证的审核、登记和发放工作，监督人防工程平时安全使用管理。
4.对未按规定使用人防工程的行为进行查处。
市质监局的主要职责：
1.负责对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察，督促使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作，对已超过规定使用期限的特种设备予以强制报废。
2.负责对特种设备安装、改造、维修和使用中的违规行为进行查处。
市民政局的主要职责：
1.负责新建住宅小区的社区居民(村民)委员会设立工作，做好对业主委员会组织的管理工作。
2.负责对小区内低保对象、低保边缘重病困难对象等困难住户的统计复核，及时做好补贴发放工作。
市司法局的主要职责：
1.管理和指导全市法律援助和人民调解工作，加强对各镇(区、街道办)、社区人民调解组织的业务指导。
2.将物业管理工作纳入到社区管理综合治理工作综合考评体系，督促相关部门落实综合治理各项工作措施，化解物业管理中的矛盾纠纷。
专业经营单位(包括供水、供电、供气、通讯、有线电视等公共服务单位)的主要职责：
负责物业管理区域内专业经营设施设备的设计、建设，依法履行专业经营设施设备的管理、维修、养护、更新工作。
(三)严格规范相关主体行为职责。
建设单位要严格按照规定，配置不少于地上建筑面积7‰(最低不少于70平方米)的物业服务用房，其中物业办公和辅助用房为3‰(其中用于业主委员会议事活动用房一般按建筑面积20至40平方米配置)、物业商业用房为4‰。对新建住宅物业实行前期物业管理，提供前期物业管理开办费(用于购买物业办公设备等固定资产);承担筹备召开首次业主大会会议的所需费用。对已竣工但尚未出售或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。要做好物业承接查验时的相关资料移交工作。要按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
物业服务企业应当具有独立的法人资格，依法取得物业服务企业资质。物业服务企业承接物业时应当向市城管局办理备案手续。物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定，落实安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作。物业服务收费应当明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况如实公示，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况、业主缴费情况、公共水电费分摊情况等如实公示。对业主或者使用人违反国家有关规定和业主规约的行为，发现后应及时予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应及时报告相关职能部门。
业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向市城管局和所在镇(区、街道办)备案。业主委员会应当与选聘的物业服务企业签订物业服务合同;同时做好被解聘的物业服务企业向新选聘的物业服务企业移交物业承接查验档案的监督确认工作。业主大会和业主委员会日常工作经费的筹集、管理和使用以及业主委员会的工作补贴由业主大会议事规则具体规定。对业主、物业使用人未按照物业合同的约定交纳物业服务费用的，业主委员会协助物业服务企业上门催交，督促其限期交纳。业主委员会应当每半年在物业管理区域内显著位置公告经费收支情况，接受业主的监督。
业主在享有法律、法规规定权利的同时，应遵守管理规约和有关规章制度，执行业主大会和业主委员会作出的决定，按时交纳物业服务费用，正确行使专项维修资金使用表决权，履行法律、法规规定的义务。
三、实行分类管理，建立符合实际的物业管理模式
(一)新建住宅小区的物业管理。一是交付前，开发建设单位通过招投标选聘有资质的物业服务企业落实前期物业管理，投标人少于三个或者住宅规模建筑面积小于三万平方米的，经市城管局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。二是交付后，业主委员会尚未成立的，继续实施前期物业管理;业主委员会成立的，业主委员会按规定做好物业管理续聘、新聘或业主自治管理的转换衔接工作。
(二)老住宅小区的物业管理。一是改造后的老城区老住宅小区。对于封闭式或半封闭式小区，由业主委员会按规定选聘物业服务企业，实施管理服务;在未成立业主委员会之前，由市城管局协助属地政府选聘物业服务企业，实施管理服务;对于开放式小区，由市城管局以服务外包形式，提供保洁、公共设施维护等基础性物业服务。二是未改造的老城区老住宅小区。以道路、保洁、路灯、绿化等基础设施为重点，按市政府确定的项目改造计划，由市住建局分期分批进行提档改造，市城管局落实应急维修工作。
(三)农民拆迁安置小区的物业管理。按照“个人缴费、区镇补助、五年过渡、市场运作”的模式，根据农民拆迁安置小区实际情况，逐步引导规范，通过专业化物业管理或社区自治管理的方式开展小区物业管理工作。
四、加大政策扶持力度，促进物业管理良性运行
(一)落实物业管理的贴补政策。对一些收费标准低、未达到合理成本的老城区内老住宅小区，可通过考核的方式进行适当补贴。补贴经费从物业管理扶持基金中支付，具体实施细则由市城管局另行制定。对于农民拆迁安置小区，物业管理经营用房等部分收益可作为小区物业管理经费。
(二)推行物业企业税收的优惠政策。物业服务企业享受国家和省有关现代服务业规定的税收优惠政策。市财税部门要严格执行物业管理服务中的税收优惠政策。对居民住宅区内业主共有的非经营性的物业服务用房免征房产税和城镇土地使用税;物业服务企业代收代征的各类费用，符合相关税收政策规定的免征营业税和企业所得税;住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行。
(三)实行特殊人群物业服务费的补助政策。对持有民政部门核发的有效期内《太仓市城乡居民最低生活保障证》、《太仓市城乡居民低保边缘重病困难对象救助证》等小区住户，经所在社区公示无异议后，物业服务费实行先交后补办法，即先由业主依照物业服务合同的约定交纳，于每年底向当地镇人民政府(区管委会、街道办事处)申请补助，具体补助标准、对象、范围由市民政局另行制定。
五、创新工作机制，促进小区物业长效管理
(一)建立物业管理工作管控机制。依托数字化城管全覆盖系统，建立全方位的物业管理信息平台，重点做好资质管理、物业管理招投标、诚信评价、合同备案、小区信息、业主大会、企业督查、设施联检、行业培训、在线交流等10个模块的建设，达到查询、分析、管理、指导、考核等5大功能。通过建立物业管理信息平台，对全市物业管理行业作出及时、全面、准确的管理调控，提高对物业管理工作的监管能力。
(二)推进主城区城管进社区工作机制。成立社区城管工作站，由市城管局选派城管队员进社区，主要负责小区“六乱”现象的发现、上报、核查工作;协助社区做好辖区内小区业主委员会的组建及换届工作;配合镇(区、街道办)人民调解委员会做好物业纠纷调处工作。有序推进主城区城管进社区工作，主城区39个社区中，分5年逐步试点推进，每个社区配备3-4名社区城管，人员经费由市、镇(区)两级财政各负担50%，确保日常经费到位。
(三)健全物业纠纷调解工作机制。进一步健全物业纠纷调解工作机制，实行市、镇(区、街道办)、社区三级责任制。一是调整市物业纠纷人民调解委员会，聘任2-3名专职人民调解员，负责全市重大、疑难物业纠纷的调处、协调工作，调解委员会办公室设在市城管局，负责日常工作。二是镇(区、街道办)物业管理办公室，负责对辖区内物业管理活动中的投诉进行调查处理工作。三是社区负责本居住区域物业纠纷的预防、受理、调解及重大纠纷信息的排查、上报等工作。
(四)完善质价相符机制。一是明确物业服务收费标准。市物价局应根据上级有关规定，调整完善《太仓市物业服务收费管理实施细则》，规范物业服务收费行为。二是规范物业服务履职行为。市物价局会同市城管局加强对物业服务企业的服务内容、服务质量和收费项目、收费标准的监督检查，对物业管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评。三是建立服务质量与收费标准相统一的物业管理收费机制。根据业主委员会需要，市物价局会同市城管局聘请相关专家组成物业服务等级评估机构(服务过程评估)，负责全市物业服务企业的服务质量考核与等级评估工作。业主委员会可根据物业服务等级评估机构出具的物业服务等级评估报告书，经镇(区、街道办)物业管理办公室、社区居民(村民)委员会、业主委员会、物业服务企业四方商定，以补充合同的方式调整物业服务收费标准。出现争议的，由市物价局会同市城管局裁定。
(五)建立业主拒交物业服务费的制约机制。针对拖欠、拒交物业服务费的现象，建立业主拒缴物业服务费的制约机制。一是在办理房屋产权转移登记(过户手续)时，市房地产交易服务中心对房屋出售人提供的物业服务费缴清证明予以查验，同时告知房屋购买人物业服务费结算情况。二是对一些恶意拖欠物业服务费或经多次催交仍未交纳的业主，物业服务企业可以向人民法院起诉。三是
积极倡导机关事业单位人员带头交纳物业服务费，对无理拖欠物业服务费的，由所在单位予以批评教育并责令改正。
(六)建立健全楼长工作机制。依托社区居民小组长，构建住宅小区楼长网络，建立楼长制，由楼长担当宣传员、邻里纠纷调解员和小区环境监督员，及时将居民对小区物业管理工作的意见、建议反馈到社区、镇(区、街道办)物业管理办公室、市城管局，协调解决物业服务企业与业主之间的矛盾纠纷。
(七)完善维修基金应急使用机制。由市住建局指导业主委员会和物业服务企业做好维修资金使用的申报工作。具体维修基金管理办法由市住建局负责制定。对于发生危及房屋安全情况的，需要立即对住宅物业共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新和改造，而相关业主不能形成法定多数意见的，物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案，经市住建局复核后进行应急处置。
(八)推行物业管理社会监督机制。一是建立物业项目承接查验公示制度。市城管局、镇(区、街道办)物业管理办公室、社区(村)、建设单位和物业服务企业在完成承接查验后，应当向市城管局和镇(区、街道办)双备案，并将承接查验的结果在小区内进行公示。二是建立物业服务企业公示制度。物业服务企业应公示物业服务内容、服务标准、企业收支及项目人员到岗情况，接受业主和相关职能部门的监督。三是建立业委会经费收支公示制度。业委会应当每半年在物业管理区域内将经费收支情况进行公示，接受业主的监督。
(九)建立物业管理行业监管机制。一是建立物业管理信用评价体系。通过物业管理信息平台，完善企业信用信息档案，对违反物业管理相关规定或物业服务达不到服务标准等不良行为进行信用评价记录。评价结果作为企业资质评审、项目评优创优、前期物业招投标管理等重要依据。二是规范物业服务企业准入和退出制度。进驻住宅小区的物业服务企业必须具备相应的服务资质，从事物业管理的项目经理必须持有相应的执业资格证。对有不良行为并经整改仍不达标的物业服务企业，市城管局对其资质年检不予通过。三是规范物业项目承接和退管行为。市城管局和属地管理部门负责物业服务项目的承接和退管管理过程的业务指导、监督和管理工作，其他相关部门及供水、供电、供气等专业单位应当按照各自工作职责，协助做好物业服务项目承接、退管阶段的衔接工作。
六、强化组织保障，确保物业管理工作有序开展
(一)加强物业管理工作的组织领导。成立由市政府主要领导任组长、市政府分管领导任副组长、市各有关部门和各镇(区)主要领导为成员的市住宅小区物业管理工作领导小组(领导小组办公室设在市城管局)，主要负责研究决定物业管理重大方针、政策，部署物业管理重要工作，协调解决物业管理工作中的重点、难点问题。各镇(区、街道办)相应成立住宅小区物业管理工作领导小组及办公室。社区成立城管工作站，加强城管、社区在物业管理中的基础地位。
(二)建立经费投入保障机制。将物业管理经费列入市、镇(区、街道办)两级财政预算，建立物业管理服务扶持基金，市财政每年安排补贴资金，主要用于：①老城区内老住宅小区服务外包经费及对物业服务企业收费不足的贴补经费;②业主委员会、物业服务企业考核和培训经费;③主城区城管进社区及物业纠纷调解员的人员经费等。
(三)强化物业管理的监督考核。完善市、镇(区、街道办)、社区居民(村民)委员会、物业服务企业监督考核机制，一是由市住宅小区物业管理工作领导小组对有关部门和镇(区、街道办)的物业管理工作进行监督考核，将物业管理工作纳入***和主题教育考核内容;二是由镇(区、街道办)对社区居民(村民)委员会开展物业管理工作情况进行监督考核;三是由市城管局对物业服务企业的服务质量及收费情况进行量化考核，考核结果与物业服务企业退出机制、物业管理项目招投标、物业服务企业资质评审挂钩。
(四)切实加强队伍规范化建设。一是加强城管进社区队伍建设。制定城管进社区责任制度，明确工作职责，落实措施;建立日常工作台帐，做好城管进社区动态分析工作，定期对城管进社区进行检查考评，并将考评结果与绩效挂钩。二是加强物业服务队伍建设。成立物业管理协会，加强对物业服务队伍的行业监管;建立物业服务企业与从业人员的信用档案，提高企业自身的服务水平和信誉度;建立培训制度，提高物业从业人员的专业知识、专业技能和管理水平;建立考核机制，开展物业管理项目、经理的考核评选活动，保持物业管理队伍的活力和竞争力。三是加强业委会队伍建设。探索业委会专业化建设，设立专职工作人员，协调处理业委会日常事务;试点推行业委会法人登记制度，明确业委会法律地位;主城区试行成立业委会联合会，出台业主大会和业主委员会相关指导规则，制定业委会行业规范标准，促进业委会选举程序化、法制化;市城管局组织业委会指导员队伍，协助属地管理部门做好业委会组建工作，提升业委会建设的规范化水平。
(五)加强宣传教育和舆论引导。要利用报纸、广播电视、网络等宣传媒体，以专栏、热线等形式，大力宣传国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等相关政策法规，宣传物业管理工作的重要意义，让广大市民了解政策，强化物权意识，树立物业服务的商品消费观念;引导广大市民主动支持、参与物业管理活动，积极维护小区环境，努力营造人人关心支持物业管理工作的良好氛围。
物业经理人网 www.pMceo.com篇2：嫩江县关于进一步加强全县物业管理工作的意见（2013年）
嫩江县人民政府关于进一步加强全县物业管理工作的意见
嫩政发【20**】55号
嫩江镇人民政府，县政府各工作部门：
为了认真贯彻落实***，坚持以人为本、着力改善民生、提高城市品位、打造城市形象，加快推进“三优”文明城市建设，建立物业管理与我县房地产市场发展相协调的新格局，根据国家《物业管理条例》和《黑河市物业管理办法》，经20**年12月13日县政府第四次常务会议研究通过，结合我县实际，制定本意见。
一、加大管理力度，推进物业管理规范化
(一)进一步提升物业服务企业的管理水平
1、建立物业服务企业的准入退出机制
县房产管理局作为物业服务企业资质审批单位，要严格审批，严把物业资质审批关。
县房产管理局每年对城区内的物业服务企业履行服务合同的情况进行检查，对发现的不同类型问题限期整改，整改不到位的三级物业服务企业不予年检，并降为临时资质，一年内仍无明显改观的取消物业服务资质，二级(含二级)以上的物业服务企业报省、市主管部门处理。
对于违反国家《物业管理条例》相关规定的物业服务企业，房产局物业办可从重严肃处理。
2、建立物业服务企业履约服务保证金制度
对现有的物业服务企业(含今后新审批的物业服务企业)，均实行物业服务履约保证金制度。每个物业服务企业需一次性缴纳2万元物业服务履约保证金，对同一个物业服务企业每新接管一个小区再缴纳1万元物业服务保证金，用于约束物业服务企业履行物业服务合同。保证金由县房产管理局负责收缴管理，实行专户储存。
物业服务合同服务期满，物业服务企业应在期满前两个月，向县房产管理局提出返还保证金申请，经验收合格后，予以返还。
在服务期内，因物业服务企业原因中止合同的，服务保证金不予退还，用于继续履行物业服务合同。
履约服务保证金实行动态管理，在履约期内，如果出现物业服务不到位，在县房产管理局发出限期整改通知后仍未整改的，将使用履约保证金进行整改，所使用的履约保证金应由物业服务企业在一个月内补齐，否则将该物业服务企业降为临时资质，一年内仍未补齐的，取消其物业服务资质。
3、完善小区物业管理项目移交
物业服务企业在移交小区的物业管理项目时，小区的物业用房、共用设施设备要完整，开展的物业服务项目要到位，内业资料要齐全，物业管理项目移交不到位的，要使用物业服务保证金予以完善。
(二)进一步规范建设单位自管小区和业主自治、自发管理小区的管理
1、本着“谁开发、谁负责”和“谁管理、谁负责”的原则进行管理。
2、建设单位自管的小区和业主自治、自发管理的小区，应该参照国家《物业管理条例》对小区进行有效管理，保证物业服务质量，规范物业服务行为。
3、小区遇到大中修和更新改造时，有维修基金的，如果符合条件，可以按程序使用维修基金进行维修改造;没有维修基金的，由建设单位、业主委员会或业主聘请专业维修队做出维修预算，维修费用按业主所占有建筑面积份额比例进行分摊，由建设单位、业主委员会或业主组织人员入户收取，完成维修改造项目。维修改造完成后，要对资金使用情况进行公示。
(三)进一步分清责任，严格控制弃管小区的出现
1、物业服务企业在物业服务合同到期前两个月，必须向县房产管理局和业主委员会提交书面报告，说明是否延续物业服务合同，因不提交报告而造成小区弃管的，物业服务企业降为临时资质，造成重大影响的，取消物业服务资质。合同到期后物业服务企业不再续约的小区，由开发建设单位或业主委员会选聘新的物业服务企业进行管理，或暂时进行自我管理，直至选聘到新的物业服务企业为止。
2、以机关、企事业单位名义开发建设的住宅楼小区，在实行自我管理期间，不准出现弃管，如果出现弃管，由该单位负责。
3、由业主自治或自发管理的住宅楼小区，如果出现弃管，由该小区所在地的社区负责暂时管理，直至选聘到新的物业管理者为止。在社区管理期间，县政府在财力、物力、人力等方面予以保证。
二、健全有效机制，保障物业管理服务的顺利开展
(一)建立楼房建筑质量保修问题的处理机制
住宅小区房屋建筑质量的保修是指房屋建筑工程竣工验收后，对在保修期限内出现的质量缺陷予以修复。开发建设单位应当履行保修义务，以确保物业服务的正常运行。
1、新建住宅小区工程竣工验收后，建设单位除向产权人提供“住宅质量保修书”外，还应在住宅小区明显位置公示“保修承诺公告”。
2、在房屋建筑工程质量保修期内，建设单位要向小区派驻维修联络员，并设立维修联络点。
3、在房屋建筑工程质量保修期内，如出现工程质量问题，物业管理者、业主或使用人要立即向县工程质量监督站报告，由县工程质量监督站通知建设单位，建设单位要在24小时内派出施工队上门维修。
以上建筑质量保修问题由县住建局工程质量监督站负责监督执行。
(二)完善小区安全防范设施
凡新建住宅小区，必须安装电子监控设施，实现小区全覆盖，由房产管理局负责验收，物业管理者负责维修养护。
(三)建立物业收费保障机制
1、法律保障。县人民法院应在法律法规允许的范围内采取措施，对物业费的司法诉讼，采用简易程序，由人民法院进行催缴。在法院下达催缴书7日后，业主仍不交费的，法院将下达强制执行书，并强行收缴。
2、督办保障。物业管理者、业主委员会或社区要不定期将多次催缴、仍欠缴物业费的职工名单上报县房产管理局，县房产管理局通知职工所在单位，职工单位的领导有责任督促职工足额缴纳物业费。
3、媒体保障。必要时对无正当理由拒交物业费的业主，通过新闻媒体给予曝光。
4、制度保障。房屋产权交易时，产权人需提交物业服务企业、社区或开发建设单位出具的物业服务证明;未能提供物业服务证明的，县房产管理局不予办理产权交易手续。
(四)维修基金实行建设单位代缴制度
落实《嫩江县城区住宅共用部位共用设施设备维修基金征收使用暂行办法》的规定，新建住宅小区建设单位在办理商品房预售许可证时，需全额代缴维修基金，建设单位凭维修基金收据向购房者收取。
(五)建立住宅小区应急抢修资金机制
为确保住宅小区内突发的停水、停热、停电等紧急事件能及时进行抢修，县政府常年设立30万元紧急故障抢修应急资金，由县财政局拨付到县房产管理局，由县房产管理局负责管理使用。
住宅小区内发生停水、停热、停电等紧急故障时，由物业管理者提出申请，经县房产管理局审核后借支。
抢修费用政府承担50%，小区内全体业主承担50%。抢修完成后，由物业管理者按建筑面积比例分摊收缴应由业主承担的费用，政府承担部分由县财政局拨付补齐。如果业主不缴纳应由业主承担的费用或缴纳不齐的，通过法律程序予以追缴，以后该小区再发生类似故障时，不再允许使用应急资金，更新改造或维修时不享受县政府的优惠政策。
(六)设立旧小区严重安全隐患改造资金
针对部分旧小区楼房共用部位、共用设施设备急需进行大、中维修和更新改造，特别是一些楼房存在房盖大面积漏雨、地沟供排水管线老化、女儿墙严重裂缝和倾斜、外墙瓷砖脱落等安全隐患问题，县政府参照《黑河市城区老旧住宅楼维修改造实施方案》，每年安排更新改造资金，进行分期分批维修改造。
三、明确分工，齐抓共管
物业管理工作涉及千家万户，各有关单位要密切配合，形成齐抓共管的局面。
(一)县房产管理局负责贯彻落实物业管理政策、法规，负责指导监督和管理物业服务行为;负责物业服务企业三级资质审定和考核工作;负责组织物业服务人员从业资格培训;负责对住宅维修基金的收缴，依法对住宅维修基金的使用进行监督管理;参与住建局组织的新建小区物业用房及其它物业附属配套设施设备验收工作;负责对社区组织业主大会和组建业主委员会的业务进行指导;负责协调处理物业管理纠纷，办理涉及物业管理的信访和咨询。
(二)社区按照《业主大会及业主委员会指导规则》的规定，负责抓好业主委员会组建工作，加强对业主委员会物业工作的日常监管，定期对物业服务质量进行评价;负责协助调解物业管理中的纠纷;负责暂时管理弃管小区。
(三)县物价局负责根据实际情况，制定和调整物业费、二次加压供水收费，并加强对物业企业服务收费执行情况的监督检查，受理业主及业主委员会投诉，及时查处物业乱收费和擅自提高收费标准的行为。
(四)县城管执法局和规划办负责小区内违章建筑物和构筑物的整治，特别是要负责对小区内私搭乱建、乱堆乱放及占用共用场地、绿地等现象的治理。
(五)县环保局负责住宅小区噪音、油烟、排污、粉尘等影响居民生活环境的监管，并实施有效治理，保证住宅小区环保达标。
(六)涉及供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，向小区内终端用户收取费用的同时，应依法承担物业管理区域内的相关管线和设施设备维修、养护责任。物业管理者接受委托代收费用的，可向委托单位收取薪酬，但不得向业主收取手续费等额外费用。
(七)县工商局、文广体局、公安局、卫生局、食品药品监督管理局、物价局等部门，联合对利用住宅等非经营房屋从事经营活动的行为进行管理和查处。
(八)县水务集团根据新建小区规模，负责小区内所安装的二次加压供水设施设备的设计和选型，出具质量检验手续并负责验收。县卫生防疫部门按照《黑龙江省生活饮用水卫生监督管理规定》的要求，负责对小区生活饮用水、特别是二次加压供水进行定期卫生监督检查。
(九)县住建局负责监督开发建设单位按照规定的保修期限和保修范围及时履行保修责任，调解保修期内建设工程质量纠纷，受理对建设工程质量的投诉。
(十)县人民法院要简化物业费相关案件的司法诉讼程序，加大执行力度，配合和支持物业费收缴。
(十一)县公安局负责对小区内的非法侵占、变卖物业用房及破坏物业共用设施设备的行为进行依法查处。
(十二)县住建局室内装饰办负责室内装饰装修的监督和管理。物业管理者有义务对业主装饰装修行为进行监管，在对违规的装饰装修行为予以制止的同时，上报县住建局室内装饰办，县住建局室内装饰办依据国家住建部《住宅室内装饰
装修管理办法》，对违规装饰装修的业主依法查处。 四、加强组织领导
成立县物业管理推进领导小组，推进小组每个季度召开推进会议，对阶段性工作进行总结、部署，解决在推进物业管理工作中遇到的重大问题。
李嫩江县人民政府
20**年12月16日
篇3：长春市进一步加强住宅物业管理工作的指导意见（2013年）
长春市人民政府关于进一步加强住宅物业管理工作的指导意见
长府发〔20**〕17号
各县(市)、区人民政府，开发区管委会，市政府各委办局、各直属机构：
为进一步加强住宅物业管理工作，破解物业服务业发展中的难题，规范企业经营行为，改善广大居民的生活环境，保障居民享有规范优质的物业服务，依据国务院《物业管理条例》和省、市有关规定，提出如下意见：
一、总体思路和发展目标
我市物业服务行业的发展，要深入贯彻落实***，以法律、法规为依据，以便民、利民、惠民为宗旨，以市场化、专业化、产业化为导向，坚持政府指导、分级管理、立足社区的原则，加强政策扶持，优化发展环境，规范服务行为，提升从业人员素质，努力构建管理规范、服务优质、竞争有序的现代物业服务体系。
到20**年末，我市住宅物业管理工作主要目标为：实现城区住宅物业服务和业主自治管理全覆盖;新建住宅项目物业管理招投标率达到100%;物业管理人员持证上岗率达到100%;创建10个国家级物业管理示范项目和100个省级物业管理示范(优秀)项目。
二、进一步完善“四级”管理体制
(一)调整物业管理机构和职能。调整物业管理相关机构设置，加强物业管理职能，切实保障物业管理经费。
(二)充实区以下三级管理力量。按照管理重心下移的思路，各区、开发区要加强住建部门物业管理机构和职能，增加街道办事处物业管理专职人员，配备社区公益性岗位的房管专干。社区房管专干负责物业管理、住房保障、房屋安全、房屋租赁等相关工作。各区(开发区)物业管理主管部门、街道办事处和社区，要由专人负责，落实责任，对业主大会、业主委员会规范化建设和管理工作进行指导、监督，帮助其提高自我管理能力，引导业主依法履行权利和义务。
(三)建立联席会议制度。按照“条块结合、以块为主”的原则，建立区、街道、社区的住宅区综合管理联席会议制度，强化住宅区属地化管理责任，加强建设、规划、房地、环保、园林、公安、公用、质监、市容环卫、消防、工商、卫生等相关职能部门，水、电、气、热、有线电视、通讯等公共服务单位，以及物业服务企业和业主委员会的协同配合，定期研究分析辖区综合管理工作，协调解决重点难点问题，提高住宅区综合管理工作实效。
三、构建物业管理考评体系
(一)把物业管理纳入目标责任制。把物业管理工作作为年度目标考核的一项重要内容，纳入到市政府与各区(开发区)、各相关部门签订的目标责任书中，综合进行考评。
(二)建立对区的监督检查制度。市物业管理主管部门要根据我市物业管理工作的现状，制定对区、开发区物业管理工作的量化评比标准，定期监督检查其对物业服务企业的考核实施情况，并作为年终考评的重要依据。
(三)建立对物业服务企业的巡查制度。各区、开发区要加强对物业服务企业的监管力度，建立物业服务质量、收费项目和收费使用情况的半年巡查制度，检查结果记入企业信用档案。对确有问题拒不整改的企业予以公示。
四、切实落实住宅区综合管理责任
各有关管理部门应进一步明确职责，按以下监管范围制定管理细则，加大对住宅区执法的力度。各有关管理部门按照职责分工，依法负责以下内容的监管。
房地部门：擅自改变公共建筑和共用设施用途;擅自拆改、变动建筑主体和承重结构;擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营;侵占、损坏共用部位、公共场地、共用设施设备;建设单位未按规定配足物业管理用房。
规划部门：未经规划部门审批擅自改、扩建和增建;擅自改变住宅外立面;修建建筑物、构筑物及其它设施等违法建筑行为。
建设管理部门：建筑工程质量安全监管;房屋建筑工程质量保修的监督管理。
市容环卫(行政执法)部门：临时占道、户外广告、牌匾、门面装饰等监督管理;在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;乱倒建筑及生活垃圾，污水、污物外溢;监督管理生活废弃物的清扫、收集、运输。
园林绿化部门：侵占绿地，擅自砍伐、移植树木，以及其它损害小区绿化及其设施的行为。
公安部门：违反治安管理处罚法及生产、销售、运输、储存、燃放烟花爆竹等行为;加强保安员、暂住人口管理;犬类管理;监督指导物业企业落实人防、物防、技防措施。
消防部门：擅自改变建筑物防火间距、耐火等级、防火分区、消防安全疏散条件、消防设施;增加建筑物火灾荷载、占用消防道路设施。
工商部门：未取得工商营业执照擅自从事经营活动;住宅(住宅楼底车库)改变为经营性用房，申请人未能提交已取得利害关系人同意的书面承诺的。
环保部门:粉尘污染、违规焚烧产生有毒有害烟尘和恶臭气体物质、违规处理城市生活垃圾造成水体污染等行为;擅自排放生活污水;油、烟、噪声等造成环境污染;其它影
响环境的行为。 物价部门：对物业服务活动中的各项收费进行检查和管理，对超标准和超范围收费进行查处;受理物业管理收费价格咨询及投诉，协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷。
质监部门：电梯等特种设备安全监察;督促使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作;查处违规安装、改造、维修和使用的行为;调查处理特种设备事故。
卫生部门：二次供水的卫生监督管理。
公用部门：监督管理燃气、供水、供热等单位对相关管线和设施设备的维修、养护、向最终用户收费及相关服务工作。
五、建立物业服务纠纷处理机制
建立区(开发区)、街道办事处、社区三级物业服务纠纷快速处理调解机制。各区成立由主管副区长负责的物业服务纠纷处理调解委员会，成员由区司法局、物业办、物业管理专业人员等组成，并邀请区人民法院参加，负责指导辖区内的物业服务纠纷处理工作，调解重大、疑难物业服务纠纷案件。街道办事处在现有调解组织的基础上，成立物业服务纠纷专业调解组织，负责物业服务纠纷的具体调解，指导社区开展调解工作。社区负责物业服务日常纠纷调解工作，以预防物业服务纠纷为主，宣传物业管理法规政策。调解不成功的，当事人可以达成仲裁协议，通过长春仲裁委员会仲裁解决，或向辖区人民法院提起诉讼。
六、加强物业服务项目招投标工作
由市物业管理主管部门负责建立全市统一、透明的物业招投标平台，为选聘物业服务企业提供指导和帮助。凡本市城市规划区内新建的物业项目，房地产开发企业在办理预售许可前，必须完成前期物业服务招投标工作。房地产开发企业违反有关规定，未通过招投标方式选聘前期物业服务企业，或者未经批准擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的，由市物业管理主管部门依据相关规定予以处罚。物业服务企业违反有关规定，未通过招投标方式，或者未经批准擅自采用协议方式取得前期物业服务项目从事物业服务活动的，由市物业管理主管部门将其不良行为记入企业信用档案，作为企业信用等级评定的重要依据，并予以公示。
七、严格监管物业企业资质、项目承接查验和项目退出
(一)加强企业资质监管。按照国家和省有关物业企业资质监管的政策规定，采取市区两级联审联批、实地检查、逐人核实、专项复核、定期清理等措施，加强物业企业资质监管。
(二)加强新建物业承接查验监管。各区、开发区物业管理主管部门应依法指导和监督物业服务企业与建设单位遵循诚实守信、客观公正、权责分明及保护业主共有财产的原则，开展物业承接查验工作。物业服务企业和建设单位依据有关规定和相关合同的约定，在所在区域物业管理主管部门指导监督下，共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验、交接，由建设单位和物业服务企业在书面查验记录、交接记录、物业承接查验协议上签字盖章，并和相关文件、资料一并报区物业管理主管部门备案。
(三)加强物业项目退出监管。建立物业服务企业退出预先报告制度，即物业服务企业在退出项目三个月前，将退出原因、时间，以书面形式告知业主委员会和辖区物业管理主管部门、街道办事处。同时，在物业管理区域内向业主公告，连续公告时间不得少于一个月。业主大会解聘物业服务企业的，应当严格按照有关规定和约定进行。区、开发区物业管理主管部门，要对物业服务企业退出服务项目进行严格监督，组织街道办事处、小区做好协助、协调、沟通工作。物业服务企业退出后至业主大会选聘到新物业服务企业前，由街道委托环卫、园林等部门做好清扫保洁、垃圾清运和绿化维护等工作，发生的费用由业主承担。未经合法程序擅自退出物业服务项目的，其不良行为，由市物业管理主管部门记入企业信用档案，并向社会公示。
八、建立物业管理应急资金制度
为提高政府应对和处理物业管理突发事件的能力，有效预防、及时控制和最大限度地消除突发事件的危害，保障人民群众生命财产安全，市、区财政按1：1的比例一次性安排物业管理应急资金。物业管理应急资金的管理办法由市财政局会同市住房保障和房地产管理局研究制定。
九、强化物业维修资金的管理和使用
(一)加大维修资金归集力度。维修资金管理部门要把好维修资金归集关，从源头上确保维修资金足额归集到位。
(二)明确强制应急维修的确认主体。住宅区房屋、设施设备出现影响使用和严重威胁安全的情况，需强制启动应急维修程序的，应当以相关部门的整改通知或安全鉴定报告为要件，并在物业管理区域内向全体业主公告。应急维修项目的确认主体为：电梯发生故障存在安全隐患的，由质监部门或其委托机构确认;屋面防水层、外墙破损造成大面积渗漏严重影响业主生活，或者外墙墙面有脱落危险的，由房屋安全鉴定机构确认;消防设施故障存在重大火灾隐患的，由公安消防机构确认;其它与法律、法规和有关技术标准规定不符的，由有关部门确定。上述部门在接到利害关系人申报后，应当在5个工作日内进行处理。
十、深化“老、旧、散”住宅区管理
(一)合理选择物业管理方式。“老、旧、散”住宅区完成改造后，推行专业化物业管理模式的住宅区，由业主委员会召开业主大会选聘物业服务企业，受聘物业服务企业根据法律规定和物业服务合同约定，提供专业化物业服务;推行准物
业管理模式的住宅区，由街道办事处、社区组织开展物业管理，也可采取居民自治物业管理，由街道办事处、社区组织召开业主大会，选举成立物业自治委员会，为住宅区提供基本物业服务。 (二)设立准物业管理公益岗位。住宅房屋建筑总面积5万平方米以下的，设置3人;5万平方米以上的，每增加3万平方米增设1人。公益性岗位人员按照促进就业政策享受岗位补贴和社会保险补贴，补贴资金由市、区两级财政按照1：1比例承担。
(三)补贴享受低保待遇家庭的物业服务费。“老、旧、散”住宅区改造后，把享受低保待遇家庭的物业服务费补贴，纳入棚户区困难群体物业服务费专项补助中解决。
十一、加大政策扶持力度
(一)落实扶持资金。把物业服务业纳入服务业发展专项资金的支持领域。从20**年起，在市服务业发展专项资金中每年单列一定比例的资金，由市住房保障和房地产管理局统筹安排，用于引导和鼓励物业服务行业龙头企业、创新型企业和品牌企业的发展，支持物业服务行业人才培养、标准化和信息化建设，奖励在节能减排、安置就业、小区建设中做出突出贡献的物业管理单位，及获国家、省、市物业管理示范住宅小区称号的物业服务项目和企业。
(二)优惠相关收费。实行住宅区公共照明、设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电与民用同价，物业服务用房供暖费按住宅标准收取。
(三)修订完善相关政策法规。提请市人大修订《长春市物业管理条例》，尽快制定出台《物业服务业扶持资金使用办法》、《物业管理应急资金管理办法》、《准物业服务参考标准》和《准物业管理指导手册》等。
十二、充分发挥行业协会的作用
充分发挥行业协会的自律、监督、协调、服务等职能，做好政府政策传达和企业意见回馈的沟通工作。在物业管理招投标过程中，发挥行业协会在本行业的专业优势，积极协助物业管理主管部门对物业服务企业招投标进行专业指导。通过制定相应的行规、行约、经营规则等自律性规章，以及开展行业统计、市场分析与发布、信息交流、咨询等项工作，引导合法经营，促进物业服务行业健康发展。
十三、营造良好的舆论氛围
新闻媒体要加强对物业管理相关报导的审查监督和管理工作,发挥正确的舆论导向作用。要通过开辟物业专栏，系统解读政策、剖析典型案例、开展热点难点问题讨论等，增强广大业主的物业消费意识。市物业管理主管部门要联合新闻单位，采取生动、灵活多样的形式，每年组织开展一次为期十天的物业管理宣传活动，形成有利于物业服务业发展的良好氛围。
长春市人民政府办公厅
二〇一三年十二月九日
篇4：本溪市加强棚改新区物业管理工作指导意见
(本政发〔20**〕13号)
各自治县、区人民政府,本钢、北钢,市政府有关委办局、直属机构:
为切实加强我市棚户区改造后的新建住宅小区(以下简称棚改新区)物业管理工作,提高居民居住质量,合理维护小区物业,满足业主生活需求,根据《关于印发〈棚户区居民回迁小区管理的指导意见〉的通知》(辽棚改〔20**〕2号)精神,结合我市实际,现提出以下指导意见:
一、指导思想
以“***”重要思想为指导,以物业管理有关法律法规和规章为依据,以合理维护小区物业、保障小区居民合法权益、保持良好居住环境、构建和谐本溪为宗旨,从实际出发,因地制宜,注重实效,为居民创造一个舒适、整洁、文明的小区居住环境。
二、管理模式
棚改新区实行政府引导、业主自助、属地管理、多方筹资的管理模式。
(一)召开业主大会
各棚改新区所在地的街道办事处、社区居委会在市物业行政主管部门指导下,组织本地区住宅小区召开业主大会,选举产生业主委员会。
(二)建立物业管理所
物业管理所是经工商行政部门注册,市物业行政主管部门备案、独立承担民事法律责任的法人机构。
物业管理所建立工作,由各区政府负责,街道办事处、社区居委会具体组织实施。一个居住小区建立一个物业管理所,隶属于所属街道办事处,业务上受市物业行政主管部门指导。
(三)物业管理所主要职责
1.受业主大会委托对所辖区域的物业进行管理。
2.负责本住宅小区环境卫生的清扫保洁;住宅小区绿化、小区甬路硬化设施的维修、养护
篇5：凌源市关于加强和规范全市物业管理工作的通知（2012年）
凌源市关于进一步加强和规范全市物业管理工作的通知
凌政办发〔20**〕138号
各乡镇人民政府，街道办事处，市政府有关部门，市直有关单位：
依据国务院《物业管理条例》、辽宁省《物业管理条例》、朝阳市《关于进一步加强和规范物业管理工作的通知》(朝政办发〔20**〕90号)等法律法规，为进一步规范全市物业管理活动，提高物业管理水平，改善城镇居民生活环境，就进一步加强和规范全市物业管理工作有关事宜通知如下：
一、理顺物业管理体制
加快以建立“政府推动，部门联动，属地负责，企业服务，业主自治，社会支持”的工作机制，形成部门、街道、物业企业、广大业主协调联动，共同推进物业管理工作的强大合力。
(一)市住建局是全市物业管理的行政主管部门，主要负责全市城区内物业管理活动的监督管理，并指导、监督业主大会和业主委员会的组织建设、物业服务企业三级(含暂定资质)资质的初审、监督管理前期物业管理招投标活动和办理物业服务合同备案，处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。
(二)市物价局会同住建局负责物业服务收费管理，开展价格成本调查，确定物业服务收费标准，负责物业服务收费行为的咨询和监督检查。
(三)市公安局负责物业保安组织的监督管理，完善备案制度，建立物业服务企业保安人员培训制度，实行持证上岗;指导物业服务企业做好安全防范和物业管理区域内机动车辆停放管理工作。
(四)市城管局负责依法查处小区内私搭乱建，侵占、损坏公共场地，共用部位，共用设施设备，违章拆改，损坏绿地，乱栽乱种，擅自装修，建筑渣土，装修垃圾未按规定排放等违法行为。
(五)工商、规划、环保、质监、消防等有关行政主管部门按照各自职责，依法做好物业管理的相关工作。
(六)街道办事处(乡镇人民政府)协助住建局做好本辖区内的物业管理工作。主要负责指导、协调和监督业主大会的举行和业主委员会的选举、换届工作;指导业主大会议事规则、管理规约的制定，负责业主委员会备案工作，对业主大会、业主委员会做出决定进行审核。
(七)社区居委会负责对业主自治活动进行具体指导。应派代表参加业主大会筹备组，协助筹备组召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会;负责指导、协助业主委员会开展工作，配合街道办事处协调处理辖区内的业主自治管理活动中有关的矛盾和纠纷，对业主委员会的工作提出意见和建议。
二、规范业主大会的组建和运作
(一)一个物业管理区域符合成立业主大会条件的，由开发建设单位向住建局提出成立首次业主大会的书面报告，同时提供物业出售和业主入住明细、物业基本情况等资料。
市住建局自接到报告之日起10日内会同街道办事处指导组成业主大会筹备组。筹备组由业主代表、社区居委会和开发建设单位的代表组成，业主代表不少于三分之二。筹备组经费由开发建设单位承担。
(二)业主大会在物业管理活动中应依据法律、法规和规章以及管理规约和业主大会议事规则，行使共同管理权利，承担共同管理责任。
业主委员会是业主大会的执行机构，应当依法维护业主合法权益，执行业主大会决定的物业管理事项。
(三)业主大会和业主委员会工作经费从物业配套经营用房和有经营收入的配套设施经营收益中列支。业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，建筑面积不低于20平方米。
(四)业主大会的建设水平，对物业管理和服务具有基础性和决定性作用。各部门要在积极推动召开业主大会的同时，切实加强对业主大会和业主委员会规范运作的指导和监督。要有计划有步骤地加强对业主委员会成员和工作人员的培训，提高业主大会决策效能。
(五)积极建立业主委员会与社区居委会的良性互动机制。各级政府要深入研究探索社区居委会对业
主大会和业主委员会的指导和监督机制，创新社区管理服务模式，有效发挥业主委员会在社区建设中积极作用。
三、加大监管力度
(一)建立物业服务企业履约保证金制度。物业服务企业在申请物业服务合同备案时，须按朝政办发〔20**〕44号文件规定，向物业管理项目所在地的物业主管部门(住建局)交纳项目履约保证金。履约保证金由政府监督，专户存储。
物业服务合同期满不再续订以及依法解除或依据合同约定提前解除且按规定办理交接手续后，保证金予以退还;物业服务企业擅自退出管理，履约保证金不予退还，用于支付物业主管部门进行临时接管所发生的费用。
(二)开发建设单位在预售商品房前必须制定和落实前期物业管理方案，物业管理方案的主要内容应包括物业管理服务模式，管理方式与运作程序，管理指标与措施，人员的配备、培训与管理，前期物业管理服务内容，管理制度的制订，费用测算等。
前期物业管理方案未得到物业行政主管部门批准的项目，不得发放《商品房销(预)售许可证》。
(三)强化前期物业管理招投标机制。凡建筑面积在2万平方米以上的新建住宅小区必须按照朝政办发〔20**〕44号文件规定，通过招投标方式落实前期物业管理单位。
(四)进一步规范物业管理市场准入和退出机制，加强物业服务企业资质管理，建立物业服务企业信用考核体系，逐步实现信用考核与企业资质等级核定及招投标机制的对接。培育和完善物业服务市场，保障业主与物业服务企业互相选择、平等协商的权利。
(五)新建住宅区的规划设计方案，应当兼顾物业管理需要，物业管理用房和公建配套服务设施以及封闭管理设施应同步规划到位。开发建设单位要严格按照规划要求实施建设。
物业管理用房的配置为工程项目建筑面积的千分之三，最低标准为80平方米。
(六)物业管理用房依法属于全体业主所有，物业管理单位拥有使用权。物业管理用房由业主委员会代表全体业主申请产权登记(只登记不发给所有权证)。
(七)建立《商品房销售许可证》联席审批制度。对物业管理配套设施不到位，物业管理用房不按规定标准建设和移交的开发项目，不颁发《商品房销售许可证》。
(八)进一步规范物业专项维修资金的归集、使用和管理。要按照“简化程序，方便使用”的原则，充分发挥维修资金的效用，为物业共用部位、共用设施设备的维修与更新提供资金保障。
四、加强物业服务规范管理
(一)建设单位、物业服务企业和业主应通过签订物业服务合同约定物业管理内容、服务质量和服务费用、违约责任等事项，明确双方的权利、义务和解决纠纷的方法。
(二)物业服务企业要依据服务合同约定，切实履行职责，提高服务质量。对超出服务合同的事宜，应与业主委员会协商确定后实施，否则，收费服务的，业主有权拒绝交费。
(三)物业服务企业利用小区公共空间经营楼外广告、场地(车位)出租的，必须定期向业主公示经营状况和公共收益收支情况，拒绝公示的物业服务企业由物业主管部门记入不良信用记录。
(四)市住建局加强对物业管理从业人员的培训。要有计划有步骤地开展物业经理、项目经理、管理人员岗位培训，实行持证上岗。努力造就一支服务意识强，业务水平高，懂政策、善管理的物业管理队伍。
五、改善老旧住宅小区物业管理
(一)市财政局要积极筹措资金，加大对现有老旧住宅小区的整治改造力度。需要改造的老旧小区由街道、社区向市住建局书面申请，由市住建局制定改造计划，报政府批准后，逐年实施改造。
(二)改造后的老旧住宅小区，具备实施专业化物业管理的应积极引进专业化物业管理;暂不具备条件的，应以确保小区环境卫生保洁和秩序维护为目标，推行在街道办事处指导下，以社区服务中心为管理主体的新的小区管理模式。
(三)在征得业主同意、账目公开的前提下，对小区内空闲的物业用房，可由社区业主委员会组织出租或开展以便民服务为主旨的多种经营，所获收益弥补小区管理经费不足。
(四)小区原有门卫房要经过清理修缮重新利用，为看护院落提供必要的保障。门卫房被私自占用的，由市城管局令其限期搬出。
(五)由社区服务中心管理并提供服务的小区物业管理费由社区按住宅每月每户5元(非住宅每月每户10元)向居民收取。
二○一二年十一月二十一日