5万平方米余商贸城的运营思路

　　项目简介

　　建筑面积共计5万平米，分为两期建设有3层沿街商铺和2层内部商铺两种物业形态。

　　市场环境

　　主要还是以街铺为主的消费市场，靠区域零售为主，缺乏进入专业市场的意愿。

　　项目的拆迁地原来是菜市场，在进入改建市场后政府许诺原有经营户要享受优惠的招商政策。

　　项目对面是正在修建的当地最好的湿地公园。

　　周边是大型厂矿企业的宿舍区，拥有较大的消费能力。

　　项目定位

　　产品定位：3层沿街商铺建筑面积在300平米左右

　　2层内部商铺控制在100平米以内

　　定位语：开启新创富时代的商业航母

　　形象定位：经过反复的讨论结合项目自身质素为项目为集贸易、仓储、物流、商住等功能于一体的商品（含成品、半成品、原料、商情信息）集散地

　　业态定位：

　　（1）经营业态类别

　　日用百货、家居、服装鞋帽、休闲餐饮、综合商贸以及主力店

　　划分步骤:首先把沿街商业楼和内部商业楼进行大的区域划分，内部商业楼作为批发商贸城，沿街商业楼主要作为内部商业楼经营业态延伸以及金融配套服务行业。

　　（2）沿街商业楼的经营业态划分

　　A段拥有建材、五金的商业氛围，客户资源较多且靠近钢厂路，便于业主货物的装卸以及自主经营，在原有经营业态基础上进行整合，定位于五金、汽配农机等。

　　B段靠近湿地公园定位于休闲风情街，可以满足在湿地公园游玩的休闲人群需要，如：餐饮、娱乐、KTV等。

　　项目西侧的大面积商业楼，作为主力店。

　　（3）内部商业楼的经营业态划分

　　日用百货区和服装鞋帽区：

　　北侧靠近矿区以及钢厂宿舍拥有大量的固定消费者，居民购物比较方便，可以为商贸城吸纳消费目的不明确的人群。

　　家居区：

　　此类经营业态的消费群体，消费目的非常明确，对位置的要求不高主要考虑规模以及是否能够一次性采购。

　　在中间位置也能为市场未来的运营聚集人气，避免市场内部死角的出现。

　　综合商贸区：

　　目标消费群体是休闲人群，经营业态在休闲风情街的基础上进行顺延，作为剩余经营业态的补充，可以给客户更多的选择。

　　（4）调整趋向：

　　二期经营业态可以作为一期经营业态的延伸和补充。

　　价格策略

　　在充分研究市场的基础上，大胆提出了高开高走的价格思路，利用高于市场价300元/平米的单价入市，在当地树立起与众不同的项目形象。

　　推广策略

　　摒弃大面积广告推广的模式，利用人员直销和原有经营户口碑效应的小众选播模式，对目标客户进行市场启动。

　　在回迁户的房源控制上，严格限制只能选择一套，有力的提升了项目资源的稀缺性。

　　销售业绩

　　10天的开盘认购，项目房源销售量85%以上，最高突破2100万元/日。