篇2：电梯钥匙管理使用制度

　　电梯钥匙管理使用制度

　　电梯是关系到人身安全的特种设备，为保证电梯安全运行和机房设备安全及电源、层门应急开启特制定本制度。

　　1.电梯机房活板门、检修门、电源开关和层门外开钥匙必须指定专人保管，单位内有多个机房的各种钥匙，要做好耐磨损的标记，由主管人员集中保管;

　　2.如需用机房钥匙活板门、检修门钥匙，应报主管人员批准，由专业人员配合开锁，不得将钥匙借与他人。

　　3.电梯司机使用的电梯电源(开梯)钥匙，应由运行负责人根据工作需要发放，并建立领用和借用登记本;

　　4.电梯外开专用层门机械钥匙的使用应为受过专门训练并取得电梯维修、检验等相应资格人员，层门外开专用钥匙的发放要有专人负责，建立领用登记本，无特种作业操作证的人员不能领用;

　　5.需要配制备用机房、电源开锁及外开机械锁钥匙时必须报主管领导批准，未经批准任何人不准私自配制;

　　6.各备用钥匙应由专人妥善保管;

　　7.当单位人员变动时，原保管人与接替人要办理交接手续。应有文字记录，并由双方签字;

　　8.当合同到期更换维保单位时,由主管领导办理交接手续,并要求原维保单位交出机房、活板门、检修门钥匙外开机械钥匙及司机开锁电源钥匙，做好交接记录;

　　9.电梯所用各种钥匙,借用记录应由专人保管完好,以随时备查。

篇3：维修养护费用使用及审批建议方案

　　(一)维修养护费用的使用及审批建议方案

　　1、物业公司每年年末向市玛丽大厦主管部门作出本年度房屋本体及公用设施维修养护情况总结，并提出下一年度计划。经市行政管理服务中心主管部门审核批准后由物业管理处组织实施，所需费用由市行政管理服务中心主管部门审核结算。

　　2、特殊情况下，紧急抢修项目是为了确保大楼工作人员正常工作不受影响或人身安全、财产安全免受威胁而紧急实施的，物业公司报市行政管理服务中心主管部门并采取紧急措施，费用由市行政管理服务中心主管部门审核结算。

　　3、因各系统末端(包括照明系统、给排水系统、供电系统、门禁、监控系统等系统的维修更换)低值易耗易损材料多，品种多，日常维修更换频率高，工作量大，假如维修更换报批审批程序多，会造成动用相关管理资源多，会耽误维修时间，同时也会造成管理过程的材料浪费。

　　所以，物业公司既要做到及时维修，减少在维修更换过程的材料浪费，为业主单位节省维修成本，使维修成本得到有效控制，又能减少甲乙双方的管理资源浪费，实践证明，最有效的运作办法是把各系统末端低值易耗易损材料的日常维修更换，单项小修金额在200元以下(承包金额大小由双方商定)的项目，可由物业公司以包干的形式负责实施，即物业管理服务费用包括200元以下的维修费用。

　　(二)工程维修费用运作方案

　　1、物业公司以承包制的形式承包单项200元以下的每年的维修更换材料费用，承担其维修更换责任，做到管理服务期内每项完整有效;

　　2、200元以上的大中修费用运作方案每季度汇总后向玛丽大厦主管部门报审结算。

　　(图1)年度维护保养计划、预算、结算运作程序结构程序图

　　(图2)年度维修保养计划运作程序结构程序图

篇4：弱电系统维修保养资料

　　物业公司弱电系统维修保养全套资料

　　弱电系统管理规定

　　1、 严格遵守系统各项设备运行管理规程，保证各设备处于良好状态，系统设置防御自动位置。

　　2、 各班将各设备运行情况记于当值日志。

　　3、 根据保养计划做好各设备的保养。

　　4、 遇故障报警及时处置并记录于运行日志。

　　5、 对外判保养设备的承判商做好监督。

　　6、 各设备的元器件、参数不得随意更改。

　　7、 严禁于系统各计算机上使用自带软件。

　　能源计费系统管理运行规程

　　1、 中央计算机保持开启，每小时抄表一次。

　　2、 每月抄表一次并打印收费表格成交总工程师。

　　3、 每月对抄表数据进行一次备份。

　　4、 各用户定义，收费单价等参数不得随意修改。

　　5、 每两周对读数很小的采样器进行检查，发现故障立即维修。

　　6、 保持设备表面清洁。

　　7、 抄表仪，既非电脑故障，应于4小时内修复，各采样器和线路故障应于8小时内修复。

　　能源计费系统管理保养规程

　　1、 每天使用相关软件、工具扫描中央计算机硬盘。

　　2、 注意检查不间断电源后备电池充放电情况。

　　3、 发现有电平直不正常的采样器应立即检修。

　　4、 根据保养计划作系统保养。

　　5、每半年做一次电表与抄表仪数据校正。

　　6、 计算机内抄表数据保存一年，以节省硬盘空间。

　　7、 维修保养工作结束后填写能源计费设备检查表。

　　楼宇自控系统管理运行规程

　　1、 控制计算机保持开启。

　　2、 每月对系统相关数据进行备份。

　　3、 控制点定义，预定日程表等参数不可随意修改。

　　4、 新增被控设备要注意继电器触点容量。

　　5、 保持设备表面清洁。

　　6、 严禁于控制电脑上运行自带软件及游戏。

　　7、 当有危急、告警发生时立即查明及检修。

　　8、 一切元器件、线路不得随意更改。

　　9、 网络控制器，控制电脑故障应于4小时内修复：现场控制器，扩展模块故障应于8小时内修复，中间继电器故障应于2小时内修复。

　　楼宇自控系统管理维修保养规程

　　1、每天使用相应软件工具扫描控制电脑硬盘。

　　2、根据保养计划作系统保养。

　　3、每天监控NCV状态发现不在线故障，立即处理。

　　4 注意后备电池充电情况，每天检查一次。

　　5、 注意电脑显示的各控制模块工作情况。

　　6、 NCV保养时应关闭电源，其余各DDC箱可节电作业。

　　7、 保养时着重检查端子接线情况及各接插件。

　　8、 保养时应选择一定数量的控制点进行测试。

　　9、 保养情况记录于楼宇自控系统设备检查表上。

　　电脑网络管理运行规定

　　1、 所有网络设备保持24小时运行。

　　2、 每天用相应工具整理主、备服务器磁盘碎片。

　　3、 保持设备表面清洁。

　　4、 严禁于网络设备上运行自带软件及游戏。

　　5、 严禁私自接驳互联网系统。

　　6、 机房空调应保持开启。

　　7、 根据保养规划做设备保养。

　　8、 各设备运行参数、接线、元器件不得随意更改。

　　9、 防火墙、服务器、主干交换机电器故障应于4小时内修复、插入交换机及网络线故障应于8小时内修复。

　　电脑网络维修保养规程

　　1、接用户投诉故障后，须利用相应设备确认故障范围。

　　2、留意后被电源电池充电情况。

　　3、保养时注意检查各插件情况，并填写网络设备检查表。

　　4、维修保养时主、备服务器不可同时退出。

　　5、服务器硬盘故障可于带电情况下更换，但只限于规格型号相同的情况下。

　　6、扫描硬盘时若发现坏区，应尝试用软件修复，修复失败则将之隔离。

　　8、DDN专线中断时应立即向互联网供应商报故障。

　　直线电话系统运行管理规定

　　1、 任何直线电话的开通均须凭业主的有效书面委托或电话开通单，开通后用户在委托书或电话开通单上签收，施工人员将有关资料输入电脑并填写配线资料。

　　2、 禁止私自接驳直线电话。

　　3、 配合电信局做线路调整，并将调整后的资料记录在当值日至和配线资料上。

　　4、 配合用产直线电话迁入大厦，并将有关资料记录在当值日志和配线资料上。

　　5、凡属外线迁入大厦的用户，开通电话必须凭业主签发的电话开通单，开通后用户在开通单上签收，施工人员将有关资料输入电脑和填写配线资料。

　　6、用户退租柴持电话须凭业主发出的拆线通知。

　　7、所有完成的电话开通单和电话拆线单都应于当日交回工程部办公室。

　　保安监视系统不间断电源的开启

　　1、 保证系统不间断电源的开启。

　　2、 系统的不间断电源严禁使用监视设备以外的负载。

　　3、 楼层摄像头的电源插座严禁使用其他负载。

　　4、 未经主管工程师同意，严禁修改系统参数。

　　5、 系统参数修改后应记录在当值日志上，并即时通知当值监空员。

　　6、 每天巡查系统运行情况一次，发现异常立即处理，并记录在当值日志里。

　　7、 系统有关的参数修改和重大维修都应记录在保养表格上。

　　8、 摄像头和红外线报警器故障应于3小时内修复;矩阵开关故障应于8小时内修复;监视器和线路故障应于2个工作日内修复，有关的维修情况记录在当值日志上。

　　消防设备运行规定

　　1、监控中心保安员负责监控室内消防设备，(报警系统，BTM联动柜等)24小时运行操作监控纪录，显示火警信号后，应立即派人前往观察，确认火情后，通过广播和警铃疏散人员并启动相应灭火设备。

　　2、如有设备故障，监控中心值班人员及时通知工程部进行维修处理。

　　3、当纸保安员要负责监控的清洁工作，保持地面、墙、设备无积尘、水渍、油渍。

　　4、工程部根据弱电系统设备保养规定和消防设备保养合同，对消防设备进行日常维护保养。

　　5、工程部和保安部每日定期对大厦消防系统进行模拟测验，确保消防设备处于正常状态。

　　6、消防系统如因维护或其他原因要暂时改变消防系统的状态(如手动/自动等)应由工程部通知保安部，并提出相应的临时措施，确保大厦消防安全。

　　紧急广播系统维修保养规程

　　1、 安保养规划作系统保养。

　　2、 保养时先断开系统电源。

　　3、 清洁录音座的磁头，压带轮，主导轴。

　　4、 清洁CD机激光和机械部分。

　　5、 检查切换器背后的接线端子、插头和面板按钮。

　　6、 清洁扩音机散热器上的灰尘。

　　7、 保养结束后选择部分楼层作测试，并填写消防中心设备检查表。

　　消防排烟系统正压送风机维修保养规程

　　1、 按保养计划进行机器的保养。

　　2、 手动盘东风机检查松劲度，发现异常马上检修。

　　3、 检查风机的风叶，清除表面灰尘。

　　4、 加注润滑油，检查紧固风机接线端子。

　　5、 清除控制向表面和内部灰尘，检查箱内器件。

　　6、 检查风机与风管间的软接，发现破损立刻更换。

　　7、手动启动风机检查运行情况。

　　8、工作结束后，填写消防风机检查表。

　　防火卷闸维修保养规程

　　1、 按保养计划进行系统保养。

　　2、 清除卷闸电机及传动链条表面灰尘，并加润滑油。

　　3、 检查控制箱内器件，紧固接线端子，清洁箱内及表面灰尘。

　　4、 检查手动开关控制盒，清洁按钮上的污物。

　　5、 检查卷闸上下行程开关，开关滑轨加润滑油。

　　6、 检查电动刹车，手动开关和手动起闸装置。

　　7、 手动上升和下降防火闸，检查运行情况，并调整上下行程开关位置，令卷闸开启或关闭处于适当的位置，测试过程严防卷闸冲顶或冲底。

篇5：物业弱电设备维护保养指导书

　　1.0目的

　　确保弱电设备安全、可靠运行，确保维保人员的安全，确保在维保过程中使用的物品不会破坏环境。

　　2.0适用范围

　　适用联合广场内BAS系统，停车场系统，办公自动化系统、闭路监控系统、IC卡系统。

　　3.0职责

　　3.1弱电技术员负责BAS系统主机的操作与维保、停车场系统的维护保养、办公自动化系统的维护保养、闭路监控系统的维护保养、IC卡系统维护保养。

　　3.2弱电主管工程师负责各系统维护保养的技术指导以及系统完善的计划、施工、管理工作。

　　3.3 弱电主管工程师负责依据前一年底编制的《设备年度维护保养计划》编制《设备月度维护保养计划》。

　　4.0作业用具

　　万用表、打线钳、人字梯、网络测试仪、工业酒精、黄油、安全鞋

　　5.0作业准备

　　穿好安全鞋、工作服。对作业工具和防护用品的安全性及完好性进行检查。

　　6.0工作内容

　　6.1 在维保过程中，需要用到酒精时，妥善保管，远离火源。

　　6.2在维修保养过程中产生的废油、废电池、废塑料、废有机溶剂(如酒精、清洁剂)、抹布手套等废弃物的处理见《固体及危险废弃物管理作业指导书》。

　　6.3 定期维护保养内容如下表：

　　类 别项目保 养 要 求使用工具频次填写记录

　　主机BAS网络网络设备通讯正常，数据传输速度正常，无数据丢失现象。每月《设备〈设施〉保养记录》

　　接受与发送指令能正常送发指令接受信息，延时不超过10秒每月

　　报警测试监控点出现故障时，报警框出现报警提示每月

　　数据备份更新7798的数据备份每月

　　网络传送卡78010网络通讯与其它7798通讯正常，与DDC模块通讯正常。万用表日常维护

　　设备卫生清除灰尘杂物，保证散热良好。

　　网络控制7798网络通讯与其它7798通讯正常，与DDC模块通讯正常。每月

　　接受与发送指令能正常发送与接受指令，延时不超过10秒。

　　设备卫生除去灰尘杂物，保证环境温度低于50℃大于0℃

　　IC卡提取考勤数据每月的第一个工作日每月

　　续表

　　类 别项目保 养 要 求使用工具频次填写

　　记录

　　直接式数字控制器(DDC)网络通讯检测通讯电压(24VDC)，指示灯如损坏更换。万用表每月《设备〈设施〉保养记录》

　　接受指令能正常接受指令，输出电压正常(24VAC)

　　设备接线整理零乱接线，做好标识工作。

　　设备卫生、环境清除设备上杂物、灰尘。检查环境温度低于50℃大于0℃。

　　停车场系统服务器

　　设备卫生

　　网络通讯删除临时车记录半月

　　硬盘更换1.5年

　　备份数据每季

　　工作站删除临时文件每月

　　硬盘整理每季

　　硬盘更换 2年

　　道闸闸机线路板清洗每半年

　　转动轴部分加油每季

　　上升与下降平衡测试，上升到顶部垂直，下降到底部平衡且上升与下降时应平衡每月

　　读卡器测试读卡距离不少于10cm每季

　　读卡线圈检查焊点有无氧化每半年

　　车辆

　　探测器对灵敏度进行调试，选择适当灵敏度每季

　　办公

　　自动化

　　系统服务器数据备份每季

　　硬盘更换1.5年

　　工作站删除临时文件每月

　　数据备份每季

　　闭路

　　监控

　　系统电脑主机查杀病毒、数据备份每月

　　硬盘更换1.5年

　　视频矩阵视频接头牢固、标识清晰烙铁每月

　　通讯分配器输入、输出电压是否正常万用表每月

　　录相机录、放相测试每月

　　7.0 巡查要求

　　类 别

　　项目检查内容频 次填写记录

　　停车场系统

　　服务器卫生清洁情况每月《弱电系统巡查记录表》

　　UPS电源外表清洁充放电切换

　　闸机稳固，起落是否平稳适中

　　摄像机稳固，摄像清晰

　　读卡器读卡灵敏度高

　　转换器无机械故障，切换灵敏

　　地感线圈灵敏度正常

　　工作站电脑运行是否正常，有否故障重复

　　电脑网络数据传输速度正常

　　闭路监控系统电脑主机表面是否清洁，系统运行情况是否正常每月

　　视频矩阵电源指示正常，切换正常

　　通讯分配器通讯电压正常，接线牢固

　　监视器表面清洁，图像清晰、稳定

　　长时间录像机放、录像正常

　　摄像机镜头角度正确、清洁

　　综合布线系统跳线跳线是否规范，线接触是否完好每月

　　容量容量多少，是否已满

　　DP门箱箱内外卫生，除尘

　　IC卡

　　系统考勤机电源是否正常，外观是否清洁，屏幕有无提示每月

　　续表

　　类别类别项目检查内容频次填写记录

　　竖井门锁门锁是否有破损

　　每月《弱电系统巡查记录》

　　清洁箱内卫生、地面卫生、管线布置是否规范

　　照明井内照明是否完好

　　电话箱箱内接线是否规范

　　BA线箱内外卫生，接线是否规范，模块的卫生，模块工作的正常与否

　　模块箱箱内外卫生，接线是否规范

　　有线电视接头是否牢固不松动,布线是否规范

　　办公自动化服务器数据库记录检查每季《中控室系统运行维修记录》

　　工作站硬盘的分区使用情况每季

　　查杀病毒和防毒软件升级每月

　　网络通讯测试每季

　　无线对讲系统中转台检查中转台电源,功率放大是否正常每月

　　车载机检查电源，监听情况

　　接/收天线检查天线接口是否良好

　　电源显示正常

　　机柜温度是否超过50℃

　　管线管线是否完好

　　8.0 注意事项

　　8.1 删除车临时记录，可以延迟，不可以提前。

　　8.2 更换硬盘视硬盘情况而定，若早于更换周期前坏掉，则应立即更换。

　　8.3BAS系统维保应注意不影响系统的运行，同时提前通知设备设施管理人员。

　　8.4停车场删除临时车记录时，会影响系统运行速度，所以应选择车辆进出较少时进行删除，如夜间或休息日。

　　8.5 道闸测试应注意行人与车辆安全。

　　9.0 异常情况见《设备设施应急处理作业指导书》

　　10.0相关文件

　　《设备设施应急处理作业指导书》

　　《固体及危险废弃物管理作业指导书》

　　11.0 记录

　　《设备年度维护保养计划》

　　《设备月度维护保养计划》

　　《设备〈设施〉保养记录》

　　《设备〈设施〉维修记录》

　　《弱电系统巡查记录》(停车场、办公楼)

　　《中控室系统运行记录表》