篇2：深圳市物业管理行业协会会员积分管理办法(2017)

　　深圳市物业管理行业协会会员积分管理办法

　　为加强协会对会员企业的管理，优化会员管理方式，将会员管理和评价由以往的定性为主转变为以定量为主的模式，通过量化会员企业在经营管理、参与行业活动和履行社会责任等方面情况，同时也为会员评价、诚信建设和行业表彰打下基础。经深圳市物业管理行业协会会长办公会议决定，特制定本办法。

　　一、会员积分规则

　　(一)会员积分采用定量积分累计和特殊事项申报相结合的模式;

　　(二)会员企业在建立完善社会责任文化体系、履行社会责任等方面，为行业或社会作出重大或突出贡献，并获得相关机构表彰或奖励的(如市长质量奖、区长质量奖)，企业可自行申报做特别说明。

　　(三)会员企业认为本企业作出(二)项以外，能够为行业发展创新作出突出贡献，并起到良好社会影响的，企业可自行申报做特别说明。

　　(四)会员积分将会员评价、诚信建设和行业表彰等活动，列入综合评价重点考核因素。

　　二、会员积分标准及要求

　　(一)培训、讲座、论坛及会务活动积分

　　1、公益性：会员企业每次记2分，已报名未参加的每次扣2分;

　　2、非公益性：会员企业每人每次记2分;

　　3、会务活动：参加协会专题会议或调研活动的每次记2分;代表协会参加会议每次记5分;

　　4、征求意见积极反馈的，每次记1分。

　　(二)专项文体活动积分

　　1、参加物业好声音、三八妇女节、五四青年节、会刊通讯员等联谊活动，每次记5分;已报名未参加活动的，每次扣2分;

　　2、参加行业专项体育活动的，每次每项记2分。

　　(三)项目评优积分

　　1、参加市优、省优、国优项目考评并获得表彰的，每项目记2分;

　　2、公司派考评专家现场考评的，每人次记2分。

　　(四)交流考察活动积分

　　1、参加协会组织境内外交流考察，每人次记2分;

　　2、配合协会接待行业间交流学习，每次每项目记5分。

　　(五)会刊积分

　　1、年度内增订《深圳物业管理》会刊，每套(12个月)记1分;

　　2、为会刊专题栏目投稿1000字至2000字内篇幅并选登的，每人次记1分;2000字以上的每人次记2分。

　　(六)法定会议积分

　　1、会员代表大会：会员企业董事长或总经理参会的每次记10分;派员参会的每次记5分;已报名未参会的每次扣5分。

　　2、理事会(含常务理事会)：理事本人参会的每次记5分，派代表参会的每次记2分;未参会企业每次扣2分。

　　3、会长办公会：会长、副会长参加会议每次记2分，未参会每次扣2分;会长办公会特殊情况要求可派代表参会的，代表参会每次记1分，未派员参会的每次扣1分;

　　监事会成员列席会长办公会的，每次记1分。

　　4、监事会会议：监事会成员参加会议的每次记2分，未参会的每次扣2分。

　　5、专业委员会会议：专业委员会任职本人参会的每次记2分，派员参会的每次记1分，未参加的每次扣2分。

　　(七)会费交纳积分

　　1、会员第一季度交费的记30分;

　　2、会员第二季度交费的记20分;

　　3、会员在下半年交费的记10分;

　　4、会员提前缴纳下一年度或提前交多年度会费的，在会费交纳第1项积分基础上，提前交一年的加5分，两年的加10分，由此类推。

　　(八)资、赞助支持积分

　　1、企业借调人员在协会秘书处工作，年度内以工资总额每10000元记5分;

　　2、提供会议场地的，以市场价场租折算每10000元记5分;

　　3、提供会务用车的，每天每车记3分;

　　4、提供专项会务人员支持专项活动的，每人次记2分;

　　5、提供招待安排的，每次记10分。

　　(九)公益类积分

　　1、热心慈善事业，响应协会组织捐款捐物支援灾区、贫困地区，每次捐款数额50000元(含)以上加20分，20000元(含)至50000元内的加10分，10000元(含)至20000元的加5分，5000元(含)至10000元内的加3分，500元(含)至5000元的加2分;500元以下的加1分;

　　2、热心慈善事业，响应社会其它机构并通过协会号召，参与捐款捐物支援灾区、贫困地区，每次捐款数额50000元(含)以上加10分，20000元(含)至50000元内的加5分;10000元(含)至20000元的加3分;500(含)元至10000元的加2分，500元以下的加1分。

　　(十)特殊扣分

　　1、对年度内在市、区行业主管部门或协会受理的有效投诉，并查实物业企业有一定责任，及时完善整改的，每件扣5分;未整改的，每件扣10分;连续投诉未整改的，每件扣30分;

　　2、受到其它行政部门处罚的，每件扣5分;

　　3、受到协会警告的，每件扣10分;

　　4、有市、区主管部门，协会认定的其它不诚信记录的，每件扣5分;

　　5、年度内存在物业项目(含外地所管项目)交接过程中，形成对峙引发行政或警方干预的，每件扣10分;

　　6、年度内存在物业项目(含外地所管项目)交接过程中，形成对峙出动警力并鸣枪示警或强制拘留人员负次要责任的，每件扣50分。

　　(十一)有涉及下列行为的，评选优秀会员时取消参评资格。

　　1、受到市、区级物业主管部门行政处罚的;

　　2、受到协会通报批评、公开谴责的;

　　3、受到其它行政部门行政处罚并认定负主要责任的;

　　4、年度内存在物业项目(含外地所管项目)交接过程中，形成对峙出动警力并鸣枪示警或强制拘留人员负主要责任的;

　　5、未按时缴纳或拖欠会员会费的;

　　6、申报“突出贡献”优秀会员材料弄虚作假的。

　　(十二)其它临时性活动积分

　　协会开展的临时性且未列入本办法积分范围内的活动，参照本办法相关活动记分的方式，给予相应积分计算。

　　三、会员积分管理

　　(一)秘书处对会员积分结果通过协会网站、微信公众号每年对全体会员公布一次，年度积分于次年1月份公布。

　　(二)秘书处根据会员积分排名，对未涉及第二条第(十一)款规定的会员企业，在优秀会员评选时按会员总数的6%至10%比例取值，由协会授予协会年度优秀会员称号;对按照第一条第(二)、(三)款规定申报的企业，经协会“行业评价与诚信建设委员会”评审通过后，纳入年度优秀会员评选。

　　(三)会员积分用于行业其它类评价时，将结合相关规定选取一定取值比例。

　　四、本《办法》经20**年11月30日深圳市物业管理行业协会会长办公会议审议通过并实施。

　　五、本《办法》最终解释权属深圳市物业管理行业协会。

　　深圳市物业管理行业协会

篇3：钦州市物业管理办法(2017)

　　钦州市人民政府办公室关于印发《钦州市物业管理办法》的通知

　　钦政办〔20**〕122号

　　各县、区人民政府，各开发区、管理区管委，市直各委、办、局：

　　经市人民政府同意，现将《钦州市物业管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

　　钦州市人民政府办公室

　　20**年9月22日

　　钦州市物业管理办法

　　第一章　总　则

　　第一条　为规范我市物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业和开发建设单位等各方合法权益，营造良好的生活和居住环境，促进社会的和谐稳定，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《广西壮族自治区物业管理条例》等法律、法规及规章，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条　本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理适用本办法。

　　第三条　县区人民政府(管委)应当加强对物业管理工作的领导和组织，实行综合治理，将物业管理工作纳入城市综合治理工作体系，建立物业管理目标责任机制;制定和落实现代物业服务业扶持政策;建立和完善专业化、社会化、市场化、法治化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

　　对于交付时间长、配套设施设备不齐全或者破损等，因客观原因未实施物业管理的物业小区，县区人民政府(管委)可以结合危旧房和棚户区改造以及城市环境综合整治工作，完善配套基础设施和公共服务设施，改善综合环境，逐步实施物业管理。

　　第四条　市房产行政主管部门负责本市物业管理活动的监督指导;县区房产行政主管部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。

　　住建(规划、建设)、公安、民政、司法、环保、卫计、城市管理、工商、质监、价格、人防等行政主管部门按照各自职责做好对物业管理活动的相关管理和服务工作。

　　镇人民政府(街道办事处)具体负责辖区内物业管理活动的相关工作。

　　村民委员会(居民委员会)应当协助镇人民政府(街道办事处)开展物业管理工作。

　　第五条　物业行业协会应当加强行业自律管理，促进诚信经营，开展我市物业服务优秀小区评选工作，加强物业服务企业从业人员培训，定期发布物业服务市场信息，调解处理物业服务纠纷，提高物业服务行业水平。

　　第二章　业主大会及业主委员会

　　第六条　首次业主大会会议的筹备经费由开发建设单位承担，按照物业管理区域规划总建筑面积每平方米0.3元的标准缴纳首次筹备经费，单个物业管理区域总费用最高不超过30000元，最低不少于5000元。在办理首幢房屋初始登记前，开发建设单位应当将首次业主大会筹备经费一次性交由镇人民政府(街道办事处)代管，专项用于首次业主大会筹备及会议期间所需的办公用品、资料印刷、会务、宣传、通讯等必要费用的支出，结余部分移交小区业主委员会按照业主大会决定使用。

　　第七条　县区房产行政主管部门应当在收到开发建设单位书面报告或者业主联名的书面要求后5日内，书面告知镇人民政府(街道办事处)。镇人民政府(街道办事处)应当在收到书面告知后及时组织成立首次业主大会筹备组。

　　筹备组成员由县区房产行政主管部门、镇人民政府(街道办事处)、村民委员会(居民委员会)、建设单位指派的代表以及业主代表组成，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由镇人民政府(街道办事处)代表担任。

　　筹备组成立后应当将成员名单等在物业管理区域内公告。

　　第八条　业主有下列情形之一的，不得担任筹备组业主代表及竞选、担任业主委员会委员：

　　(一)非本物业管理区域的业主;

　　(二)不具有完全民事行为能力;

　　(三)本人及其配偶、直系亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的物业服务企业有利害关系;

　　(四)存在损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌或擅自改变物业使用性质等不当行为且未改正的;

　　(五)未按照规定交纳物业服务费和物业专项维修资金等相关费用且未改正的;

　　(六)出租房屋造成侵害其他业主合法权益的;

　　(七)牟取妨碍公正履行职务的其他利益的;

　　(八)有严重不良信用记录或者违法犯罪记录的;

　　(九)违反业主大会议事规则、管理规约的;

　　(十)其他原因不宜担任的。

　　业主委员会委员或筹备组业主代表成员的资格审核，由镇人民政府(街道办事处)负责。

　　第九条　业主大会筹备组应当履行下列职责，并自成立之日起90日内组织召开首次业主大会：

　　(一)确认并公示业主身份、业主人数、业主所拥有的专有部分面积以及在业主大会会议上的投票权数;

　　(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　(三)拟定管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则的草案;

　　(四)确定首次业主大会会议表决规则;

　　(五)拟定首届业主委员会成员选举办法草案，确定业主委员会委员候选人名单;

　　(六)制定业主委员会选举(增补)办法;

　　(七)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　前款内容应当在首次业主大会会议召开前15日以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，应当在公告期间向筹备组提出意见，筹备组应当集体讨论决定是否采纳并及时答复业主。

　　第十条　首次业主大会会议主要议题应包括选举产生首届业主委员会委员、确定业主委员会任期以及表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则等。

　　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面或手机信息、电子邮件、网络等征求意见的形式，业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。

　　业主大会决定筹集、使用专项维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　业主委员会应当将业主大会表决通过的事项在物业管理区域内公告。

　　第十一条　业主委员会设主任1名，副主任1至3名，由业主委员会全体委员推选产生。

　　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，到物业所在地的县区房产行政主管部门和镇人民政府(街道办事处)办理备案手续。

　　业主委员会办理备案手续后，可依法刻制业主大会印章和业主委员会印章。

　　第十二条　经业主大会决定，业主委员会工作经费可以从电梯广告、共有车位租赁等物业公共部位经营收益中按约定的比例提取，或者通过业主集资、业主自愿捐赠等合法方式筹集。

　　业主委员会工作经费可以委托物业服务企业代为筹集，也可以由业主委员会自行筹集，具体的筹集及使用方式应当在业主《管理规约》中确定。

　　第十三条　业主大会、业主委员会应当接受镇人民政府(街道办事处)、村民委员会(居民委员会)的监督和指导。

　　召开业主大会会议或业主委员会会议前，召集人应当通告全体业主或通知全体业主委员会委员，并书面报告镇人民政府(街道办事处)、村民委员会(居民委员会)。镇人民政府(街道办事处)、村民委员会(居民委员会)应派员列席会议，并对业主大会、业主委员会会议进行监督和指导。

　　业主大会、业主委员会应当依法履行职责，做出的决定违反法律、法规及规章的，镇人民政府(街道办事处)应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第三章　物业服务

　　第十四条　业主大会成立前，由开发建设单位通过招标投标方式选聘前期物业服务企业，根据中标结果确定前期物业服务收费标准，签订前期物业服务合同，提供前期物业服务。经济适用住房、限价商品住房等保障性住房小区应当采用公开招标方式选聘前期物业服务企业。

　　开发建设单位在销售房屋前，应当将前期物业服务企业以及服务标准、收费标准等信息在房屋销售中心向买受人明示。

　　业主大会成立之前，开发建设单位、物业服务企业依法解除合同或者前期物业服务合同到期的，开发建设单位应当通过招标投标方式，重新选聘前期物业服务企业;若开发建设单位因注销或解散等原因不能履行义务的，由镇人民政府(街道办事处)临时选聘物业服务企业。重新或临时选聘物业服务企业的，开发建设单位或镇人民政府(街道办事处)应当就选聘物业服务企业事项进行公告;业主对公告内容有异议的，应当及时答复。

　　业主大会成立后，由业主大会决定选聘、续聘和解聘物业服务企业。提倡和鼓励业主大会通过招标投标方式选聘物业服务企业。

　　业主大会选聘物业服务企业后，业主委员会应当将选聘的物业服务企业信息以及服务标准、收费标准等在物业管理区域内明示。

　　第十五条　前期物业服务企业在承接物业前，应当和开发建设单位按照合同约定，共同对物业管理区域内的物业共有部位、共用设施设备等进行检查和验收。

　　开发建设单位应当向物业服务企业移交下列材料：

　　(一)规划、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)环境影响评价等环境保护资料;

　　(三)共用设施设备的清单及安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(五)业主名册、业主联系方式;

　　(六)物业服务所必需的其他资料。

　　第十六条　物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内公示并及时更新，接受业主咨询、监督：

　　(一)物业服务企业营业执照、诚信证明、项目负责人基本情况及物业服务投诉电话等;

　　(二)合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

　　(三)共用设施设备的日常维修保养单位的名称、资质和联系方式等;

　　(四)电梯运行维护费、公共水电费分摊等情况;

　　(五)其他应当公示的信息。

　　业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当予以答复说明。

　　第十七条　开发建设单位或业主、业主大会、业主委员会等对物业服务企业的履约情况存在异议的，可以委托第三方评估机构开展评估。第三方评估机构应当向全体业主、物业服务企业公布评估结果。经评估不符合合同约定标准的，物业服务企业应当进行整改。

　　物业服务企业有下列失信行为之一的，经镇人民政府(街道办事处)和县区房产行政主管部门核实后，由市房产行政主管部门录入物业服务企业诚信档案：

　　(一)未按照法律、法规及规章规定提供物业服务且拒不整改的;

　　(二)经第三方评估机构评估，履约情况不符合合同约定标准且拒不整改的;

　　(三)违反合同约定擅自更换项目负责人的;

　　(四)挪用专项维修资金的;

　　(五)擅自改变物业管理用房用途的;

　　(六)不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的;

　　(七)发生重大安全责任事故的;

　　(八)物业服务合同依法终止后，拒不撤出物业管理区域，或者不按照规定移交物业管理用房和有关资料的;

　　(九)违反法律、法规及规章等规定情形的。

　　第十八条　物业管理服务收费包含物业服务费、电梯维护费及车位、车库停车服务费等。

　　业主大会成立前，公共租赁住房、经济适用房、限价商品住房等保障性住房的前期物业服务收费实行政府指导价;其他物业的前期物业服务收费实行市场调节价。具体的前期物业服务收费标准由开发建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中约定。

　　业主大会成立后，物业服务收费实行市场调节价。具体的物业服务收费标准由业主大会、业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　市、县区价格行政主管部门应当根据相关规定，结合我市实际，分别制定政府指导价的基准价、浮动标准以及市场调节价的参考价，并适时更新，定期向社会公布。

　　第十九条　物业服务企业违反规定和合同约定，擅自扩大物业服务收费范围、提高收费标准或者重复收费的，业主有权拒绝。

　　业主应当遵守管理规约，按照物业服务合同约定履行义务。业主违反合同约定不交纳物业服务费的，业主委员会、物业服务企业可以通过书面通知、上门通知、在物业管理区域公示等方式，督促其限期交纳;逾期未缴纳的，可以依法向人民法院提起诉讼。

　　业主有不交纳专项维修资金、拒付物业服务费用以及实施损害业主共同权益等行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则等规定中对其享有的共有部分收益分配等共同管理权限予以限制。

　　第二十条　物业服务合同解除或者终止的，物业服务企业应当与业主委员会办理退出交接事宜;业主委员会尚未成立的，应当与开发建设单位办理退出交接事宜;开发建设单位因注销或解散等原因不能履行义务的，应当与村民委员会(居民委员会)办理退出交接事宜。交接各方应当对物业管理区域内业主共有房屋、共用设施设备、场地、财物、资料等的使用维护现状给予确认，并报县区房产行政主管部门备案。

　　物业服务企业不得以债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝办理退出交接事宜。

　　第四章　物业的使用及管理

　　第二十一条　新建物业的开发建设单位应当在商品房预(现)售前向县区房产行政主管部门申请办理物业管理区域划分。

　　物业管理区域由县区房产行政主管部门会同镇人民政府(街道办事处)、村民委员会(居民委员会)根据建设用地规划许可证确定的红线范围，综合考虑物业共用设施设备、社区建设和便于业主大会(业主委员会)开展活动等因素划分。

　　有下列情形之一，且在明确附属设施设备管理、维护责任和不影响使用功能的情况下，可以将一个建设项目划定为若干独立的物业管理区域：

　　(一)被城镇公共道路、城镇公共绿地、城镇公共水体等分割成不同组团的;

　　(二)可以明显区分为住宅、商业等不同物业管理形态的;

　　(三)配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同组团的;

　　(四)法律、法规及规章规定能够划定为不同区域的其他情形。

　　第二十二条　建设单位应当在规划报建图中明确标明物业服务用房的位置和面积，并纳入建设计划，同步设计、同步施工、同步交付使用。

　　物业服务用房建筑面积不少于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的2‰，且不少于80平方米。

　　物业服务用房应当为地面以上能够使用的房屋，具备水、电、通风、采光、简单装修等使用条件。

　　经业主大会同意，业主委员会用房可以从物业服务用房中调剂，建筑面积应当不少于20平方米。

　　第二十三条　开发建设单位应当将下列材料在房屋销售中心向买受人明示，并作为《商品房买卖合同》的附件：

　　(一)前期物业服务合同及业主临时管理规约;

　　(二)物业管理区域平面图、地理位置、四至界限及建筑物总面积;

　　(三)共用部位的位置、数量、面积和用途;

　　(四)共用设施设备的位置、名称、用途及权属;

　　(五)车库、车位的位置、数量及权属;

　　(六)物业服务用房的面积及位置;

　　(七)法律、法规及规章规定需要明示的其他内容。

　　物业管理区域内成片栽植阔叶乔木的地面停车场，经规划行政主管部门核定为绿地面积的，属于全体业主共有。

　　物业管理区域内的人民防空地下室在平时由开发建设单位使用管理，收益归开发建设单位所有。

　　第二十四条　物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位，应当优先销售、出租给本物业管理区域内的业主。在最后1栋房屋交付使用前，原则上只能向每户业主出售1个车库、车位。

　　车库、车位数量等于或者少于物业管理区域内的房屋套数时，建设单位不得将车库、车位转让或者出租给本物业管理区域业主以外的单位或个人;业主要求承租车库、车位的，开发建设单位不得只售不租。

　　第二十五条　新建物业小区供水设施由开发建设单位投资建设。供水工程的设计、施工、监理等应当委托具有相应资质的单位承担，并遵守国家、自治区及本市有关技术标准和规范。

　　新建物业小区供水设施建设竣工后，应当由开发建设单位组织勘察、设计、施工、监理以及城市供水企业验收，并接受市城市供水行政主管部门、建设行政主管部门等有关部门监督，同时按规定报备案。验收合格后，由城市供水企业统一维护管理及供水，并向最终用户收取水费。未经验收或者验收不合格的，开发建设单位不得将物业交付业主使用。

　　新建小区供电设施的配建可参照上述规定执行。

　　第二十六条　业主转让或出租物业时，应当将管理规约作为转让合同或租赁合同的附件，并将转让或者出租的有关情况告知业主委员会和物业服务企业。

　　业主、物业使用人、装饰装修企业在房屋室内装修工程开工前，应当与物业服务企业签订房屋室内装饰装修管理服务协议。物业服务企业应当告知装饰装修注意事项，避免因业主、物业使用人违规装修造成公共部位损坏。

　　第二十七条　物业小区业主应当及时归集物业专项维修资金。新购商品房业主应当在《商品房买卖合同》登记备案之前归集首期物业专项维修资金。未归集有物业专项维修资金的小区由该小区业主大会决定归集事项。

　　人民防空工程的物业专项维修资金由开发建设单位在办理该幢房屋初始登记前归集。

　　保修期内发生的维修、更新、改造责任和费用，由开发建设单位承担;保修期满后的维修、更新、改造责任和费用，按照下列规定承担：

　　(一)业主专有部分由业主承担;

　　(二)业主共用部位、共用设施设备，由业主按照专有部分建筑面积分摊，已归集专项维修资金的从专项维修资金中支付，属于人为损坏的，费用由责任人承担。

　　第二十八条　业主大会、业主委员会及物业服务企业利用物业管理区域内业主共用部分、共用设施设备进行经营、设置广告等收入，扣除经营、维护等成本后，收益归全体业主所有。对经营性收益的收支管理，应当在物业服务合同和管理规约中约定。

　　经营性收益由物业服务企业代管的，应当单独列账;由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户。物业服务企业或业主委员会应当定期将经营性收益的收支情况向业主公示，接受业主、业主大会和镇人民政府(街道办事处)以及村民委员会(居民委员会)的监督。

　　第二十九条　县区人民政府(管委)应当通过联席会议等方式建立物业管理综合协调机制。物业管理联席会议由县区房产行政主管部门会同镇人民政府(街道办事处)召集，相关行政主管部门、村民委员会(居民委员会)、物业服务企业以及供水、供电、供气、电梯维保等专业经营单位、开发建设单位、业主委员会或者业主等的代表参加。主要协调解决下列事项：

　　(一)业主委员会和有关部门未按照规定履行职责问题;

　　(二)物业服务企业在变更及交接过程中出现的问题;

　　(三)物业管理区域内发生的群体性重大纠纷、突发事件;

　　(四)物业管理区域内的收费争议问题;

　　(五)物业管理与社区管理的衔接和配合;

　　(六)其他需要协调解决的重大事项。

　　第五章　监督管理

　　第三十条　市、县区房产行政主管部门具体履行下列职责：

　　(一)市房产行政主管部门职责：

　　1. 负责全市物业管理活动的统筹和政策研究，牵头建立和完善专业化、社会化、市场化、法治化的物业管理机制;

　　2. 统筹全市物业专项维修资金监管工作，建立物业应急维修监管制度，建立物业服务突发事件应急处理机制;

　　3. 牵头建立全市物业管理招标投标、物业管理行业诚信、物业服务第三方评估、物业行业监管等制度;

　　4. 指导和监督各县区开展物业管理工作;

　　5. 法律、法规及规章规定的其他职责。

　　(二)县区房产行政主管部门职责：

　　1. 负责物业管理区域的划分以及物业承接查验备案和物业服务合同备案;

　　2. 负责物业管理招标投标活动和物业专项维修资金使用的监管;

　　3. 负责业主大会及业主委员会备案;

　　4. 定期开展物业服务质量专项检查，做好物业服务企业及从业人员的信用征集和监管工作;

　　5. 负责查处物业装饰装修的违法行为;

　　6. 负责物业小区房屋租赁登记备案;

　　7. 组织开展物业小区信息调查，建立物业小区管理档案;

　　8. 指导和监督镇人民政府(街道办事处)调处物业管理矛盾纠纷;

　　9. 指导和监督物业小区的移交和接管工作;

　　10. 法律、法规及规章规定的其他职责。

　　第三十一条　市、县区相关行政主管部门分别履行下列职责：

　　(一)住建(规划、建设)行政主管部门负责建设单位履行房屋工程质量保修责任、改变房屋结构影响房屋安全及使用功能的监督检查，依法查处擅自改变物业规划用途、使用功能、改变房屋外立面、非法搭建等违法行为。

　　(二)城市管理行政主管部门负责查处物业管理区域内违法设置户外广告、乱摆乱卖及占道堆放杂物等违法行为。

　　(三)公安机关负责依法查处物业管理区域内影响公共安全、公共秩序的违法行为，对消防、技防、养犬、车辆停放、室内居民噪声超标等依法进行管理，指导物业服务企业建立健全保安服务管理制度、岗位责任制度、保安员管理制度和紧急情况应急预案，督促物业服务企业落实相关安全管理制度;配合流动人口和出租屋管理职能部门，做好物业管理区域内流动人口和出租房屋的管理工作;对物业管理区域内阻塞交通、阻碍消防通道、违规停放车辆、危险化学品车辆等行为依法查处;依法查处和打击物业管理服务中的欺行霸市等违法犯罪行为。

　　(四)民政行政主管部门负责指导村民委员会(居民委员会)协助镇人民政府(街道办事处)做好物业管理相关工作。

　　(五)司法行政主管部门负责物业矛盾纠纷的人民调解工作。

　　(六)环保行政主管部门负责依法查处违法排放水污染物、经营中的文化娱乐场所边界噪声超标排放、在商业经营活动中使用空调器、冷却塔等设备、设施边界噪声超标排放、建筑施工噪声污染等违法行为。

　　(七)卫计行政主管部门负责物业管理区域内的卫生和计划生育、疾病防控、除四害等工作。

　　(八)工商行政主管部门负责物业管理区域内的违法经营、违法广告、侵害消费者权益等行为的查处。

　　(九)质监行政主管部门负责物业管理区域内的电梯、公共游乐等设施的安全监督管理工作，依法检定物业管理区域内供水、供电、燃气等计量器具。

　　(十)价格行政主管部门负责物业服务收费的监督检查;负责对物业服务收费进行规范和引导;依法查处物业服务收费违法案件和乱收费行为;协调处理物业服务收费纠纷。

　　(十一)人防行政主管部门负责人民防空工程设施违法行为监督检查。

　　(十二)其他部门按照各自职责负责物业管理的相关工作。

　　第三十二条　镇人民政府(街道办事处)、村民委员会(居民委员会)具体履行下列职责：

　　(一)镇人民政府(街道办事处)职责：

　　1. 负责业主大会及业主委员会备案;

　　2. 建立物业管理矛盾投诉调解机制，调解物业管理矛盾纠纷;

　　3. 指导和监督物业小区业主召开业主大会、选举业主委员会、选聘物业服务企业等活动;

　　4. 理顺物业管理与社区管理、社区服务关系，协调开发建设单位、物业服务企业与业主等关系;

　　5. 依法纠正业主委员会的违法行为;

　　6. 落实老旧物业小区、拆迁安置房小区物业管理工作;

　　7. 法律、法规及规章规定的其他职责。

　　(二)村民委员会(居民委员会)应当协助和配合镇人民政府(街道办事处)开展下列物业管理工作：

　　1. 组织、指导业主成立业主大会并选举产生业主委员会;

　　2. 组织、指导业主委员会的换届选举工作;

　　3. 指导、监督业主大会和业主委员会依法开展活动，协调处理物业管理事务;

　　4. 协助有关行政主管部门对物业管理活动进行监督;

　　5. 依法协调处理物业管理纠纷;

　　6. 其他需要协助和配合的工作。

　　第六章　附　则

　　第三十三条　违反本办法规定的行为，法律、法规及规章已做出处罚规定的，从其规定。

　　第三十四条　各县区可根据本办法制定实施细则。

　　第三十五条　本办法由市房产行政主管部门负责解释。

　　第三十六条　本办法自印发之日起施行。

篇4：兰州市普通住宅物业管理区域共用水电费分摊办法(2017试行)

　　兰州市普通住宅物业管理区域共用水电费分摊办法(试行)

　　第一条 为规范普通住宅物业管理区域共用水、电费分摊管理，引导物业企业诚信收费，保障业主或使用人和物业服务企业的合法权益，根据《物权法》、《甘肃省物业服务收费管理实施办法》、《兰州市物业服务收费管理实施办法》等法规规定，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于我市实行政府指导价管理的普通住宅物业管理区域共用部位和共用设施设备使用的水、电费用的分摊。

　　第三条 物业管理区域共用部位和共用设施设备用水、用电，应根据受益群体和费用承担范围的不同，分别独立安装水、电等计量表具。

　　第四条 物业服务企业应每月向业主或使用人公布分摊水电总量、费用总金额以及各业主或使用人应负担的金额。按第六条(四)减化计算的除外。

　　第五条 物业服务企业分摊共用水、电费用时，不得有任何借机从中盈利行为，不得提前预收。

　　第六条 下列范围的共用水、电费用按实际发生额向业主或物业使用人分摊。除供电二次转供能源费外，具体分摊办法由业主大会或业主委员会(含业主代表大会、临时物业管理委员会，以下所称均含)与物业服务企业协商确定。协商不能达成一致的，按以下方法计算分摊：

　　(一)物业管理区域内的供电二次转供能源费按省发展和改革委员会的相关规定收取。即：服务范围用户在1000户及以下的每千时收取0.04元;1001至3000户的每千时收取0.03元;3001户及以上的每千时收取0.02元。转供电已移交给供电营业机构的，不得收取此费用。

　　(二)物业管理区域的供水二次转供能源费用(即电费)，由区域内(单幢楼或小区内)所有物业使用人按用水量据实分摊。物业管理区域内不使用二次供水的住宅楼物业使用人不分摊。

　　用户应交二次供水公摊电费计算公式为：

　　(分类目录电价 * 二次供水电表计电总量) /小区用户分表水量总和 * 用户表计水量

　　(三)物业管理区域的供热二次转供能源费用(即电费)，由业主专有部分占供热建筑物总建筑面积的比例确定。物业管理区域内不使用二次转供供暖的住宅楼业主或使用人不分摊(二次转供供热总建筑面积中也不包含该面积)。

　　用户应交二次转供能源公摊电费的计算公式为：

　　(分类目录电价 * 二次供暖电表计电总量)/ 物业管理区域二次转供供热总建筑面积 * 业主专有部分建筑面积

　　(四)物业管理区域的公共照明、智能化、景观设施等共用水、电换算为金额，由业主专有部分占建筑物总面积(建筑面积)的比例确定。

　　1、用户应交公摊电费的计算公式为：

　　(分类目录电价 * 公共用电电表计电总量)/ 物业管理区域建筑总面积 * 业主专有部分建筑面积

　　2、用户应交公摊水费的计算公式为：

　　(分类目录水价 * 公共用水水表计电总量)/ 物业管理区域建筑总面积 * 业主专有部分建筑面积

　　此二项，为减化核算和收取，物业服务企业可与业主委员会协商每月收取固定金额(单位为：元/月.平方米)，但应有至少6个月的基本数据作为计算依据，并公告全体业主。此后至少每半年公示一次共用水、电计量情况。

　　第七条 确因条件限制，以下设施无法独立安装水、电等计量表具而进行单独计量的小区，可按以下方式计算分摊：

　　(一)物业管理区域的供水二次转供设施，能源费用(即电费)按每吨水0.10元标准分摊电费;

　　(二)物业管理区域的公共照明、智能化、景观等设施共用水、用电费用，合并在一起，按建筑面积0.04元/月.平方米标准分摊。

　　第八条 房产建设企业所有未售房产的产权面积，与购买业主同时同等承担公共用水用电的分摊。

　　第九条 物业服务收费标准中已包含电梯电费、正常绿化养护、清洁卫生等用水、用电，不得再另行计算分摊。

　　第十条 地下停车库(场)的共用水、电费用，包含在停车服务费用中，不再另行计算分摊。

　　第十一条 以下共用水、电费用，不得向业主或使用人分摊，应单独设置计量表，由物业服务费或经营收益列支。

　　(一)物业服务企业办公及生活自用水、电费用;

　　(二)住宅小区宣传、公示、广告等水、电费用;

　　(三)经营性的商铺、游泳池、球场、会所、停车场等经营活动场所水、电费用。

　　第十二条 为倡导节约用水、用电，确保业主或使用人的利益，减轻公摊负担，物业服务企业要制定小区节约用水、用电方案，方案由业主委员会确认，并在小区内广泛公示。

　　第十三条 凡向业主或使用人分摊的共用水、电费用，必须单独列账，不得以提高电价、水价、物业服务收费标准等方式收取，也不得与业主或使用人自用的水、电费用等混合记帐和收费。

　　第十四条 物业服务企业在收取公共水电费用分摊时，应接受业主、业主委员会对公示、分摊的合理性以及价格执行情况进行监督和质询。有异议时，应组织业主委员会、业主代表进行抄表核算，同时接受政府主管部门的监督和检查。

　　第十五条 物业服务企业违反本办法规定，构成违法行为的，由价格主管部门、物业主管部门依据相关法律法规予以查处。

　　第十六条 实行市场调节价管理的物业管理区域、及尚未实行专业物业服务的住宅小区，共用水、电费用的分摊方式可参照本办法执行。

　　第十七条 本办法从公布之日起施行，有效期两年。

篇5：金华市物业管理办法(2017年)

　　金华市物业管理办法(20**年)

　　金华市人民政府令第56号

　　《金华市物业管理办法》已于20**年12月29日经市政府第144次常务会议审议通过，现予公布，自20**年2月9日起施行。

　　市长暨军民

　　20**年1月6日

　　第一章总　则

　　第一条为规范本市物业管理活动，维护物业管理各方合法权益，保障物业的合理使用，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国物业管理条例》《浙江省物业管理条例》和有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。

　　各县(市、区)房产主管部门(以下称物业主管部门)负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作，指导乡镇人民政府(街道办事处)做好业主大会、业主委员会的成立与选举等工作。

　　公安、民政、财政、规划、环保、市场监管、质监、综合执法、人防、价格、消防等部门按照各自职责，协助做好物业管理的监督管理工作。

　　第三条乡镇人民政府(街道办事处)负责指导本辖区内业主大会成立、业主委员会的组建及日常工作，协调物业管理和社区建设的相互关系。

　　社区(村)居(村)民委员会协助物业主管部门以及乡镇人民政府(街道办事处)开展物业管理相关工作。

　　第四条各县(市、区)人民政府应当加强对本行政区域内物业管理工作的领导，建立由辖区物业主管部门、乡镇人民政府(街道办事处)、社区(村)居(村)民委员会、公安、业主委员会、物业服务企业、业主代表等参加的联席会议制度，协调处理物业管理重大事宜。联席会议由物业所在地县(市、区)物业主管部门负责召集和主持。

　　物业管理联席会议主要协调解决下列事项：

　　(一)业主委员会不依法履行职责;

　　(二)业主委员会换届过程中出现重大争议;

　　(三)履行物业服务合同中出现重大纠纷;

　　(四)其他需要协调解决的重大争议和纠纷。

　　第五条各县(市、区)司法行政部门、物业主管部门应当健全物业管理纠纷人民调解组织体系，受理本辖区内物业管理纠纷。

　　物业管理纠纷人民调解遵照“属地管理”原则，调解不成的通过仲裁、诉讼等途径解决。

　　第二章业主、业主大会和业主委员会

　　第六条依法登记取得或者根据物权法规定以其他方式取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。

　　第七条建设单位应当在取得建设工程规划许可证之日起三十日内，向项目所在县(市、区)物业主管部门提供建设工程规划许可证及附件、附图(含总平面图)。县(市、区)物业主管部门应当在收到相关材料之日起十个工作日内核定物业管理区域并书面告知建设单位。

　　跨行政区域的建设项目，由共同的上一级房产主管部门会同民政部门划分物业管理区域。

　　建设单位在房屋销售时，应当将已核定的物业管理区域范围向物业买受人明示。

　　第八条具备下列条件之一的，业主委员会可以向所在县(市、区)物业主管部门提出调整物业管理区域的要求：

　　(一)经自然分割或者习惯形成的两个及以上相对独立区域，能明确分清共用配套设施设备管理维护责任，并经各区域中专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意划分为多个物业管理区域的;

　　(二)两个及以上独立物业管理区域经各区域中专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，合并为一个物业管理区域的。

　　要求调整物业管理区域的，业主委员会应当提交物业管理区域划分方案、物业管理用房划分方案、设施设备维护管理责任划分方案、调整后物业管理区域管理方案和业主大会决议等材料。所在县(市、区)物业主管部门应当在收到相关材料之日起二十个工作日内，会同当地乡镇人民政府(街道办事处)及社区(村)居(村)民委员会作出是否调整物业管理区域的决定。

　　第九条业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项。事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。

　　第十条符合成立业主大会条件的，乡镇人民政府(街道办事处)应当在收到建设单位或者专有部分占建筑专有总面积百分之五以上且人数占总人数百分之五以上的业主书面申请后，两个月内指导成立业主大会筹备组。

　　县(市、区)物业主管部门应当及时将物业建设相关资料移送至物业所在乡镇人民政府(街道办事处)。

　　业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及乡镇人民政府(街道办事处)或者社区(村)居(村)民委员会的代表组成，成员人数应当为7一11人单数。业主代表由乡镇人民政府(街道办事处)或受委托的社区(村)居(村)民委员会组织业主推荐产生，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的百分之五十。筹备组组长可以由乡镇人民政府(街道办事处)代表或者受委托的社区(村)居(村)民委员会的代表担任。

　　筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由乡镇人民政府(街道办事处)协调解决。

　　第十一条业主委员会可以设立候补委员制度。候补委员人数不超过业主委员会正式委员人数的百分之五十。候补委员可以与正式委员一同由业主大会选举产生，其选举产生规则、任职资格和职务终止规则应当与正式委员相同，与正式委员一并备案。

　　业主委员会因委员辞职等原因缺额且缺额人数不超过正式委员总人数的百分之五十的，可以从候补委员中按照得票数的多少自动递补，并在物业管理区域内公告。业主委员会委员缺额人数超过正式委员总人数的百分之五十的，应当重新选举业主委员会。候补委员递补规则等具体内容应当在业主大会议事规则中予以明确。

　　第十二条业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内，上一届业主委员会应当在乡镇人民政府(街道办事处)的指导下，将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。

　　业主委员会委员资格在任期内提前终止的，应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列资料及财物。

　　拒不移交本条第一、二款所述物品的，乡镇人民政府(街道办事处)应当责令移交，物业所在地公安机关予以协助。

　　第十三条首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。业主大会、业主委员会的运作经费由全体业主共同承担。

　　业主委员会应在每年3月底前公布上一年度业主大会、业主委员会运作经费的使用情况，接受全体业主监督。

　　第十四条县(市、区)人民政府应对乡镇人民政府(街道办事处)的物业管理经费给予必要保障，并建立小区物业管理综合考评机制，对优秀的业主委员进行奖励。

　　具体的考评和奖励办法由县(市、区)人民政府制定。

　　第三章物业管理服务

　　第十五条建设单位应当在办理房屋所有权初始登记前，按照不少于物业实测地上总建筑面积千分之七的比例提供物业管理用房。但物业管理区域内的物业均为非住宅的，按照不少于物业实测地上总建筑面积千分之三的比例提供物业管理办公用房。

　　城乡规划主管部门批建为商业或者办公用途的地下部分建筑应参照本条第一款规定同比例计提物业管理用房。

　　物业管理用房的具体位置和面积应当在建设工程规划许可证或其附件、附图(含总平面图)中载明，并在办理物业销售(预售)证之前予以确定。分期开发建设且物业管理用房不能同期交付的，建设单位应当提供等面积过渡性物业用房。

　　第十六条住宅物业的建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业进行前期物业服务，并签订前期物业服务合同。投标人少于三个或者物业管理区域总建筑面积小于3万平方米的，经物业所在地县(市、区)物业主管部门批准，可以采用协议方式选聘。同一物业管理区域内的非住宅面积计入物业管理区域总面积。

　　前期物业服务期间，物业服务企业经征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，提前终止有约定期限的前期物业服务合同的，自书面通知到达建设单位之日起满三个月时合同终止。建设单位应当按照相关规定及时另行选聘物业服务企业。但业主大会已经按照规定选聘物业服务企业的，自物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。

　　建设单位应当与物业服务企业就前期介入物业服务的开办费进行约定，用于购买物业办公设备等固定资产，所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。物业服务企业应当向小区业主公示开办费购买的资产，退出物业管理项目时向业主委员会或者另聘的物业服务企业移交。物业主管部门应当监督物业开办费的使用和管理。

　　第十七条物业服务企业根据物业服务合同约定或者业主大会决定，可以对物业管理用房中的经营用房和物业管理区域内共用部位、共用设施设备等进行经营，收益归全体业主所有，可用于补充专项维修资金，也可以根据业主大会的决定用于业主大会、业主委员会运作经费或物业管理的其他需要。

　　物业经营性收益由物业服务企业代管的，应当单独列账;由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。

　　实行物业服务包干制收费的，每年公布一次物业经营性收益情况;实行物业服务酬金制收费的，每年公布一次各项资金收支情况。

　　前期物业服务期间，建设单位和物业服务企业应当在前期物业服务合同中详细约定物业经营性收益使用管理事项，并向业主公示。前期物业服务结束时，业主委员会应当审计前期物业服务期间物业经营性收益收支情况，并将审计结果予以公示。

　　第十八条物业交付使用前，物业服务费由建设单位交纳;物业交付使用后，物业服务费由业主承担。

　　业主应当依照物业服务合同(包括前期物业服务合同)的约定及时交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定，经书面催交仍逾期不交的，业主委员会可采用在本物业管理区域公示等方式协助催交。

　　物业服务合同双方对物业服务费收取有异议的，可向物业管理纠纷人民调解组织申请调解。调解不成的通过仲裁、诉讼等途径解决。

　　物业主管部门建立物业不良档案。欠缴物业费、不规范物业服务等不良物业行为应记入物业不良档案，并纳入社会征信体系，作为有关部门实施信用联合奖惩的依据。

　　第十九条物业服务合同双方约定预收物业服务费的，预收期限最高不得超过十二个月。物业服务合同存续的剩余期限不足十二个月的，则预收期限不得超过合同的剩余期限。

　　物业产权交易时，买卖双方当事人应当对物业服务费结算进行明确约定，并应在办理产权交易手续之日起三十日内，将物业产权转移情况、业主名单、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。

　　第二十条物业交付使用前，建设单位应当依照有关规定将验收合格的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位的设施设备及相关技术资料移交给相关专业单位管理。相关专业单位应当接收，并及时做好有关设施设备的维修、更新和养护，确保物业管理区域内有关设施设备的安全运转和正常使用。物业交付使用时，建设单位应当将有关设施设备移交专业单位管理的情况予以公示，并将移交和公示情况报物业所在地县(市、区)物业主管部门备案。

　　专业单位委托物业服务企业代收代交有关费用和进行有关设施设备日常维修养护的，双方应当签订委托协议，明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式。未签订委托协议的由专业单位自行负责相关工作。

　　未实现向最终用户收取有关费用的住宅物业，专业单位可以制订改造方案，报市、县(市、区)人民政府批准执行。改造方案经批准执行后，业主委员会或全体业主以小区为单位向相关专业单位提出改造申请，由各专业单位按照各自相关技术标准改造，实现管理到户。

　　第二十一条物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责：

　　(一)参与工程的检查，对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题，及时向建设单位或者相关专业管理部门提出整改建议，并协助专业管理部门督促落实;

　　(二)就共用设施设备的安装位置、管线走向等事项向建设单位提出建议，并参与共用设施设备的安装、调试等工作;

　　(三)建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料，建立日常管理档案;

　　(四)根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定，向业主提供物业服务并引导业主遵守约定，维护物业公共利益和管理秩序。

　　第二十二条物业服务企业对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地等进行查验时，应当和建设单位或者业主委员会签订承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

　　第二十三条业主委员会应当依据法律、法规的规定与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

　　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，并遵守下列规定：

　　(一)符合国家、省和本市规定的技术标准、规范;

　　(二)及时向业主、非业主使用人告知安全、合理使用物业的注意事项;

　　(三)定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务;

　　(四)协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作;

　　(五)接受社区(村)居(村)民委员会监督指导，配合做好社区管理相关工作。

　　物业服务企业在物业服务合同签订之日起十五日内，应当将合同副本报物业所在县(市、区)物业主管部门备案。

　　第二十四条物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。物业服务合同的一方要求提前终止物业服务合同的，应当将提前终止合同的原因、退出时间等以书面形式告知对方，就相关事项进行协商，同时在物业管理区域内公告十五日。

　　物业服务合同期限届满前三个月，业主委员会应当组织召开业主大会开展物业服务企业选聘工作。物业服务合同期满仍未完成选聘工作的，经双方协商，且原物业服务企业同意延续的，原物业服务合同自动延续至选聘工作完成。在合同延续期间，任何一方提前终止合同的，应当在三十日前书面告知对方。

　　第二十五条物业服务企业退出物业项目时，应当向业主委员会移交全部物业管理档案、资料和相关财物。尚未成立业主委员会的，可以移交社区(村)居(村)民委员会代为保管。

　　第二十六条物业服务企业退出物业项目时业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，物业所在乡镇人民政府(街道办事处)应当委托社区(村)居(村)民委员会根据应急管理的需要负责组织不超过三个月的基本保洁、保安等服务，相关费用由业主承担。各相关职能部门及供水、供电、供气等专业单位应当予以配合。

　　第二十七条老旧小区或者开放的住宅楼由乡镇人民政府(街道办事处)帮助组织成立业主委员会，并选聘物业服务企业进行服务;无法选聘的，乡镇人民政府(街道办事处)应负责或委托社区(村)居(村)民委员会组建简易物业服务组织视情提供相应的准物业服务。

　　老旧小区的具体标准由县(市、区)人民政府制定。

　　第二十八条县(市、区)人民政府应对老旧住宅小区物业服务企业和乡镇人民政府(街道办事处)或社区(村)居(村)民委员会组建的简易物业服务组织给予一定补贴，对获得国家、省、市示范项目称号的物业服务企业给予一次性奖励。

　　具体的补贴办法由县(市、区)人民政府制定。

　　第四章物业的使用与维修

　　第二十九条物业使用中禁止下列行为：

　　(一)违法拆改、变动房屋承重结构;

　　(二)将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方;

　　(三)违法搭建、改建建筑物、构筑物;

　　(四)违法挖掘房屋地下空间;

　　(五)擅自改变房屋用途或者将配套设施挪作他用;

　　(六)擅自改变房屋外立面;

　　(七)擅自将雨污水混接或者在排水管上接管;

　　(八)损害管道燃气设施，占用、堵塞、封闭管道设施，影响公共安全;

　　(九)擅自占用绿地，损毁树木、绿化设施;

　　(十)损坏消防设施，占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面等消防场地;

　　(十一)违反国家和地方规定，超标排放有毒、有害等物质与噪声;

　　(十二)占用共用部位、共用设施设备;

　　(十三)法律、法规禁止的其他行为。

　　对违反有关法律、法规规定使用物业的，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告，相关部门和业主委员会应当根据相应规定及时处理。

　　第三十条业主或者非业主使用人进行物业装修的，应当事先告知物业服务企业，并不得违反物业装修的有关规定。物业服务企业及业主委员会应当对业主或者非业主使用人的物业装修活动进行监督，业主或者非业主使用人应当予以配合。

　　第三十一条业主大会成立前，车辆停放在物业管理区域内共用部位的，其收费标准应当按照前期物业服务合同约定执行。业主大会成立后，车辆在物业管理区域内行驶、停放、收费等管理制度由业主大会制定。业主大会决定对车辆停放收费的，应当确定收费标准。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。

　　第三十二条物业保修期满后的维修、更新、改造费用，按照下列规定承担：

　　(一)专用部位和专用设施设备(包括在构造上及利用上具有独立性)，由单个业主独立使用、处分的物业部位、设施设备及场地等，其维修、更新、改造费用，由业主或者非业主使用人承担;

　　(二)共用部位和共用设施设备(供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等设施设备已移交给相关专业单位管理的除外)，包括由全体业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等，其维修、更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有的物业建筑面积比例共同承担。属人为损坏的，其维修费用由责任人承担。

　　物业维修、更新时，相关业主、非业主使用人应当予以配合。供水、供电、供气、环卫、人防等专业单位进行相关作业需要进入物业管理区域的，应当预先通知小区业主委员会、物业服务企业和直接利害关系人，在物业管理区域内公告，并及时恢复原状，物业服务企业和相关业主、非业主使用人应当配合。

　　第五章法律责任

　　第三十三条对违反本办法规定的行为，法律、法规已有法律责任规定的，从其规定予以处罚。

　　第三十四条违反本办法第十三条第一款规定，建设单位未承担首次业主大会会议筹备经费的，由县(市、区)物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处五千元罚款。

　　第三十五条违反本办法第十七条第三款规定，物业服务企业未按照要求公布经营性收益收支情况的，由县(市、区)物业主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处五千元以上一万元以下罚款。

　　第三十六条违反本办法第二十三条第三款规定，物业服务企业未按照要求将物业服务合同备案的，由县(市、区)物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处二千元以上五千元以下罚款。

　　第三十七条违反本办法第二十五条规定，物业服务企业在退出物业服务时未移交物业管理档案、资料和相关财物的，由县(市、区)物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处一万元以上三万元以下罚款。

　　第三十八条业主或者非业主使用人违反本办法第二十九条相关规定，造成他人利益损害的，依法承担民事责任;违反行政管理规定的，由建设、规划、环保、质监、综合执法、消防等有关行政主管部门按照各自职责依法查处。

　　第六章附　则

　　第三十九条经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，物业管理区域可以在乡镇人民政府(街道办事处)、社区(村)居(村)民委员会的监督指导下，由业主自行管理。实行自行管理的，应当将执行机构、管理方案、收费标准和管理期限等内容提交业主大会会议表决。

　　业主聘请自然人进行服务的，应当为其支付依法属于业主责任的意外伤害等保障费用。电梯、消防、技防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理，应当委托专业机构进行维护和养护。

　　业主大会可以委托具有资质的专业机构对管理费用、物业专项维修资金、物业经营性收益等进行财务管理和财务审计。管理账目每年向业主公布一次。

　　自行管理的小区其他事项参照本办法相关条款执行。

　　第四十条本办法自20**年2月9日起施行。