篇2：前期物业管理合同有效期限

[案情]

20**年11月2日,王某与K房地产公司签订预售合同一份,购买某小区A89栋物业。该房屋交付后,王某同意将该房屋交该房地产公司选聘的某物业管理企业H统一管理。K房地产公司与H物业管理企业于20**年10月12日签订前期物业服务合同一份,约定由H物业管理企业管理某小区,约定管理费为每月每平方米1.80元,该收费标准经过所在区物价管理部门审批。20**年10月,该小区的业主委员会成立,因与H物业管理企业在收费标准等事项上不能达成共识,而未能签订新的物业服务合同。王某从20**年4月份开始,拒绝交纳物业服务费。20**年5月28日,H物业管理企业将王某诉至法院,请求判令王某支付拖欠的物业服务费。

[判决]

一审法院判决王某于判决生效10日内偿付所拖欠的物业服务费用。王某不服判决,提起上诉。二审法院判决驳回上诉,维持原判。

[评析]

前期物业管理,是指在业主委员会成立之前,建设单位选聘物业管理企业签订前期物业服务合同,由物业管理企业依照合同约定提供的物业管理。根据国务院《物业管理条例》第二十一条的规定:“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十六条规定:“前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。”本案中,K房地产公司与H物业管理企业签订的前期物业服务合同合法有效,该合同的效力将一直持续到业主委员会选聘物业管理企业并签订物业服务合同之时,并且效力及于小区全体业主。因此,王某负有向H物业管理企业履行交纳物业服务费用的义务。

篇3：热论前期物业合同引发法律缺失

纠纷层出不穷,物权法及物管条例应完善前期物业服务条款

前期物业管理合同随着形势的发展,现有物业法律已不能完全提供相关的服务。如物业管理条例对于前期物业服务协议的签订规定就相当粗疏,由此引发了诸多法律问题,此现象也已引起业界广泛重视。近日,北京市律师协会物业管理专业委员会召开物业管理法律研讨会,针对前期物业合同存在的相关问题以案说法,就目前前期物业合同遭遇法律缺失的现象进行了剖析。

案例1 10年前的前期物管合同已难满足业主要求

案例:顺义区某别墅区1994年预售,1996年进入现房期,之后3年陆续有业主入住。尽管小区是一次性完工,但业主是分批入住。所以从1996年到现在,小区一直没有成立业主委员会,现在小区仍处于前期物业管理状态。虽然从入住至今的近10年中,开发商更换了三任物业管理企业,但小区业主用的还是当年开发商与物业公司签订的前期物业服务公约。

由于是10年约定的合同,一些标准,如价格及服务标准等都已无法满足目前业主对物业管理的要求。另外还有一些前期没发现的问题,如社区维修基金没在前期物业合同体现出来等问题,现在都逐渐暴露出来。业主称现在物业管理水平较入住时有所下降,物管公司利用和会所开展经营活动创收益时,也直接影响到了社区服务质量,故要求降低物业管理费等。但物管公司却以空置别墅产权不归业主,因此业主无法干涉物业经营行为等理由拒绝了业主要求。业主认为,依靠目前这份前期物业合同已无法解决全部问题。

分析:北京市天矛律师事务所律师包华认为,该纠纷发生的第一个原因是社区前期物业管理时间过长,前期物业管理委托合同中的一些重要内容已无法满足现在业主的要求。而当物管公司和业主之间存在意见不一致时,由于没有业委会从中协调,彼此之间沟通不畅,导致矛盾无法及时解决而久积成疾。

此外,引发该纠纷的第二个原因是物管公司与业主对物权归属、经营收益及其分配的理解不同。虽然各自的主张听上去都有一定道理,但由于缺乏客观法律依据,使争议无法调和。

案例2 前期物业服务协议通常存在霸王条款

案例:朝阳区某商品房小区一期业主张先生准时入住,在办理入住手续时开发商聘请物业公司要求张先生先在前期物业服务协议上签字,并交纳1年的物业服务费后,才能拿到钥匙。张某因急于收房,没有细看协议条文便签了字。入住后才发现小区树木稀少,空地都是黄土,没有草坪,绿化率极低,门口很少见到保安,外人可以随意出入,装修垃圾长时间无人清运等。张先生找到物业公司经理,要求物业公司改进。物业公司经理称,小区属分期开发,要等后期工程全部建成后,才能整体绿化,目前出入小区人员较多,不便进行查验。张先生则要求减免物业服务费,但物业公司不答应。

回家后,张先生仔细查看前期物业服务协议,发现协议中对保安服务、小区绿化和公共卫生都没有明确约定。到物业公司通知张某交纳第2年物业费时,张先生予以拒绝。目前张先生跟物业公司的纠纷已走上了司法程序。

分析:北京雄志律师事务所律师余国飞认为,这实际上涉及了一个重要但尚未引起重视的问题,即前期物业服务协议的签订及对业主的效力问题。根据张先生提供的前期物业服务协议内容,有失公平主要体现在收费标准与物业公司提供的服务明显质价不符上。

此外,张先生并没有与物业公司按照合同

篇4：前期物业服务合同示范文本八大新意

物业管理活动的基础是物业服务合同。没有物业服务合同,任何一个物业管理企业都无法与任何一个物业区域的业主建立稳定、合法的服务关系。从这个意义上说,无论是对物业管理企业的生存发展,还是对维护全体业主的合法权益,物业服务合同是第一重要的。因而如何理解和把握好物业服务合同,必然成为大家关注的热点。笔者对国家建设部最新(20**年9月6日)颁布的《前期物业服务合同(示范文本)》进行了研究,认为合同有以下八大新意。

新意一:明确合同性质,强化"公众服务"核心

最为醒目的是合同的名称,由"物业管理委托合同"改为"前期物业服务合同","委托合同"改为"服务合同"这不是简单的遣词用语的差别,而是对合同的性质予以了明确的界定。委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同,它是一种比较古老的合同类型,古巴比伦"汉谟拉比法典"对委托合同就有专门规定。物业服务合同与委托合同有一些"近似",但与纯粹的委托合同有差别。并且这种差别是明显的,实质的差别,这种差别足以使物业服务合同构成一种新的合同类型。
委托合同的订立以双方当事人相互信任为基础。没有当事人双方相互信任和自愿,委托合同关系不可能建立。从而,当事人双方均享有任意终止权,可任意终止合同。《合同法》第四百一十条明确规定:"委托人或者受托人可以随时解除委托合同。"这一点使委托合同具有了区别于其它任何合同的本质特征,因而被列为十五种有名合同中的一员。而在实践中,物业服务合同的任何一方都不能随时任意地单方解除合同,
否则势必造成物业管理企业短期行为,小区管理极度不稳定,从根本上造成对全体业主利益的损害,并造成社会资源浪费,激化各种社会矛盾。物业服务合同只是《合同法》中的普通的无名合同。
这次改名为前期物业服务合同,主要是明确界定好合同双方之间的关系,既不是委托与被委托的关系,也不是管理与被管理的关系,双方之间的法律关系是一种平等的关系,是服务与被服务的关系。与此同时,突出了物业管理企业提供公众服务是核心这样一个主题。

新意二:引进市场准入机制,设立企业资质门槛

在前期物业服务合同主体的乙方一类,赫然增加了资质等级和证书编号两个条目,其根本目的是在合同中充分体现和实施物业管理企业的资质管理制度。
物业管理具有一定的特殊性。物业管理服务实质上是对业主共同事务进行管理的一种活动,带有公共产品的性质。在物业管理区域内,物业管理企业要依照全体业主的授权,约束个别业主的不当行为,如制止违章搭建及违章装修,制止扰乱公共秩序及危害环境卫生等,以维护全体业主的利益和社会公共利益。物业管理企业还有与业主长期保持密切联系的特点,企业的素质及其管理水平的高低,直接影响到业主的生活环境和工作质量。物业管理具有一定的专业性,随着经济的发展和科技的进步,新技术、新产品在房地产开发建设中被广泛采用,物业的智能化程度越来越高,这也要求物业管理企业具有一定数量的高素质管理和技术人员,具有先进的工具及设备,建立科学、规范的工作程序,对价值量巨大的物业资产实施良好的管理与维护。基于以上认识,并为了有利于整顿和规范物业管理市场,《条例》第三十二条第二款规定:"国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。"在现阶段对物业管理行业实行市场准入制度,严格审查物业管理企业的资质,是加强行政监督的有效手段。

新意三:依据《物业管理条例》订立,认真贯彻《条例》强制性规定

"平等、自愿"原则是合同法的重要的基本原则.合同当事人通过协

篇5：《前期物业服务合同（示范文本）》意义分析

　　前期物业管理的“灭火器”

　　--《前期物业服务合同(示范文本)》意义分析

　　文/康琪雪

　　近年来，随着物业管理行业的快速发展，相关各方的矛盾、纠纷也呈上升趋势，特别是前期物业管理阶段，由于是建设期的业主(建设单位)向最终业主(住户)过渡的物业管理，各种问题尤为突出。我们可以通过以下两个案例窥见一斑。20**年7月，福州市海景花园业主因对“老管家”信源物业管理公司不满，决定结束前期物业服务合同，另与新三泽公司签定新的物业服务合同。但信源公司以当初签定合同的是开发商，必须由开发商提出移交为由拒绝被“炒鱿鱼”，甚至出现流血冲突。20**年1月，上海锦灏佳园发生业主与物业管理公司剧烈冲突事件，业主的不满归结为：小区不开正门，不论步行还是机动车只能走侧门，给业主造成极大不便;物业管理公司强行拆掉业主封露台的栏杆;绿地被物业管理公司改成停车场;公共维修基金帐户使用情况一直未公开;破坏业主之间的联络等等。20**年9月1日，《物业管理条例》正式实施，为物业管理活动提供了有力的法制保障，在此基础上颁布的《前期物业服务合同(示范文本)》也必将成为熄灭物业管理纠纷火焰的一股清泉。

　　第一，示范文本中明确规定了物业管理服务的内容(第二条、第三条)并在附件中规定了服务的质量标准。这就让前期物业管理企业意识到自己不是垄断目前所管理的小区，而是要珍惜自己已得到的服务管理权，所提供的服务不但要符合约定的内容更要符合各方面的质量标准。示范文本第五条“单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定”，避免了前期物业管理合同对所有的业主提供“一刀切”服务，有效地满足了不同业主的特殊需要，真正做到“以人为本”，同时将一些业务分散交易，而不是强迫所有业主必须“享有”的做法，更彰显公平，避免业主以自己不需要某项服务为由拒交物业管理费。

　　第二，示范文本中明确规定有关费用的收费方式、用途、业主缴费责任及费用公开等事项。物业管理的收费问题是一直困扰各物业管理企业的“老大难”，也是物业管理纠纷的顽疾之一，多数小区的物业管理费收缴率仅有80%，不少小区不到50%，一提及此往往是物业管理公司和业主各执一词，难分对错。示范文本中第七条明确了业主的缴费责任，同时第六条、第八条明确了物业管理公司公开使用物业服务资金用途的义务。费用的公开化不但让业主放心，同时也能赢得业主的理解，是物业管理公司与业主之间重要的沟通渠道。

　　第三，示范文本中明确了有关物业经营与管理的责、权、利。除了第九条、第十条关于停车场收费的方式和权利、义务的规定以及第十一条有关会所收费的规定外，值得注意的是第十二条中明确了物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托物业管理公司经营，经营收入按约定分配。这将减少诸如楼顶广告以及广告收益归属而引起的纠纷，保护了业主的产权也维护了物业管理公司的经营权。

　　第四，示范文本中规定了物业的承接验收事项(第十一条至第十七条)。住房质量问题也一直是物业管理的难为之处，业主将毕生储蓄倾囊而出，自然希望住上让自己放心的房子，物业管理公司也希望业主不要将本不属于自己责任范围的问题强加在自己头上。因此，对于物业管理公司来说，做好物业的接管验收可以大大减少日后关于住房质量的纠纷，一方面保护了业主的权益，另一方面明确了各方的质量维修责任，保护了自身权益，避免了夹在开发商和业主之间的尴尬。对于业主来说，协助物业管理公司进行有关的验收无疑会保护自己的正当权利，避免出现房屋质量纠缠不清的烦恼。

　　第五，示范文本中明确了物业的使用和维护事项(第十八条至第二十四条)。首先无论是物业管理公司还是业主都应遵守临时公约以及就公共设备、公共秩序、环境维护等方面的约定。业主和物业管理公司都有义务维护良好的公共环境，减少相关纠纷的产生。其次，物业管理公司的管理要着重于小区的公共部位，而不应侵犯业主对其私有财产进行处理的权利，如案例中业主由于害怕被盗在露台或窗户加防盗栏，如果不是在公共部位且不影响其他业主的利益，物业管理公司不应以影响美观为由强加阻拦。再次，确因维修或公共利益临时占用道路、场地的，无论是物业管理公司还是业主都要征得相关业主的同意，这是对业主权利的保护。明确这一点就不会出现案例中小区只开侧门不开正门的现象，也不会有将绿地改为停车场的事情发生。最后，装饰装修中出现的纠纷也很多，对物业管理用房的处理和使用用途也有引发矛盾的案例，因此示范文本中明确相关的权利和责任有利于避免