篇2：我国物业管理面临困境对策

内容摘要:目前,物业管理在我国取得了一定的成绩,但也面临着一系列的困难。这些困难涉及了物业管理的方方面面,物业管理公司应认真分析这些困难产生的深层原因,努力找出适合我国物业管理发展的新路子,摆脱困境。

关键词:物业管理 困难 发展对策

多年来,我国的物业管理从无到有,从有到盛,物业管理的队伍覆盖面逐步扩大,管理的水平不断提高。但在深入发展的过程中,物业管理行业面临着很多困难,给行业发展带来了阻碍。

我国物业管理现状

业主管理委员会与物业管理公司之间的矛盾

业主管理委员会在物业管理中占重要地位,然而由于我国目前有关物业管理的法规对业委会权利义务运行未做明确规定,导致业委会的运作困难和操作的不规范。而且业委会的成员又有各自的利益,他们可能因为私利,在物业管理中发挥的效用难以定夺。原因在于,业主与物业管理公司的效用目标不一致。因此,在争论物业管理诸多问题时,更应该重视在源头上重视业主委员会的建设。否则,它根本代表不了业主的利益,不可能对物业公司实施有效监督。当物业管理公司和业主有矛盾时,难以力求公正,混乱局面很难避免。

业主与物业管理公司沟通不畅

据调查,由于计划经济时期的福利分房及低租养房的影响,部分业主对物管运作缺乏了解。短期内还没有形成物管的消费观念。业主对物业管理相关条例既不专业也不刻意了解。物业公司虽然到处说自己亏损严重,但又不肯按政府要求的定期向业主公布帐目,致使业主怀疑物业公司的诚信和交纳的管理费用是否用于自己物业的管理。因此,物业公司和业主之间的沟通十分必要,否则就可能矛盾重重。

开发商遗留问题多

现阶段,由于楼宇施工质量差导致楼宇墙皮脱落、漏水,甚至出现墙体撕裂现象。房地产开发建设过程中存在的后遗症带到物业管理中,由于这部分维修费很高,物业公司根本无力解决,建设和管理脱节造成了物业管理先天不足。还有的开发建设单位为了促进销售,做不切实际的承诺,如绿化率、配套设施、各种优惠、高承诺的物业管理等等,给后续物业管理带来了被动局面,一旦处理不当,或业主表现激进,就会加剧业主和物业公司之间的矛盾。解决开发商遗留问题,要靠物业公司自己和开发商“划清界限”,加强对业主宣传,明确开发商的责任和物业公司的责任。

物业管理服务收费难

自从有了物业管理公司那天起,物业服务收费难无时无刻不在困扰着物业管理企业的生存和发展,表现有两个方面:一是物业管理费用征收标准实际执行不到位,远远低于物价部门审定标准;二是部分业主拖欠、拒交物业管理费的现象比较严重。分析

篇3：论物业管理数字化社区建设

摘要:信息技术特别是微机与互联网应用近十几年来得到了飞速的发展,对人们的工作与生活产生了深刻的影响。由于信息技术的进步和互联网络的全球化,人们处理和交换各类信息的能力和速度有了很大的提高。数字化的意义不仅是体现了一种技术,而是向人们展现了一种新的工作和生活方式,代表了未来的发展方向。物业公司采用计算机管理是管理现代化的内容之一,目前国内有品牌的物业管理公司和具有一定规模的智能化居住小区都采用计算机物业管理系统,标志中国的物业管理正向着数字化方向发展。

主题词:信息技术物业管理数字化社区 建设

一、数字化社区概念

数字化社区,就是通过数字化信息将管理、服务的提供者与每个住户实现有机连接的社区。这种数字化的网络系统,使社会化信息提供者、社区的管理者与住户之间可以实时地进行各种形式的信息交互,由于现代网络浏览器的先进性以及多态的表现性,加上各种网络多媒体技术的应用,从而营造出了一个丰富多彩的虚拟社区。

数字社区是指数字化程度达到一定水准的社区,是数字城市的组成部分,未来数字社区的集合将覆盖到整个城市乃至到社会。社区数字化是指在社区范围内,利用计算机技术、通讯技术、控制网技术,建立社区建设、管理、服务数字化综合信息共享平台,并与城市建设、管理、服务数字化的综合信息共享平台互联互通。使社区内的政府管理部门、城镇居民、各行各业的企事业单位可以通过这一信息共享平台提供或享受各种社会内部及外部数字化的建设管理和服务的信息资源。

二、数字化社区建设的目的

数字社区建设的目的是使生活在该社区的人们,通过应用数字化技术,有一个更为安全、舒适和便利的生活环境,同时可享受数字化生活的乐趣。通过一列数字化应用系统建立,使社区政府部门、公安、消防、公安、企事业单位等的工作效率大大提高,信息更为安全,并可共享。

住户可以通过社区服务网站上获取物业发展商以及管理机构所发布的所有信息,并实现网上交互式社区物业管理,其中包括:

1、住户可以在网上全面了解社区发展商、物业管理机构的背景资料;

2、网上获取住户入伙、装修申请等流程,并在网上进行交互式操作;

3、查询与自身相关的每月应交的水电、管理费等费用清单并进行网上支付;

4、住户还可以进行网上投诉、咨询、报修等,并从网上获取回复和上门维修约定、报价等;

5、发展商、物业管理机构可以在网上向全体,或某些特定的住户发布通告;物业发展商和管理机构,或者是某一些住户可以在网上发起有关小区建设与社区活动、社会问题的讨论议题,大家可以共同在网上发表意见,甚至进行投票等等。

综合上述,作为业主,可以更进一步的了解物业管理服务,简约许多程序和时间。与此同时,数字化社区的建设可以在更大的程度上提供物业管理服务效率以及服务功能的现代化。

三、数字化社区的构建

所构建的数字化社区系统主要有三方面的功能:社区管理服务信息功能、社区电子商务(网上商店)功能以及网上生活资讯(包括网上学校、网上医疗保健、网上娱乐等等)。

(1)社区物业管理服务信息功能

住户可以在社区服务网站上获取物业发展商以及管理机构所发布的所有信息,并实现网上交互式社区物业管理,其中包括:

住户可以在网上全面了解社区发展商、物业管理机构的背景资料;

网上获取住户入伙、装修申请等流程,并在网上进行交互式操作;

查询与自身相关的每月

篇4：浅论物业管理中风险管理

摘要:作为物业管理,不仅需要做好社区各项服务工作,还需要做好各种安全防范工作。但是未来灾害的不确定性不仅影响到物业管理的正常运作,也将直接考验物业管理企业的预见能力及防范管理水平。这就是物业管理中的风险管理,也可称之为自我保护管理。风险管理是否有效,不仅可以减少损失,还对物业管理综合素质的提升具有一定的意义。

主题词:物业管理风险管理

一、物业管理风险的概念及影响

物业风险是指物业在特定客观条件下,在特定期间内,由于未来灾害的不确定性而造成物业财产损失的可能性。

物业管理的风险主要是两方面:一是物业自身存在的风险;二是物业管理企业运营风险。

物业管理中的风险可能产生的损失有:1.增加物业维修等的财务支出;2.引发业主或使用人对物业公司的抱怨,引发矛盾,影响物业企业的正常运作,甚至丧失对其的信任;3.产生法律官司及责任索赔;4.员工受到伤害、财产受到损失;4.正常经营利润受到影响;6.损害公司的声誉或形象,失去长久发展的机会;公司经营状况下降,无法继续生存下去等等。

二、物业管理风险识别

物业管理风险识别就是找出物业及物业管理企业运营中潜在的每一个风险因素。通过风险识别,需要定性而不是定量判断出:哪些环节存在风险因素;每个环节隐藏哪些风险因素;影响各环节风险因素的主要参数是什么;这些风险因素导致风险出现的可能性的大小;如果风险出现会造成的损失程度等等。识别的根据是:以往的统计资料,对某种风险发生的参数如环境、时间、频率、造成的人身或经济损失等规律进行的分析、归纳和总结。风险识别的细致和准确程度直接影响风险分析的结果进而直接影响风险处理对策的正确性,所以选择识别方法时要注意资料来源的可靠性、可参性,另外还要考虑由于偏差疏漏等原因未找出的风险因素的影响。

三、物业管理风险分析

1.按形成不同的划分风险

(1)项目客观风险。是指物业项目所处的自然条件(包括地质、水文、气象等)和物业的复杂程度等客观因素给物业管理带来的不确定性。包含外部所有自然和非自然的一切因素,如天灾、市场环境、物业质量、人为破坏等等所造成的风险。

(2)经营管理风险。由于物业企业在经营过程中,因主观判断失误,或工作疏忽等造成的风险,导致企业经济损失的发生以及企业品牌形象的破坏。企业内部所有决策人员(这里的决策人员不仅指管理人员,而且还包括所有需要独立处理问题的技术和其他一切工作人员,如需要独立判断事故的原因和提出解决办法的维修工人)认识的局限性造成的风险。

(3)人为责任风险。由于责任方的道德、行为造成的财产损失或人身伤害,如恶意行为故意破坏而造成房屋及其设备的损坏、不良行为如乱扔烟头引发房屋的火灾、无意疏忽或违规操作导致电梯等设备运行失控,等等。

2.按风险的分散性划分

(1)可分散风险。如果物业管理中的风险可以通过联合协议或者风险分担协议减少的话,则称可分散风险。这类风险多是不可控风险。在风险发生前,将风险分担出去。比如物业企业将风险大的玻璃外墙的清洗工作常常分包给设备优良、专业化程度高和技术性强的专业清洗公司;还有,面临自然灾害造成房屋损坏的风险,可以通过大量业主购买保险方式分担风险来减少风险发生后的损失。

(2)不可分散风险。可分散风险以外的风险都为不可分散风险。这类风险只能由企业自己保留,时刻做好处理风险的准备。

3.按企业承受损失的能力划分

(1)可接受风险。虽然风险发生后也造成了损失,但其不会影响物业管理的正常运行,而且通过处理风险损失还可能得到收益,这类风险企业一般都会进行自行处理。

(2)不可接受风险。这类风险一般涉及到财产或责任,如果发生就会使企业蒙受诸多损失,使物业管理工作受到阻碍,企业无力或不愿承受的风险,希望通过企业自身外的力量规避。

四、物业管理风险处置

在对物业管理中的风险进行全面分析之后,应以物业管理总目标为依据,根据物业管理中风险的特点、性质、类别及其潜在影响等,制定风险处置方案,控制或减少风险的发生和造成的损失。风险处置方案包括:风险转移和风险自留,风险自留又有风险控制和风险保险。

风险转移是目前许多物业企业已在运用的风险管理方式,主要是将风险影响较大、企业不可接受、可分散的部分风险工程采用分包的方式分包出去,由专业技术性强的其他专门公司承担相应工作。诸如前面提到的大厦的玻璃外墙的清洗需请专门的清洗公司完成。

风险自留是将无需或无法转移出去的风险留给企业自己承担的风险处置方式。在处理自留的风险时,由于成本的问题,企业要制定各种风险控制措施,对不可控制的风险,企业再考虑买物业保险问题。

风险控制主要指物业企业采取各种措施减少风险发生的概率和频率以及降低损失程度。具体措施有:防止风险因素的形成;招聘有经验的物业管理人员;与外来顾问包括保险公司专家共同成立研究风险防范小组;建立健全风险管理制度;加强员工和业主的风险意识和措施培训;购买防范风险的先进技术设施,等等。

在选择了风险处置方法后,为真正实现全面的风险管理,还要进一步落实、实施和监督处置方案的执行情况。在实施与监控过程中,应该经常检查是否有被遗漏的存在于物业及物业管理运营中的风险因素,要不断识别、分析新出现的风险并对其进行处置。因此,有效的风险管理是风险识别、风险分析、风险处置和实施与监控这几个环节连续反复不断循环的环形机制,而且这种机制在运转一段时间以后,要对执行中的处置方案进行评估,以评价风险分析的结果是否准确,选择的风险处置方案是否切实有效,同时还可确定在时空的条件已经变化后,是否可以提出不同的风险处置方案,为下一步的风险管理提供经验数据。

五、物业管理风险管理

风险能造成损失是不可避免的,但我们可利用风险的可测量性,识别出物业及物业管理企业运营过程中各环节的风险,通过对风险的分析,及时采取应对措施,实施全面的监控来防范风险,使损失降到最低,这个系统工程被称之为物业管理中的风险管理。因此,物业管理中的风险管理的主要目标就是以最低人力、财力、时间等成本,控制物业管理中的各种风险或降低其损失,使物业获得最佳的安全保障和保值升值能力,使物业管理企业增加更强的生存竞争力进而提供更令顾客满意的物业管理服务。由于防患于未然,因此,有效的风险管理可以降低物业管理中总的成本。

结束语

当前,许多物业管理企业以在不断的完善和健全物业管理风险管理,为社区公共财产投保,这以是一种常见的方式和措施。但在未来,物业管理中的风险管理涉及的范围将更广,有企业自身经营的风险管理,也有业主更高的服务要求等等。可见,风险管理将成为未来物业管理新的服务模式。

参考资料:机械工业出版社,《物业管理案例解析》,景象。

篇5：论物业管理在城市国际化建设中作用意义

摘要:随着经济的不断发展,我国正在不断的提升城市化建设,一个城市的建设也标志着经济发展的程度,特别是深圳、大连、上海等经济发达的沿海城市,基本以完成国际化城市建设。作为朝阳产业的物业管理,在建设国际化城市的进程中不仅贡献了直接的经济力量,而且在改善市民居住、工作环境,提升居民生活质素方面也发挥着巨大作用。城市要有品位不仅仅说城市要有高楼大厦,众多的人造景观,它还要有舒适、安全的生活和工作环境,有序、高效的办事环境,以及较高的文明程度和文化品位,只有这些城市的灵魂存在,才能提高城市生活的档次,提升城市的生活品质。因此,物业管理在城市建设中所起到的作用是重大的,也是具有积极意义的。

主题词:物业管理 城市国际化建设 作用 意义

一、城市的建筑物需要进行精心的管理

每个城市都有自己的标志性建筑,不仅有高楼大厦,还有大型社区及豪宅等建筑物,对于这些建筑物的有效管理,物业管理正可堪当大任;其次,物业管理在对小区自然环境和人文环境的营造上,填补了政府对公共环境和公共设施以外的社区环境和城市人文环境的空白。同时,作为城市管理的一个重要组成部分和社区建设的一支生力军,物业管理在自然、人文环境建设中扮演着充满个性的角色,具有重要的社会地位。物业管理企业通过组织丰富多彩、形式多样的社区活动,有效地将争创全国文明城市之类的政府建设活动及精神动员起来,并落实到每一个社区每一户人家,就是一个明证。

我们的城市管理还存在不少差距,比如城市环境“自然化”和“生态化”程度差,处处可见人为的痕迹,违章扩建,乱搭建,乱扔乱吐,乱踏草坪,乱摆卖,乱过马路,闯红灯等造成城市脏、乱、差现象严重等。这些现象和问题的出现,除城市管理的方法滞后,城市居民素质有待提高外,还有一个政府管理的面太宽而人力不足,力所不能及等因素。

物业管理恰恰是将住宅小区、大厦这些遍布城市各个地方的,在城市里建筑面积和规模最大的区域规范地管理起来,有效地杜绝以上的混乱局面,使城市内各个区域规范运作,极大地提升了城市品位,减轻了政府的管理难度。

二、物业管理是城市国际化发展的逻辑必然

城市国际化是一种动态追求。过去提“国际性城市”,现在讲“国际化城市”,一字之差,妙就妙在体现的是发展、前进的态势。对这种动态的追求加以量化有许多指标,如城市的居住环境、生活质量等。要达到这些指标,城市管理肩负着重要职责。

在“大社会小政府”的理念下,作为区分所有建筑物管理的一个典型的形式,物业管理是应运而生的时代产物。国际化城市应该是一个人口密集、信息密集、基础设施密集的地理空间。对其管理,必然是一种高度社会化、高度集约化、高度系统化、高度网络化的管理。这些管理落实到具体的人员、财物上,必然要求有一个相应的基层执行人。从23年的探索实践来看,物业管理企业很好地扮演了这一角色。它既体现了现代化城市管理的人文特色,也体现了现代化管理的科学性。

现代化物业管理已经成为转换城市房屋管理机制和城市物质文明与精神文明建设相结合的最佳选择,是完善和发展现在城市功能的基础,重构了城市管理体制中各种要素的组合,促进了城市管理方式的转变,强化了城市管理的其他功能,实现了居住水平和道德水平的双提高。

因此,从建设国际化城市要大力提高城市管理水平的角度而言,物业管理是城市国际化发展的逻辑必然。

三、建设国际化城市必然选择物业管理

众所周知,我国物业管理的现行体制本身就是学习香港和国外一些国际化城市的结果。23年前,深圳开创了中国大陆物业管理的先河,因为住宅建设迅猛发展,大量住宅小区投入使用,住房制度改革的逐步深化、体制改革的推动、人民生活水平的不断提高等诸多因素促成了物业管理水到渠成的发展。23年来,物业管理在深圳发展迅速,社会化、专业化、市场化的物业管理体制已初步建立,物业管理覆盖面已扩充到住宅、写字楼、厂房、车站、码头、机场、医院、学校、军队以及会展物