篇2：濮阳县业主大会和业主委员会成立活动指导规则(2019试行)

　　（20**〕1

　　各乡镇人民政府，各产业集聚区管委会，县政府有关部门：

　　县房产局《濮阳县业主大会和业主委员会成立活动指导规则(试行)》已经县政府同意，现转发给你们，请遵照执行。

　　20**年1月9日

　　濮阳县业主大会和业主委员会成立活动指导规则(试行)

　　(濮阳县房地产管理局)

　　成立业主大会和业主委员会，是维护业主合法权益的需要，是《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》《河南省物业管理条例》赋予业主的权利。近年来，我县城镇化飞速发展，物业小区迅速增加，业主维护自身权益的自觉性不断提高，但物业管理相对落后，由此产生的矛盾纠纷逐渐增多，给社会大局稳定造成了不良影响。为进一步缓解矛盾纠纷、依法维护业主权益、鼓励条件成熟的物业小区成立业主大会和业主委员会，制定本指导规则。

　　一、申请受理

　　成立业主大会和业主委员会坚持乡、镇、办主导，业主为主体的原则。符合成立业主大会条件的乡、镇、办，应接收成立筹备组的申请。申请主体一是开发建设单位;二是十人以上业主联名。

　　二、筹备组成立

　　收到申请后三十日内组织成立首次业主大会筹备组。筹备组代表应严格按照幢或单元或单层为单位进行推选产生，代表的得票数应达到代表单位的过半数，同时要设立推荐、自荐环节。推选代表和自荐代表相加选出筹备组代表，此选举结果应留档备查，以便递补之需。在推选代表环节应将异议解决办法一并征求业主意见，以便解决筹备组成立过程中发生的异议。

　　三、筹备组准备事项

　　首次业主大会筹备组应遵照《河南省业主大会和业主委员会指导规则》所列职责逐项落实并公告，做好准备工作。业主委员会组成人员产生前应首先确定成员人数，一般应在业主代表中选举产生候选人，候选人应多于成员人数的30%，实行差额选举。拟定业主委员会选举办法应考虑过半数的专有部分面积和过半数的业主参加，得票经专有部分占建筑总面积过半数的业主且总套数过半数业主同意。参加选举的业主达不到半数的应采取补充表决办法。业主委员会主任、副主任可以在业主委员会成员中选举产生。

　　四、业主大会召开和事项表决

　　乡镇人民政府、办事处应当在首次业主大会筹备组成立之日起60日内组织召开首次业主大会会议。

　　首次业主大会需要表决的事项遵照《河南省业主大会和业主委员会指导规则》中业主大会履行的职责逐项准备并附表决表。分期开发的物业小区在业主大会议事规则中应明确增补业主委员会成员的办法。

　　召开业主代表大会的代表应将表决事项在本选区逐户征求意见然后汇总。

　　无论召开业主大会还是业主代表大会，表决过程都应在筹备组成员和乡、镇、办工作人员的监督下进行。

　　五、备案

　　业主委员会应当自选举产生之日起30日内通过“河南省物业管理综合监管平台”向物业所在乡镇人民政府、办事处备案。

　　乡镇人民政府、办事处应当在5个工作日内完成备案，向业主委员会颁发《河南省业主大会业主委员会备案证书》，同时将备案情况抄送县房产局。

　　六、业务指导和培训

　　县房产局负责对业主委员会进行业务指导和培训。

　　本指导规则以外的工作内容遵照《河南省业主大会和业主委员会指导规则》执行。

篇3：江门市首次成立业主大会和业主委员会工作指引（2016）

　　关于印发《江门市住房和城乡建设局关于首次成立业主大会和业主委员会工作指引》的通知

　　江建〔20**〕299号

　　各市(区)人民政府，各有关单位：

　　为规范业主大会和业主委员会成立过程中各环节工作，进一步推动我市小区业主大会和业主委员会的规范化建设，我局依据《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》及有关法律法规，结合本市实际，制定了《江门市住房和城乡建设局关于首次成立业主大会和业主委员会工作指引》，已经市法制局审查，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　附件：江门市住房和城乡建设局关于首次成立业主大会和业主委员会工作指引

　　江门市住房和城乡建设局

　　20**年9月6日

　　江门市住房和城乡建设局

　　关于首次成立业主大会和业主委员会工作指引

　　一、申请成立首次业主大会

　　(一)业主申请

　　小区热心公益的业主向街道办事处(乡镇人民政府)提交《成立首次业主大会和业主委员会申请书》

　　首次成立业主大会的条件

　　一个物业管理区域内，符合以下两款情形之一的，业主可以向街道办事处(乡镇人民政府)提出成立业主大会的书面要求：

　　1.20%以上业主联名的;

　　2.已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%以上的。

　　(二)政府倡议

　　收到业主的申请后，街道办事处(乡镇人民政府)应当根据小区的开发建设情况，审议业主的请求是否符合成立业主大会条件的规定，并3日内答复业主。

　　业主的书面请求符合成立业主大会条件规定的，由街道办事处(乡镇人民政府)负责组织发动工作，在物业管理区域显著位置贴出《关于成立首次业主大会和业主委员会的倡议》，告知全体业主关于筹备成立首次业主大会的有关事宜。《关于成立首次业主大会和业主委员会的倡议》应在物业管理区域显著位置公示不少于7日。

　　二、成立首次业主大会筹备组

　　(一)筹备组成员的组成

　　由业主代表、建设单位以及街道办事处(乡镇人民政府)代表7～15人组成。

　　筹备组成员人数应为单数，其中业主代表应当不少于业主大会筹备组人数的60%。业主代表应由物业管理区域内的住宅业主和非住宅业主组成。业主代表的人数由街道办事处(乡镇人民政府)根据小区的物业规模、物业用途等因素确定。

　　(二)筹备组业主代表应符合的条件

　　筹备组业主代表建议从具备以下条件的业主中产生：

　　1.具有完全民事行为能力;

　　2.遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力;

　　3.履行业主义务，按时交纳物业服务费用和住宅专项维修资金，无损害公共利益行为;

　　4.本人及其近亲属未在为本小区提供物业服务的企业及其下属单位任职。

　　(三)成立首次业主大会筹备组程序

　　1.筹备组工作方案制定

　　在《关于成立首次业主大会和业主委员会的倡议》公示期间，街道办事处(乡镇人民政府)应根据业主的反馈意见和小区规模、楼宇类别的实际情况会同物业所在地的区、县住房城乡建设主管部门研究制定《推选产生业主大会筹备组的工作方案》(以下简称为“筹备组工作方案”)，开展组织筹备成立业主大会筹备组的相关工作。

　　筹备组工作方案应明确筹备组人数、候选人的条件、产生的方式和要求(自荐或推荐)、报名期限等内容。

　　2.筹备组工作方案公示

　　筹备组工作方案在物业管理区域显著位置公示不少于7日，并在小区内设点收集业主的意见。

　　公示期间业主可实名提出书面的反馈意见，业主提出异议的，由街道办事处(乡镇人民政府)组织协商并确定工作方案。

　　3.业主自荐或推荐

　　筹备组工作方案公示期届满后，按照筹备组工作方案拟定的程序和要求，由自荐或推荐参与筹备组成员的业主填写《筹备组成员候选人自荐(推荐)表》，并将表格送街道办事处(乡镇人民政府)。

　　4.筹备组的产生

　　街道办事处(乡镇人民政府)收到《筹备组成员候选人自荐(推荐)表》后，应对照筹备组业主代表的条件进行核实，对不符合条件的自荐(推荐)人，应取消其候选资格，并告知相关自荐(推荐)人。

　　筹备组业主代表候选人人数不足的，街道办事处(乡镇人民政府)组织业主再次推荐;经再次推荐，业主代表候选人人数仍未达到规定人数的，筹备首次业主大会和业主委员会工作终止。

　　街道办事处(乡镇人民政府)应按照筹备组工作方案的要求选举产生筹备组成员。考虑到筹备组成员的代表性和广泛性，筹备组成员原则上从拥有不同用途物业的业主中产生。

　　业主为法人或者其他组织，委托其工作人员参加筹备组，应当书面委托。

　　街道办事处(乡镇人民政府)应当书面通知该物业小区建设单位(公有住房出售单位)授权委托一名代表参加筹备组工作。建设单位收到通知后5日内，应当将填写好的《建设单位(公有住房出售单位)参加筹备组成员情况表》及时提交给街道办事处(乡镇人民政府)。建设单位(公有住房出售单位)已不存在或者未及时回复街道办事处(乡镇人民政府)通知的，视为其放弃筹备组成员资格。

　　建设单位(公有住房出售单位)放弃筹备组成员资格的，仍应履行其提交相关资料的义务。

　　5.筹备组的确立

　　产生筹备组业主代表后，街道办事处(乡镇人民政府)将筹备组成员名单，以书面形式在物业管理区域内张贴公示不少于7日，公示期间，业主有异议的，应当向街道办事处(乡镇人民政府)提出书面意见。业主代表存在不符合筹备组业主代表条件情形的，由街道办事处(乡镇人民政府)取消其业主代表资格。因取消筹备组业主代表资格造成筹备组人数不足的，《筹备组工作方案》有补充规定的从其规定;无补充规定的，可以按照选举筹备组业主代表得票数依次递补。

　　筹备组业主代表名单确定后，街道办事处(乡镇人民政府)委派代表担任筹备组组长，召集筹备组全体成员组织召开筹备组第一次会议，形成《关于江门市 　　市(区)　　镇(街道)　　住宅小区(大厦)业主大会筹备组成员名单的公告》，并在物业管理区域内显著位置公告，筹备组自公告之日起成立。

　　若筹备组通过上述流程后仍未能成立的，或者筹备组自成立之日起6个月内，未能组织召开首次业主大会会议表决通过管理规约和业主大会议事规则、并选举产生业主委员会的，筹备组自行解散，应当按规定重新向物业所在地街道办事处(镇人民政府)提出成立业主大会书面申请。

　　6.筹备组应当开展的筹备工作

　　筹备组组织制订《首次成立业主大会的工作方案》，按照法律规定开展成立首次业主大会的筹备工作：

　　(1)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;

　　(2)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　(3)草拟管理规约、业主大会议事规则;

　　(4)依法确定首次业主大会会议表决规则;

　　(5)制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单;

　　(6)制定业主委员会选举办法;

　　(7)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　三、确定业主人数和投票权数

　　筹备组向建设单位或物业服务企业索取业主资料，确认业主人数，确定每户业主在首次业主大会上的投票权数。

　　建设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，向业主大会筹备组提供物业管理区域证明、房屋及建筑物面积清册、业主清册、建筑规划总平面图、交付使用共用设施设备的证明、物业服务用房配置证明、已筹集的住宅专项维修资金清册等文件资料，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。

　　投票权数为专有部分面积占建筑物总面积权重。面积和业主人数按照下列方式确定：

　　(一)专有部分面积，按照建筑面积计算;建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。

　　(二)建设单位已经出售的专有部分的业主人数，一户按一人计算;建设单位未出售的专有部分按一人计算;总人数，按照两者之和计算。

　　车位、摊位等特定空间可以在《业主大会议事规则》中约定是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积内。

　　未参加表决的业主，其投票权数应当按照《业主大会议事规则》中约定是否计入已表决的多数票范围内。

　　四、草拟《业主大会议事规则》和《管理规约》征求意见稿

　　筹备组自成立备案后，应按照筹备组职责要求，参照江门市住房和城乡建设局制定的《业主大会议事规则(示范文本)》和《管理规约(示范文本)》拟定《业主大会议事规则》和《管理规约》两份征求意见稿。其中：

　　(一)《管理规约》应当对下列主要事项作出约定：

　　1.物业的使用、维护、管理;

　　2.专项维修资金的筹集、管理和使用;

　　3.物业共用部分的经营与收益分配;

　　4.业主共同利益的维护;

　　5.业主共同管理权的行使;

　　6.业主应尽的义务;

　　7.违反管理规约应当承担的责任等。

　　(二)《业主大会议事规则》应当对下列主要事项作出约定：

　　1.业主大会名称及相应的物业管理区域;

　　2.业主委员会的职责;

　　3.业主委员会议事规则;

　　4.业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;

　　5.业主投票权数的确定方法;

　　6.业主代表的产生方式;

　　7.业主大会会议的表决程序;

　　8.业主委员会委员的资格、人数、任期和职务终止等;

　　9.业主委员会换届程序、业主委员会委员补选办法等;

　　10.业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;

　　11.业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

　　五、推选首届业主委员会候选人

　　(一)业主委员会委员条件

　　业主委员会委员应当从具备以下条件的业主中选举产生：

　　1.具有完全民事行为能力;

　　2.遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力;

　　3.遵守管理规约，履行业主义务，按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益行为;

　　4.本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职;

　　(二)业主委员会组成

　　考虑到业主委员会的代表性和广泛性，业主委员会成员原则上从拥有不同用途物业的业主中产生。业主委员会一般由5-15人的单数委员组成，每届任期不超过5年，可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则约定。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

　　业主委员会委员是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则约定。

　　业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员。候补委员人数由业主大会议事规则约定。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。

　　(三)推选首届业主委员会委员候选人的程序

　　1.筹备组发出推荐通知和公示有关文件

　　筹备组发出《关于自荐(推荐)业主委员会委员候选人的通知》和《关于　　　住宅小区(大厦)首次业主大会会议讨论事项的公告》，同时公示征求《业主大会议事规则(草案)》和《管理规约(草案)》的意见，以上文件在物业管理区域显著位置公示不少于7日。

　　筹备组公示征求《业主大会议事规则(草案)》和《管理规约(草案)》意见的同时，应当公告江门市住房和城乡建设局制定的《业主大会议事规则(示范文本)》和《管理规约(示范文本)》供业主参考。

　　2.业主推荐候选人、对公示文件提出意见和建议

　　在业主委员会候选人自荐(推荐)期间，符合候选人资格条件的业主填写《业主委员会委员候选人简历表》，或者提供《业主委员会委员候选人推荐表》和《业主代表(业主委员会候选人)承诺书》。连同本人身份证原件(核对原件后退还)、复印件和房产证明原件(核对原件后退还)、复印件一起交给筹备组。

　　在公示期内，业主可向筹备组提出对《业主大会议事规则(草案)》和《管理规约(草案)》的修改意见和建议。

　　六、确定业主委员会委员候选人和《业主大会议事规则(表决稿)》、《管理规约(表决稿)》

　　(一)确定业主委员会委员候选人

　　筹备组在公示期满后将收集到的名单和资料做好整理核实，最终确定候选人名单。业主委员会委员候选人人数少于业主大会议事规则约定的业主委员会委员人数的，由筹备组继续组织业主推荐。

　　(二)确定《业主大会议事规则(表决稿)》、《管理规约(表决稿)》

　　根据业主提出意见和建议，对《业主大会议事规则(草案)》和《管理规约(草案)》进行修改和完善。

　　七、首次业主大会会议的召开

　　(一)发出召开业主大会会议通知

　　筹备组将整理核实过的候选人名单与简历表、《首次业主大会会议表决规则》和修改后的《业主大会议事规则(表决稿)》与《管理规约(表决稿)》等资料形成《业主大会工作方案》。

　　筹备组将《关于召开首次业主大会的通知》与《业主大会工作方案》在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域的显著位置公告。

　　同时，筹备组将《关于召开首次业主大会的通知》在首次业主大会会议召开15日前以下列方式之一送达业主：

　　1.当面递交书面通知;

　　2.将书面通知放入业主信箱或业主的物业专有部分内;

　　3.邮寄书面通知;

　　4.其他法定方式。

　　在公示期内，业主对公告内容有异议的，可向筹备组提出，筹备组应当记录并作出答复。业主委员会委员候选人存在不符合业主委员会委员条件情形的，由筹备组取消其业主委员会委员候选人资格。因取消业主委员会委员候选人资格造成候选人人数少于业主大会议事规则约定的业主委员会委员人数的，由筹备组继续组织业主推荐。

　　在发出《关于召开业主大会的通知》的同时，筹备组及时告知物业所在地的住房城乡建设主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)，并印刷好《选举业主委员会委员选票》和《业主大会议事规则、管理规约表决票》。

　　(二)召开首次业主大会会议

　　业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式，也可以采取集体讨论与书面征求意见相结合的形式召开。采用的表决方式必须与《业主大会议事规则》规定相一致。

　　业主大会会议采用集体讨论形式的，按照下列程序进行：

　　1.筹备组组织会议签到并核实到会业主身份，发放选票(表决票);

　　2.表决《管理规约》、《业主大会议事规则》等;

　　3.选举业主委员会委员;

　　4.回收选票;

　　5.现场公开计票;

　　6.现场公布业主大会会议结果，并填写《　　　小区首次业主大会表决票验票结果确认书》和《　　　小区首届业主委员会选举验票结果确认书》;

　　业主大会会议采用书面征求意见形式的，按照下列程序进行：

　　1.发放选票(表决票)。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书和相关的文件送交每一位业主;无法送达的，应当在物业管理区域显著位置公告。

　　2.组织投票。投票采用“流动投票”及“固定投票”相结合的方式进行;投票时间建议不少于10天，具体时间由筹备组会议决定，并在物业管理区域显著位置公告。

　　3.组织计票。投票结束后，由业主大会筹备组组成监票组、计票组，进行现场验票、计票;计票结束后，应当填写《　　　小区首次业主大会表决票验票结果确认书》和《　　　小区首届业主委员会选举验票结果确认书》，届时，筹备组应组织发动业主现场临督，必要时可邀请公证机构现场公证。

　　4.按需要延长回收选票时间。如果回收的选票未达到规定票数，筹备组可以延长回收选票时间。需要延长回收选票时间的，筹备组应当将延期决定在物业管理区域显著位置进行公示，公示不少于7日。公示期满后，应告知街道办事处(乡镇人民政府)。在回收选票延长期内，筹备组应积极发动未投票的业主参与投票。

　　物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。

　　业主委托代理人参加业主大会会议的，必须符合《业主大会议事规则》约定，业主和代理人应当签订《业主参加业主大会委托书》，代理人持业主委托书并根据委托内容进行投票表决，委托书应载明委托内容、委托期限、委托权限等内容。

　　首次业主大会会议，投票表决产生《业主大会议事规则》、《管理规约》、业主委员会委员等事项，首次业主大会按照《首次业主大会议事规则》规定是否实行差额投票选举方式产生首届业主委员会，并确定委员人数。

　　以上表决事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，方能通过。

　　业主大会和业主委员会依法成立完成之日起10日内，筹备组将业主大会会议资料、业主名册等有关资料移交给业主委员会，其职责自行终止。

　　若业主大会按照上述流程仍未能通过的，应当按规定重新向物业所在地街道办事处(镇人民政府)提出成立业主大会书面申请。因业主表决未达到法定条件业主大会未能通过的，筹备组以及部分筹备工作在下一次的业主大会成立活动中可以有效。

　　八、业主委员会成立

　　(一)首次业主大会会议结果公示

　　业主大会自首次业主大会会议表决通过《管理规约》、《业主大会议事规则》，并选举产生业主委员会之日起成立。

　　将首次业主大会的投票表决结果、业主委员会名单在物业管理区域显著位置公示，采用书面征求意见形式的，应将书面征求意见的结果在物业管理区域内公示不少于30日，业主有权查询相关材料。

　　《管理规约》、《业主大会议事规则》表决的公示内容应当包括业主的房号和专有部分面积，业主对《管理规约》、《业主大会议事规则》的赞同、反对、弃权意见，全体业主对《管理规约》、《业主大会议事规则》赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。业主委员会委员表决的公示内容应当包括业主的房号和专有部分面积，业主对业主委员会委员候选人的赞同、反对、弃权意见，全体业主对业主委员会委员候选人的赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。

　　(二)复查表决结果

　　在表决结果公示期间，业主要求复查表决结果的，筹备组应当及时答复。

　　业主要求查验表决票的，筹备组应当将业主本人的表决票供其查验。业主本人查验表决票，应当持本人身份证和有效房产证明申请;业主委托他人查验表决票，委托人应当持业主出具的书面委托书，业主本人的身份证和有效房产证明申请。委托书应当载明委托事项、委托权限及期限。

　　业主委员会应将业主投表决票选票及召开业主大会的相关资料妥善保存。

　　(三)推选业主委员会主任、副主任及业主委员会分工

　　业主委员会自产生之日起7日内召开首次业主委员会会议，推选产生主任1人，副主任1～2人，以及其他职责人员。

　　(四)备案

　　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料(一式两份)向物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)和区、县住房城乡建设主管部门办理备案手续：

　　1.《江门市业主委员会备案申请表》;

　　2.《管理规约》、《业主大会议事规则》;

　　3.业主大会的会议记录、会议决定和会议表决结果;

　　4.业主委员会委员(候补委员)名单及其基本情况、分工安排;

　　5.其他资料。

　　物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当在收到上述材料后5日内发出《业主委员会备案回执》。

　　业主委员会收到备案回执后，应将备案情况告知物业服务企业，并在物业管理区域的显著位置公告。

　　备案的有关事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起15日内书面报告物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。

　　(五)刻制印章及对印章的管理和使用

　　业主委员会办理备案手续后，可持备案回执向公安机关申请刻制业主委员会印章。印章应当标明业主委员会的届数。

　　业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。应当根据业主大会议事规则的约定和业主大会的决定使用业主委员会印章。

　　九、业主委员会委员的终止和递补

　　业主委员会委员有下列情况之一的，其委员资格自行终止：

　　(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

　　(二)丧失民事行为能力的;

　　(三)依法被限制人身自由的;

　　(四)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

　　业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：

　　(一)以书面方式提出辞职请求的;

　　(二)不履行委员职责的;

　　(三)利用委员资格谋取私利的;

　　(四)拒不履行业主义务的;

　　(五)侵害他人合法权益的;

　　(六)因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

　　业主委员会委员职务终止，有候补委员的，由候补委员依次递补。业主委员会应当及时将业主委员会委员职务终止和候补委员递补的情况在物业管理区域的显著位置公告。

　　业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

　　业主委员会委员缺员，由候补委员递补后仍不足五人，或者后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。

　　业主委员会委员集体辞职的，应当召开业主大会会议重新选举业主委员会。业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出协助要求，街道办事处、乡镇人民政府应当给予协助。

　　附件：1.《江门市成立首次业主大会和业主委员会流程图》

　　2.《成立首次业主大会和业主委员会申请书》

　　3.《关于成立首次业主大会和业主委员会的倡议》

　　4.《筹备组成员候选人自荐(推荐)表》

　　5.《建设单位(公有住房出售单位)参加筹备组成员情况表》

　　6.《关于江门市　　市(区)　　镇(街道)　　住宅小区(大厦)业主大会筹备组成员名单的公告》

　　7.《关于自荐(推荐)业主委员会委员候选人的通知》

　　8.《关于　　　住宅小区(大厦)首次业主大会会议讨论事项的公告》

　　9.《业主委员会委员候选人简历表》

　　10.《业主委员会委员候选人推荐表》

　　11.《业主代表(业主委员会候选人)承诺书》

　　12.《首次业主大会会议表决规则》

　　13.《关于召开首次业主大会的通知》

　　14.《选举业主委员会委员选票》

　　15.《业主大会议事规则、管理规约表决票》

　　16.《业主参加业主大会委托书》

　　17.《　　　小区首次业主大会表决票验票结果确认书》

　　18.《　　　小区首届业主委员会选举验票结果确认书》

　　19.《江门市业主委员会备案申请表》

　　20.《业主大会议事规则(示范文本)》

　　21.《管理规约(示范文本)》

篇4：住宅区首届业主大会及业主委员会成立

住宅区首届业主大会及业主委员会成立

　　一个物业管理区域成立一个业主大会(《江苏省物业管理条例》第十一条第一款)，一个业主大会选举产生一个业主委员会。

　　二、符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会或者业主代表大会会议

　　(一)物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的;

　　(二)物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。(《江苏省物业管理条例》第十三条)

　　物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。(《江苏省物业管理条例》第十一条第二款)

　　三、成立筹备组

　　(一)符合业主大会成立条件的，街道办事处(镇人民政府)应当在收到建设单位或者10人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后60日内，组织成立首次业主大会筹备组(《江苏省物业管理条例》第十五条第一款)。未及时书面告知(申请)的，街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会应当主动组织、指导、协调成立首次业主大会筹备组。(《苏州市住宅区物业管理条例》第十一条第二款)

　　(二)首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会等派员组成。筹备组中业主成员由街道办事处(镇人民政府)组织业主推荐产生(《江苏省物业管理条例》第十六条第一款)。筹备组人数应当为五至十一人的单数。其中业主成员应当不少于筹备组人数的百分之六十。筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)指定人员担任。(《江苏省物业管理条例》第十六条第二款)

　　(三)筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置进行公示。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处(镇人民政府)协调解决。(《江苏省物业管理条例》第十六条第三款)

　　四、首次业主大会筹备组履行下列职责：

　　(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;

　　(二)拟订管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案;

　　(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

　　(四)提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;

　　(五)依法确定首次业主大会会议表决规则;

　　(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内显著位置公告，并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。(《江苏省物业管理条例》第十七条第一、二款)

　　五、筹备组应当向街道办事处(镇人民政府)报送关于成立首次业主大会的报告，同时抄送物业所在地区(市)物业行政主管 部门、社区居(村)民委员会。

　　筹备组在物业所在地区(市)物业行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会指导下，做好下列各项工作:

　　(一)业主大会形式、业主代表产生方式、人数确定后组织业主推荐。

　　(二)确认业主投票权及票权计算。首次业主大会制定《业主大会议事规则》、《管理规约》可按以下方式确定投票权数：(1)每套住宅计一投票权;(2)非住宅物业专有部分(车库除外)建筑面积没满住宅平均面积的，计一投票权。业主代表在业主代表大会上的投票权数由《业主大会议事规则》确定。

　　(三)参照物业行政主管部门制定的示范文本，拟订《业主大会议事规则(草案)》和《管理规约(草案)》等文本。

　　(四)确定业主委员会候选人的产生办法，组织业主推荐产生业主委员会候选人。

　　(五)首次业主大会会议正式召开15日前，筹备组应将会议的形式、代表产生的方式、人数、业主投票权确认、票权计算单位、会议的时间和地点、业主委员会委员资格条件、已确定候选人和被填写的候选人简历表、选举办法、《业主大会议事规则(草案)》、《管理规约 (草案)》等各项会议内容和审议事项，在物业管理区域内醒目位置公告。

　　(六)做好召开业主大会会议的其他工作。筹备组会前应做好印制选票、设置投票箱、筹备工作资料的建立等工作，并做好将资料移交即将正式选举产生的业主委员会存档的准备工作。

　　(七)对业主代表、业主委员会候选人资格进行审查。

　　六、筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。因特殊情况不能在规定期限内组织召开的，应当提前向街道办事处(镇人民政府)和区(市)物业行政主管部门报告，经商确需延期的，应当在规定期限前五日向业主公告延期原因和召开业主大会会议的延期时间，但不宜多次延期业主大会会议时间。

　　七、业主委员会人数应为5至11名单数，委员构成应兼顾区域内物业类型(包括分期建设须增补)的比例及代表性。推荐的候选人应填写《业主委员会委员候选人推荐表》并由推荐人签名。

　　八、业主委员会委员应当具备以下条件：

　　(一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主：

　　(二)遵守国家有关法律，法规;

　　(三)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行按时交纳物业管理费等业主义务;

　　(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力;

　　(五)具有一定组织能力;

　　(六)具备必要的工作时间;

　　(七)本人、配偶及直系亲属没有在本物业管理区域的物业服务企业工作。

　　九、业主委员会组成和任期：

　　业主委员会设委员5至11名单数，其中主任 1名，副主任2-3名。主任、副主任在全体委员中选举产生。业主委员会每届任期3-5年，委员可以连选连任。

　　业主委员会委员的选举：

　　(一)业主委员会委员候选人由业主(代表)自荐、推荐或业主(代表)大会直接选举产生;实行业主代表大会制度的，业主委员会候选人应当在业主代表中产生;

　　(二)业主委员会委员候选人(新一届)确定后，由业主委员会(或筹备组)在各楼道单元前公示，公示的内容包括候选人姓名、年龄、职业、所在幢号等情况;

　　(三)业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则确定。(《江苏省物业管理条例》第二十一条第三款)

　　(四)委员候选人得票多者当选，且得票应当过全体业主(代表) 的半数。未当选的委员候选人得票超过半数的，以得票多少按照从高到低的顺序成为候补委员;候补委员人数由业主大会议事规则确定，但最多不得超过业主委员会委员总数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。(《江苏省物业管理条例》第二十一条第四款)

　　(五)当选委员后应在3日内，由社区居(村)民委员会见证，召开业主委员会第一次会议，选举主任、副主任，明确委员分工及工作制度等，并在项目公告栏向业主公示。

　　十一、业主委员会委员的缺额补选

　　当业主委员会出现缺额时，首先应由候补委员按照得票高低顺序依次进行补足，但候补委员拒绝的除外。若候补委员无法补足全部委员名额时，业主委员会应当及时召开业主大会临时会议，按照议事规则的规定补选缺额的委员。

　　召开首次业主大会会议

　　(一)首次业主大会会议由筹备组主持，筹备组应向大会作首次

　　业主大会筹备工作情况报告。

　　(二)业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主或者过半数的业主或业主代表参加。业主大会作出的决定，应当经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并且在物业管理区域内公告。其中，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　(三)首次业主大会通过业主大会议事规则和管理规约，可以由大会筹备组征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。

　　(四)业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限(《江苏省物业管理条例》第二十一条第四款)。业主代表一般不得委托他人参加会议，确需委托的应得到该代表所代表的超过半数的业主书面同意。不具有或不完全具有民事行为能力的业主，由法定监护人代为与会行使权利和承担义务。

　　(五)大会须进行投票表决的，应采取公开验票方式。唱票、计票人员在监票人员的监督下，认真核对，计算票数，当场公布投票结果，并由唱票、计票和监票人作出记录。

篇5：相城区业主大会业主委员会成立条件、步骤、具体操作及注意事项

　　相城区业主大会业主委员会成立条件、步骤、具体操作及注意事项

　　(一)成立条件

　　1、根据《江苏省物业管理条例》第十三条规定：

　　符合下列条件之一的，应当召开首次业主(代表)大会。

　　(1)物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的。

　　(2)物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。

　　2、根据《苏州市住宅区物业管理条例》第十条规定：

　　物业管理区域符合下列情形之一的，应当召开首次业主(代表)大会：

　　(1)已交付使用物业的建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，或者达到百分之三十不足百分之五十但交付使用已超过一年的;

　　(2)同一物业管理区域内分期开发的住宅区，已交付使用物业的建筑面积未达到百分之三十，但交付使用已超过两年的。

　　(二)成立步骤

　　申请报告 成立筹备组 筹备工作 业主大会成立 备案

　　(三)具体操作、注意事项

　　1、申请报告

　　符合成立业主大会条件的，向物业管理区域所在的街道办事处(镇人民政府)提出申请，填写《关于成立业主大会的报告》，提供具备成立业主大会条件的相关资料。

　　注意事项：

　　(1)建设单位或者10人以上的业主公开联名提出。

　　(2)具备成立条件的证明材料包括：物业管理区域证明、房屋及建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图、交付使用共用设施设备的证明、物业服务用房配置证明等其他有关的文件资料。

　　2、成立筹备组

　　张贴《关于组建业主大会筹备组公告》

　　组织筹备组成员，成立业主大会筹备组

　　成立筹备组后7日内筹备组成员名单(公告)

　　注意事项：

　　(1)街道办事处(镇人民政府)在收到筹备业主大会书面申请后60日内，组织成立首次业主大会筹备组。

　　(2)筹备组成员包括：业主、建设单位、街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会等派员组成。其中业主成员由街道办事处(镇人民政府)组织业主推荐产生。

　　(3)筹备组人数应当为5-11人的单数，其中业主成员应当不少于筹备组总人数的60%。筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)指定人员担任。

　　3、筹备工作

　　注：筹备组履行的职责，详见《江苏省物业管理条例》第十七条

　　筹备组成立之日起 75日内 公告相关内容 15日后 召开业主大会会议 (90日内 )

　　公告相关内容包括：

　　(1)召开业主大会会议的形式;

　　(2)业主大会会议召开的时间、地点和内容;(告知社区居(村)民委员会)

　　(3)拟订的管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案;

　　(4)确认业主身份及业主在业主大会会议上的投票权数;

　　(5)业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;

　　(6)业主大会会议表决规则。

　　注意事项：

　　(1)筹备组制定计划表，会议要有记录，做好筹备工作期间的资料收集整理，公告内容均要拍照片存档。

　　(2)业主大会的投票权数确定可参考建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第23、24、25条规定。

　　(3)业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法，先报社区居(村)民委员会、街道办事处(镇人民政府)征求意见后再发布公告。

　　4、业主大会成立

　　业主大会自首次业主大会会议，确定下列两项内容之日起成立：

　　(1)表决通过《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》等;

　　(2)通过选举产生业主委员会，业主委员会委员人数为5-15人(单数)。

　　注意事项：

　　(1)做好选票发放、选票回收、选票验票、选票唱票、选票统计等书面记录材料，并将业主委员会成员名单及所得票数的公告(社区居(村)民委员会、街道办事处(镇人民政府)加盖公章);

　　(2)业主委员会自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任;

　　(3)业主委员会成立公告及业主委员会工作职责、人员分工情况、内部管理制度(其中必须具备公章使用管理制度、财务管理制度)的公告在物业管理区域内公示。

　　5、备案

　　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持相关材料向相城区住房和城乡建设局物业管理科和街道办事处(镇人民政府)备案。备案材料包括以下几方面内容：

　　(1)业主委员会备案申请书;

　　(2)业主委员会委员名单;

　　(3)业主大会议事规则和管理规约;

　　(4)业主大会会议记录;

　　(5)业主大会成立经过情况(社区签字盖章证明选举过程真实有效)。