篇2：解析我国物业管理现状和发展趋势

　　解析我国物业管理的现状和发展趋势

　　近年来，随着我国房地产业的日渐成熟，以从事房地产业管理为基础的物业管理，蓬勃发展起来，并逐步成为我国市场中最具竞争活力、最有投资潜力的行业。分析我国目前的物业管理的现状及发展趋势，对于完善我国的物业管理以及提升物业管理水平均具有现实意义。

　　随着我国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断提高，近年来在我国的一些大、中、小城市相继开发建设了大量的生活小区、写字楼等。为适应市场经济的需要，物业服务企业应运而生，并逐步发展成为一个新兴的行业。物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式，是随着房地产经济市场化和住房商品化的发展而产生的，它是房地产生产、流通、消费领域的延续，也是房地产产业的一个重要分支。物业管理实行的是企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作的运行机制，适应了社会主义市场经济体制的需要。物业管理是新生事物，受地域经济发展水平、政策规范、城市规划、设计环境和建筑质量等诸多因素的制约和影响，其规范化、规模化发展仍需一个艰难的探索过程。本文试就目前物业管理的现状及应采取的对策进行分析。

　　一、我国物业管理的现状及存在的问题

　　物业管理是一个充满生机和活力的现代的住房管理模式，我国从1981年3月起在深圳试点开始到现在已经有20多年的历史。在这20多年的时间里，物业管理这个行业一直奏响发展的主旋律，在发展的道路上不断前行，行业自身不断发展壮大，日益受到社会的认同和业主的接受与欢迎。目前我国物业管理行业无论是企业数量、从业人数、人员素质、覆盖范围，还是经营能力、服务水平、服务内涵都在不断提高和增强，中国物业管理行业积极探索和创建既符合国际惯例，又适合中国国情和社会特点的物业管理模式，同时我国物业管理仍存在许多问题。

　　（一）物业管理立法滞后，理论体系不够健全

　　物业管理是一个新兴的行业，我国相关的法规建设十分滞后，这种法律上的缺位容易引发各种利益冲突，也不利于社会的安宁和稳定。随着住房制度改革的深化，住房自有化和住区社会化已成为不可抗拒的历史潮流。在物业由开发商移交给物业管理公司的过程中，开发商、施工单位、物业公司、业主四方是一种什么样的关系，他们各自对物业的质量、养护、使用负有什么样的责任，这些都需要在法律上予以界定。并且，规范和约束业主与业主之间，管理公司与业主之间的关系仅靠公约也是远远不够的，必须要有一个具有强制性、权威性更强的物业管理的法规体系，通过法律的形式将各自的责、权、利明确下来，确保物业内的公共利益不受侵害。因此，尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系，已成为物业管理发展的一个很重要问题。

　　（二）物业管理市场竞争机制尚未形成

　　物业管理招投标管理不规范，基本是谁开发谁管理，未形成市场竞争机制，主要表现在：小区竣工交房阶段业主入住较少，基本是开发商自行选聘物业，在业主入住达到一定规模后，小区成立业主委员会难度较大，业主很难选聘自己满意的物业公司。

　　（三）物业管理收费难且不规范

　　物业管理直接涉及到业主、使用者和物业公司的切身利益。目前，物业管理表现比较突出的两个问题是：─是收费难度大。少数业主和使用者不愿交管理费。还有一些业主经常外出或由于购房仅仅为了增值而长期闲置，也造成收费困难。二是收费行为不规范。国家计委、建设部早于1996年2月就颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》将物业管理服务收费作了明确规定。但是各地物价主管部门没有严格实施，有些物业管理企业忽视业主的合法权益，多收费，乱收费。

　　（四）物业管理发展的区域性不平衡

　　我国沿海地区、发达地区物业管理服务发展较快，运作也比较正常；而在边远落后地区，物业管理服务的体系还没有建立，有的地方甚至还没有实行物业管理服务。这就造成了我国物业管理发展的严重不平衡，不利于我国物业管理企业的发展。

　　（五）物业管理人员素质不高，并缺乏专业人才

　　目前，我国物业管理从业人员的知识结构层次不高，物业管理人员的业务水平有限，物业管理人员的综合素质偏低。物业管理人才对物管企业来说至关重要，管理人员素质的高低，不仅影响到物业管理的服务质量水平，而且关系到企业的长期可持续发展。

　　二、我国物业管理发展的若干对策

　　1、要求政府部门尽快建立统一的物业管理法规，完善物业管理的法律体系，使物业管理做到有法可依，有章可循，能够依法运行。明确区分开发商、业主、物业公司之间的责、权，以减少纠纷，更好地维护各方利益，从而促进物业管理企业的不断发展壮大。

　　2、政府加大监管力度，推行物业管理的市场化进度，严格实施招投标制度，由业主来选择信得过、能够提供质价相符服务的物业管理企业，通过各物业公司之间的良性竟争来提高行业的整体水平。

　　3、着重加强边远落后地区的物业管理建设，广泛宣传物业管理的相关知识，提高社会各界对物业管理的认识。运用广播、电视、报纸等传媒，通过多种形式，大力宣传物业管理的作用和意义。只有提高了人们对物业管理的认识，才能更好地促进物业管理产业的蓬勃发展。

　　4、提升人员素质，做好人才储备。物业管

理不仅涉及面广，而且专业性强，需要多方面的专业人才，并具备相应的专业知识、专业技能和现代化管理手段。人才是企业发展的动脉血，要适应市场的需要，就必须在人员培训上下功夫，制订切实可行的培训计划，坚持理论和实践相结合的原则，进行定向培训、专业培养，提升队伍素质，以适应物业管理市场的需求。

　　三、我国物业管理的发展趋势

　　针对目前我国物业管理的现状，随着我国经济的高速发展，未来的物业管理企业必将向着社会化、专业化以及智能化和信息化的方向发展。

　　（一）物业管理的社会化

　　物业管理涉及面比较广，业务也比较繁杂，物业服务公司既可以承担全部业务，也可以把专业性比较强的部分服务项目分离出去，委托专业公司来完成。物业服务公司主要进行组织、协调和管理，物业管理社会化是以物业的所有权和管理权相分离以及社会分工发达为前提的。物业管理职能的社会化大大方便了业主和使用人，使广大业主和使用人能集中精力投入到他们自己的工作中去，从而为社会创造更多的财富。

　　（二）物业管理的专业化

　　物业管理是由专业的管理企业——物业管理公司实施对物业的统一管理，除了物业管理公司从事专业服务外，绿化公司、保安公司、清洁公司、清洁公司等专业化公司提供专业服务已逐步成为一种趋势。物业管理公司仅仅是一个管理机构，而将一些专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营服务公司，这有利于提高城市管理的专业化和社会化程序，并能进一步推进城市管理向现代化管理方式转换。

　　（三）物业管理的智能化与信息化

　　物业管理的智能化与信息化是物业管理的必然趋势。在沿海城市、大城市的一些物业公司在物业管理中，运用现代控制技术、自动控制技术、通信技术等高新技术和相关的设备系统实现对物业及物业设施设备、物业环境、物业消防、安保等的自动控制和集中管理，全面提升企业水平，打造了自己的服务品牌，实现了规模化、节约化经营模式，把竞争对手远远抛到后面，抢占了市场先机。因此其已成为当前物业管理企业竞争制胜的关键筹码。

　　总之，随着我国房地产和物业管理行业的迅速发展，物业管理在我们的生活中扮演着越来越重要的角色，物业管理行业有巨大的发展空间，但也存在诸多问题急待解决，服务质量急需提升，否则难以适应社会对物业管理专业化、综合化的要求。

　　参考文献：

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篇3：解析我国物业管理现状

　　解析我国物业管理现状

　　我国的物业管理从沿海开始起步，在市场需求与主管部门引导下逐渐向内地扩散，物业管理这个名词对老百姓来说已经不再陌生。但如何搞好物业管理，各市场主体如何处理相互关系对大家来说都是一个新课题。现实生活中有很多业主对物管公司很不满意，认为物管公司服务质量不高，光收费不服务，自己的权益没有得到保护，花钱买罪受；物管公司也牢骚满腹，认为自己受苦受累受气，辛苦一年下来反而成为投诉焦点，收费难、经营亏损的同时被外界人士怀疑为牟取暴利。那么怎样来看待我国物业管理事业的现状呢？在《物业管理条例》颁布实施的起始日子里，市场各方面又应该如何形成合力来推动我国物业管理事业的发展呢?

　　物业管理的公共属性

　　首先从宏观的方面来说，我国物业管理行业的诞生是我国纳建设发展阶段从粗放型向集约型转变的产物，是社会主义市场经济发展到一定水平、物质财富积累到达一定程度的产物，是人民的生活品质、生活需求提高的客观需要。它本身是受人之托使委托人的财物“物尽其用”的产业。如果说建设者的任务是平地起高楼，那么管理者的任务就是充分发挥高楼的效用，使高楼出效益。SARS的出现极大地提高了社会各方对公用事务的关注程度，客观上凸显物业管理的重要性，物业管理行业发展的空间有了很大的拓展。其次从微观的方面来说，一个好的物业管理项目可以使业主满意，物管公司满意，物业状态保持，从而对整个社会的福利作出贡献。动不动就推倒重来的代价极高，推倒重来后也要物业管理。

　　公共物品是指满足社会公共需要的物品(公共服务是指满足社会公共需要的服务)。公共物品具有非排他性和非竞争性。公共物品不能由市场提供而只能由政府提供，这是由于每个消费者都有“免费搭车”的倾向。而政府主要是通过无偿征税来提供公共物品。税收是具有三性的：强制性、无偿性、固定性。在《物业管理条例》中第67条“业主不交费，物业管理公司可以向人民法院起诉”就是这三性的替代条款。实际上，政府支出的最大部分是由征收纳税款来偿付的，每一个人都要服从税法。国家的财政开支有一个重要的“量入为出”的原则，在《物业管理条例》中有对应的条款即第41条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”。现实生活中业主与物业管理公司的矛盾有很多就在于对费用是否适应于服务水平上各执己见。由于物业管理是个新东西，物业管理市场的市场化水平不高．有些物业管理项目是在花钱做广告，而主流媒体对这些物业管理项目又给予了大量的报道，业主的消费观念就被误导了。这些物业管理项目好不好？好!有了钱回报社会总是值得提倡的，但作为整个行业必须具有“造血功能”，必须形成自己的盈利机制，否则行业的发展就会是无米之炊、空中楼阁，总有一天无以为继，最终对广大群众的安居生活造成损害。物业管理可以理解为特定区域里物业持有人或使用人的社会公共需要。住宅小区里的社会公共需要虽然不是维持国防及国内的法治和秩序、修建公路等，它只是物业持有人或使用人这部分集体的公共需要。但对于这部分集体来说，物业管理费就如同税款，是非交不可的。我国房地产管理体制改革的市场化取向，就是想通过市场这只无形的手，通过业主自治、自律，通过物业管理公司的优胜劣汰，来达到资源有效配置服务产品极大丰富业主生活美满幸福的局面。应该说局部区域的管理品质是可以通过物业管理这种市场化的方式得到保证、强化和提升的，而且物业管理费的高低和使用效率与这部分集体的福利密切相关。

　　物业管理市场的要素

　　我国正处于转型期间，由计划经济转向市场机制来配置资源。现在已经不是要不要物业管理的问题，而是要如何搞好物业管理的问题。我国现阶段的物业管理市场是在社会主义市场经济条件下，实现供需双方物业管理服务交换的一种市场。具体到每一个物业管理项目，就是物管公司提供物业管理的同时，业主消费物业管理，在特定的时间与空间范围内，物业管理必须能够满足业主某些方面的需求，才能达成交易。物业管理项目的业主是市场交换活动的市场主体之一，物业管理公司是市场另一主体，由于参与交换的双方的地位、作用、目的和要求各不相同，各自的经济利益不同，只有在买卖双方都能够接受交易价格和其他条款时(物业管理合同)，交易才能成交。在有争议的条款上，应有业主委员会、当地行政主管部门、当地行业协会、物业管理公司协商决定，这个决定必须合法合规，必须是站在绝大多数人的利益上。而且相关条款制定出来后，每个业主都必须遵守。

　　又比如说安全问题，物业管理公司聘请了保安，对小区的秩序、安全防范是负有责任的，并且在综合治理中是扮演了很重要的角色的。但保安、保险、保镖是有很大区别的。保险是依据的大数定律，现在保险公司也不保自行车丢失。保镖对被保人有很多的限制，被保人——般也会很配合，只有这样才能把危险控制在最小程度，而且保镖的费用很高。保安不是警察，没有警察的权力，而且在小区的严格控制、业主的安全保证与业主的私密性、家居生活的便利性中平衡是一个非常难操作的问题。业主现在把对保险、保镖的要求移到保安身上，无论出了什么事都向物业管理公司索赔．物业管理公司所得与所失或者所承担的风险不成比

　　例，造成双方经常对簿公堂。那你说物业管理公司什么责任都不负，似乎也与理不通。物业管理的目的就是要使小区有安全感，怎么能说没有责任呢，那么怎么样解决这

个问题呢，关键在于物业管理公司推出新的管理产品，把服务的水平层次化、多样化、个性化。

　　物管公司的定位

　　现阶段物业管理很难，难并不等于物业管理人员就可以无作为，难也并不等于物业管理公司就非倒闭不可。目前很多物业管理公司是和房地产开发公司靠在一起的。房地产开发可以划分为四大环节：策划、工程、经营、物业管理。物业管理部门对于房地产开发公司就好

　　比足球队的守门员，前锋、中场、后位满场跑，守门员防守面积可以扩大，但最好不要离门太远，所以守门员跑动距离最少，但并不说明他不重要，守门员对于足球队来说是半个队，他的任务—就是不能丢球，出现情况的时候他应该有信心，有决心、有能力把情况处理掉。房地产开发公司可以与物业管理公司分离，房地产开发公司也可以拥有自己的物业管理部门，分与不分是市场的事情。在《条例》中，第24条是鼓励房地产开发公司与物业管理公司分离的。房地产开发公司开办物业管理公司的首要任务是保证自己的产品平稳地、保质保量地移交到产权人的手中，在这个任务的实现过程中物业管理公司执行的是质检售后服务、公共关系部门的职责，对房地产开发公司的品牌建设、专业品质形象、亲和力负有不可推卸的责任。仅从这—卢、上说，物业管理部门就是四大主力部门之一，不应处于被边缘化的境地。从相反的角度说，正因为对物业管理部门的要求很高，物业管理从业人员更应脚踏实地，与各个部门通力合作，提前介入、提前协调、提前整改，严把质量关，为保证住房的质量、为让老百姓住上放心房做出自己的贡献。有的综合类房地产开发公司赋予物、比管理公司的其它任务是管好物业，经营好物业，从投资组合、产业多元化与高级化、风险控制的角度出发，以时间换空间，求得收益的极大化。

　　物业管理的实质

　　物业管理的实质是让业主享有一种有物业管理的生活方式，这种生活方式使生活更加舒适、安全、环保、健康、文明、和谐。好的物业管理取决于四大要素：配备完善(品质高尚)的物业、素质高的业主、负责高效的物业管理公司、三者之间的有效结合。我国房地产管理体制改革的实质是让市场机制发挥主导作用，让市场来配置资源，即所谓“建好房、用好房、管好房”。但由于物业管理刚起步，大家对它还有个认识过程。同时物业管理属于公共管理服务行业，有它自身的特点，举步维艰是自然的，也是可以理解的。有一些实践与理论上的误区需要我们予以破解，否则对行业的发展并最终对广大人民群众的生活造成损坏。现实生活中属于公共管理服务的行业是很多的，如交警、医生、教师等。报载现今物业管理、医生、教师是三大投诉焦点：物业管理、医生、教师都属于服务行业。学生考不上北大清华恐怕不能全怪老师，司机出了车祸只怪罪交警恐怕与理不通，医生治病的效果取决于很多因素，有时只能减缓病人的痛苦，包治百病的医生恐怕它有虚假陈述之嫌，医患纠纷也有专门的部门中裁。现在的物业管理公司就像赤脚医生上门服务，留给它的命题就是也只是在现有条件下如何使员工工作更有效率、使业主酌生活更有品质，司时在服务中它取得自己应有的报酬。那种出了什么事情就把物业管理公司当下家的做法与情与理都是讲不通的，也是解决不了任何问题的。物业管理服务也要质价相符，只有这样才能形成良性循环。作为社会人，对国家，民族、他人是负有责任的。物业管理公司、开发公司都不代表政府，他们的行为都应该是企业行为，不能唯利是图，但必须有利可图，有利可图的最终目的还是为了搞好丁作、为了方便群众。政府有财政收入与转移支付的能力，政府购行为同样受很多因素制约。你不可以要求赤脚医生的医疗效果与在一级大医院里的专家相比，你也不可以要求物业管理公司把三级县级小医院建成一级大医院。

　　我国物业管理行业这几年的成绩很大。物业管理已经是老百姓居家生活的一部分，物业管理是房地产价值实现的重要内容，是房地产开发的卖点。投诉是不少，但被消化的矛盾呢？解决的问题呢？管尚且如此，不管岂不乱套，我们看到—些报道令人沮丧，一些人对物业管理行业有“管理”二字很有意见，认为物业管理行业不能管理只能服务，管理就是约束人、就是发号施令、就是居高临下、就是没有上帝意识、就是计划经济的老一套。为什么要片面地理解“管理”二字呢，“管理”与“服务”不是同义词吗，中国男子足球队的糟糕表现说实话不就是没管理好吗，我们现在强调以人为本，但是不能从一开始就把物业管理行业从业人员作为假想敌，作为牟取暴利的对立面；物业管理行业从业人员也是人，也是社会主义事业的建设者，物业管理行业从业人员经过劳动获得合法收入无可厚非．更何况绝大多数物业管理行业从业人员现阶段收入不高。现阶段，物业管理行业应该借《物业管理条例》颁布的东风，振奋精神，与时俱进，探索好的管理接口。物业管理人员更应努力做好本职工作，踏实地为业主解决实际问题，要大力提高行业的技术含量、知识含量、资本含量，要形成自己的营运模式和积累模式，为国家、为人民做出更大的贡献。

篇4：我国物业管理现状发展趋势

　　我国物业管理现状及发展趋势

　　在我国，物业管理目前已初步形成了前景广阔、充满生机、最具发展潜力的新兴行业之一。但是，象其他新兴的事物一样，发展到一定时期就会出现"瓶颈"状，暴露出各种各样的问题：在物业管理企业内部，自身资金不足、资质不齐等；在物业管理行业上，法体系不健全、各地政府对待物业管理的行为有偏差等问题日益凸显等等。面对现状，我们必须认识到物业管理企业的专业化与规模化、股权化与市场化；物业管理的智能化与网络化发展；物业管理行业的规范化与法制化发展是我国物业管理改变现状、立足未来的必由之路。

　　"物业管理"最早出现在19世纪60年代的英国，至今发展已有近一个半世纪了。而在中国直到改革开放才开始由沿海一带地区接受香港的物业管理概念，然后逐渐传入内地，由于我国人多地少，房地产行业利润空间较大，竞争激烈，物业管理作为房地产开发的后续环节，自然逐渐成为人们购房时关注的热点，同时致使物业管理成为我国发展最快的新兴行业之一。但是，物业管理自引入中国以来才20多年，而在大陆内地则普遍只有10年左右的发展历史，发展速度快与发展历史较短的现状导致了物业管理市场正在建立的高楼显得根基不稳。因此，我们目前迫切需要对我国的物业管理进行认真的思考分析，把握正确的发展趋势，才能将我国的物业管理打造得坚不可摧。

　　一、我国物业管理的现状

　　（一）物业管理企业自身存在问题

　　1．自身资金不足

　　物业管理要讲求经济效益和资金的良性运转，这些前提就在于物业管理的经费的来源应该落实、有保证，但是目前大多数物业管理企业却在抱怨物业管理的经费有困难，主要体现在以下几个方面：

　　一方面由开发商支付的管理基金（建设部有关文件规定是所开发的物业总造价的2%）以及有开发商和业主一起提供的维修基金不能完全落实，业主大多不愿负担，因此取得这部分经费难度很大。

　　另一方面管理费收取不规范。特别是一些地区管理费标准偏低，正常管理支出没有着落，多数物业管理公司之所以能维持运作是由于利用了多种经营等来弥补不足。

　　还有接管物业时的验收费、质量保证金以及城市维护费补贴等经费项目不能落实。

　　2．资质参次不齐

　　物业管理企业的资质直接反映了该企业的资金状况、技术能力、服务水平等，是物业管理企业的一个综合体现，也是取得广大业主信任的一个标志，而目前我国的物业管理企业资质各个相差甚远，主要由于以下两个方面：

　　一个是企业门槛低。物业管理企业不同于工业企业需要成套设备、厂房、有成熟的产品，也不同于一般的商业企业，需要相对充沛的资金可供周转从而由进销差价来赚取利润，而物业管理企业提供的是服务，一般没有什么资产，最低限额只需要10万元人民币，"几张桌子几个人"便构成了一个企业。

　　另一个是市场化较低。物业管理企业在我国主要是通过四种途径组建起来的即由开发商组建的物业管理公司或附属的物业管理部、独立组建的物业管理公司、房管所转换的物业管理公司、各大系统单位组建的物业管理公司，其中最后一种途径只占少数，最多的是通过一、三两种途径组建起来的。而由开发商和房管所组建的物业管理公司不是把物业管理作为房地产的附属品，就是延续计划经济体制的传统观念，制约着物业管理的自由市场化发展。

　　3.托管的规模偏小。

　　有一些城市或地区的规划与建设缺乏大手笔，20万平方米以上的成规模小区不多，有的开发商甚至见缝插针客观上给物业管理一带俩了难度。例如，目前常州有近百家物业管理企业，已形成了诸侯割据的局面，但各自托管的面积不大，一般在10万平方米左右，而这个数字则是一般物业管理企业的经营保本底线。又如在武汉，注册物业管理的企业有300多家，但是真正具有一级资质的却只有三家，其中两家是具有国有资产背景的企业，而其他的大都是小打小闹，各据一方，不成规模。

　　（二）物业管理行业发展不健全

　　1．各地政府行为略有偏差

　　在我国物业管理的发展过程中，各级政府起到了有力的推动作用，政府行为从总体上来评价应该是好的、积极的。但也不能否认，政府行为中也存在着一些偏差，这些偏差正阻碍着物业管理行业的顺利发展，归纳起来它主要在于两个方面：

　　首先，对于物业管理的认识还不够，这是指未将物业管理作为我们现代经济部门体系中重要的一环、来看待，而是或多或少地把它视为一种"权宜之计"，所谓的权宜之计，主要是指在传统房屋管理体制的暴露无遗，已经成为国家财政包袱的情况下，当地政府仅仅将物业管理作为一个替代方法来减轻负担，从实际效果看，物业管理起到了这种作用，但从政府的角度看，只注意这种减轻的作用是片面的、偏颇的。

　　其次，政府管理体制尚须改进。物业管理对象虽然是房地产产品，但它的服务对象是人，这一行业与众多的公用部门、政府部门以及其他部门形成了复杂的关系，这些关系中最重要的是与政府部门之间的关系，譬如公安部门、市政部门、街道办事处等，但从现有的管理体制上看，物业管理在国家和地方上的归口领导管理却并不完全一致，特别是常常有些问题超出了房地产主管部门的职权范围。

　　2．法律体系仍须完善

　　不管从事什么行业，都必须有法可依才能够保证整个行业的健康、快速发展，而目前我国在物业管理法律这一块却略显不足：

　　一个是法律体系不甚完善。到目前为止，关于物业管理的最高法律法规就是20**年才颁布的《

物业管理条例草案》，由此可见法律体系的建构还需要时日。同时，也导致了物业管理企业与业主在管理与服务过程中产生的问题、纠纷无法有效、正确地解决，造成了物业管理企业与业主很难和谐相处。

　　而另一个是制定的法律法规与现实有差距。虽然国家颁布有条例，但是，只能从宏观上把握，而各地又相继制定了地方法规，但在法规与实际各物业管理企业操作上有些差距，例如武汉市物业管理地方法规中规定物业管理费不能超过1元/平方米（不含电梯），但实际上迫于无奈大多数的物业管理费在1.2元/平方米-1.8元/平方米之间波动，与法规不甚相符，而对于这种值得推敲的条文，很多企业采取变相的收费方式。致使法律与现实相差甚远，造成企业与业主有苦难言、有法难遵的局面。

　　二、我国物业管理的发展趋势

　　针对目前我国物业管理的现状，随着我国经济的高速发展，必然会出现以规模化、专业化来降低成本提高利润树立品牌；以股权化、市场化来促进正当发展竞争；一智能化、网络化来提高管理水平与服务质量；以规范化、法制化来引导制约行业的健康稳定快速发展。

　　（一）物业管理企业的专业化、规模化发展

　　现在很多物业管理企业大包大揽，过分强调自己的队伍，一些本可以外包给专业服务公司的业务，也要自己干，很勉强地为业主提供各种服务，这样，既使自己的管理成本居高不下，也使专业服务公司无事可做。而根据国外物业管理企业的发展历程，物业管理行业将走向专业化道路，即物业管理公司仅仅是一个管理机构，其他如清洁、绿化、设备维护等均由专业化公司去实施，一个20万平方米的小区只需要一个管理员。中国物业管理也正向着这一趋势发展。目前的如电梯公司、绿化公司、清洁公司等专业公司都如雨后春笋般出现。同时由于专业公司的专业化、低成本、高标准的优势，也可使管理效果大大提升，在物业管理费标准不能轻易变动的情况下，效益是明显的。

　　当然，物业管理公司要想在激烈的竞争中形成自己的核心竞争能力，必须要有规模化的经营作为坚强后盾。众所周知，物业管理被政府确定为微利行业，形不成规模化的经营，就不可能赢得可观的利润，而没有经济作基础，一切都将会是空谈。因此，在这个新的世纪里，物业管理企业必然要走兼并重组之路，扩大企业的规模和托管的物业面积形成规模经营。

　　（二）物业管理的股权化与市场化发展

　　目前，在一些经济较发达地区，特别是沿海一带，一批物业管理企业进行了经营者员工持股制的试点，结果显示优势明显：一是理顺了产权关系，增强了物业管理企业经营决策的独立性与自主性；二是使经营者、员工与公司以产权为纽带结盟形成了牢固的利益共同体，增强了企业凝聚力；三是将一部分消费资金筹集并转化为企业的生产资金，以增强企业的经济实力。总而言之，企业的综合实力增强了才有资本参与市场竞争。可以预料，采取股权化将是对目前改变企业资金不足、力量不强的一个重要方式。

　　同时，股权化也是企业走向市场化的一个步骤。另外，随着政府对物业管理认识的进一步深入，会更加深刻地认识到由社会化、专业化、企业化经营型的物业管理公司向业主收取管理费，这本身就是市场经济产物，管理者与业主的关系不是以前的计划经济下的行政管理关系，而是市场经济体制下的经济民事关系，真正保护物业管理企业展的方法是将逐渐取消对物业管理行业的一些约束行为，如物业管理费将会收支价格开放，由物业管理企业根据自身实力与业主协商，达成一致的收费标准，使企业尽快扭亏，提高社会效益、经济效益和环境效益，从而培养企业自身的造血功能，加速了企业的市场化进程。

　　（三）物业管理的职能化与网络化发展

　　近些年来，中国大步跨入了信息化的社会，人们的工作、生活与通信、信息的关系是越来越密切了。信息化社会在改变我们生活方式和工作习惯的同时，也对传统的住宅提出了挑战，随着市民生活水平的提高，人们居住环境的要求不断升级，希望有一个舒适、安全、便捷的家，智能化小区自然就成为21世纪建筑发展的主流。

　　当然，在目前信息技术未能完全普及的情况下智能化还存在许多的问题，但这种趋势是不可能避免的，物业管理的智能化主要体现在以下几个方面：防盗系统的设置；照明控制系统的完善；楼宇设备自控系统的处理；公共广播系统；小区管线系统；停车场管理系统；家庭智能化等方面。

　　这些智能化配套设施逐渐地进入社区，不同的智能化设施可能关系到物业管理公司中不同的部门和人员的监控管理工作，同时又与每一住户日常生活息息相关，如何充分高效地利用这些设施为住户服务？如何将社区中的需求与系列基础设施的功能统一起来？这就要求物业物业管理实现网络化，以达到设备的应用管理、人的管理和住户的服务高效统一。网络化的管理突破了所有的门坎，可以实现与每一位住户的"零距离"沟通。物业公司通过网上发布通知，组织社区的投诉、报修、费用帐单速递与催交等等，物业管理可以深入地面向每个家庭提供更具个性化的服务，同时也可根据小区居民的特点开展丰富多彩的社区活动，营造小区特有的文化氛围。高附加值的服务必须获得高附加值的回报，物业管理公司在提升服务档次的同时，也可以相应提高物业管理价格。

　　（四）物业管理行业的规范化与法制化发展

　　任何产业的发展都离不开政府的支持，而政府扶持的关键是制定符合市场规律和产业发展要求的科学、合理、系统的政策体系，由于认识到物业管理行业在国民经济、城镇建设管理中的地位和作用，政府肯定会继续为扶持物业管理行业的规范化发展提供强有力的支持，并形成较为完善的物业管理体系，形成整个物业管理行业的规范化。

　　那么，政府的规范化发展就需要以成熟的行业法规、条例为基础，加大物业管理的立法力度，使行业发展有法可依，彻底实现法制化。这不仅是企业的呼声，国家有关部门也在进行着积极的努力，以《物业管理条例》中，我们就可以看出国家是对物业管理的法制化建设发展相当重视的。我相信，随着更加科学、合理、真正能体现法制精神的物业管理行业法规体系的逐渐完善，我国的物业管理将会迎来它辉煌的未来！

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篇5：高校住宅物业管理现状发展

摘要:高校住宅物业管理是新型的高校后勤服务行业,分析和探讨高校住宅物业管理的现状,寻求适合高校发展的住宅物业管理模式,最终实现学校、住户、物业管理部门的和谐及共同发展。

关键词:高校住宅区,物业管理,服务意识,社区文化,和谐居住

高校住宅区是各高校在自己原有校园土地的基础上通过各种方式投资兴建的居住小区,其目的主要是解决本校教职工的居住问题,为教职工营造一个稳定、舒适的居住环境,住宅区环境建设管理的好坏,直接牵掣到职工的根本利益,对学校的稳定和发展起着重要的作用。高校住宅物业管理是随着高校后勤改革的不断深入,以及社会化物业管理企业的不断完善和发展而出现的具有高校特色的新型后勤服务行业,学习、借鉴和研究这种新型管理模式和方法,分析和探讨高校住宅的现状和存在的问题,寻求具有科学性、社会性、专业性及高校属性的住宅物业管理办法,逐步推行规范化、专业化的高校住宅物业管理模式,为教职工创造文明、安全、舒适、和谐的生活和工作环境,是高校后勤工作者应该认真思考和研究的一个重要课题。

一、高校住宅物业管理的现状

1、住宅区基础设施差

目前我国各高校特别是校史悠久的老牌大学,其住宅区都是在几十年甚至上百年的发展过程中逐步建成并投入使用的,随着时间的推移,特别是过去六七十年代建造的住宅楼,最初的规划设计已不能适应现代社会人们居住和生活的需要,好多线路、管道已严重老化,房屋质量参差不齐,配套设施不齐全,设备陈旧、老化。住宅区内绿化地杂乱不堪,住户私自开荒种花种菜,或到处乱搭乱建,楼宇整体破旧不堪,在消防及安全设施存上也存在很多隐患,实行物业管理难度较大。

2、从业人员服务意识差,缺乏专业的物业管理服务队伍

我国各高校物业管理服务人员,大多数都是从原房管部门或总务部门分离出来的后勤人员,物业管理专业技能性不强,素质不高,“铁饭碗”思想严重,观念转变缓慢,始终认为自己是学校事业单位的正式职工,后勤改革不管怎样变化,自己都不会下岗,工作不努力,专业技能学习上不积极进取,没有使命感、紧迫感和危机感,服务意识差,对待住户态度生、冷、硬现象存在,服务不能及时到位,或服务质量不能保证。

3、缺乏配套的管理办法

高校住宅小区是本校职工生活和学习的重要场所,而物业管理部门则是为小区内住户提供服务的单位,目前各高校在住宅物业管理中因没有相应的管理办法,而使住宅区内好多方面管理无法可依,如近年来,随着住房产权的多元化,校内职工外购商品房的增多,校内住宅区外租户增多,因外租户人员身份复杂,不爱护小区公共设施,环境卫生方面自治性差,不注意公共道德行为,严重影响本校教职工的正常生活和学习,还有小区内基础设施的管护,住户房屋装修的管理等都没有配套的管理办法,而物业管理中心或公司作为服务部门,没有相应的行政管理或处罚权,使得住宅物业管理在好多方面束手无策,难以提高住宅物业管理质量,无法确保国有资产的保值和增值。

4、住户物业付费意识不强,依赖性较大

实行高校后勤改革以前,高校住宅区各项服务都是学校大包大揽,包括共用部位的