篇2：宁夏关于规范物业服务管理促进物业行业健康发展的意见（2014年）

　　 　　宁夏回族自治区人民政府关于进一步规范物业服务管理促进物业行业健康发展的意见

　　宁政发〔20**〕58号

　　各市、县(区)人民政府，自治区政府各部门、直属机构：

　　物业服务管理是社会管理的重要组成部分。近年来，我区物业服务行业得到一定发展，但仍然存在物业服务覆盖面低、市场行为不尽规范、服务水平不高、行业发展环境亟待改善等问题。为进一步提升物业服务管理水平，促进物业服务行业持续健康发展，充分发挥物业服务行业在优化城市发展环境、提高居民生活品质、创新社会治理、促进社会和谐中的积极作用，现就进一步规范物业服务管理、促进物业服务行业健康发展提出如下意见。

　　一、总体要求和目标任务

　　(一)总体要求。以*理论、“***”重要思想和***为指导，认真贯彻党的十八大及十八届三中全会、自治区党委十一届三次全体(扩大)会议精神，按照全面深化改革的总要求，以提高人民群众居住满意度为目标，以健全完善物业服务标准规范、加强市场监督管理、加大政策支持力度为基础，规范物业服务管理行为，提升物业服务水平，努力创建环境优美、安全有序、和谐文明的生产生活环境。

　　(二)目标任务。到20**年，全区物业服务行业发展整体水平明显提高，基本实现物业服务全覆盖。

　　--新建商品住宅小区，全面实行专业化物业服务管理。老旧住宅小区综合整治改造比例达到95%，由业主自治管理、社区代管或选聘物业服务企业实行专业化管理。农民安置区(移民新村)，由乡镇(村)组织业主进行物业服务管理，或委托物业服务企业代管。

　　--凡实行专业化、市场化物业服务管理的住宅小区，全面推行物业公司治安责任追究机制。

　　--新培育国家级物业服务示范项目20个、自治区级物业服务示范项目60个，通过典型引路、示范带动，进一步提高物业服务管理水平。

　　--全区物业服务覆盖面平均达到95%以上。新培育一级物业服务企业3家、二级物业服务企业10家，物业服务企业从业人员达到10万人以上。

　　二、工作措施

　　(一)健全物业行业管理体制。各市、县(区)要将物业服务管理纳入社区建设管理体系，设立工作机构，配备专职人员，构建地级市监督管理、县(市、区)属地负责、街道(乡镇)组织落实、居(村)民委员会积极参与的物业服务管理工作格局。要健全完善物业服务管理合同，规范物业服务委托方和受托方的责权利关系和行为。

　　(二)建立物业管理联席会议制度。各市、县(区)要建立由住房城乡建设、房地产管理、规划、城管、园林绿化、公安、环保、民政、物价、金融、质量技术监督、安全监督管理等部门负责人参加的物业服务管理联席会议制度，定期研究解决物业管理中的相关问题。各有关部门要将行政执法职能延伸至住宅小区，有效制止和查处违章搭建、毁坏绿地、占用公共设施、毁坏专用设备等违法违规行为，及时化解物业服务管理矛盾纠纷，推动平安社区建设。

　　(三)推进业主自治组织建设。街道办事处、乡(镇)政府应当加强对业主委员会工作的组织指导。凡业主入住率达到规定比例的住宅小区，均应成立业主大会和业主委员会，形成居民委员会、业主委员会和物业服务企业“三位一体”的物业服务管理体制，共同做好物业服务管理工作。要加强业主委员会成员培训教育，落实业主委员会成员薪酬待遇，制定完善议事规则和物业管理规约，组织引导业主大会、业主委员会注重维护住宅小区公共秩序和业主公共利益，不断提高业主委员会工作能力和管理水平。

　　(四)严格执行物业承接查验制度。健全完善房屋交付使用和物业承接查验监督管理制度，明确新建房屋交付使用的条件、程序和物业承接查验的具体内容。严格落实工程质量责任制，凡不合格工程不得交付使用。严格执行物业承接查验制度，确保接收的物业权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全。各级房地产(物业)主管部门要加强物业承接验收监督管理，对不按规定交付房屋和查验接收物业的行为依法处罚。

　　(五)规范物业服务收费行为。建立完善政府指导价和市场调节价相结合的物业服务收费机制。保障性安居工程、农民安置住宅小区和老旧住宅小区，实行政府指导价;新建商品住宅和非住宅、或者接受业主委托开展特约服务等其他物业服务项目，实行市场调节价。各市、县(区)价格主管部门应当会同房地产(物业)主管部门，及时制定物业服务等级标准以及相应的物业服务收费标准基准价与浮动幅度，并每三年进行一次调整。供水、供电、供气、供热、有线电视等专业经营单位，应当向终端用户收取相关费用，委托物业服务企业代收的应当支付手续费。各物业服务企业应当按照《物业服务合同》约定收取物业服务费，禁止随意提高收费标准，并在物业服务管理区域内显著位置，定

　　

　　期公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业费收支等情况，接受业主监督。

　　(六)推进老旧小区综合整治。各市、县(区)要把老旧住宅小区整治改造列入民生计划，加强规划指导，严格督查考核，整合各方资源，加大资金投入，重点对上下水、公共卫生、道路和照明、供热管网、节能保温等进行整治改造，确保每年老旧住宅小区综合整治比例不低于总数的25%。对整治改造后的老旧住宅小区要组织建立维修资金交付使用管理制度，为房屋后续维修提供保障。要对整治改造后的老旧住宅小区实行“封闭式”管理，支持鼓励物业服务企业实行专业化物业服务管理，提高老旧住宅小区的功能质量、环境质量和安全防范能力。

　　(七)加强农民安置区物业服务管理。鼓励农民集中安置住宅小区通过招标投标方式，选聘物业服务企业实施专业化物业服务管理。根据业主意愿，也可以由乡镇政府(村民委员会)组织入住业主进行自治物业服务管理，优先安排业主中的失地农民和困难家庭成员就业，并签订物业服务合同，明确物业服务管理内容和收费标准。

　　(八)健全住宅维修资金缴存使用管理机制。落实住宅专项维修资金缴存使用管理规定，全面推行住宅专项维修资金管理制度。各市、县(区)要研究制定各类住宅的维修资金缴存标准和续缴办法，对个人账户维修资金余额不足30%的，动员业主及时续缴。要简化住宅专项维修资金使用审批条件和程序，推行业主“代表制”，对屋面漏水、管道堵塞、单元门损坏、电梯停运等紧急维修事项，由物业服务企业和业主委员会组织征求楼栋或单元业主代表意见后决定使用，主管部门复核确认。加强住宅专项维修资金监督管理，方便业主查询，在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定，将住宅专项维修资金用于购买国债，实现住宅专项维修资金的保值增值。

　　(九)加强物业服务市场监督管理。各级房地产(物业)主管部门要会同有关部门，加强物业服务市场监督检查，整顿规范物业服务市场秩序。要严格物业服务企业资质管理，健全完善物业服务市场准入退出机制，对服务质量差、群众满意度低、侵害业主合法权益的企业，依法查处并清出市场。要推行物业服务招标投标制度，建立公平公正的市场环境。各市、县(区)要研究制定物业服务企业信用信息管理制度，及时公开企业资质和信用状况，接受业主和社会监督。

　　三、扶持鼓励政策

　　(一)鼓励引导企业争先创优。深入开展物业服务示范(优秀)项目和优秀物业企业创建活动，典型引路，示范带动，提升物业服务管理水平。加大对物业服务示范项目的奖励支持力度，对获得地级市以上物业服务示范(优秀)项目称号的物业服务企业，自获得示范(优秀)项目次年起，三年内参加物业项目招标投标时分别给予加分鼓励，并由项目所在地人民政府给予表彰奖励。

　　(二)加大财政补贴支持力度。自治区财政厅会同住房城乡建设厅每年可安排一定的财政补贴资金，对老旧小区综合整治好的市、县(区)实行以奖代补。各市、县(区)要将老旧小区整治改造资金列入财政预算，对老旧小区、保障性安居工程、农民集中安置区实施专业化物业服务管理的，由各市、县(区)财政给予资金补贴。对在商品住宅小区中配建的保障性住房、拆迁安置住房，业主属于低收入家庭的，按照优惠价格缴纳物业费，低收入家庭缴费标准与该小区统一的物业服务收费标准差额部分，由市、县(区)给予资金补贴。住宅小区内共用设施设备维护管理、公共照明、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格，按照当地居民生活使用价格标准执行。住宅小区绿化用水免收污水处理费。各地对物业服务企业征收的营业税地方所得部分，主要用于物业服务管理补贴和奖励。

　　(三)合理确定税基。物业服务企业的营业额，以其取得的全部价款和价外费用扣除代收代缴的水、电、燃气等费用以及物业服务企业管理相应公用部位、公用设备设施所耗用水、电费后的余额为计税营业额。对物业服务企业按照国家有关文件规定向居民收取的高层住宅电梯、水泵运行费，实行单独核算，按实列支的，可视同代收代付费用暂不征收营业税。

　　(四)加强用工优惠支持。人力资源社会保障部门对物业服务企业招聘大中专毕业生、复转军人、就业困难人员的，优先提供招聘岗位并实行免费服务;对招用下岗失业和“4050”人员、签订劳动合同一年以上、并按规定交纳社会保险的，经人力资源社会保障部门认定，按规定给予公益性岗位补贴和社会保险补贴。住房和城乡建设部门对符合保障性住房申请条件的物业服务从业人员，在同等条件下优先租配售。

　　(五)加强培训教育支持。各级政府和有关部门要分级、分批对物业服务从业人员进行岗位技能培训和继续教育培训。公安部门会同人力资源社会保障部门，负责物业服务企业秩序维护员(保安员)的培训考核;房地产(物业)主管部门会同人力资源社会保障部门，负责物业服务项目经理、物业管理员、绿化保洁员、设备维修员等岗位的培训考核。对物业服务行业从业人员的培训，享受培训所在地人力资源社会保障部门的职业培训补贴，并减免培训费用。

　　(六)强化舆论宣传引导。要坚持正确舆论导向，加强物业管理政策法规宣传，引导企业和广大业主依法理性维权，树立正确的消费观念，积极支持和参与物业服务相关活动，自觉遵守物业管理法规和业主规约，自觉爱护公共设施，维护住宅小区良好秩序，为物业服务行业的发展营造良好的舆论氛围。

　　宁夏回族自治区人民政府

　　20**年7月2日

篇3：甘肃省关于进一步促进物业行业健康发展的实施意见（2014年）

　　甘肃省人民政府办公厅关于进一步促进物业行业健康发展的实施意见

　　甘政办发〔20**〕52号

　　各市、自治州人民政府，兰州新区管委会，省政府各部门，省属有关企业，中央在甘有关单位：

　　为进一步规范物业服务行为，促进物业服务行业发展，根据国务院《物业管理条例》和《甘肃省物业管理办法》等法规规章，结合我省实际提出如下意见。

　　一、健全物业管理的工作体制

　　按照属地管理、重心下移的原则，建立市州、县市区、街道乡镇物业管理层级监管机制。县级以上人民政府要加强组织领导，房地产行政主管部门要按照决策部署，加强对本行政区域内物业管理服务活动的监督管理工作。各级公安、环保、建设、物价、规划、工商、卫生、城市管理等部门要按照各自职责，依法实施对物业管理活动的监督管理。街道办事处、乡镇人民政府指导本辖区内业主大会的成立和业主委员会的选举，指导、监督业主大会和业主委员会依法履行职责，依法处理物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。社区协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理方面的工作。建立社区居民委员会、物业服务企业、业主委员会(业主代表)三方协调机制，及时协调处理物业纠纷。

　　实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责召集，由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城市管理、房地产管理等部门参加。联席会议主要协调业主委员会不依法履行职责的问题;物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题;物业管理区域内发生的突发事件、物业管理和社区管理衔接配合中出现的重大问题等。业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位相互之间因物业管理发生争议的，应当自行协商解决;协商不成的，可申请调解、仲裁或者依法向人民法院起诉。

　　县级以上地方人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划，制定落实扶持政策,加强行业管理,提高专业化、社会化水平，促进物业服务行业健康发展。物业服务行业协会应当依法加强行业自律管理，规范行业行为，维护物业服务企业合法权益。

　　二、依法规范物业管理活动

　　严格执行相关法规规章,依法查处和纠正物业管理活动中的各种违法违规行为。物业管理区域内供电、供暖、供水、供气、通讯等单位应当收费到户，依法承担业主专有部分以外相关管线和设施设备维修、养护、更新的责任和费用，承担经营服务过程中产生的损耗。对不能实现终端收费，确需物业服务企业代收的，实行有偿服务。禁止以停水、停电、停气、停暖等形式强迫物业服务企业代收相关费用和承担损耗费用。违反规定的经营单位，属地政府要及时督促整改落实，给业主、物业服务企业造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　严格执行《甘肃省物业管理办法》中关于新建住宅小区物业管理用房建设规定，配套完善住宅小区物业管理用房。各级规划设计管理部门要将住宅项目物业管理用房标准列入规划设计审查范围。建设单位在申请商品房销(预)售许可证和办理所有权初始登记时，应当提供物业管理用房的位置和面积，并在商品房销(预)售时予以公示。设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门应当在房地产登记簿中注明住宅区内物业管理用房的位置和面积，供业主查询。物业管理用房不得计入分摊公用建筑面积，其所有权属于全体业主，不得买卖或抵押。

　　严格项目招投标监管。新建住宅小区要全面实行前期物业管理招投标制度。业主大会、业主委员会成立后，可以通过设区的市、县(市、区)物业服务行业主管部门的招投标平台,重新选聘物业服务企业。

　　三、建立质价相符的价格体系

　　各市州政府价格行政主管部门和房地产行政主管部门要依据全省物业管理服务等级标准，结合实际，制定普通住宅小区物业管理服务等级标准。县市区房地产行政主管部门会同价格行政主管部门，按照等级标准，认定住宅小区物业管理服务等级，作为价格行政主管部门核定收费标准的依据。

　　普通住宅物业服务收费实行政府指导价。价格行政主管部门要会同房地产行政主管部门建立政府指导价与物业服务成本的联动机制，综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及消费物价指数变动情况，原则上三年调整一次政府指导价。业主大会成立后，物业服务收费由业主大会决定。逐步形成业主和物业服务企业协商确定、质价相符的市场化价格机制。

　　四、大力扶持物业服务企业发展

　　物业服务企业享受支持现代服务业发展的税收优惠政策。物业服务企业代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金不计征营业税。住宅小区内公用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格，按照当地居民使用价格的标准计收。涉及向物业服务企业收取的行政事业性收费和经营服务性收费，根据相关规定能免缴的免缴，不能免缴的按最低收费标准收费。配合城市美化亮化用电，按公益电价计收。住宅小区内的绿化用水，免收污水处理费。各级政府要积极支持物业服务企业通过实施设施设备改造、节能减排项目降低服务成本。

　　五、加大住宅专项维修资金归集力度

　　各市州建设(房地产)主管部门会同财政部门要制定完善住宅专项维修资金管理办法，并对应急情况维修资金使用管理作出规定。切实加强商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督工作。住宅专项维修资金管理坚持专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益。要加大住宅专项维修资金归集力度，在办理房屋所有权证时，应查验缴纳住宅专项维修资金的情况。房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况，并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋的所有权同时过户。住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位，共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　各级电梯质量安全主管部门要按照《质监总局关于进一步加强电梯安全工作的意见》(国质监发〔20**〕14号)，做好电梯安全工作，保障人民群众安全、舒适、便捷地使用电梯。

　　六、积极化解物业矛盾纠纷

　　各级政府要高度重视物业服务领域的矛盾纠纷，把解决开发建设遗留问题作为突破口，严把质量验收关、承接查验关、合同约定关，充分发挥人民调解的优势作用，保护业主和物业服务企业的合法权益。要根据《甘肃省20**-20**年城市棚户区改造规划》，立足经济社会发展水平和财政能力，统筹推进老旧小区改造，不断提高基础设施和公共服务设施建设水平。各市州、县市区政府要明确相关部门、单位的主体责任，并在小区设立矛盾纠纷调查处理责任公示栏进行公示。要加强引导监督，从规范服务和提升物业服务企业素质入手，全力推动物业服务行业提质升级，通过提高业主对物业服务的满意度，化解矛盾纠纷。社区居民委员会、物业服务企业、业主委员会要加强物业服务区域内公共秩序的维护，配合公安机关做好社会治安等相关工作，积极创建平安小区。

　　七、加强监管提高物业服务水平

　　各级房地产行政主管部门要严格按照《物业服务企业资质管理办法》(建设部令第164号)规定，把好市场准入关。加强对物业服务企业的动态管理，坚决清退整体素质低下和严重违规的企业。建立和完善物业服务企业信用档案，并向社会公示，规范物业市场管理秩序，全面实行物业服务信息公开制度。物业服务企业应在服务区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费用、经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况、业主规约(含高空抛物、公共空间占用、饲养宠物等内容)等相关信息。物业服务企业的收费文件、收费标准(含代收水、电、暖和天然气等费用标准)、收费金额和使用情况等，每半年向小区业主公示一次，当年7月底前公布上半年的收费和使用情况，次年1月底前公布上一年度全年收费和使用情况。

　　八、加大宣传营造良好物业发展环境

　　各级政府和房地产、价格行政主管部门要充分发挥舆论宣传的导向作用，坚持正面宣传，让广大群众了解物业管理政策法规，引导业主树立正确的物业消费观念和消费意识，积极支持和参与物业服务相关活动，自觉遵守物业管理法规和业主规约，努力营造全社会关心和支持物业管理服务工作的良好氛围。

　　省建设厅要会同省发展改革委等有关部门，加强对各地物业管理服务工作的检查和指导，对物业矛盾纠纷突出的地区和城市要进行重点督查。要开展物业管理示范项目试点工作，以点带面，推进物业服务水平的整体提升。各市州政府要强化工作措施，靠实工作责任，加大奖惩力度，确保促进物业行业健康发展的各项措施落到实处。

　　甘肃省人民政府办公厅

　　20**年3月21日

篇4：株洲市关于印发促进物业管理健康发展若干意见的通知（2014年）

　　 　　株洲市人民政府办公室关于印发促进物业管理健康发展若干意见的通知

　　株政办发〔20**〕14号

　　各县市区人民政府、云龙示范区管委会，市政府各局委办、各直属机构：

　　《关于促进物业管理健康发展若干意见》已经市人民政府研究同意，现予以印发，请认真执行。

　　二○一一年二月二十五日

　　关于促进物业管理健康发展的若干意见

　　为进一步规范物业服务行为，促进物业服务行业发展，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等相关规定，结合我市实际，提出如下意见：

　　一、理顺物业管理工作体制

　　(一)理顺监管体制。构建以市、县市区、街道办事处(或乡镇人民政府，下同)为主体的三级监管机制，加强对物业企业和物业经营项目的立体式全覆盖的监管。株洲市房产管理局为本市物业管理行政主管部门，负责全市物业管理的指导、监督和管理。各区人民政府应设立物业管理工作机构，负责辖区内物业管理的协调、管理工作。各县市房地产行政主管部门，在市物业管理行政主管部门的指导下，负责本辖区内物业管理活动的协调、监督和管理工作。各街道办事处负责本辖区内业主委员会的成立指导，协助市、区物业管理机构，协调解决社区管理和小区物业管理中的问题。

　　(二)建立联席会议制度。物业管理联席会议由县市区物业管理工作机构负责召集，各街道办事处、居民委员会、辖区派出所、物业服务企业、业主委员会或业主代表及相关部门参加，协调解决物业管理的疑、难、急问题。

　　二、加强开发建设管理，夯实物业管理基础

　　(一)确保公共服务设施到位。新建物业项目的供水、供电设计必须满足“一户一表，每表出户”且可直接计量收费到户的要求。开发建设单位在物业建成后，应当将供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施，按规定移交给上述相应的专业经营单位进行维护管理。公用水、电表不再挂户在物业服务企业的名下，可明确为小区公用水、电表，落户在业主委员会名下。

　　(二)确保物业管理用房到位。开发建设单位新建物业项目应严格按有关法规和技术规范进行规划设计，充分考虑并满足物业管理的要求。规划部门在审查建设工程设计方案和办理建设工程规划许可证时，应确定物业管理用房的位置和面积。开发建设单位应当按照房屋总建筑面积3-5‰的标准配备物业管理用房，但最低不低于60平方米;物业管理用房应为地面以上、水电到位、便于物业管理活动、具有正常使用功能的房屋。未按照规划、设计要求建设物业管理用房的，规划部门在进行规划核实时，直接认定为不符合规划条件，同时由房产部门按照《物业管理条例》的规定予以处理。

　　(三)严格执行前期物业管理招投标制度。开发建设单位应按《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定，在业主或业主大会选聘物业服务企业之前，选聘具有相应资质的物业服务企业，对新建物业实施前期物业管理，并将前期物业服务合同送物业主管部门备案;同时在商品房销售时，公示前期物业管理合同和临时管理规约。项目综合验收完成后，开发建设单位应及时将相关资料移交物业服务企业。

　　(四)严格履行建筑保修责任。开发建设单位应严格履行房屋质量保修责任，开发建设单位在退还施工单位质量保证金时须经业主委员会或物业服务企业签字证明，对未履行保修责任的施工单位应延期退还质量保证金。

　　三、明确责任，确保执法进小区

　　(一)强化部门执法责任。各有关主管部门应按如下工作职责，加大对物业管理小区的执法力度，形成合力，保证执法效果。

　　1.房产部门根据《物业管理条例》的规定，负责查处下列行为：擅自改变物业管理区域内的公共建筑和共用设施用途;擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益;擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，侵占、损坏共用部位、公共场地、共用设施设备;建设单位未按规定配足物业管理用房;物业服务企业违反有关规定，对业主或者使用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未及时报告有关行政主管部门。

　　2.规划部门负责查处下列行为：未经规划部门批准，擅自进行改、扩建和增建，或者擅自改变住

　　

　　宅外立面，在非承重外墙上开门、窗的，应按照《城乡规划法》及相关法规的规定处罚。

　　3.建设部门负责查处下列行为：在房屋装饰装修中，未经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案;未经排水净化，擅自排放生活污水;擅自拆改、变动建筑主体和承重结构等违反《建设工程质量管理条例》的行为。

　　4.城管部门负责查处下列行为:违法搭建建筑物、构筑物;在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;乱倒建筑及生活垃圾;在人口集中地区和其他依法需要特殊保护的区域内，焚烧沥青、油毡、橡胶、塑料、皮革、垃圾以及其他产生有毒有害烟尘和恶臭气体的物质;未经批准擅自饲养家畜家禽影响市容和环境卫生;对城市流动摊点进行整顿。

　　5.园林绿化部门负责查处下列行为:侵占园林绿地或擅自砍伐、移植、修剪等损坏城市花草树木的行为。

　　6.公安部门职责：负责查处违反治安管理条例以及生产、销售、运输、储存、燃放烟花爆竹等行为;加强犬类管理和社会生活噪音的管理;指导物业服务企业做好小区的安防工作，加大对盗窃等违法行为的查处力度。

　　7.消防部门负责查处下列行为:擅自改变建筑物防火间距、耐火等级、防火分区、消防安全疏散条件、消防设施;增加建筑物火灾荷载、占用消防道路设施等行为。

　　8.工商部门职责：查处在物业管理区域内未取得营业执照擅自从事经营活动的违法行为;对住宅改变为经营性用房，申请人未能提交本单元、本栋住户、业主委员会等利害关系人书面同意材料的，不予核发营业执照;对影响周边环境不适合于在住宅小区内开设的经营项目不予核发营业执照;适当放宽物业服务企业的兼营范围，在不损害利害关系人利益的情况下，允许和扶持物业服务企业开展多种经营。

　　9.环保部门负责查处下列行为:在物业管理区域内贮存、堆放、弃置、倾倒、排放工业污水、工业废弃物;城市饮食服务业的经营者未采取有效污染防治措施，致使排放的油烟等对附近居民的居住环境造成污染;工业企业、建筑施工噪音等其他影响物业管理区域环境的行为。

　　四、规范费用代收代缴行为

　　物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营单位应当直接为业主提供服务，向最终用户收取有关费用，并承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任;对直接收费到户有困难的，可委托物业服务企业代收，委托单位可以按照不低于3%的佣金标准，与物业服务企业协商签订代收合同。

　　五、给予特殊政策支持

　　(一)给予劳动用工支持。劳动保障部门对物业管理服务单位招用人员，特别是招用就业困难人员，优先提供招聘台位实行免费服务。对招用下岗失业4050人员，签订劳动合同一年以上，并按规定交纳社会保险，经基层劳动保障部门认定，按规定给予公益性岗位补贴和社会保险补贴。

　　(二)给予税费优惠政策。参照公共服务行业税费优惠，将物业服务企业营业税计税税率由5.5%降为3%。合理调整物业服务企业营业税税基。根据行业特点，在扣除企业基层操作人员工资成本和扣减公共设施设备维护费、水电费、清洁费、绿化费、秩序维护费及其他代收代付款项后的金额作为营业额计征营业税。同时适当减免残保基金、防洪基金等各项行政性收费项目，切实减轻物业服务企业负担。

　　六、制定合理的物业服务收费标准

　　尽快修改制定《株洲市物业管理收费实施办法》和《物业小区停车场服务和收费实施办法》，及时制订与物业服务等级相适应的政府指导价格，定期向社会公布。物业服务企业应全面推行明码标价公示收费制度，将收费项目、收费标准和服务内容在住宅小区向业主公示;规范停车场、停车位的收费行为，合理收取停车场占地使用费和卫生清扫费。

　　七、加强行业监管，提高物业服务满意度

　　(一)规范物业服务市场。各级物业行政主管部门应制定统一的物业分级服务标准，规范物业服务行为;加强行业自律，整顿物业服务市场秩序;促进物业服务专业化、品牌化发展;加大对不履行物业服务合同、损害业主利益、无资质从事物业服务、低质低价恶性竞争等违法违规行为的查处力度，净化物业服务市场。

　　(二)加强行业培训。各级物业行政主管部门应加强行业从业人员队伍建设，定期开展物业行业从业人员资格培训、继续教育，提高从业人员综合素质，全面推行专业化、规范化服务，提高物业服务整体水平。

　　(三)加强物业服务企业诚信建设。物业行政主管部门应建立物业项目巡查通报制度、物业服务企业退出项目管理办法以及信用评估制度等，加强物业行业动态管理，强化企业诚信管理;对各类违法违规、不讲诚信、损害业主权益的不良行为应计入企业诚信档案，并及时向社会公示;对诚信档案中不良记录较多的企业，应责令整改，取消项目投标资格，性质严重的要坚决清除出物业服务行业。

　　(四)切实提高物业服务满意度。物业服务企业应加强自身建设，提高服务能力和水平，改进服务态度，以实际行动赢得广大业主的支持和理解;物业行政主管部门应加强物业服务企业满意度调查，制定考核评议办法，督促物业服务企业改变形象、树立品牌，与业主共建和谐小区。

　　八、坚持正确的舆论导向

　　加强舆论引导和媒体宣传。新闻媒体和各有关单位应采取多种形式加强物业管理政策法规宣传，坚持正面舆论引导，让广大市民和业主了解物业管理政策法规，树立物业服务的消费理念，积极支持和参与物业服务相关活动，自觉遵守物业管理法规和业主规约，为物业服务行业的发展营造良好的舆论氛围。

篇5：东阳市促进现代物业服务业健康发展的若干意见（2016）

　　关于印发《促进现代物业服务业健康发展的若干意见》的通知

　　东政办发〔20**〕16号

　　各镇、乡人民政府，各街道办事处，市府各部门：

　　《关于促进现代物业服务业健康发展的若干意见》已经市政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。

　　东阳市人民政府办公室

　　20**年1月21日

　　关于促进现代物业服务业健康发展的若干意见

　　根据国务院《物业管理条例》(国务院令第379号)、《浙江省物业管理条例》(浙江省人大常委会第55号公告)、浙江省人民政府办公厅《关于加快发展现代物业服务业的若干意见》(浙政办发〔20**〕19号)、《浙江省司法厅、浙江省住房和城乡建设厅关于加强人民调解化解物业管理纠纷的指导意见》(浙司〔20**〕126号)有关文件精神，结合我市实际,特制定本意见。

　　一、总体要求

　　(一)进一步明确物业服务业管理体制和部门、单位职责，落实有关物业服务业的优惠政策，解决制约物业服务业发展的瓶颈问题，规范行业经营行为，提升行业发展水平,促进我市物业服务业健康发展，满足社会日益增长的对物业服务业的需要。

　　二、健全物业服务业管理体制，明确管理职责

　　(二)按照"统一领导,分级管理,条块结合,属地负责"的原则，建立市、镇乡(街道)、社区三级物业管理体系;加强物业行政主管部门指导、管理和监督职能;强化镇乡(街道)属地管理责任，发挥社区主体作用。

　　(三)建立物业服务协调委员会，研究部署、综合协调全市物业管理工作。协调委员会成员由市发改、公安、民政、司法、人力社保、建设、规划、行政执法、环保、市场监管、建管、信访、消防、房管、镇乡政府及街道办事处等部门和单位分管负责人组成，分管市长为召集人，市政府办公室分管副主任为副召集人。

　　(四)强化市建设局行业主管部门职责，负责物业服务行业的指导、管理和监督，研究制定全市物业服务管理政策，对镇乡(街道)、社区物业管理工作进行指导、考核。

　　(五)明确各镇乡、街道行政区域内的住宅小区都是镇乡、街道的工作范围。镇乡、街道负责辖区内物业管理的组织领导和管理监督工作，指导业主大会、业委会的成立和换届，负责对业委会开展工作的活动经费进行监管。协调社区居委会、业委会和物业服务企业关系，对辖区内物业管理工作进行日常检查和年度考核。镇乡(街道)设立物业管理办公室，由分管城建或社区的副镇长(副乡长、副主任)兼任办公室主任，并配备人员负责日常工作。

　　(六)明确社区居委会物业管理职责。将物业管理职能纳入社区居委会工作职责范围，全面落实物业管理各项工作。协助指导业主大会、业委会的成立和换届，协调业委会、业主与物业服务企业关系。

　　(七)以现有的人民调解组织为基础，吸收派出所民警、行政执法人员、法律顾问、业主委员会成员或业主代表、物业服务企业代表参加，建立镇(街道)、社区(村)物业管理纠纷人民调解组织体系，负责受理、调解各类物业管理纠纷。

　　三、加强政策扶持，培育行业发展

　　(八)加大财政扶持力度。

　　1.对住宅小区当年获得国家、省级、金华市级示范项目称号的物业服务企业分别给予一次性10万元、5万元、2万元的奖励;

　　2.对物业服务企业资质由三级升二级、二级升一级的物业服务企业分别给予一次性5万元、10万元的奖励。

　　3.对上述1、2两条的奖励以不超过企业上缴税收的地方留市部分为限。

　　(九)落实浙江省人民政府办公厅《关于加快发展现代物业服务业的若干意见》(浙政办发(20**)19号)及相关部门已经出台的规定有关物业服务行业税收、金融、培训补贴等各项优惠政策。

　　四、改进行业监管，规范服务行为

　　(十)重视做好前期物业监管。

　　1.建设单位应在办理商品房预售许可证前做好前期物业服务企业的招聘工作，制订临时管理规约等小区物业管理相关文件。提倡已选聘的物业服务企业提前介入。

　　2.前期物业服务合同约定期限尚未届满，但业主大会已按规定选聘物业服务企业，双方协商一致达成协议的,前期物业服务合同自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起终止。双方当事人协商不成,无法达成一致意见的,通过法律程序解决。

　　3.前期物业服务合同到期后，小区符合业主大会召开条件因其他原因未能召开业主大会、选聘物业服务企业的，经小区建设单位与物业所在小区社区居委会办理交接手续后，其物业管理委托权暂由物业所在社区居委会行使，由社区居委会在征求所在小区业主或业主代表意见后，公开选聘物业服务企业。

　　4.由建设单位选聘的前期物业服务企业，在前期物业服务合同到期前撤管的，建设单位必须负责该小区的物业服务工作。

　　(十一)建立物业维修基金

　　应急使用简易程序。

　　对涉及房屋安全、停水、停电、电梯停运、消防安全等紧急情况，需立即对住房共有部分、共有设施设备进行维修更新的，由物业服务企业或者相关业主提出建议，经业主委员会证明核实(没有成立业主委员会的小区，由社区居民委员会证明核实)，维修资金管理中心可按规定的拨付程序直接拨付专项维修资金。

　　(十二)建立弃管住宅小区公共设施应急处理机制。

　　1.弃管住宅小区确实难以再开展物业管理，并且尚未成立业委会的，所属镇乡(街道)、社区应引导业主自治管理或纳入社区准物业管理。

　　2.所属镇乡(街道)应及时告知涉及小区水、电、燃气、广播电视等收费的相关部门和专业单位，相关部门和专业单位应当履行各自职责，及时落实公共费用分摊方案，向最终用户分摊并收取费用，接收相关设施设备，承担维修、更新、养护责任。

　　(十三)坚持"专业化管理企业化经营市场化运作"现代物业服务业发展模式。对不能实行封闭物业管理的小楼盘(小区)，可推行业主自治管理、自主收费或纳入社区准物业管理。但对拥有电梯、消防等公用设施的住宅小区，无论是高层还是多层，无论可否封闭，无论采用何种管理模式，都应要求实施专业化管理，规范操作。

　　(十四)加强对行业的动态管理。

　　组织开展东阳市物业服务示范小区评比试点工作。

　　(十五)规范业委会运作。

　　1.充分发挥社区居委会的作用，把好业委会成立的程序关和人选关，从热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主中推选业主委员会的组成人员。

　　2.建立业委会成员培训制度。定期组织业主委员会成员学习物业管理法规、政策和相关管理知识，明确业委会性质、职责、任务、权利和义务，提高依法履行职责的能力。

　　3.健全业委会民主管理监督机制，指导业主大会制定议事规则和管理规约，完善小区重大事项的公开公示制度。探索建立保障业主委员会正常开展工作的激励和约束机制。

　　(十六)推行物业服务等级收费制。在严格执行国家物业服务价格管理规定的前提下，结合东阳物业服务工作的实际，制订适合不同小区业主需要的物业服务质量标准，并按服务质量标准确定物业服务费价格。

　　五、完善保障措施，改善服务环境

　　(十七)加大物业服务行业的宣传力度。各新闻媒体和有关单位要采取多种形式，大力宣传物业管理法律法规，宣传物业服务工作的重要意义，让广大居民和社会各界提高对物业服务行业的认识，树立物业服务的商品消费观念，引导他们支持、主动参与物业管理活动，促进住宅物业管理工作的健康持续发展。

　　(十八)规划、建设、镇乡(街道)要督促相关责任单位及时妥善处理开发建设遗留问题，城市行政执法部门要加大对小区违章装饰(修)的查处、管理力度，改善小区物业服务环境。

　　(十九)采取切实有效措施，解决物业服务收费难问题。

　　1.对拒缴、欠缴物业服务费的，业主委员会要协助物业服务企业督促催缴。

　　2.发挥公务人员在和谐社区建设中的模范带头作用，建立机关、事业单位工作人员欠费抄告制度，要把干部职工支持参与物业管理和及时缴纳物业服务费的情况，作为机关作风建设与创建文明单位的重要考核内容，健全各级党政组织齐抓共管的责任机制。

　　3.金融管理部门要将拒不履行法院生效判决，恶意欠缴物业服务费的业主纳入银行个人征信系统。

　　(二十)规范小区与物业服务相关的各项收费。

　　1.凡由政府及相关职能部门承担的费用，不得转由业主或者物业服务企业承担。

　　2.供水、供电、供气等专业单位应向物业管理区域内实际使用的个人、单位等最终用户收取费用。供水、供电、供气等专业单位委托物业服务企业代收的，应与物业服务企业签订协议并支付代收手续费。

　　3.住宅小区共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气与民用同价。电梯等特种设备定期检测费的收取，按规定标准执行。

　　六、积极发挥行业协会作用，加强行业自律

　　(二十一)市房地产业协会要扩大协会覆盖面，提高协会的广泛性、代表性、权威性，通过制订、完善行业规范，监督会员单位遵章守约、依法经营、诚信服务，发挥行业自律作用。

　　(二十二)协会要倡导会员单位向社会、向业主就物业服务中的有关事项作出公开承诺，以改善物业服务企业的社会形象，提升社会声誉度。

　　(二十三)协会要建立物业服务行业专业人才库，组织开展行业内自查和互查活动，提升行业整体服务水平。