篇2：内地物业管理企业生存思考

摘要:内地物业管理市场存在与沿海迥然的现状,具有比沿海更广阔的发展空间,和更加无序、恶劣的竞争环境。内地企业首先应避免低层次竞争,其次正确处理规模化与特色化发展的关系,寻找适合企业发展的道路,最后企业应注重社会各界资源的正确运用。

关键词:新契机 无序性 “压级压价”“管理-经营”规模化与特色化 社会资源

物业管理自80年代初从我国香港进入大陆以来,90年代后期在内地得到了迅猛发展。综合分析内地物业管理市场现状,机遇与困难并存,对年轻的物业管理行业来说更需要理性思索,明确发展目标。

一、市场发展空间广阔

(一)城市化进程孕育商机。目前,我国正步入城市化加速发展阶段,根据在未来20年内,将中国的城市化水平由2000年的36.22%提高到60%左右的目标,城市化率年均需提高1.2个百分点左右。在内地,城市化进程和旧城改造正处于深入阶段,持续高涨的房地产发展势头使物业管理企业仍然具有很大发展潜力。

(二)公用事业管理体制改革营造新契机。公用事业特别是包括水、电、气、通信等市政公用事业管理体制的改革将为物业管理企业赢得更多平等合作的平台,有利于物业管理企业保障自身利益,将更优质的服务回报于民,实现良性发展。

(三)外来地产投资者带来了先进的物业管理概念,带动了物业管理需求的增长。具有远见的房地产开发企业在竞争中已由追求规模,转向精品化和个性化,以达到标新立异的效果,物业管理的细节化和广泛性特点为此提供了广阔创新天地。

(四)大市场、小社会的特点使物业管理的概念很快深入人心,物业管理服务的档次开始成为衡量生活质量的新标准,人们购房不再仅仅注重地段、房屋质量、周边环境,更注重小区配套设施和配套服务——即物业管理;内地开发商也逐渐重视物业管理的品牌影响力,并逐渐将其提升为楼盘卖点之一。

(五)储蓄负利率、低利率贷款及国家适度从紧的房地产用地政策下的房价上涨映像,使买房自住、出租以房养房者增多;地产投资的优势吸引更多的投资者进入地产领域,同时吸引了类如“炒房团”的外来投资者。为实现收益,人们更加关心房产的保值、增值和流通等问题,已开始意识到物业管理对地产升值的保障的作用,从而对物业管理提出了更高期望和更广泛的需求。

二、多元素、无序性的竞争局面

(一)使越来越多的沿海、外资物业管理企业凭借丰富经验和地域品牌的优势,以“师者”姿态进入内地,像狮城亿安、戴维斯、陆家嘴、众安康等,不断挤压内地物业企业生存空间,也无形中提高了物业竞争的门槛。

(二)基于房地产促销为目的,由房地产派生或大型企、事业单位后勤改制的物业公司,为弥补自管项目的亏空,实现“以业养业”,凭借强大的资金实力以“强者”身份进入市场竞争。

(三)宣传的误导,行业法规的滞后,使物业管理的内容模糊不清,维权意识混乱。比如,“管家”这种超值的宣传的确在服务细微化、亲情化取向上起到了积极作用,但在行业法规滞后,客户消费心理尚未成熟的条件下,误导了业主物业管理无所不管的概念,给物业管理企业带来了沉重的包袱。

(四)卖方市场优势明显,业主“唯南方企业论”、“费用决定论”的心理,使内地物业管理企业的竞争处于不理性阶段。这种情况下,投标报价低于标底的现象频频出现,差价令招标方都感到心里没底。在市场物价不断上涨、服务标准不断提高的趋势下,物业管理费未能同比增长,利润出现了持续下降的局面,使内地物业管理企业的日子举步维艰。

(五)媒体对物业企业的宣传欠缺公允,媒体热衷于“卖点”和“炒作”的特点,面对物业纠纷,缺乏深入、理性分析及积极引导性报道,当春晚大腕演绎小品痛批物业暗点时,而像“非典”期间的物业企业所作的杰出贡献,却鲜有报道。媒体管中窥豹的做法,使函待培育的内地物业管理意识更加扭曲,夹缝中的物业行业发展更是如履薄冰。

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篇3：初探物业管理企业多元化经营

摘要:物业管理企业多元化经营是适应社会不断增长的需求趋势的,并且是企业实现由管理型向经营型过渡的必经之路。多元化经营可避免管理费与物价上涨不对称的矛盾,能培养创新型管理者队伍。多元化经营可涉及初期探索、特色经营、策划代理、培训顾问、投资经营等多个领域。

关键词:个性化量变质变赢利能力创新性一举多得佣金比例

物业管理需求的不断扩大,促进了物业管理市场的蓬勃发展,今天的物业管理的概念已由最初的简单常规服务发展的多层次、全方位的需求性服务领域,这与人们需求理念的更新息息相关。

一）地产投资的保值性优势吸引更多的投资者进入地产领域,“以房养房”也成为人们新的投资理念。为实现收益,人们更加关心房产的保值、增值和流通等问题,从而对物业管理提出了更高期望和更广泛的需求。

二）随着人们生活水平的提高,需要多层次的个性化服务,对特约服务的需求也呈迅速上升的趋势,这也为物业管理公司的有偿服务提供了广阔的市场。

三）专业化分工越来越细的物业管理发展趋势,使物业管理企业可以根据自身的管理特长和资源优势,成立专业化的队伍,承接同行业或其它行业的相关业务或工程,实现横向合作。

人们需求的多样化,促进了物业管理企业由管理型向经营型的过渡,多元化服务已成为企业实现由量变向质变的必由之路。

一、规模化发展与物业管理经营的意义

物业管理企业长期以来,除坚持管理为本、管理出效益外,看重的是依靠数量扩张实现新利润,即规模出效益。但规模出效益仅仅是量变,只有多元化经营才能实现企业的质变。

尽管目前物业管理企业对多元化经营的问题涉及较少,但是作为企业,经营应是其基本的行为,只有进行经营,实现新的利润增长点,才能为企业的发展提供源源不断的动力。并且,物业管理的特点决定了物业管理费一旦确定,将很难在短时间内有所变化,即使变动,繁琐的程序、诸多的负面连锁反应也是物业公司不愿看到的。然而,每个企业都面临劳动力升值、社区投入不断增大、业主需求的不断提高的多重压力,物业管理企业如果忽视经营,会造成企业赢利能力的低下,企业的利润持续下降将不可避免,带来的将是管理水平的下降、企业资金紧张、影响人才加盟、行业逐步萎缩等严重后果。再者,物业的配套性特点,客观上决定了物业使用人在享受日常服务外,还具有其它物业配套性服务的需求,而且物业配套越齐全,这种需求就越广泛。

国外和香港地区特别注重物业管理工作中的经营概念,一些企业也已将物业经营作为企业盈利的重要手段,比如在台湾、深圳等地的物管企业已提出了物业管理“零收费”“零利润”的口号,旨在通过物业管理实现收支平衡的基本目标,依托物业的平台进行多元化的经营实现利润。在他们看来,优秀的物业管理可以为业主、租户提供良好的工作、生活环境,而更重要的作用在于使物业的经济效益得到充分的发挥。

另外,企业在管理中融入经营的概念,会使管理者的思维更加灵活和开阔,形成积极管理和主动管理现象,有利于服务的创新性和管理内涵的丰富,可以更好地满足市场需求和客户需要,体现“业主至上,服务为本”的经营理念;同时有利于提高企业的综合竞争力,改变企业因以纯粹的物业管理业务去拓展市场,必将受服务的局限性、行业微利影响,导致企业竞争力弱的现实。

二、物业管理经营策划

1、在物业经营探索的初期,开展以输出服务为主的物业配套性经营项目,依靠服务的投入获取利润,尽量减少投资,以降低经营风险,积累经验和资本。提供针对物业类型和业主需求特点性的专项服务及特约服务。比如,某小区在寒暑假推出包括作业辅导、安全知识教育、娱乐健身等项目的小学生寄托服务,对独自留守的老、弱、病、残进行预约提醒服务。既为业主解决了家庭困扰,体现了物业管理亲情化服务的一面,又拉近了与业主的距离、降低了小区管理难度,还为企业创造了利润,可谓一举多得。

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nbsp;2、充分利用企业优势资源和经营特色,以物业为平台开展多种经营。这是对物业管理经营主业很好的辅助和补充。由于公司在物业上占一定的地利和稳定客户群,所以一旦经营得当,会得到很好的回报。比如,设备租赁服务,就是在物业规模越来越大,要求管理的机械化、专业化程度越来越高,专用设备投资较大的现状下,充分利用企业购置的物业管理大型设备,满足其他物业后勤或同行专业设备的不足,达到资源共享和有效利用,以减少投资压力、获取利润;特色化经营,比如润华物业公司借集团以汽贸为龙头产业的优势,推出的“房车一体化”的管理概念;以医院管理为专长的众安康后勤服务公司的医辅陪护和营养配餐服务等,都是在集中企业优势资源基础上的特色配套服务。

3、物业管理的策划,已成为房地产营销的一个重要组成部分。作为房地产的延续服务,物业管理企业依靠前期介入和日常管理,具有对项目和业主需求的深入了解和得天独厚的便利条件,使营销策划方案更贴近业主需求;作为业主长期的合作对象,使购房者可不必担心物业公司为实现销售业绩而过高承诺的短期行为现象,较“打一枪换一个地方”的专项销售策划公司具有更高的信誉度,有利于促进楼盘销售,故而参与承接销售策划代理工作是水到渠成的。

4、越来越多的地产投资者给物业管理企业提供了进行房屋租赁中介服务的市场。由于空置房的增加,使房屋租赁市场具有很大的潜力,物业管理企业的中介者与服务者的双重身份,使其更具有责任心和便捷的优势,给物业管理企业创造了较大的盈利空间。

另外,物业公司通过租赁代理,促进双方交易成功,能避免空置房物业管理收费比例产生的纠纷和收缴困难,在确保收费到位的情况下,有利于融洽双方感情;

5、物业管理知识培训与顾问服务。从事物业管理咨询和顾问业务,依靠智力投入和技术输出而获取利润的经营途径,具有投资少、风险小、回报率高、市场广阔的特点,同时咨询、顾问的过程也是对物业公司管理水平的检验和自身实力的评估过程,在获取利润的同时达到了突破自我、完善自我的发展目的;在发展异地业务时还可起到试金石作用,因此,也是物业管理企业在管理模式自成体系后的一种经营思路。像戴德梁行、第一太平戴维斯、中原等都以有针对性的顾问管理为主。

租赁代理、策划、咨询等业务的利润明显高于物业管理佣金比例,使物业管理企业综合实力和生存能力得到提高,也为物业投资性经营项目积累了资本。

6、经营性服务探索。在物管辖区内充分利用社区会所、门头房开展物业管理延伸服务项目。如开设利小量大、经营风险较小的连锁店、加盟店和便利店;对存在一定期限的使用价值,利用物业场所进行出租或经营,通过经营实现其最大效益。如买断电梯、楼体广告经营权;根据企业资源优势成立专业公司,如家电维修公司、装修装璜公司、绿化公司、清洁公司、供热公司、纯净水公司等经济实体;

综上所述,内地物业管理企业只要抓住机遇、认识自我,坚持多元化经营的策略,就一定能使企业实现由粗放型向精细型、特色化发展的目标。

篇4：物业管理企业树立品牌

摘要:独立法人的物业公司,备受外侵内争的多方压力,企业必须将品牌塑造作为企业可持续发展的百年大计。塑造企业品牌要依靠树立科学的发展观,正确的企业经营理念,朴实的企业文化,系统的强化措施去保障。企业品牌不但可赢得社会口碑,而且可为企业的创新经营奠定基础。

关键词:“师者” “强者” 百年大计 *** 经营理念 刚性

随着物业管理的概念不断深入人心,物业管理服务的档次开始成为衡量生活质量的新标准,人们购房不再仅仅注重地段、房屋质量、周边环境,更注重小区配套设施和配套服务——即物业管理。这为物业管理企业的发展提供了广阔发展空间。

物业管理以其投资风险小,技术含量和进入门槛较低的特点,吸引了较多投资者的兴趣,几乎每个地级城市都有少则七八十家、多则三四百家物业管理企业,且每年以大于20%的频率递增,使本地企业竞争日渐白热化。

越来越多的物业发达地区物业管理企业凭借丰富经验和地域品牌的优势,以“师者”姿态进入内地,像狮城亿安、戴维斯、陆家嘴、众安康等,给本地企业带来了强大压力,同时也无形中提高了物业竞争的门槛。

基于房地产促销为目的,由房地产派生或大型企、事业单位后勤改制的物业公司,为弥补自管项目的亏空,实现“以业养业”,凭借强大的资金实力以“强者”身份进入市场竞争。

对单纯以参与市场竞标、承接项目为主要业务,独立法人的物业公司来说,不但要应付本地企业鱼目混珠的恶性竞争,还要面对“师者”与“强者”的不断挤压,如果没有一个正确的自我定位,迅速的形成自己的品牌,企业将面临生存的危机。因此,塑造企业品牌,成为企业可持续发展的百年大计。

企业要树立品牌,必须做到以下几点:

一、始终坚持社会效益和经济效益两点并进,是物业管理企业实现可持续发展的***

科学的发展观是建立在对物业管理内涵的深刻领会,对所承担社会责任感的清晰认识,对企业价值观的正确培育,对企业发展方向的准确定位上。一个企业的发展壮大,依靠的是社会效益与经济效益共同提升,两者之间是“梧桐树与凤凰”的辨证关系,社会效益是贯穿企业始终的追求目标,是企业实现可持续发展的社会基础。在企业发展的不同阶段,社会效益的侧重有所差异,比如,开发新的市场时,社会效益要远大于经济效益,企业要有勇气和魄力,敢于投资,理性对待保本、微利,甚至微亏经营。仅注重经济效益的企业因缺少“灵魂”,而不具有核心竞争力,因而是没有前途的。如果把惟利是图作为经营之道,那么这个“利”包含了社会效益与经济效益两方面内容。社会效益突出体现在企业的品牌塑造、企业文化建设及社会责任承担。

实现企业可持续发展还应注重对国家政策、行业法规、城市发展规划、经济水平等对物业市场具导向作用的宏观分析。目的为及时调整市场拓展思路,最大程度的发挥有限资源,降低风险,尤其应注重与物业管理息息相关市场行情,比如地产业发展状况、劳动力供求水平、投资热点、消费者价值观、消费潜力等。其次,还应在企业自身市场定位、发展规划、管理优势、专业水平、资力评估、财务分析、预算分析、风险预测等微观把握上下功夫。

二、提高终端服务品质和塑造特色化品牌的经营理念

物业管理是一项琐碎、枯燥,却又牵系到千家万户的切身利益的工作;行业的特点和本质决定了惟有服务才是培育和打造品牌的主要途径;内外兼修的节俭意识是做好“管家”的基本准则;企业间的竞争主要表现为品牌的竞争,而具有特色的品牌更具有吸引力和竞争力。

因此,企业应树立以诚信为基础,以业主为中心,以市场为导向,以服务为宗旨、以特色为目标的品牌战略思维;清晰认识到企业要从服务做起,服务是做亮物业品牌的助推器,品牌是企业文化的结

篇5：物业管理法律意识

摘要:管理者具有对法律和行业法规相当的理解和掌握程度,以形成物业服务中的法制意识,从而降低经营风险。这其中包括了明确私有财产与公共财产的界定,安全责任的界定,相邻权的应用,公平责任原则的法律运用,管理中的事实与默认等,需要管理者与业主共同掌握。

关键词:法制意识 责任界定 免责 警示 恪遵职守 新型合作

在物业管理企业大力提倡“服务当先”,“业主至上”,“顾客总是对的”等人性化服务理念下,使物业各级管理者在日常服务中,委曲求全、妥协、唯唯诺诺成为司空见惯的事情,长此以往,更不利于工作的开展,“以合同为依据,以法律为准绳,动之以情,晓之以理”,才是每一级管理者应有之举。这就要求管理者具有对法律和行业法规相当的理解和掌握程度,以形成物业服务中的法制意识,从而降低经营风险。物业管理中的法律关系,主要有以下几点,是管理者必须熟练掌握并运用的。

一、私有财产与公共财产

民法中的解释是以排他性作为界定原则的,故而物业公司必须明确物业管理服务范围中,私有财产与公共财产的详细划分,还有明确物业包括设施的产权归属,因为只有明确了所有权归属,才能区分权利与义务,这是物业管理工作开展的前提,目前好多小区都存在管理范围模糊的现状,只有在出现事故责任界定时才去明确,已是亡羊补牢。

二、安全责任的界定

根据《中国物业管理条例》规定,物业管理的保安责任仅是配合协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作,不具有对业主私有财产、人身的保全责任,除非另有专门合同规定。比如震惊全国的笔架山入室杀人案。就依据了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则第四十条第二款的规定:“物业管理公司所收取的管理费不包含业主与非业主使用人的人身保险、财产保管、保险费。”

同样,在车辆管理方面,也存在看管费与车位费的理解误区,看管费是对车辆承担了保管义务,即对车辆的损毁承担一切义务,因此要求要约人双方必须履行一定的交付手续,使保管人具备对车辆停放后实际控制权。车位费是一种承租行为,出租人必须承担对车位的维修、清洁等场地管理工作。

当然,物业管理公司虽然不具备保全责任,但是,如果因物业管理企业的过错或重点工作失误造成的业主生命财产损失,物业管理企业必须承担相应的责任。比如小区浅水池导致的意外伤害,按照合同规定,物业公司不具有对业主人身安全的保全责任,但是如果因浅水池的深度设计及护栏高度设计和安装不符合有关标准,物业管理公司也未对业主进行诸如“严禁攀越,后果自负”的警示牌,即尽到了采取安全措施和设置明显警示标志的义务与责任。那么,物业管理企业同样不能免责。

这就要求物业管理企业,在接管物业管理区域之后,首先要对物业管理区域内进行全面认真的安全检查,将一切可能导致意外发生的不安全因素消除在萌芽状态。同时,物业管理公司应该在平时的日常物业管理服务工作中真正抓好安全防范工作,提高工作人员的责任心,制定值勤流程和查岗制度,完善各项登记、收据、录像等,并及时履行告知义务,这样,既提醒了住户强化安全意识,是物业企业免责的最有力手段。

三、相邻权的应用

在日常工作中,经常碰到诸如楼层跑水、空调外机位置、经营扰民等牵扯到相邻双方的纠纷,如果处理不当,不但会使当事人双方伤了和气,甚至会迁怒物业公司协调不力。下面这个楼上跑水案例具备综合性,值得借鉴:二楼住户在三楼外出期间发现天花板漏水。于是向物业管理公司反映情况,公司称:三楼住户不在家,不能入室检修,结果物品受损相当严重。后二楼打110求救巡警,物业管理公司砸开三楼