篇2：规范前期物业管理活动理性思考

关于规范前期物业管理活动的理性思考
文/黄安心
　　在我国物业管理实践中，物业管理与开发建设很难做到分业经营，这样所带来的问题有：一是物业管理企业只是房地产开发建设的附属物，没有自主经营地实现企业自我价值的前提；二是物业管理企业如果要实现一定的盈余，只是向开发建设单位争取预算支持，或向业主多收费少服务，这样运行的结果往往导致房地产开发建设单位把物业管理企业当作房地产营销产品，物业管理成了房地产经营，物业管理企业有可能与开发建设单位一起算计业主，物业管理企业与业主之间则会出现纠纷。

　　产生上述问题的根源在于：房地产经营是纯粹的商品交易行为，交易的是房地产产品本身，属房地产经济活动范畴，而物业管理是房地产建成交付使用后的管理过程，交易的是管理服务产品，性质根本不同。

　　因此，要实现物业管理活动的正常有序进行，必须解决两个问题：一是按两种不同的逻辑设计交易活动，也就是分业经营，其实质是按各自的“游戏规则”经营；二是交易的主体之间必须是平等的，交易过程透明化、规范化，即通过谈判达成一致的意见并以合约的形式进行。

　　近期国家出台的有关前期物业管理的政策法规，对前期物业管理行为进行了规范，充分体现了政府的权力导向和合理力度。关于分业经营，《物业管理条例》（以下简称《条例》）第二十四条规定“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”。虽然只用了“提倡”一词，但却是对“建设单位”单位讲的，既抓住了问题的实质，又体现政策的可行及导向，这是切实可行的作法。关于前期管理中的平等交易问题，《条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同” ，《业主临时公约（示范文本）》第二条规定“本临时公约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力”，从而明晰了前期物业管理主体的平等民事主体关系与地位。保障了开发建设单位、物业管理企业、业主和物业使用人等前期物业管理活动主体在法律地位上的平等性。

　　一、行为规范：前期物业管理有序运行的保障
　　前期物业管理活动涉及到开发建设单位、物业管理企业、业主和物业使用人等多方利益，在前期物业管理活动中，任何一方的不规则行为都可以导致多方利益的失衡，这就需要一个砝码来平衡。这个砝码就是《条例》、《业主临时公约（示范文本）》、《前期物业服务合同（示范文本）》及相关配套政策规定。这些政策法规从三个方面规范了前期物业管理活动：

　　其一，确立了前期物业管理活动中政策法规的系统性和连续性。从房地产交易到前期物业管理，再到后续物业管理，在实质内容和时间界限的衔接上都有一致而明确规定。《条例》第二十三条规定“建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。”《业主临时公约（示范文本）》第二条做出同样的规定。从而确保了房地产交易行为与前期物业管理在法律依据上的一致性。《条例》第二十五条“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”第四条规定“建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本临时公约一致。”从而确保了房地产交易行为与前期物业管理在有关物业管理事项上的一致的约定，通过一对一的方式约定。使物业管理企业获得委托管理权力，保障了业主大会成立前的前期物业管理的正常进行，同时也避免了日后的纠纷出现，从为前期物业管理的规范进行提供了法律保障。《条例》第二十六条规定“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。” 这就在前期物业管理合同与后续物业管理合同效力的时间衔接上，也做出明确的界定，避免在物业管理企业选聘等重大物业管理事项上出现真空或重叠。

　　其二是明确了前期物业管理活动中多方主体的权利与义务。《条例》第二十二条规定“建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。”

　　《前期物业服务合同（示范文本）》中列出了业主（开发建设单位或单个业主）与物业管理企业在服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项

维修资金、违约责任及其他相关事项方面应做出约定的事项和条款。

　　其三是对前期物业管理中出现的问题规定了明确的法律责任。《条例》的二十七至三十一条，对业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权、物业管理企业承接物业时，对物业共用部位、共用设施设备进行查验的责任的规定、办理物业承接验收手续时建设单位应当向物业管理企业移交的资料、建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房及建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任等做出了明确的规定。这些内容在《业主临时公约（示范文本）》和《前期物业服务合同（示范文本）》中进一步做出具体约定。

　　二、利益共赢：夯实物业管理行业发展的根基
　　关于前期物业管理具有重要意义的看法很多，主要认为物业管理企业在接管物业之前就参与物业的规划设计和建设的过程，从用户及物业管理的角度提出一些合理的建议，指导施工单位把好质量关、及早发现及早解决使用功能的上问题，以便开发出的物业最大限度地满足用户的需求和物业管理的需要；房地产企业从市场营销的角度通过前期物业管理实现物业的增值效应，实现高的投资回报；物业管理企业由于前期介入，便能较全面了解物业的整体情况，便于制定全套合理的管理制度，从而做到科学地、细致地管理好物业,为住户提供安全、及时、周到的服务，让住户真真切切地感受到从环境、设计到物业管理全方位一流水平的名牌产品的实惠，从而树立起物业管理企业的品牌形象。

　　在物业管理实践工作中，由于众所周知的原因，开发建设单位的利益及物业管理企业的利益往往是有保障的，而业主的利益往往是无保障的，“业主至上”有时只是营销策略的宣示而已。业主与开发建设单位进而物业管理企业发生不可避免的矛盾和冲突，这个矛盾和冲突，从房地产经营角度是很难化解，开发建设单位从投入产出的角度出发追求身利益最大化，在一次性房地产交易中获得尽可能多的收益，这是经济理性行为，是无可厚非的。但问题是物业管理要长期面对业主，通过长期提供物业管理服务来实现交易的，交易所得直接决定于服务质量和水平，这就决定物业管理企业必须为业主服务，为业主谋利益，否则就难以建立正常委托代理关系，也不能体现建筑物区分所有权人的利益。物业管理企业就不能持续获得物业管理权。

　　物业管理行业出现的矛盾和冲突表明，物业管理行业必须走前期物业管理多方利益主体“共赢”的生存发展道路。《条例》、《业主临时公约（示范文本）》、《前期物业服务合同（示范文本）》的出台，用完整、系统、平等的规约，调整了开发建设单位、物业管理企业、业主和物业使用人等所有前期物业活动主体的关系，打破了以往由开发建设单位以格式合同和不平等的方式对待业主，乃至物业管理企业的局面。这就为多方“共赢”局面的到来打下了基础，同时也为后续物业管理活动中物业管理企业和业主的正常委托代理关系的建立打下坚实的基础。

前期物业管理是物业管理的重要环节，中国物业管理行业发展的诸多困惑各纠纷引发自前期物业管理中出现的问题，因此，对前期物业管理活动进行规范已到了刻不容缓的时候了。《条例》第三章就“前期物业管理”进行了专章规定；建设部出台《业主临时公约（示范文本）》和《前期物业服务合同（示范文本）》，不但是适应了物业管理行业生存发展需要，而且显示出中国物业管理理论开始走向成熟的征候。

作者系广州广播电视大学管理学部副教授

篇3：加强前期物业管理是规范物业管理前提

加强前期物业管理是规范物业管理的前提

由于前期物业管理具有一定特殊性，现实生活中物业管理的纠纷很大程度上集中于前期物业管理阶段，认真研究前期物业管理中的问题，对规范前期物业管理、保障前期物业管理活动当事人的合法权益，减少物业管理中的矛盾和纠纷，增强前期物业管理透明度，加强前期物业管理具有十分重要的意义。
　
　 本文从前期物业管理的主要内容、重要意义，以及前期物业管理中存在的主要问题，阐明加强前期物业管理是规范物业管理的重要前提。
　
　 一、前期物业管理的定位
　
　 前期物业管理一般是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签字的《物业管理合同》生效时止的物业管理。因此，商品房销售阶段的物业管理服务，是建设期的业主（建设单位）向最终业主（住户）过渡期的物业管理。它是整个物业管理活动中的初始阶段，也是实施物业管理非常重要的环节。建设部颁布的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二条明确指出：“前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘 物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。”它准确地界定了前期物业管理的概念，把前期物业管理的责任定位在“由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。”
　
　 二、前期物业管理的特殊性确定了其重要
　
　 前期物业管理是整个物业管理活动中的关键环节，具有一定的特殊性，是搞好整个物业管理活动的主要基础。常言道：“万丈高楼平地起”，基础是高楼大厦建设的保障。
　
　 物业管理涉及物业管理区域内全体业主的共同利益，物业管理企业无法和单个业主逐一签订物业管理服务合同，只能在成立业主大会，业主大会选聘之后，由业主委员会代表 全体业主签订物业服务合同。也就是说，物业管理的法律关系是建立在业主与物业管理企业之间的关系。然而，在房地产开发中，房地产项目的滚动开发，业主人住是一个渐进的过程，不可能同时人住。物业从开始交付给业主到成立业主委员会，按《重庆物业管理条例》，业主人住率50%，满两年。为搞好物业的后期管理，在物业建设的过程中，往往就需要前期介入管理了。因此，前期物业管理，通常是分为两个不同的阶段：前期物业管理法律关系，不是根据业主和物业管理企业之间签订的物业服务合同，而是根据建设单位（开发商）与物管企业签订的前期物业服务合同形成的；再之，前期物业管理通常是包括一些不具体的一些内容，物管配置的扫尾工程、空置房出租、看管其它经营事项。因此，前期物业的特殊性就在于此。
　
　 加强前期物业管理，不但能保证业主（购房人）的长远利益，还能减少开发企业在建设过程中随意改变物业规划，保证物业的施工质量，达到完善物业的使用功能，促进房产的销售。同时，加强了前期物业管理 ，有利于规范物业管理，可以避免开发商、业主及物业管理企业三者的对主情绪，减少“三方”之间的矛盾和前期遗留的诸多问题。建设单位在前期物业管理中通过招投标选聘物业管理企业进行物业管理，有利于实现建设单位与物业管理企业的“双赢” 。前期物业管理是实施 物业管理的重要的基础，是后期物业管理的前提。
　
　 三、前期物业管理的内容确定了其特殊性
　
　 《物业管理条例》总共70条，其中前期物业管理就有11条，并就前期物业管理设专章，由此可知前期物业管理的重要性。前期物业管理涉及的内容较多，〈条例〉规定了前期物业服务合同、业主临时公约、前期物业管理招标投标、物业承接验收手续、物业资料移交、物业管理用房、物业保修等。
　
　 （一）前期物业服务合同是开发商与物业企业签订的，这是前期物业管理活动得以实现的一

篇4：前期物业管理误区对策

前期物业管理的误区及对策
文/周宏泉
前期物业管理是指在业主大会成立前，开发建设单位委托物业管理企业进行管理服务的活动。前期物业管理跟一般意义上的物业管理存在着明显的区别：一是存续时间的不同。一般意义上的物业管理，是从住宅小区成立业主委员会选聘物业管理公司开始，而前期物业管理仅存在于业主委员会成立之前；二是选聘物业管理企业的对象不同。前期物业管理期间，由于业主委员会尚未成立，没有行使选聘物业管理公司的职权机构，但已有部分业主入住，不能没有物业管理和服务，只能由开发商选聘物业管理企业或者由下属的物业管理公司来承担。而一般意义上的物业管理，是由业主委员会行使选聘物业管理公司的职权。

前期物业管理的两个作用
实施前期物业管理，一是有利于实现物业开发建设与使用维护的“全程物业管理服务”。过去，物业管理只是在物业交付使用、业主入伙之后才开始，物业如果存在功能与质量问题，难有回天之术，最多在已有基础上修修补补。前期物业管理可以在物业设计与建造阶段及时发现物业使用功能与使用质量上的问题，及时进行调整，使产品设计、生产与使用全过程都有了更多的保障。

二是有利于在物业建设期间实现建房、用房、管房的有机结合。没有前期物业管理，建房者只顾自己建房，不会充分顾及用房者与管房者的利益，结果房子交到用房者与管房者手中时，往往因物业使用功能与使用质量问题造成意见纠纷，建房者晕头转向，用房者怨声载道，管房者里外受敌。有了前期物业管理，物业管理企业不仅从建房者的角度，更会从用房者与管房者的立场，凭借对物业的专业知识，认真审视物业建设的功能与质量问题，向建房者提出合理化的意见与建议，当好参谋与助手，使建房者省钱省力，用房者舒适满意，管房者专心服务。

前期物业管理的三个认识误区
受开发商委派，不受制于业主。前期物业管理阶段，是业主入住尚不充分，还不具备召开业主大会、选举业主委员会和聘请物业管理公司等诸项条件的阶段，因此，由开发商聘请或委派物业管理公司进行管理，应该是情有可原、无可厚非的。这种目前被开发商广为采用的办法，本身并没有错。它有利于业主顺利度过从入住到后期物业管理这个空白期。但是，因为前期物业管理公司并不是与业主签订的管理合同，而是与开发商签订的管理合同，对入住不充分造成的物业管理费收缴差额，开发商甚至可以给予补偿，这就难免造成物业管理公司只对开发商负责，不对业主负责的情况。一家对业主没有责任的物业管理公司，能够搞好对业主的服务吗？显然会大打折扣。更何况，有的物业管理公司只是开发商名下的分支单位，本来就是一家人。因此，当业主对开房商提出房屋质量、合同承诺、物业管理等各方面的问题时，物业管理公司就有可能站不到业主这一边，因为经济利益这支无形的手在起作用。

抱着临时观念，形成短期行为。前期物业管理阶段，是从第一户业主入住之时起，到开发商与业主委员会办完交接手续、新聘的物业管理公司到位之日止。基于这种情况，有的前期物业管理公司并不全心致力于提升服务质量，打造企业品牌，赢得市场信誉，以图长期经营；抱定的是临时观念，采取的是应付态度，只谈收钱，不谈服务，混到合同期满再由开发商安排一个地方，依然有饭吃。而作为开发商，对于这种短期行为，往往睁一只眼闭一只眼，房子已经卖出去了，钱已经到手了。前期物业管理不但不是效益增长点，甚至还要倒贴钱，服务质量如何，实在是懒得过问。这样，吃亏的当然是业主。

凑成草台班子，造成管理失范。某些前期物业管理公司，不光是基于“前期”二字，主观上不想搞好服务，还由于它是由开发商找的几个富余人员凑成的草台班子，拿一个临时资质，就匆忙上阵搞物业管理。这样的物业管理公司，人员良莠不齐，根本就不懂物业管理为何物，以为只是值值班、扫扫地就是物业管理。殊不知物业管理应有深得业主认同的服务理念，是一门与人打交道的学问，还需要有应对本专业的技能和知识。什么也不懂的人来搞物业管理，管理便失去了规范。

前期物业管理“三部曲”
“瞻前顾后”，精心做好施工队段的管理服务。这项服务在小区交付使用前提供给发展商参考，其主要功能为：针对性地提出小区现存的会影响未来管理的问题，使发展商能有时间考虑改善措施，以减省日后管理设施修改或增加的费用；在业主入住前可拟定管理费及其它费用的基准和分摊原则，使日后管理运作能畅通。

 

篇5：前期物业管理介入作用

前期物业管理介入活动的作用
文 / 范全明吕洪平
　　《物业管理条例》第二十一条有这样的描述：“业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二条说：“前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理”。以上两段文字，都使用了“前期物业管理”的概念。

　　那么，我们可以把“前期物业管理”理解为：业主委员会与按法定程序和要求聘请的物业管理公司签订的物业服务生效之前，由利害关系人对物业进行的管理和服务活动。

　　我们不妨把它区分为两个阶段：项目初始至工程竣工验收合格为止为第一阶段，对于物业管理企业而言可以称之为“前期物业管理介入”，这个阶段的物业管理活动通常由开发公司自己负责；工程经竣工验收合格开始至业主委员会与物业管理公司依法签订的物业服务协议生效为止是第二阶段，这个阶段的物业管理服务由开发商按法定程序和要求聘请的物业管理公司负责实施。

　　物业管理企业开展的前期物业管理介入活动，其主要特点是：

　　一、工作的无偿性
　　物业管理公司的前期物业管理介入活动，是物业管理企业为了利于以后的经营管理活动而进行的“铺底”性质的市场活动。对于这种活动的付出，业主不会以物业服务费的形式去买单；同时，开发企业虽然也存在引入物业管理企业可以促进销售之类考虑的积极性，但是目前因为种种原因而不会为此付费（不过，随着市场的发展，以后开发商完全有可能为此买单）。因此，这种投入目前只能主要由物管企业自己以市场开拓费用的形式去负担。

　　二、过程的不定性
　　物业管理前期介入活动并不在国家的法定要求范围之内，完全是物业管理企业为了自身长远利益的需要而主动进行的开发性投入活动；而不同的开发企业以及相应的项目（楼盘）因为种种原因而千差万别，各有不同。因此，这种由物业管理公司居于主动位置的与开发公司的合作活动，组织形式上自然也就松散不定，物管企业完全可以按照自身的意愿和可能随时安排和调整物业管理活动的具体形式、方法、力度等。

　　三、投入的风险性
　　按照国家法规的要求，项目开发完成并经竣工验收合格后，开发企业必须按照法定要求和程序（比如一定规模的楼盘必须公开招标）将项目移交给物业管理企业进行管理。这也就是说，开展了前期物业管理介入活动，并不等于就取得了物业的前期管理权，也不等于取得了业主委员会聘用的资格。可见，前期物业管理介入活动给物业管理企业的回报，只能是更多胜算的机会。

　　市场就意味着竞争，投入就免不了风险。尽管前期物业管理介入活动需要投入并难免风险，但是，为了长期的利益和发展的需要，具有远见卓识的物业管理公司还是千方百计地挤出资金和精力，积极投入到物业管理前期介入活动之中（当然，有关那些由开发公司举资兴办和控制的物业管理公司的某些别有用心的前期物业管理介入活动的问题，不在本文讨论之列），以争取更多的市场机会和长远利益。

　　物业管理企业的前期物业管理介入活动，其基本作用在于：

　　一、拓展经营管理业务
　　物管企业要洞察市场先机，抢占更多的市场份额，积极介入目前尚由开发公司负责的那个时间段的管理活动，即在项目的规划、设计、施工、验收、整改、交房等各个阶段都尽可能多地参与其中，尽早接触并进入项目的施工现场和其他操作过程，取得开发公司以及其他有关单位、部门的好感、信任与支持，这无疑是一种绝妙的办法。原因很简单：业主在入住之前形成组织并统一表达自己意愿的可能性很小，此时业主的意愿通常是由开发公司代为表答。因此，与开发公司尽早接触与合作，其作用尚不仅于尽早熟悉项目的工程技术情况和利于争取前期物业管理权的机会，还在于创造了与业主尽早见面和沟通的机会。很明显，这种前期的铺垫性工作对物业管理公司顺利取得项目的管理权（与开发企业和以后的业主委员会签约即前期物业管理权和永久物业管理权），乃至接管楼盘后顺利而流畅地开展物业管理和服务工作，都将起到极大的推动作用。

　　二、熟悉项目的工程技术情况
　　物业管理业内同仁都有这样的同感：物业管理的三大基础职能即保安、