平凉市住房和城乡建设局
关于印发《业主大会解聘和选聘物业服务企业工作指引》的通知
各县(市、区)住建局，庄浪县城管执法局：
为指导业主大会解聘和选聘物业服务企业，维护业主、物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《业主大会和业主委员会指导规则》《甘肃省物业管理办法》和《平凉市物业管理条例》等有关规定，我局制定了《业主大会解聘和选聘物业服务企业工作指引》，现印发给你们，请结合实际参考执行。
平凉市住房和城乡建设局
2023年5月15日
业主大会解聘和选聘物业服务企业工作指引
一、解聘、选聘物业服务企业主体
解聘、选聘物业服务企业主体由业主大会决定，业主委员会应当执行业主大会的决议。按照《民法典》的规定，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。(以下简称“多数业主同意”)，业主委员会应当代表业主大会与物业服务企业终止或签订物业服务合同。未经多数业主同意，业主委员会不得作出解聘或选聘物业服务企业的决定。
二、解聘物业服务企业程序
(一)前期调解纠纷
多数业主提议解聘物业服务企业或业主委员会根据日常掌握情况拟解聘物业服务企业的，业主委员会应当向物业所在地的街道办事处报告。街道办事处在接到报告后7日内，会同住建局、小区业委会、物业服务企业等相关单位召开会议，就业主提议的问题进行商议沟通。
街道办事处应当本着调解优先的原则，积极化解业主、业主委员会和物业服务企业之间的矛盾纠纷，促使各方达成谅解，履行各自义务;调解未果的，业主委员会应当组织召开业主大会进行表决。
(二)确定是否解聘
1.业主委员会应当于会议召开前15日在物业管理区域内公示《关于召开业主大会会议的通知》(示范文本见附件1);
2.业主委员会组织业主召开业主大会会议，使用《解聘物业服务企业表决票》(示范文本见附件2)，就解聘物业服务企业进行表决，业主委员会应当在2名以上物业项目所在地的社区居委会工作人员监督下统计表决结果。
解聘或选聘物业服务企业表决票应当由业主本人填写。无民事行为能力或限制民事行为能力的业主由其监护人填写。业主本人不能亲自填写的，可以委托他人填写，但受托人应当出具《业主大会会议表决票委托书》(示范文本见附件3)，并作为表决票的附件。
3.投票表决结果在物业管理区域显著位置公示，公示内容应当包括业主的房号、专有部分面积和解聘或选聘的意见《表决结果统计表》(附件4)。采用书面征求意见形式的，应公示不少于15日。业主有权查询相关材料，并于统计结束后将表决票等资料向街道办(乡镇)备案保存。
4.业主大会会议决定解聘物业服务企业的，业主委员会应当将决定书面告知物业服务企业，其中非前期物业服务的，需在物业服务合同期限届满三个月前告知。
业主大会会议决定不解聘原物业服务企业的，程序终止，无需进入选聘物业服务企业的程序。
(三)确定是否实行业主自治
业主大会会议决定解聘原物业服务企业，并经初步民意调查实行业主自治的，由业主委员会再次组织召开业主大会，经法定业主人数表决同意(参照确定是否解聘物业服务企业程序、表格，适当修改)，制定自治方案，签订业主自治安全责任承诺书。
三、选聘物业服务企业程序
(一)编制选聘方案
业主委员会启动选聘物业服务企业程序时，应当根据国家、省、市及各县(市、区)有关规定，结合物业管理区域的实际情况，在广泛征求业主意见的基础上，参照政府部门制定的服务标准和收费标准，起草《业主大会选聘物业服务企业工作方案》(以下简称《选聘方案》，参考文本见附件5)。选聘方案不得要求或者标明特定的物业服务企业以及含有倾向或者排斥潜在物业服务企业的其他内容，选聘方案建议包含以下几方面的内容：
1.项目基本概况;
2.物业服务的内容与标准;
3.物业服务收费报价范围;
4.物业服务合同期限;
5.竞聘物业服务企业的资格要求;
6.项目物业服务人员配置的要求;
7.选聘物业服务企业流程。
(二)选聘方案公示
业主委员会将选聘方案在小区显著位置公示不少于7日，充分听取业主的意见和建议，同时公告业主意见、建议的采纳情况。如有业主书面提出意见、建议或异议的，所提内容应提交业主大会会议表决。采用书面征求意见的，要将意见汇总后以书面形式告知其他业主。
(三)发出选聘公告
业主委员会将《(县、市、区)(项目名称) 业主大会选聘物业服务企业公告》(参考文本附件6)和选聘方案在小区显著位置和网站进行公示公开,公示不少于7日。
业主委员会在公开选聘的同时，可以对政府列出的优秀物业示范项目的企业及意向物业企业发出邀请。
(四)确定入围物业服务企业
业主委员会接受物业服务企业报名，按照选聘方案对报名物业服务企业开展资格审查，并出具回函告知资格审查结果。业主委员会不得擅自排除符合选聘方案条件的物业服务企业。
禁止业主委员会选聘被纳入黑名单的物业服务企业。
业主委员会组织确定参加选聘的入围物业服务企业，在小区显著位置如实展示企业简介、在管业绩(政府表彰、示范项目)、信用情况、营业执照等相关证照，拟派项目负责人简历(载明工作经历、至少近一年工作管理业绩情况)，物业服务标准和收费价格，物业管理方案等。
(五)召开业主大会会议确定选聘物业服务企业
业主委员会发出召开选聘物业服务企业业主大会会议通知，在会议召开7日前以书面形式在物业管理区域的显著位置公告。
使用《小区业主大会选聘物业服务企业表决票》(附件7)，召开业主大会会议表决确定聘用的物业服务企业。
将《表决结果统计表》(附件4)在物业管理区域显著位置公示，公示内容应当包括业主的房号和专有部分面积，业主对各物业服务企业的赞同、反对、弃权意见，全体业主对各物业服务企业赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。采用书面征求意见形式的，应公示不少于15日。业主有权查询相关材料。
出现业主大会会议未产生双过半物业服务企业的情形，业主委员会可以参照住建部印发的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，向全体业主告知采取招投标方式的程序执行，选聘过程由县(市、区)住建局、街道办事处、居民委员会监督实行。
采用书面形式征求意见的，业主委员会应当优先向业主推荐信用靠前的物业服务企业。
四、签订合同
业主委员会代表业主与确定的物业服务企业签订物业服务合同。
业主委员会在物业服务合同签订之日起3日内，将物业服务合同在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示不少于7日。
业主委员会按照规定做好新老物业服务企业的交接工作，并督促新的物业服务企业办理承接查验备案和物业服务合同备案。
尚未选举产生业主委员会的物业管理区域，未经全体业主共同决定实施自行管理的，街道办事处(乡镇人民政府)可以组织成立物业管理委员会，作为临时机构代行业主委员会职责。
物业经理人网 www.pmceo.coM篇2：小区物业保安队长年终总结
小区物业保安队长年终总结
尊敬的领导：
在过去的一年里，作为小区保安队的队长，我有幸带领一支富有责任心、团队合作精神强的保安队伍。我们致力于维护小区安全，为居民创造一个舒适、和谐的居住环境。以下是我的的工作总结：
一、保安工作回顾
1. 培训与演练
在2022年，我组织了20次保安队员的业务技能培训，包括消防、救护、防暴等。我们还进行了10次应急演练，使队员在应对突发事件时能够冷静、迅速地处理。
2. 安保工作
我们的保安队伍严格落实门禁制度，今年对外来人员进行了3000次登记。我们对楼栋、车库、绿化带等重要区域进行了每日巡查，消除安全隐患150次。在重大节日、活动时期，我们加强了安保力度，确保小区安全稳定。
3. 监控与报警系统
我定期检查小区的监控系统，确保摄像头全覆盖、无死角。今年，我们成功地通过监控系统预防了5起偷盗事件，并及时通知了警方。我们的报警系统运作正常，在今年共接到12次居民报警，均进行了及时处理。
4. 停车场管理
我对停车场的管理进行了优化，对停车位进行了重新规划，提高了车位的利用率。今年成功处理了30次停车纠纷，无重大事故发生。
5. 安全知识宣传
我组织了5次安全知识讲座，提高居民的安全意识和自我保护能力。我们还通过张贴海报、微信群通知等方式，及时向居民传递安全提示。
二、队员管理与团队建设
1. 队员考核与奖惩
在2022年，我完成了对保安队员的2次考核，表扬优秀队员20人次，批评教育10人次。根据考核结果，向公司推荐了5名优秀队员晋升。
2. 队伍纪律与作风建设
我注重队员的纪律教育，严格执行公司的规章制度。在今年的纪律检查中，保安队伍未发生任何重大违纪行为。
3. 团队建设与员工满意度
我组织了5次团队建设活动，提升队员凝聚力。在员工满意度调查中，保安队伍的整体满意度达到了90%。
三、下一年工作计划
一、培训与演练
1. 每月组织不少于1次的保安队员业务技能培训，涵盖消防、救护、防暴等内容，确保队员技能保持熟练。
2. 每季度至少进行1次应急演练，包括消防演练、电梯被困演练等，提高队员的应变能力和协作精神。
二、安保工作
1. 严格执行门禁制度，确保来访人员登记率保持在99%以上。
2. 对楼栋、车库、绿化带等重要区域进行每日巡查，确保安全隐患排查率不低于98%。
3. 在重大节日、活动时期，加强安保力度，确保小区安全稳定。
三、监控与报警系统
1. 每月至少检查1次小区的监控系统，确保设备完好率在95%以上。
2. 监控中心保持24小时有人值守，确保报警信息得到及时处理，处理率不低于99%。
四、停车场管理
1. 对停车场进行定期检查，确保车位利用率不低于80%。
2. 预防和处理停车纠纷，确保全年无重大事故发生。
五、安全知识宣传
1. 每季度组织1次安全知识讲座，确保居民参与率达到80%以上。
2. 定期张贴海报、在微信群传递安全提示，确保信息覆盖率达到100%。
六、队员管理与团队建设
1. 每季度组织1次队员考核，表扬优秀队员，批评教育表现不佳的队员。
2. 每月组织1次团队建设活动，提高队员凝聚力和团队合作精神。
3. 定期开展纪律教育，确保保安队伍纪律作风良好，员工满意度保持在90%以上。
篇3：物业企业寒冷天气应急预案
物业企业寒冷天气应急预案
为了确保在低温、寒潮、雨雪等恶劣天气条件下，物业服务企业能够迅速、有效地应对，保障业主/住户的人身财产安全和正常生活秩序。
一、应急组织结构
1. 成立物业寒冷天气应急处理领导小组，由物业服务企业负责人担任组长，物业各部门负责人担任组员。
2. 设立应急指挥中心，负责指挥、协调和监督应急预案的实施。
二、预警机制
1. 密切关注气象部门发布的天气预报，提前掌握寒冷天气发展趋势，及时做好应对准备。
2. 建立预警机制，根据天气变化情况，及时启动相应级别的应急预案。
三、应急措施
(一)三级预警(黄色)
1. 物业服务企业加强值班和巡逻，发现问题及时处理。
2. 工程部门对物业共用设施设备进行全面检查，确保正常运行。
3. 客户服务部门加强业主/住户沟通，提醒做好防寒保暖工作。
4. 环境保洁部门做好除雪准备，确保道路通畅和安全。
(二)二级预警(橙色)
1. 在三级预警的基础上，工程部门加强对共用设施设备的巡查，及时排除故障。
2. 客户服务部门通知业主/住户减少外出，关好门窗，防范雨雪冰冻造成的损失。
3. 环境保洁部门及时清除路面积雪，防止结冰，确保行人安全。
(三)一级预警(红色)
1. 在二级预警的基础上，工程部门紧急抢修故障设施设备，确保基本生活需求。
2. 客户服务部门深入走访业主/住户，了解需求，提供必要帮助。
3. 环境保洁部门全力做好除雪、除冰工作，确保主要道路畅通。
4. 物业服务企业准备应急物资，如保暖用品、应急食品、饮用水等，以应对可能发生的突发情况。
四、信息通报
1. 物业服务企业及时向业主/住户发布寒冷天气预警信息，提醒做好防范措施。
2. 密切关注政府相关部门发布的最新消息，及时向业主/住户通报。
3. 建立信息通报机制，各部门之间保持信息畅通，及时处理突发事件。
五、后勤保障
1. 合理安排员工值班，确保在岗人员和应急队伍的休息时间。
2. 做好应急物资储备，包括保暖、救援、医疗等用品，确保应急需求。
3. 对在寒冷天气中坚守岗位的员工，提供必要的防护和保暖措施。
篇4：小区物业邻里和谐互动活动策划方案
小区物业“邻里和谐互动”活动策划方案
策划主题：邻里和谐互动
一.策划目的，通过承办一场别开生面，和谐互动的赠送礼品仪式，展示**小区物业和中建四局六公司**公馆项目部与小区居民之间互助互动，和谐融洽的良好人居关系，通过有条不紊的活动程序，现场“礼物大派送”感人场面，进一步提升物业与建筑公司的品牌形象和荣誉度，展现**物业、中建四局六公司项目部与御景前程小区居民良好的精神风貌。
二.活动宗旨，旨在增进与小区居民间的互动，通过项目经理现场宣读《致**小区居民的一封感谢信》与即兴发言，表达建筑企业的心声，缓解项目因施工、噪音扰民等给广大居民生活带来的不便。**物业携手项目部，大家一起，打造新型邻里互助合作伙伴关系。
三.活动过程：
1,活动时间，**年7月1日上午7点半——8点半(中午时间人多);地点，御景前程小区内。相关人员：小区居民(300)人，物业若干人，项目管理人员若干人，分公司宣传主管张琪等，(项目安保2名)
2.在小区内悬挂条幅，营造舆论宣传氛围。(拍照)
3.摆桌椅2条(长的)，摆6张椅子环保局与项目领导和物业就座。桌前摆放《致小区居民谅解信》，香皂，牙膏牙刷，日用品。(拍照)(3-5分钟)选择有价值，作为新闻报道。
4.7点30分**物业庞经理致活动说明的欢迎辞，环保局领导宣布活动开始;项目经理宣读《一封信》即兴发言，讲话结束，环保局同志与物业以及项目经理三方合影留念，以及与现场群众握手(摆拍);随即进行现场礼品大派送，按照群众先来后到次序颁发礼品，里面夹带一封信;礼品赠完，活动结束。
5.收集赠送签到表，完善影像资料，整理归档，发存**物业，并上报分公司留存项目部。媒体支持，公司官方网站等。
三.活动现场布置及预算(我方出资，**物业协助现场管理及礼品发放，直至活动结束)：
1.条幅(2个：长6米宽0.6米，长10米宽0.7米);
2.彩印《致小区居民谅解信》180份。
3.礼品300多份。
四.活动过程本着安全第一为主，和谐互动为主——为防止送礼环节造成哄抢现象(一人看签收礼品本，一人现场发送，一人监督)，所有现场管理人员均有义务。活动时间，控制在30-50分钟内。(重点拍照环节，抓拍与摆拍有意义的镜头)
具体安排：活动组组长李**，副组长，代**。新闻报道组：唐**;现场安保组：**物业与项目部保安。
受邀方：**物业，环保局领导;(现场秩序管理，大家共同协助礼品发放，现场条幅悬挂工作)
活动时间：7:48分，物业经理至开幕词，环保局领导宣布邻里互动活动开始，项目经理宣读《一封信》与即兴感言，随即，现场发放日用品。(音响，为喇叭)
礼品发完，最后活动结束。
拍摄摄像：分公司宣传主管，张** 手机:XXXXXX
活动联系人：唐** 手机:XXXXXX
李** 手机:XXXXXX
篇5：XC小区物业保安员年终工作总结
XC小区物业保安员年终工作总结
尊敬的领导：
在过去的一年里，作为小区保安队的一员，我有幸为守护小区安全贡献了自己的力量。现将量化的工作总结如下：
一、安保工作回顾
1. 门禁管理
严格执行门禁制度，确保来访人员登记率保持在99%以上。在2022年，我总共参与了5000次来访人员登记，其中发现并拒签了20名可疑人员。
2. 巡逻巡查
对小区内的楼栋、车库、绿化带等重要区域进行每日巡查，确保安全隐患排查率不低于98%。在2022年，我完成了2000次巡查，发现并上报了105个安全隐患，其中包括8次火情、15次电梯故障和12次燃气泄漏。
3. 突发事件处理
在2022年，我成功处理了25起突发事件，包括10次打架斗殴、5次电梯被困和10次燃气泄漏事故。在突发事件处理中，我保持了良好的职业素质，得到了业主们的充分肯定。
4. 车辆管理
对停车场进行定期检查，确保车位利用率不低于80%。在2022年，我协助处理了20次停车纠纷，确保小区内无重大交通事故发生。
5. 保安器材管理
对保安器材进行定期检查和维护，确保设备完好率在95%以上。在2022年，我完成了20次保安器材检查，更换了15个损坏的灭火器并更新了3个到期的防毒面具。
二、个人成长与团队建设
1. 参加培训与考核
在2023年，我参加了20次业务技能培训，包括消防、救护、防暴等内容，确保个人能力持续提升。在季度考核中，我获得了3次优秀评价。
2. 团队协作
与队友保持良好的沟通与协作，共同维护小区安全。在团队中，我积极参与集体活动，增进队友之间的友谊，提高团队凝聚力。
3. 自我要求与提升
严格要求自己，遵守公司的规章制度，保持良好的纪律作风。在日常生活中，我自学了消防、救护等知识，以提高个人的专业素养。
三、下一年工作计划
(一)安保工作
1. 门禁管理
a. 严格执行门禁制度，确保来访人员登记率保持在99%以上。
b. 对外来车辆进行严格登记和管理，确保车辆进出记录完整、准确。
c. 提高警惕，注意发现可疑人员，防止小区安全隐患。
2. 巡逻巡查
a. 定期对小区内的楼栋、车库、绿化带、高层外墙等重要区域进行巡查，确保安全隐患排查率不低于98%。
b. 关注消防设施设备，发现问题及时上报，确保消防设施完好可用。
c. 定期对安防设备进行检查，确保监控摄像头、报警系统等正常运行。
3. 突发事件处理
a. 加强突发事件应急处理能力，对火情、电梯故障、燃气泄漏等事故做出迅速、正确的反应。
b. 保持与业主、物业、相关部门的及时沟通，确保信息畅通，提高处理效率。
c. 定期参加应急演练，提高实战能力，确保小区安全稳定。
4. 车辆管理
a. 规范停车场车辆秩序，确保车位充分利用，提高车位利用率。
b. 定期检查停车场安保设施，确保照明、监控等设备正常运行。
c. 加强与业主的沟通，提高停车服务质量，减少停车纠纷。
(二)个人成长与团队建设
1. 参加培训与考核
a. 积极参加公司组织的业务技能培训，学习消防、救护、防暴等方面的知识。
b. 认真准备季度考核，展示个人能力，争取优秀评价。
c. 自学相关法律法规，提高自身法律意识，规范日常工作。
2. 团队协作
a. 与队友保持良好的沟通与协作，共同维护小区安全。
b. 积极参与团队活动，增进队友之间的友谊，提高团队凝聚力。
c. 尊重队友，关爱队友，营造和谐的团队氛围。
3. 自我要求与提升
a. 严格遵守公司的规章制度，保持良好的纪律作风。
b. 自觉维护公司形象，注意个人言行举止，展现专业保安人员形象。
c. 努力学习新知识、新技能，提升个人业务能力，为小区安全保驾护航。