小区物业管理存在的问题及其解决路径分析--以福州市为例
林可敬 林依标/《发展研究》 20**年12期
近年来，随着房屋市场化步伐不断加快，城市住宅小区物业管理的市场化步伐也在加快。虽然在市场化过程中，国家也在不断通过立法、行政规制的方式加强对物业管理市场的依法管理，但由于我国现有物业管理制度设计的缺陷，民众民主管理意识和能力的欠缺，涉及物业管理税费制度不尽合理，从而滋生出小区物业管理的一系列问题，直接影响到民众的安居乐业和城市社会的安定稳定，必须引起各级政府的充分重视。
下面，本文从当前物业管理所存在的问题出发，分析问题的成因，并提出相应的解决路径和方法。
一、当前物业管理所存在的问题及成因
（一）业委会被控制，成为少数业主牟利的工具。虽然目前法律或地方性法规已明确了业主委员会成立法定要件、程序，但是由于小区业主的民主意识不强、参与度不高，往往给了某些别有用心业主提供了谋取私利的土壤和条件。例如，有些小区的业委会利用物业签约的决定权，不仅要求物业在小区的收入中拿出部分给业委会成员发工资，而且为了便于业委会寻租，还采取了物业单位一年一签的方式；有些小区的业委会利用对物业签约权的控制，在小区的地下室、车位、公共通道等公共空间中私自分割出作为个人或少部分人使用的空间，甚至有的还把这些空间出租进行牟利；还有些业主为了达到控制业委会和物业的目的，利用小区业主民主意识不强、参与度不高的漏洞，弄虚作假，以骗取法定足够的票数来更换或控制物业单位，达致其私人目的[②]。
（二）物业企业运作不规范，损害业主的合法权益。由于某些小区的业委会没有成立或者虽然成立了业委会，但存在业委会形成虚设，无法有效监督物业公司，甚至有的还与物业公司形成利益共同体。这些都直接导致物业管理公司在对小区实施物业管理过程中不够规范、透明。象有的小区物业存在随意公摊公共水电费用，不当挪用小区停车收费、商家进场费、广告费等属于小区全体业主所有的收入，违法侵占公共空间用于牟利等等现象，严重侵害小区业主的合法权益。而且在某些社区，由于业委会没有成立或者物业与小区的业委会结成利益同盟，使得业主根本无法通过民主方式来选任管理不规范、服务不到位的小区物业管理单位，这就使得物业与业主间纠纷不断，小区陷入“不交物业费，服务水平下降，越不交物业费”的恶性循环[③]。
（三）开发企业遗留建筑质量问题，增加物业的负担。目前小区的商品房建筑质量问题主要有两个方面，一是业主所购买的房屋的质量问题。这以屋面、墙面渗水、卫生间、阳台漏水、楼板裂缝、空鼓等建筑质量通病较为常见。这些问题也容易在交房时得以发现并解决。但也有个别楼盘存在施工单位、开发企业整改不及时、不到位，影响了物业与业主之间的相互关系。二是小区的公建部分的质量问题。目前小区比较常见的公建质量问题主要集中体现在小区道路、地下雨污管网、地下室设备设施、安防、消防等方面的质量问题。这些问题往往是隐蔽工程，而且属于小区的公建设施，因此初期往往不引人注目，但如要整改、维护、维修就需投入大笔的资金，物业对此往往无能为力。特别小区的消防管网、设备设施，虽然通过消防验收，但由于前期所存在的问题不容易发现，而且物业企业由于成本原因未配备专业的人员，也没有对相关的消防管网、设备设施进行保养、维护和维修，使得许多移交物业管理的小区普遍存在消防管网、设备设施老化或破坏严重，形成严重的火灾隐患。象近期福州市组织进行的消防大检查中所发现的闽发西湖广场、芍园1号因消防设备设施老化或被破坏，物业又无力整改，而被消防支队责令予以暂时停业整改就是这方面的典型案例。[④][⑤]
（四）物业费、水电费用欠缴情况普遍，物业管理难以为继。由于各种各样的因素，小区普遍存在欠缴物业费的情况。当前比较普遍的物业费欠缴原因在于：一是开发商遗留问题未解决，导致物业收费困难。象开发商产权证办理滞后、小区的基础设施、设备配套不到位等等原因，都会成为业主不缴费的借口。二是物业管理存在的问题。象安保、保洁、停车管理不到位，公共部位管理、使用不到位，甚至邻里间装修、房屋使用不当等等都会成为不缴物业费的原因或借口。而物业管理费作为物业公司的最主要收入来源，其欠缴将直接影响物业管理公司的服务水平和质量[⑥]。此外，由于在《物业法》出台之前，水电等垄断强势部门采取的是委托物业代收代缴水电费的方式，而且再加上许多老的小区水、电都未进行“一户一表”的改造，这就直接导致了两个方面的后果：一是物业代收水电费用后，容易被物业所滞留。甚至有的被物业所截留、挪用。二是物业代收水电费用时，由于公用部分水电表不完善，导致公用部分水电费用收不足，长此以往物业是不堪其负。象日出东方小区[⑦]、高湖小区等都因为存在水电费用结算的问题，被电力、自来水公司停电、停水，从而严重影响了小区业主的正常生活。
（五）物业管理公司税赋重，运营成本高。物业管理是一个劳动力密集型的行业，无论是安保、保洁、绿化、楼管都需要人去操作，这直接导致了物业管理要保持一定的服务质量和水平，就必须保持有一定的人员配备。但是随着劳动法律、法规的相对完善，员工法律意识的逐步加强，物业员工的社保、医保已成为必不可少的重要环节。同时，物业企业所承担的税赋也很重，以福州市为例，凡福州市的物业企业要将营业收入的6% 用于缴纳营业税、文化建设城建税等，而且还需预缴所得税（按营业收入的25%乘以10%进行预征），这无形中让物业企业要将其营业收入的8.5%上交国家，再加上企业需承担的社保、医保配套费用，物业企业税费成本将达到营业收入的10%以上。
（六）物业费标准调整或动用公用部位维修基金等行为，效率过于低下。当前，在通货膨胀、人工工资不断上涨的形势下，许多小区如沿用原有的物业收费标准，势必留不住物业管理员工，特别是对于缺少上升空间的保安、保洁等工作岗位上的员工而言，其流失率更高，从而直接导致物业管理服务水平和质量的下降，进而引发业主的不满。但如需调整物业收费标准又必须征得占总建筑面积和总人数1/2的业主的同意，在时下小区大多数业主民主意识欠缺，参与意愿差的情况下，要调高物业收费无疑是难度极大的任务，甚至有时是根本不可能实现的任务[⑧]。此外，象公共部位维修基金的动用，根据《福建省商品住宅专项维修资金使用暂行办法》第十一条
的规定，使用住宅专项维修资金须经制定方案、业主确认、办理备案、首次开户、资金划转、竣工验收、决算审核共七个程序，而且业主确认环节更规定了需占总建筑面积2/3和总人数2/3的严苛标准。由于其门槛高，业主间的利益很难平衡，使得该基金使用效率低下[⑨][⑩]。（七）物业管理服务义务与公共行政管理的权责不清，极易引发纠纷。这在实践中表现最为突出的集中表现在两个方面：一是物业的安全保障服务；二是制止小区违法、违章装修行为。根据《物业管理条例》第三十六条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。但是由于小区物业管理使用的基本上都是格式合同，对这部分的内容约定非常宽泛，甚至根本没有涉及，这往往导致业主的相关侵权案件发生后，物业和业主间极易就损失赔偿举证、索赔金额等等事项发生争议。象前不久的厦门市龙岩商会常务副会长、厦门市上杭商会会长温玲益在厦门台湾山庄家中别墅被小偷杀害，家属索赔的案件就是这方面的典型。[11]除此之外，目前，小区业主的在房屋装修过程中的违法、违章装修行为相当普遍，对于这类的违法、违章行为，对于无执法权的物业的劝导和制止根本无法奏效。而物业的制止及执止不力又会导致业主们直接迁怒于物业，使得物业管理经常处于两难的境地[12]。
（八）物业管理难以做到城市社区的全履盖，严重影响城市居民的居住安全和生活品质。目前，由于城市中一些小区开发较早，设施老化严重，业主构成复杂且支付能力差，使得小区存在没有物业或物业形同虚设的局面。还有一些小区，由于业主意见不统一，在赶走旧物业后，新物业无法及时到位，形成了小区物业管理的真空。据不完全统计，截至20**年7月，福州市区共有住宅小区2200多个，其中实行专业物业管理的小区有1200个，而未实行物业管理的小区约1000个，基本上都是老旧小区[13]。而小区没有物业或者物业管理不到位，极易对小区业主的生命财产安全造成威胁，甚至损害。例如，20**年10月12日，没有物业管理的福州晋安区环北新村就发生了一起歹徒以租房为由残忍杀死出租屋内两男一女的恶性治安案件[14]。
二、完善我国物业管理制度的思路和办法
鉴予小区是现代城市社会构成的一个重要细胞，因此，要加强小区的物业管理，就必须将小区物业管理纳入整个社会管理的大体系中去统筹考虑，用开阔的视野，创新的思维，务实的方法，构筑起新形势下我国物业管理的新体制、机制：
（一）把物业费缴交情况纳入个人信用系统。在原有的物业管理体制下，随着越来越多的新建小区投入使用，开发商、业主与物业间的矛盾越积累越多，物业费欠缴情况也越来越普遍。而且由于追索物业费欠缴的管理成本、司法成本太高，使得众多物业企业只好采取息事宁人的态度，而这无疑更加助长了业主的物业费欠费行为。但少数业主的欠费行为，实际上不仅损害了物业企业的利益，事实上也损害了绝大部分按时缴费的业主的合法权益，是一种极不道德的损人不利已的行为。因此，为杜绝这类行为的继续蔓延、扩散，我们认为，除了应继续推广完善福州市现有的社区调解员制度外[15]，还有必要将物业费缴交情况纳入个人的金融信用系统，让业主们不敢、不愿欠缴物业费。同时，为了保证物业费欠缴情况信息的公正性、公平性，有必要将物业费欠缴案件作为简易类案件，由物业公司采取向基层法院申请支付令的方式，确保物业费欠缴情况进入个人信用系统的工作效率及权威性。
（二）实行税收返还，专项用于社区科教文卫基础设施建设。现在西方媒体频频炒作中国的税负和税收痛苦指数之类的新闻，这实际上源于我们税收的转移支付或者使用方向还存在不够科学、不够完善、不够透明的地方。事实上，在我们看来，实践中对于业主向物业企业缴纳的物业管理费等所征收的税收，以及将来可能开征的物业税，都必须采取“取于社区，用于社区”的政策，将每个小区业主向国家所缴纳的相关税收，直接返还用于社区和小区内的学校、诊所、体育馆、博物馆等公益性机构的修缮、维护。同时，也可以从上述的税收返还中切出一块，专项用于小区内属于全体业主共同共有的公共部位、公共设施、公共设备的修缮、维护。实质上，采取房产税、物业管理税收属地化使用后，就有利于真正实现社区业主子女入学、医疗的划片管理，有利于社区公共资源的合理配置。
（三）规范房地产开发企业和物业的前期开发和后期管理。为防止因为开发企业工程质量原因而产生小区公建配套、设施和设备质量问题，进而影响小区的物业服务品质和水平，建议对新开发项目实行物业管理过渡期制度，规定对于新开发项目在一定年限内的物业管理应由开发企业设立的物业负责，以便对在过渡期内出现的公建配套质量问题进行及时整改和完善。而对于在过渡期内，业主大会通过法定程序选任新的物业对小区进行管理的，开发企业应按过渡期的长短，折成款项交由业主委员会和新选任物业专项用于开办费和小区公建配套质量问题整改及完善，以确保小区不因开发企业遗留的质量问题而影响物业服务的品质。而对于物业企业，行政机关则可以利用资质年检等行政手段，强制物业企业对物业管理的各项收费、收入及使用情况进行公示，同时可以采取抽检的方式，对物业企业的财务情况进行年度审计，以便及时发现问题，并进行规范整改。此外，还可以发动小区的业主，采取聘任义务监督员的方式，对小区物业的日常管理活动进行全方位、全面监督，发现问题及时向社区派驻的监事反映，以切实监督物业透明、规范地对小区进行管理。
（四）社区向业委会委派监事，加强对业委会的监管。小区实行业委会的民主自治管理是一个正确的趋势，也是一种正确的模式，需要的只是对其加以进一步的完善。具体而言，对于业委会的选任、职责，实践中，除了可继续执行好《福州市业主大会和业主委员会指导规则》，积极探索业主自治与行政干预间的利益平衡管理模式[16][17] 之外，还可以采取由社区向业委会派出监事的方式进行完善，同时明确监事的权责利。这样就可以在小区内构建起以业主大会为最高权力机构，业委会为常设机构，物业为具体执行机构，社区为监事机构这样一个三足鼎立的类似于公司中股东会、董事会、监事会和职业经理人这样的管理架构，从而在“民主监督、相互制约”*同履行好各自的职责，做好小区的物业服务管理工作。
（五）明晰公共行政管理机构和物业服务机构的工作界线，各司其职。小区是城市社区的一个重要组成部分，也是城市的一个部分。因此，无论是小区的公共安全、治安管理、交通安全，还是小区的建章建筑，政府的相关职能部门均有义务和职责做好相应的管理工作，不能把这些职能全部转嫁给物业。因此，公安、城管等相关部门必须把物业管理与其之间的职责分工规范化、明晰化，并把这些分工内容纳入业主手册或者在小区中进行公示，让业主们明了物业的职责所在。在条件成熟的情况下，还可以采取保安由专业公司委派或者公安、城管等行政机关向小区派驻代表的模式进行小区的公共行政管理。同时，可以通过技术手段将小区内的安防体系纳入城市安防体系，实现小区公共、交通、装修、装饰管理的行政机关与物业机构的联动，以便更加科学有效地实现对小区的物业管理。
（六）充实公共部位维修基金，简化基金的报批使用手续。由于目前采取的由业主在购房时按购房款2-3%比例缴交公共部位维修基金的募集方式渠道过于单一，不利于小区可持续管理。因此，有必要在将来开征的房产税或物业税中提取部分比例用于补充、充实小区物业的公共
部位维修基金。而且为了防止由于公共部位维修基金的使用程序过于繁琐和复杂，基金的使用效率过于低下，影响小区的物业管理品质和小区业主的生命财产安全。可以对基金的使用实行分类管理，对于部分事关小区业主生命财产安全，诸如小区消防、道路、安防等大修的，可由法律法规直接予以规定，由业主委员会申请，相关部门依法核准即可拨付投入使用。对于涉及部分业主利益的，可以简化程序，由涉及到建筑物区分所有权的业主进行民主表决，在表决通过后，业主委员会即应向相关部门提出申请，动用属于这部分业主所有的公共部位维修基金，以确保物业安全、合理地可持续使用。（七）对老旧小区配套设施进行整修改造，纳入正常物业管理体系运作。对于没有物业管理的老旧小区，各级政府应以街道为单位进行摸排，在摸排基础上提出整合方案，由财政出大头、住户出小头的方式，对这些老旧社区的基础设施配套进行整改、完善，在整改结束后，通过把小区业主的物业缴交情况列入个人信用系统，确保物业收费率，引进物业企业对小区实行专业管理。对于老旧小区业主物业费足额缴交仍无法满足小区正常的基本物业管理要求的，政府相关部门在经过一定程序的认定之后，可给给予适当的财政补贴；对于小区业主确实存在生活困难的，纳入城市社保、低保行业予以个案解决，以切实妥善解决老旧小区的物业管理问题。
[①] 本文为合作作品。
[②]《东南快报》20**年8月19日《福州：业委会越权损失要赔偿 严防业以权谋私》。
[③]《海峡都市报》20**年11月28日《福州57家不合规物业资质被注销 另有6家被罚》。
[④] 《海峡都市报》20**年10月15日《福州闽发西湖广场存消防隐患 35家商铺被临时查封》。
[⑤] 《海峡都市报》20**年10月19日《福州芍园一号文化创意园 因消防隐患被查封》。
[⑥]《东南快报》20**年8月8日《福州物业纠纷案物业告业主的多》。“据福州市中院相关人士介绍，去年物业纠纷案件数量同比增119%，20**年至今年上半年，福州市两级法院共受理1、2审物业管理纠纷案件918件，涉及业主1323户，其中主要以物业管理企业起诉业主为主，业主告物业管理企业的仅有2件，占7.4%。纠纷数量最多的案件为物业管理企业向业主或使用人追索物业管理费、水电费，业主以收费依据不足、前期遗留问题、物业管理质量低下等理由拖欠物业管理费，这些案件共占收案数的90.5%”
[⑦] 《海峡都市报》20**年9月28日《日出东方小区陷停电漩涡》。
[⑧] 《半岛都市报》20**年8月17日《动用"房屋养老金"谈不拢公共维修基金怎么花?》。
[⑨] 《海峡都市报》20**年7月22日《泉州2.59亿公维金手续繁琐无人申请使用》。
[⑩] 《长江商报》20**年4月10日《武汉16.2亿房屋公共维修基金几乎闲置》。
[11] 《保安爆料 别墅区安保薄弱 死者家属要起诉物业》
[12] 《东南快报》20**年7月6日《福州仓山一小区违建风越刮越猛违章建筑越长越高》。
[13] 《东南快报》20**年10月20日《环北一村近千个老旧小区无物业谁来保安全？》。
[14] 《海峡都市报》20**年10月14日《福州晋安区环北一村两男一女死在出租房内》。
[15] 《海峡都市报》20**年8月8日《福州“社区调解员”提前介入物业纠纷》。
[16]《海峡都市报》20**年9月18日N1版《一个章卡住福州大景城小区新物业入驻》。
[17] 《海峡都市报》20**年8月31日《三利花园选聘物业有着落上门议票“双过半”》。
物业经理人网 www.pmceo.coM篇2：物业管理纠纷案件法律问题之实务浅探
物业管理纠纷案件法律问题之实务浅探
一、物业管理及其纠纷在中国的出现
“物业”一词是从英语词汇“property”及“estate”翻译而来，在20世纪70年代末中国大陆实行改革开放政策后由香港传入内地。物业管理(Realpropertymanagement)是指物业管理机构与物业所有人或依据合同、法律规定有权委托的非业主使用人的委托，根据合同或法律规定对物业进行养护、修缮并对相关环境和秩序进行维修和服务的活动。我国的物业管理行业是随着改革开放的深入，伴随着市场经济以及房地产综合开发和住房商品化的发展而产生和发展起来的，因此目前只能算是处于幼稚期。
目前，中国房地产法学界和物业管理规范性文件中，对“物业”概念内涵和外延的见解是基本一致的，只是具体表述略有差别。对其概而言之，是指一定建设用地范围内已建成和确定业主权益，有特定界限的各类房屋等建筑物及相配套的固定附属设备、公用设施、公共场地和其它定着物，以及用地和房屋包容的空间环境。其中，“已建成”是形成可供使用、需加管理的物业的前提；已“确定业主权益”表明已建成的物业是经过法定竣工验收程序验收合格并对该物业的权属已依法作了确定，而业主即物业所有权人要对物业的管理负责。
随着我国房地产业的迅速发展，物业管理纠纷案件逐年成倍增长，纠纷类型也从原先单纯的追索物业费纠纷转而向服务质量、乱收费、乱搭建以及解聘物业公司等引发的纠纷发展，如何减少该类纠纷的发生，已成为当前与物业管理相关各方人士及法律工作者们讨论的热门话题。而由于目前我国的《民法通则》、合同法等法律中尚无专门调整物业管理的规定，法院便只能根据这些法律的基本原则，并参照有关部门和地方性规章来处理，而有关规章的规定又不够详尽或明确，这给正确处理该类纠纷带来了一定的难度。
二、当前物业管理中存在的问题及其原因分析
随着我国房地产业的迅速发展，物业管理纠纷案件逐年成倍增长，新类型案件逐渐增多，如何减少该类案件的发生，已成为与物业管理相关各方人士及法律工作者们近期讨论的热门话题。
目前，就我国各地各级法院受理的物业纠纷案件而言，呈现案件数量逐年上升，在民事案件中所占比例逐渐加大；案件类型多样化，新类型案件不断出现，业主多为案件的被告，且败诉多，以判决为结案方式的比例高，案件调解比例低，双方当事人矛盾较大，物业管理纠纷诉讼主体复杂，法律关系复杂，对纠纷的审理有一定的难度，具有群体性纠纷的潜在因素等特点，案件类型大致以以下六种为主要常见：一是业主拖欠物业费、供暖费等的纠纷；二是公共费用分摊纠纷；三是小曲停车位收费引起的纠纷；四是业主违章搭建引起的纠纷；五是业主在小区内人身财产受到侵害或伤害引起的纠纷；六是前期物业管理公司拒不撤出管理区域引起的纠纷。综观近写年来社会媒体对此类纠纷的报道以及各法院受理的案件来看，笔者以为产生上述纠纷有以下原因：
1、物业管理公司未尽充分的安全保障义务。由于物业管理公司疏于管理，未尽合理注意义务，小区内失窃、抢劫等治安管理是常见的物业管理纠纷，而且业主在和物业公司签署管理服务合同时，对委托管理的事项、标准、权限、管理费收支、监督检查和违约责任等逐项明确的少，特别是对保安服务、车辆停放管理等极易引起争议。发生争议后，业主往往以财物失窃为由拒交物业管理费，物业公司以已履行相关防范义务为由来进行抗辩。
2、收费与服务水平不适应。许多物业管理公司不与业主协商，擅自抬高收费标准，扩大收费范围而提供劣质服务。一些物业公司在保洁工作、维修养护、安全防范等工作上不能到位，而物业管理公司收费并未降低，引起业主的反感。他们以拒交物业管理费的方式表示对物业公司的不满。
3、业主不懂法，平时不注意收集、保全证据，导致诉讼中举证难、维权难。对涉及业主与开发商、业主与物业管理公司、业主与业主之间不同的法律关系，业主并不知晓。不知开发商交付的房屋存在瑕疵导致渗漏使业主遭受损失，应由开发商承担违约赔偿责任。不知楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失，应当由侵权人承担赔偿责任，而诉讼中业主往往以房屋存在质量瑕疵等为由拒缴物业管理费。
4、物业管理企业未按资质规定要求从事服务。物业管理企业虽领取了相应的资质证书，但从业人员并不是相关专业技术人员，且不具备相关职称。物业管理并未能按《物业管理企业资质管理办法》的规定配齐相关专业技术人员从事服务，引起业主的强烈不满，有少部分业主因此提出抗辩，认为物业管理企业未按照规定提供服务，其首先不履行合同，故就欠缴物业管理费。
5、法律文件、规章制度不健全，物业管理队伍素质低下。一个物业区最主要的法律文件至少应该有业主公约、业主管理委员会章程、业主委员会与物业公司的委托合同书、管理公约等。可是大多数物业区都没有上述几个重要法律文件，导致许多事情无章可循；物业管理从业人员并不是相关专业技术人员，缺乏相关能力。
物业合同是业主和物业公司明确各自权利义务的载体，也是纠纷发生时，衡量各自主张是否充分的评判标准，更是人民法院处理物业纠纷案件的事实依据。
1、他山之玉：物业管理之国际参考
综观世界各国，在其高度发展的城市化进程中逐步推行的物业管理已经形成了比较规范的做法。美国的物业管理设有专门的管理机构并拥有一批高素质的专业从业人员。美国各级政府机构中，都设有房产管理局，其职责是制定房地产法规并监督检查。美国的房地产经纪人协会物业管理学会（IREM）是负责培训注册物业管理师的组织。任何一个管理师只有在达到IREM制定的严格标准以后，才能得到注册管理师（CPM）证书。除此之外，全国有影响和规模的物业管理协会和组织还有国际设施管理协会（IFMA），主要负责对物业设施的管理、还有一个全国性协会BOMA，代表在物业管理过程中业主、房东的利益、许多协会还办有定期刊物，开设教育性专题讲座和课程，帮助物业管理人员优化知识结构，培养职业道德。管理岗位必须取得相应的专业证书。
在新加坡，不仅物业管理组织系统健全，而且物业管理更强化法治管理。新加坡政府强调对居住小区进行法治化管理。物业管理部门编写了《住户手册》、《住户公约》、《防火须知》等规章，同时制定了公共住宅室内外装修、室外公共设施保养等规定，为物业管理法治化奠定了基础。例如对室内装修有非常严格的规定：政府出售的公共住宅，室内装修规定在领到钥匙之日起3个月内完成，此后3年内不准再进行第二次装修。另外，新加坡政府对住宅小区公共设施（设备）保养维修十分重视，要求物业管理企业提供最优质服务。政府规定每5年对整幢楼房外墙、公共走廊、楼梯、屋顶及其他公共场所进行一次维修。
我国香港地区的物业管理公司只需经工商登记就可以承揽业务，物业管理企业在香港数量非常多。物业公司的权力来源于大厦公契和物业管理委托合同。在香港，发展商卖房时，必须起草制定大厦公契，报政府登记备案。公契中如有不平等嫌疑，政府可以拒绝备案。香港的物业管理最值得业主赞许的就是物业公司扮演着雇工角色。物业管理的费用均取之于业主或租客，一幢独立的大楼就是一个独立的户头、管理费收取标准是量入为出。香港的物业管理费用模式主要是代理人制。即管理费用=成本支出+酬金，酬金可以按固定数额提取，也可按比例提取。一般的提取比例是10%至15%，住宅的比例是10%，商业的比例是15%。另外，物业管理费也有采用包干制的，这一点与北京市普通居住小区的收费方式相似。物业管理招投标非常规范：香港是一个市场经济相当发达和完善的地方，物业管理行业的竞争也相当激烈，大到物业管理公司的选聘，小到日常管理中材料的采购，均广泛采用物业管理招投标机制。因此已形成了一套完善的招投标制度。
2、我国物业管理法律规范的缺位与纠纷解决建议
我国物业管理从八十年代初深圳第一家物业管理公司的兴起，到九十年代初物业管理在全中国新建住宅区的全面推行，到1999年建设部提出“要培育物业管理市场，建立竞争机制”的整个发展过程，确实还存在着很多急待解决的问题。其中之一就是必须打破传统的物业管理模式，大力推进物业管理服务行业的市场竞争机制。物业管理走向社会化、市场化、专业化已成为一种必然趋势。
基于物业管理纠纷的特殊性，业主与物业管理企业之间的矛盾在一定时期将是尖锐而不可避免的。而要形成符合市场经济要求的物业管理竞争，真正缓和日益增多的物业管理纠纷，从法院角度，笔者以为可作如下思考：
1、物业公司强化合同意识，签订合同时，应细化合同内容，为以后的服务提供可供判定的依据。同时，物业公司在收取物业服务费后，应当严格履行服务义务，提高服务质量，提高物业管理队伍的素质。
我国现行物业管理条例规定，价格和服务标准应相适应。尽管物业管理服务属于软性的行业，但对其服务质量的好坏优劣应该有个统一的标准，至少一个地区应该有一个地区的服务标准，并将标准具体量化到每一个服务项目中。标准应由物业公司提出管理方案和管理预算，业主大会进行表决。故双方在合同中应把相应的机制以及服务标准约定清晰，避免纠纷出现时无所适从。
物业公司应加强防范，充分履行合理注意义务。关于业主车辆丢失、财物被盗的损害赔偿问题。在物业管理合同中如果约定的保安费包括车辆保管服务，那么发生车辆丢失的，物业公司应该承担赔偿责任。如果没有约定，但有证据证明物业公司疏于管理，未尽起码的安全防范义务或未配备应有的安全防范设备，对车辆的丢失、财物被盗有重大过失的，物业公司应承担赔偿责任。物业管理公司承担法律责任的前提是这种过错和业主财产被盗之间有法律上的因果关系。物业管理公司应当自己证明在物业管理活动中没有过错或者即使有过错，这种过错也不是直接导致小区业主财产损失的原因。为此物业管理公司应当采取积极的应对措施，配齐安全防范设备及人员，尽充分的安全防范义务。
2、业主增强契约意识，审慎订立合同。履行合同时，应当遵循诚实信用原则，在享受物业服务的同时，认真履行交纳费用的义务，依法维权。物业合同是业主和物业公司明确各自权利义务的载体，也是纠纷发生时，衡量各自主张是否充分的评判标准，更是人民法院处理物业纠纷案件的事实依据。另外，由于物业服务是日常发生的、是长期的、细化的和具有个体差异的，所以，在签订合同时，应当在参考物业合同范本的基础上，尽可能细化
合同的内容。使业主和物业公司都有章可循、有合同可依。在业主权益的维护方面，业主对发生的纠纷，应加强与物业管理公司的沟通，尽可能通过对话解决纠纷。此外，业主应注意在平时积极收集、保全证据，避免在日后诉讼中处于劣势。3、物业主管机关建立物业服务的行业标准，构建多档次的服务标准体系，严格物业公司资质等级管理。国家相关行政主管部门应定期对物业管理人员进行培训、考核，建立健全业主公约、业主管理委员会章程，同时大胆借鉴中国香港地区和国外一些发达国家的物业管理经验，探索符合国际惯例并适合国情的物业管理模式，建设专业化、标准化、规范化、国际化的管理新路，推出“一体化服务”、“酒店式服务”、“个性化贴心服务”等，使其成为一流精英团队。
同时，引入具有评估、监测功能的第三方机构，提供对物业服务标准、物业公司资质等级、物业管理费分级收取的评估、监测等服务。价格管理机关根据不同档次的物业服务标准、不同资质等级的物业公司，科学核定不同级别的物业费收取标准。通过第三方机构的介入和相关部门规范管理，保障物业收费、资质管理、服务标准等向社会的公开、透明，将有利于物业管理市场的良性运作，使业主、物业公司受益，也使社会和谐稳定。
4、加强物业管理立法、宣传与监督。加强和完善物业管理立法势在必行。目前世界各国物业管理的立法模式主要有民法模式、住宅法模式、建筑物区分所有权法模式和物业管理法模式四种[6]。从目前情况上看，有的学者认为我国选择专门进行物业管理的立法模式较为切实。笔者同意其观点，因为物业管理的对象不仅仅是建筑物、公共场所和设施，同样涉及人员的管理；其在设立优良和谐的居住环境上，侧重于法的秩序价值；其管理的“物业”已经不仅仅是建筑物本身。其调整的特殊社会关系，应当以《消费者权益保障法》或《劳动法》的模式加以专门的规范和确定。在内容上，我们认为有必要以法律或法规形式确定物业管理服务和收费的参考性标准；同时改变物业管理费的包干制收费模式，形成市场竞争制收费模式。
市场经济的基本要求之一是市场主体平等与自由的公平竞争。但进入市场的竞争者均以获取利润为直接目的，利润会使竞争者抛开职业道德、商业道德而作出各种各样妨碍竞争的行为和不正当竞争的行为，影响竞争机制的正常运转，势必会损害正当经营者的利益，损害消费者的权益，扰乱正常的市场经济秩序。由于市场只能为自由竞争创造条件，因此需要国家立法来调整市场交易领域生产经营者之间商业性竞争关系，禁止不正当竞争行为和限制垄断关系。
物业管理是一个新兴的，充满竞争的朝阳行业。不同的物业管理公司提供的物业管理服务内容基本上是相同的，相互间具有较强的可替代性。如何能在众多竞争者当中脱颖而出，占据有利市场地位。关键在于创立自己公司的品牌。品牌是当今社会人们消费观念的时尚潮流，亦是市场竞争的一种必然要求，是公司发育成熟的重要标志。物业管理公司首先要靠提高自身素质来获得市场竞争的有利地位，同时也依靠行业组织，充分发挥物业管理协会的作用，从宏观方面规范物业管理公司的运作，制止和惩戒不正当竞争行为，依法治理物业管理市场，发挥行业协会作为行业自治组织的功能，完善协会内各项制度，公约与章程，从宏观方面维护各公司的利益。行业协会应通过吸收、凝聚核心物业管理公司，最终实现行业内公司自治和自我管理，建立和谐统一的物业管理服务行业的市场竞争。
参考书目：
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2、高航、徐悦：《美然现象，物业管理窘境的另类写照》，载《人民法院报》正义周刊第296期，20**年5月9日。
3、张哲：《物业纠纷膨胀法律为何难解》，载《法制日报》20**年4月18日第8版。
4、杨玖霖：《戚区法院分析当前物业管理存在的问题及对策》，20**年4月6日。
5、周四新：《完善我国物业管理立法的构想》，载《财经理论与实践》2000年2期。
6、崔艺红：《商品住宅物业纠纷问题的法律思考》，载《西安财经学院学报》20**年10月。
7、温平：《浅议物业管理之纠纷》，载《实践与探索》，20**年第20期。
（作者单位：江苏省如东县人民法院）
篇3：对我国物业管理发展存在问题对策思考
对我国物业管理发展存在的问题及对策思考
物业管理作为一个新兴的行业，伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。物业管理的推进与发展，改善了广大居民的生活、工作环境，推动了两个文明建设，为促进住宅建设成为新的经济增长点和实施社会再就业工程作出了积极的贡献。同时，也应该看到在物业管理过程中存在的问题日益突出。据上海市价格举报投诉中心的资料显示，物业管理的投诉共有3526件，占整个投诉总量的14.6%，成为20**年市民投诉的七大热门行业之首。因而，研究现阶段我国物业管理发展存在的问题及对策成为热点问题。
1.现阶段我国物业管理存在的问题
１.1人力资源队伍建设滞后于物业管理发展水平
目前，我国有相当数量的物业管理企业的人力资源队伍在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。非专业人员做物业管理成为我国物业管理行业的奇怪现象之一。房地产开发企业的分流人员、传统房管局（所）的转型人员等在一定程度上依旧充斥着物业管理市场，管理人员普遍素质低，服务不到位。《物业管理条例》（以下简称《条例》）中第33条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。但实际从事物业管理的人员中取得物业管理员职业资格的人数并不多，具备高级管理资格（如物业管理企业经理、部门经理、“三总师”等）的人员更是凤毛麟角，这种人才不足的局面，已经严重影响了物业管理行业向高水平发展。
１.2业主的物业知识缺乏
一方面，舆论宣传缺乏明确的政策发展方向。另一方面，某些媒体为了吸引观众、读者，缺乏职业精神与职业道德，肆意扩大物业管理中的矛盾报道，或者受企业恩惠为企业摇旗呐喊。热衷于典型事件的吵作，而缺乏对社会、对企业、对业主的理性引导和宣传，甚至缺乏公正而深刻的思考。
１.3物业管理收费难是物业管理企业发展的羁绊
《条例》中规定业主的义务之一是按时交纳物业服务费用。在物业管理中也应该贯彻“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，以形成物业管理资金的源泉。但是，传统的福利住房消费观念还有相当的惯性，服务标准与收费标准不符等现象时有出现，许多物业公司收费范围和价格透明度低，有的公司收取物业费后，一些维修工作仍需要缴费，而物业公司提交的物业收费预算、决算等财务报告也存在问题，收费难问题依然困扰着各物业管理企业，这些都极大的影响了物业管理的健康发展，同时，也使物业管理主体双方产生了后续的不良连锁反应，也遏制了物业管理企业进一步发展壮大。
１.4物业管理企业规模小，缺乏市场竞争力
据资料显示，1997年底我国约有物业管理企业7000家，至20**年底达2万余家，增长速度极快。建设部20**年颁布的一级资质物业管理企业只有78家。尽管物业管理企业数量较多，但市场份额普遍较小，经营管理水平更是参差不齐，企业缺乏创新能力，相互模仿严重，既不利于自身发展，也不利于抵御港澳台地区及外国同行的“入侵”。
１.5物业管理法制建设仍需进一步完善
随着我国住房制度的改革，从福利分房转向个人购房，随之而来产生居民小区的物业管理问题，但由于我国的相关法律体系尚未出台，近两年引发多起群体纠纷。虽然20**年国务院出台了《物业管理条例》，相关部门又陆续颁布了《物业服务收费管理办法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等行政规章，但现有的物业管理模式基本上是一种剥夺业主选择权、强迫业主接受有资质（甚至没有资质）的物业管理公司管理模式，据中华人民大学国家社科基金项目“社区管理”课题组对北京70个居民小区的调查结果显示，住房质量引起严重纠纷的小区占22.8%，与物业管理公司发生严重纠纷的小区占80%，随意修改规划的小区占34.2%，产生肢体冲突与暴力冲突的占37%，在所有这些纠纷中因公用财产被严重侵占的占60%，这充分说明现有管理模式存在着弊端。
１.6地区间发展不平衡
从我国物业管理的发展实践看，南方地区、经济发达地区、沿海城市和大城市物业管理开展比较早、发展快；北方地区、经济不发达地区、内陆城市和中小城市相对较慢。深圳市是全国物业管理发展较好的城市，在建设部公布全国第一批40家物业管理资质一级企业中深圳占了18家；全市有146家住宅区获得“全国城市物业管理优秀小区”称号，占全国的1/7.据不完全统计，20**年底全国实施物业管理的覆盖面已占物业总量的38%，经济发达城市已达50%以上，这说明，经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大。
2.解决物业管理所存在问题的对策
２.1走专业化发展之路
物业管理的专业化是物业管理市场化到一定程度的必然结果。物业管理要有专门的针对对象和具体的细分市场，在管理上要有专业化水准。全国70％以上的物业管理公司是由房地产开发企业派生的，物业管理企业要克服这种一体化管理中机构庞杂、人员众多、管理成本高的弊病，摈弃落后
的用人观念，建立科学的人力资源管理机制，加大专业人才培训力度，吸引和留住人才，发挥和调动他们的积极主动性和创造精神，做好服务集成，通过高标准服务来激发消费者的自觉缴费意识，从根本上解决物业管理收费难的问题，向知识型管理过渡，走一条人才专业化、服务专业化、竞争市场化的道路。２.2走法制化发展之路
实际上，物业管理是业主对物业进行自治的权力，是一项产权人对财产进行处置权力，不应该规定业主必须通过物业公司进行物业管理。为此，要完善不动产登记制度，对物业特别是业主共有共享的部分详细登记；明确物业管理是业主对物业进行自主治理的活动，物业管理权是业主的权利，在建立“物权法”的同时，要尽快出台“物业管理法”，真正做到依法管理，依法服务。
２.3走集团化发展之路
在我国物业管理是一种微利性行业，全国约有80%的物业管理企业经营亏损，物业管理的规模效益就显得尤为重要，客观上要求物业管理企业必须走规模化、集团化之路。同时，物业管理市场将面临重新洗牌，中国物业管理企业要想得到进一步发展，必须摆脱现行的小而全模式。为此，有关部门应制定相应政策，一方面，提高企业的注册门槛。另一方面，严格降低清除制度。启动物业管理市场预警系统，促使一部分物业管理企业进一步发展壮大，清除一些制约行业整体水平提高的“小、散、滥”物业管理企业，最终实现强强联合，形成物业管理集团。
２.4走品牌化发展之路
品牌是产品或企业区别于其他产品或企业的标志，对企业而言，品牌代表了一种潜在的竞争力与获利能力，因此，物业管理企业必须走以品牌为中心的发展之路。物业管理企业应当根据不同的目标客户、不同的物业类型，选择适当媒体来进行宣传自己的品牌，并逐步形成员工的品牌气质，结合所管理的楼盘品牌，走出一条适合自身的良性循环的品牌化发展之路。
２.5走智能化发展之路
随着人们生活水平的提高，现代科技的发展，房地产供应商在提供产品时已经越来越多的考虑物业的智能化，客观上也要求物业管理企业实行智能化管理。物业管理企业也应适应时代的发展要求，采用以计算机管理为主导的新技术，推出智能化管理，以降低物业管理的人力成本，提高物业管理的服务质量，同时，可以推广一些先进的管理方法。
２.6走“以人为本”的发展之路
物业管理的服务对象是人，物业管理的目标之一是要为业主和使用人营造“整洁、文明、安全、方便”的环境。物业管理企业要倡导“以人为本”的***，在与业主的接触和服务中要把人情味体现在每个细节中，注重对业主的感情投资，提高业主满意度。物业管理企业所从事的一切活动要以使业主称心、满意为前提，其核心就是要提供完善、优质服务。任何物业管理企业必须捕捉市场信息，突出物业服务的人性化理念，将物业管理服务超越单纯的维修与维护，为小区用户营造一种高品位的生活气氛，引导一种全新的生活方式，推行“零缺陷”服务的理念。
3.结束语
当前，物业管理行业正面临一个由初级阶段向高级阶段过渡的关键时刻，物业管理行业内、外部环境都在发生着重大变化。如何更好的研究物业管理存在的问题和发展对策，需要我们作出更进一步的努力。
参考文献：
[1]王贵岭。物业管理[M].北京：中国物价出版社，20**.
[2]贺学良，ALBERTLO（美），王子润。中国物业管理[M].上海：文汇出版社，20**.
[3]季如进。物业管理[M].沈阳：辽宁大学出版社，20**.
[4]王家福。物业管理条例释解[M].北京：中国物价出版社，20**.
篇4：对物业管理区域划分问题思考
对关于“物业管理区域划分”问题的思考
物业管理条例第九条第二款规定，“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”由此来看，《条例》把物业管理区域的划分作为一个行政管理的问题，主要考虑了行政管理的便利，而偏离了物权保护这个最重要的前提。这显然不符合物权法有关保护业主区分所有权的宗旨，从现实情况来看，也不符合物业管理的实际，不能为物业管理区域划分的实务提供有效的指导。
“物业管理区域”是物业管理中的一个基本概念，在物业管理条例中，出现了27处，可见其重要。物业管理区域的划分关系到业主物权的保护，关系到业主自治与住宅小区的秩序，关系到行政管理与民事活动的关系，是一个尚未受到应有重视的问题。
1、物业管理区域本质上是业主共有权的范围
物业管理是由业主的建筑物区分所有权产生的一项权利。建筑物区分所有权由专有部分的所有权、共有部分的共有权以及共同管理的权利组合而成。对共有部分共同管理的权利，就是业主物业管理的权利来源。可见，物业管理的区域有多大，取决于业主的共有范围有多大。一个两百套房屋的小区，占地两万平方米，那么业主共有的范围也就只限于这两万平方米；而一个占地一百万平方米的小区，每一位业主共有权的范围，可能达到一百万平方米。不考虑共有权，只考虑“三项因素”（共用设施设备、建筑物规模、社区建设）；不考虑业主的区分所有权形成的过程与权利范围，只认为行政机关有权划分物业管理区域，不但不能促进物业管理，反面会增加混乱。
从业主共有权的角度来看，较大的小区，意味着业主较大的共有权范围。但小区越大，业主权利越难行使，反面是较小的小区，容易实现业主自治。所以对业主而言，大有大的利益，小有小的好处。从物业公司经营的角度，越大的管理区域，越有规模效应，所以物业服务企业通常希望管理较大的小区。从政府管理的角度，自然也是希望相对集中，管几个大的小区，比管无数小的小区，要容易得多。这里就出现了利益上的冲突。在物业管理区域划分时，究竟以何为出发点，就成为一个现实问题。我认为，既然物业管理区域的本质是区分所有权的范围，那么，一是不能轻易变更，二是如果重新划分，根本的出发点，还是保障业主的区分所有权。
2、“三项因素”不是划分物业管理区域的科学依据
既然物业管理区域与业主的建筑物区分所有权密切相关，就不应由行政机关任意划分。物业管理条例中所规定的“三项因素”，并不科学。
——“共用设施设备”范围很广，供电供水供热供气，道路通讯绿化消防，哪种设施设备是划分物业管理区域的因素？就以供热设备来说，是不是共用一个锅炉房的，就应当划分为一个物业管理区域呢？显然没有必要。通过有偿使用，不是一个物业管理区域，也可以共享一个共用设施设备。
——“建筑物规模”，多大的规模适合作为一个物业管理区域呢？现实中，规模小的小区一两百套房子；规模大的小区有一两万套房子，都可以成为独立的物业管理区域。如果以规模来划分，是不是要确定一个“标准规模”，小于它的就应当合并，大于它的就应当分割呢？
——“社区建设”，一般是指居民区的社会事务管理，这种管理是公法意义上的，而物业管理是业主对自己不动产的管理，是纯粹的财产事务，是私法意义上的，两者可以说毫不相干。打个比方说，甲的院子里打一口井，造个围墙，乙的院子里也打一口井，造一个围墙，从资源角度，是一种浪费，但从所有权角度，是必须的。政府可以要求两家参加一个居民小组，但不应该强迫两家人合并院子，共用一口水井、一个围墙。
物业管理条例授权省级人民政府制定划分物业管理区域的具体办法，如果基本原则都没有明确，地方政府不可能制定出合理可行的办法。
3、实务中的难题
当前在实务中，确定物业管理区域，通常以开发项目的红线为边界，一个项目，就是一个物业管理区域，类似于自然村的形成，这时，一般不大需要行政机关来确定与划分物业管理区域。但有些“自然村”存在潜在的共有权范围模糊的问题，存在权利争议的隐患。比如，一个楼盘开发之初确定占地五万平方米，分为两期开发，对于一二期购买的客户而言，其区分所有权的范围应当在这五万平方米之内。但之后开发商又取得了周边接壤的土地，连续开发了第三、四、五期，总占地面积达到十五万平方米，交付后作为一个小区统一管理，这时问题就来了：对于第一、二期业主来说，他们的共有权，是否扩大到后三期即总共十五万平方米的范围？假如后三期是别墅，那么前两期业主的共有权，能否达到别墅区？
现在许多住宅小区存在着不同类型物业混合的现象，别墅与公寓、高层与多层、商品房与保障房同在一个物业管理区域内。经济条件迥异的人居住在一起，利益难免冲突。生活习惯、对物业费的态度、对公共事务的关心程度、对小区重大改造维修事项的看法都有所不同。而这种冲突，通过业主共同决策是很难解决的，因为中低端物业的业主人数远远超过高端物业，一旦表决，必然形成“多数人的暴政”。比如，解决小区停车难的问题，中低端物业的业主由于没有专有车位，倾向于利用小区内的道路、绿地增加更多的车位，而对于高端物业的业主来说，自己已经有了专有的停车位，故更希望维护小区现有的规划格局。
解决这个问题的根本出路，在于细分物业管理区域。一个住宅小区，不一定作为一个物业管理区域，特别是超级巨大的住宅区，动辄一两平方公里，业主达到数万人，要实现业主自治，实在是超级难题。这时就出现了不以开发建设的范围，而以物业类型重新划分物业管理区域的需要。在有的地方，一个小区中，不同层次业主的矛盾已经相当尖锐，重新划分物业管理区域已显得十分急
迫。但在业主争议的情况下重新划分，难度极大。物业管理条例第九条第二款所规定的“三项因素”无法为重新划分提供科学标准。如上所述，重新划分的意义在于各层次业主的区分所有权都能获得保障，而这个问题，却被物业管理条例所忽视。
4、确定与划分物业管理区域涉及多种因素
如前所述，物业管理条例第九条规定的三项因素不能作为确定与划分物业管理的主要因素，那么哪些因素才是主要因素呢？结合实务，我想有以下方面：
（1）建设用地使用权。物业管理区域的基础是建设用地范围，而建设用地使用权，是业主最重要的财产权利。房屋的价值会随着使用而折旧，而土地的价值会持续上升。物权法规定住宅的建设用地使用权到期后自动续期，意味着这个权利不受出让年限的限制，可以视为永久的权利，这就使建设用地使用权几乎具备了所有权的全部权能。目前人们只看重房屋产权，忽视建设用地使用权的现象，很快就会改变。当业主把目光聚焦在土地权利上时，自己小区的土地范围，就成了最重要的问题。但以土地红线确定物业管理区域的困难在于，在以往的商品房开发中，从开发商到政府，都很少考虑到未来业主的建设用地使用权范围的问题。有的小区，由几宗地组成；有的则是在一宗土地上，因开发商不同，形成两个甚至多个小区。这使得以土地红线来确定物业管理区域很难行得通。
（2）《建设工程规划许可证》。这是法定的证件，是建设项目合法性的标志。以它来划分物业管理区域，具备确定性、权威性，但问题在于，许多项目都是分期开发，分期取得规划许可证，一个小区中，有几个规划许可证并不罕见，如果机械地按规划许可证划分，很多小区会被肢解。更重要的是，规划许可证是从建设工程管理角度颁发的，并不考虑业主共有利益的平衡与保障，有的规划许可证对应的全是住宅，有的可能全是配套，所以这也不能作为依据。
（3）能否以项目立项为依据？这能够解决多宗土地上，分期规划建成的小区统一管理的问题，但一来立项是一个行政行为，它不能确定物权的归属；二来一个建设项目立项后，发生变化也很常见，往往建成之后，与当初的立项已经大相径庭。
（4）合同约定。从法理及实务来看，购买人的认知是一个不可忽视的因素。一位客户，购房时看中的是一个精致小盘，最后却成了几个楼盘合并管理的杂乱大盘；或者相反，购买时是冲着千亩大盘的，最后却分成了几个小盘，这都会对业主的预期构成损害，直接违反合同的约定，业主如果追究建设单位的违约责任，不能说没有道理。但现实中分期开发销售非常普遍，习惯上都不会以每一期作为独立的物业管理区域，而会将整个项目统一管理。完全颠覆现状，也是不可想象的。
综上可见，物业管理区域的确定与划分，涉及许多因素，要找出一个明确的划分标准，是非常困难的。我们能够明确的是，这不是一个行政管理的问题，而是业主区分所有权如何保障的问题。只有沿着这个思路，才可能找到可行的解决方法。
5、物业管理区域的划分要以保障业主自治为出发点
商品房小区相当于一个人造村，它的建设者是开发商，审批规划的权力在政府。在规划阶段，就应当对物业管理区域作出明确的划分，并将它公诸于众，因为这关系到众多买受人的预期利益。不应当等小区建成后，再考虑管理区域划分。先确定管理范围，后建设交付，这样形成的物业管理区域，就是水到渠成、瓜熟蒂落，小区范围就是物业管理的区域。只有在业主产生了重新划分物业管理区域的要求，而自己又争执不下时，才需要政府出面，以政府的公信力作出裁决，以平衡业主利益，消除争议。
政府在作出裁决的时候，应当从有利于开展业主自治出发，从保障业主物权出发，确定物业管理区域。事实上，有效的业主自治，有利于社会的稳定和谐，这也是政府追求的目标。缺乏有效自治，业主就要依赖政府，依靠物业企业的管治，这就会增加政府对业主自治的干预，增加物业公司的包办，从而也增加业主与政府、与物业企业之间的摩擦与纠纷。
台湾、香港的物业纠纷很少，就在于业主自治充分；而它的前提，是小区规模都不太大。香港还存在上千户的小区，这与它的土地制度与开发模式有关，台湾基本上没有这种情形。中国大陆目前形成的大片开发，大面积管理，将来一定会形成管理上的难题。
台湾有一个特别好的经验，就是在业主共有的范围内，再进一步明确“大公”与“小公”。所谓大公，是指全体业主共有的权利；所谓小公，是指一部分业主共有的权利。这其实非常容易理解：一个单元要换电梯，是由本单元的业主决定并筹资，还是需要本栋楼的全体业主甚至本小区的全体业主来决定和出资？回答显然是前者，因为这是属于部分业主的共同事务，与其它业主无关。但在立法上，这没有明确，实务中由此引发的纠纷已经屡见不鲜。我国独特的房地产开发模式形成了无数规模巨大的住宅区，在不能细分物业管理区域的情况下，明确“小公”范围及的权利，显得尤为重要。
6、物业管理区域与土地登记制度改革
物业管理区域的确定与划分是一项系统工程。涉及到的方面很广，最重要而又被忽视的，莫过于土地使用权的变更登记。
比如，一个由三期组成的住宅小区，一期的容积率是1,二期是1.5,三期是2,那么各期业主的利益是完全不同的。假定这三期的地价都是2000元/平方米，那么摊到房屋上，一期业主楼面所含的土地价值就两倍于三期业主。十年之后，这个两倍可能决定了两期业主的财产价值悬殊。因此，不同容积率的业主在一起吃大锅饭，是不公平的。公平的做法，应当区分大公与小公，即每一期业主的小公范围，就是自己这一期的红线。相应地，土地使用权应当对应各期红线，转移至各期业主名下，成为这部分业主的“小公”权利。对于几宗地开发为一个小区，但容积率相同的，过去的几个土地权证，就应该合并为一个，作为全体业主的“大公”。现在的实际情况是，土地登记与业主的区分所有权没有关系，这为今后留下很大隐患。所以，要做好物业管理区域的划分，不能不改革土地登记制度。
7、物业管理区域的划分原则
综合以上考虑，以区分所有权为法理基础，结合实际工作中的可行性，可以用这样一些原则来确定物业管理区域：
（2）一个住宅区由若干个分期批准的建设区划构成的，可以作为一个物业管理区域。这照顾了购买人的认知与预期，也符合目前的普遍作法。
（3）已经确定的一个物业管理区域内，如果某一部分具备单独实施物业管理的条件，而该部分的业主又决定单独管理的，经主管行政机关批准，可以划分为一个物业管理区域。这主要用来解决存在某些先天不合理状态的小区，重新调整物业管理区域的问题，这种调整应以业主自治为基础，行政机关居间裁判。因为归根到底，这是业主之间的利益关系，是民事主体之间权利义务的分配。
篇5：中国物业管理存在问题对策分析
中国物业管理存在的问题及对策分析
中国物业管理作为一种朝阳产业，提供的是一种特殊服务。这种服务不但可以使业主和用户在商品房的消费中，享受到的便利和效用；同时也可以实现房产的保值和增值。本文分析了中国物业管理中存在的问题，并提出了相应的对策。
中国物业管理作为一种朝阳产业，提供的是一种特殊服务。这种服务不但可以使业主和用户在商品房的消费中，享受到的便利和效用；同时也可以实现房产的保值和增值。作为推动市场商品化改革进程的重要措施，物业管理可以解决长期以来房地产市场不活跃、房屋管理滞后的瓶颈问题。
1体制问题
从体制上考察我国两万余家物业管理企业，80%以上的是国有体制；如果我们再从中国物业管理企业产生的来源来分析，全国有70%以上属于房地产开发商自办的企业，20%属于房管所或后勤单位改制，只有10%属于产权自主型的物业管理企业。
2法律法规滞后，体系不完善。
中国物业管理行业的立法明显滞后：20年的时间，没有国家级行业法规可以遵循。在退而求其次的情况下，国内第一部地方性物业法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的出台时间是1994年，而深圳成立第一家物业管理公司的时间是1981年，中间有13年是法规空白期。
3政府职能的问题
（1）政企没有完全分开，企业无法独立运作。
（2）政府职能错位或越位，政府仍习惯于对企业经营活动直接干预。
（3）管理层、管理部门过多，中国物业管理手续繁杂，往往一个小区的物业企业要应付20多个部门的检查管理。
4市场化程度不高。
（1）中国物业管理项目的获取大多是暗箱操作，市场竞争机制还未真正形成。
（2）市场化程度不高还表现在物业管理的价格管理体制与运行机制上。
5、物管企业规模小，难以发挥综合优势。物业管理企业规模小，难以发挥群体优势，而且绝大多数企业存在着经济效益差，亏损严重等问题。
6、物管企业经营的风险问题
7、中国物业管理从业者的素质问题。物业管理行业从业者素质偏低，管理服务不到位。
原因：
1政府方面
（1）由于以前中国物业管理作为房地产业的一个售后服务部门，没能引起有关部门的重视，以及物业管理涉及部门过多，因而导致物业管理法规制定不及时不完善。
（2）由于受传统计划经济观念的影响以及出于本部门自身利益考虑，政企没能真正分开，而且政府对企业干预过多，缺少服务意识。
（3）对物业管理的宏观管理目标不明确，是进行分业经营还是分业与联合经营共存，是强（4）物业管理作为一个新兴行业，政府没有出台相应的扶持政策，导致物业管理过分依赖于开发商，难以真正独立出来。
2企业方面
（1）没有建立起真正的现代企业制度，产权不明，权责不清，不能独立经营运作。
（2）发展方向不明确，限于现实情况，只能以副补主和靠开发商补贴，导致物业管理服务质量难以提高，形成不计成本的恶性竞争，对整个行业造成伤害。
（3）由于法规不完善，经营风险意识不强，导致物业管理收益与风险极不对称，一件官司往往就会毁掉一个企业。
（4）由于中国物业管理在国内尚属新兴行业，缺少完善规范的教育培训体系，许多从业人员都是“半路出家”，导致物业管理的服务质量不尽如人意。
3社会方面
（1）由于大多数消费者刚从计划经济的福利中走出来，缺乏对物业管理的消费意识，还在怀念过去的“免费午餐”。
（2）业主法制意识淡薄，加之法规不完善，业主只一味强调权利而忽视相应的义务。
（3）社会关注程度不够，许多媒体只是关注所谓的新闻卖点，一有纠纷就纷纷对物业公司
（4）行业协会还没有完全发挥其应有的作用。
对策：
（一）政府方面
1、物业管理重在立法
（1）从物业管理业务来看：
一是建立房屋及维修管理的法律、法规、规章。
二是建立设备设施管理法律、法规及规章。
三是建立环境卫生管理的法律、法规及规章。
四是建立
保安保卫、消防管理的法律、法规及规章。（2）从市场主体来看，还应建立物业管理行业管理办法、物业管理企业管理办法、业主委员会管理办法等。通过这些法律法规、规章及办法的制定与施行，使中国物业管理的管理、服务、经营、收费等各方面各环节做到依法管理和运作。
2、政府职能的转变
（1）政府和企业一定要彻底分开。政府要加强服务意识，为广大企业营造良好的发展环境，提供宏观的政策支持与引导。
（2）减少管理部门和管理层次，加强物业管理相关各部门之间的协调运作，实施科学管理。
（3）要建立物业管理市场准入制度。
3、加强物业管理市场的培育，鼓励房地产开发、房地产管理分业经营。
（1）限制开发商盲目组建自己的物业管理公司。
（2）鼓励开发商从社会上聘请那些经过实践被业主认可的中国物业管理公司来进行专业化的管理。
（3）鼓励通过招投标等方式公开选聘物业管理公司，引进竞争机制，促使物业管理行业朝高度市场化方向发展。
（二）企业方面
中国物业管理企业建立现代企业制度，是加入WTO后参与物业管理行业国际竞争的必然要求。要按照“产权明晰、权责明确、政企分开、管理科学”的要求，对物管企业实行规范的公司制改革。
（三）社会方面
1中国物业管理协会应积极有效的发挥作用。
2要逐步提高物业管理从业人员的素质，多种渠道、多种形式培养人才，为物业管理持续发展提供人才资源。
3社会公众应客观公正的看待物业管理这一新兴行业，加深对这一行业的了解并对这一行业的作用充分重视。
4新闻媒体应了解中国物业管理行业的政策法规和行业特点，深切体会物业管理行业的酸、甜、苦、辣，加深对物业管理行业的了解、同情和支持，从而进行正面的引导，使业主对物业管理有一个深入地认识，促使业主形成正确的物业管理消费观念。
5广大业主应更新观念，顺应我国房地产体制改革与发展的大趋势，增强对物业管理重要性的认识和对物业管理消费的认同感。