2000年土地估价师试题-土地估价实务
第一部分 综合计算题
(共2题,每题各15分,总分30分。答题要求列出算式、计算过程和计算结果;需按公式计算的,要求列出公式;无计算过程,只有计算结果的不得分,计算结果保留2位小数。请在每题下方空白处答题)
一、某公司于1998年10月通过出让方式获得一5000平方米土地的使用权,出让年限为50年,根据规划,该地块用途为综合,容积率为3。该公司于1999年10月动工兴建一座钢混结构的综合大楼。由于建设资金紧张,该公司拟于2000年10月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款,请问该公司最多可贷多少款?
项目其他有关资料如下:
(1)该大楼1~3层为商场,建筑面积为3000平方米,4~15层为办公楼。
(2)大楼开发周期预期二年,第一年投入60%,第二年投入40%。
(3)大楼建成后该公司计划自留2000平方米用作办公用房,其余部分以出租方式经营,预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。目前同类建筑物的建安综合造价为每建筑平方米3000元,同类物业的商场市场租金水平每月为300元/平方米,办公楼市场租金水平每月为150元/平方米。
(4)经过调查,有关参数确定为,房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%,维修费为租金的8%,保险费为建安造价的2‰,税金为年租金的12%;项目投资回报率取建安造价的30%;建筑物经济耐用年限为70年,残值率为2%。另外,当地土地还原率为8%,综合还原率为10%,银行贷款利息率为10%
二、C市的某企业拟购进A市的宗地H,委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估。土地评估机构对委估宗地进行调查并取得了相关资料。请依据下面所列资料,评估出宗地H于1999年7月31日的市场价格 (计算地价时,案例选择不少于四个)。
(1)案例资料:
www.pmCeo.com 物业经理人网篇2：土地估价师试题-土地管理基础
2000年土地估价师试题-土地管理基础
2000年土地管理基础试题
一. 判断题(共20题,题号1~20,每题1分。请判断下列说法的正确或错误,并在答题卡上相应位置涂黑,认为正确的涂"√ ",认为错误的涂"×".答题错误倒扣1分,本题总得分最多扣至0分)
1.土地供求关系是指土地经济供给与人们对某些土地用途需求之间的关系。
2.国有土地使用权出让最低价是指为防止低价出让国有土地使用权而实施的最低基准地价。
3.土地利用总体规划是国家实行土地用途管制的基础。
4.土地位置的固定性决定了土地市场不是实物交易意义上的市场。
5.农民宅基地应经村委会审查,由乡(镇)人民政府审批。
6.两个以上土地使用者共同使用一宗土地的,必须共同申请土地登记。
7.出让土地使用权出租后,承租人必须继续履行国有土地使用权出让合同。
8.土地资源是指在一定技术条件和一定时间内可为人类利用的土地,因此一定区域内的土地资源就是该区域内的全部土地。
9.国有企业以土地使用权作价入股的,其土地使用权作价折算的股本额不得低于审核确认的土地使用权作价总额。
10.承租人转让土地租赁合同的,租赁合同约定的权利义务随之转给第三人。
11.同一宗地多次抵押时,以收到抵押登记申请先后为序办理抵押登记和实现抵押权。
12.地下资源,埋藏物,市政公用设施均不属于国有土地使用权出让范围。
13.集体土地依法转为国有土地后,原集体土地使用者继续使用该国有土地的,应当持有关文件申请集体土地使用权变更登记。
14.公民个人依法取得的国有土地使用权可以继承。
15.我国农村和城市郊区的土地全部属于农民集体所有。
篇3：土地估价师试题-土地估价实务
20**年土地估价师试题-土地估价实务
第一部分 计算题
(共3题,各题分别为30、30、40分,共100分。答题要求列出算式、计算过程和计算结果;需按公式计算的,要求列出公式。无计算过程,只有计算结果的不得分,计算结果保留两位小数。地价单价的单位为"元/平方米"、总价单位为"万元"。请在每题下方空白处答题)
一、某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地,土地总面积为3000平方米,交纳的土地出让金为30元/平方米,该宗地土地开发程度已达到"五通一平"(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。
20**年12月31日,该企业因改制需要迸行土地价格评估,经调查,该地区土地取得费 (含税费)平均为10万元/亩,"五通一平"土地开发费为8万元/亩,在土地开发期内均匀投入,土地开发周期为一年,银行贷款年利率为5.5%,投资利润率为10,土地还原率为6%,50年期出让金水平仍保持不变,请测算该宗地于20**年12月31日的单位地价和总地价。
二、企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地,规划建设4万平方米综合大楼和2万平方米公寓,预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投人后,拟将该宗地转让给房地产开发商乙。
经调查,该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/平方米,公寓售价为4500元/平方米,同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/平方米,公寓为1800元/平方米,在建筑期间,建筑费及专业费第1年投入40%,第二年投入60%,银行贷款年利率为5.5%,开发利润为总售价的15%,销售税费为售价的5.5%。根据以上条件,试计算:
(1)该宗地在规划条件下的土地使用权价格;
(2)经甲乙双方协商,房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给甲作为地价的补偿,开发后的房地产销售税费由乙统一支付,如不考虑甲的前期投入和土地转让税费,试问甲除可得到14000平方米综合楼外,还可分得多少平方米的公寓。
篇4：土地估价师资格试题-土地估价理论方法
20**年土地估价师资格试题-土地估价理论与方法
判断题(共20题,题号1~20,每题1分,共20分。请判断下列说法的正确或错误,并在答题卡上相应位置涂黑,认为正确的涂"√ ",认为错误的涂"×".答题错误倒扣1分,本题总得分最多扣至0分)
1.与工业产品一样,农产品的社会生产价格也是由社会平均必要劳动时间决定的。
2.估算土地纯收益时,不仅要考虑有形收益,还要考虑各种无形收益。
3.城镇土地等应与现行行政建制相协调,在省及省级以下的同一行政区域内,行政级别较高的城市土地等不宜低于行政级别较低的城市。
4.有两相邻地块,原用途一块为水田,一块为荒地,开发后作为住宅用地。水田由于征地成本高,因而土地价格高,而荒地由于征地成本低,因而土地价格低。
5.根据马克思地租理论,农产品的生产价格由中等地农产品的个别生产价格决定。
6.运用收益还原法公式测算地价时,未来各年的还原率应当相等。
7.利用城镇主城区土地市场交易资料验证土地分等初步方案时,宜以涉及城镇数量最多的相应类型土地的总平均价格为主要分等依据。
8.采用市场比较法评估某宗住宅用地的使用权价格,所选比较实例的土地剩余使用年期为60年,待估宗地的剩余使用年期是50年,如果其他因素条件均相同,则待估宗地的土地价格比比较实例的土地价格低20%。
9.采用成本逼近法进行地价评估,其中的土地取得费是指因土地所有权由农民集体所有转为国家所有而发生的费用。
10.建筑物的主体折旧率与附属设备的折旧率之和等于建筑物的综合折旧率。
11.中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》于20**年11月12日发布,自20**年1月1日起实施。
篇5：土地估价师试题-土地管理基础知识
20**年土地估价师试题-土地管理基础知识
1.土地 的供给可分为____。
A.弹性供给和元弹性供给;B.国家供给和社会供给;C.自然供给和经济供给; D.划拨和征用
2.土地资源的总供给受____能提供的总量限制。
A.地球表层陆地 B.地球表层空间 C.地球表层空气 D.地球总面积。
3.土地关系是指社会发展的某一阶段上人们在利用土地过程中发所生的____之间的关系。
A.人与人 B.人与地 C.地与地 D.土地使用者与所有者
4.社会主义条件下,实行土地有偿使用制度是完全符合马克思主义的____理论的。
A.土地使用 B.地租 C.价值
5.地价税是以____为课征对象。
A.土地 B.地价 C.土地所有者 D基准地价
6.田赋是以____为课征标准,按年定期征收的一种土地税。
A.田地面积 B.田地 C.土地收益 D.田上赋税
7.《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》是____在1987年4月1日发布的。
A.国务院 B.农业部 C.国家土地 管理 局 D.国家 税务 总局
8.报酬递减规律所指的报酬递减是指____递减。
A.平均报酬 B.总报酬 C.边际报酬 D.临界报酬
9.在资本主义社会中,土地所有权和土地使用权是
A.均不受限制的 B.均受一定限制的 C.所有权不受限制,使用权受一定限制 D.以上答案都不对
10.我国土地制度改革主要是____改革。
A.土地所有制度和土地使用制度B.土地所有制度和土地管理制度
C.土地所有制度D.土地使用制度和土地管理制度
11.地籍最早是为____而建立的一种田赋清册或簿册。
A.产权B.不同用途C.征税D.土地估价