篇2：商业地产运营管理要诀

运营管理是商业房地产运营的核心,是商业房地产收益和物 业价值提升的源泉。现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松 散的经营单位和多样的消费形态,统一到一个经营主题和信息平 台上。不能统一运营管理的商业房地产项目,会逐渐从“商业管 理”蜕变成“物业管理”,直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。

统一运营一般包含四个方面的内容:统一招商管理、统一营 销、统一服务监督和统一物管。这其中“统一招商管理”又是后 面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了 发展商前期的规划是否成功,而且决定着后期商业房地产项目商 业运营的管理能否成功。

随着商业房地产的发展,以MALL为代表的商业房地产的招商工作已经不仅仅限于传统的百货商店和专卖店, 服务性、娱乐性的项目比重不断上升,甚至超过了普通商品店,招商管理也称之为微观经营主题的选择。

选择依据

对于一个大型的商业房地产项目,微观经营主体包括的内容非常广泛,既包括购物商店,还包括餐饮、娱乐等 服务性设施,这方面比重在商业房地产中一直呈上升趋势。目前商业房地产中微观经营主体的内容主要有以下一 些,百货类:大型百货商店、小型百货商店;食品类:超级市场、熟食店、鱼店、面包店、干果店、农产品店、肉 店、水果店、乳品店、方便食品店、饮料店、健康食品、佐料和调料品店;服饰类:女装店、男装店、青少年服装 店、童装店、婴儿装、童鞋、休闲服、沙滩装、布店;家具和装饰类:家具、家什、窗帘、灯具灯罩、瓷器和玻璃 器皿、地板和地毯、古玩、现代艺术品、陶器、电视架、室内装修、特制家具、隔断;五金类:壁画、墙纸、家用 五金、低压电器;药店:药品、配药、药房;餐饮店:小吃店、快餐、中餐厅、自助餐厅、咖啡店、鸡尾酒店、火 锅店;其他商店:礼品店、相框、电器、音像制品、珠宝、戏装、工艺品、花店、布料店、白酒店、皮箱、化妆品 和香水、烟店、报纸店、毛衣、花边、摄影器材、金店、文具店、缝纫机、玩具、邮票和纪念品、运动器材、收藏 品、健身器材、热带鱼、宠物、汽车配件、轮胎和电池、园艺用品、纪念品;服务类:美容、理发、修鞋、洗衣 店、干洗店、眼镜和验光店、减肥沙龙、配钥匙、出租书店、照相馆、旅行社、裁缝店、加油站、机票代售;机构 类:银行、邮局、信贷处、股票代理、医疗机构和牙医、保险公司、房地产公司、会计师事务所、公共展厅;文化 娱乐设施:剧场、会议室、保龄球馆、儿童乐园

在确定了商业房地产可以由哪些微观经营主体之后,就需要从中进行选择。微观经营主体选择在商业房地产建 设期间就应该有初步规划,商业房地产的建筑设计应该同微观经营主体的选择相配和。

微观经营主体选择的第一个考虑因素是建筑特点和建筑条件。微观经营主体的选择的第二个依据是商业房地产 的类型和特点和整个商业房地产项目的经营定位。同时,商业房地产的类型和特点也在很大程度上取决于微观经营 主体的组成。

不同的商业房地产的微观商业经营主体组成千变万化,这不是偶然的,也不是由市场自由决定的,而是开发商 有意识选择的结果。他们在制定招商计划时,已经确定了各种微观商业经营主体的组成和数量,他们占整个可出租 面积的比例以及他们在商业房地产中的地位和位置。商业房地产微观经营主体选择的第一步是确定商业房地产项目 的经营定位。商业房地产项目可以根据各地区消费水平、消费结构、消费能力和商业房地产项目的经营规模进行经 营定位的确定,基本上可以从以下几个方面考虑:

业态定位:集购物、休闲、娱乐、文化、饮食等多功能服务于一体的一站式大型商业房地产项目;

目标市场定位:满足地区全客层消费者需要;地区或城市新型商业区的标志性企业;

主题特色:符合当地人群的经营主题设计;

经营品项:吃、穿、用、玩、乐、赏、游等项目的合理配置;

微观经营主体选择的第三点是要要考虑零售业的一些特点,这包括:

经营组织形式(连锁经营、合作经营还是特许经营);

销售方式(自助服务、自选商店还是百货商店);

经营规模(大百货商店还是小货亭);

经营范围(食品还是非食品、日用品还是耐用品、比较购物还是方便购物);

经营商品档次(是高价和流行商品、还是低价冲动购买商品);

商品本身特点(是否产生垃圾和气味、是否需要特别安全保卫措施)。

需要商业房地产开发商在综合平衡各种关系的基础上制定招商政策,对微观商业经营主体进行控制,最基本的 目标是微观商业经营主体在商业上能够生存,有足够的回报,让整个商业房地产开发能够获得效益。

然后,在微观经营主体组成确定之后,还需要根据各种微观经营主体的需求和商业房地产自身的需要进行整 合,最后确定它们在商业房地产的位置,以促进共同繁荣,给

商业房地产带来最佳效益。在整合中还应该注意一些 问题。首先,核心微观经营主体对于引导人流起着关键作用,其布局直接影响到商业房地产的形态。核心微观经营 主体的位置需要最先确定,大型商业房地产的核心商店适合放在线性步行街的端点,不宜集中布置在中间,这样才 能达到组织人流的效果。

其次,在微观商业主体的布局上,应该考虑选择一些微观商业主体集中布置,因为购物者对商业房地产只有一 家商店出售某种商品不会感到满意,希望能够像在城市商业区购物一样,方便的进行款式、质量和价格的比较。集 中布置有利于扩大商品覆盖范围,提供与城市商业区一样的竞争性和便利性,创造“购物气氛”。

接下来考虑普通微观经营主体的位置,微观经营主体的适当组合能够在一定程度上提高销售额。对于一些大型 商业房地产项目微观经营主体布局需要统一规划和布置。各种微观经营主体之间的亲和力是不同的,一些经营项目 的商店组成群体有助于加强吸引力,另一些经营项目的商店需要相互避开。商店之间的位置关系受承租政策决定, 研究发现,商店销售额和经过商店的人流数量有一定的比例关系,这个结果常常用于确定微观经营主体的布置,一 个基本规则就是微观经营主体的布置必须能够加强商店之间的交流。

在大型商业房地产,四种主要商店类型需要互相聚集。第一类是男士用品商店,男鞋、男装、运动用品应当集 中布置。第二类是女士用品和儿童用品店,包括女装、女鞋、童装、童鞋和玩具等等,这样便于在购买之前对商品 款式、价格和颜色进行比较。第三类是食品零售店,包括肉店、鱼店、熟食店、面包店等等,聚集不仅给购物者带 来方便,而且还能有效的增加销量。此外,适合聚集的还有个人服务店,这些服务设施需要靠近停车场和入口,有 可能的话集中布置,并与其它微观经营主体相对分离,让购物者出入方便,允许他们在商业房地产营业时间之外继 续营业。

一些商店类型适合分散布置,例如,服装店和外卖快餐和冷饮应该分开,原因很明显,而且,把服装和食品分 开也有利于组织人流,因为在这两种类型的商店中,购物者的步行速度完全不同。超级市场需要能够方便的进出停 车场,有可能的话最好设置单独的出入口,珠宝店和音像制品店适合分散布置,这样可以延长购物者的兴趣。

如果商业房地产规模比较大,则可以考虑安排百货商店。百货商店往往成为大型商业房地产的核心,但是常常 只能获得比较低的租金,特殊的情况还能够有所增加,并且随着面积的增加而递减。小型百货商店则往往成为大型 商业房地产的次级核心经营主体。小型百货商店往往也很重要,所以也可以通过谈判得到比较低的租金。

超级市场是商业房地产的重要补充,多数情况下是全国性或竞争力很强的地方连锁店。它有很好的信誉,能够 缴纳足够的租金。超级市场提供的是方便购物,研究表明,超级市场对于吸引人流的作用非常大。因此,对于大型 商业房地产而言,超级市场是必不可少的。除了超级市场之外,还有风味食品、糖果店、面包店、熟食店、肉店、 鱼店等食品商店,它们面积从50~200m2,并且有较好的销售额。

综合商店可以占到整个商业房地产营业面积的4~9%。单位面积的销售额非常低,但是它却非常重要。他们常 常是全国性的连锁店,具有良好信誉。

对于服装店的布局要尽量创造比较购物环境。大的女装店和男装店是重要成员。商店规模是影响租金的一个重 要因素,一般小商店支付的租金高,全国连锁店的租金低。

家具店对位置的要求不高,但是由于这种商店要求仓库和展示空间面积大,主要位于地下室,在主要营业层只 需要小面积展示空间。

餐饮设施一般可以分为三类:即快餐、自助餐厅和高级餐厅。快餐为员工和购物者提供餐饮。高级餐厅能够吸 引汽车交通,所以最好放在靠近停车场和道路的独立建筑中,同时又不能脱离主要步行人流。

礼品店、珠宝店、收藏品商店、运动用品商店、箱包店、音响制品店和照相机商店通常只能由地方经营者经 营,也可能包括一些信誉好的全国性珠宝连锁店。他们能够有效地增加商业房地产的吸引力,其销售收入也很高, 收取的租金也相对高一些。

服务设施包括理发店、美容店、减肥沙龙、修鞋和修理店等等,在商业房地产项目中占的比例很小,不超过 2%。由于面积小,故抵押保证金比较低租金制定

在确定了微观经营主体在商业房地产中的分布之后,就需要确定各个微观经营主体的租金。租金的制定应该依 据商业房地产项目的投资计划计算分析单位面积物业成本、经营管理成本,参考当地市场商业物业租金水平,并综 合考虑项目经营策略制定切实可行的招租条件。按照惯例招商招租条件可以分为A、B、C类,用以区别不同情况下 对分类项目的招租。招商招租条件对同一项目要稳定,对薄利配套项目要有一定程度的灵活性。此外,店面租金与 商业房地产的规模和档次有关,大型或高档次的商业房地产租金高,小型商业房地产租金相对较低。此外,位置不 同,租金也会有所差别,即使在同一商业房地产项目内部,位置较好的店面往往能够获得比较多的租金。

由于微观经营主体经营商品的种类和利润不同,并非都能构承受同样的租金。收取的租金一般分为两个部分, 一部分按面积收取基本租金,成为抵押保证金或抵押租金,另一部分按销售额以一定的比例

抽取,称为百分比租 金。

租金的制定应该与微观经营主体的选择相互配合,二者具有密切联系。商业房地产微观商业经营主体的选择要 保证租金的来源。开发商的目的是选择合适的零售商,获得足够的租金,最大限度的出租营业面积,获得最大的利 润来源。但是,很多情况下,获得长期稳定的商业经营主体和短期高回报是有矛盾的,在某些情况下难以两全其 美。开发商把面积大量出租给信誉好的零售商可以保证租金来源的稳定性,但是这些微观商业经营主体可能达不到 预期的销售额,所以难以让业主和金融机构满意,由此面临协调长期收益和迅速收回投资的问题,反映在微观商业 经营主体的选择上就是选择高信誉度的知名商店和全国性连锁店,还是选择本地的愿意支付较高租金的普通零售商。

选择策略

商业房地产项目应该尽量选择国内外某些领域知名企业、知名品牌。推广策划应该面对国际性水准的众多机会 的筛选,范围上要广,重点介绍项目所在地消费环境、本项目的经营定位、项目的业态组合、经营规模、管理模式 等合作商关心的实际问题,使合作商对项目有全面、深入的了解,便于进一步接触洽谈合作。

项目推广策划的程序发达地区一般要由内而外,即先做好本地区推介工作,再进一步吸引外地合作项目;如东 部沿海开放城市上海、广州、深圳等地区;其他地区可以先外后内,即首先去吸引在国内外市场上领先的企业和品 牌,再选择当地有特色的商品和服务项目。

项目推广策划的形式采用立体交叉的方式进行,可以通过新闻发布会、报纸杂志、广播电视、行业协会等灵活 多样的方式。

在微观经营主体选择上应该遵循如下策略:核心主力店先行,辅助店随后的原则;零售购物项目优先,辅助项 目配套的原则;放水养鱼的原则;先做人气,再做生意的原则。

篇3：中国MALL走创新模式

Mall应该是现阶段中国零售业最有前途的新事物,不少专家预测,mall将是中国零售购物形态的突破口。

紧跟美国模式者认为投资人缺乏远见,而真正有钱的多半口 服心不服——如何验证一个在中国没有先例的商业模式,如何确 信它不会是又一个崇洋媚外者吹出来的泡沫?

真正有钱包办整座mall投资的人并不多。典型的美式mall 是“横向”发展的,一般只有一两层,但拥有数百家商店和数千 个停车位,很占地。但在中国,同样大小的面积恐怕用于开发大 型楼盘,谁敢用于低密度零售?

其实,Mall是中产阶级的一种生活方式,除了购物,它提供娱乐休闲一站式服务。Mall销售的商品和服务未必 是最贵或最新潮的,而往往象征着进入主流社会,但主流却不失其多样性。青少年觉得mall很酷,放学后放假时流 连忘返;成年人有事没事也爱逛mall,使之成为一种习惯和嗜好。

美式mall的兴起跟汽车文化有着紧密的关联,它的前提是每个消费者都自己驾车前来,因此它需要设计比零售 面积大好多倍的停车面积。中国的有车阶级正在迅速崛起,但跟北美的汽车普及率相比仍差之千里,绝非几年能赶 上。再说在中国,即使是郊区,人口密度也要比北美高得多。这对于中国未来的mall形式肯定有影响,但这种影响 究竟会使得中国mall更有中国特色,还是更容易照搬北美的模式,这将是一个值得玩味的问题。

从商业角度讲,中国的mall完全可以更有效地利用空间,建造成多层建筑,并缩小mall内部的公用场所,停车 设施更不必学美国……但是,这样的mall跟市中心的百货大楼和高层商场会有本质的区别吗?反之,较纯正的美式 mall以耳目一新的姿态,给消费者全新的购物体验,从而可避免跟传统商店的直接竞争。麦当劳和肯德基是这方面 最好的旁证,在这两家西式快餐店进入中国市场以前,很少有人看好这种餐饮模式,其产品更被视为味道怪异,难 以取悦中国食客。如果说美式快餐给中国市场带来了一种能使青少年“上瘾”的饮食选择,那么,美式mall一旦成 功,对于中国传统零售的冲击更是无法估量。

应当说,最早的西式快餐其风险远远高于第一批mall的投资者。西式快餐如果失败,属于全功尽弃,而mall的 价值相当一部分保留在地皮中,因此若需要转向的话,改造开发仍会大有可为,而且mall属于地方项目,品牌宣传 的投入较低,因此随着泡沫消失的可能性也相对较低。然而,西式快餐西风东渐,有其他亚洲市场的经验可资借 鉴;但是,我们在香港找不到美式的mall,有“购物天堂”美誉的香港,什么地方都可以开设商店,但就是没有 mall,这不得不引起投资者的关注。

说到底,这仍是一个城市结构和人口分布的问题。美国城市虽然有CBD,但多数人口却居住在郊区,形成所谓 的“bedroom community”,而像香港、新加坡这样的亚洲城市不可能产生如此格局,不可能把城市的零售中 心分散到幅员广阔的市郊。

但是,在中国绝非不可能,中国城市的发展主要受限于公共交通设施,一旦捷运系统把轨道架到如今的远郊, 城市的格局很可能出现洛杉矶式的摊大饼,因此,作为郊区化寒暑表的mall前景非常看好。但话说回来,中国的人 口数量决定了中国城市不会出现美国式的市中心“空城计”(指下班后市中心一片冷清),这也将决定中国的步行 街、商业城仍会是本地人的主要购物场所,而不像美国那样蜕变为纯粹的旅游点。

篇4：招商是大型MALL前行驱动器

有人说:商业地产如同高空走钢丝,不能后退,更不能向下看,表演者的意念和平衡不能有半点闪失。只是人们在惊叹一个比一个大的MALL竞相出现时,其实已经隐隐感到了一丝不安。而这其中引发最多思考的,是开发商对已出售的商业物业需不需要管理,而又怎样才能最终实现商业与房地产最有价值的对接?

“大MALL时代,招商先行”,这可能是大型商业项目得以顺利运作的前提。

运营管理是商业地产运营的核心,是商业地产收益和物业价值提升的源泉,是投资者的利益得到最大体现的保障。开发商把松散的经营单位和多样的商业业态,统一到一个经营主题和信息平台上,把各种资源的配置优化,这样商业项目不仅能顺利开业,并且在知名的经营管理公司的统一管理下迅速成熟起来,成为炙手可热的商业中心,保障开发商、投资者和经营者的“三赢”。

统一运营管理一般包含四个方面的内容:统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。而其中“统一招商管理”又是后面三个方面的基础。这项工作的成败得失不仅决定了开发商前期的规划是否成功,而且决定着后期商业地产项目商业运营的管理能否成功。

随着商业地产的发展,以MALL为代表的商业地产的招商工作已经不仅仅局限于传统的大型超市、百货商店和专卖店,服务性、娱乐性的项目比重不断上升,业态涉及全面,能够满足全龄层、全客群的需求。

根据资料显示,国外经营成功的SHOPPINGMALL,都是采取招商并统一经营管理的方式。因此“一部分招商,一部分销售、并统一经营”成了目前中国大型SHOPPINGMALL操作最基本、也是最保险的方式。北京金源MALL、东莞华南MALL和厦门明发MALL都是采取这种操作方式的先行者和实践者。而且随着全球经济一体化,国外大型企业对中国内地投资进程的加快,国内的大型商业项目也和国外的商业紧密结合。大连万达集团与沃尔玛、欧倍德等国际著名商业连锁企业建立了紧密的战略联盟关系,其所建的商业项目在开工之前,便已确定大部分面积要租给国际商业大鳄,故被称为“订单地产”。万达集团通过租金的方式获得稳定的现金流;欧倍德则节省了选址时间和机会成本,避免新店建设方面的巨额原始投入。

大MALL业态巡礼

对于一个大型的商业地产项目,特别是大型的SHOPPINGMALL,经营业态包含的内容非常广泛,既包括大型超市、综合百货,还包括餐饮、娱乐等服务性设施,这方面比重在商业地产中一直呈上升趋势。目前商业地产中业态经营主体的内容主要有以下一些:

超市类:大型综合超市,如沃尔玛、家乐福、易初莲花、好又多等代表。大型专业超市,如英国百安居、德国欧倍德等以家居建材为主的连锁超市,以及灿坤3C等专业概念店。

百货类:大型综合百货商店,如来雅百货、大洋百货、铜锣湾百货等。

流行服饰专卖:女装店、男装店、青少年服装店、童装店、婴儿装、童鞋、休闲服、沙滩装、布店等。

文化娱乐设施:大型娱乐城、星级影城、酒吧街、儿童乐园、大型书城、健身中心、美容美体中心、电玩网吧、数码摄影馆、音响音像制品、乐器专卖等。

家具和装饰类:家具、古玩、现代艺术品、室内装修等。

餐饮类:大型酒楼、主题餐饮、咖啡店、特色美食等。

服务类:干洗店、眼镜和验光店、旅行社、加油站、机票代售等。

机构类:银行、邮局、信贷处、医疗机构、保险公司、公共展厅等。

其他补充类:旅游特色精品、园艺用品、农产品等。

大MALL业态定位

商业经营主体选择在商业项目建设前期就应该有初步规划,项目的建筑设计应该同商业经营主体的选择相配合。第一考虑因素是项目建筑特点和建筑条件,第二是项目的类型、特点和经营定位。就目前全国较大规模的SHOPPINGMALL项目来看,开发商大多根据地区消费水平、消费结构、消费能力和项目的经营规模进行经营定位的确定,基本上从以下几个方面考虑:

①业态定位:集旅游、购物、娱乐、休闲、饮食、文化等多功能服务于一体的一站式大型商业房地产项目。

②目标市场定位:满足地区全龄层、全客层消费者的需要。

③主题特色:符合当地人群的经营主题设计。

④经营品种:吃、穿、用、玩、乐、赏、游等项目的合理配置。

大MALL业态选择策略

开发商在综合平衡各种关系的基础上制定合理的招商政策,对商业经营主体进行控制,首先最基本的

目标是商业经营主体在商业上能够生存,有足够的回报;其次,在经营主体组成确定之后,还需要根据各种经营主体的需求和项目自身的需要进行整合;最后确定它们在项目中的位置,这点非常重要,因为经营主体对于引导人流起着关键作用,其布局直接影响到商业地产的形态。总的来说遵循几个原则:核心主力店先行,辅助店随后;零售购物项目优先,辅助项目配套;放水养鱼;先做人气,再做生意。

大MALL业态布局

核心主力店的位置需要最先确定,适合放在主入口或线性步行街的端点,不宜集中布置在中间,这样才能达到组织人流的效果。

次主力店在布局上可以相对集中,因为购物者希望能够像在城市商业区购物一样,方便地进行款式、质量和价格的比较。集中布置有利于扩大商品覆盖范围,提供与城市商业区一样的竞争性和便利性,创造“购物气氛”。有四种主要类型需要互相聚集。第一类是男士用品,男鞋、男装、运动用品应当集中布置。第二类是女士用品和儿童用品,包括女装、女鞋、童装、童鞋和玩具等等,这样便于在购买之前对商品款式、价格和颜色进行比较。第三类是零售食品,包括熟食店、面包店等等,聚集不仅给购物者带来方便,而且还能有效地增加销量。此外,适合聚集的还有个人服务,这些服务设施需要靠近停车场和入口,有可能的话集中布置,并与其他经营主体相对分离,让购物者出入方便,允许他们24小时营业。

辅助业态适合分散布置,例如,服装和外卖快餐、冷饮应该分开,原因很明显,而且,把服装和食品分开也有利于组织人流,因为在这两种类型的商店中,购物者的步行速度完全不同。珠宝店和音像制品店适合分散布置,这样可以延长购物者的兴趣。

篇5：中国SHOPPINGMALL发展研究

MALL全称ShoppingMall,音译“摩尔”或“销品茂”,意为大型购物中心,指在一个毗邻的建筑群中或一个大型建筑物中,由一个管理机构组织、协调和规划,把一系列的零售 商店、服务机构组织在一起,提供购物、休闲、旅游、娱乐、饮 食、康体、文化、艺术等各种服务的一站式消费中心。MALL不 仅规模巨大,集合了百货店、超市、大卖场、专卖店、大型专业 店等各种零售业态,而且有各式快餐店、小吃店和特色餐馆 ,电 影院、儿童乐园、健身中心等各种休闲娱乐设施,涵盖所有零售 业和服务业的内容。MALL已经不是一种商业业态,而是一种商 业的组织模式。另外,MALL还提供了百货店、大卖场无法提供 的如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的购物享受。

境外ShoppingMall特点

美国:主要依托市郊高速公路建立封闭式大型购物中心,规模巨大、设计简洁是其显著的特征。

欧洲:在美国模式的基础上,不断以旧城市商业中心的改造和复古建筑、人文设计,赋予购物中心新的发展内容。

日本、东南亚地区:以大型仓储式超市替代百货店作为主力店,重点突出休闲娱乐功能和商品成本优势。

MALL在我国产生的必然性

MALL这一商业形态的出现,最根本的原因是人们生活水平提高带来了购物方式的革命性变化。当人们生活逐 渐富裕之后,购物已经不再只是为了满足简单的生活需要,其中消遣、舒缓压力的成分越来越多,人们不仅需要实 物,更希望购物、旅游、观光、度假融于一体。

我国居民的消费需求随着收入水平的提高已出现了新的变化和调整:消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注 重个人品味的需求,同时更注重整体购买经历的愉悦,而且工作压力增大也需要增加适当的休闲和娱乐。所有这些 变化都在导致需求多样化程度的提高,简言之,也就是力求将时间作最大化运作,满足多重需要,一次购足和一站 式娱乐休闲的消费习惯因此应运而生,最终必然促进MALL的产生和发展。

成功MALL的关键——强大的吸引力和凝聚力的营造

地理交通

地处交通枢纽,位于交通集约发射点,拥有集体运输工具的MALL较为容易取得成功。

项目的消费辐射范围我们通常以时间来测算,而不是路程。

经济环境

项目的选址应充分考虑当地的经济环境,包括人口密度、人均收入、支柱产业、消费习惯等。

对于加入WTO后所带来的有利和不利也应充分考虑

资金实力

不容置疑雄厚的资金使支持庞大的MALL生存发展的关键因素,除去正常的融资渠道,现时国家开始考虑的房 地产证券化和香港政府可提供地产基金的融资服务及隐名投资等,对MALL开发给予极大的支持。

隐名投资——外国人以中国人名义在中国投资,聘请法人代表,所有的债务、权责由外国人负担。

MALL产业漫长的回报期是对投资商战略智能和资金耐力的考验。

MALL的初始回报,可能并非来自零售,而是通过成功的包装,使周边地块随之升值,从中获利。而如果单纯 地把MALL作为商业项目来操作,靠租金来过活,就会做得很辛苦,租金定高了不好,定低了回不了本,陷入两难境地。

主题鲜明,不断营造消费热点

MALL应是广大市民生活的一部分,在统一的核心理念基础上,应创造更多不同主题(吸引力)符合和引导各 种各样消费者的需求。

早期的大型商厦由于缺少体现都市文化品位且富有个性的主题设计,所以从内容设置到品牌引进都大同小异, 由此引发日益严重的同质化危机。现在的MALL必须树立鲜明的主题定位,走差异化竞争之路。

MALL的发展与经营需要许多创新的思维

北方的大浴场可以引进到该项目,但需因应南方人的心理加以演进更舒适的环境,例如尊重私隐、功能更齐备 (购物、饮食、娱乐、康体、SPA)、档次细分、通过更衣制造舒适、平等的感觉

单纯依靠硬件设施营造吸引力的项目只能昙花一现,并不具备生命力和持续发展的吸引力。随着大陆消费者文化水 平已经提高了,具有文化内涵的事物才具有持久的吸引力。

项目的可持续发展需要的是不断的推陈出新。

现在推行的是生活的文化、精神粮食。高级健身、美容、纤体、SPA等已经在全国各大城市风行。在同一个MALL 里建造不同级别的BAR,也可以吸引不同层次的消费者。

规划设计,国外经验与国内实情的结合

引进国外的经验,引进知名的具备造MALL丰富经验的国外设计公司担纲策划是必要的,但未必成功。必须熟悉中 国市场,了解中国消费者的真实需求,不能照搬。考虑人车分流、物流、污水物流外立面简单而又独树一帜,充足 的户外大型广告牌,耐用的材料和低成本。

主题的塑造应考虑持久性和可塑性

室内外的协调,舒适的购物环境,淡和的室内基本用色,楼层间敞开的视线,充足和暖的照明

功能全面,比例合理

MALL集购物、娱乐、餐饮、休闲等各种功能于一身,兼具百货店、仓储式商店、超市、 品牌专卖店等 各种零售业态,故定位于家庭的一站式购物消费和一站式休闲享受。根据所处 商圈情况,MALL内部全部商 品高、中、低档的比例,各零售业态营业面积的比例,购物、餐 饮、娱乐、休闲各区域的比例必须合理,才 能发挥MALL整合消费的功能。

MALL要是一个无差别的消费中心,要能够适合绝大多数的消费群体,如果全部都是面向高端的、或者低端 的,不可能吸引所有的消费者,因此应以中档占多数。

MALL一定要是一个卖场,购物功能所占的比例不能低于50%,要以购物为主。如果是餐饮占多数,就只能叫 饮食中心,不是MALL;娱乐比例太多那是娱乐中心,也不能叫MALL,过分强调娱乐功能,那对发展旅游有好 处,但吸引不了回头客。迪斯尼的娱乐做得最好了,但95%的游客只去过一次。所以,MALL首先应当是一种零售 业态,可以重复去消费。但单纯的产品竞争已经不能打动消费者,只能是消费、服务、娱乐的新颖和创新才能实际 的打动消费者。零售百货现在全国都比较萧条,项目的功能比例零售不能占绝对的大比例,应该充分发挥娱乐、饮 食、康体等功能对消费者的吸引力。

提供完善的配套、功能,符合青年男女、儿童、老人,各阶层的配套功能,使所有的消费者都乐意在MALL内进行 更长时间的消费。

消费习惯

改变消费者原有的消费习惯,使MALL成为惯性消费场所

国内消费者一般都有较为固定的消费习惯和惯性的消费场所,对于新兴的“MALL消费模式”需要发展商投入 较大的宣传进行持续引导。

经营管理

成功招商。招商压力巨大的商业项目来说,政府政策上的变数,确实是投资Shopping Mall的一大悬念。

必须保证引入的租户具有完美和大体一致的形象,招商时不但要考虑各厂商愿意承担的租金高低,还要考虑其与 MALL的规划与形象是否吻合,其经营业绩是否能持续发展。

为了保持项目本身形象,聚集人气,招商倾向于知名度较高的品牌。需要采用差异化租金策略。对著名品牌给予租 金上的优惠,其利润的损失通过对其它品牌收取较高租金来弥补。

寻求各国领事馆的协助,各行业协会的招商和地区性行业的同盟都可以为招商带来一定的促进作用。

成功经营

为了通过整合各种需求以达到最高的经营效益,MALL必须千方百计安排适当的全方位服务,这使 管理 增添了无限的难度,也就是MALL的管理者面对各种不同的行业,必须把它们整合在统一有效的制度之下,加之消 费需求的弹性较大,在经营管理上均需仔细考虑规则以免产生负面效果。MALL从规划、建设到经营管理都是需要 很高的水平和技巧的。

把MALL的管理简单地视为物业管理或商业管理都是错误的,MALL的经营是物业管理与商业管理的交织。管 理者不仅要保证水、电、暖、空调等设备的正常运转,周围环境的整治与安全,还应该知晓店铺经营知识,为各零 售商提供信息服务和有参考价值的建议 ,更重要的还在于进行统一的广告宣传及促销活动,负责把顾客引进店中来。

MALL的经营管理包括:租户管理、营销管理和财务管理。

租户管理的目标是造就优良的店铺,具体内容包括教育辅导、经营分析、店铺调整、调节管理等。

营销管理的目标是提升MALL的客流量和销售额,具体内容包括对各店铺进行营销支持并举办统一的促销活动。

财务管理的目标是使MALL和入租店铺取得良好效益,具体内容包

括收取租金和各项费用,控制开支,协助有关部 门进行效益评估和店铺指导。

MALL的经营者,不但要考虑各零售商的经营业绩,还要随时指导零售商如何开创业务,因为MALL里的每 个厂商的经营绩效关系到MALL整体的成败及收益,二者是紧密联系的“利益共同体”。