篇2：六盘水市房地产市场运行宏观调控建议

六盘水市房地产市场运行及宏观调控建议

近年来,随着国民经济的增长,我市房地产市场蓬勃发展，房地产市场供需结构基本合理，价格水平保持稳定,金融支持及监管力度加强，房地产开发投资增长速度适度,投资结构基本合理，宏观调控初现成效.但潜在的问题仍不容忽视 ，为进一步规范我市房地产市场,增强抗风险的能力,促进我市房地产市场持续健康发展,在对我市房地产市场作出认真分析的同时,提出相应调控建议:

一房地产市场运行基本情况

(一) 房地产开发投资持续增长，住宅建设速度加快。
一是房地产总投资额持续增长.20**年上半年,全市共完成房地产开发投资44505万元，同比增长39%；二是住宅建设速度加快,20**年上半年,全市商品房新开工面积达32.72万元平方米，同比增长37%；商品房竣工面积31.49万平方米，与去年同期持平，其中商品房住宅新开工面积24.57平方米，同比增长48%；商品房住宅竣工面积23.76万平方米，同比增长12%.
(二) 商品房供求结构趋于合理，价格基本稳定.
1、商品房销售总面积增加，价格趋于合理。20**年上半年，全市共批准预售商品房面积18.45万平方米，同比下降45.94%，而实际销售面积达21.18万平方米，同比增长16.63%，销售金额达22443.4万元，同比下降18.93%，且中心城区的申报价格稳定在850元/平方米左右。
2、住宅类商品房销售势态良好，20**年上半年，全市共批准住宅预售面积为16.57万平方米，占预售商品房总量的89.22%，而实际销售面积达17.92万平方米，同比增长31.76%，销售金额为14572万元，同比增长30.11%。
3、商品房空置率有所上升.20**年上半年,全市累计空置房13.54万平方米,同比增长26%,但空置房主要集中于营业用房中,且营业用房在可售商品房总量中所占比例较小,故其空置比例仍基本合理.
4、商业营业用房需求量下降。20**年上半年，全市共销售商业营业用房面积达2.03万平方米，同比 下降55.27%，销售金额达7491.3万平方米，同比下降19.15%。
5、经济适用房建设力度加大。1---6月共批准建设经济适用房7万平方米，竣工面积突破12万平方米。
6、廉租房建设步伐加大。《六盘水市廉租房住房管理办法》已经政府批准，目前正处于逐步实施阶段。

(三) 房地产市场机制逐步完善，管理日趋规范化，制度化。
1、产权产籍登记管理等业务大幅增长。1---5月共完成产籍管理归档2138宗，面积10.37万平方米，交易金额13410.74元，同比增长62.01%，且其它相关业务量也呈现不同层次的增长。
2、继续开展房地产权属登记管理工作创先达标活动。
3、加强整顿和规范房地产市场秩序，查处违法违规行为，对个别违规企业给予了处罚。
4、积极开展房地产市场调查研究工作定期对房地产市场运行情况作出认真分析,20**年上半年共完成房地产市场运行分析报告2篇.

(四) 房地产金融放贷力度稳定，为房地产市场建康发展提供坚实后盾。
20**年上半年，全市共办理房地产抵押登记2055宗，抵押贷款面积34.37万平方米，抵押权利价值28304.99万元，同比分别增长20.31%、16.67%和66.50%。

二存在的问题

(一) 企业实力弱，规模小、经验不足、专业技术人员缺乏、经营管理水平不高,自有资金不足,对金融机构依赖性强,风险防范能力差.
(二) 住房分配货币化进度慢,住房补贴资金的财政供给体制不健全,存量房物业管理工作难以配套等问题的存在,导致潜在的住房需求没有充分调动.
(三) 房地产市场宏观调控力度不够大,与各相关职能部门的协调工作尚需进一步加强.意义

三、 加强房地产市场宏观调控的建议

(一) 加大住房供应结构调整力度，稳定房价，建立健全住房供应体系

1、进一步完善住房供应政策。
一是按照市场供应结构与需求结构相适应的原则，结合当地经济发展水平、居民住房状况和居民承受能

篇3：控制房价建议

关于要求控制房价的建议

市人民政府：

“国家兴亡，匹夫有责”，我身为人大代表，就当前房价飙升深感不安，这关系到千家万户的民生大问题，关系到社会能否稳定的大问题，就此我谈一点粗浅的看法：
众所周知，历年来中央在宏观调控上出台了好多政策，各地方政府也出台好多方针、措施，始终见效不快，我市也不例外，只是在去年上半年房价呆滞了几个月，从去年11月份至目前又一直在飙升，市、郊区房价均在1-2万元/m2，新开盘的要价2-3万元/m2，真是不可思议，大部分工薪阶级、市民望而生畏，势必使群众呼声四起，引起社会不安定。就此问题，我做了初步调查，提出如下建议：

（1）建议政府当务之急要抓紧抽出强有力的工作人员进行艰苦、仔细、深入调查、及利用现代网络查清到底还有多少人、多少住户急需住房，要千方百计，想方设法弄准确，在此基础上制定方案，作好规划，分期分批解决，政府应以划拨形式或其他方式供给土地，来建经济适用房、微利房、廉租房等予以解决，套型面积严格控制。并出台新的政策，加大税收，以防转卖倒卖，严防开“奔驰”自备车的人也能得到经济适用房、微利房。同时对有多套住宅，占地较多别墅，超大面积住房及投资者用房产税和房产累进税加以调控。

（2）我市土地出让缺乏计划性。无序推出地块出让，有部分房开商为谋求企业利益最大化，有可能联合与政府博弈，控制政府出让土地价，同时借助政府无地上市之机，炒作、抬高房价。从温州几次房价大幅攀升多是由开发商瞄准无地上市之机在新楼盘销售时高定价操控启动，掀起整个房价上升，在此建议：
①政府应有计划、有序地适当增加土地的投放量，培育健康的房地产市场。政府从土地供应入手，控制房价上涨，克服靠地块上涨来维持经济发展的思路，在新楼房开盘领取销售证前政府应责成由发改委（物价局）、规划局、财政局、审计局共同对销售价做一个综合科学评价，并责成物价部门在整个销售中跟踪，不能让房开随心所欲定价，想定多少就多少，开始定低，后来越来越高，使房价一浪高一浪。
②征收高额二手房所得税，虽然税收政策对老百姓影响大，同时对投资者、炒作者也是一个威慑，使投资者本身在长期按揭压力下，不得不尽快放盘，推向市场、增加房源。
③加强个人住房信贷审批政策，严格控制个人炒房规模和数量，抑制房地产投资的过热。
④为了满足部分富人的购房欲望，政府可以考虑在城市郊区或离市区较远的地方征收土地，兴建环境好、规模大、档次高房子，用高价出售，以适应这些人要求。

（3）建议招投标门槛设高一些，要求资质起码二级以上房地产企业参加竞投，建议杜绝三、四级房开企业竞投，其原因是现在有个别企业在经营中赚了些资金，同时利用原有企业向银行贷款，并挂靠三、四级房地产企业参加招投标，结果既没有经济实力又没有技术力量支撑的企业挂靠房开，操作一个项目，建好就一走了之，势必造成房价上升、工程质量下降、税收流失。而资质二级以上房开的经济实力、技术力量、财务制度，房价审定制度等都是很健全的。
据说，好多省、市在拍卖时要限地价、房价即“双限”，我认为现在是市场经济年代，我们思考做事一定要按市场规律去办，若违背市场规律就会背道而驰、事与愿违。因此，我建议在土地投标时，实行土地价，房价双投，让土地价往上投，同时使房价往下投，使谁出的土地价最高、房价最低房开为中标单位，利用最少土地，投出最佳效果。

（4）建议要加快旧城改造步伐：

现在好多媒体、有识之士认为房价上涨是土地供应少造成的，我认为温州乃至浙江及沿海地区均处于人多地少的情况，特别温州更是土地资源短缺，大家都知道，在15年前到处绿油油一片，而现在到处是工厂、高楼大厦、住宅区不断扩大，哪里还有多少地可供。决不能将所有土地拿来造房子，这会危及社会总体发展的。因此，为了解决节省土地资源短缺问题，应把乱、散、矮、杂、不利环境建设的旧村改造要提到政府议事日程上来，这是历届政府也曾都提过的问题，但迫在眉捷的是抓落实，我认为旧村改造政府要给足政策，在统一规划下，适当提高容

篇4：中国购物中心综合管理中主要策略建议

中国购物中心综合管理中的主要策略建议

购物中心作为一个复合型商业业种，管理要求相对于其它业态具有更高的要求，它包含 着多种流行的商业业态，其主要目的在于追求整合性的需求以达到最高的经营效益。

所谓整合性需求，是指购物中心能够提供多功能的服务，消费者进入后得以满足多样化 的需求，并受激发而提升购买欲望，使潜在的需求形成购买行为，购物中心为实现此项目的 必须千方百计安排适当的全方位服务，当然这从管理角度也增添了无限的困难度，也就是说 购物中心的管理者面对各种不同的行业，如何把它们整合在统一有效的制度之下，加之消费 需求的弹性较大，在经营管理上均需仔细考虑规则以免产生负面效果。购物中心为激发更高 的经营绩效，必须掌握一定的经营哲学加以利用，这也是结合我国的实际环境对购物中心提 出的经营管理上所必须具备的要求。

1、时段划分方面的考虑 购物中心在全日的时段划分上，须依照顾客进入购物中心 的人数统计结果，若过分集中，不但会降低公共设施与服务人员的服务品质，同时如果拥挤 度到达一定程度，必然会降低顾客的舒适感与享受度；而在某些时段，如果人数过少，场面 冷清，则会严重降低顾客的购买意愿，这样也不利于购物中心的有效经营。因此，只有制定 周详的规划、依时段来有计划地引进顾客，使每天进入营业区的顾客不但能够符合规划的人 数，并且可以达到均匀的分配。由此产生的有利结果就是经营管理成本的效益可以以最佳方 式发挥出来，顾客的满意度也可以维持在较高水平。正如假日经济来临，各个商家都在千方 百计地搞促销、客流如潮，以致于形成了相当一部分顾客的抵触心理，更有甚者，会躲避商 家热闹的时节，选择新的假日消费、休闲方式。

2、做好客源重叠分析和规划 购物中心在经营之初，应先确立主题商店，并在招商过程 中优先办理，因主题商店具有一定的保客能力，营业绩效较有保证。当然在购物中心整体的 促销计划以外，各独立商店也具有一定的集客能力，然而这些被吸引进入购物中心的顾客将 成为整个购物中心的顾客，每个商业个体在购物中心整体计划的指导下，均能提供最适合的 服务，因此客源重叠使每个商业单元均能获得重叠效益。

购物中心最成功的客源运用策略始于主题商店，在此基础上展开招商计划（其依据在于 商圈规划），以扣住稳定客层的需求特征，在互动关系下达到整合的效果，形成一股强有力 的经营动力。但是有一点必须注意，由于客源的重叠确应避免内部竞争的不利因素，而这些 因素必须在规划和招商之初就做好有效地排除。

3、使商品趋向全方位服务功能 在购物中心的特定客层中，主力客层大多数为家庭式的 购买，因此提供全方位商品以满足家庭需求成为购物中心的主要功能。购物中心的服务重点 在于商品用途上的定位，购物中心依服务客层定位及按客层需求作商品安排，当然必须依据 需求量、商圈内的竞争态势作全方位的思考，以整合服务功能。但由于消费需求随经济环境 的变化而变化，因此在具体管理上要降低食品类服务，增加文艺、休闲、娱乐相关产品。因 此购物中心的规划者必须充分掌握商圈内的客层特性，定位好服务商品。在商品组合与商品 设计环节，购物中心应重视垂直的商品需求规划，例如衬衫与领带、运动器材与运动服装和 运动鞋等，在促销过程中结合规划商品形成互补功能，并结合折扣、赠送等促销方式产生良 好的促销成果。

4、结合个别形象，塑造购物中心的群体形象 形象是无形资产的具体象征，它充分表现于 一个企业体的成果业绩。
一个具有形象的企业体，不但随时注重服务品质，更重要的是要持续不断地训练员工， 使他们了解他们的努力是创造业绩的必要条件，充分地表现在善解顾客意见、接受顾客批 评、主动积极地热情服务。购物中心在招商之初，在选择厂商阶段，对有良好品牌形象的厂 商要优先引进，甚至为达到这一目标，可以采取优惠策略吸引该厂商进驻。购物中心在结合 进个别形象后，很容易塑造一个强有力的销售群体形象。

结合个别形象的目的在于结合重叠客户，增进整体销售能力，因此必须依靠有效的管理 制度，整合个别力量，建立具体的形象效果。而这种形象一旦建立起来，购物中心的特色就 可以体现出来。比如申请进入购物中心的厂商增加，促销效果突出，购物中心业绩持续成 长，卖场内部营业单元空置率低等。

5、注重提升平效 所谓平效，即营业收入与营业面积之比，主要用于平行、垂直地考核 经营绩效，并可以扩大比较商圈内的绩效，以便稽核、调整购物中心的经营绩效，也可追踪 考核短期、中期、长期购物中心的趋势，以此来掌握效差的时段作为进行促销、折扣等活动 的依据，提高效差时段的经营效率。

有一点必须指出，购物中心的经营者不单纯是房东，房东只要卖出场地就可以收到租 金，而不会太考虑承租者的经营状

篇5：度假村项目建议书

度假村项目建议书

一、概况

1.1旅游概况

凉州是“丝绸之路”重镇，素有“五凉古都”之称，现以中国旅游标志——铜奔马而闻名海内外。凉州地处河西走廊东端，黄土高原、青藏高原和内蒙古高原三大地理景观的交汇过渡地带，东接古浪石峡，西临肃南草原，南靠祁连山脉，北抵腾格里沙漠，地域辽阔，地形复杂。由于其独特的干旱气候，保存了丰富的历史文物资源和自然资源，有旅游景点160多处，馆藏文物4万多件，如：汉简、铜奔马、凉造新泉、西夏碑、古钟楼、海藏寺、白塔寺遗址、天梯山石窟等名胜已成为丝绸之路旅游的重要景点。凉州地形地貌独特，山川气候宜人。海拔界于1020~4878米之间，由于高低差距较大，形成沙漠、绿洲、浅山、高峰四大自然景观区，为发展沙漠滑翔、探险、浅山狩猎、休闲、高山攀援、雪峰寻奇创造了得天独厚的条件。昌隆湖地处凉州城西25公里处的丰乐镇昌隆村南端，湖区总面积约280亩。湖区上端为湖泊湿地，中游建有小型水库，库区面积药180亩，下游为湖泽鱼池和果园林地。湖谷前临平川绿野，后拥山冈丘陵，湖区内景点丰富，周围有多处文化遗址，具有得天独厚的地域优势。20**年4月丰乐镇党委、政府利用昌隆湖特殊的区域优势，规划新建“昌隆湖度假村”，新建渔塘面积16675平方米，栽植垂柳、果槐、白杨、沙枣、榆树等各类风景树21000多株，同时整修了道路，初步形成休闲、娱乐、餐饮、垂钓为一体的度假胜地。

1.2项目的必要性
1.2.1昌隆湖开发建设是丰乐经济快速发展的需要。
今日丰乐，在改革开放政策的指引下，全镇各项事业都取得了长足的发展。20**年全镇社会总产值实现12215.9万元，农民人均纯收入达2630元。草食畜牧、商贸运输、农副产品加工等产业迅猛发展，20**年完成乡镇企业总产值11888.9万元。随着旅游业的兴起，旅游产业被列入丰乐镇新的经济增长点受到镇党委、镇政府高度重视。积极招商引资，大力发展旅游业，已成为丰乐镇经济发展不可缺少的一部分。
1.2.2是充分开发利用旅游资源，加强生态环境保护的需要。
昌隆湖附近平川荒滩、山岗丘陵具有丰富的自然资源和深厚的文化底蕴，多少年来一直被弃置，资源得不到开发利用，无草、无树、生态失衡，生态环境得不到保护和治理。该项目的建设，使昌隆村的旅游资源得到充分开发利用，既改善了生态环境，又开发了一个新的旅游景区。
1.2.3是丰乐镇改革开放和改善投资环境的需要
改革开放20多年来，丰乐镇的各项事业得到了长足发展，农民的物质生活水平有了很大提高，经济实力不断增强，特别是近几年，镇党委、政府积极招商引资，大力发展外向型经济，建成以国道312线为依托，以丰乐堡街为中心，南北辐射0.7公里，东西辐射3公里的新集镇开发区。到丰乐镇投资建设的客商和建设项目逐年增加，开放的丰乐镇急需一处可供人们观光旅游、休闲度假、洽谈生意的旅游胜地。
1.2.4是丰乐镇农民脱贫致富奔小康的需要。
旅游业是一个产业关联度高，综合带动性强，辐射牵引力大的产业。昌隆湖的开发建设将带动昌隆村的交通、餐饮以及相关服务业的快速发展。近年来，随着农业机械化程度的不断提高，农村出现了剩余劳动力，昌隆湖的开发、建设是丰乐镇及周边农村剩余劳动力就业致富的需要。

1.3项目的可行性

1.3.1开发建设昌隆湖，得到了丰乐镇党委、镇政府的高度重视。
丰乐镇党委、政府十分重视旅游业的发展，多次组织有关人员对该镇可开发的旅游资源进行调查论证，认为该镇昌隆湖景区文化底蕴深厚，自然条件独特，开发旅游具有得天独厚的地域优势和广阔的发展前景。拟开发新建“丰乐镇昌隆湖度假村”，并进行了短期规划，力争在三年内生态植被得以改善，五年内把荒山、荒滩建成湖光山色、休闲、垂钓、娱乐、避暑的渡假胜地。
1.3.2.昌隆湖湖区上端为湖泊湿地，泉眼分布广，水量大，清澈透明，且水矿物质含量丰富，是饮用、洗浴的上乘产品，中游建有小型水库，是乘舟游览、潜水游泳的理想之地。下游的鱼池是休闲垂钓的好去处。
1.3.3兰新铁路、312国道横穿昌隆湖所在的丰乐镇，为到昌隆湖观光旅游、休闲度假的游客提供了快捷、便利的交通服务。
1.3.4基础条件较好。现有的规模鱼池、昌隆湖、果园、电力设施，为度假村的开发建设奠定了基础；移动公司、联通公司均在丰乐镇修建的信息传输塔，保障了昌隆湖景区通讯畅通。
1.3.5该项目远离城镇、工厂，无任何污染，空气清新，气温适宜，是休闲娱乐的理想之地。

第二章客源市场分析

2.1昌隆湖客源预测
“环城游憩带（即ReBAM）”理论是当前研究客源市场的重要方法，它指发生于大城市郊区、主要为城市居民光顾的游憩设施、场所和公共空间，特定情况下还包括位于城郊的外来旅游者经常光顾的各级旅游目的地，一起形成的环大都市游憩活动频发地带。国内ReBAM研究表明城市居民旅游和休闲出游市场，随距离增加而衰减：80%的出游市场集中在距城市500公里以内的范围；在旅游中心城市出发的非本居民的目的地选择范围，主要集中在距城市250公里半径圈内。凉州区周