篇2：物业管理企业对管区安全责任探析

　　物业管理企业对管区安全责任的探析

　　几乎每个物业企业管理的区域（大厦、厂房、商场等，以下简称管区）都会有因安全责任问题而引发纠纷。一旦出现就很可能会影响物业企业与业主融洽的关系，甚至发展到对簿公堂。深圳东海花园物业管理处在20**年因管理区域内发生业主被装修工人杀害的案件，赔偿业主17万，管理处蒙受了较大的损失。

　　管区业主因财物损失要求物业管理公司赔偿，也是众多纠纷中较多的一项。尤其是发生失窃后，双方关于“什么是保安服务”，“保安应提供什么样服务”，以及“发生事故后保安有没有责任”这些问题常常说不清楚。

　　诚然，业主根据《物业管理服务合同》缴纳的物业管理服务费中含有一定比例的保安费，但与业主之间并未产生财物损失赔偿的法律关系。20**年新《物业管理条例》第四十七条规定：　“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。”

　　管区的保安主要职责是公共区域巡逻、遇突发事件及时处理，包括对违法犯罪进行及时制止和报警。他所能承担只是一般的公共安全和公共秩序的维护责任。并不是说有了保安，业主的财产就有了保障。要减少和杜绝管区内偷盗，除了保安的日常防护外，更重要的是需要全社会共同来综合治理。在处理问题时，不能将社会性存在的问题，不分青红皂白地单独由管区保安来承担。这对物业管理公司来讲，由一个企业来承担社会性的责任是不公平的。物业管理公司的保安责任是根据《物业管理服务合同》的规定进行了正常的值守、巡视，保证监控、消防设备的正常运转，而不是负责业主宅内的安全防范。

　　再者，要不要赔偿首先要看物业管理公司与业主之间是否还签订有保管合同。《苏州市住宅区物业管理条例》第三十三条规定：物业服务企业应当依照有关法律、法规和物业服务合同约定提供物业服务。物业服务企业应当提供下列基本服务项目：“（一）做好物业管理区域内公共场所的清洁卫生、垃圾清运以及经常性的保洁服务工作；（二）协助有关行政管理部门维持物业管理区域内公共秩序和治安秩序，做好值班、巡逻工作；（三）对物业管理区域内公共绿地进行日常养护；（四）对物业共用部位、场地和共用设施设备进行日常维修养护。物业服务的具体项目和服务程度，按照合同约定。当事人就人身、财产安全防范方面有特殊要求的，应当在合同中另行约定。”保管合同是指保管人，保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。合同的核心是交付，也就是说，保管人是否具备对保管物的控制权，如果业主的财产没有交给物业管理公司保管，也没有在财物损失赔偿方面有特殊服务约定，那么物业管理公司在基于无过错的情况下，就不应承担赔偿责任。在实践中，物业服务企业一般不会在《物业管理服务合同》约定承担单个业主宅内的安全防范义务的。

　　那么在什么情况下物业管理公司要负安全责任呢？根据《物业管理条例》第三十六条规定，物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。假如物业管理公司与业主之间有明确提出或已签订了保管协议的，物业管理公司未按约定的标准进行安全防护或因为其他人为因素所造成业主安全事故时，物业管理公司应负安全违约责任。另外，在合同中没有约定安全责任标准的，但业主能提供物业管理公司没有按照常规的保安措施（如监控、消防系统处于失效状态）或因保安人员工作疏忽（如脱岗、睡岗被拍照）过失造成业主安全责任的证据，物业管理公司也应负安全失职责任。

　　物业管理的安全责任目前是一个很有争议的话题，管区内发生安全事故、案件，一般来说，物业管理企业大多能拿出自己没有违约证据，避免承担相应的赔偿责任。但实践中，物业服务企业大多会处于人道的立场，给予受损业主免除一段时间物业管理费或者做出少部分补偿（不是赔偿）。

　　物业服务企业要避免承担物业安全责任，除在《物业管理服务合同》中明文规定出免责条款外，最重要的是物业服务企业要认识到“物业安全无小事，安全就是效益”，把安全工作摆到和工程、客服同样重要的地位，加强保安人员管理，规范管理区域内人防、物防和技防措施，把安全防范工作落到实处，这样才能有效避免安全事故（案件），预防承担发生

篇3：安全项目法:物业管理区域安全检查维护方法

　　安全项目法--物业管理区域安全检查维护方法

　　摘要：本文介绍一种较方便的安全检查与维护工作方法，适用于一般的物业服务企业。文章从物业服务企业角度，介绍了如何确立安全检查项目、编制检查项目表和检查维护记录，如何分工负责进行安全检查与维护，应用方法的工作流程和使用说明等，供有关人员参考和使用。

　　关键词：安全项目；方法；项目确定；项目表；举例

　　一方法的提出

　　当人们的物质生活水平提高以后，安全问题就逐渐凸显出来。近几年来，在物业管理区域内所发生的各类安全问题也是非常令人担忧的，如盗窃、火灾、自然灾害等安全问题不仅使得广大业主感到不安，同时也使得物业服务企业感到管理难度在加大。物业管理日常要做的事很多，物业管理人员如何在日常事务中有效地做好安全管理工作，物业服务企业如何在有限的人力和物力等条件下，尽可能地把物业区域内安全环境维护好，使生活工作在其中的业主感到舒适，同时也不常为安全问题担心呢？这些问题现已成为物业服务企业迫切需要解决的急事。为此，本文从物业服务企业的角度，提出一种在物业管理处开展安全管理活动的方法，即安全项目法。提出这一方法的指导思想是，就人们如何在日常物业管理活动中，将安全环境的检查维护工作和其他管理工作有机结合，减少各类安全隐患，降低安全事故及所造成的损失，

　　所谓安全项目，是指存在或潜在的，可能给物业安全环境造成不利影响的不安全因素。人们对安全环境的检查和维护工作中，安全项目将以安全问题的形式表述。本文所说的安全项目法，是指人们在调查分析的基础上确立安全项目，编制《安全检查项目表》和《安全检查维护记录》，在日常物业管理活动中，分工负责对物业管理区域内的各类不安全因素依表进行检查和排除，以期维护区域安全环境的安全管理工作方法。人们应用这一方法进行检查与维护时，在通常情况下不用特殊仪器和特殊工具，而是通过人们的一般检查与维护措施和手段就可实现安全管理基本目的，因此，该方法具有在物业服务企业一般条件下也能应用的可能性。

　　一般来说，物业区域内的不安全因素较为复杂，有人为的因素，也有自然的因素，主要可归纳为三类，即火灾因素、盗窃因素和自然灾害因素。

　　二安全项目的确定

　　物业管理处开展安全环境的检查与维护工作，根据安全管理的工作特点和职责范围可将其人员分为三部分，即保安人员，设备人员和其他管理人员。这些人员针对上述三类不安全因素分工负责检查，协同消除各类不安全因素。为了使安全项目法有效方便地应用，人们需要编制两份表格形式的管理文件，即《安全检查项目表》和《安全检查维护记录》。确立安全项目是一项基础工作，直接影响到方法的应用效果，关系到物业管理区域安全管理的成效，因此需要周密细致地调查分析。一般来说安全项目的确定需做好三项工作：

　　1、摸底调查。由于不安全因素的复杂性是与物业管理区域内的各种现实情况密切相关，因此，人们只有通过现场摸底和调查，考虑各种不安全因素产生的可能性，尽量将各种安全项目逐一列出。具体来说，安全项目的摸底和调查工作，需要人们结合区域内物业特点，针对上述三类不安全因素可能产生隐患的共用部位、共用设施设备等进行现场了解、勘查和假设，把各种可能导致隐患的不安全因素都列入安全项目之中，形成目录清单。摸底和调查要细，要将物业管理整个区域每个共用部位和设施设备等方方面面尽可能地考虑进去。

　　由于各物业区域情况不一，被调查项目较多难一一列出，只能举例说明。安全项目摸底调查举例：涉及防盗安全方面的因素如区域四周围墙、栅栏、出入口及大门、周界监视报警等设施和装置是否完好，区域内和楼幢内的门禁系统、监视器、重要机房门、楼道及通道照明等设施设备是否完好，区域内道路、死角、沿河旁的照明和监视装置是否完好等。

　　2、分析归类。在摸底调查的基础上，人们对所选安全项目应进行细致分析，增遗补漏，再根据管理处人员的工作特点和职责范围进行分类。这项工作涉及到各安全项目归谁负责检查和维护的问题，因此要视管理处人员的工作特点和职责范围具体分析，将检查和维护工作与有关人员日常工作尽量地结合起来，既要科学，又要合理地进行安全项目的划归。例如：消防安全方面的消防通道是否畅通、消火栓枪配置是否齐备、应急照明和疏散指示灯是否完好等安全项目就归保安巡逻时检查，而消火栓供水压力是否符合要求、紧急广播是否正常、火灾探测器是否有效、消防供水设备是否完好等安全项目就归设备人员检查。

　　3、编制项目表。人们在以上两方面工作完成后，就可以根据已确定的安全项目编制《安全检查项目表》，作为有关人员检查与维护的指导和对照目录。一般来说，《安全检查项目表》可以有两种形式，一是按保安、设备人员和其他管理人员的工作特点和职责范围分别编制，如《保安人员安全检查项目表》、《设备人员安全检查项目表》、《其他管理人员安全检查项目表》等；二是在分别编制的项目表基础上，形成一份所有检查项目合编的完整文件。安全项目的编排顺序应符合实际情况，方便检查工作，一般来说，可以按小区由楼外到楼内，楼幢由下至上进行排序。例如：对台风来临前的安全项目检查，就可以从室外的树木是否可能折断伤人、排水设施是否畅通完好、沿街户外广告牌是否需要加固等等，到室内的地下室是否可能进水、阳台花盆等是否会被风刮落、外墙窗户是否关紧、屋面上排水口是否畅通、是否存在高空坠落物品等等。附表一是供保安人员用的《安全检查项目表》的例样，供参考。

　　安全管理是一项持续完善的工作，因此，对《安全检查项目表》中已列和未列安全项目，要根据具体的实际情况适时不断地调整和补充，使之更加合理。

　　三方法的应用

　　为了方便安全检查和维护工作，通常还要做好《安全检查维护记录》，供人们在安全检查和维护过程中对相关信息进行记录。《安全检查维护记录》标题栏有：项目序号、项目位置、检查项目名称、检查结果、维护要求、维护日期和维护人员签名等内容，表格其余内容由检查人员或维护人员填写。这里所说的维护人员主要是指从事与维持和保护物业管理区域安全状况有关的工作人员，他们的日常工作职责主要体现在监督管理、排除隐患和协助检查等方面。根据《安全检查维护记录》的规定项目要求，检查人员对于检查中发现的不安全情况说明、要求进行维护等相关信息进行记录。

　　编制好上述文件后，人们就可以通过分工检查和协同维护的原则，开展本物业管理区域的安全检查与维护工作。一般来说，本方法的应用主要体现在以下几方面的内容：

　　1，分工检查。原则上说，区域内的安全管理主要负责人是管理处主任，但具体的安全检查工作还是以保安人员、设备人员和其他管理人员为主开展的。在检查与维护工作时，如发现重大问题或紧急情况的，应及时报告各自主管或上级领导，以便采取措施加以解决。

　　2、工作流程。有关人员在实际操作应用安全项目法时，一般情况下要按如下工作流程要求逐步进行。（1）有关人员对照《安全检查项目表》的安全项目逐项检查，检查的目的就是及时发现不安全因素并加以记录；（2）检查人员发现存在不安全因素时，应在《安全检查维护记录》中记载，同时提出维护要求，以便维护人员采取相应的措施对其整改，排除不安全隐患；（3）维护人员适时进行维护，消除不安全因素；（4）检查或维护后，及时将记录进行编号并加以保存，按制度定期归档。

　　3、应用说明。应用安全检查法有以下三点说明：一是要有相应的规章制度做保证。安全项目法提供的仅是一种指导方法，如何确保安全管理工作的效果，还需制度保证；二是检查与维护是否跟进作业及人员是否统一，要看专业要求和工作效率，要具体对待。三是应用本方法的初期阶段可能会增加相关人员的工作量，但只要坚持下来，就会熟悉安全项目，熟能生巧，检查维护效率也将会逐步提高。

　　本文发表在20**年4月《住宅与房地产/物业管理》

篇4：小区物业管理中安全保卫工作

摘要:在物业管理中,安全保卫工作处于相当重要的地位,但目前物业管理安保工作差强人意。本文将从安保队伍的建设、管理设施的完善角度展开论述。就物业管理企业如何做好小区的安全保卫工作提出一些想法。

在物业管理中,安全保卫服务是基于业主与物业管理公司按照物业服务合同的约定,为维护物业管理相关区域内的秩序而产生的,是物业管理服务的一项重要内容。而在 20** 年,北京市消协开展过一个住宅小区物业管理状况的调查,其中对小区安全保卫感到不满意的达到32.8%,35.1%的业主表示,因小区安全保卫措施不利,其人身、财产安全受到过损害。可见,住宅小区的和谐安宁已经成为公众关注的焦点。

小区物业管理中的安全保卫工作涉及内容多而且范围广,具有专业性强、管理与服务并存性、受制性等特点,稍不注意,就有可能出现安全隐患或事故。对于物业管理这个微利行业来讲,物业管理企业因为安全保卫工作没有做到位而引起的损失会给物业管理企业造成严重的影响。所以,除在加强小区硬件条件以外,建立起一套完善的安保制度和一支高效、专业的安全管理队伍,就成了物业管理活动中的重中之重。物业管理企业在物业管理的安全保卫工作中应该重点做好做好以下方面:

一、健全安全管理制度和完善岗位责任制,明确约定物业保安服务的责任

1. 在健全安保制度之前,应该在物业管理服务合同中对物业保安服务的责任和义务作出明确的规定,使物业管理企业和业主对双方的权利和义务有详尽地了解。之后,各物业管理企业应根据本公司的实际情况,对安保服务制定完善详尽的规章制度。这不仅是对物业的安保工作的约束和管理,更重要的是通过制度,检验工作中存在的问题和漏洞,及时修改和完善,最后制定出最符合实际操作的岗位制度,降低安全保卫工作不当给物业管理企业带来的风险。

2. 在文件体系中,还要通过对公司岗位的实际操作情况,把物业安全管理的各项工作详细的记录下来、然后保存,对所制定的规章制度做及时地调整、修改,并进行总结。这不仅是管理规范的体现,也是日后追溯责任的重要依据。如:安全巡逻记录、来访出入登记制度、物品放行制度等等。

二、加强对物业安保人员的培训,建立专业化的安保队伍

物业管理企业的安保管理,归根到底取决于员工的专业技能。在选择安全人员时首先应该充分考虑他们对职业的适应能力和岗位的需要。但要想保证适应服务工作的需要,必须建立专业化的队伍。

1. 管理人员须花大力气开展培训与思想教育。

只有掌握专业的物业管理知识、安全保卫管理知识和服务技巧,才能减少工作中的失误、提高工作效率,减少安全风险,保障物业安全。需要通过专业的培训加强物业管理知识、消防知识等相关知识的培训,提高其业务知识和业

务技能;同时加强法律知识的培训,使其知法、守法、懂法,能正确地维护好业主和公司利益的同时,也能保护好自己。

2. 组织安保人员认真学习有关的安全保卫知识,熟悉并能正确使用各种安保器材。

同时应管理好管辖区内的各种设备、设施和器具,如消防用品 , 定期进行检查、试验、大修、更新 , 确保它们始终处于完好状态。

3. 严格贯彻执行安保

篇5：谈谈物业管理公司对小区安全责任

　　谈谈物业管理公司对小区的安全责任

　　几乎每个小区都会有，因为安全责任问题而引起的纠纷。一旦出现就很可能会影响双方融洽的关系，甚至发展到对簿公堂。

　　小区业主因财物损失要求物业管理公司赔偿，也是众多纠纷中较多的一项。尤其是发生失窃后，双方关于“什么是保安服务”，“保安应提供什么样服务”，以及“发生事故后保安有没有责任”这些问题常常说不清楚。笔者想借此机会发表一下自己在物业管理安全责任问题上的一些看法。

　　诚然，业主根据《物业管理服务合同》缴纳的物业管理服务费中含有一定比例的保安费，但与业主之间并未产生财物损失赔偿的法律关系。小区的保安主要职责是公共区域巡逻、遇突发事件及时处理，包括对违法犯罪进行及时制止和报警。他所能承担只是一般的公共安全和公共秩序的维护责任。并不是说有了保安，业主的财产就有了保障。要减少和杜绝小区内偷盗，除了保安的日常防护外，更重要的是需要全社会共同来综合治理。在处理问题时，不能将社会性存在的问题，不分青红皂白地单独由小区保安来承担。这对物业管理公司来讲，由一个企业来承担社会性的责任是不公平的。但这并不意味着我否认物业管理公司的保安责任。

　　再者，要不要赔偿首先要看物业管理公司与业主之间是否还签订有保管合同。保管合同是指保管人，保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。合同的核心是交付，也就是说，保管人是否具备对保管物的控制权，如果业主的财产没有交给物业公司保管，也没有在财物损失赔偿方面有特殊服务约定，那么物业管理公司在基于无过错的情况下，就不应承担赔偿责任。

　　那么在什么情况下物业管理公司要负安全责任呢？根据《物业管理条例》第36条规定，物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。假如物业管理公司与业主之间有明确提出或已签订了保管协议的，物业管理公司未按约定的标准进行安全防护或因为其他人为因素所造成业主安全事故时，物业管理公司应负安全违约责任。另外，在合同中没有约定安全责任标准的，但业主能提供物业管理公司没有按照常规的保安措施或因工作疏忽过失造成业主安全责任的证据，物业管理公司也应负安全失职责任。

　　物业管理的安全责任目前尚属一个很有争议的话题，本文作为我个人的一点心得，写出来与大家共同探讨，希望能收抛砖引玉之效。